共有名義の不動産で親子間で譲渡や相続があった場合は名義変更が必要

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共有名義の不動産の名義変更は、親が亡くなる前と亡くなった後、それぞれの場合に必要となる手続きです。また手続き方法も各々異なります。

名義変更するにあたって、親から共有持分を譲ってもらったときに売買契約書や贈与契約書を作成する必要があります。また、親が亡くなって相続人が複数いる場合には、遺産分割協議書の作成が必要です。

どちらの場合も内容に不備があると修正に時間や手間が取られるので、間違いないよう作成しましょう。

共有名義のままにしてしまうのは、後々に自由に売買できず活用するにあたっての意思統一が困難となるため、共有名義のままにしておくのはおすすめできません。

不動産の共有名義を解消したい場合は、共有持分専門の買取業者への売却がおすすめです。

本記事では、親から子への名義変更が必要なときに各種手続き方法やかかる必要を解説します。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

親子共有名義の名義変更が必要なケース

親から共有持分を譲渡してもらったときや、親が亡くなって相続になった場合に名義変更が必要です。

大きく分けると、次の通りです。

必要書類 税金
親からの譲渡 売買契約書 売主:譲渡所得税
買主:不動産取得税
贈与契約書 受贈者:贈与税と不動産取得税
親からの相続 遺産分割協議書 相続人:相続税

親から共有持分を譲渡してもらったとき

名義変更するにあたっては、必要書類を準備し、売買契約書や贈与契約書を作成して、共有名義の不動産のある住所所在地の法務局に登記を行う必要があります。

親から共有持分を譲渡してもらったときと、贈与してもらったときの名義変更の必要書類やかかる税金を解説します。

親族間売買で共有持分を譲ってもらった

親から子へ共有持分を売買する場合も名義変更が必要になります。この場合は売買契約書が必要となり、不備があると後のトラブルになる可能性があるため、間違いがないように記載しましょう。

不動産の名義変更手続きをするにあたって、以下の必要書類を準備します。

売主 登記識別情報情報(登記済権利証)
印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
買主 住民票
その他 売買契約書
固定資産評価証明書

売買契約書のひな型

売買契約書

売主〇 〇(以下「甲」という。)と 、買主△ △(以下「乙」という。)とは、甲乙間の売買契約に関して、以下のとおり合意した。

(売買契約)
第1条 甲は、乙に対し、甲が所有する別紙物件目録記載の目録の土地(以下「本件土地」という。)及び建物(以下「本件建物」という。)(以下、本件土地及び本件建物を総称して、「本件不動産」という。)を売り渡し、乙はこれを買い受ける。

(売買代金の額)
第2条 本件土地の売買代金の総額は、金〇万円(消費税込)とする。内訳は、以下のとおりとする。


【内訳】
本件土地 金〇万円(消費税込)
本件建物 金〇万円(消費税込)

(実測による売買代金の修正)
第3条 甲は、本契約締結後、直ちに本件土地を実測する。ただし、測量費用は、甲の負担とする。
2 本件土地は、公募面積に基づく数量指定売買とする。ただし、前項の結果が公募面積と異なるときは、1平方メートルあたり金〇万円の割合で売買代金の修正を行う。

(売買代金の支払時期及びその方法)
第4条 乙は、甲に対して、次の各号のとおり第2条の売買代金を支払う。
1 契約日に、手付金として金〇万円を支払う。
2 残代金のうち、金〇万円を、令和〇〇年〇月〇日までに支払う。
3 残代金〇万円は分割して〇回払いとし、令和〇〇年〇月から令和〇〇年〇月まで、毎月〇日までに金〇万円を支払う。
2 前項2号及び3号の支払いは、甲が指定する金融機関の指定口座に振り込む方法により行う。ただし、振込手数料は乙の負担とする。

(引渡し)
第5条 甲は、乙に対して、令和〇〇年〇月〇日までに、第4条第2号の金〇万円の支払いと引換えに、本件不動産を引渡す。

(所有権の移転時期)
第6条 本件不動産の所有権は、本件不動産の引渡し時に、甲から乙に移転する。

(所有権移転登記)
第7条 甲は、乙に対して、令和〇〇年〇月〇日までに、本件不動産の所有権移転登記手続を行う。
2 前項の所有権移転登記手続に要する費用は、乙の負担とする。

(残置物の所有権放棄)
第8条 本件不動産の引渡し後に、本件不動産に残置する造作設備、備品及びその他の物があるときは、甲はその物の所有権を放棄したものとみなす。
2 乙は、前項について、任意に処分することができる。

(危険負担)
第9条 本契約締結時から本件不動産の引渡し時までに、甲の責に帰することのできない事由により、本件不動産が滅失又は毀損した場合は、乙の責に帰すべき事由によるときを除き、その危険は甲の負担とする。

(瑕疵担保責任)
第10条 甲は、本件不動産に質権、抵当権、賃借権及びその他本件不動産の所有権行使を阻害する一切の負担を抹消して、完全な所有権を乙に移転しなければならない。
2 前項にかかわらず、本件不動産の性状及びその他物に関する瑕疵について、甲は瑕疵担保責任を負わない。

(公租公課)
第11条 本件不動産に関する固定資産税等の公租公課及びその他の賦課金について、名義人の如何に関わらず、第6条に規定する所有権移転の日までは乙の負担とし、その翌日以後は甲の負担とする。

(解除)
第12条 甲又は乙のいずれか、または両方が本契約の義務の履行を怠った場合には、1週間以上の相当期間を定めた催告の後、本契約を解除することができる。
2 前項の場合において、解除権者は、相手方に対し、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。

(合意管轄)
第13条 本契約に関して訴訟の必要が生じた場合には、〇〇地方裁判所を専属管轄裁判所とする。

(協議)
第14条 本契約に関して、疑義が生じた場合、または定めのない事由が生じた場合には、両当事者は、信義誠実の原則に従い協議を行う。

以上のとおり、本契約の締結を証するものとして、本契約書を2通を作成し、署名捺印のうえ、各1通ずつ保管する。

令和〇〇年〇月〇日

〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
売主 〇 〇  (印)

〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
買主 △ △  (印)

(税金)売主:譲渡所得税、買主:不動産取得税

親の共有持分を譲渡すると、売主は売却した年の翌年に確定申告を行う必要があり、買主は取得した際に税金を納付します。

譲渡所得税は、不動産の売却した年の1月1日時点を基準として、所有期間によって税率が変わります。

所有年数が5年以下であれば短期譲渡所得として、所得税率30%と住民税率9%が課税されます。所有年数が5年を超えるものであれば長期譲渡所得として、所得税率15%と住民税率5%の課税となります。

それぞれ東日本大震災の復興特別所得税として2.1%が併せて課税されます。

不動産取得税は、土地や建物の固定資産税評価額の4%が課税価格となります。なお、土地建物ともに2024年3月31日までに取得したものは、4%から3%になる軽減税率が適用されます。また土地については、固定資産税評価額を2分の1として計算します。

親から共有持分を贈与してもらったとき

親から子へ名義変更するにあたって、贈与契約書が必要となり、また受贈者である子には贈与税と不動産取得税の両方が課税されます。

不動産の名義変更手続きをするにあたって、以下の必要書類を準備します。

売主 登記識別情報情報(登記済権利証)
印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
買主 住民票
その他 贈与契約書
固定資産評価証明書

贈与契約書のひな型

贈与契約書

贈与者〇 〇(以下「甲」という。)と受贈者△ △(以下「乙」という。)は、以下のとおり贈与契約を締結した。

第1条 甲は、その所有する不動産(以下「本件不動産」という。)を乙に贈与し、乙はこれを受諾した。

【土地】
所在:〇市〇町〇丁目
地番:〇番〇
地目:宅地
地積:〇.〇㎡

【建物】
所在:〇市〇町〇丁目
家屋番号:〇番〇
種類:居宅
構造:木造瓦葺2階建
床面積:1階〇.〇㎡
2階〇.〇㎡

第2条 甲は、乙に対し、令和〇〇年〇月〇日までに、本件不動産の引渡し、かつ、所有権移転登記手続を行う。ただし、所有権移転登記手続に必要な一切の費用は乙の負担とする。

第3条 本件不動産の公租公課については、所有権移転登記完了の日を基準として、登記の日までに相応する分は甲、その翌日以降に相応する分は乙の負担とする。

以上のとおり、贈与契約が成立したので、これを証するため、本契約書を2通を作成し、署名捺印のうえ、各1通ずつ保管する。

令和〇〇年〇月〇日

〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
贈与者 〇 〇  (印)

〇県〇市〇町〇丁目〇番〇号
受贈者 △ △  (印)

(税金)受贈者:贈与税と不動産取得税

親の共有持分を贈与すると、受贈者は取得した際に税金を納付し、贈与を受けた年の翌年に確定申告を行う必要があります。

贈与税は、年間に基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して、10%〜55%の税率をかけた後、税率に応じた控除額を差し引いた金額が課税額です。

基礎控除後の課税価格 200万円以下 300万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 3,000万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

不動産取得税は、共有持分を譲渡した際に買主側に負担されるものと同じです。

相続で取得した共有名義の不動産の名義変更

名義変更するにあたって、相続人が複数人いる場合、必要書類を準備して、遺産分割協議書を作成して、不動産のある住所所在地の法務局に相続登記を行います。

必要書類

相続登記するにあたって、以下の必要書類を準備します。

被相続人 除籍謄本(出生から死亡までの連続したすべてのもの)
住民票の除票
戸籍の附票の除票
相続人 相続人全員の戸籍謄本
住民票(新しく名義人になる方)
その他 遺産分割協議書
固定資産評価証明書

遺産分割協議書のひな型

遺産分割協議書の書き方については別のページで紹介しています。

不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方や注意点
遺産分割協議書の役割 遺産分割協議書に記載された内容は、法的に効力がある書類です。 相続人同士が、相続財産の取分の争いや、不動産の共有者が多くなると発生するトラブルなどのリスクを防ぐために、遺産分割協議書を作成する必要があります。ま...

税金:相続税

相続税は、相続人が相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に所轄税務署に申告して、一括で納税します。

ただし、被相続人から受け取る遺産が基礎控除額の「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」を超えなければ、納税の必要はありません。

名義変更に関する注意点

名義変更が相続によらない場合には、注意すべきことが増えてしまうため、生前のうちに名義変更を行うのは控えた方が良いでしょう。

親が認知症になると名義変更が困難になる

親が年齢を重ねることで認知症になってしまうことがあります。もし親が認知症になってしまったら、成年後見制度を利用するようにしましょう。

認知症などの判断能力が低下した人を保護する制度で、任意後見制度と法定後見制度の2つがあります。

任意後見制度
認知症などで判断能力が低下する前に後見人を決めて代行してもらいたい事務内容をあらかじめ契約しておく制度
法定後見制度
認知症などで判断能力が低下した後に後見人を定めて代理業務を行うことができる制度

本人の症状によって軽い順から、補助、補佐、後見の3つに分けられています。

生前贈与で思ってもみなかった税金が課税された場合は贈与取消もできる

贈与の取り消しには、受贈者に対して取り消しの意思表示をすることで取り消すことが可能です。贈与される前に取り消した場合は、贈与税の課税はありません。

贈与された後に、贈与が取り消され受贈者から贈与者に対して変換された場合、法定取消権に基づく取り消しがされたら贈与税の課税はなく、すでに贈与税が課税されている場合には、税務署に対して更正の請求ができます。

更正の請求は、確定申告が過ぎた後に、税金を過払いしていた場合や、少なく申告していた場合に行う手続きです。

親の家を相場より安く買取る名義変更の場合はみなし贈与が発生する

不動産を相場よりも低い価額で譲り受けた場合、みなし贈与とされることがあります。相場より安い価格に明確な基準があるわけではなく、一般的に市場価値の評価額が指標となります。

名義変更をした場合にかかるその他の税金

名義変更の際の登記には登録免許税や、売買契約書などに課税される印紙税があります。

登録免許税

不動産登記に際してかかる税金は、法務局に支払わなければなりません。以下の登録免許税がかかります。

不動産の固定資産税評価額×売買する共有持分の割合×2.0%

印紙税

売買契約書などの一定の文書を作成した際に課税される税金のことをいいます。納税方法は、コンビニや郵便局で収入印紙を購入して、売買契約書などに貼り付けする方法です。

共有持分の贈与税を安くするには

贈与税には、暦年課税制度や相続時精算課税制度の2つの制度があります。

暦年課税を使った持分の贈与

暦年課税は、贈与するにあたって基礎控除額として110万円が非課税となり、非課税を超える分を10%〜55%の税率をかけた後、税率に応じた控除額を差し引いた金額が課税額となります。

3,000万円を超えると55%の税率となるため、課税価格が高いものになると税金が高くなってしまうため、暦年課税にしない方がおすすめです。

相続時精算課税を使った持分の贈与

相続時精算課税制度は、生前贈与について2,500万円までを非課税とし、非課税額を超えると一律20%の贈与税が課税されます。また、贈与者が亡くなったときには、生前贈与分と合わせて相続税に課税されることになります。

贈与税は、贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母、受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の者で、子や孫とされています。

一度選択すると、暦年贈与に変更することができなくなる問題があります。

まとめ

親から子へ共有持分を譲渡してもらった場合や、相続による場合、注意点などを解説してきました。

名義変更を行うにあたって、売買契約書や、贈与契約書、遺産分割協議書の内容に不備があると修正や再提出が必要になるため、本記事を参考にして正確に作成するようにしましょう。

また、親から子へ共有持分を譲り受ける場合に、譲渡所得税や贈与税がかかり、相続であれば相続税がかかります。

名義変更を間違いなく行うには、弁護士や司法書士に相談して手続きを行うことが確実といえるでしょう。

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