株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
共有持分譲渡の税金は贈与と売却で異なる
共有持分を譲渡したときの税金は贈与と売却で異なります。
贈与は共有持分をもらった人に「贈与税」、売却は売った人に「譲渡所得税」が課せられるのが両者の違いです。
また、他の共有者に持分を帰属させる持分放棄をした場合も、もらった人に贈与税が課せられます。
共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産に対して課税されるタイミング
税金は、共有する持分割合に合わせて負担するのが基本です。
課税されるのは、共有不動産を所有しているとき、取得時、相手に無償で譲渡したとき、売却したときに発生します。
課税されるタイミングや税金の種類などは次のとおりです。
| 税金の種類 | 支払う人 | 支払い時期 | 支払う場所 | |
|---|---|---|---|---|
| 所有 | 固定資産税 | 代表者が立替 | 毎年度 | 市区町村 |
| 都市計画税 | 代表者が立替 | 毎年度 | 市区町村 | |
| 取得 （購入・贈与） |
不動産取得税 | 購入した人 | 取得時 | 取得した不動産がある都道府県 |
| 贈与税 | 贈与された人 | 贈与された年の翌年の確定申告時 | 所轄の税務署 | |
| 売却 | 譲渡所得税 | 売却した人 | 売却した年の翌年の確定申告時 | 所轄の税務署 |
| 住民税 | 売却した人 | 売却した年の翌年 | 市区町村 |
不動産売却に関する税金については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有持分を所有している場合にかかる税金
土地や不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税がかかります。
毎年1月1日時点の土地や不動産の所有者に対して、固定資産税評価額をもとに税額が算定されます。
支払い納期は、原則として6月、9月、12月、翌年の2月の年4回で、一括納付も可能です。
不動産が共有名義（持分）になっている場合の固定資産税・都市計画税の負担については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有持分の場合は代表者が支払う
共有持分を所有している人の中で、自治体が決めた代表者が固定資産税や都市計画税を支払います。
一時的に代表者が支払うものの、他の共有持分者にも支払い義務はあるため立て替えとなります。
代表者が税金を支払えなくなった場合、他の共有持分者は、連帯納税義務を負うので注意が必要です。
つまり、代表者がまとめて支払っていた分を他の共有持分者が支払うことになります。
共有名義の固定資産税の納税義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸不動産の場合にかかる所得税と住民税
賃貸収入は、不動産所得となるため、毎年確定申告して納税をする必要があります。
不動産所得にかかる所得税は、総収入金額から必要経費を差し引き、さらに所得控除を差し引いた課税所得金額に対して5%から45%の税率をかけて算出します。
| 課税対象となる所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円～330万円以下 | 10% | 9万7,500円 |
| 330万円～695万円以下 | 20% | 42万7,500円 |
| 695万円～900万円以下 | 23% | 63万6,000円 |
| 900万円～1,800万円以下 | 33% | 153万6,000円 |
| 1,800万円～4,000万円以下 | 40% | 279万6,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 479万6,000円 |
なお、年収2,000万円以下の給与所得者で、不動産所得を含めた他の所得の合計額が20万円以下の場合には、確定申告は不要です。
参照元：国税庁｜確定申告が必要な方
しかし、不動産所得が赤字になっている場合、確定申告をすることで損益通算することができます。
不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の計算上生じた損失の金額を、利子所得、配当所得、給与所得、雑所得等の他の所得から一定の順序により控除することをいいます。
共有持分の場合、賃貸収入を持分割合に応じて受け取ることになります。
住民税は税務署に確定申告した場合には、市区町村がその確定申告に基づいて住民税を計算するため、別途申告手続きは不要です。
納付方法として、市区町村から送られる納付書で納める普通徴収と、給与から源泉徴収される特別徴収の2つの方法があります。
個人住民税の税率は、課税所得に対して、「区市町村民税」6%と「道府県民税・都民税」4%を合わせて10%です。
なお、共有名義の不動産所得については、以下の記事で詳しく解説しています。
所得税の軽減措置
所得税は通常、住宅ローンを組んだマイホームの新築や購入、増改築などをしたときに、税額控除を受けることができます。
共有持分の場合、建物部分のみそれぞれの共有持分者で税額控除を受けられます。
土地のみの名義の場合、利用ができないため注意が必要です。
認定住宅の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）
認定住宅は、国が定める認定長期優良住宅や、認定低炭素住宅があり、個人が新築や、購入などした場合、その認定住宅を居住に要した年に、その建物の床面積に応じた金額の10%が控除できます。
なお、この税額控除は住宅ローンの借入れをしていない場合でも適用することが可能です。
参照元：国税庁｜令和５年分 認定住宅等新築等特別税額控除を受けられる方へ
共有持分の場合、建物全体の床面積に応じた金額を、共有持分の割合に応じて計算し、その10%が控除できます。
認定住宅新築等特別税額控除は、次の2-3-2の住宅ローン控除と併用ができないため注意しましょう。
住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別税額控除）
年末借入金残高に0.7％を乗じた金額（百円未満切捨）を税額控除できます。
なお、一般の借入金残高の上限は3,000万円ですが、認定住宅の場合には上限が引き上げられており、最大5,000万円まで最大控除額が適用されます。
中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
中古住宅の購入や増改築などをしたときに、住宅ローン控除を受けられます。
1982年以降に建築された住宅や、自ら居住することなどの要件があるものの、通所の住宅ローン控除と同じように利用できます。
共有持分の場合、通常の住宅ローン控除と同じく、建物部分のみそれぞれの共有持分者で住宅ローン控除が受けられます。
購入・贈与・相続で取得した場合にかかる税金
所有している場合と同様に、購入時や、贈与、相続で取得した場合も軽減措置があります。
この章では、各種税金について解説します。
共有持分の取得や贈与で不動産取得税が発生
購入時に発生する不動産取得税は、購入者が不動産を取得した際に納付するものです。
計算式は次のとおりです。
2024年3月31日まで適用される特例措置において、通常4%の部分が3%になります。
また宅地評価の土地の場合、特例により、固定資産税評価額を2分の1に減額して計算します。
なお、住宅については建築経過年数に応じて、固定資産税評価額から一定の控除（新築の場合1,200万円）のうえ、税額が計算されます。
購入時（新築又は取得）
土地や建物によっては特例措置が適用される場合があります。それぞれ解説していきます。
認定長期優良住宅に関する特例措置
耐震性や、耐久性などに優れており、適切に保全が確保されている住宅を新築で購入、または取得した場合、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。
なお、特例措置の期間は住宅の場合、5年間で、マンションなどの場合は7年間の措置です。
適用期限は、所得税の場合、2025年12月31日で、登録免許税や、不動産取得税、固定資産税は、2024年3月31日です。
共有持分の場合、持分割合に応じて、それぞれの税金を納付します。
土地の購入や個人間の中古住宅の売買は消費税がかからない
土地の取引に対する消費税は非課税であり、個人間の中古住宅の売買に対しては消費税はかかりません。
また、不動産所得税や登録免許税等の税金に対しては消費税はかからず、保険料に対する消費税は非課税となっています。
不動産仲介業者に支払う仲介手数料や、銀行に支払う住宅ローンの事務手数料、司法書士や土地家屋調査士に支払う登記費用の手数料などは消費税の課税対象になるため注意が必要です。
著しく低い価額で財産を譲り受けたときは注意が必要
土地や建物を相場よりも低い価額で譲り受けた場合、みなし贈与とされることがあります。
著しく低い価額の基準は明確にあるわけではなく、一般的に市場価値の評価額が指標となっています。
なお所得税法上の著しく低い価額は時価の2分の1未満と定められているものとは異なります。
共有持分の贈与を受けた時にかかる税金
贈与税は、贈与された人が贈与された年の翌年に確定申告を行って納付します。
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
結婚の期間が20年以上の夫婦の場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円までの控除を受けられます。
参照元：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
対象となるのは、居住用の不動産や、居住用の不動産を取得するための金額の贈与です。
配偶者控除は同じ配偶者からの贈与は、一度しか受けられません。
なお、夫婦による共有持分の場合、一方に贈与することで配偶者控除が適用されます。
他の共有者が放棄した共有持分を取得した時は贈与税がかかる
共有持分は、共有者の意思によって持分放棄が可能です。
その持分は他の共有者に帰属するため、贈与税の課税対象になります。
放棄した持分が他の共有者に帰属するというのは、持分比率に応じて全員で分け合うことになります。
例えば、Aさんが60%、Bさんが20%、Cさんが20%の持分比率になっている場合で、Aさんの共有持分を放棄した場合、60%をBさんとCさんの持分割合に合わせて分配されます。
計算すると、Bさんが50%、Cさんが50%の持分比率になります。
放棄した共有持分の評価額に対する贈与税が、帰属した他の共有者にかかるため注意しましょう。
共有持分を相続で取得した時にかかる税金
相続税は被相続人から受け取る遺産が、基礎控除額を超える場合にかかります。
課税される相続税は、相続人が、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に、被相続人の所轄税務署に申告して、原則として一括で納税します。
相続放棄した場合、相続する権利を放棄することになるため、引き継がれることはありません。
相続放棄をするには、相続開始を知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。
共有名義不動産における相続税対策については、以下の記事で詳しく解説しています。
贈与や相続で取得した不動産は取得時期や取得金額が引き継がれる
土地の取得費は、買い入れたときの購入金額や、購入手数料などの合計額で、建物の場合、購入金額などの合計額から所有していた期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。
それらの金額をもとにして、贈与や相続で取得した金額を計算します。
取得時期についても亡くなった人や、贈与した人が取得した時から、贈与された人や相続人に引き継がれることになります。
そのため贈与された人や、相続人が、他の者に譲渡する場合、亡くなった人や贈与した人が取得した日から譲渡した年の1月1日までの所有期間によって、長期譲渡所得か、短期譲渡所得を判断します。
共有持分の売却によってかかる税金
共有持分の売却によってかかる税金は、譲渡所得税と住民税が課税されます。売却した人は、売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。
不動産の共有持分のみを売却する方法については、以下の記事で詳細に解説しておりますので、参考にして下さい。
物件の所有期間で共有持分にかかる譲渡所得税の税率が変わる
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わり、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。
売却した年の1月1日時点が基準になるため注意が必要です。
短期譲渡所得
共有持分の所有年数が5年以下の場合の譲渡所得税は、30%の所得税率と9%の住民税率になります。
また2013年から2037年までは、東日本大震災の復興費用に充てる復興特別所得税が課税されます。
譲渡所得税額の2.1％を、所得税と併せて申告して納付をします。
例えば、短期譲渡所得金額が1,000万円の場合、
所得税が、1,000万円×30%=300万円
復興特別所得税が、300万円×2.1%=6万3,000円
住民税が、1,000万円×9%=90万円となります。
長期譲渡所得
共有持分の所有年数が5年を超える場合の譲渡所得税は、15%の所得税率と5%の住民税率になります。
また短期譲渡所得と同様に復興特別所得税が課税されます。
例えば、長期譲渡所得金額が7,000万円の場合、
所得税が、7,000万円×15%=1,050万円
復興特別所得税が、300万円×2.1%=22万500円
住民税が、7,000万円×5%=350万円となります。
取得日不明
共有持分の土地や建物を取得した時期が先祖伝来のもののため、分からない場合があります。
その場合、売却金額の5%相当額を取得費として計算するため、税額は高くなる点は留意しましょう。
また、実際の取得費が売却金額の5%相当額を下回る場合、5%相当額の取得費になります。
譲渡所得税の特別控除
譲渡所得税の特別控除における期間限定の控除をそれぞれ解説していきます。
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
5年以上保有して売却した場合に、譲渡益から1,000万円の控除がされる期間限定の特例です。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
この特例は、2008年に起きたリーマンショックの影響を考慮して景気対策として導入されました。
確定申告する際に、譲渡所得の内訳書と、2009年〜2010年の取得を証明する書類、登記事項証明書や売買契約書の写しなどが必要になります。
【登記事項証明書の見本】
【売買契約書の見本】
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
低未利用土地とは、空地や空き家や、一時的に利用されている資材置き場などのことで、空き家問題を解消するための施策として作られました。
参照元：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
2020年7月1日から2022年12月31日までの間に、低未利用土地などを含めた譲渡価額が500万円以下の場合、譲渡所得金額から100万円を控除できます。
譲渡所得金額が100万円に満たなければ、その金額が控除額になります。
譲渡所得税の特例
特例措置や軽減税率をそれぞれ解説していきます。
マイホームを売ったときの特例
所有期間に関係なく譲渡所得から、最高3,000万円まで控除ができる特例で、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が正式名称です。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
この特例を利用すると、譲渡所得を小さくできるため、節税につながります。
共有持分の場合であれば、共有者ごとに受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えて売却した場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分は、所得税が10%、住民税4%、6,000万円を超えた部分は所得税が15%、住民税が5%になります。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
前述した「マイホームを売ったときの特例」と併用可能です。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例（通称：10年超所有軽減税率特例）については、以下の記事で詳しく解説しています。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却すると、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除が可能です。
参照元：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
1981年5月31日以前に建築されており、相続開始直前まで1人で住んでいること、マンションなどの区分所有建物ではないことを一定の要件としています。
相続した空き家の3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
固定資産の交換の特例
土地建物と同じ価値の固定資産を交換した場合、課税の必要がなくなります。
参照元：国税庁｜No.3502 土地建物の交換をしたときの特例
例えば以下のような場合が考えられます。
- 時価3,000万円の土地と、時価3,000万円の土地を交換する場合
- 時価800万円の建物と、時価800万円の建物を交換する場合
- 時価3,800万円の土地建物と、時価3,800万円の土地建物を交換する場合
上記の場合に等価交換として特例を受けられます。
共有持分の売却による譲渡の場合は確定申告が必要
もし確定申告をしなければ、加算税や刑事罰の対象になります。
加算税は、確定申告期間内に申告を怠った場合に課される附帯税になります。
附帯税は、所得税などとは異なる種類の税金です。加算税には、過少申告加算税、無申告加算税、重加算税の3つがあります。
期限内に申告をしたものの、金額が過少で修正申告又は更正があった場合に課される加算税です。
申告期限内に申告しなかった場合で、期限後申告又は決定があったときに課される加算税になります。
悪質なケースであり、申告の際に事実の隠蔽や、証拠書類を廃棄するなどして、故意に過少申告していた又は無申告であった場合に課される加算税です。
なお、期限内に納税されなかった場合、加算税とは別に延滞税も発生します。
刑事罰は、加算税が課されると、同時に刑事事件へと発展する場合があります。
確定申告を正当な理由なく、提出期限までに提出しなかった場合には単純無申告犯、さらに違法性が強いものの場合には申告書不提出犯として懲役または罰金が科せられます。
さらに悪質なものは、脱税として刑事罰の対象になります。
共有持分売却後の確定申告は各自で申告
共有持分になっている売却による譲渡の確定申告は、まとめての申告はできません。
売却による譲渡の場合、共有持分に応じた売却金額や、共有持分に応じた取得費、譲渡費用の計算を各自が行い、確定申告することになります。
共有名義の不動産を売却した際の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
確定申告には税理士がおすすめ
確定申告に不備があると、状況によっては加算税や刑事罰の対象になる場合があります。
共有持分の売却後には、共有持分に応じた取得費や譲渡費用の計算など複雑な部分もあるため、正確に申告するには税理士に依頼することをおすすめします。
なお、共有持分専門の買取業者に売却する場合は、税理士などの専門家と連携があるため、確定申告のアドバイスやサポートもしてもらえます。
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まとめ
共有持分を譲渡する際にかかる税金として、課税のタイミングや、共有持分の所有時にかかる税金や購入、贈与、相続で取得した場合にかかる税金、売却による譲渡によってかかる税金について解説してきました。
共有持分の所有している時にかかる税金は固定資産税と都市計画税があり、代表者が立て替えて市区町村に支払います。
共有持分を購入した場合、不動産取得税を購入した人が、取得した不動産がある都道府県に支払い、贈与された場合は、贈与された人が、確定申告を行って贈与税を支払うことになります。
共有持分を売却した場合は、その物件の共有者全員が、確定申告を行って譲渡所得税を支払います。
なお、譲渡に伴う住民税は、その共有者の確定申告に基づき、その共有者の納税地の市区町村が賦課課税します。
確定申告は、2月16日から3月15日の1ヵ月の期間で行う必要があり、そこで売却金額を間違えたり、取得費や譲渡費用を多めに計上してしまったりすると、加算税や刑事罰に問われる可能性もあります。
共有持分の確定申告は、通常よりも複雑になるため、税理士に依頼して、不備なく申告した方が安心といえるでしょう。
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