株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
自己破産について要点解説
自己破産とは、裁判所に申立をしてすべての負債を免除してもらう手続きです。
クレジットカードや消費者金融、住宅ローンなどの負債は全額免除されます。
その代わり、破産者の「財産」は一部を除いて処分されます。
破産手続きでは「破産管財人」が破産者の財産を換価（現金化）して債権者に配当してしまうからです。
不動産の共有持分も1種の財産なので、自己破産における処分対象になります。
また不動産に住宅ローンが残っている状態で自己破産をすると、銀行などの住宅ローン債権者が不動産競売を申し立てます。
すると不動産は競売にかかって失われてしまいます。
自己破産時には管財事件に注意
ある程度の資産を残したまま自己破産をする場合に、管財事件という手続きが取られます。
管財事件では、破産管財人という役割の人が選任され財産の処分や管理、配当についての意見をします。
管財事件になると、手続き完了まで長い期間を要することや、裁判所に一定の金額を納めなければいけないなどのデメリットがあるため注意が必要です。
競売について要点解説
競売という言葉を聞いたことはあっても、具体的にどういった手続きか分からない方も多いですよね？
競売とは、裁判所を通じて不動産などの財産を公的に売り出し「入札」によって売却する手続きです。
競売が進むと購入希望者から物件の入札が行われ、もっとも高額で入札した人が不動産の購入権を取得して「落札」し、不動産のあらたな所有者となります。
よって、不動産競売が行われたら元の不動産所有者は不動産に対する権利を失い、落札者が次の所有者になります。
住宅ローンを利用する場合、金融機関が不動産に「抵当権」を設定します。
抵当権とは「債務者が支払いをしないときに不動産を競売にかけて、売却金を獲得できる権利」です。
債務者が自己破産すると住宅ローンが約束通りに払われなくなるので金融機関は不動産を競売にかけます。
不動産は債務者のものでなくなるので、居住している場合には出ていかねばなりません。
共有者が自己破産した場合の対応策
もしも不動産の共有者が自己破産をしたら、どのような影響が及ぶのでしょうか？この場合、住宅ローンが残っているかどうかで取扱いが変わってきます。
自己破産した場合の共有名義不動産については以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
競売の対象となる部分のは破産者の持分のみ
住宅ローンを利用する場合、不動産が夫婦共有であっても抵当権は「不動産全体」につけられるのが通常です。そこで債務者が住宅ローンを払わなかったら、不動産全体が競売にかかり、失われます。
一方住宅ローンがない場合や完済している場合、破産によって失われるのは「破産者の持分のみ」です。
破産していない共有者の持分が破産によって失われる可能性はありません。
つまり共有物件の共有持分権者が自己破産したときには、以下のような影響が及びます。
- 住宅ローンが残っている場合…全体が競売にかかって不動産が失われる
- 住宅ローンを完済している場合…相手の持分のみが処分対象となり、あなたの持分はそのまま残る
競売になったときの対処方法は任意売却
もしも住宅ローンが残っている状態で共有持分権者が自己破産をして不動産全体が競売になったら、どのようにすれば良いのでしょうか？
お勧めの対処方法は任意売却です。
任意売却とは、住宅ローン債権者の許可を取って抵当権つきの不動産を売却する手続きです。
共有持分権者の持分については破産管財人が権利を持つので、あなたも任意売却を希望する場合にはあなたと破産管財人が協力して任意売却をすることになります。
競売になると不動産は市場価格の7～8割程度の価格でしか売れないケースが多数ですが、任意売却なら市場で売却できるので売却価額が上がる可能性が高くなります。
高く売れればその分住宅ローンの返済に充てられて残ローンを減らせるメリットがあります。
任意売却したいときには破産管財人にその希望を伝えた上で、金融機関の了承を得る必要があります。
不動産会社などで査定をとって金融機関に提出し、その価格で売り出して良いか確認しましょう。
GOサインが出たら、破産管財人と協力して物件の売却を進められます。
任意売却については以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
不動産を買い取る
2つ目の対処方法は、不動産を買い取る方法です。
住宅ローンが残っていない場合
住宅ローンが残っておらず相手の持分のみが破産管財人の手によって換価される場合、破産管財人の方から共有者であるあなたへ買取の話を持ちかけてくるケースがよくあります。
破産管財人としても、共有者であるあなたに買い取ってもらうのが簡便ですし、あなたにとっても知らない誰かに売られるより自分で買い取った方がよいケースが多いためです。
破産管財人から連絡を受けたとき、買う気があるなら売却価格などを取り決めて買取交渉を進めましょう。
話が決まったら、代金を払って相手の共有持分を取得し、あなたが不動産の完全な所有者になることが可能です。
共有持分を買い取るときの買い取り価格は、基本的に「不動産の価格×共有持分割合」にて決定します。
たとえば不動産の価格が4,000万円、相手の共有持分が60％なら買い取り価格は2,400万円とします。
ただしここから一定程度割り引いてもらう交渉は可能です。
支払える金額の限度もあるでしょうから、一度破産管財人と交渉してみてください。
住宅ローンが残っている場合の買取
住宅ローンが残っている場合には、金融機関が不動産を競売にかけます。
そのときでも、不動産をあなたが買い取ることが可能です。
金融機関と交渉をして買取金額を決定するか、交渉では決められなかった場合には自ら競売に入札して落札しましょう。
流れに任せる
相手が自己破産したとき、何もせず流れに任せるとどうなるのでしょうか？
住宅ローンが残っている場合と残っていない場合とに分けてみてみましょう。
住宅ローンが残っていない場合
住宅ローンが残っていない場合、破産管財人が相手の持分を売り出します。
あなたが買い取らない場合には第三者に売られてしまうでしょう。
共有持分を買い取るのは、たいていが専門の不動産会社ですから破産手続後は不動産会社とあなたの共有状態となります。
すると、不動産会社はあなたへ相手の共有持分の買取やあなたの共有持分の売却を求めてきます。
あなたが買い取る場合の売値は高額で、あなたが売却する場合の価格は低額にされるケースも多々あります。
あなたが納得しなければ、不動産会社は不動産の「共有物分割請求」をしてきます。
訴訟を起こされたら不動産は最終的に何らかの形で分割されます。分筆も不可能であなたや相手のどちらかが買い取らない場合には、裁判所が競売命令を出してしまう可能性もあります。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合には不動産が競売にかかるので、破産管財人があなたに任意売却しないか声をかけてくるでしょう。
あなたが断って放置していると、競売手続きがどんどん進んで物件全体が売却されます。
この場合にはあなたの持分も含めて不動産全体が売却されて第三者のものとなります。
夫婦で連帯債務・連帯保証しているケースで夫が自己破産したらどうなる
夫婦で自宅を購入する場合、住宅ローンを「連帯債務」にしたり一方が「連帯保証」したりするケースがあります。
連帯債務とは
連帯債務とは、連帯債務者全員が主債務者となって全額の支払い義務を負うことです。
どちらかを主な支払い者としますが、その債務者が払わない場合、もう一方が残ローンと利息、遅延損害金の全額を払わねばなりません。
連帯保証とは
夫婦のうちどちらか一方が「主債務者」となり、もう片方が「連帯保証人」になるケースもあります。
連帯保証人とは主債務者と同じだけの責任を負う保証人です。
主債務者が支払いをしないときなどには連帯保証人が残債や遅延損害金、利息を全額払わねばなりません。
連帯債務や連帯保証を利用すると「夫婦の収入を合算」して住宅ローンを利用できます。
単独でローンを利用するよりも高額な借入をできるので、このような方法で住宅ローンを利用されるご夫婦がたくさんおられます。
夫婦で連帯債務・連帯保証を利用して住宅ローンを組んだ後に相手が自己破産すると、もう片方には多大な影響が及びます。
連帯債務者、連帯保証人に一括請求される
住宅ローンを連帯債務にしている場合や連帯保証人がいるときに、これまで払ってきた主債務者が支払いを止めると、金融機関は連帯債務者や連帯保証人に残債の一括請求をします。
請求されるのは、そのときの残債全額と利息、遅延損害金の全額です。
住宅ローンの場合、元本だけでも数千万円となり非常に高額になるケースも多数あります。
支払えなければ妻も自己破産
高額な残ローンの一括請求をされても「支払えない」方がほとんどでしょう。
しかし連帯債務者や連帯保証人には、法的に残債の支払い義務があります。
支払えないなら、最終的に連帯債務者や連帯保証人自身が自己破産するしかなくなります。
ただ、いきなり自己破産ではなくそれまでにいくつかのステップや対処方法があるので、次の章でご紹介します。
仮に一括返済しても相手の持分は売却される
中には住宅ローンの残債を一括請求されても「払える」方がいらっしゃいます。
残ローンを完済できれば連帯債務や連帯保証債務はなくなりますので、法的な支払い義務も残りません。
自己破産などの債務整理をする必要もなくなります。
ただし一括返済しても共有者の自己破産手続きが止まるわけではないので、相手の共有持分は第三者に売られてしまいます。
先ほども言いましたが、不動産の共有持分を買い取るのはたいてい専門の不動産会社なので、買い取られた後はあなたに買取や売却の交渉を持ちかけてきます。
あなたが応じなければ共有物分割訴訟を起こされて、最終的に物件が競売にかかる可能性もあります。
不動産の共有持分権者の一人が自己破産をすると、トラブルの発生はもはや避けがたくなります。
夫婦で連帯債務・連帯保証をしているとき、夫が自己破産する場合の対応策
もしも夫婦や元夫婦で住宅ローンの連帯債務・連帯保証をして物件を共有しているとき、夫が自己破産をしたら、以下のように対応しましょう。
分割払いの交渉をする
相手が自己破産すると、住宅ローン債権者からは残債と利息、遅延損害金の一括払いを請求されます。
支払いをしないと遅延損害金がかさんで金額がどんどん膨らんでしまうでしょう。
そうなると自己破産へ一直線です。
そのような事態を避けるには、住宅ローン債権者から一括払いの請求を受けたときに「分割払いの交渉」をしましょう。
相手によっては支払える範囲の分割払いに応じてくれるケースもあります。
「1～2年間はとりあえず利息だけ払ってくれれば良い」という条件に応じてくれる場合などもあるので、あきらめずにまずは連絡してみることが大切です。
任意売却する
住宅ローンを払えなくなって連帯債務者や連帯保証人が一括請求された状態や、すでに競売を申し立てられた状態でも「任意売却」は可能です。
任意売却をすると競売よりは高値で売れて、残債をより多く返せる目算が立ちます。
完済できるケースもありますし、できなくても残債を減らして残った返済を楽にできるでしょう。
返済できる範囲内に落ち着けば、妻の自己破産を回避できます。
ただし物件を売却するので自宅は失われます。
一括返済する
もしもあなたに充分な資力があるなら、一括返済してしまってもかまいません。
あなたにしてみたら「夫が支払わなければならない負債をなぜ私が支払わねばならないのか」と思うかも知れませんが、連帯債務者や連帯保証人の場合、負債は「夫の負債」であるだけではなく「妻の負債」でもあるので、あなたにも全額の支払い義務が及びます。
支払うのは法律上当然であり、やむをえないことです。
支払ってしまえば、あなたのところには請求は来ません。
後は相手の共有持分が破産管財人によって売却されるだけです。
その持分をあなたが買い取ることも可能です。
なお、相手の自己破産中に残ローンを全額返済するなら、破産管財人とも協議しながら進めることをお勧めします。
残ローンを肩代わりする代わりに買取金額を安くしてもらうなどの交渉も可能だからです。
相手が自己破産をして対処方法に悩んだときには、一度法律の専門家である弁護士に相談してみるのも良いでしょう。
まとめ
不動産の共有持分権者が自己破産をすると、他の共有持分権者にも多大な影響が及びます。
困ったときには弁護士に相談して正しい対処方法を教えてもらうようお勧めします。
また不動産の任意売却や共有持分の売却を希望する場合には、不動産会社に相談すればスムーズに手続きを進められます。
当社でも共有物件の買取や売却に積極的に対応していますので、お気軽にご相談下さい。
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