国土交通大臣(1)第10112号
共有持分は共有者の同意なしで売却できる
冒頭でもお伝えした通り、あなた｢共有持分｣のみであれば、他の「共有者の同意なし」で売却できます。
では、ここからは、共有持分の売却が自由に行えることの法的根拠を、順を追って解説していきます。
そもそも｢共有持分｣とは
共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有しているときに、おのおのが不動産に対して持つ権利のことです。
共有持分には、共有者一人ひとりの権利が完全ではなく｢割合的｣であるという特徴があります。
例えば、兄弟（長男、次男、三男）で実家を相続した場合、該当の不動産については長男に｢3分の1｣、次男に｢3分の1｣、三男に｢3分の1｣という割合的な権利が認められます（この割合を持分割合という）。
ただ、ここで注意しなければならないのが、｢持分が1/3だから、物件も1/3しか使えない｣というわけでは無い点です。
ややこしいですが、上記の例だと、3者とも不動産の全体に対して1/3の権利を持っており、それぞれが持分の多い少ないに応じて「不動産全体」を使用できます。
参照元：民法第249条
共有者が単独で不動産全体にできる行為と制限される行為については、次項で解説していきます。
共有不動産は全員の共有物として売却が制限される
共有名義になっている不動産は、｢共有者全員の共有物｣のため、あなたが売却したいと思っても自由に売却できません。
共有不動産を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。
複数人で共有している不動産であるにも関わらず、共有者のうちの1人が好き勝手に売ったり、貸したり、工事で手を加えたりすれば、他の共有者からしたら堪ったものではありません。
このことから、上述した通り、共有者の一人ひとりが不動産全体に対してできる行為は、持分割合の多い少ないによって制限されています。
共有不動産に対する共有者の行為制限は以下の通りです。
| 行為の種類 | 具体例 | 行為に必要な持分割合 |
|---|---|---|
| 変更行為 （民法第251条） |
|
共有者全員の合意(100%) |
| 管理行為 （民法第252条） |
|
共有持分の過半数の合意 （50%以上） |
| 保存行為 （民法第252条但書） |
|
各共有者が単独で可能 |
なお、共有不動産に対する行為に制限がかけられていることが、共有トラブルの最大の理由です。
行為制限によって発生する共有者同士のトラブルや、共有不動産のデメリットは以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分は個人の所有物として同意なしで売却できる
上記の通り、共有名義になっている不動産は｢共有者全員の共有物｣です。
これに対して、共有者各自の共有持分は完全な｢各自の所有物｣です。
そのため、共有持分だけであれば、他の共有者から合意を得る必要なしに、各自が好きなタイミングで売却できます。
例えば、あなたと兄弟で、ある不動産を「1/2ずつ」の持分で所有していた場合、あなたの持分を兄弟の同意なしで他者に売却できます。売却したあとは、その不動産の持分は兄弟と他者の「1/2ずつ」となります。
このように、持分のみを売却すれば、不動産の共有関係から抜け出すことができるわけです。
次の章では、「持分のみを売却する3つの方法」について、詳しく解説していきます。
共有持分の3つの売却先とおすすめのシチュエーション
以下で共有持分を売却するための3つの方法や、それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。
基本的に、持分のみの売却先は以下の3つです。
結論から言いますと、共有持分は「他の共有者」と「買取業者」への売却が現実的です。
「一般の第三者」へも売却は可能ですが、持分のみを買っても不動産を自由に扱えるわけではないため、持分のみを欲しがる一般の第三者はほぼ現れないからです。詳細は後ほど解説していきます。
共有持分を「他の共有者」に売却する
他の共有者であれば、あなたの共有持分のみでも買い取ってくれる可能性があります。
他の共有者があなたの共有持分を買い取れば、共有者が単独名義の不動産として自由に活用できるようになるからです。
例えば、不動産を夫婦が2人で共有しているとします。このままでは、夫も妻も単独では不動産を自由に活用することができません。
ですが、夫が妻の共有持分を買い取ってしまえば、不動産は夫の単独名義となり、自由に活用できるようになります。
共有持分の売却相場
他の共有者へ共有持分を売却する際の相場は、｢本来の市場価格×売主の持分割合｣となります。
市場価格5,000万円の不動産を、あなたと共有者Aの2人で｢2分の1｣ずつ共有している。
この場合、あなたの共有持分をAに売却する際の相場は｢2,500万円｣となります（5,000万円×1/2）。
売却相場の理由は次項で解説していきます。
メリット
他の共有者に売却する最大のメリットは、前述したとおり、共有持分を本来の市場価格通りに売却できる可能性があることです。
通常、第三者に共有持分を売却する場合、売却価格は市場価格よりも安価になってしまいます。
共有持分を買い取る側からすると、権利トラブルが起こりやすい共有名義へ新たに加わらなければならないリスクがある上に、不動産を自由に活用できるわけでもなく、需要がほとんどないからです。
一方で、他の共有者に対して共有持分を売却するのであれば、買主側にも「不動産を自由に活用できる」という利点があるため、需要の低い共有持分も本来の市場価格通りに売却できる傾向があります。
仮に、相手方の共有者に「物件に住み続けたい」や「家賃収入がないと生活できない」といったように不動産を手放したくない特別の事情があれば、市場価格よりも強気の価格設定をしても買取に応じるかもしれません。
その他にも、他の共有者に共有持分を売却するメリットは以下が挙げられます。
- 共有者同士の関係が良好であれば、価格や日程の調整がスムーズにできる
- 買手を探す手間が省ける
- 他人との持分売買に比べて、共有者間売買なら契約や決済などを簡素化できる
デメリット
共有持分を他の共有者に売却するデメリットは、相手方の共有者を説得できなければ、そもそも持分の売買が行えないという点です。
なお、相手方の共有者に経済的余力がない場合も、共有持分を売却できません。
共有持分の売買は、一般的な不動産売買とは異なり、住宅ローンを組むことができず買主が購入資金を自力で工面しなければならないからです。
もし、共有者の同意と経済力の2つをクリアして、いざ売買交渉に入ったとしても、今度は「共有者間で適正な取引価格を巡って争いに発展しやすい」という問題が生じます。
基本的に、共有者同士で持分を売買する際は、買主と売主の間に不動産業者を通しません。
そのため、共有持分の取引価格は共有者同士で決めなければならず、双方の意見がぶつかれば争いに発展してしまいます。
共有者間の持分売買を円滑に行う交渉術は、以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。
こんな人におすすめ
- 他の共有者と関係が良好で、売買交渉の余地がある人
- 他の共有者と関係が良好で、売買交渉の余地がある人
- 他の共有者に不動産を手放したくない特別の事情がある人(物件上に住んでいる等)
共有持分を「一般の第三者」へ売却する
あなたの共有持分を「一般の第三者」に売却するという選択肢もあります。
しかし、まず前提として、無関係の個人や不動産屋が共有持分のみを買い取ることはほとんどありません。
共有名義になっている不動産は、「共有者同士の権利トラブル」や「税金・維持管理などの費用トラブル」が生じやすい上に、持分だけでは不動産を自由に活用できず、使い道すらないからです。
ですが、一部の不動産投資家であれば、不動産の共有持分のみを投資目的で買い取る場合があります。
ただ、注意しなければならないのが、不動産投資家はあくまで自身の収益が最優先であり、安全に取引を行ってはくれないという点です。
詳しくは後ほど解説します。
共有持分の売却相場
一般の第三者へ共有持分を売却する際の売却価格は、基本的に本来の市場価値よりも安価になります。
上記の通り、一般の個人や不動産屋にとって需要の低い共有持分を、仮に欲しがる投資家などが現れたとしても、本来価値ほどの価格設定にはならないからです。
メリット
一般の第三者へ共有持分を売却するメリットは、不動産投資家など持分を欲しがる知り合いがあなたにいれば、買手探しの手間を省けることです。
ただ、一般の個人や不動産屋が共有持分のみを買い取ってくれるのはごく稀なため、第三者への持分売却は現実的ではないでしょう。
その上、一般の第三者へ持分を売却するのは非常に大きなデメリットがあるため、おすすめできません。デメリットは次項で解説します。
デメリット
一般の第三者へ共有持分を売却するデメリットは、共有持分のみを欲しがる一般の個人や不動産屋が稀であるため、書いて探しの手間は省けても、そもそも買手が現れにくいという点です。
あなたに不動産投資家などの知り合いがいなければ、不動産仲介会社に相談して共有持分の買手を探してもらうことになりますが、何年待っても買い手が現れない可能性の方が高いです。
仮に、共有持分を買い取ってくれる一部の不動産投資家が現れたとしても、その不動産投資家と他の共有者との関係が著しく悪化し、結果的に「やっぱり買いません」と購入を断られる恐れがあります。
どういうことかと言うと、不動産投資家の目的は、持分をあなたから買い取ってより高値で他の共有者へ横流しするか、他の共有者から持分を全て買い取って単独名義の不動産として再販売することです。
前述の通り、不動産投資家は宅建免許なんか持っていませんし、自身の収益第一で安全に取引を行おうという意識が希薄な傾向があります。
そのため、一部の不動産投資家はあなたと売買契約を結ぶ前に、収益を得られる裏付けを取るために他の共有者へ安易に交渉を持ちかけてしまう恐れがあります。
安易な交渉で、他の共有者とトラブルが生じてしまうと、「やっぱり買取はナシで」と急にハシゴを外してくるでしょう。
そうなれば、あなたに残されるのは、怒り狂った共有者とより状況の悪化した不動産だけです。
要するに、一般の第三者に対する共有持分の売却は、デメリットが非常に大きいため、全くおすすめできません。
こんな人におすすめ
上述した通り、他の共有者とトラブルが生じて、売却が頓挫するおそれがあるため、基本的には一般の第三者への持分売却はおすすめできません。
共有持分を「専門の買取業者」へ売却する
｢共有持分を売りたいと思ったら、現実的には他の共有者に話を持ちかけるしか無いのか…｣
｢共有者同士で関係性が悪く、交渉の余地がない場合はどうすれば良いのだろう…｣
このように思った方もいるかも知れませんが、安心してください。
共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、他の共有者に安易な交渉を持ちかけてトラブルを起こすことなく、安全に共有持分を買い取ってくれます。
共有持分買取業者は、宅建業法に則ってあなたの共有持分を買い取った後、時間をかけて他の共有者と信頼関係を構築して、不動産を再活用する専門家です。
そのため、共有不動産のリスクをすべて承知の上で、事業としての持分買取が可能であり、わざわざトラブルを起こして社会的信用を失墜させるリスクを取る必要がありません。
共有持分の売却相場
共有持分買取業者に共有持分を売却した際の相場は、｢不動産全体の市場価格×売主の持分割合×1/2｣となります。
市場価格6,000万円の不動産に対し、あなたが｢3分の1｣の共有持分を持っています。
この場合、あなたの共有持分を共有持分買取業者に売却する際の相場は｢1,000万円｣となります（6,000万円×1/3×1/2）。
つまり、本来の市場価値の半額程度になってしまいます。理由はデメリットのところで解説していきます。
メリット
共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットはズバリ、他の共有者と一切関わること無く、安全に共有名義から抜け出せることです。
前述した通り、あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であるため、売却するのに他の共有者の合意は必要ありません。
よって、買取業者の担当者に｢決済後、この日までは他の共有者に連絡を入れないでください｣と相談すれば、余計なトラブルなく共有名義から抜け出すことが可能です。
ただし、一部ですが、買取前に他の共有者への接触を行う買取業者もいるので、買取業者選びは慎重に行うことが肝心です。
信頼できる共有持分買取業者の選び方は、この記事の 「信頼できる共有持分買取業者の選び方」 で解説しておりますので、ぜひ参考にして下さい。
なお、共有持分買取業者なら、｢最短数日で共有持分を現金化できる｣というメリットもあります。
わざわざ買手を探す必要がないので、あなたと買取業者の「価格の合意」さえ取れれば、決済まで数日で終わらせることが可能だからです。
弊社でも、査定のご依頼から「最短3日」で共有持分の買取を行っております。
もちろん、業者選びの際は複数社を比較検討して慎重に行う必要がありますが、弊社はどこよりも売主ファーストで真摯に対応させて頂きますので、判断材料の1つに入れていただければ嬉しいです。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
デメリット
専門の買取業者へ共有持分を売却するデメリットは、前述した通り、共有持分の買取価格が本来の市場相場よりも安価になってしまう点です。
共有持分買取業者は数年単位でじっくり他の共有者との信頼を得て、安全に不動産を「再販売･再活用」します。
その間にも、固定資産税や経営コストがかかりますし、権利関係を修復できず、半永久的に不動産が塩漬けになってしまうリスクもあります。
そのため、共有持分買取業者はこれらのコストやリスクを見越した金額で買取を行わなければ採算が取れなくなるので、市場価格よりも安価で共有持分を買い取ることになってしまいます。
ですから、「買取価格が安くなるのは嫌だ」とお考えなら、まずは「他の共有者への売却」を検討してください。
しかし、他の共有者との関係が悪化しているなどで、持分売却が不可能なケースもあるでしょう。その場合、前述した通り「一般の第三者」への持分売却も不可能ですから、あなたの共有持分は1円にもならなくなります。
その場合は、たとえ市場価格より安くなってしまっても、専門の買取業者へ売却したほうが、数百万円ものお金は確実に受け取れますから、そう考えればメリットがあるとも言えるでしょう。
｢多少安くなってもいいから、確実にお金を受け取りながら共有関係から開放されたい｣とお考えなら、専門の買取業者へ一度相談してみることをおすすめします。
こんな人におすすめ
共有持分買取業者への持分売却は、以下のような人におすすめです。
- 今後一切他の共有者と関わりたくない人
- 不動産の売却や活用に向けて他の共有者と足並みが揃わない人
- 他の共有者と連絡がとれない人
- 他の共有者とのトラブルを避けたい、知らせずにこっそり売ってしまいたい人
- 持分を手間なく簡単に売りたい人
- 早期にまとまった現金がほしい人
共有持分専門の買取業者の選び方【優良業者なら強引な買取は行なわない】
前章で「共有持分を手放すなら買取がおすすめ」とお伝えしましたが、買取業者ならどこでも良いわけではありません。
もし、悪徳業者を選んでしまえば、あなたの共有持分を不当に安い価格で買い取られる可能性があります。また、あなたの持分を買い取ったあと、「共有物分割請求」を使って他の共有者から持分を強引に買い取ろうとする可能性さえあります。
共有物分割の方法のうち、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟。「不動産を自分一人の名義にしたい」と申し出るケースが多い。
しかし、優良業者をしっかり選べば、そういったトラブルは起こりません。まずはあなたや他の共有者にとって利となる交渉を優先してくれます。
具体的には、以下の基準を元に、信頼できる共有持分専門の買取業者を選びましょう。
ちなみに、弊社は共有持分を専門に扱う買取業者です。
弊社の場合、あなたの共有持分を買い取る際は、お互いにwin-winの取引となるように、慎重に話し合いをさせていただきます。
また、共有持分を買い取った後、他の共有者へ以下のような交渉を行います。
- 共有持分を買い取ってもらえないか交渉する
- 共有持分を一緒に売りに出さないか交渉する
- 共有者の持分を買い取らせてもらえないか交渉する
決して、悪徳業者のような「共有者から持分を強引に奪おうとするような交渉」は行いません。
「共有持分を買い取ってもらいたいけど、他の共有者に迷惑がかかるのでは？」と心配する相談者様は多いですが、弊社ではそのような心配は一切不要ですので、安心してご相談ください。
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買取実績が豊富である
まずは、共有持分の買取実績が豊富な業者を選びましょう。
これまでに多数の相談を受け、共有トラブルを解決してきたという経験があり、その分信頼できるからです。その上、買取実績に豊富な買取業者であるほど、あなたの持分を高値で買い取ってもらえる可能性が高まります。
共有不動産は様々なトラブルが付き物なため、一般の不動産屋はもちろん、経験の少ない共有持分買取業者でもリスクを恐れた安値の査定を出しがちです。
一方で、実績が豊富で共有不動産の扱いに慣れている買取業者であれば、必要以上にリスクを恐れる必要はなく、その分査定額も高値になる傾向があります。
具体的には、買取業者の公式サイトで実績を確認してください。実績の豊富であれば、弊社のように「手書きによるお客さまの声」が掲載されているはずです。
悪徳業者に捕まってトラブルにならないためにも、実績が豊富な買取業者を確実に選んでください。
査定額に根拠がある
査定結果が届いたら、その査定の「根拠」を尋ねてみてください。
明確な根拠のない査定額を提示してくる営業マンを信用するのは、非常に危険な行為です。
一部の悪質な買取業者は、本来出すつもりのない金額を提示して、売主を釣り上げようとする悪意ある業者も存在するからです。
もし、悪意ある買取業者にお願いしてしまうと、いざ売買契約を結ぶときに、「再度確認したら瑕疵（欠損や故障）が見つかりまして、この金額では買い取れません。」と査定額を捻じ曲げられて、無理やり契約書にサインさせられてしまうかも知れません。
買取業者を選ぶ際は、必ず担当営業マンが、過去のデータや数字に基づいた査定額の根拠を説明してくれるかどうか、を確認しましょう。
営業マンがあなたの話を親身に聞いてくれる
あなたの話を親身になって聞いてくれる営業マンを選びましょう。
売却先として話を進めれば、その後の段取りは殆ど、担当の営業マンに一任することになります。
その時、「早く売りたい」や「他の共有者には連絡しないでほしい」といった、あなたの希望条件を営業マンが汲み取ってくれなければ、あなたが不利益を被ることになります。
段取りをのんきに進められた挙げ句、売買契約を結ぶ前に他の共有者へ連絡を入れてしまえば最悪です。
つまり、共有持分の売却をあなたの希望通りに進めるためには、あなたの話をしっかりと聞き出してくれる営業マンを選ばなければいけません。
【共有持分の買取事例】共有者との関係が悪化していたお客様の持分を買取した話
弊社は共有持分を専門に扱う買取業者で、これまで様々なケースの共有持分を買取してきました。
この章では、相続で揉め、共有者との関係が悪化していたお客様の共有持分を買い取った事例をご紹介いたいします。
【共有持分の買取概要】
| 共有名義人 | 2人（姉と妹） |
|---|---|
| 持分割合 | 持分50％ずつ |
| 買取価格 | 1600万円 |
| 物件の所在地 | 千葉県白井市 |
実家の母が亡くなり、相続により私と妹で実家を共同で所有することになりました。
私も妹も住む予定がなかったので、しばらく空き家として放置しておりましたが、老朽化が激しく、庭も草木で生い茂り、隣人に迷惑が掛かっていたので、売却することを決意。
しかし、妹とは遺産の分割方法で揉めていた経緯があり、嫌がらせなのか売却することに対して承諾してくれませんでした。
何度話し合いをしようと声をかけても無視されっぱなしで、一向に話し合いは進まず。その間にも実家は荒れてきてしまい、隣人からも軽いクレームが来るまでになってしまいました。
「何か手はないのか・・・」と途方に暮れていたところ、ネットでたまたま見つけたアルバリンクさんの記事を読み、ここなら何とかしてくれるかもと思い問い合わせすることに。
共有持分だけ買い取れることを初めて知り、買い取った後、妹とも丁寧に交渉してくれるとのことだったので、安心して持分を手放すことができました。
足踏み状態だった共有不動産の問題から解放され、ひとまずほっとしています。この度は本当にありがとうございました。
上記のお客様のように、共有不動産の対処法で揉め、共有関係を解消したいと望んでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたも同じように共有不動産で悩み、共有持分の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
>>【共有者との関係が悪くても大丈夫です】「無料相談」を依頼する
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共有持分を売却する4つの手順【画像付きで解説】
「共有持分を売却する」となると、前述したように「共有者への売却」か「買取業者への売却」の2通りが現実的です。
よって、この章では、
- 共有者へ持分を売却する場合の手順
- 買取業者へ持分を売却する場合の手順
に分けて解説していきます。
共有者へ「持分を買い取ってくれないか？」と交渉する
まずは、他の共有者へあなたの持分を買い取ってくれないかどうか聞いてみてください。
具体的には、以下のようなイメージで、リスクとメリットを伝えてみてください。
「不動産を使わずにこのまま放置してると、老朽化による倒壊で隣家を傷つけ、損害賠償を請求される可能性もあるらしいよ？」
「私の持分を買い取れば、不動産は完全にあなたのものになるから、リフォームして住むこともできるし、好きなタイミングで売却することもできるからさ。」
この交渉が成立すれば「共有者への売却手順」、決裂すれば「買取業者への売却手順」を参考にして、売却を進めてください。
「他の共有者」への売却が決まった場合
他の共有者への売却が決まったら、「司法書士」に間に入ってもらうよう依頼し、売却条件を話し合います。
なぜ司法書士を手配するかというと、持分を売却により変更となった持分割合の「所有権移転登記」を行ってもらうためです。
また、共有者へ持分を売却する際は、市場価格に近い金額から交渉を始めてください。
例えば、市場価格が3000万円で、共有者があなたと弟、妹の3兄弟なら、あなたは1000万円の価格で売却できるよう、交渉を進めてください。
「買取業者」への売却が決まった場合
共有者から持分の売却を拒否された場合は、それ以上交渉を進めず、買取業者への売却へ切り替えましょう。
前述したとおり、買取業者へ売却を依頼すれば、他の共有者と関係を悪化させることなく、共有関係から抜けることができます。
買取業者へ売却を依頼する場合は、まずは共有持分の査定から行ってください。
買取業者の公式サイトを開けば、問い合わせフォームが必ずあるので、そこへ個人情報と物件情報を入力し、共有持分の査定や売却相談の依頼を行います。
なお、弊社は持分買取に強い専門の不動産業者ですので、あなたの持分の正確な売却価格を知りたいとお考えの場合は、遠慮なく弊社にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
買い手と「売買契約」を結ぶ
持分売却について交渉し、双方が売却価格に合意したら「売買契約」を締結します。
「他の共有者」と売買契約を結ぶ場合
共有者への持分売却でも、正式に売買契約書を作成する必要があります。
持分売却完了後に司法書士が「所有権移転登記」を行う際に、売買契約書が必要だからです。
売買契約書は司法書士が作成してくれますので、あなたと共有者で内容を確認し、間違いがなければ署名と捺印をし行えば、売買成立となります。
「買取業者」と売買契約を結ぶ場合
買取業者から提示された買取価格にあなたが納得できれば、買取業者と直接売買契約を結びます。
売買契約で必要書類は以下の通りです。
- 権利証または登記識別情報（不動産取得時に法務局より交付）
- 身分証明書
- 住民票の写し
- 印鑑証明書および実印
上記のほかにも、買取業者から追加で必要な書類を要求される場合もありますので、契約前にしっかり聞き取りし、準備を行ってください。
買い手と「引き渡し＆決済」を行う
売買契約を結んだら、決済と引き渡しを行います。
基本的に、「決済」や「所有権移転登記」の流れは、売却相手が共有者でも買取業者でも同じです。
具体的には、あなたと買い手で決めた日に、共有者との持分売却なら「自宅や銀行」、買取業者への持分売却なら「事務所や銀行」で、売却代金のやり取りを行います。
お金のやりとりは「口座振込」または「現金」で行うのが主流です。
売却代金の受け渡しが終わったら、司法書士が法務局へ移動し、所有権移転登記を行います。あなたの共有名義を抹消し、買い手の名義に移転します。
所有権移転登記に必要な書類は、司法書士や買取業者から指示がありますので、その通りに準備してください。
持分売却後は「確定申告」を行う
共有持分の売却によって利益が生じた場合、確定申告を行い、譲渡所得税を納めなければなりません。
不動産売却時に得た利益にかかる所得税と住民税の総称
しかし、基本的に持分売却では利益が出ないので、譲渡所得税はかかりません。
例えば、3000万円の家の持分が「1/2」だった場合、「1500万円以上」で持分が売れなければ利益が出ません。ただし、持分は不動産そのものではなくあくまで権利なので、そのまま1500万円で売れることはなく、利益が出ない、譲渡所得税がかからないのです。
また、不動産そのものの売却に関しては、譲渡所得を3,000万円まで控除してくれる特例がありますが、共有者同士の売買では使えません。
持分売却に関する譲渡所得税については、知識のない素人が判断すると間違う可能性があるので、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
なお、弊社は持分売却などの特殊な不動産売買に強い税理士と提携していますので、持分売却に関する税金計算でお困りの際は、遠慮なく弊社にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
共有持分の売却に伴う4つのトラブルと注意点【売却先別に解説】
共有持分を売却する際には、以下4つのトラブルに注意しましょう。
- 他の共有持分権者との関係悪化【共有者】
- そもそも共有者と交渉できない【共有者】
- 持分売却したことが他の共有者にバレてしまう【買取業者】
- 悪質な買取業者に売却すると他の共有者に危害が及ぶ【買取業者】
上記のように、「共有者への売却」に関するトラブルと「買取業者への売却」に関するトラブルに分けて解説していきますので、あなたに該当する方を参考にしてください。
他の共有者との関係が悪化する【共有者への売却時】
不動産仲介会社を利用して、一般の第三者に共有持分を売却する場合、他の共有者とトラブルに発展して、結果的に売却が頓挫してしまう恐れがあります。
共有者への持分売却においては「売却価格」で揉めることが多くあります。お互いに納得のいく売却価格が設定できず、売却は成立しないケースです。
お互いに譲り合うことができず、関係が悪化すれば、共有者から「やっぱり買わない」とハシゴを外される可能性もあります。
このような結果にならないためにも、前述したように司法書士に間に入ってもらうよう依頼することが大事です。中立的な立場の第三者がいれば、冷静に話し合いを進めることができます。
そもそも共有者と交渉できない【共有者への売却】
共有者と持分の売却をしたくても、以下の理由で共有者と会うことができず、交渉できないケースもあります。
- 連絡先がわからない
- 行方がわからない
- すでに亡くなっている
連絡先がわからない場合や行方がわからないケース
共有者の連絡先がわからなかったり、行方不明の場合は、持分売却の交渉ができません。
共有者を見つけるには、役所で住民票や戸籍謄本を取り寄せ、まずは居場所を見つけ出す必要があります。
それでも見つからない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請します。
不在者のために、財産を管理し、財産目録を作り、家庭裁判所に報告する人のこと。
「不在者財産管理人」の選任を申し立る流れは次の通りです。
- 家庭裁判所に「申立書」と「添付書類」を提出し、「不在者財産管理人の候補者」を挙げる。
- 不在者の財産を管理するのに最も適任と認められる人（「1」で挙がった候補者、もしくは弁護士や司法書士等の専門職）を裁判所が審査し、選任する。
- 選任された不在者財産管理人は、基本的に不在者の財産を適切に管理、保全する職務を行う。不在者本人が自ら財産管理人を置いたり、不在者本人の居場所が判明して財産管理が可能になった場合など以外は任意に辞任できない。
必要書類や申し立て費用などは、以下の裁判所HPに細かく掲載されていますので、参考にしてください。
共有者が見つからない場合、持分売却の交渉は「不在者財産管理人」へ行うことになります。
共有者がすでに亡くなっているケース
共有者がすでに亡くなっている場合は、その共有者に「相続人がいるかどうか」で対応が変わります。
共有者に相続人がいる場合、あなたの持分売却の交渉は、「遺産分割協議」によって決まった共有持分の相続人と行うことになります。
相続人全員で遺産をどのように分けるかを話し合うこと。
また、亡くなった共有者に相続人がいない場合は、「相続財産管理人」と持分売却に関する交渉をおこなうことになります。
遺産を管理して遺産を清算する職務を行う人のこと。共有者に相続人がいない場合、相続財産管理人を選任する必要があります。選任された相続財産管理人は相続人の捜索や財産の現金化、債権者への支払いなどを進めます。
相続財産管理人を選任するには、「被相続人の住所地の家庭裁判所」へ以下の書類を提出する必要があります。
- 被相続人や被相続人の両親、子どもや孫などの出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本類
- 相続人の住民票除票または戸籍附票
- 被相続人の財産に関する資料（不動産全部事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金や株式などの残高が分かる書類など）
- 不動産を共有していることを示す資料（共有不動産の全部事項証明書）
- 財産管理人の候補者を立てる場合、その人の住民票または戸籍附票
なお、共有持分権者が自ら相続財産管理人となることも可能です。
持分売却したことが他の共有者にバレてしまう【買取業者への売却時】
前述したとおり、持分のみの売却であれば、他の共有者の同意は不要です。
そのため、買取業者に持分のみを買い取ってもらえば、共有者と話し合うことなく共有関係から解消されます。
しかし、同意は不要で話し合う必要はないと言えど、あなたが持分を買取業者に買い取ってもらったことは、必ず他の共有者に知られてしまいます。
共有持分の売却後は買取業者から他の共有持分権者へ連絡し、交渉がスタートするからです。
とはいえ、他の共有者に知られてしまうのは「買取業者があなたの持分を買い取った後」なので、あなたはすでに共有関係から外れています。ですから、知られたところで共有持分のトラブルそのものが悪化することはありません。
しかし、他の共有者からしたら「買取業者に持分を売る前に一言あってもいいんじゃないの？」と、良く思わない人もいるでしょうから、関係は悪化してしまう可能性があります。
このように、共有者に秘密にしたまま持分を売却したいと思っていても、それを実現することは不可能なので注意が必要です。
悪質な買取業者に売却すると他の共有者にも危害が及ぶ【買取業者への売却時】
あなたの共有持分を、誤って「悪徳業者」に買取してもらった場合、あなたや他の共有者に危害が加わる可能性があります。
前述したように、あなたの共有持分に対して不当に安い価格を提示され、強引に買い取られてしまうかもしれません。
また、あなたの共有持分を買い取った後、他の共有者に対して共有物分割請求の権利を使って、共有者から強引に持分を買取、共有不動産を買取業者の単独名義しようとする可能性もあります。
このようなリスクを回避するためにも、前述した「優良業者の選び方」を必ず参考にしてください。
なお、弊社は「持分買取」のような特殊な不動産売買を専門に扱う買取業者です。
年間200件以上の買取実績とノウハウを元に、共有持分をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
共有持分の売却以外に共有関係を解消する4つの方法
共有持分は、「売却」する以外にも、共有関係を解消できる方法が以下の4つあります。
- 他の共有者に持分を「贈与」する
- 共有持分を「放棄」する
- 「共有物分割請求」を行う
- 土地を「分筆」する
上記4つの方法を紹介はしますが、実現するには手続きが困難だったり、少なくない費用がかかってきますので、一般個人が行うとなるとかなりハードルが高いです。
ですから、共有持分を手放すなら、前述した「買取」を利用することをおすすまします。
「贈与（無償譲渡）」を行って共有関係を解消する
共有者との持分売却の交渉で、もし「お金がないから買い取れない」という理由で断られた場合、持分を贈与する（無償で譲渡する）のも一つの手です。
贈与を行えば、共有者はタダで持分を増やせるので、受け入れてくれる確率が上がります。
共有持分の贈与を行う手順は以下の通りです。
- 共有者と「贈与の内容に関する協議」を行う。
- 協議内容に合わせて「贈与契約書」を作成する。
- 「持分移転の登記手続き」を司法書士に依頼する。
- 贈与税がかかる場合は、税務署に申告する。
- 贈与契約書や手続きに使用した書類を保管する。
上記に記載の通り、共有持分を贈与する場合は「他の共有者」と「司法書士」が協力して手続きを行う必要があります。
あなたがお金を必要としていなく、かつ他の共有者が「タダなら持分を受け取ってもいい」と思っているなら、持分を贈与することも検討してみてください。
「放棄」を行って共有関係を解消する
共有持分は「放棄」することもできます。
持分を放棄した場合、あなたの持分割合は他の共有者へと帰属することになり、共有関係から抜け出すことができます。
ただし、放棄を行うには、不動産の名義を変更する「相続移転登記」を行う必要があり、しかも共有者全員の協力が必要です。
ですから、あなたが持分を放棄したいと思っても、他の共有者が納得してくれず、相続移転登記に協力してくれなければ実現しません。
共有持分の放棄の具体的な手順は以下の通りです。
- 「共有者」に共有持分放棄の協力を要請する。
- 共有持分放棄について「司法書士」に相談する。
- 必要書類を準備する。（権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状等）
- 「持分全部移転登記」を司法書士に行ってもらう。
- 持分移転後の「登記完了書類一式」を受け取る。
持分の放棄を行うには、まずは共有者の協力を要請する必要があるので、関係が悪化している場合は実現することは難しいでしょう。
「共有物分割請求」を行って共有関係を解消する
「共有物分割請求」という制度を使って共有関係を解消する方法もあります。
共有物分割請求とは、「民法256条1項」で定められており、各共有者はいつでも「共有物の分割」を請求できるとされています。
また、共有物の分割方法には、以下の3つがあります。
- 現物分割
- 不動産などの相続財産を現金に換えることなく、そのまま相続する遺産分割する方法
- 代償分割
- 1人の相続人が財産を取得し、その相続人が他の相続人に代償金を支払うことで遺産を分割する方法
- 換価分割
- 遺産を売却してお金に代え、そのお金を相続人同士で分ける方法
共有物分割請求は、裁判所の判断に基づいて分割を行うので、確実に共有不動産を分割することが可能です。
しかし、共有物分割請求には、以下のようなデメリットがあることを忘れてはいけません。
- 裁判を伴うので、共有者の態度が硬化する
- 弁護士費用がかかる（費用相場は100万円前後）
- 裁判手続きに時間がかかる（最低でも半年、手続きが長引けば数年かかる）
よって、共有物分割請求を利用する際は、
- 共有者との関係が悪化してもいい
- 裁判費用をかけてでも強制力を使って共有関係を解消したい
とお考えなら共有物分割請求を利用してもいいですが、そこまで考えていないということであれば、買取などの他の方法で共有関係を解消することを考えた方が良いです。
土地を「分筆」して共有関係を解消する
共有不動産が土地の場合は、「分筆」することで共有名義から単独名義に変えられるので、共有関係を解消することができます。
例えば、土地を「長男：持分2/4」、「次男持分：1/4」、「三男持分：1/4」で所有していた場合、土地を以下の画像のように持分割合に合わせて分筆すれば、それぞれの単独名義にできます。単独名義なれば共有関係から解消されます。
共有不動産を分筆する際は「建物のある土地」と「建物のない土地」で上手く分けるのが基本ですが、建物が土地をまたがってしまう場合でも、土地の分筆は可能です。その場合は、分筆後の地番にあわせて、建物の所在地を法務局で変更する必要があります。
ただし、土地の分筆は手続き上可能でも、「建物そのもの」の分筆ができません。ですから、建物がある土地を分筆して共有名義を解消する方法は、現実ではほぼ行いません。
共有持分の対象が土地であるなら、綺麗に分筆できないかを共有者間で話し合ってみる価値はあります。
まとめ
今回は、共有持分の4つの売却方法をメインに解説してきました。
前提として、共有持分のみの売却なら、他の共有者の同意は不要で、自由に売却できます。
そして、共有持分のみを売却する方法として、主に以下の3つを紹介してきました。
- 他の共有者に売却する
- 一般の第三者に売却する
- 買取業者に売却する
上記の中でも、最も現実的なのは「買取業者に持分を売却する方法」です。
持分買取を専門に扱う買取業者なら、「持分のみ」でもできる限り高い価格で買い取ってくれるからです。
つまり、あなたは関係が悪化している共有者と顔を合わすことなく、共有関係から解消されるという訳です。
特に優良業者に持分を買い取ってもらえば、他の共有者との交渉も誠実かつ丁寧に行ってくれるので、共有者に危害が及ぶことはなく、あなたが共有者から恨まれることありません。
もし、今すぐ共有関係から解消されたいとお考えなら、優良な買取業者を見つけて、持分のみを買い取ってもらってください。
なお、弊社は共有持分を専門に扱う買取業者です。
弊社の場合、あなたの共有持分を買い取る際は、お互いにwin-winの取引となるように、慎重に話し合いをさせていただきます。
また、共有持分を買い取った後、他の共有者へ以下のような交渉を行います。
- 共有持分を買い取ってもらえないか交渉する
- 共有持分を一緒に売りに出さないか交渉する
- 共有者の持分を買い取らせてもらえないか交渉する
決して、悪徳業者のような「共有者から持分を奪おうとする強引な交渉」は行いません。
「共有持分を買い取ってもらいたいけど、他の共有者に迷惑がかかるのでは？」と心配する相談者様は多いですが、弊社ではそのような心配は一切不要ですので、安心してご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
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