共有持分とは
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているとき、おのおのが不動産について持つ所有権の割合です。
一人ひとりの権利は完全ではなく割合的なものです。
たとえば「持分割合2分の1」の場合には2分の1の権利ですし「持分割合3分の1」の場合には3分の1の権利となります。
共有持分は「持分1/2だから半分しかつ使えない」といった物理的な考えではなく、「不動産全体に対して1/2の権利を持っている」という考え方です。
実際、各共有者は、持分に応じて不動産全体を使用をすることが出来ます。
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる
民法第249条
共有持分権者にできること
共有持分権者は完全な権利者でないので、できることが限られています。
まず、物件の使用や保存は単独でできます。
たとえば1人で住んだり老朽化して倒壊しそうな建物に最低限の修繕を加えたりするのに他の共有持分権者の同意は要りません。
物件の利用や改良には過半数（共有持分）の合意が要ります。
たとえば物件の資産価値を高めるようなリノベーションを行う場合には、持分の過半数の共有持分権者が合意しないと工事を進められません。
不動産の処分には全員の同意が必要です。
たとえば不動産全体を売却するには、共有持分権者全員が合意しなければなりません。
共有持分売却と不動産全体の売却は異なる
不動産全体を売却するには共有持分権者全員の合意が必要ですが、共有持分だけであればその共有持分権者単独の判断で売却できます。
共有持分権者は不動産に対しては割合的な権利しかありませんが、共有持分のみに対しては完全な権利を有しているためです。
共有持分を売却する3つの方法と買取価格の相場メリット・デメリット
以下で共有持分を売却するための3つの方法や買取価格の相場、それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。
他の共有持分権者へ売る
1つ目は他の共有持分権者へ売却する方法です。
他の共有持分権者が買取を希望している場合に有効な選択肢となるでしょう。
相場
共有持分の売却価額相場は基本的に「市場価額×共有持分割合」となります。
ただし他の共有持分権者が買取を強く望んでいたら、市場価額よりも高く売れる可能性は十分にあるでしょう。
一方、他の共有持分権者が買取に乗り気でない場合、相場より安くなるケースが多数です。
メリット
他の共有持分権者が持分の買取に積極的であれば、
・買手を探す手間がない
・短期間で売却可能
・市場価格で売却可能
といったメリットがあります。
デメリット
他の共有持分権者が買取に消極的であれば、
・そもそも売却が出来ない
・買い叩かれる
といったデメリットがあります。
さらに、関係性が良好でなければ売却そのもが困難でしょうし、仮に合意出来ても共有持分の購入にローンを貸してくれる金融機関はほぼ存在しません。
一般の第三者へ売る
2つ目は一般の第三者へ共有持分を売却する方法です。
相手先は自分で見つけるか、不動産仲介会社に探してもらうのが一般的です。
顔も知らない人と共有状態の不動産など一般の人は購入しません。主に個人投資家などが買い手になるかも知れませんが、あまり現実ではない手法となります。
相場
一般の第三者市場価格より低くなるケースがほとんどでしょう。
共有持分をどうしてもほしい人がいれば市場価額に近い金額で売れる可能性もありますが、一般の方が共有持分のみを購入することはまずないからです。
メリット
他の共有持分権者が買い取ってくれなくても、買取を希望する人が見つかれば売れます。
デメリット
そもそも一般の第三者は共有持分を欲しがりませんので、買手探しが困難です。
また、不動産仲介会社に売却を依頼することで、他の共有者との関係性が著しく悪化するケースもあります。
共有持分の取り扱いに慣れていない仲介会社は、後のことを考えずに他の共有持分者へ売却の話を持ちかけたりするからです。
仲介会社からすれば最大の買手候補の他の共有者と話そうとするのは当然ですし、当自分達で買取を行うわけではなので、関係性が悪化したところで責任を負う必要はありません。
経験の少ない不動産仲介会社へ売却を依頼するのは危険なので注意しましょう。
共有持分買取業者へ売る
3つ目は「共有持分専門の買取業者」へ売却する方法です。
他の共有持分権者と連絡が取れなかったり、関係性が悪ければ、この方法が現実的でしょう。
相場
共有持分買取業者に売却した場合の相場は、「市場価額×共有持分割合×1/2」程度となります。
メリット
共有持分専門の買取業者への売却は、
・買手を探す手間が不要
・確実に売却可能
・他の共有持分権者と接触不要
などがメリットです。
ただし、仲介会社のように、買取前に他の共有者への接触を行う買取業者もいるので注意が必要です。トラブルを大きくするだけ大きくして結局買えませんと断られてしまいます。
デメリット
共有持分専門の買取業者への売却は、売却価額が低くなってしまうことがデメリットです。
もちろん、弊社でも金額は頑張ります。
ただ、他の共有持分権者も買取を拒否していて、さらに売れない・貸せないの不動産ですから事業として買い取るのは簡単ではありません。
安くなってしまっても、安心・安全に売買したい方はお気軽にご連絡ください。
シチュエーション別おすすめの共有持分売却方法
メリット・デメリットをご理解頂いたうえで、あなた自身のシチュエーションではどの売却方法がベストなのか解説します。
他の共有持分権者への売却がオススメ
以下のような場合には、他の共有持分権者への売却を検討しましょう。
- 他の共有持分権者と仲がよい、連絡を取りやすい
- 他の共有持分権者が対象不動産に居住しているなどの事情があり、持分買取を強く望んでいる
- 他の共有持分権者に買取金の支払い能力がある（住宅ローンは基本的に無理）
第三者への売却がオススメ
以下のような場合、第三者への売却も検討可能です。
- 投資家の知り合いなど、共有持分が欲しい人の目星がついている。
共有持分買取業者への売却がオススメ
上記の2つの状況にあてはまらない場合には、基本的に共有持分買取業者への売却が一般的です。
たとえば以下のようなケースが当てはまります。
- 他の共有持分権者と足並みが揃わない
- 他の共有持分権者と連絡を取りたくない、連絡がとれない
- 他の共有持分権者とのトラブルを避けたい、知らせずにこっそり売ってしまいたい
- 早く売りたい、簡単に売りたい
- 早期に現金がほしい
共有持分売却の手順
共有持分を売却するときには、まず以下を確認しましょう。
- 共有者全員の持分割合を確認
- ローンの残債を確認
それぞれの共有持分については、法務局で不動産の全部事項証明書を取得すれば判明します。
ローンの残債については借入先の金融機関へ問い合わせましょう。
その上で、以下の手順で売却を進めてみてください。
他の共有持分権者へ売る場合
まずは相手に交渉を持ちかけます。
売却価額や引き渡し時期などについて合意ができたら、司法書士に売買契約書を作成して貰いましょう。
ただ、司法書士は契約書面は作成できますが、重要事項説明書は作成出来ません。
不動産の取引なので正確に行いたいのであれば、懇意にしている不動産会社などに依頼しましょう。
あとは、担当の指示に従って、決済を行って所有権の移転登記をすれば売却手続きが完了します。
売却にかかる期間は、相手との交渉がどの程度スムーズに進むかにかかっています。
1か月で済む場合もあれば半年以上かかる可能性もあります。
一般の第三者へ売る場合
一般の第三者に売る場合、不動産仲介会社を利用します。
リスクは先にお伝えした通り、仲介会社が他の共有者へ話を持ちかけてさらにトラブルが大きくなる可能性もあります。
仲介会社は慎重に選びましょう。
何社かの仲介会社に声を掛け、一番信頼できる担当営業マンにお願いしてください。
あとは担当の指示に従うのみです。
ただし、売却にかかる期間は予想すらできません。
そもそも買手を見つけることすら困難だからです。
共有持分買取業者へ売る場合
共有持分買取業者へ売却する場合は、以下の手順です。
- 相談
- 査定
- 売買契約
- 決済（併せて所有権移転登記）
売却までの期間は平均1か月程度です。
早期に売却をお考えであれば、数日でのお取引も可能です。
確定申告（共通）
上記のどの方法をとったとしても、売却によって利益が出たら税金を払わねばなりません。
そのためには確定申告が必要です。
居住用不動産の譲渡には3,000万円控除を適用できますが、控除を適用するにも確定申告しなければなりません。
また譲渡損失が出た場合の損益通算や繰越控除を適用するにも、やはり確定申告が必要です。
売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に税務署へ申告書を提出しましょう。
なお税金については大きな控除制度があるので、居住用の一般的な住宅であれば税金がかかるケースは少数です。
税金等も売却相談の際に併せてご相談ください。
共有持分売却にともなうリスク
共有持分を売却する際には、以下のようなリスクが発生する可能性があるので注意しましょう。
不動産仲介を利用して他の共有持分権者との関係悪化
不動産仲介会社を利用すると、仲介会社が不用意に他の共有持分権者へ売却を持ちかけてトラブルになってしまうケースが多数見られます。
そうなったら共有持分の売却には失敗しますし、その後の共有持分買取業者へ話をもっていっても断られるリスクが高まります。
安易に不動産仲介会社へ依頼するのは危険です。
相場より安くなってしまう
共有持分を欲しい人はいないので、どうしても売却価額は低くなります。
買取業者にしろ、投資家にしろ、ビジネスで行っているのでその点は事前に知っておいた方が良いでしょう。
何年かけても、とにかく1円でも高く売りたい場合、他の共有者に根気強く交渉していくしかりません。
元共有者へバレてしまう
仲介会社であれば、売却前に知られてしまうのでトラブルがさらに大きくなるとお伝えしました。
共有持分買取業者へ売却なら、他の共有持分権者に事前に連絡することはないでしょう。
（一部の業者は勝手に連絡するので注意が必要です。）
ただし、売却後は業者から他の共有持分権者へ連絡します。
購入後に交渉がスタートするからです。
いずれは知られてしまいます。ずっと秘密にしておけるわけではありません。
共有持分の売却の相談先
司法書士
共有持分の売買に関する契約書の作成、及び所有権移転登記が可能です。
通常の不動産売買であれば、不動産業者（宅地建物取引業者）は契約書だけでなく重要事項説明書も発行します。
重要事項説明書は、宅地建物取引士免許がなければ説明できませんので、司法書士は発行できません。
司法書士が作った契約書でも取引自体は可能ですが、正式なものが欲しければ、不動産業者に依頼しましょう。
弁護士
共有持分の売買に関して、他の共有持分権者との交渉が可能です。
ただし、ご自身が絶対に住みたい等の理由がなければ依頼はお勧めしません。
弁護士は、当然他の共有者とガンガン交渉しますので、かえってトラブルになってしまうケースも少なくないからです。
もし、解決できなくてても、弁護士は買い取ってくれるわけではありません。
「解決できませんでした、ごめんなさい。着手金のみのお支払いで結構です。」と言われて、残るのはトラブルが大きくなった不動産が残るだけです。
ダメだったからと後で買取業者に依頼しても、あまりにトラブルが大きくなっていれば買取業者も買取を拒否するかもしれません。
それでも弁護士に依頼するのであれば、相当に厳選して選ぶようにしてください。
不動産仲介会社
共有持分を売却するのに不動産仲介を利用するのは基本的におすすめではありません。
仲介会社に依頼しても買主が見つかることははぼありませんし、他の共有持分権者に購入を打診しトラブルになる可能性もあるからです。
不動産買取業者
共有持分を早くスムーズに売るなら共有持分専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
ただし、売却価額は安価となります。
共有持分売却で失敗しないためのポイント
共有持分の売却で失敗しないため、以下のようなポイントに注意しましょう。
事前に相場を調べる
まずは不動産価額の相場を調べましょう。
ネットで相場を調べたり、近隣の取引事例を参考にしたりしてみてください。
その上で共有持分の需要も考えて多少減額を折り込んだうえ「○○円くらいで売りたい」と考えておくとよいでしょう。
共有持分の場合には市場価額そのままでは売れないケースがほとんどなので、欲を出しすぎると売却が難しくなります。
「最低限これくらい欲しい」と客観的に妥当な金額を設定しておきましょう。
他の共有持分権者との関係を考慮して方法を決定する
次に、他の共有持分権者との関係性を検討してみてください。
仲が良く連絡を取れるなら、一度売却を打診してみるのも一つです。
他の共有持分権者への売却が成功するかどうかについては、他の共有持分権者の持分割合や物件の使用状況にも影響を受けます。
たとえば大きな共有持分割合をもっている1人の共有持分権者が独占使用しているなら、買い取ってくれる可能性も十分にあります。
信頼できる共有持分買取業者を選定する
共有持分を売却するには、専門の買取業者へ買い取ってもらうのが一番はやく確実です。
ただし、一口に「持分買取業者」といっても様々なので、有料な業者を選定しなければなりません。
以下のような点に着目して相手先の業者を選びましょう。
- 担当者の対応が丁寧で好感を持てる、コミュニケーションを取りやすい。
- 査定額や査定根拠が妥当（金額については自分で事前に調べた相場と照合します。査定根拠については提出された査定書の内容をチェックしてみてください）
- 担当者が売却についての疑問や不安に応えてくれる。
- メリットだけではなくリスクも踏まえてアドバイスしてくれる。
- 他の共有持分権者との関係に配慮してくれる。
- 共有持分買取の実績が豊富。
当社でも共有持分買取へ積極的な対応を進めております。
ほとんどどのような不動産の共有持分でも買取可能ですし、他の共有持分権者との関係性にも配慮いたしますのでご安心ください。
例えば、「この日までは他の共有持分権者に連絡しないてください。」といったようなご依頼も全く問題ありません。
共有持分の売却に疑問や不安のある方も、一度お気軽にご相談いただけますと幸いです。
相談・査定はこちら
0120-849-198
