共有名義不動産は勝手に建て替えNG！単独使用する方法はある？

共有持分のある建物の取り壊し・建て替えには、共有者全員の同意が必要

共有名義不動産を取り壊したり建て替えたりする行為は「変更行為」に該当し、実行するためには共有者全員から同意を得る必要があると定められています。

（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用元：e-GOV 法令検索：第二百五十一条

共有名義の不動産を勝手に取り壊す事はできません

共有名義の不動産は、一人または一部の名義人だけの判断で取り壊したり建て替えたりすることは禁止されています。取り壊し・建て替えは、共有者全員の同意が必要な「変更行為」に該当するためです。

共有不動産に対する行為は保存行為・管理行為・変更行為の3つに分類され、必要となる共有名義人の同意の範囲がそれぞれ異なります。

行為の種別	共有者の同意で必要な割合	具体例
保存行為	名義人が単独で行える	・建物滅失登記 ・雨どいの修理 ・壁紙の交換　等
管理行為	共有持分の過半数の同意が必要	・賃貸 ・リフォーム　等
変更行為	共有者全員の同意が必要	・建物の取り壊し ・建物の建て替え ・建物の増改築　等

「保存行為」は不動産の現状維持のために行われる行為です。例えば雨どいを修理したり、はがれてしまった壁紙を交換したりといった行為が該当し、1人の名義人が単独で行えます。

「管理行為」は不動産を利用したり改良したりする行為です。具体的には賃貸物件としての貸出やリフォームしたりといったものが該当し、共有持分の過半数の同意が必要になります。

「変更行為」は不動産の形や性質に変更を加える行為です。例えば不要になった不動産を売却したり、増改築により建物全体に手を加える行為が該当します。

処分行為は共有名義不動産の不動産価値に大きく影響する可能性があるだけでなく、一部の名義人だけの判断で不動産を処分してしまうことで、他の名義人の権利を侵害することにつながります。

そのため、処分行為は共有持分を所有する名義人全員の同意がないと行えません。

損害賠償請求されたり犯罪になったりする可能性も

共有名義人全員の同意が得られない状態で不動産を建て替えたり取り壊したりすると、他の共有者に対して損害賠償責任を負うことになるだけでなく、建造物損壊罪にも該当する場合もあります。

なかなか全員の同意が得られないからといって、一部の共有者の同意のみで建て替えや取り壊しを進めてはいけません。

（建造物等損壊及び同致死傷）
他人の建造物又は艦船を損壊した者は、五年以下の懲役に処する。よって人を死傷させた者は、傷害の罪と比較して、重い刑により処断する。

e-GOV：刑法第二百六十条

倒壊の危険性がある場合は単独で取り壊し可能

老朽化等で今にも崩れそうな状態の建物であれば、1人の名義人が単独で取り壊すことができる場合もあります。建物が崩壊するのを防ぐための取り壊しは、先に解説した「保存行為」に該当するという考え方もあり得るからです。

しかしながら、この場合には保存行為であるのか、変更行為であるのかで争いとなる可能性もあり、共有持分を持つ名義人に全く連絡せずに進めてしまうと後々トラブルに発展する可能性もあります。

ただ単に、老朽化して不動産価値がなくなったから・使用することはもうないからなどといった理由は、単独での取り壊しを認める理由としては不十分になります。

建物滅失登記は単独で申請できる

共有不動産の取り壊し・建て替えが、共有者全員の同意が必要なのに対し、建物滅失登記は名義人が単独で行うことが可能です。

共有名義不動産の建て替えや取り壊しは、建物の「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意を得る必要があるということを解説しました。これは建て替えや取り壊しを行うことで、不動産や他の名義人が持つ権利に大きな影響を与える可能性があるからです。

それに対して建物滅失登記は、既に滅失した建物について正しい登記手続を行うものに過ぎませんので、「変更行為」ではなく「保存行為」として扱われます。

取り壊し・建て替え費用の負担は共有持分割合に応じて決まる

法律上では共有持分のある不動産の取り壊し・建て替えにかかる費用負担についての強行法的なルールはありません。つまり、一人の名義人がかかる費用全額を負担してもいいですし、共有者全員で同じ割合ずつ負担するということも可能です。

なお、一方民法上は、共有物を管理する場合、かかる費用全額のうち、自分の持分の割合に応じて費用を負担するようにと定めています。

（共有物に関する負担）
各共有者は、その持ち分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

引用元：民法第二百五十三条

そのため、特に共有者間で合意が成立しない場合には、共有名義不動産の取り壊し・建て替えにかかる費用の負担割合は、対象の不動産に登記されている共有持分の割合に応じて負担することになります。

共有名義不動産の名義人全員から取り壊し・建て替えの同意が得られた場合、どのくらいの費用がかかり、負担割合はどのように算出されるのでしょうか。

共有持分の割合は取得費用に対して何割負担したかによって決まる

建物の登記簿謄本に記録される共有持分の割合は、建物を取得するのにかかった費用＝取得費に対して、どれくらいの割合を負担したかに応じて決定されます。

つまり、

ということになります。

取得費用に含まれる代金

不動産の取得費用には、建物自体の価格以外に、取得時にかかった税金や手数料等も含まれます。

共有不動産の取り壊し・建て替えの流れ

具体的にどのような手順を踏んで、共有不動産の取り壊しや建て替えを進めるのかについて解説します。

共有者全員から取り壊し・建て替えの同意を得る

まず最初に必ず確認しておくべきなのが、名義人全員から建て替え・取り壊しについての同意を得られるかどうかの点になります。

先述の通り、共有名義不動産を建て替えたり取り壊したりする場合は、共有持分を所有する名義人全員からの同意を得る必要があります。

しかしながら、下記のようなケースでは、名義人全員からすぐに同意を得ることが難しい場合もあります。

• 共有者が亡くなっている場合
• 共有者が行方不明等で音信不通の場合
• 共有者が認知症の場合

どのように対応すべきか、ケースごとに解説していきます。

①共有者が亡くなっている場合

共有者が亡くなった場合は、共有持分の相続を受けた相続人が新たな共有者になります。そのため、取り壊し・建て替えについては相続人からの同意を得ることになります。

共有持分が誰に相続されているかがわからない場合は、共有名義不動産の全部事項証明書を取得することで確認できます。

②共有者が行方不明等で音信不通の場合

共有者が音信不通になってしまっている場合は、「不在者財産管理人」を選任して、共有者の代わりに同意を得ます。

例えば遺産分割の際に、土地の相続人になっているうちの1人が、音信不通により生死もわからないような状態の時にも選任されます。

不在者財産管理人を選任するのは家庭裁判所です。不在者財産管理人の選任の申し立てには多くの書類を必要とするため、共有者が音信不通とわかったら、できるだけ早く行動に移すことが大切です。

③共有者が認知症の場合

共有者が認知症になってしまうと、本人の意思能力がないことから、取り壊し・建て替えの同意が得られなくなってしまいます。その場合は「成年後見制度」を利用することになります。

認知症により十分な判断能力を有しない人は、事後的に争いとなった場合に法律上有効な同意の意思表示がなかったと評価される場合があります。

そのため共有者に高齢者がいる場合は、親族間売買により共有持分の所有権を移動させておくなど、できる限り早めに対策を得る必要があります。

万が一共有者が認知症になってしまった場合でも、成年後見制度の申し立てには手間と時間がかかるため、早めに弁護士や司法書士といった専門家に相談することをおすすめします。

共有不動産を取り壊して更地にする

共有者全員の同意が得られたら、建物の取り壊しの計画を立てますが、その際に以下の3つについて確認しておきましょう。

• 取り壊しにどれくらいの費用がかかるか
• 住宅ローンが残っていないか
• 固定資産税額決定タイミング

それぞれについて詳しく解説します。

(1)取り壊し費用

建物の取り壊しにかかる費用は、建物の構造によって相場が異なり、木造よりも鉄骨鉄筋コンクリート造の方が高くなります。

例えば戸建て住宅で一般的と言われる30～40坪の住宅の場合、構造別の取り壊し費用は以下のような費用になります。

構造	取り壊し費用相場／坪	取り壊し費用（30坪）	取り壊し費用（40坪）
木造	4～5万円	120～150万円	160～200万円
軽量鉄骨造	6～7万円	180～210万円	240～280万円
鉄筋コンクリート造	7～8万円	210～240万円	280～320万円

戸建て住宅の取り壊し費用は120～320万円程が相場です。

なお建物がある地域の自治体によっては、空き家を取り壊す際の費用や建て替え費用を負担してもらえる場合もあるので、取り壊す前に一度自治体へ相談してみてはどうでしょうか。

(2)住宅ローンの残債がある場合は金融機関の承諾が必要

もう一つ、建物を取り壊す前に確認しておきたいのが、住宅ローンの残債の有無。

住宅ローンが残っている不動産には、ほとんどの場合抵当権（担保目的物であるという記録）が設定されています。そのため、お金を借りている金融機関に承諾を得ずに建物を取り壊してしまうと、担保目的物を毀損したとして大きなトラブルとなります。

この場合、金融機関から一括返済を求める訴訟を提起される可能性も十分にあります。そのため、このような抵当不動産については、権利者である金融機関との間で抵当権の処理について十分に協議をしながら、取壊しや建て替えの処理を進める必要があります。

残債の一括返済にはまとまった資金が必要になるため、資金力に不安がある場合は、住宅ローンの借り換え（住宅ローンを組み直して、現在残っているローンを一括返済すること）を検討する必要があることも考えておきましょう。

(3)固定資産税額が決まるタイミングに合わせてスケジュールを組む

その年の固定資産税・都市計画税の税額が決定する1月1日に、人が住むための住居が建っている場合、「住宅用地の特例」という減税措置が適用されます。

例えば12月31日に取り壊して1月1日には建物がない状態であれば、住宅用地の特例は適用されません。しかし、元々12月31日に予定していた取り壊しを、1日延ばして1月1日にすれば、1月1日の時点で土地に住宅が建っている状態になるため、住宅用地の特例が適用されることになります。

急いで取り壊さなくてはいけない事情がある場合以外は、1月1日に住宅が建った状態になるようにスケジュールを組むほうがいいでしょう。

住宅用地の特例は、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つの区分に分類されます。

区分	固定資産税課税標準	都市計画税課税標準
小規模住宅用地 200㎡以下の部分	評価額1/6に減額	評価額1/3に減額
一般住宅用地 200㎡を超える部分	評価額1/3に減額	評価額2/3に減額

つまり、土地に住居が建っているだけで減税効果があると言えるのです。

住宅用地特例の恩恵を確実に受けるためにも、固定資産税が決定するタイミングを把握したうえで、取り壊しや建て替えのスケジュールを組むようにしましょう。

新しい建物を建てる

建物を建て替える際にかかる費用は、建物の延べ床面積によって金額が変わります。

国土交通省の調査によると、首都圏における過去10年間の注文住宅の建築費費用の推移は以下のようになっています。

調査年（年度）	2016	2017	2018	2019	2020
建築費（万円）	3,061	2,958	3,558	3,301	3,510
延べ床面積（坪）	34.27	36.42	35.36	35.45	34.21
建築費単価（万円／坪）	89.32	81.22	100.62	93.12	102.60

2016～2020年の5年間における新築注文住宅の延べ床面積の平均は35.14坪、建築費用は3,277万円、建築費坪単価は93.38万円です。

つまり、戸建て住宅として平均的な35坪の住宅を建てる場合、仮に坪単価を90万円とすると建築費用は3,150万円程度、少し小さめの30坪であれば2,700万円です。

使用する資材や導入する設備によっても変動しますが、平均的な住宅を建てる場合は3,000万円程度かかるという計算になります。

完成後1ヶ月以内に共有持分の登記手続きを行う

建物を新築した場合、「表題登記」を申請しなければなりません。

表題登記は、建物の所有権を取得した人が、所有権の取得から1ヶ月以内に申請しなければならいと義務付けられており（不動産登記法44条）、申請を怠ると10万以下の過料に処せられます（不動産登記法164条）。

（建物の表題登記の申請）
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

引用元：e-GOV法令検索 第四十七条

（過料）
第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-GOV法令検索 第百六十四条

建物表題登記の流れは、土地家屋調査士が法務局閲覧調査・建物現地調査・事前仮測量・登記申請書類・図面作成を行い、その後司法書士が表題登記申請を行います。

登記の際の共有持分割合は、新しい建物の建設費用の負担割合に応じて登記されることになります。

なお、建て替え費用の負担割合と登記された共有持分の割合が異なると、差額分が「贈与」とみなされて贈与税が発生するケースもあります。それは「建て替え費用の負担割合よりも登記後の共有持分の割合が多い」場合です。

ある親子が共有名義不動産の建て替えを行った例を見てみましょう。

親子で所有する共有名義不動産の建て替え費用1,500万円について、全額父親が負担したとします。原則であれば、建て替え費用の負担割合に応じて建て替え後の持分割合が決定されるため、新しく建った不動産は100％父親に所有権があることになります。

対して、建築費用1500万円を全額父親が負担し、建物完成の持分割合を登記する際に、父と子の持分割合をそれぞれ50％にしたとします。この時、父と子のそれぞれについて「建て替え費用の負担額」と「共有持分」との差額は、以下の表のようになります。

	父	子
建築費費用の負担額	1,500万円	0円
建て替え後の共有持分	50％	50％
建て替え費用の負担額と共有持分との差額	－750万円	＋750万円

つまり、建て替え費用を負担していない子を共有名義人として登記することで、「父が子に対して不動産の半分＝750万円を贈与した」とみなされるのです。

贈与を受けた場合、受取人に対して贈与税が課せられます。そして贈与税は、夫婦や親子といった家族間の贈与であっても納税義務があるという点に注意しましょう。

４）共有持分を単独使用する方法

共有名義不動産の一部の名義人からの同意を得られない場合、取り壊し・建て替えを諦めなくてはいけないのかというと、そうではありません。

共有持分を単独使用するために、共有名義を解消する方法が2つあります。

①他の共有持分を買い取る（全面的価格賠償）

1つ目は、他の共有者の共有持分を買い取って単独名義不動産にする「全面的価格賠償」という方法です。

名義を買い取る必要がある分まとまった資金が必要になりますが、建物の所有権が全て自分のものになるので、それ以降の建て替えや取り壊しを自分ひとりの判断で行うことが可能になります。

ただし、これは他の共有者全員が買取の申し出に応じてくれることが前提であるため、必ずしも建て替え・取り壊しまでスムーズに進むとは限らないという側面もあります。

②共有物分割請求をする（価格賠償）

共有名義を解消するもう1つの方法は、「共有物分割請求」です。共有物分割請求をすることで、共有名義の不動産の共有状態を解消することができます。

• 現物分割：共有名義不動産を物理的に分ける
• 代償分割：共有者間で持分を売買する
• 換価分割：共有名義不動案を売却し、得た利益を共有持分割合に応じて分割する

先述の「全面的価格賠償」は「代償分割」に分類されます。共有名義の建物を単独使用し、建て替え・取り壊しを行いたい場合は全面的価格賠償を求めるのがいいでしょう。

また、共有物分割請求のステップは、他の共有者が全面的価格賠償への提案・交渉に応じてくれるかどうかに応じて三段階に分けられます。

1. 共有物分割協議：共有者のみでの話し合い
2. 共有物分割調停：調停委員を含めての話し合い
3. 共有物分割訴訟：共有物の分け方を裁判所に決定してもらう

共有者同士のみで話し合って合意が得られるようであれば、共有物分割協議のみで問題ありませんが、どうしても合意が得られない場合は、共有物分割訴訟へと発展する事もあるのでなるべく話し合いで解決できるようにしましょう。

まとめ

1つの建物に複数の共有持分が登記されている場合、取り壊しや建て替えには共有者全員の同意を得る必要があります。

共有者が行方不明により音信不通だったり、認知症により石判断ができない状況だったり、頑なに拒否し続けている共有者がいて合意を得られない場合でも、一部の名義人が単独で実行することはできません。

勝手に推し進めてしまうと想定していたより大きなトラブルに発展してしまう場合もあるのです。

不動産におけるトラブルは、1人で抱えるにはあまりにも複雑で気苦労も多いもの。上手に進めないと親族間で摩擦が生まれ、関係性が悪くなってしまうこともあります。

共有持分のある不動産の取り壊し・建て替えを1人で進めるのが難しいと感じた場合は、できるだけ早く専門家に相談し、どのように進めればストレスや労力を最小限に抑えられるかアドバイスを求めるようにしましょう。

早めに共有状態を解消したい場合は、共有持分を売却することでトラブルから脱却可能です。