共有不動産の売却を完全攻略！最適な方法や売買成立までの流れを解説

不動産の共有とは

不動産の共有とは、複数の人が共同で土地や建物、マンションを所有している状態です。
土地、戸建て、アパート、マンション、駐車場など、あらゆる不動産が共有になる可能性があります。
共有状態になると、それぞれの共有者には「共有持分権」という割合的な権利が認められます。

共有不動産では各共有持分権者にできることは限られてしまう

持分権は完全な権利ではなく、あくまで不動産に対する部分的な権利です。
それぞれの共有持分権者ができることには制限があります。
以下で行為の種類ごとにどのような制限があるのかみてみましょう。

保存行為は単独でできる

共有物件を保存するための行為は各共有持分権者が単独でできます。
たとえば不法占拠者への妨害排除請求などです。

管理行為は過半数の同意が必要

物件を管理する行為は共有持分の過半数の持分権者による同意が必要です。
たとえば短期間の賃貸借や不動産の価値を積極的に高めるリノベーションなどが該当します。

処分行為は全員の合意が必要

物件に抵当権を設定したり売却したりする処分、変更行為には共有持分権者全員の合意が必要です。
共有不動産を売却するには、他の共有者と話し合って全員で合意して進めなければなりません。

共有不動産を売却する方法とメリットデメリット

共有不動産を売却する方法は複数あるので、それぞれのメリットやデメリット、向いている状況をご紹介します。

売却方法は以下の4つです。

それぞれ解説します。

他の共有者と協力して不動産全体を売却する

1つ目は、他の共有者全員と合意して不動産全体を売る方法です。
持分権者の1人を代表者とし、他の共有者は「委任状」を作成して具体的な売却活動は代表者に任せることもできます。

売却代金については、経費を差し引いたうえで「持分割合」に応じて分配する必要があります。

メリット

共有とはいえ、不動産全体を共有者全員で協力して売却するのであれば通常の不動産売買と変わりません。
そのため、一般的な相場価格で売却可能です。

デメリット

共有者全員の同意がないと売却は不可能です。

このようなケースにおすすめ

• 他の共有者との関係が円満で売却活動に関して足並みを揃えられる人

他の共有者に共有持分を買い取ってもらう

2つ目は、他の共有持分権者に自身の共有持分を買い取ってもらう方法です。

メリット

他の共有者がどうしても住み続けたいなどの理由があれば、共有持分を高く買い取ってもらえる可能性があります。

デメリット

あなたの提示した条件に、他の共有者が納得しないと買取に応じてくれません。

こんな人におすすめ

• 他の共有者に特別な事情または資金的な余裕があり、共有持分の買取に応じてくれる人

土地を持分割合によって分筆し、売却する

土地を共有にしている場合、持分割合に応じて「分筆」できる可能性があります。
分筆すると土地は各共有持分権者が分筆後の土地について完全な所有権を得られるので、自由に売却できます。

メリット

分筆により共有状態が解消された土地は、他の共有者の同意が必要なく、自由に売却できます。

デメリット

土地によっては法令上、分筆が制限されますし建物は分筆できません。
分筆によって土地の価値が下がる可能性もあります。

また無計画に分筆すると、接道や間口が取れずに建物の再建築が困難になりますし、建蔽率や容積率が不足して建築基準法違反になってしまう可能性もあります。
適法に分筆することが可能かどうかは、不動産業者に相談しましょう。

こんな人におすすめ

• 広大な土地があって、法令や建築制限などの問題がなく分筆が可能な人

共有持分買取業者へ売却する

共有持分のみを、買取専門の不動産会社（共有持分買取業者）へ売却する方法です。
前述したとおり、それぞれの共有持分権者はできることが限られますが、自身の共有持分のみであれば他の共有者の同意なく売却できます。

メリット

共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットは以下の3点

1つ目のメリットは「面倒なく共有関係を解消できる」ことです。

共有状態の不動産は他の共有者の同意がないと自由に処分することも活用することもできません。
共有者同士で不動産の管理などをめぐってトラブルになることもあります。

そこで、共有持分買取業者に共有持分を買い取ってもらえば共有者間の揉め事から抜け出すことができ、将来起こりえるトラブルからも解放されます。

2つ目のメリットは「すぐに現金化できる」ことです。

一般的な不動産仲介会社であれば、売却活動を始めてから買い手が見つかるまで、現金化することができません。
共有持分買取業者は、条件さえ合致すればすぐに売却成立となり、査定完了から即日で売却代金を振り込むことが可能です。

3つ目のメリットは「他の共有者の同意が不要」な点です。

前述の通り、不動産全体の売却をしたい場合、他の共有持分権者による同意が必要ですが、自身の共有持分は他の共有者の同意なく売却することができます。

デメリット

一般市場で不動産全体を売却するより買取価格が低くなってしまうことがほとんどです。
共有者との関係が良好でない場合は、共有者からの同意を得ることが難しく、共有持分買取業者がその不動産を自由に活用できないことなどが要因です。

こんな人におすすめ

• 他の共有者との話し合いが難しい人
• 他の共有者が不動産全体の売却に合意しない人
• 他の共有者と関わりたくない人
• 他の共有者に知らせないで売りたい人

共有不動産を売却する際に相談できる不動産会社の種類と違い

共有不動産を売却する際、自己判断すると不利益を受けてしまうリスクもあるので、事前に専門知識をもった業者へ相談するのが得策です。
以下では共有不動産売却を相談できる2種類の不動産会社の違いをお伝えします。

不動産仲介会社

不動産仲介会社は、一般的な不動産を一般市場で売る際の仲介サポートをしてくれる会社です。

共有持分権者が全員合意して不動産全体を市場で売るなら、不動産仲介会社へ相談しましょう。

共有持分の売却を不動産仲介会社へ相談するのはNG
「共有持分のみの売却」を不動産仲介会社へ相談するのはおすすめできません。

なぜなら、一般の不動産仲介会社は不動産全体の売買を取り扱うので、持分のみの売買は素人同然だからです。

不動産仲介会社が無計画に他の共有者へ交渉を持ちかけて、混乱を生じさせるケースが多いからです。
仲介会社としては共有持分権者が一番の買手候補となるために共有者へ声をかけます。
ただ共有持分権者にしてみると、いきなり見知らぬ不動産仲介会社から売却交渉を持ちかけられて不信感を抱き、関係がさらにこじれます。

関係がこじれにこじれてしまったら、その後に共有持分買取業者へ話を持って行っても断られる可能性が高くなります。共有持分のみの売却は、不動産仲介会社へ相談しないのが無難でしょう。

共有持分買取業者

共有持分買取業者は、共有持分の買い取りを専門とする不動産業者です。
共有不動産の査定を依頼すると速やかに査定金額を出してくれて、売主が金額に納得すればすぐにでも共有持分を売却できます。

共有持分買取業者は、売買成立前に他の共有持分権者へ話を持ちかけて混乱させることもありません。
他の共有者と足並みが揃わず共有持分のみを売却する場合には、不動産仲介会社ではなく共有持分買取業者へ相談しましょう。

当社でも積極的に共有不動産の持分買取を行っており、高い買取率を維持していますので、持分を売却したい方はぜひご相談ください。

共有不動産を売却するときの必要書類と取得方法

共有不動産を売却する際の一般的な必要書類と取得方法をご紹介します。共有不動産全体を売却する場合も、持分のみの売却でも必要書類は同じです。

書類の名称	取得方法	必須書類かどうか
身分証明書（共有者全員）	各自で保管	必須
実印（共有者全員）	各自で保管	必須
印鑑証明書（共有者全員）	住民登録している役所で取得	必須
住民票（共有者全員）	住民登録している役所で取得	必須
登記事項証明書	法務局で入手する	必須でない
固定資産評価証明書	物件の所在地の役所で入手する	必須でない
土地測量図	土地を管轄する法務局へ申請する	土地のみの場合
境界確認書	隣地所有者と境界確認した際に作成される	土地のみの場合

登記識別情報通知（権利証）を紛失してしまった場合、別の手段により本人確認を行う必要があります。
具体的に、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう場合は5～10万円程度の手数料がかかります。

その他書類も、用意ができない場合、司法書士や不動産業者へ相談すれば、どうにかなる可能性があるので、お気軽にご相談ください。

共有不動産を売却する際にかかる費用

共有不動産を売却する際には、以下のような費用がかかります。

それぞれ解説します。

不動産仲介手数料(全体売却で仲介を依頼した場合)

共有者が全員共同して不動産全体を売却する際には、通常不動産仲介会社へ売却活動を依頼します。
この際に仲介手数料が発生します。

専門の買取業者に持分のみを売却するのであれば、仲介手数料は不要です。

【仲介手数料早見表】

不動産の売買価格(税抜)	仲介手数料（法律上の上限額）
400万円超	不動産の売買価格(税抜)×3％＋6万円＋消費税
200万円超～400万円以下	不動産の売買価格(税抜)×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	不動産の売買価格(税抜)×5％＋消費税

上記は法律上の上限額ですが、多くの仲介会社は上限額を規定に設定しているので、上記金額を請求されるケースが多いと考えましょう。

印紙代

売買契約書には印紙を貼らないといけません。
金額は売買代金額によって変わります。

売却代金の金額	印紙代
～100万円	500円
100万円～500万円	1,000円
500万円～1,000万円	10,000円
1,000万円～5,000万円	20,000円

各種書類の取り寄せ費用

住民票や印鑑証明書、登記事項証明書などの各種書類を取り寄せる必要があります。

主な必要書類の取り寄せ費用は以下の通りです。

各種書類	取り寄せ費用
住民票	300円
印鑑証明書	300円
登記事項証明書	600円（窓口請求）500円（オンライン請求）

実際には、不動産業者や司法書士に指示されたものを取り寄せるだけですが、法務局や役所に行かなければならないので面倒です。

司法書士に頼めば、書類の取り寄せを代行してくれる場合もあります。

共有不動産を売却する際の手順

他の共有者と共同で不動産全体を売るなら通常の不動産売却と変わりません。信頼できる不動産会社に仲介を依頼して売却活動を進めてもらいましょう。

今回は、ご自身の共有持分のみを専門の不動産会社（共有持分買取業者）へ売却する際のフローをお伝えします。

査定依頼

まずは共有持分買取業者へ物件の査定を依頼しましょう。通常、査定は無料です。

買付

売主が業者が提示した金額に納得したら、取り急ぎ業者が買付証明書を発行し、売主は売渡証明書を発行します。

売買契約

正式な売買契約書を作成します。売買契約書のひな形は共有持分買取業者が用意します。

決済

売主は業者から売却代金を受け取り、共有持分については権利移転の登記手続きを行います。
なおローン残債がある場合、抵当権を外さないと売却ができません。
売却代金でローンを払えますが、そのためには先に金融機関で話を通しておく必要があります。

ただ、査定の段階でローンが残っていることを伝えておけば、不動産屋の指示に従えば問題ありません。
またローンを外したら抵当権の抹消登記をしなければならず、費用は売主負担となります。

確定申告

共有持分を売却して利益が出ると、譲渡所得税や住民税が発生します。
譲渡所得税については、売却した年の翌年に確定申告をして納付しなければなりません。
住民税については翌年の6月頃に役所から納付書が送られてくるので、期限内に支払いましょう。
会社員の場合、「特別徴収」を選べば給与からの天引きにできます。

なお居住用不動産を売却した場合など、一定の要件を満たせば軽減特例を適用できるので、実際には税金が発生しないケースもよくあります。

共有不動産の持分のみを高く売却する方法

共有不動産をなるべく高額で買い取ってもらうには、以下のような工夫をしてみてください。

相場を知っておく

まずは不動産や共有持分の買い取り相場を把握しましょう。
相場がわかっていれば、買い叩きを防止できます。

共有不動産の買い取り相場は、以下の計算式で算定しましょう。

複数の不動産会社に買取査定を依頼

買取査定は複数の不動産会社へ依頼するようおすすめします。
業者により、査定金額が異なるケースが多いからです。

たとえば1社だけ目立って買取価額が安い場合、そちらの業者へ売却すべきではありません。

ただし「査定金額さえ高ければ良い」というものでもありません。
金額も重要ですが、あくまで二次的な要素です。

次の項目でその理由を示します。

信頼できる不動産会社（営業マン）を見つける

持分の売却を成功させるには、良質な共有持分買取業者を選定することが最重要です。
査定金額の根拠が明瞭で、誠実に対応してくれる営業マンが担当してくれる会社を選びましょう。

業者によっては売却希望者へ高い査定金額を出しておきながら、実は裏で共有者へ交渉を持ちかけるものもあります。交渉がうまく行けばよいのですが、こじれてしまって失敗するケースが多いのが現状です。
そういった業者へ依頼すると、売却直前になって「やっぱり買えません」と断られたり買い叩かれたりする可能性があり、売却希望者が大きな不利益を受けてしまいます。

また、買取前に他の共有持分権者へ交渉を持ちかけたために関係性が悪化し、その後に他の不動産会社へ買取を依頼しても断られてしまうリスクも高まります。

裏取引などを行わない誠実な業者を選び、まっとうな方法で可能な限り高い査定金額を出してもらいましょう。

不審点があれば他の業者へ金額を伝えてみる

ある業者から査定金額の提示を受けても、その金額が妥当かどうかわからない場合もあるでしょう。
「高額だけれども、何か裏があるかもしれない」と感じたら、別の信頼できる業者にその金額を伝えて相談してみてください。
その金額が相場から外れすぎていたら、根拠をもって実情を伝えてもらえます。
一方、相談先の業者で金額アップできそうなら、頑張って買取金額を上げてもらえる可能性もあります。

当社では共有持分の買取率が高く、誠実な対応を旨としております。
親身な対応を心がけておりますので、信頼できる共有持分買取業者を探している方はぜひとも一度、ご相談ください。

まとめ

共有不動産を売却する方法は、以下の4つ。

他の共有者と話し合いができなかったり、可能な限り関わりたくない場合、自身の共有持分のみを売却することが現実的です。
弊社でも積極的な共有不動産の買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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