共有名義不動産の他共有者から持分を買取る方法と注意点！プロが全手順解説

共有持分の買取や売却は可能

不動産を共有名義にしていると、費用の精算や物件の活用、処分について他の共有持分権者と話し合わねばならず、何かと面倒です。

不動産全体を自分1人のものにできれば便利でしょう。

他の共有者との話し合って共有持分を買い取れば、自分1人で単独の所有者になれます。
あるいは自分の共有持分を他の共有持分権者に売れば、面倒な共有関係から離れられます。

共有状態を解消したいなら、共有持分の買取や売却が有効な解決方法となるでしょう。

共有持分を買い取るメリット

自由に活用できる

他の共有持分権者の共有持分を買い取って完全な権利者となったあたなは、不動産を売却したり、賃貸したり、抵当に入れてローンを借りたり、と自由に活用できます。

市場価格で売れる

世間一般に共有持分のみを欲しい人はほとんどいませんが、不動産全体であれば買い手を見つけやすくなります。

基本的に市場価格で売れるので、共有持分だけ売るより売却価額が高額になるでしょう。

共有持分を買い取る2つの方法

他の共有持分権者から持分を買い取るには、以下の2つの方法があります。

交渉

1つは他の共有者と話し合い、買取や売却の合意をする方法です。

価額の合意ができれば、契約締結して持分を買い取ったり売却したりできます。

共有物分割請求

後ほど詳しく解説しますが、裁判所を通じて共有状態を解消する法的な手続きが共有物分割請求訴訟です。

共有物分割請求を進めると、相手と合意できなくても強制的に買取や売却ができる可能性があります。

交渉によって共有名義を買い取る流れ

以下ではまず「交渉」によって相手の共有名義持分を買い取る流れをみてみましょう。

STEP1　他の共有持分権者と話し合う

買取や売却をしたい他の共有持分権者に話し合いをもちかけます。
相手が話し合いに応じるなら、価額などの条件面を詰めていきましょう。

STEP2　合意ができたら売買契約書を作成

合意ができれば共有持分の売買契約書を作成します。
売却価額、物件の特定、支払時期や引き渡し、登記などについてきちんと定め、契約書に記入しましょう。
契約不適合責任についても、民法と異なる特約をつけるなら契約書に盛り込む必要があります。

STEP3　持分移転登記と決済

売買契約書の作成後、決めたとおりに買主が代金を支払って決済し、売主は所有権の移転登記に協力します。

STEP4　税金申告と納税

売主が譲渡によって利益（所得）が発生したら、売却した翌年度に確定申告が必要です。
ただ譲渡所得税には控除の制度もあるので、実際に税金が発生しないケースも多いですし、発生したとしても少額になる例が多数です。

共有持分を買い取る場合の価格相場

相手の共有持分を買い取る場合、価格相場はどの程度になるのでしょうか？

共有持分の価値は、基本的に以下の計算式によって計算します。

ただし実際に共有持分の買い手を市場で探しても、上記価格で売れる可能性はまずありません。
そこで持分権者同士で話し合う場合でも、上記より減額される例が多いでしょう。
つまりあなたが買い取る場合、上記価格より安く買える可能性も十分にあります。

一方、こちらが売る場合には上記より低額でしか売れないケースも多々あります。
相手が「ぜひ共有持分を買い取りたい」と希望している場合には、市場価格に近い高値で売れる可能性もあります。
たとえば相手が共有物件を独占使用していて「単独の所有者になりたい」という強い要望をもっているなら、強気の交渉も可能となるでしょう。

あくまで交渉ごとなので、売却代金はケースバイケースで決まるともいえます。

個人間売買で共有持分買取する場合の注意点

共有持分の売買は不動産会社を介さず個人間で取引するケースが多くみられます。

以下では不動産の個人間売買で注意すべき点をお伝えします。

住宅ローンが使えない

個人間売買の場合、金融機関が住宅ローンの審査に通らないケースほとんどです。
不動産会社が入っていない取引はリスクが高いと考えられるためです。

たとえば住宅ローン審査の際には不動産会社による「重要事項説明書」を必要書類として提出するよう求められるのが一般的ですが、個人間売買で不動産会社を通さない場合、重要事項説明書は用意できません。

ただでさえ持分のみの売買に対して、ローンを出す金融機関はほとんどありません。
加えて重要事項説明書がないとなると、住宅ローンの審査に通る可能性は0に近いでしょう。

適正価格よりあまりに安いと贈与税が発生する可能性がある

自分たちで取引する場合には、買取価額について自由に決められます。
特に親子などの親族間取引の場合などには、買取価額を安くするケースも多いでしょう。

しかし、あまりに価額を低くしすぎると、適正価額との差額が「贈与」とみなされ贈与税が発生する可能性があります。

法的に買取価額はいくらに設定してもよいのですが、税金との関係では余計な支払いが生じないように注意が必要です。

親族だと税金控除の特例を受けられない

不動産を売却した場合に発生する譲渡所得税にはさまざまな特例があるため、納付しなくて済むことがほとんどです。

しかし、親族間売買の場合、適用できない特例があるため、結果的に税額が高くなってしまう可能性があります。

登記ミスが起こりやすい

個人間取引では、支払いや所有権移転登記に抜け漏れが起きる可能性もあります。
本来、プロが行う仕事を、一般人が行うのですから当然です。

個人や親族間売買でも不動産会社や専門家に相談すべき

個人間売買や親族間取引でも不動産会社や専門家へ相談すべきなのでしょうか？
以下で専門家に相談するメリットとデメリットを比較しましょう。

専門家へ依頼するメリット

不動産会社へ依頼すると、重要事項説明書や不動産売買契約書の作成を一任できます。
相手の持分を買い取る際、安心して取引できるでしょう。

登記は、不動産会社の提携している司法書士に任せられるので、登記ミスが起こることもありません。

当然ですが税理士とも提携しているので、税務申告の方法や金額がわからなくても安心ですし、知識がなくても控除制度を適用できるメリットもあります。

仮に、ご自身の100％所有権となり、将来的に売却する際にも買取時の正式な書類の存在はメリットになります。

専門家へ依頼するデメリット

不動産会社を介したり司法書士、税理士に依頼したりすると、それぞれ費用が発生します。

基本は不動産仲介業者へ依頼

専門業者、専門家に依頼すべきかどうかは「費用をとるか安全をとるか」で決めるべきともいえます。

結論として、基本的には不動産会社に仲介を依頼するのが得策です。
馴染みの不動産屋さんがいるなら、お願いすると良いでしょう。

すでに売主と買主の合意は出来ているのですから、多少値引きしてくれるかもしれません。
もちろん弊社にご相談頂いてもご対応可能です。

書類作成や登記申請は司法書士に依頼

どうしても不動産会社を入れない場合、すくなくとも登記は司法書士に依頼するようおすすめします。

費用は掛かりますが、その分の手間は省けますし何より安心して取引できます。

税務は税理士に相談

譲渡所得税等の税務申告について、控除制度や税金計算方法を知りたいなら税理士に相談しましょう。
税理士は不動産会社が紹介してくれるはずです。

申告手続きも依頼できます。

共有物分割請求で強制的に買い取る方法

他の共有持分権者との話し合いや合意が難しい場合でも、「共有物分割請求」をすれば相手の持分を買い取れる可能性があります。

以下で法的な共有物分割請求について解説します。

共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、すでにお伝えしましたが、法的な根拠をもって共有物を分割する手続きです。

共有物分割の3つの方法

1. 全面的価額賠償
   他の共有持分権者の持分買取や売却。
2. 現物分割
   土地を分筆してそれぞれの共有者が取得。
3. 換価分割（競売）
   不動産を売却して現金で分割。

共有物分割請求のデメリット

共有物分割請求を行っても、相手の持分を必ず買い取れるとは限りません。

共有物分割の解決方法には、全面的価格賠償の他にも分筆（現物分割）や換価分割（競売）があるためです。

全面的価額賠償が選択されるには、以下の2つの要件を満たさねばなりません。

• 共有者のうち１人が不動産を全部取得するのが相当な事情がある
• 買取価格が適正に評価されており、取得する共有持分権者に代償金の支払能力がある

代償金は、基本的に一括で支払う必要があります。
お金がなくて「分割払い」したいと希望していても、全面的価額賠償の判決は出してもらえません。

現物分割・換価分割とは

全面的価額賠償が認められない場合、現物分割や換価分割が選択されます。

現物分割は、土地を「分筆して分ける方法」です。
すなわち土地をいくつかの部分に分けて登記し直し、それぞれの共有持分権者が取得します。

換価分割は、物件を競売にかけて売却代金を分ける方法です。
競売になると、競売費用も発生して市場価額に比べて著しく低い価額でしかできないケースも多く、手取り額は一気に減ってしまうものです。

判決では、当事者が望まなくても競売になってしまう事例も少なくありません。
「相手の持分を買い取りたい」という当初の目的とは大きく外れた結果になってしまいますので、安易に共有物分割請求を行うのは危険ともいえるでしょう。

費用と時間がかかる

共有物分割請求には高額な費用がかかる可能性もあります。

相手と話し合って解決できれば問題ありませんが、特に訴訟になると印紙代や郵便切手代が発生し、鑑定が行われると数十万円もの鑑定費用がかかるケースも少なくありません。

競売になれば競売費用も発生します。物
件価額にもよりますが100万円程度はみておいた方が良いでしょう。

また競売には時間もかかり、ケースによっては2年程度に及ぶ可能性もあります。

よけいなコストをかけないためにも共有物分割請求はできるだけ避けて、自分たちで話し合って共有持分の買取や売却を成立させるのがおすすめです。

共有物分割請求の流れ

どうしても共有物分割請求を行いたい方もいらっしゃるでしょうから、以下で流れをお伝えします。

まずは協議

共有物分割請求をしたい場合でも、まずは他の共有持分権者と協議しなければなりません。
ただし直接の交渉を飛ばして調停手続きで話し合ってもかまいません。

相手が拒絶的な態度をとっていても、いきなり訴訟はできないので注意しましょう。

調停

協議が決裂した場合やそもそも話し合いができない場合、裁判所で共有物分割調停を申し立てましょう。

調停では、調停委員が間に入って共有物の分割について当事者の意見を調整してくれます。
調停案を提示してもらえるケースも多く、両者が納得したら調停で共有持分の買取や売却ができます。

なお事前に自分たちで協議をしていた場合、調停は行っても行わなくてもどちらでもかまいません。
一方、事前に自分たちで協議しなかった場合、訴訟前に必ず調停を行う必要があります。

訴訟

協議や調停では解決できない場合、共有物分割訴訟を申し立てます。

訴訟では、裁判所が「現物分割」「全面的価額賠償」「換価分割（競売）」の中から最適な分割方法を決定します。

必ずしも買取や売却ができるとは限らないので、訴訟を申し立てるかどうかはくれぐれも慎重に判断してください。

不動産買取業者に自分の持分を売却する方法も

他の共有持分権者から共有名義を買い取ろうとしても、相手の意向があるので確実ではありません。
かといって、裁判所で共有物分割請求を行うと、競売手続きが選択されて希望しない方法での解決となってしまうリスクもあります。

共有持分だけ売却したい場合には、共有持分買取の専門不動産業者へ売却する方法がもっとも早く確実です。

共有持分買取業者は、金額で折り合いさえつけばすぐに共有持分を買い取ってくれますし、面倒な交渉や契約書の作成、専門家への個別依頼なども不要です（契約書は共有持分買取業者が用意します）。
代金不払いの危険もありません。

他の共有持分権者との交渉が不成立になった場合や、そもそも関係が悪くて話し合いが難しい場合には、共有持分買取業者へ持分のみ売却する方法を検討してみてください。

弊社は、共有持分の買取を積極的に進めています。
買取率も高く、買取価額についても良心的な設定につとめておりますので、話し合いが決裂したような場合は一度、ご相談ください。

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