被相続人が不動産を共有していた場合の遺産分割協議書の書き方

共有名義不動産

被相続人(亡くなった人)が不動産の共有持分を保有していた場合、相続手続きはどのようになるのでしょうか。

一般的に遺産分割協議書は、相続の手続きにおいてほとんどの場面で使われるとても重要な書面です。

ただ、遺産分割協議書は形式がある程度決まっており、それをきちんと守って記載しないとせっかく相続人が印鑑を押してくれたのに効力を発揮できないこともあります。

そこで今回は、共有持分があるときの遺産分割協議書に関する以下の内容をお伝えします。

本記事を読めば、共有不動産を相続する際の遺産分割協議書の書き方とトラブルなく相続相続手続きを済ませる方法がわかります。

もし、共有持分の相続を希望しない場合、専門の買取業者に売却するのも一つの手段です。
専門の買取業者であれば、被相続人の遺産を相続しながら共有持分のみを現金化もできます。
共有持分を相続する明確な理由がなければ、売却して家計にあてられるメリットもあるため、一つの選択肢として検討しましょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、共有持分に強い専門の買取業者です。
相続専門の司法書士や弁護士などの専門家と連携があるため、煩わしい相続手続きに関するサポートも可能です。
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遺産分割協議書とは?

遺産分割協議書とは、相続人同士が遺産をどう分け合うかを話し合い、その内容を記録した書面です。

遺産分割協議とは

人が亡くなると、その人名義の財産を民法で定められた範囲の親族が引き継ぐ手続きである「相続」が必要になります。

ただ、相続は法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)が法定相続分(民法で定められた相続分)通りの配分で受け継がなければならないわけではありません。

法定相続人全員が合意に達すれば「長男だけが引き継ぐ」など、違う方法で分割することもできます。

遺産分割協議書

※法定相続人については下図を参照

もし法定相続分と異なる分け方をするのであれば各手続き先にそれがわかるようにしなければならないので、その場合に証明書類として必要なのが「遺産分割協議書」なのです。

なお、下にも説明しますが遺産分割協議は必ず「法定相続人全員」で行わなくてはなりません。

遺産分割協議書が必要

遺産分割協議書を作成する必要があるかチェック

相続において、遺産分割協議書は必ずしも作成が必要なわけではありません。

相続手続きの中には遺産分割協議書が「必要なケース」「必要ではないケース」があります。

それぞれどのような場合なのかを見てみましょう。

必要な場合

遺産分割協議書が必要なのは、「遺言書で相続人を指定されておらず、かつ法定相続分と異なる分け方をしたい場合」です。

法定相続分とは、民法で定められている相続できる人の範囲と割合です。

相続人の法定相続分

参照元:国税庁|No.4132 相続人の範囲と法定相続分

相続の方法は、「1.遺言書」「2.遺産分割協議書」「3.法定相続分」の順番に優先されます。
遺言書がなく、法定相続分と異なる分け方をする際は、遺産分割協議書の作成が必要です。

これは「共有持分」だけではなく「単有(単独名義)」の不動産でも同様です。

法定相続分の割合や順位については、以下の記事で詳しく解説しています。

法定相続分の割合を8つの例で計算!相続放棄や遺留分についても解説
法定相続分とは民法で定める相続割合 そもそも法定相続分とは、民法で定められた、亡くなった人(被相続人)の財産等について、その相続人が相続する割合のことを指します。 参照元:e-Gov法令検索|民法第900条 法定相続人 被相続人...

不要な場合

遺産分割協議書は不要

  1. 遺言書で相続人が定められている場合
    「遺言書」とは、被相続人(亡くなった人)が生前に「自分が亡くなったら財産をこの人に相続してほしい」といったことを記しておく書面です。
    遺言書があり、その遺言書が民法の形式に則って有効な場合であれば他の相続人が同意していなくても手続き自体を「遺言執行者(遺言の内容を実現する役割として指定された人)」が行うことができます。
    下記は自筆証書遺言の例になります。(実際は全て自書)
    遺言書の例
  2. 法定相続分通りに相続する場合
    法定相続分(民法で定められた相続分)に従って不動産の共有持分を分ける場合は遺言書や遺産分割協議書は必要ありません。
    ※金融機関など、不動産以外の相続に関しては法定相続分で分ける場合でも、実務上相続人全員の実印、印鑑証明書を要求されることがあります。
    法定相続分通りに相続するとは、例えばこの図のような例です。
    被相続人が不動産を共有していた場合の遺産分割協議書の書き方甲とその他の共有者が2分の1ずつ共有持分を持っていたが、甲が死亡して甲の法定相続人が法定相続分どおりに相続するとこのようになります。
    被相続人が保有していた「共有持分×法定相続分=相続人の不動産全体に対する持分」となります。

法定相続分の相続に関しては以下の記事でも説明しています。ぜひ参考にしてください。

法定相続分で相続登記を行う6つの手順!必要書類や単独登記する方法も解説
不動産の相続登記は3つのケースがある 相続登記とは、不動産を相続したときに行う名義変更の手続きです。 詳しくは後述しますが、2024年4月1日より相続登記が義務化されており、相続登記を怠ると罰則の対象となるので、相続登記は避...

遺産分割協議書は自分で作れる?

遺産分割協議書は、法律家に依頼せず自分で作成することもできます。

ただ、作成の際は必要事項を漏れなく、正確に記載することが必要で、もし不足していたり不正確だったりするとせっかく相続人全員の印鑑をもらったのに手続きができない、ということにもなりかねません。
特に不動産の手続き(法務局)は特有の決まり事もあり、要件を満たさないと判断されれば共有持分の移転ができなくなってしまいます。

「失敗してしまった場合、他の相続人に対して再度の依頼がしにくい」などの人は、特に最初から法律家に依頼することをおすすめします。

遺産分割協議書を作成できる士業としては、弁護士、行政書士、司法書士、税理士が挙げられます。
対応できる業務の範囲に違いがありますが、争いのある案件などで助言が必要な場合は弁護士に限られます。

遺産分割協議書は法律家に

遺産分割協議書作成の手順

遺産分割協議書作成の手順は以下のとおりです。

  • 相続人調査
  • 相続財産調査
  • 相続人全員で話し合い

作成手順を理解し、トラブルなく共有持分を相続しましょう。

なお、不動産相続の全体の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を相続する7つの流れがまるわかり!最適な活用方法も伝授します!
不動産を相続する7つの流れ【手続き方法まで解説】不動産の相続は、以下7つの流れで手続きが進んでいきます。 「遺言書」を確認する 「財産」を確定させる 「相続人」を確定させる 「遺産分割協議」を行う 「相続登記」を行う 「相続税」

相続人調査

すべての相続手続きに先だって行わなくてはならないのは「相続人調査」です。

被相続人の法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)になる人は誰と誰なのか、そして各人が原則、どれだけの権利を持つかということを確定させるのです。

万一ここで失敗すると、その先のすべてのプロセスが無駄になってしまうので一番慎重にならなければならない作業です。

法定相続分の基本的な考え方を図解すると次のようになります。

  • 配偶者がいれば必ず配偶者は相続人になります(離婚や先に死亡した配偶者を除く)。
  • 配偶者以外の者の相続順位は、第1順位=子、第2順位=直系尊属(父母や祖父母)、第3順位=兄弟姉妹となります。先順位の者が誰もいない場合に限り下の順位の者に相続権が移っていきます。

相続人調査では、とかく本人たちは「お母さんと私たち兄弟2人だけ」などと決めてかかりがちです。

法定相続人説明

しかし、「実は父が再婚であったことは子供たちにも知らされておらず、前妻との間に子供がいた」というケースも実務では時々あります。
法定相続人を確定するためには、確固たる証拠となる故人の法定相続人を決める確固たる証拠である「戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本」をすべて確認しなければ断定的なことを言うことはできないのです。

ただ、相続人調査の作業は、戸籍に関する知識のない人が行うのは若干難しいものといえます。

なぜなら、例えば親が死亡した場合、出生から死亡までのすべての戸籍を追いかける必要があるからです(子供がいるか否か、いれば全員を特定するため)。

また、相続登記等には、これらすべての戸籍謄本等が必要となるからです。

戸籍というのは、
「親が(これは昔の制度ですが)家督相続した、分家した」
「自分が養子に出された」
「自分が婚姻した、離婚した」
「戦後の戸籍法改正により戸籍自体が改製された」
「自分が転籍した」
「戸籍がコンピュータ化された」
こういった身分的、制度的事由で作り替わるため、そのたび記載される戸籍が変わるものです。

ずっと同じ本籍にいたからといって1種類で済むわけではなく、平均寿命まで生きた人であれば大体は5、6種類にのぼることになります。

ある被相続人の戸籍変遷

戸籍追跡の作業で大変なのは「本籍地の市区町村役場や支所、市民センター等でないと取れない」ことです。

よって、遠方の自治体に転籍や婚姻などで戸籍が移っていればそちらに出向くか、郵送で請求する必要があり「非常に手間がかかる、厄介な作業」です。

ずっと同一市区町村に本籍を置いていた人は役場の窓口で「親の死亡から出生までの戸籍を追いかけたい」と伝えれば趣旨を理解してすべて取ってくれることもあります。
しかし早く、確実に相続人調査をしたい場合は弁護士、司法書士、税理士等が「職権で取得」できるため、最初から依頼する方が無難でしょう。

相続財産調査

相続人調査と並行して行いたいのが「相続財産調査」です。

そもそも相続財産とは、「被相続人名義になっていたすべての財産的価値のあるもの」です。

具体的には、「不動産(共有持分も含む)」「預貯金」「現金」「有価証券(株式等)」「動産(自動車や価値のある絵画、骨董品等)」といったものになります。
なお、相続財産には借入金などの負の財産も含まれることに留意してください。

相続財産調査

相続財産調査の際、特に不動産で気をつけたいのは「メインとなる土地建物以外に細かい共有持分がなかったか?」という点です。

例えば「建物の建つ土地(本地などという)以外に、近所の人と共有する道路部分の共有持分があった」というのは、何を見ればわかるかというと、以下の書類です。

  • 物件を購入した際の権利証
  • 固定資産税評価証明書(ただし、あまりに少額の持分だと固定資産税非課税範囲内ということで載っていないこともあり)
  • 銀行の抵当権がついている(ついていた)場合は登記簿の一番うしろの共同担保目録

権利証は、不動産の購入や名義変更などで登記をした際に、法務局より所有者の元へ送付される書類です。

登記権利証(登記識別情報通知書)

固定資産税評価証明書は、評価年度の1月1日時点での不動産の評価額が記されたもので、役所で取得ができます。

固定資産税評価証明書

相続手続きが終わって10年以上経った後で細かい土地の見落としが発覚するケースもあります。
よって、見落としを防ぐには、最初に司法書士にこういった書類を見てもらうのが確実です。

相続財産を一通り洗い出したら、わかりやすくリストにしておくと良いでしょう。

相続人全員で話し合い

遺産分割協議は、必ず法定相続人全員で行う必要があります(家庭裁判所で正式な相続放棄をした人を除く)。

たとえ連絡が取れない人、財産は要らないと言っている人がいてもその人を除外することができません。

協議の方法としては、直接会って行う形でも、電話やメールなど他の手段で合意しても構いません。
要するに、全員が「内容を理解、納得した上で遺産分割協議書に実印を押印し、印鑑証明書を添付する」ことで合意となるのです。

遺産分割協議を提案し進める人は法定相続人のうち誰であっても構いません。
(実務上はその遺産をもらう人が他の相続人に掛け合って印鑑を押してもらう流れが普通です。)
もし何年も行方がわからない人がおり、それでもなおかつ遺産分割をしなくてはならない場合、家庭裁判所に「不在者の財産管理人」選任の手続きを行う必要があります。
この手続きをしようと思った場合は裁判所により弁護士(司法書士)などが財産管理人に選任され、数十万円の予納金を納めなければならないため(事例により金額は異なる)、する場合は慎重に検討する必要があります。

近年よくあるのが「相続人の1人が認知症で協議できる状態ではない」というケースです。
この場合もやはりどうしても遺産分割協議を行いたい場合は家庭裁判所での手続きが必要です。

その場合「法定後見人」と呼ばれる代理人を選任するのですが、後見人がついた場合、必ずしも相続人の裁量で自由な分け方ができないことになります。

成年後見人と任意後見人の違い

また、後見人は遺産分割協議が終わっても認知症の本人が死亡するまで業務が続くため、不在者の財産管理人よりさらに慎重な検討が必要です。
事前に弁護士(司法書士)への相談が必須と考えておきましょう。

なお、共有者が認知症を患っている場合の不動産売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有者が認知症を患っている場合の不動産売却方法
共有者のひとりが認知症を患っている場合に共有不動産を売却する方法を解説します。この記事を読むと成年後見人制度の手続きの流れが分かるだけでなく、共有不動産をスムーズに売却できるようになります。

遺産分割協議書作成の共有持分の書き方

遺産分割協議書には、最低限満たしておかなくてはならないと思われる項目があります。

不動産の共有持分が相続財産に含まれる場合の記載例を見ながら確認してみましょう。

なお、不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方・注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方や注意点
遺産分割協議書は不備があると、再度話し合いが必要になるケースがあるため、正しい記載が必要です。本記事では、遺産分割協議書の役割・・共有名義、共有持分で不動産を相続する場合の遺産分割協議書の書き方・注意点・相続トラブルを防止する方法について解説します。

共有持分があるときの遺産分割協議書の記載例

甲が死亡し、乙と丙が法定相続人であるケースを紹介します。
甲の相続財産の中に土地、建物の持分2分の1があった場合の記載方法です。

遺産分割協議書のひな型例

被相続人 甲(平成30年4月1日死亡)
最後の本籍 〇〇県〇〇市〇〇町123番地
最後の住所 〇〇県〇〇市〇〇町1丁目2番3号
登記簿上の住所 〇〇県〇〇市〇〇町1丁目2番3号

平成30年4月1日死亡した甲の遺産につき、共同相続人乙、丙は遺産分割協議の結果、被相続人の遺産を次のとおり分割した。


1 次の不動産の共有持分については、乙が取得する。

(1)所在 〇〇県〇〇市〇〇町1丁目
地番 234番
地目 宅地
地積 200.00㎡

甲持分2分の1

(2)所在 〇〇県〇〇市〇〇町1丁目234番地
家屋番号 234番
種類 居宅
構造 木造スレート葺2階建
床面積 1階 80.00㎡ 2階 50.00㎡

甲持分2分の1

本協議の成立を証するため、本協議書2通を作成し、乙丙が各自1通を保有する。


平成30年6月1日


住所 〇〇県〇〇市〇〇町1丁目2番3号
氏名 乙  (実印)

住所 〇〇県〇〇市〇〇町4丁目5番6号
氏名 丙  (実印)

①被相続人について、氏名と死亡日(相続開始日)最後の本籍住所等を記載して誰が被相続人なのかを明確にする。
②不動産がある場合、必ず登記簿のとおり正確に所在や地番等「表題部」の情報を記載する。
また、取得者も明確にする。
年月日を明記する。
④法定相続人全員が遺産分割協議書にを行う。

必要書類

遺産分割協議書を手続き先に提示するにあたっては必ず、本人の実印である旨を証明する「印鑑証明書(印鑑登録証明書)」を添付します。


不動産登記については印鑑証明書は3カ月以内でなくてもよいのですが、金融機関など他の手続き先では3カ月以内とされることがほとんどなので、なるべく新しいものを取得しておく方がよいでしょう。

なお、相続手続きではその他にも上記で説明した「戸籍謄本」「除籍謄本」「住民票」などが必要になりますが、誰が法定相続人となり、誰が相続するのか?など条件により必要な範囲が異なります。

特に「兄弟姉妹」が相続人となるケースや、2段階にわたり相続が発生しているケース(父死亡後、遺産分割協議が終わらないうちに相続人だった子が死亡など)等は自分で判断することが難しくなりますので、専門家への相談が必要です。

共有持分を相続したら相続登記を行う

共有持分を相続したら、相続登記を忘れず行いましょう。

相続登記とは、相続により亡くなった人から相続人へ名義変更する手続きです。

相続登記とは?

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続の発生から3年以内に登記手続きを済ませなければ、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

参照元:法務局|相続登記が義務化されます(令和6年4月1日制度開始) ~なくそう所有者不明土地!~

令和6年4月1日以前に相続した不動産も対象となるため、遺産分割協議書を作成し終えたら、対象の不動産が所在する法務局に申請書と共に提出しましょう。
法務局ホームページの「管轄一覧から探す」から提出先を確認できます。

参照元:法務局|管轄のご案内

共有持分の相続登記については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分の相続登記を司法書士が簡単解説!申請手順や登記後のリスクを網羅
被相続人の単有不動産を複数人で相続登記することは可能 被相続人(財産を残して亡くなった人)が生前、1人で所有していた不動産を、複数人の法定相続人(民法上の遺産を受け継ぐ人)が共有名義として相続登記をすることは可能です。 たと...

専門家に相談

今まで見てきた通り、相続手続きにはいくつかのプロセスがあり、これは不動産の共有持分であっても同じことです。

特に最初の段階である「相続人の特定」では失敗することが許されず、ここで躓くと先の手続きが全部無駄になってしまいます。

また相続財産の特定でも、見落としていた相続財産が数年後に見つかった場合などは、あらためて分割をすることが難しいこともあります(当事者の高齢化など)。
1つ1つのプロセスを確実にこなし、かつ必要書類を正確に揃えて共有持分の相続登記を完了させるのは経験のない人には大変な作業であり、この困難さはたとえ共有持分の価値が1億でも100万円でも変わりません。
特に売却を控えているなど急を要する場合はやり直しをしている時間はなく、1回で確実に終えなくてはなりません。

戸籍取り寄せの段階から登記の完了まですべて弁護士、司法書士に相談して手続きを任せるなど、より慎重に進めていくことが必要です。

専門家に相談

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は共有持分・相続物件に強い買取業者です。
相続専門の司法書士や弁護士などの専門家と連携があり、相続手続きから売却までワンストップで対応可能です。
「共有持分を相続する理由がない」といった方は、弊社にご相談ください。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお問い合わせください。

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まとめ

本記事では、共有持分の遺産分割協議書における以下の内容について解説しました。

  • 遺産分割協議書は、遺言書で相続人が指定されていたり、法定相続分で相続財産を分配する場合以外に必要となり、必ず法定相続人全員で行わなければならない。
  • 遺産分割協議書は、遺言書で相続人が指定されていたり、法定相続分で相続財産を分配する場合以外に必要となり、必ず法定相続人全員で行わなければならない。
  • 各プロセスのどこかにミスがあると後からやり直しが難しいこともあるため、特に売却を控えているなど「急ぎの相続手続き」については必ず弁護士(司法書士)に相談する方がよい。

もし、共有持分の相続を希望しない場合、専門の買取業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。
専門の買取業者であれば、相続専門の弁護士や司法書士などの専門家と連携があり、トラブルになるリスクなく、共有持分を現金化できるからです。
共有持分の相続による共有者との話し合いや相続手続きが煩わしい方は、一度相続して持分のみ売却する方法も検討してみてください。

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相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

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監修者

藤野 慶和 行政書士

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プロフィール
大学卒業後、17年間政府機関職員として勤務、2015年に退職し、ふじの行政書士事務所開業。
不動産関連業務(各種許認可、宿泊業関連、CAD図面作成等)を中心に幅広く許認可業務を展開。特に宿泊業関連の申請を得意とする。
その他、不動産関連等の記事執筆、動画サイト、セミナー講師などでの活動を通じ、中小企業や一般向けに情報発信を行う。
保有資格
行政書士、宅地建物取引士、管理業務主任者、不動産ビジネス専門家協会登録専門家
サイト
ふじの行政書士事務所総合サイト
https://fujino-gyosei.jp/

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