差し押さえられた不動産の所有移転をわかり易く解説！任意売却で競売を回避

差押えのタイミング

一般債権者への債務や自治体等への税金に滞納があるからといっていきなり財産を差押えられるわけではなく、通常は数回「督促状」などで督促され、それを無視しているといよいよ「法的措置」としての差押えの準備に入ります。

民間金融機関と市や県などの公的機関が行う差押えでは、着手する前のプロセスが異なります。

• 民間金融機関が行う手続き
  「民事執行」という手続きであり、実際に財産を差し押さえる前に「債務名義」という書類を取らなくてはなりません。債務名義とは裁判で勝訴したという判決書や和解調書など法で定められた書面です。
• 市役所などの公的機関
  「滞納処分」であり、こちらは債務名義を必要としません。

どちらかといえば民間金融機関の方が訴訟などのプロセスを経なくてはならないため、比較的債務者が対処方法を考える時間的余裕があるといえます。

差押えされていても売買（所有権移転）することは可能

差し押さえられた不動産も、理論上は売買（所有権移転）できます。

ただ、「差し押さえられた不動産を購入してくれる買主がいるのか」が問題です。差し押さえられた不動産を欲しがる人なんて滅多にいません。

そのため、現実的に考えると、差し押さえられた不動産の売買は困難です。

その理由をご説明する前に、差し押さえられた不動産の登記簿がどのようになるのか、画像付きで簡単に解説します。

差押えが入った不動産登記簿

こちらは「市」による差押えが入った登記簿です。

いったん差押えが入ると、たとえその後抹消しても上図のように「差押」の記載のところに下線が引かれ効力がなくなったことを示すだけで、差押えられていた痕跡を完全に消すことはできません。

本来であれば差押えの登記がされる前に金融機関などに相談して「リスケジュール」、もしくは法律家に相談して「債務整理する旨を債権者に通知」などの形で対処することが望ましいでしょう。

特に公的機関などはまだ大丈夫だろうと思っていたらいきなり差し押さえられている、ということもあります。

抵当権や差押えが入ったままの登記も理論上可能

「不動産登記法」に則って考えると、差し押さえられた不動産の売買（所有権移転）は論理上可能です。

ただ、差し押さえられた不動産の所有権を移転しても、債務者が債務を完済しない限り、不動産が競売や公売にかけられてしまうことには変わりません。

例えば、Aさんが税金を滞納し、国に物件を差し押さえられたとします。そこで、AさんはBさんに、差し押さえられた物件を売却（所有権移転）しました。

しかし、たとえ所有権を移転しても、Aさんが債務を完済しなければ、物件が差し押さえられている事実は変わりません。

そのため、現在はBさんが所有しているにもかかわらず、差し押さえられた物件は国によって公売にかけられ、Bさんの所有権が抹消されてしまいます。

なお、公売で物件を購入した人に、Bさんが所有権を主張することはできません（「差し押さえの処分禁止効」と呼ばれることもあります）。

結論を言うと、たしかに論理上の所有権移転は可能です。

しかし、自分の所有権が抹消されるリスクを負ってまで差し押さえられた不動産を買いたい人なんて、実際には滅多にいないのです。

現実的には差押登記を抹消してからでないと売却できない

現実的に考えると、差し押さえられた不動産は、差押登記を抹消してからでないと売却できません。

前述の通り、差し押さえられた不動産の買主は、せっかく購入した不動産の所有権が抹消されてしまうという大きなリスクがあります。このようなリスクを背負ってまで差し押さえられた不動産を買いたい人は滅多にいません。

つまり、実務的な観点から言えば「差し押さえが入ってしまえば自分の不動産とはいえ、もはや自由に売ることが不可能になる（そのままでは買い手はつかない）」ということです。

そのため、差し押さえられた不動産を売買（所有権移転）するには、債務者者が債務を完済し、債権者に差押登記を抹消してもらう必要があります。

差押不動産は債務完済で売却＆所有権移転できる

債務者が債務を完済し、債権者に差押登記を抹消してもらえれば、一度差し押さえられてしまった不動産も、通常の不動産と同様に売却（所有権移転）できます。

しかし、そもそも債務者は、債務を完済できないから不動産を差し押さえられてしまったわけです。この事実を忘れてはいけません。

となると、差し押さえられた不動産の売却代金を債務の返済に充て、さらに足りない分があれば自身の資産を補てんして、債務を完済するしかありません。

もうお気づきかと思いますが、債権者にはここで大きなジレンマが発生しています。

「売却して売却代金を手に入れないと債務が完済できない。だから、差押登記を抹消できない」

「でも、登記登録差押登記を抹消しないと、買ってくれる人がいない」

以下では、このジレンマを解消する、差し押さえられた不動産の売却の流れをご説明します。

差押不動産を売却する流れ

以下の4項目を同日に行うのであれば、債務者は差し押さえられた不動産を売却（所有権移転）できます。

上記を同日に行えば、債権者が債務を完済されないリスクも、売主が差押登記がついたまま物件を買わされてしまうリスクも解消できるからです。

差押不動産を売却できるのは差押登記を解除できた場合のみ

さて、ここで問題なのが、「売却代金全額と自身の預金等を返済に充てても完済できない（「差押不動産を売却する流れ」の②が実現しない）場合どうするのか」です。

「債権者への債務の完済」と「買主への所有権移転」が同日に行えないのであれば、当然「差押不動産を売却する流れ」でご説明した売却方法は成立しません。

そこで、債権者と交渉を行い「債務を完済できないまま物件を売却する」という方法があります。「任意売却」と呼ばれる方法です。

債務を完済できないなら「任意売却」

債務を完済できないなら、任意売却するしか方法はありません。

任意売却とは、以下の流れで行う売却を指します。

債権者が、このような売却方法を許す理由は、大きく2つあります。

1つめは、競売・公売では、市場相場より売却金額が安くなってしまうのに対して、任意売却では市場相場前後の金額で不動産を売却できるからです。その分、債権者はより多くの債務を返済してもらえます。

2つめは、債務者自ら任意売却してくれれば、債権者が競売・公売をする手間や費用が省けるからです。

このように、任意売却を行えば、債権者にもそれなりにメリットがあるのです。

任意売却には期日以内に行わなければならない

任意売却には、債権者が定めた期日があります。期日までに不動産を売却できなければ（任意売却に失敗すれば）、結局は債権者によって、不動産を競売・公売にかけられてしまいます。

任意売却が失敗に終わる大きな理由は、期日がある故に、不動産業者が売却活動（買主探し）に労力を割いてくれないことです。

前提として、不動産の売却活動（買主探し）を行う不動産業者は、売買契約の成功報酬として、売主や買主から仲介手数料をもらい、利益をあげています。

もし期日までに売却できなければ、不動産業者が任意売却に割いた労力は水の泡になってしまいます。

そのため、大半の不動産業者は、任意売却に労力を割いてくれず、任意売却は失敗に終わってしまうのです。

任意売却に失敗して、市場相場より安価で不動産を競売・公売にかけられたら、債務者には多くの負債が残るうえ、家も失うことになるので、最悪です。

確実に任意売却したいなら専門の不動産買取業者に相談

確実に任意売却を成功させたいなら、差し押さえられた物件など、訳あり不動産に特化した買取業者に相談しましょう。

専門の買取業者に相談するメリットは大きく2つあります。

1つめは、本来なら債務者が行うべき債権者への任意売却の交渉まで、買取業者が引き受けてくれることです。

2つめは、差し押さえられた物件も最短数日で確実に売却（任意売却）できることです。というのも、買取を専門に行う不動産業者は、売主から直接不動産を買い取るため、買主探しをする必要がないのです。

上記2つのメリットから、専門の買取業者に相談すれば、期日以内に確実に任意売却できます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、差し押さえられた物件などの訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。差し押さえられた不動産を最短1週間で買取＆現金化できます。気負わずに、お気軽にご連絡ください。

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まとめ

差し押さえられた不動産の所有権移転は、法律上は可能ですが、現実的に考えるとなかなか困難でしょう。

そのため、差し押さえられた不動産を売却（所有権移転）したいなら、以下2つの方法どちらかをとるしかありません。

物件を売却して、売却代金（＋必要に応じて個人の預金）で債務を完済できないのであれば、任意売却をするしかありません。

任意売却には期日があります。専門の不動産業者に買取を依頼して、期日以内に確実に売却しましょう。

期日以内に売却できなければ、差し押さえられた不動産は、競売・公売にかけられ、安価で売られてしまいます。

任意売却を検討中の方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。弊社は、債権者への任意売却の交渉も引き受けたうえで、差し押さえられた物件を最短1週間で買い取り、現金化できます。

我々が、債務者様のお力になれれば幸いです。

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