差し押さえられた不動産の所有移転をわかり易く解説!任意売却で競売を回避

その他

「差し押さえられた不動産の名義変更ってできないの?」
「差し押さえられてしまった不動産を競売前に売却できないだろうか?」

差し押さえられた不動産でも競売や公売にかけられる前に売却し、名義変更を行うことは可能です。競売にかけられる前に市場価格で売却できれば、売却金で債務を返済できるかもしれません。

ただ、差し押さえられた不動産を売却するには、通常の物件より煩雑な手続きが必要です。期日までに売却できなければ、結局競売や公売にかけられ、市場価格より安価で売却されてしまいます。

そこでこの記事では主に以下の内容をお伝えします。

この記事でわかること

  • 差し押さえられた不動産を売却(所有権移転)する方法と流れ
  • 差し押さえられた不動産を競売・公売までに確実に売却する方法

この記事を読めば、差し押さえられた不動産を期日に間に合わせて少しでも高く、確実に売却するためにすべきことがわかり、読み終えた直後から行動を起こせるようになります。

ただ、「競売までの期日が迫っていて、いますぐ売却したい」という方は、差し押さえられた物件の買取に強い、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。

専門の買取業者であれば、差押えられた物件をスピーディーに買い取り、債権者との話し合いや売却に必要な手続きも行ってくれます。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、差し押さえられた不動産でも問題なく買い取れます。弁護士とも連携しておりますので、債権者との話し合いもお任せください。

競売にかけられていない今ならまだ弊社がお力になれます。スピーディーに買取可能ですので、「もう間に合わない」「時間がない」と諦めず、ぜひ下記買取フォームからお申し込みください。

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差押えのタイミング

一般債権者(お金を貸している者)への債務(借金)や自治体等への税金の滞納があるからといっていきなり財産を差押えられるわけではありません。

通常は数回「督促状」などで督促され、それを無視しているといよいよ「法的措置」として、債権者は差押えの準備に入ります。

差押えのタイミング

民間金融機関と市や県などの公的機関が行う差押えでは、着手する前のプロセスが異なります。

民間金融機関が行う差押えの手続き
「民事執行」という手続きであり、実際に財産を差し押さえる前に「債務名義」という書類を取らなくてはなりません。債務名義とは裁判で勝訴したという判決書や和解調書など法で定められた書面です。
市役所などの公的機関
「滞納処分」といって、上記の「債務名義」を取ることなく、督促などを行ったのち、強制的に滞納者の財産の差押えが可能です。

差押えのタイミング・民間金融機関

上記の説明にある通り、公的機関は訴訟などを起こすことなく差し押さえできるため、督促を無視しているとあっという間に不動産を差押えられてしまう恐れがあります。

民間金融機関も訴訟の間、債務者の財産を「仮差押え」することができます。「仮差押え」は「差押え」とは前提が異なるだけで、同じ効力をもっています(下記参照)。

差押え
競売や公売にかけることを前提として債務者の財産を保全するための措置
仮差押え
訴訟の間、債務者の財産を保全するための措置

ですから、債務や税金の支払いが滞っており、督促状が来ている方は、今すぐ弊社Albalinkの無料買取査定をご利用ください。ご事情を考慮し、スピーディーかつ、なるべく高値で買い取らせていただきます。

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差押えされた不動産は売買(所有権移転)しにくい

たとえ差し押さえられた不動産であっても売買(所有権移転)は可能です。

ただ、現実的には、差し押さえられた不動産を売却することは困難です。なぜなら、差し押さえられた不動産は購入するメリットがほとんどなく、まず買い手が見つからないためです。

なぜメリットがないのかについて、以下で順を追って解説します。

差押えの事実が不動産登記簿に登記されてしまう

差押えが行われるとその事実が不動産登記簿に明記されてしまいます。このことが差し押さえれた不動産が売却しにくい原因でもあります。

下記は「市」による差押えが入った登記簿です(赤枠部参照)。

いったん差押えが入ると、たとえその後抹消しても上図のように「差押」の記載のところに下線が引かれ効力がなくなったことを示すだけで、差押えられていた痕跡を完全に消すことはできません。

ですから、金融機関などに相談して「リスケジュール」、もしくは法律家に相談して「債務整理する旨を債権者に通知」などを行い、できるだけ差押えの登記をされないようにしましょう。

リスケジュール
借入金の返済時期(返済スケジュール)を変更してもらうこと。「リスケ」とも呼ばれる。

差押えが入ったままの登記は論理上は可能だが現実的ではない

上記のように、差押え登記をされても論理上は不動産の売買(所有権移転)は可能です。

ただ、仮に売買が成立し、差し押さえられた不動産の所有権を移転しても、債務者が債務を完済しない限り、不動産が競売や公売にかけられてしまうことに変わりはありません。

つまり、購入者は不動産を購入しても競売や公売にかけられてしまうため、不動産を自分のものにできないということです。このことを、わかりやすいように、下記で具体例で説明します。

例えば、Aさんが税金を滞納し、国に物件を差し押さえられたとします。そこで、AさんはBさんに、差し押さえられた物件を売却(所有権移転)しました。

しかし、たとえ所有権を移転しても、Aさんが債務を完済しなければ、物件が差し押さえられている事実は変わりません。

そのため、現在はBさんが所有しているにもかかわらず、差し押さえられた物件は国によって公売にかけられ、Bさんの所有権は抹消されてしまいます。

なお、公売で物件を購入した人に、Bさんが所有権を主張することはできません。このことを「差し押さえの処分禁止効」と呼びます。

ここまで読んでいただけばわかる通り、差押えされた不動産の名義変更は論理上可能ですが、現実的ではありません。自分の所有権が抹消されるリスクを負ってまで、差し押さえられた不動産を買いたい人などまずいないからです。

現実的には差押登記を抹消してからでないと売却できない

現実的に考えると、差し押さえられた不動産は、差押登記を抹消しないと売却できません。

つまり、実務的な観点から言えば「差し押さえが入ってしまえば自分の不動産とはいえ、もはや自由に売ることが不可能になる(そのままでは買い手はつかない)」ということです。

そのため、差し押さえられた不動産を売買(所有権移転)するには、債務者が債務を完済し、債権者に差押登記を抹消してもらう必要があります。

なお、差押え登記を解除するための条件などについて、下記の記事で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

不動産の差押え登記の解除要件と手続きを司法書士が徹底解説
金融機関による不動産の差押え この章では、金融機関によって不動産を差し押さえられた場合の解除要件と手続きについて解説する前に、まずは金融機関が不動産を差押えする2つのケースを簡単にご説明します。 金融機関が不動産を差押えする2つのケース...

差押不動産を売却&所有権移転する2つの方法

差し押さえられた不動産を売却し、所有権移転する方法は以下の2つです。

  • 「不動産売却」「債務完済」「差押登記を抹消」を同日に行う
  • 債権者(金融機関など)の承認を得て、債務が残ったまま売却(任意売却)を行う

それぞれ以下で解説していきます。

「不動産売却」「債務完済」「差押登記を抹消」を同日に行う

以下の4項目を同日に行えば、債権者にも購入者にもリスクを与えず、差し押さえられた不動産を売却(所有権移転)できます。

  1. 買主が売主に売却代金を全額支払う
  2. 売主は受け取った売却代金(必要に応じて自身の預金等)で債務を完済する
  3. 債権者が差押登記を抹消する
  4. 売主が買主に所有権を移転する

つまり、「不動産売却」と「債務完済」と「差押登記を抹消」を同日に行うということです。そうすれば実質、通常の不動産を売却したのと変わらないことになります。購入者にとっても、購入後に物件を競売にかけられるリスクがないため安心できます。

ただし、当然ですがこの方法は「売却代金全額と自身の預金等を返済に充てても完済できない」上記の②が不可能な場合)場合は実現できません。

実際、差し押さえを受けた方の中には不動産を売却しても債務を完済できない方も多いかと思います。でもご安心ください。次章で、そのような場合の売却方法をお伝えします。

債務を完済できないなら「任意売却」

「売却代金全額と自身の預金等を返済に充てても完済できない」場合は債権者と交渉を行い「債務を完済できないまま物件を売却する」という方法があります。この方法を「任意売却」といいます。

任意売却とは

任意売却は、以下の流れで行います。

任意売却の簡単な流れ

  1. 債務を完済しないまま差し押さえられた不動産を売却することについて、債権者に交渉し、合意を得る
  2. 債権者に、不動産の差押登記を解除してもらう
  3. 債務者自ら不動産を市場で売却する

つまり、売却しても債務が完済できないけれど、債権者に差押登記を解除してもらい、売却を許可してもらうという方法です。残った債務は不動産売却後に引き続き返済していくことになります。

もしかしたら「債権者が任意売却を許可してくれるか不安」と思う方もいるかもしれませんが、実際に任意売却が認められるケースは少なくありません。

なぜなら、任意売却は債権者にとっても以下のようなメリットがあるためです。

  • 競売や公売にかけるより債務を多く回収できる可能性がある
  • 競売・公売を行う手間や費用が省ける

競売・公売では、市場相場より売却金額が安くなってしまいます。しかし、任意売却であれば、市場相場で不動産を売却できる可能性があります。その分、債権者はより多くの債務を返済してもらえます。

また、競売や公売を開催するには開催の告知や、会場や人員の手配など、手間と費用がかかります。しかし、債務者自ら不動産を売却してくれれば、そうした手間や費用が省けます。

なお、任意売却の詳しい手続きの方法については下記の記事で解説しておりますので、ご確認ください。

差し押さえられた不動産も「任意売却」で競売を100%回避【完全保存版】
「差し押さえられた不動産」を簡単に解説 「不動産を差し押さえられた!」とはいっても、具体的にどのようなことが待ち受けているのか、ご存知でしょうか。 詳細は不動産が差し押さえられると起きることで解説しますが、差し押さえられた不動産は最...

任意売却には期日以内に行わなければならない

任意売却には、債権者が定めた期日があります。

期日までに不動産を売却できなければ(任意売却に失敗すれば)、結局は債権者によって、不動産を競売・公売にかけられてしまいます。

任意売却が失敗に終わる大きな理由は、期日がある故に、不動産業者が売却活動(買主探し)に労力を割いてくれないことです。

前提として売主から売却を依頼された一般の不動産業者は、買手を見つけ、売買契約の成功報酬として、売主から仲介手数料をもらい、利益をあげています。

しかし、任意売却のように期日が設けられた物件は、期日までに売買契約を締結できなければ、それまで販売活動に割いた労力が水の泡になってしまいます。そのため、大半の不動産業者が、任意売却に労力を割いてくれないわけです。

任意売却に失敗して、市場相場より安価で不動産を競売・公売にかけられたら、債務者は家を失い、債務だけが残ることになります。

そうした事態にならないよう、期日に間に合わせて任意売却を完了させる方法を次項で解説します。

確実に任意売却したいなら専門の不動産買取業者に相談

確実に任意売却を成功させたいなら、差し押さえられた物件など、訳あり不動産に特化した買取業者に売却を依頼しましょう。

専門の買取業者に相談するメリットは大きく以下の2つです。

  • 任意売却の交渉を買取業者が行ってくれる
  • スピーディーに売却できる

専門の買取業者に依頼すれば、本来なら債務者が行わなくてはならない債権者への任意売却の交渉を、買取業者が行ってくれます。

また、差し押さえられた物件でもスピーディーに売却(任意売却)できます。というのも、専門の買取業者は、物件を確認し、利益が見込めると判断できればすぐに買い取れるためです。一般の不動産屋のように買手を探す必要がないため、非常にスピーディーです。

仲介と買取の売却スピードの違い

上記2つのメリットから、専門の買取業者に相談すれば、期日以内に確実に任意売却できます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も、差し押さえられた物件など、訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。差し押さえられた不動産でも、スピーディーに買取り可能です。

任意売却を成功させたい方は、期日にまだ余裕がある今のうちに、下記買取フォームから弊社の無料買取査定をご利用ください。

査定依頼したからといって必ず弊社に売却しなくてはいけないわけでもなく、営業の電話がバンバンかかってくることもありません。

なにより、弊社は下の口コミを見てもらえばわかるように、買取を行わせていただたいお客様からたくさんの感謝のお言葉を頂いております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

期日に間に合わなくなる前に、ぜひ安心して、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

差し押さえられた不動産の所有権移転は、法律上は可能ですが、現実的ではありません。競売などにかけられ、所有権を失ってしまう物件を購入しようと思う人はいないためです。

そのため、差し押さえられた不動産を売却(所有権移転)したいなら、以下2つの方法どちらかをとるしかありません。

差し押さえられた不動産を売却(所有権移転)する方法

  • 売買契約と債務の完済を同日に行う
  • 任意売却する

もし、物件を売却して、売却代金(+必要に応じて個人の預金)で債務を完済できないのであれば、任意売却をするしかありません。

しかし、任意売却には期日があり、期日内に売却できないと、結局競売などにかけられてしまいます。そうなると債務者は家を失い、莫大な債務だけが残ることになります。

そのため、任意売却を成功させたい方は任意売却に強い専門の買取業者に依頼しましょう。専門の買取業者であれば最短数日で買い取ってくれます。しかも本来あなたがやるべき任意売却の交渉や手続きも行ってくれます。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、債権者への任意売却の交渉も引き受けたうえで、差し押さえられた物件をスピーディーに買取ります。

時間切れになってしまう前に、下記買取フォームからお問い合わせください。任意売却に慣れた我々が、全力でサポートいたします(弊社に依頼しても、任意売却したことが近所に知られることはありませんのでご安心ください)。

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「差押え 不動産 所有移転」のよくある質問

不動産が差し押さえられると、競売、もしくは公売にかけられ、市場相場より安価で売却されてしまいます。少しでも高く売却できるよう、競売や公売の前に債務者自ら売却(任意売却)し、少しでも多くの債務を返済できるようにしましょう。
抵当権のついた不動産や差し押さえられた不動産を売却(任意売却)する際は、まず債権者の合意を得る必要があります。任意売却に慣れている不動産業者に依頼すれば、債権者に合意を得るための交渉も行ってくれます。
監修者
西岡容子司法書士

西岡容子司法書士

プロフィールページへ
熊本にて夫婦で司法書士西岡合同事務所(平成18年4月開設)を営む。
10年以上の実務経験で、不動産関連登記の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

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