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差押え登記の入っている不動産を所有権移転する方法

差押え登記の入っている不動産を所有権移転する方法 差し押さえ

民間の金融機関、税金等の公的な機関ともに、もし債務者(納税義務者)が支払うべき金額を滞納すれば、数回の督促を経て「財産の差押え」の手続きに入ります。

ではもし、自分が持っている不動産を差し押さえられた場合、弁済に充てる目的でその不動産を売却するにはどうすればよいのでしょうか。

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差押えのタイミング

一般債権者への債務や自治体等への税金に滞納があるからといっていきなり財産を差押えられるわけではなく、通常は数回「督促状」などで督促され、それを無視しているといよいよ「法的措置」としての差押えの準備に入ります。

差押えのタイミング

民間金融機関と市や県などの公的機関が行う差押えでは、着手する前のプロセスが異なります。

  • 民間金融機関が行う手続き
    「民事執行」という手続きであり、実際に財産を差し押さえる前に「債務名義」という書類を取らなくてはなりません。債務名義とは裁判で勝訴したという判決書や和解調書など法で定められた書面です。
  • 市役所などの公的機関
    「滞納処分」であり、こちらは債務名義を必要としません。

差押えのタイミング・民間金融機関

どちらかといえば民間金融機関の方が訴訟などのプロセスを経なくてはならないため、比較的債務者が対処方法を考える時間的余裕があるといえます。

差押えされていても売買(所有権移転)することは可能

では、実際に差押えが登記簿に記入される段階まで至ってしまったらどうしたらよいのでしょうか。

差押えが入った不動産登記簿

こちらは「市」による差押えが入った登記簿です。

差押登記

いったん差押えが入ると、たとえその後抹消しても上図のように「差押」の記載のところに下線が引かれ効力がなくなったことを示すだけで、差押えられていた痕跡を完全に消すことはできません。

本来であれば差押えの登記がされる前に金融機関などに相談して「リスケジュール」、もしくは法律家に相談して「債務整理する旨を債権者に通知」などの形で対処することが望ましいでしょう。

特に公的機関などはまだ大丈夫だろうと思っていたらいきなり差し押さえられている、ということもあります。

抵当権や差押えが入ったままの登記も理論上可能

ここから説明するのはあくまで「不動産登記法」という法律でのこと、つまり理論上において可能かどうかという話です。

抵当権、根抵当権、差押えなどが入った不動産について、それらをつけたままの状態で所有権のみを移転することもできます。

例えば、A所有の不動産が、Aの固定資産税滞納によりB市役所に差し押さえられたとします。

差押えと差押えに後れる権利の関係

Aは差押えがついたままで(消さずに)Cに売却し所有権移転の登記をすることもできます。

しかしAがそのまま滞納した税金の支払いをしなかったとすると、B市役所がこの差押えに基づいて不動産を公売(公的機関が強制的に売ること)します。

そうなると、B市役所の公売で購入したDはCより優先権があることになり(差押えの処分禁止効と呼ばれることもあります)、Cの所有権は抹消されてしまいます。

負担付きの不動産を購入するリスク

上記からわかることは、いくら理論上所有権移転が可能とはいっても、こちらの例に挙げたC(甲区3番で購入した人)のように、「自分の所有権が消されるリスク」を負ってまでその不動産を買う人はまずいません。

つまり、実務的な観点から言えば「差押えが入ってしまえば自分の不動産とはいえ、もはや自由に売ることが不可能になる(そのままでは買い手はつかない)」ということです。

売って代金を弁済に回すには差押えを売却と同時に(もしくは可能なら事前に)消さなければなりません。
いかなる方法で差押えを消して売却するかは下に解説します。

負担付きの不動産を購入するリスク

売買代金で完済する

では、差押えが入った不動産の売却に関する解説に先立って、最もスタンダードな(滞納などがない状態の)「不動産売買の流れ」を確認してみましょう。

一般的な不動産売買の流れ

不動産売買を「売買代金支払いおよび権利移転の手続き」という視点で見た場合の一般的流れはこのようになります。

  1. 契約日に仲介業者と売主買主が集合して重要事項説明等や契約締結をする
    この時に買主は売主に手付金(例・物件価格の2割など)を支払う
  2. 買主が銀行に行ってローンの本申し込み、金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)を行う
    残金決済当日に融資を実行できるように買主が書類等の記入をする
  3. 残金決済日に売主(下図のB)買主(C)と仲介業者(F)、司法書士(E)、売主に融資していた(=抵当権を設定していた)A銀行の担当者、買主側に融資するD銀行の担当者など、関係者全員が集合する(一般的には買主がローンを組む銀行の応接室で行う)

残金決済日に行うのは下記の①~⑤になります。

残金決済当日のお金、権利の流れ

  1. 司法書士Eは各登記に必要な書類が揃っていることを確認し、D銀行に融資OKの合図をします。
  2. D銀行はCへの融資を実行します。
  3. Cは融資を受けたお金で、(すでに支払った手付を除く)残りの売買代金をBに支払います。
  4. 支払を受けたBはA銀行へのローンの残額を支払い、A銀行は抵当権を消す書類を出します。
  5. 司法書士Eはここで受領した書類に基づくA銀行の抵当権抹消、残金決済の席で受領した書類に基づくBからCへの所有権移転およびD銀行のCへの抵当権設定をすべて法務局に申請します。

これらをすべて同日に行うことには理由があるのです。

なぜすべてを同時に行うのか

一般的に売主側は不動産取引において「買主がちゃんと代金を払ってくれるだろうか?」が不安材料となります。

ただその一方で買主側の立場から見ると「代金を払ったら売主はちゃんと自分に(元の抵当権が消えた状態の)完全な所有権を移転してくれるのだろうか?」というのが不安材料なのです。

つまりどちらかを先に履行(代金支払い、物件の引渡し)すると両者のうちどちらかが危険を負担することになります。

元の債権者と買主のリスク

そのため、実務ではこれら双方当事者のリスクを回避する方法として、上図のように、
「代金の支払と所有権の移転は同時履行、つまり支払った当日に登記もすべて申請する。」
というやり方をとっているのです。

さらにつけ加えて言うなら、買主に融資した銀行が「お金を貸したけれど、ちゃんと担保を取れるだろうか?」という不安も解消するように、同日に抵当権設定も行います。

メモ
ちなみに法務局の内部処理があるため登記簿に反映されるまでに1週間~1カ月程度を要しますが、受付時点で順位は確保されます。つまり受付日が重要になるのです。

ここで問題になるのが、上図のBは売買代金をすべて返済に充てればA銀行に完済できるのか?という点です。

不動産が値下がりしているような場合には、売却代金を全部充ててもBがA銀行にローン残額を支払い切れないこともあります。

差押えが入ってしまうような売主の場合、この不足分を自分の財産から補てんすることができないため債権者との交渉が必要になるのです。これについては下に説明します。

通常は「売買代金」+「売主の自己資金」で返済する

もう一度残金決済日の流れ(上図)を見てみましょう。

仮に、不動産の売却代金から諸費用等を除いたら1000万円がBの手元に残ったが、BがA銀行に負う残債務はまだ1300万円あるという場合はどうしたらよいのでしょうか。

売主は買主に完全な所有権を移転させることが義務ですから、決済当日にまだ抵当権を抹消できない状態では取引が成り立ちません。

例えばこのケースで、普通の売主は足りない300万円を「自己資金」で補って銀行に完済し、銀行は完済を条件に抵当権抹消書類を出すことになります。

ところが、差押えが入っているような売主のケースでは、プラスできる自己資金がないためこの原則通りにいかないのです。

差押えが入った不動産を売却するには?

売主が自分の抵当権者や差押え債権者に対し、弁済資金全額を調達できない場合、債権者との交渉により「満額支払わない状況にも関わらず抵当権や差押えを抹消してもらって売却にこぎつける」という方法があります。

債権者に対し、全額の弁済を受けなくても売却によりある程度のメリットがあることを提示して抹消に同意してもらうのです。

このような売却方法は一般的に「任意売却」と呼ばれています。

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無理なら任意売却

「任意売却」はしばしば「競売」と対になる言葉として使われます。

任意売却と競売

競売は債権者の手によって裁判所に申立てられ、強制的に売却されてしまうので当事者側から手続きの流れや価格などがコントロールできないものですが、任意売却は「不動産仲介会社を通じて」「通常の売却と見た目は変わらない形で」行われます。

ただ、通常の売買と異なるのは上記のように「売主が自分の債権者に全額を返済できないにもかかわらず抵当権や差押えを抹消してもらう交渉をし、その上で売却する」という点です。

債権者は全額返してもらえないのにそれらを抹消する条件を飲むのは何故でしょうか?

仮に競売に持ち込んだ場合、市価の6割程度でしか売れないこともしばしばあり、そうなると債権者が返済してもらえる金額も当然減るわけです。

それよりも任意売却という形で市場に出す方がより高く売れ、回収できる金額が競売より多くなる確率が高いため、債権者から見てもそれなりのメリットがあるといえます。

また、競売は手間と費用(案件により100万円くらいかかることも珍しくない)がかかるため、債権者側としてもなるべく避けたいという事情があります。

債務者側としても、競売だと「執行官」と呼ばれる裁判所職員が家にやってきたりするためご近所にバレてしまう可能性もありますが、任意売却であれば外見は本当に普通の売却と同じなので、そのあたりの気を遣う必要もありません。

ただし、「売却しても債務を全額支払えなかった」ということは、物件を手放したにも関わらずいまだ債務の支払い自体は続くということです。

任意売却、競売とローン返済

通常、不良債権化した部分は銀行本体や保証会社から「サービサー」に債権譲渡(債権を安く売り渡すこと)されています。
物件を売却した後残った債務をどのように支払っていくのか(ある程度割り引きしてもらえるか、分割がどの程度まで認められるか)については、あとはサービサーとの交渉になることが多くなります。

※サービサー・・金融機関から委託または譲渡を受けて特定金銭債権の管理回収業務を行う、法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者。

 

差押え物件の売却については以下も参考にして下さい。

差し押さえされた不動産を売却(買取)できるのか
不動産を所有していても、さまざまな理由で「差押え」をされてしまうケースがあります。 差押えられたら、その後「競売」や「公売」にかけられて物件が強制的に売却されてしまいます。そうなる前に、自主的に売却できないのでしょうか? 今回は...

任意売却に慣れた不動産業者を選ぶ

上に説明した通り、任意売却ができるかどうかのカギは債権者との交渉の成否です。

具体的には「いくら支払えば債権者や役所が滞納分すべてを支払わなくても抹消してくれるのか?」というところにかかっています。

この交渉が成功すれば任意売却の際にきれいに負担を消した不動産を売却することができます。

そのためには交渉のサポート、アドバイスを親切に、的確にしてくれる、任意売却に対するノウハウを持つ不動産会社を選ぶことが大切なのです。

まとめ

差押え登記の入っている不動産を所有権移転する方法・まとめ

・民間の債権者への債務、役所などの税金滞納いずれも放置しておけばいずれは法的措置を取られることになるが、不動産を持っている債務者の場合は差押えの登記が入ることがある。

・差押えをされている不動産であっても売却自体することはできるが、差押えがついたまま購入すると購入者はその後競売等で落札した人により所有権を否定されてしまうため、通常はそのまま売ることができない。

・債務超過の状態にある人が差押えを消しつつ物件を売るのが「任意売却」という方法である。これは債権者に全額返済しないまま差押えを消してもらうことになるので、債権者との交渉が必要になり、そのためには任意売却のノウハウを持つ不動産業者を厳選しなくてはならない。

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