株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
駐車場の売却方法2つとそれぞれの落とし穴
駐車場を手放すとき、所有者は「まず街の不動産業者に売却の相談をしよう」と考えるのではないかと思います。
街の不動産業者（不動産仲介業者）に売却活動を依頼して買主を探してもらうのは、「仲介」と呼ばれる売却方式です。
仲介の特徴
- 所有者から不動産売却の依頼を受けた仲介業者が、不動産情報を広く公開し、買主を探す
- 仲介業者は、売主や買主、もしくは両者から仲介手数料をもらって利益を得る
- 仲介業者は、売りやすくするために、該当の不動産に手を加えたり（リフォーム等）はしない
- 仲介の買主は、自身の居住用不動産を探している、一般の個人
仲介で駐車場を売り出す場合、「駐車場を駐車場（雑種地）として売りに出す」か「駐車場を宅地として売りに出す」のどちらかになります。
前提知識として、すべての土地には用途別の「地目」が定められていて、駐車場は「雑種地」に該当することを覚えておきましょう。
| 地目の一例（計23種類の地目から一部抜粋） | |
|---|---|
| 宅地 | 住居や店舗を建てられる土地 |
| 雑種地 | 他22地目のどれにも当てはまらない土地 |
この「地目」を変更せず、駐車場（雑種地）のまま売りに出すのか、はたまた宅地として売りに出すのかで、流れや注意点が異なります。
それぞれしっかりと把握してください。
では、1つずつ説明します。
駐車場（雑種地）としてそのまま売却する
地目を変更せず、駐車場を駐車場（雑種地）のまま売りに出す方法を説明します。
注意点の理解度を高めるため、まずは流れを把握してください。
売却までの流れ
売却の流れは、以下の5ステップです。
- 仲介業者に駐車場の査定を依頼する
- 仲介業者と媒介契約を結ぶ（＝売却活動を依頼する）
- 個人の買主と売買契約を結ぶ
- 所有権を移転する（駐車場賃貸借契約も引き継ぐ）
- 決済＆引き渡し
駐車場の賃貸借契約の解約や、利用者の立ち退き交渉、地目の変更など、何もしない状態で仲介業者に駐車場の査定を依頼します。
仲介業者に売却活動を依頼し（媒介契約を結び）、購入の意思がある一般の買主が現れたら、無事売却できます。
【注意点①】買主を探すのが難しい
仲介業者を通じて、駐車場の買主を探すのは困難です。
前述の通り、仲介業者が売却活動を行う対象は、一般の買手です。
一般の買手のほとんどが居住用の土地を探しており、駐車場を探していることは滅多にありません。
そのため、駐車場を駐車場のまま購入してくれる買主を見つけるのは容易ではありません。
【注意点②】売却金額が安価になる
駐車場（雑種地）の売却金額は、宅地より安価になる傾向にあります。
その理由は、駐車場（雑種地）と宅地の、大きな3つの違いに起因します。
1つめは、市場の大きさの違いです。
前述の通り、一般の買主の多くは宅地を探しています。
駐車場を探している買主は滅多にいない（需要が低い）ため、売却金額は安価になりがちです。
2つめは、土地の査定方法の違いです。
事業用不動産の売却金額は、該当の不動産の収益性も考慮して決定されます。
そのため、収益性が高い駐車場でなければ、査定額が減少してしまいます。
3つめは、買主が利用できるローンの金利の違いです。
駐車場などの事業用不動産（収益目的の不動産）の購入時に利用できるローンは、宅地の購入時に利用できる住宅ローンより高金利です。
そのため、高金利なローンが、売主の購入の意思決定の妨げになります。
>>【収益性の低い駐車場でも高額売却！】無料で買取を依頼する
宅地として売却する
駐車場を駐車場のまま売却することは難しいと理解していただけたでしょうか。
次は、「駐車場を宅地（居住用の土地）として売却する方法」をご説明します。
ただ、宅地として売却する場合も、多くの注意点があります。
注意点の理解度を高めるため、まずは決済＆引き渡しまでの流れから把握してください。
売却までの流れ
売却までの流れは、以下の9ステップです。
- 宅地化できる土地であるか確認する
- 駐車場の利用者に立ち退き交渉をする/li>
- 複数の仲介業者に駐車場の査定を依頼する
- 仲介業者と媒介契約を結ぶ（＝売却活動を依頼する）
- 個人の買主と売買契約を結ぶ
- 宅地化の工事を始める（着工）
- （およそ1カ月の基礎工事完了後）地目変更を行う
- 所有権を移転する
- 決済＆引き渡し
登記簿上の「地目」を、土地の現状に合わせて変更すること。
「宅地」への地目変更は、基礎工事が終わった段階で行うのが一般的。
駐車場（雑種地）として売却するのと大きく異なる点は、以下2点です。
雑種地として売る場合と異なる点
- 売主は、売却する駐車場が宅地に地目変更できるのか確認しなければならない
- 売主は、売却する駐車場の利用者に、立ち退き交渉を行わなければならない
これらは、注意点として、以降の項目で詳しく説明します。
【注意点①】宅地化できない土地（再建築不可）もある
建築基準法や都市計画法などの規定を満たしていない故に、そもそも雑種地から宅地に変更できない土地もあります。
わかりやすい例が「再建築不可」です。
あなたの土地が再建築不可かどうかを調べる方法は以下の記事で解説しているので、ぜひ確認してみてください。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化が抑制された区域です。
自然環境保護などの観点から市街化が抑制されているので、新たに住居を建てることは禁止されています。
宅地にできなければ駐車場（雑種地）として売りに出すしかありませんが、「【注意点①】買主を探すのが難しい」でお話した通り、売れにくくなってしまいます。
なお、市街化調整区域内の物件でも売却は可能です。
以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【注意点②】宅地にしても売却できないおそれがある
上記した再建築不可の問題をクリアしていたとしても、駐車場にそもそも宅地としての需要がなければ、売却できません。
宅地としての需要は、土地が所在する「立地」に大きく左右されます。
例えば、以下のような立地では、宅地としての需要は見込めません。
宅地として需要がない立地の例
- 【都市部の場合】最寄駅まで徒歩圏外
- 【地方や郊外の場合】生活に必要な場所（学校や商業施設、病院など）から離れている
上記のような土地は、通勤や通学はもちろん、買い物や病院に行く際にも大きな不便を強いられます。
コンビニやスーパー、病院に行くために、毎回わざわざ車を出して中長距離を運転しなければなりません。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、66.5%の人が「立地」と答えており、立地が良いことの重要性は高いことがわかっています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
生活するうえで不便な土地は、たとえ宅地にできたとしても、欲しがる人は現れないでしょう。
【注意点③】立ち退き交渉でトラブルが起きるリスクがある
宅地として売却するなら、売主は駐車場の利用者に、直々に立ち退き交渉を行い、駐車場賃貸借契約を解約する必要があります。
一般の買主は自身の住居を建てるために土地を探しているので、賃貸契約者がいる土地なんて購入するわけがないからです。
ただ、立ち退き交渉の際に、利用者と売主の間でトラブルが起きるリスクがあるので注意してください。
例えば、売主（貸主）から利用者に解約を申し入れ、実際に立ち退くまでに十分な期間（一般的に1～2カ月）を設けたとします。
しかし、その期間中に、利用者全員が解約と立ち退きに応じてくれるとは限りません。
「代わりの駐車場を用意しろ」「立ち退き料を払え」等言いがかりをつけ、一向に立ち退かない利用者が現れるおそれもあります。
利用者との間でトラブルがあれば、売主は利用者全員が立ち退くまで、一向に売却できません。
駐車場の立ち退き料を払う義務はない
原則として、利用者に立ち退き料を請求されても、売主（貸主）に支払う義務はありません。
借地借家法は、「建物の所有を目的する賃貸借」に適用されるため、駐車場の借主には適用されないからです。
建物の所有を目的とする賃貸借について定めた法律。主に、借主の権利を民法より手厚く保護することが目的。
この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
引用元：借地借家法第1章
ただし、借主が「立ち退き料を払わないとどかない」と頑なに言い張るおそれも十分にあります。
その場合、売主が利用者を立ち退かせるためには、裁判を起こす等、法的な処置をしなくてはなりません。
裁判を起こすとなれば、売主（貸主）にはお金や手間、時間など、多くの負担がかかってしまいます。
【注意点④】決済までの時間がかかる
駐車場を宅地にして売却する場合、決済までの期間は長期にわたります。
そもそも土地（不動産）を仲介で売却するとき、買主が現れるまでに平均3カ月〜半年の期間を要するのが一般的です。
買主が現れるまでの3カ月～半年に加え、駐車場を宅地にして売却するのであれば、以下の期間も合算されます。
駐車場の決済までにかかる期間
- 利用者の立ち退き交渉（最低でも1カ月、トラブルが長引けば年単位）
- 着工から基礎工事完了（1カ月前後）
上記の期間を合算したら、決済するのは「売却したい！」と思ってから1年後なんてこともあり得ます。
立ち退き交渉が長引いたり、買主が現れなかったりすれば、永遠に売却できない事態も覚悟しなければなりません。
駐車場は専門の買取業者に直接売却するべき
仲介で駐車場の売却をするのは、何かとリスクが多く難しいと理解していただけたでしょうか。
でも、安心してください。
専門の買取業者に直接売却する方法（買取）であれば、仲介で売れにくい駐車場も、売主は確実に手放すことができます。
ということで、ここからは、駐車場のもう1つの売却方法、「買取」についてご紹介していきます。
買取の特徴
- 買主は、一般の個人ではなく、不動産の知識を豊富に持ち合わせた買取のプロ
- 買取業者は、買い取った不動産に付加価値をつけ、再販して利益を出す
- 売却金額は仲介より安価になる
買取業者は、不動産を再販するために付加価値をつけるノウハウや、再販できる見込みのある顧客リストを豊富に持ち合わせています。
確実に再販できる自信があるので、仲介で一般の買主に売却するのが難しい駐車場も、専門の買取業者であれば確実に買い取れます。
ただ、買取金額は、再販後の買取業者の利益や、再販にかかる費用や人件費を差し引いた金額です。
そのため、仲介より安価になります。
しかし、上記の買取の特徴から、買取には大きなメリットがいくつもあります。
>>【収益性の低い駐車場でも高額売却！】無料で買取を依頼する
以降、解説していきます。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
立ち退き交渉不要！そのままの状態で買い取れる
買取業者に直接売却すれば、売主が利用者の立ち退き交渉を行う必要はありません。
再販活動の一環として、買取業者が、立ち退き交渉や賃貸借契約の解除も全て行ってくれるからです。
駐車場の買取に特化した買取業者は、面倒な交渉手続きなどにも慣れています。
「【注意点③】立ち退き交渉でトラブルが起きるリスクがある」で解説したようなトラブルに発展したくない方は、積極的にプロの力を頼りましょう。
弊社も、駐車場の買取に特化した専門の買取業者です。
もちろん、賃貸借人と契約したままの状態で買取可能ですので、ぜひ一度ご相談ください。
決済までがスピーディー
仲介では、決済までの期間が長期にわたると記事前半でご説明しましたが、買取であれば、最短1週間で確実に決済できます。
仲介であれば、売主は買主が現れるのを待たなければなりません。
一方、買取であれば、買取業者が売主から直接買い取ってくれます。
そのため、売主が買取金額に納得さえできれば、すぐに買い取り決済できます。
また、仲介の場合は売主の仕事である「利用者の立ち退き交渉」や「宅地にするための基礎工事」等も、買取業者が買取後に行います。
そのため、売主は、最短1週間で確実に駐車場を手放すことが可能です。
宅地として需要がない土地も買い取れる
宅地として需要がない駐車場や「再建築不可」「立地の利便性が悪い」等そもそも宅地化できない駐車場も、専門の買取業者なら買い取れます。
専門の買取業者は、確実に再販できる自信があるからです。
確実に再販できる自信の秘訣は、例えば以下の通りです。
再販できる秘訣
- 立地条件が悪い土地も購入してくれる顧客リスト（再販ルート）を豊富に持ち合わせている
- 再建築不可の物件を再建築可にするノウハウを持っている など
再建築不可をどのように再建築可にするのか、気になった方は以下の記事をご覧ください。
駐車場売却の経費がかからない
仲介であればかかる駐車場の売却経費も、買取であれば売主が負担する必要は一切ありません。
買取であればかからない経費
- 仲介手数料
- コンクリート撤去費用
- 立体駐車場の解体費用
1つずつ簡単に説明します。
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立した際に、売主か買主、もしくは両者から、仲介業者に成功報酬として支払う費用です。
仲介業者は、仲介手数料をもらって利益を得ています。
一方、買取業者は仲介業務ではないので、仲介手数料は一切かかりません。
仲介手数料は、売却金額に応じて異なりますが、決して安い費用ではありません。
仲介手数料の上限
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の条件 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
仮に駐車場の売却金額が、1,000万だった場合、仲介手数料は以下のように算出できます。
1,000万×3％＋6万＋消費税（10％）＝36万
買取であれば、数十万の仲介手数料の負担が、売主には一切かかりません。
>>【収益性の低い駐車場でも高額売却！】無料で買取を依頼する
コンクリート撤去費用
駐車場を宅地として売却したいのであれば、売主は駐車場のコンクリートを撤去する費用を負担しなくてはなりません。
コンクリートの撤去費用は、10㎡～70㎡あたりだと、人件費に5万～12万、処分費用に2～5万かかります。
専門の買取業者であれば、もちろんコンクリートの撤去費用を売主が負担する必要はありません。
そのままの状態で買い取ってもらえます。
立体駐車場の解体費用
立体駐車場を宅地として売却したいのであれば、売主は立体駐車場の解体費を負担しなくてはなりません。
駐車場の解体費は、駐車場の規模や、使われている材料によって大きく異なりますが、大抵数百万はかかります。
専門の買取業者であれば、立体駐車場も解体せず、そのままの状態で買い取れるので、売主は解体費用を負担する必要はありません。
契約不適合責任が免責される
駐車場を買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任は一切免責（免除）されます。
売却した不動産に、契約内容と異なる点が発覚したとき、売主が負わなければならない責任
例えば、仲介で一般の買主に駐車場を売却し、後々、コンクリートの下の埋設物や、土地の土壌汚染が発覚したとしましょう。
その場合、買主に契約不適合責任を問われた売主は、追完請求や減額請求に応じなければなりません。
- 追完請求
- 購入した不動産の不具合を修補を請求したり、代わりとなる物を請求すること
- 減額請求
- 購入代金の減額を請求すること
買主が一般の個人である場合は、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できないと定められているからです。
一方、買取であれば、売主の契約不適合責任は一切免責されます。
宅建業法40条により、買主が不動産買取業者（宅建業者）の場合は、売主の契約不適合責任を免責できると定められているからです。
売却後に、売主が責任を問われる心配はありません。
弊社も、もちろん契約不適合責任を一切免責したうえで買い取っています。
>>【売却後も後腐れナシ】契約不適合責任免責で買い取ってもらう
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
なお、以下の記事では駐車場をはじめとする売れない土地を買い取ってくれる専門の買取業者の選び方を解説しています。
併せて参考にしてください。
駐車場売却時にかかる税金
駐車場を売却したら、売主に譲渡所得税が課税されます。
譲渡した翌年の2月16日～3月15日の間に、自身が管轄されている税務署にて確定申告を行い、納税しましょう。
参照元：国税庁HP「譲渡所得の申告期限」
課税されるのは「所得税」「住民税」「消費税」
土地売却時の譲渡所得税は「所得税（復興特別所得税）」「住民税」の総称です。
譲渡所得税は以下のように算出されます。
譲渡所得に乗じる税率は、土地の所有期間によって異なります。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（所有期間が5年未満） | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得（所得期間が５年以上） | 15.315% | 9％ |
なお、「消費税」は、基本的に土地の売却時には課税されませんが、駐車場などの事業用の土地を売却した場合は例外です。消費税が課税されます。
ただし、課税対象は「2年前の課税売上高が1000万円を超えている場合」のみに限定されます。
詳しくは、国税庁のHPでご確認ください。
参照元：国税庁HP「納税義務の免除」
駐車場売却時の控除特例
駐車場売却時の譲渡所得税に適用できる可能性がある控除特例を、4つご紹介します。
適用されれば、譲渡所得から控除額が差し引かれ、結果的に税負担が大幅に軽減される、もしくはゼロになります。
チェックしておきましょう。
長期譲渡所得の1,000万特別控除
長期譲渡所得の1,000万控除は、2つの場合に適用されます。
1,000万控除が適用される2つのパターン
- 平成21年（2009年）中に取得した土地を平成27年以降に譲渡した場合
- 平成22年（2010年）中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
参照元：国税庁HP「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
行政による買取で適用できる控除特例
特殊な例ですが、地域の開発や活性化を目的とした公共事業のために、行政に駐車場（土地）を売却しなければならない場合があります。
その際は、以下の特例が適用される可能性があります。
公共事業による売却時の控除特例
→特定住宅地造成事業による売却時の1,500万特別控除
→特定土地区画整理事業による売却時の2,000万特別控除
→公共事業による土地や建物の売却時の5,000万特別控除
それぞれ適用条件は異なりますので、国税庁HPを確認してください。
参照元：特定住宅地造成事業による売却時の1,500万特別控除
参照元：特定土地区画整理事業による売却時の2,000万特別控除
参照元：公共事業による土地や建物の売却時の5,000万特別控除
まとめ
駐車場の売却について解説しました。
仲介での駐車場の売却方法には、主に「駐車場のまま（雑種地として）売却する」と「宅地として売却する」の2種類があります。
ただ、売却に時間がかかったり、駐車場利用者との立ち退き交渉が必要だったり、どちらの売却方法も売主に大きな負担がかかります。
専門の買取業者に直接売却すれば、売主は、手間や費用、その他のリスクを一切負担せずに駐車場を買い取ってもらえます。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は、駐車場をはじめとする、特殊な不動産の買取に特化した専門業者です。
過去には一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介されました。
豊富な買取経験を活かし、どこよりもお客さまが納得できる条件でお取引することを、弊社はお約束いたします。
査定は無料であり、無理な営業をかけることは一切ありませんので、安心してご活用ください。
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