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市街化調整区域とは住宅や商業施設の建築を制限しているエリア
市街化調整区域とは、自然や環境、資源の保護のために、住宅や商業施設の建設を厳しく制限したエリアです。
参照元：【市街化調整区域とその他の区域について】国土交通省 都市局 都市計画課
主に農地の確保を目的としているので、新たに建物を建てることはできません。
既存の建物を建て替える場合にも、行政の許可が必要になるケースがあります。
この記事を読まれる方の中には、市街化調整区域の評価方法や、自分の土地が市街化調整区域かどうか気になっている方もいるでしょう。
これら2点について以下で解説します。
市街化調整区域の評価方法
市街化調整区域内の不動産は、通常の不動産と比較したときに2〜3割ほど評価額が低い傾向にあります。
具体的な評価方法は以下の2つです。
- 路線価方式
- 土地に面した道路の1㎡当たりの価額のことを路線価といい、路線価と土地の面積を乗じて評価する方法です。
- ただし、路線価は、すべての地域に設定されているものではないので、路線価が設定されている地域（主に都市部）にのみ活用できます。
-
参照元：【財産評価基準書】国税庁
- 倍率方式
- 固定資産税評価額に、地域や土地の種類ごとに定められた倍率を乗じて評価する方法です。
倍率方式は、宅地・山林・田・畑・牧場・原野・池などそれぞれ異なる倍率が定められているので、それぞれ計算して評価額を割り出します。 - しかし、駐車場などの雑種地は、倍率が定められていないため、近くの宅地に比準して評価額を求め、5割ほど減額したものが評価額に値します。
基本的に、郊外では、路線価が設定されていないこともあるので、倍率方式を活用すると良いでしょう。
ちなみに、倍率方式で使用する「固定資産額」とは、固定資産税の基準となる評価額によって算出された税額のことです。
具体的な評価方法は『路線価方式』『倍率方式』の2通りありますが、市街化調整区域では路線価が設定されていないケースが多いため、基本的には倍率方式を活用します。
市街化調整区域かどうか調べる方法
自身が所有している不動産が市街化調整区域かどうか、気になっている方もいるのではないでしょうか？
調べる方法は2通り存在するので、以下にそれぞれの方法と手順を解説します。
自治体のWEBサービスを利用する
自治体のWEBサービスを利用すると手軽に調べられます。
これは、自治体の役場に足を運ぶ必要がなく、誰でも簡単に利用できるからです。
しかし、情報が最新のものではなかったり、そもそもWEBサービスを提供していなかったりと、確実な情報を知るための利用には不向きです。
手順は以下の流れになります。
- 自治体のWEBサイトで『調べたい地域』と『市街化調整区域』で検索をかける
- 都市計画マップを確認する
最新の情報かどうかを確認する必要はありますが、手順を見てわかる通り、パソコンやスマートフォン、インターネット環境さえあれば利用できるので非常に便利です。
自治体の都市計画課に直接確認する
自治体の最新で正確な情報を得られます。
都市計画課は住民が暮らしやすく、豊かな環境を作りのため、土地現状の把握や今後の方針を選定することが主な業務となるため、市街化調整区域かどうかの確認にもってこいです。
WEBサービスと比べると、足を運ぶ必要があるので手間と労力がかかりますが最新の都市計画図などを確認できるので、WEBサービスを利用するより確実な情報を得られます。
手順は以下の流れになります。
- 確認したい自治体の役所に行く
- 都市計画課の窓口で「都市計画図を見たい」または、「市街化調整区域かどうか知りたい」などと伝える
- 都市計画図など市街化調整区域に関する情報を確認、不明な点は、その場で問い合わせる
正確な情報が得られることはもちろん、担当者がいれば、細かい問い合わせにも対応してもらえるので、不明な点は確認しておくと良いでしょう。
自治体の都市計画を示した地図のこと
市街化調整区域の不動産が売却できない4つの理由
市街化調整区域が売却できないと言われている背景には、以下4つの理由が挙げられます。
- 建物が建てられない
- 農地転用が必要
- インフラが整っていない
- 住宅ローンの審査が通りづらい
それぞれ解説していきます。
また、以下の記事でも市街化調整区域の不動産を売却する方法を解説しています。
本記事との関連性のある内容なので、合わせてご確認ください。
建物が建てられない
1つ目の理由として、市街化調整区域では、自由に建物を建てられないため、一般の土地と比べて需要が少なく、その結果、売却は難しいのが実態です。
建物を建てるためには、『開発許可』の取得が必要ですが、市街化調整区域内では、開発許可の基準が厳しく設定されています。
開発許可の基準は以下の2つです。
参照元：都市計画法第33条
-
- 全般的許可基準
全国の全ての地域で適用されている防災面などを審査する基準。
-
- 立地基準
市街化調整区域内でのみ適用されている市街化を抑制するために定められた基準。
一般的な土地では、全般的許可基準のみで開発許可を取得できますが、市街化調整区域内では、2つの基準を満たさなければいけません。
開発許可が得られれば売れやすくなる
市街化調整区域内でも開発許可を取得できれば、一般的な土地と同様に建物を建てられるので、土地購入の需要は高くなり、売れやすくなります。
開発許可を取得する方法は以下の4つです。
- 観光業、農林水産業を活性化する施設の建設
- 市街化調整区域内の工場や中小企業に関する施設の建設
- 既存住民にとって有益な施設の建設
- 市街化区域との境界に位置して、市街地の一部として認められた地域に建設
参照元：都市計画法第34条
あくまでも取得の可能性を高める方法なので、確実に取得できるものではないことは注意が必要です。
また、4つ方法を挙げましたが、1〜3では、個人の住宅を建設することはできません。
反対に4つ目の方法では、「個人の住宅を建てたい」と考えている方に向けても、土地の売却が可能になるため、需要も高くなります。
そこで今回は、4つ目の方法に焦点を当てて見ていきましょう。
市街化区域の境界付近は開発許可を得られる可能性が高い
市街化区域境界付近では、開発許可を取得できる可能性は、高い傾向にあります。
市街化区域に近接していることで、日常生活圏を一体していると認められる可能性があるからです。
しかし、市街化区域に隣接する全ての不動産が開発許可を取得できるわけではありません。
市街地の一部と認められるためには、市街化区域に隣接していることはもちろん、市街化区域が日常生活圏であることや、建物が連なっていることなどが評価の対象です。
農地転用が必要（農地の場合）
農地転用とは、農地を住宅や駐車場など農地以外のものに転用することです。
日本では、農業の保全・農産物の確保を目的とした農地法の農地転用許可制度が設けられています。
参照元：農業振興地域制度及び農地転用許可制度 – 農林水産省
各都道府県の農業委員会からの審査を経て、都道府県知事の許可が降りた際は転用が可能です。
農地法に則り、農地の最適化を目的とする行政機関
したがって、市街化調整区域内の農地転用では、『農地転用許可』『開発許可』の2つの許可を得る必要があり、売却までのハードルが非常に高いです。
インフラが整っていない
インフラとは、人が生活する上で欠かせない水道•ガス•電気•道路などの総称です。
市街化調整区域では、多くの人が生活することを想定していないため、市街化区域などと比べてインフラの整備が不十分なケースが多いです。
そのため、生活に不便を感じると共に、水道•ガス•電気は、個人でインフラの整備を依頼しなくてはなりません。
インフラを自分で整備することで、費用の負担が大きかったり、時間と手間がかかるため売却が難しくなっています。
住宅ローンの審査が通りづらい
建物や土地などの不動産を購入する際は、購入した不動産を物的担保にして、住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし、市街化調整区域の不動産では、一般的な不動産と比較して評価額が低い分、ローンと担保が見合っていないと判断され、審査が通らないこともあるでしょう。
住宅ローンの審査が通らない恐れがあることから、売却のハードルが高くなっています。
市街化調整区域の不動産を売却する方法7選
ここまでで紹介した通り、市街化調整区域内の不動産は、売却しづらい傾向にあります。
しかし、絶対に売却不可能ということではありません。
市街化調整区域の不動産の特徴を理解して、それに合った買い手を想定することで売却が可能です。
この章では、市街化調整区域の不動産を売却する方法を7つ選定しています。
- 隣地所有者に売却する
- 農家に売却する
- 建物をそのまま使う人に売却する
- 農地転用して売却する
- 開発許可を得て売却する
- 空き家バンクに登録する
- 専門の買取業者に売却する
中でも、最も簡単で確実に現金化できるのは「専門の買取業者」に買い取ってもらうことです。
それぞれのメリット、デメリットや売却をおすすめできる人物像を紹介していきます。
隣地所有者に売却する
市街化調整区域の土地を隣地所有者に売却すると、隣地所有者の土地の価値が上昇することで、相場よりも高い売値がつけられる場合があります。
隣地所有者にとって以下のようなメリットがある場合は、積極的に売却交渉してみましょう。
- 土地の形を使いやすくできる
- 道路付けが良くなる
- 庭や駐車場として利用できる
売り手側のメリット、デメリットは以下の表の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・相場よりも高く売れる場合もある ・買い手を探す手間が省ける |
・隣地所有者にメリットがなければ購入されない ・隣地所有者とコミュニケーションをとることが必須 |
隣地所有者にもメリットがあるので、普段から隣人と良好なコミュニケーションを保ち、相談しやすい関係を築いている方におすすめです。
農家に売却する
市街化調整区域内であっても、農家であれば開発許可を取得せずとも住宅を建てられます。
事業を大きくしたい農家や、脱サラして農家になった人にとっては非常に需要があるので、一般の方に比べて売却のハードルが低いです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・開発許可が不要 ・農地の場合は、農地として売却できるので農地転用が不要 |
・買い手が農家に限定され、買い手が見つからないリスクもある |
農業（農家）と繋がりがある方は、土地を求めている農家と出会いやすいのでおすすめです。
農地売却に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。
合わせてご確認ください。
建物をそのまま使う人に売却する
市街化調整区域の中古の不動産でも建物をそのまま使う人にとっては、開発許可の取得が不要になるうえ、安く不動産を購入できるので需要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・既存の建物をそのまま売却することで、開発許可が不要となり、手間がかからない ・買い手のハードルが低い |
・劣化、損傷が見られる場合は売却しづらい ・建物に需要がない場合は売却しづらい |
所有してる建物が劣化しておらず、一般的な用途で使用できる方へのコネクションがある人におすすめです。
農地転用して売却する
農地は、基本的に農家以外の需要は見込めません。
農地転用することで、買い手のニーズに合わせられます。
農地転用する際に許可をもらうには、何を建てるのかなどを明確に決めておく必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・買い手のニーズに合った転用をすれば売却しやすくなる | ・農地転用許可をもらう必要がある ・地目が変わることで固定資産税が増額する |
農地を所有していて、転用後のプランが明確に決まっている方におすすめです。
開発許可を得て売却する
本記事でも解説した通り、開発許可を得るのは容易ではありませんが、自治体の都市計画のニーズに合った建物は、開発許可を得られる場合もあります。
そのためには、役場の都市計画課に話を聞きに行ったり、相談をしてみたりすると良いです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・自治体のニーズに合わせることで売却しやすくなり、地域貢献にも繋がる ・生活圏に市街化区域があり、開発許可を得ることで住宅としても売却できる |
・開発許可を得るために多くの時間と労力を消費する ・自治体のニーズに合った建物を建てるのであれば、事業者も見つける必要がある |
自治体のニーズを把握している人や生活圏内に市街化区域がある方におすすめです。
また、自治体の区域内指定制度を活用できれば建築を容易にできます。
以下で解説します。
区域指定制度があれば誰でも建築許可が得られる
区域指定制度とは、郊外部を中心とした豊かな環境の下での居住を可能にするための制度です。
指定の区域内であれば、誰でも住宅などを建てられます。
たとえば、つくば市では「区域指定制度」として以下の地域を定めています。
- 40以上の建築物を有する宅地が連たんしている地域
- 宅地率30%以上の宅地密度が高い地域
- インフラが整備されている地域
参照元：つくば市 区域指定制度
自治体のホームページや役場で、自身の土地が区域内かどうか確認してみましょう。
また、市街化調整区域で購入した土地の特徴によって、『建築許可』と『開発許可』と必要な許可が異なります。
『建築許可』と『開発許可』について
市街化調整区域で購入した土地が手を加える必要がない宅地の場合『建築許可』のみ必要になる。
市街化調整区域で購入した土地が農地などの宅地ではない場合『開発許可』が必要になる。
区域内制度を活用するためには、各自治体の区域指定の条件、土地が宅地であること満たす必要があります。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、手放したい住宅がある人の情報をインターネット上で公開し、購入や借用の希望がある人を募るための制度です。
また、空き家になっていれば誰でも無料で登録できます。
ただし、空き家バンク上のトラブルは自己解決が必要など、デメリットもあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・無料で空き家の情報を登録できる ・仲介手数料が発生しない |
・トラブルは、個人で対応しなければいけない ・買い手が見つからず売れ残る可能性もある |
空き家を所有しており、できるだけ費用をかけずに売却をしたいと考えている方は、登録をおすすめします。
空き家バンクに関して理解を深めたい方は、こちらの記事もご確認ください。
専門の買取業者に売却する
専門の買い取り業者に依頼すると、相場よりも高く売却できます。
これは、効果的な専門ノウハウが豊富にあり、買取後の活用コストを抑えられるためです。
また、仲介業者を経由する場合だと、無駄な手間や仲介手数料などが必要になります。
一方で専門の買い取り業者に依頼すれば、無駄な手間が省け、スピーディーに売却可能なうえ、仲介費用もかかりません。
専門の買い取り業者を選ぶ際は、以下の内容に注視して選ぶと良いでしょう。
- 不動産の買い取り実績が豊富にある
- 査定額の根拠が明確に設定されている
- スタッフの対応が迅速かつ丁寧
買い取り業者に売却するメリット・デメリットは下表の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・建物が古く、立地が悪くても売却可能 ・契約不適合責任が問われない ・1週間から1ヶ月程度で売却可能 ・売却のための費用がかからない ・一般的な相場よりも高く売れる ・宅地以外も売却可能 |
・仲介業者と比較して買い取り業者数が少ない
|
売買の目的物に対して、決められていた種類・品質・数量などに関して、契約内容に適さない引き渡しを行った際には売主側で負担する責任のこと
上記のメリット・デメリットを踏まえて、市街化調整区域で不動産を売却したいと考えている全ての人におすすめです。
また、弊社（株式会社 Alba Link ）も土地の再生ノウハウや、買い取り実績が豊富な市街化調整区域の不動産に強い専門の不動産買取業者です。
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市街化調整区域の不動産を活用する4つの方法
市街化調整区域の不動産は、売却以外にも別の用途で活用する選択肢もあるので、その方法をここでは4つご紹介します。
-
- コインパーキング
- 資材置き場
- 太陽光発電
- 農地レンタル
しかし、不動産投資や商売として活用し収益を上げるには、それぞれの事業・経営における専門的な知識や経験が必要です。
なので、市街化調整区域の不動産の使い道がないなら、前述した専門の買取業者への売却がオススメです。
コインパーキング
人が多い都市部と比較するとコインパーキングの経営は難しいイメージですが、ターゲットを絞ることで市街化調整区域内でもコインパーキングの需要はあり、経営は可能です。
主なターゲットは以下の通りです。
-
- 工場などの作業従事者
市街化調整区域の土地代が安いため、企業は大規模な工場を建設することもあります。
大規模な工場だと多くの人が働くためコインパーキングの需要も増えるでしょう。
-
- 観光客
土地の近くに観光地があれば、観光客向けにコインパーキング経営ができます。
-
- 買い物客
市街化調整区域であっても郊外型ショッピングモールなどがあれば、駐車場需要が発生するため、コインパーキングの経営は可能です。
コインパーキングの経営は、立地条件を加味してターゲットを選定することで、市街化調整区域内でも経営はできます。
しかし、運営するうえで知識や経験が求められるため、収益を上げるのは難しいです。
資材置き場
近隣の企業などに資材置き場として貸し出すことで、毎月不労収入を得られます。
自分が働くことなく収入を得る収入のこと。
例としては、株式投資の配当金・不動産投資の家賃収入・広告収入・土地や物を貸し出すことで得られる収入など
基本的に更地での貸し出しとなり、土地の整地も必要ないため、初期費用はかかりません。
ただし、初期費用がかからないこともあり、収入の見込みは、少なくなります。
また、土地に建物があれば、固定資産税の軽減措置を受けられますが、資材置き場の場合は、固定資産税軽減の対象外です。
以上のことから参入しやすい事業ではあるものの、収益が少ないことや減税措置を受けられないことを考えると、魅力的な事業とは言えません。
太陽光発電
太陽光発電だと手間をかけずに安定的に収益をあげられます。
収益を上げる仕組みは、土地にソーラーパネルを設置して、収集した電力を電力会社に売ることで収入を得られます。
しかし、設置費用などの初期費用は必要で資材置き場と同様に、固定資産税減税の対象外です。
近年では、設置費用は安くなっている傾向にありますが、市街化調整区域内では自治体によって、景観の悪化から設置の許可が下りないケースもあり、あまりおすすめできません。
農地レンタル
最近人気が高まりつつある『市民農園』を開設することで収益をあげられます。
方法としては主に3通りあります。
特定農地貸付法に則り、小規模な市民農園を開設する
この方法では、小規模な農園を開設できます。
開設にあたって、農業委員会の許可が必要です。
また、規定により10アール以上の大きさの市民農園は開設できません。
所有している土地が10アール未満の場合は、利用できます。
市民農園整備促進法に則り、トイレなど付帯施設が充実している市民農園を開設する
トイレや農機具収納施設などの付帯施設が充実した市民農園を開設できます。
この方法の場合、整備運営計画を作成し提出後に自治体の承認が必須となります。
市街化調整区域に開設する場合は、自治体が定めている市民農園区域にのみ可能です。
市民農園の開設を誘導する区域のこと
農園利用方式を用いて、市民農園を開設する
農園利用方式では、市民農園を開設しやすいです。
所有している農地を誰かに貸し付けるのではなく、自ら市民農園を開設、経営していきます。
他の方法よりも開設がしやすいのは、自治体の許可や承認が不要になるためです。
この方法の場合は、経営や農業指導などの業務を所有者が行う必要があります。
参照元：農林水産省 「地方公共団体及び農業協同組合以外で農地を所有する者が開設する場合」
まとめ
この記事では、市街化調整区域の不動産の売却について解説しました。
記事内でもお伝えした通り、市街化調整区域では規制が厳しく、不動産の売却は困難なのが実態です。
しかし、市街化調整区域の不動産でも売却する方法はいくつかあり、その方法は以下の7つです。
-
- 隣地所有者に売却する
- 農家に売却する
- 建物をそのまま使う人に売却する
- 農地転用して売却する
- 開発許可を得て売却する
- 空き家バンクに登録する
- 専門の買取業者に売却する
特に専門の買取業者に売却依頼をすると、仲介業者を経由する必要がないため、スムーズに取引が進められます。
また、実績豊富な買取業者ほど、他の買取業者より低コストかつ、最も資産価値の高い形で再活用するノウハウを有しており、その分だけ買取金額が高額になります。
弊社(株式会社Albalink)も、年間相談実績が5,000件以上ある市街化調整区域の不動産に強い専門の買取業者です。
一つの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。
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