空き家バンクとはハリボテ!本気で売却するならまず不動産会社に相談

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「空き家バンクを利用して、空き家を売却したい!」

確かに、今後も空き家を所有し続けると以下のようなリスクやデメリットがあります。

  • 空き家の維持管理費や固定資産税がかかり続ける
  • 特定空き家に指定されれば固定資産税が6倍になる
  • 空き家の倒壊等で近隣に被害を及ぼし、損害賠償請求される

だからこそ、使わない空き家は売却を検討するべきですが、空き家バンクを利用して売却するのはおすすめできません。

というのも、空き家バンクの利用は、空き家の所有者と購入希望者の直接交渉でトラブルが起きてしまったり、購入希望者が全く見つからなかったりなどのリスクがあるからです。

本気で空き家を売却したいなら、空き家バンクではなく、まずは不動産会社に相談しましょう。不動産会社に相談する方法については、記事の最後にご説明します。

弊社は、売却しづらい物件であっても最短1週間で買取&現金化を行っております。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

空き家バンクとは?

空き家バンクとは、以下のような仕組みで、空き家の売却希望者と購入希望者を巡り合わせるシステムです。

  1. 自治体が空き家の売却を希望する所有者に情報を募る
  2. 所有者から届いた空き家情報を、購入希望者に向けて自治体職員が自治体HPなどに公開する
  3. 空き家購入希望者から自治体に内見希望や問い合わせが入ったら、所有者に連絡し、両者をつなぐ

ちなみに、空き家バンクに登録できる空き家には条件があります。

条件は自治体によって異なりますが、例えば以下の項目は大半の自治体で共通している条件です。

  • 該当する各自治体に存在する空き家
  • 宅地建物取引業者(不動産業者)と媒介契約を締結していない空き家
  • 建築基準法違反を犯していない空き家
  • 各自治体の最高責任者(市長など)が不適切と判断しない空き家
  • 相続登記が正しく完了している

では、空き家バンクの運営や空き家バンクが作られた背景について、詳しくお話していきます。

空き家バンクの運営は全国の各自治体

空き家バンクは、主に地域ごとの自治体が運営しているサービスです。

ただ、「空き家バンク」と検索すると、自治体ではなく、「LIFULL HOME’S」や「at home」など、不動産ポータルサイト上の空き家バンクがいくつか出てきます。

これは、ポータルサイト側が、各自治体HP上の空き家バンクに散らばっている情報を、まとめて見られるような場所を開放しているだけで、ポータルサイト側が空き家情報を募っているわけではありません。

情報を募集しているのはあくまで自治体ですので、空き家バンクに情報を掲載したい場合は、まずは空き家が所在する地域の自治体に問い合わせましょう。

ちなみに、「LIFULL HOME’S」や「at home」など不動産ポータルサイト上の空き家バンクに情報を入力しているのも、主に自治体や自治体に依頼された不動産会社等です。

空き家バンクの目的は放置空き家の流通を促すこと

空き家バンクが作られた背景には、「増え続ける放置空き家を少しでも流通させて、各地域の過疎化を防止したい」という行政や自治体の意図があります。

空き家バンクの制度は主に1990年代から始められました。

しかし、総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」では、1985年~2018年まで、日本の空き家数と空き家率は、どちらも右肩上がりで増え続けているのが現状です。

空き家バンク制度は、日本の空き家増加防止に全く貢献していないことが読み取れます。

空き家バンクを利用するデメリット

では、空き家バンクという制度があるのに空き家の流通が全く進んでいないのはなぜでしょうか。

実は、空き家バンクの運営にはまだまだ多くの課題があります。

結果として、空き家バンクの利用には以下のようなデメリットが発生し、なかなか売買契約に繋がらないというのが現実です。

  • 空き家所有者と購入利用希望者の直接交渉でトラブルが起きやすい
  • 取引のトラブルに自治体が責任を取ってくれるわけではない
  • 自治体に物件の詳細情報が少なく問い合わせに繋がりにくい
  • そもそも空き家バンクの普及率が十分ではない

デメリットを知らずに空き家バンクを利用してしまうと、後悔することになるかもしれません。空き家バンク利用のデメリットを、1つずつ説明していきます。

空き家所有者と購入希望者の直接交渉でトラブルが起きやすい

空き家バンク最大のデメリットと言えるのが、空き家所有者と購入希望者の直接交渉によるトラブルです。

空き家バンクは自治体が運営していますが、あくまでも空き家の所有者と購入希望者をマッチングするためだけの仕組みです。自治体の職員が交渉をサポートしてくれることはありませんし、取引中のトラブルに責任を持ってくれるわけでもありません。取引中のトラブル等は自己責任です。

たしかに、内見に自治体の職員が同行してくれたり、契約が決まれば、それ以降のフローのサポート役となる不動産会社を、自治体が紹介してくれることもあります。

しかし、空き家の売買には不動産空き家の専門知識が必要になりますが、そもそも自治体の職員は不動産の専門家ではないため、内見で空き家の売り込み等をしてくれるわけではありません。自治体のサポートをあてにすることは根本的に間違っています。

また、自治体が紹介してくれる不動産業者は創業年数が長く、自治体と懇意な仲が良いだけで、頼りになる業者ではないことも多くあります。

もちろん、空き家所有者と購入希望も専門知識を持っていない場合が大半なので、当然トラブルも起こりやすくなります。

さらに、空き家所有者は以下のような売却活動もしなければなりません。

  • 購入希望者と内見日の調整をする
  • 売買契約に必要な書類を準備する
  • 内見にて購入希望者に空き家の見どころを説明する、説明の準備をする

空き家バンクの利用は、所有者にかかる負担が重すぎて、売買契約に繋がりにくいというのが現状です。

サポート役である不動産会社の質が悪い

空き家の所有者と購入希望者の直接交渉によるトラブル防ぐため、自治体によっては不動産会社を紹介してくれることもあります。

しかし、自治体にもよりますが、必ずしも選ばれる不動産会社の質が良いとは断言できません。

無駄に創業年数だけ長く、役所と懇意ではあるけれど、通常の仕事の依頼が少ない仲介業者不動産会社が選定されることも多くあります。利用希望者との価格交渉に弱かったり、契約までのスピードが著しく遅いなんてことも珍しくありません。

「じゃあ、自分で業者を選べばいいじゃん!」と思うかもしれませんが、自治体によっては指定された不動産会社の仲介が、空き家バンク利用の条件になっていることもあります。

もし、「高値で売りたい」「早く現金化したい」と考えているなら、空き家バンクではなく、はじめから自分で不動産会社を選んで相談するべきでしょう。

買い手がつかなくても自己責任

前述しているように、空き家バンクは、あくまで空き家所有者と購入希望者を引き合わせるだけの仕組みです。

空き家バンクを運営する自治体の職員は、不動産について詳しく知らないので、当然、空き家の売り込みなどはできません。

そのため、購入希望者の不安を払しょくしきれず、購入を決断させることはなかなか困難になります。

空き家バンクに登録してできることは、あくまで情報を公開するだけだと覚えておきましょう。空き家バンクを通して売却ができると期待しすぎてはいけません。

HP上の物件詳細情報が少ない&質が悪く問い合わせに繋がりにくい

空き家バンクは、掲載情報の少なさや掲載情報の質の悪さがデメリットとなり、購入希望者が集まりにくくなっていると言えます。

例えば、不動産情報サイトであれば、間取りや室内の写真など、必要な情報が揃っています。しかし、自治体のHPには外観写真しかないことも少なくありません。

さらに、物件の写真は不動産のプロではなく、自治体の職員が撮影するので、写真そのものの質も良くありません。

少ない物件情報で、なおかつ情報の質も悪ければ、購入希望者が集まりにくいのは当然でしょう。

もし内見希望が入ったとしても、ネット上で見れる事前情報が少ないため、内見当日に所有している空き家の良さを、所有者自らしっかりアピールできるかで契約が大きく左右されます。

物件の契約に強いプロの力は借りられないため、内見まで到達しても契約には至らなかった…なんてことも十分に起こり得ます。

そもそも空き家バンクの普及率が十分ではない

空き家バンクを利用するうえでの様々なデメリットをご紹介してきましたが、そもそも空き家バンクの制度はまだ十分に普及しているとは言えません。

国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」参加自治体・登録物件数推移によると、令和4年5月現在で空き家バンクに参加している自治体数は889、登録物件数は1万戸超えます。

一見多く感じるかもしれませんが、全国の空き家数は2019年時点で846万戸です。空き家バンクに登録されている1万戸の空き家は、割合としてはごくわずかだということがわかります。

また、都道府県別に自治体の参加率を見ると、沖縄県は4.9%、宮城県は14.9%など、まだまだ参加していない自治体も多いのが実態です。

まずは空き家バンクが十分に普及しないことには、空き家バンクを利用しても買い手がつく可能性は低いでしょう。

空き家バンクを利用するメリット

空き家所有者が空き家バンクを利用するメリットは、以下の3つです。

  • 価値が低い空き家の情報も発信できる
  • 空き家の情報を無料で公開できる
  • 空き家バンクに登録すると補助金が適用されることがある

たしかに空き家バンクにもメリットはありますが、どれも空き家バンクの利用を決定づける動機としては弱いでしょう。1つずつ説明していきます。

価値が低い空き家の情報も発信できる

空き家バンクでは、不動産として価値が低い空き家の情報も問題なく登録できます。

都心から離れた僻地にある空き家は、近くに不動産会社がなく、買手に情報を発信する機会がありません。仮に、近くに不動産会社があったとしても、条件が悪い空き家だと、一般の不動産会社に情報の掲載を断られる可能性もあります。

しかし、空き家問題の解決を目的に運営している空き家バンクなら、よほどのことがない限り掲載することができます。

ただ、一般の不動産会社が取り扱わないということは、一般への需要が少なく、なかなか買い手が見つかりにくいということです。不動産会社が取り扱わないような空き家は、空き家バンクに登録できたからといって、購入希望者が現れる可能性は低いでしょう。

無料で空き家情報を広められる

空き家バンクの情報登録は、無料で行うことができます。

空き家バンクに掲載している情報は広報誌や自治体HPなどで発信されるので、地元の人はもちろん、移住を考えている他県の人などに知ってもらうことが可能です。

しかし、購入希望者層に無料で空き家情報を知ってもらうことができるという点は、不動産会社に依頼しても同じです。むしろ、不動産会社は、広告費用を負担して「suumo」や「at home」などのポータルサイトにも情報を掲載してくれるので、空き家バンクより広く情報を発信できます。

「無料だから」という理由で空き家バンクを利用するなら、まずは不動産会社仲介業者に相談依頼するべきでしょう。

空き家バンクに登録すると補助金が適用されることがある

空き家バンクに登録すると、補助金や助成金が適用されることがあります。しかし、補助金や補助金をもらえるからと言って、空き家バンクに登録するのはやめましょう。

自治体によって、助成金の内容、適用条件や限度額は異なりますが、例えば以下のような費用に対する補助金や助成金があります。

  • リフォーム工事費用
  • 家財処分費用
  • 空き家管理費用

補助金があることで、買手は空き家のリフォームなどにかける初期費用を抑えることができます。リフォーム代が浮いた分、安価に空き家を売り出せば、買手がつく可能性も高まるかもしれません。

しかし、空き家バンクの補助金や助成金の限度は少ないと1万円前後、多くても数十万程度であることがほとんどです。

例えば、50万円分のリフォームでは、老朽化した空き家の価値を上げることは難しく、リフォームしたところでその分高く売れるわけではありません。

しかも、補助金申請に費やした手間と時間が無駄になってしまいます。

リフォームの平均費用の平均
1㎡あたりおよそ10万円

補助金や助成金がもらえることは、空き家バンクの利用を決定づける理由にはならないでしょう。

空き家バンク登録から売買契約の流れ

空き家バンクの登録から契約までの流れは、自治体によって異なりますが、一般的には以下の通りです。

  1. 自治体の空き家バンク担当課に書類を提出
  2. 自治体職員と物件の現地調査に立ち会う
  3. 空き家バンクに登録&空き家情報が公開される
  4. 購入希望者が現れたら自治体職員と空き家の内見に立ち会う
  5. 売買契約or賃貸契約成立

ただ、空き家バンクの登録には手間も時間もかかるため、空き家バンクへの登録を検討するより先に、不動産会社に売却の相談をするべきでしょう。

自治体の空き家バンク担当課に書類を提出

空き家バンク登録のために必要な書類を用意し、空き家バンクの担当課に提出しましょう。

用意する書類は、以下の6つです。

  • 空き家バンク登録申込書
  • 空き家バンク登録カード
  • 土地及び建物の登記事項証明書
  • 所有者の納税証明書
  • 物件の図面
  • 本人確認ができる書類(運転免許証など)

自治体によっては上記の他にも必要な書類があるので、事前に確認しておいてください。

物件の現地調査に立ち会う

書類を提出し、空き家の状況や周辺の状態を聞かれた後、問題がない場合は空き家の現地調査に行く日取りを決定します。当日は、自治体の職員と共に空き家に出向き、空き家の現地調査を行います。

現地調査では、「この物件は空き家バンクに掲載できるか」ということを、安全面などから確認されます。

物件の確認当日は、申請者の身分証明書と認印を忘れずに持っていきましょう。

事情がありやむを得ないる場合は、申請者に代わって親戚などの代理人が現地調査に行くことも可能ですが、基本的に申請者本人の立会いが必要なので、空き家が遠方にある場合は時間も交通費もかかります。

空き家バンクに登録&空き家情報が公開される

申請書類や物件の現地調査をもとに、審査をクリアすれば空き家バンクに物件が登録されます

ただ、時間と交通費をかけて空き家の現地調査に行っても、空き家バンクに登録できない場合もあることを知っておきましょう。

もし物件が登録されれば、自治体のホームページなどに空き家の情報が掲載され、購入希望者に情報を公開することができます。

参照元:秋田市「空き家バンク登録物件一覧」

購入希望者が現れたら空き家の内見に立ち会う

購入希望者からの問い合わせは、原則自治体に入ります。自治体から購入希望者が現れたと連絡がくるので、購入希望者と電話やメールで空き家の内見日を決めましょう。

内見日の日程調整は自治体が行ってくれるわけではないため、購入希望者と直接連絡を取り合う必要があります。

日程が決まったら、空き家所有者と購入希望者、そして自治体の担当者の3名で空き家の内見を行います。
内見では所有者自ら空き家の魅力を伝えて契約を目指さなければいけませんが、老朽化した空き家の魅力を、不動産知識がない所有者が具体的に伝えるのは簡単ではないでしょう。

売買契約or賃貸契約成立

契約に繋がったら、契約手続きと決済を行います。

空き家バンクを利用した場合、契約手続きと決済も、空き家所有者と買い手の直接交渉で行わなければならないことが多くあります。

自治体によっては、購入が決まった段階で、仲介役の不動産会社を選んでくれることもありますが、自治体が紹介する不動産会社仲介業者の質は、あまり期待できません。

現実的に自分で契約を行うことは不可能なので、不動産会社がきちんとフォローしてくれない場合は、自身で司法書士を見つけ、契約書の作成や所有権の移転登記を依頼する必要があります。

空き家バンクに登録する前に仲介or買取を検討

メリットとデメリットを見比べても分かるように、空き家の購入者を探すために空き家バンクに登録するのはおすすめできません。

自治体の運営ということで、一見信頼できるかのように思える空き家バンクですが、自治体は空き家バンクへの登録から売買契約に至るまで、何かをサポートしてくれるわけではありません。

さらに、そもそも自治体は不動産売買の知識を持っていないので不動産取引における自治体のサポートをあてにするのは、根本的に間違っています。

「空き家を売りたい」と考えているなら、まずは不動産会社に相談しましょう。不動産会社には、仲介業者と買取業者の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

一般の住居として需要が見込める空き家は仲介へ

仲介業者は、空き家の所有者から売却の依頼を受けたら、インターネット媒体や広告媒体などを使って、一般に広く買い手を募集します。

仲介業者に依頼した場合の買い手は一般の方であり、購入目的は住居用です。そのため、一般の住居用として需要がある、以下のような条件の空き家は、仲介業者に依頼しても買手がつく可能性は十分にあるでしょう。

  • 築20年以内である
  • 人気エリアに建っている

築20年未満であれば、大規模な修繕なく住居として使うことができますし、人気エリアは住みたいと思う人も多いからです。

仲介なら買取より高額な売却が狙える

一般の住居として需要がある空き家の売却は、買取より先に仲介に相談しましょう。

仲介は、購入希望者層に広く情報を公開し、多くの買い手を募ることができるため、より高額な売却、相場以上の売却を狙えるからです。

例えば、相場3,000円の空き家の購入希望者が、A、B、Cの3人がいたとします。

A 2,900万円なら購入したい
B 3,000万円なら購入したい
C 3,100万円なら購入したい

仮にAさん1人にしか情報が届かなければ、2,900万でしか売却できません。

しかし、仲介業者が広く情報を拡散し、3人に届けば、3,100万円で購入すると言ってくれているCさんと取引をして、相場以上の売却を実現させられます。

仲介は、買手決定までに数か月から数年を要しますが、一般の住居として需要がある空き家なら3~6カ月で買手がつく場合がほとんどなので、まずは仲介業者に依頼しましょう。

問題を抱えた空き家、条件が悪い空き家は買取へ

買取とは、買取業者が空き家所有者から直接空き家を買い取る方法です。

買取業者は、一般の住居として需要がない、以下のような空き家も買い取ってくれます。

  • 築20年以上経過している
  • アクセスが悪い、僻地にある

仲介業者は一般の住居用として空き家の買い手を募集します。

一方、買取業者の購入は事業目的であり、リフォームなどを行い商品化し、利益が出るならどんなにボロボロでも買い取ってくれるからです。

また、仲介と違い、買取なら買い手が現れるのを待つ必要がないので、短期的に空き家を現金化できるのが大きなメリットです。

リフォーム費用などが買取価格から引かれるため、仲介業者に依頼するより安く売却することにはなってしまいますが、一般の住居として需要が低い空き家は、買取業者を利用して早急に売却&現金化してしまいましょう。

まとめ

今回は、空き家バンクとは何かということや空き家所有者が空き家バンクを利用するリスク、さらに空き家を処分するおすすめの方法を紹介しました。

空き家バンクは自治体が運営する、空き家の流通を促す仕組みです。しかし、実際は自治体からのサポートは何も受けられず、空き家所有者と購入希望者の間でトラブルが起きやすいため、空き家の売却には適していません。

一般の住居として需要のある空き家の売却は仲介、一般の住居として需要が低かったり、老朽化が進んでいる空き家は買取に依頼してみましょう。

弊社は、売却しづらい物件であっても最短1週間で売却&現金化を行っています。

お見積りだけのお問い合わせも受け付けているので、まずは所有している空き家がどれくらいの現金になるのか確かめてみてください。

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「空き家バンク」のよくある質問

空き家バンクは、売却を希望する空き家の所有者と、購入希望者をマッチングさせる仕組みです。各自治体が運営しています。
登録料は基本的にかかりません。空き家バンクは、無料で空き家情報を掲載してもらうことができます。
空き家の売却は、不動産会社の方が適しています。空き家バンクは自治体が運営していますが、自治体が空き家を売り込んでくれるわけではありませんし、取引のサポートをしてくれるわけではありません。そもそも自治体は不動産の知識を持っていないので、自治体のサポートをあてにすることが間違っています。空き家の売却は、まず不動産業者に相談しましょう。
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