国土交通大臣(1)第10112号
行政代執行とは
行政代執行とは、空き家の状態が著しく悪化しているにも関わらず、所有者が管理の義務をまっとうしない場合、所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去することです。
2015年5月から、行政や各自治体が、本来なら個人の資産である空き家に対して、立ち入り調査や指導・勧告・撤去命令、そして行政代執行を行えるようになりました。
増え続ける空き家の対策として「空き家対策特別措置法」が制定されたからです。
行政代執行の対象となる空き家は、「特定空き家」に指定された空き家です。特定空き家に指定される条件は以下の4つです。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
行政代執行の3つのリスク
問題を抱えた「特定空き家」を行政が勝手に撤去してくれるのだから、空き家は放置しておけばいいのでは…と考える方もいるかもしれませんが、空き家は決して放置してはいけません。
行政代執行が行われると、空き家の所有者にも大きなデメリットがあります。
リスク①高額の解体費用を請求される
行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。
行政代執行で行われた解体費用は、所有者が自ら業者に依頼する場合より高額になります。
なぜなら、行政は、解体費用の安さよりも、有名な解体業者や大手の解体業者に手っ取り早く依頼するからです。
自分で業者に依頼するとなれば、いくつかの解体業者に問い合わせて安い業者を選ぶことができますが、行政代執行の場合は所有者が業者を選定することはできません。
解体するのであれば、行政代執行されてしまう前に、自分で業者を選んで依頼した方がお財布には優しいでしょう。
リスク②財産を差し押さえられる
解体費用の請求に応じない場合は、所有者の財産の差し押さえが行われます。
差し押さえの対象となるもの
- 現金
- 預貯金
- 株式
- 車
- 貴金属
- 給与の手取りの四分の一
国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、実際に財産差し押さえによって解体費を回収した事例が挙げられています。
| 場所 | 千葉県柏市 |
| 建築年 | 昭和46年9月 |
| 構造・面積など | 木造及び鉄筋コンクリート造などとの混構造 平屋及び2階建て3棟及び付属建物2棟 （延床面積：約633.1㎡） |
| 状態 | 老朽化による建物倒壊のおそれ |
| 解体など工事費用 | 1,040万 |
| 費用回収方法 | 財産の差押え |
引用元：https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf
個人の所有物である建物は、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定することができます。
1,000万を超える高額な解体費用であっても、行政代執行の費用回収からは逃れられません。
自己破産しても逃れられない
自己破産しても、行政代執行の費用の徴収からは逃れられません。
自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みです。破産法で認められています。
しかし、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため、自己破産しても返済が免除されることはありません。
リスク③ニュースになって個人情報が晒される
特定空き家に指定されたり行政代執行が行われたりすると、周辺住民から悪い印象を持たれたり、良くない噂で知られる可能性があります。
なぜなら、所有している空き家の管理を怠ることは、法律違反としてニュースやネットで公開されることがあるからです。
実際に、神戸市では「神戸市空き家等対策計画」を策定し、特定空き家の所在地、必要な処置の内容、そして所有者の名前と現住所をネットで公表しています。
空き家が遠く離れたところにあるから自分には関係ないと思っても、ネットで拡散されてしまえばそう簡単に情報は消えないので注意が必要です。
建築基準法（昭和25年法律第201号）
（維持保全）
第8条 建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
引用元：http://roppou.aichi-u.ac.jp/joubun/s25-201.htm
空き家等対策の推進に関する特別措置法
（空き家等の所有者等の責務）
第3条 空き家等の所有者または管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家等の適切な管理に努めるものとする。
引用元：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127_20150801_000000000000000
空き家の行政代執行の流れ
行政代執行には、個人情報の公表や、高額な解体費の請求、払えなければ財産の差し押さえなど、大きなデメリットがあります。
しかし、行政代執行は突然されるわけではなく、行政や各自治体は空き家の所有者に対していくつかの段階を踏み、最終手段として行政代執行に至ります。
特定空き家に指定
以下の条件を満たす空き家は「特定空き家」に指定されます。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置対策の対象から外れ、翌年から固定資産税がおよそ6倍に膨れ上がってしまいます。
ただ、特定空き家に指定されたとしても、指摘された箇所を修繕等すれば、特定空き家の指定を取り消してもらうことも可能です。
例えば、敷地内の立木や雑草が近隣に迷惑をかけているなら、伐採して片づけることで特定空き家の指定取り消しの可能性があるでしょう。
助言・指導
特定空き家に指定されても所有者が何の対応も講じなかった場合、特定空き家が所在する市町村の長は、所有者に対して助言・指導ができるようになります。
ただし、下記の2つの条件に当てはまる空き家に限ります。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
市町村から助言・指導された内容に合わせて、空き家の除去・修繕・立木林の伐採などの対応をしなければなりません。
勧告
助言・指導をしても所有者が何らかの対応をしない場合、市町村は所有者に対して勧告をします。
依然として法的拘束力はありませんが、助言・指導より強い行政指導と考えてください。
市町村から勧告されると、固定資産税の住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税・都市計画税の納税額が大幅に膨れ上がります。
命令
特定空き家の所有者が勧告に従わない場合、行政は勧告よりさらに強い命令に移ります。
命令に至ると法的効力が生じ、正当な理由なく命令に従わない所有者は50万以下の過料に処される可能性があります。
参照：同法16条1項
所有者は市町村が提示した猶予期間までに、命令に従わなければなりません。
戒告
行政代執行の実施前には、市町村から文書で戒告をされます。
文書には、相当の履行期限を定め、期間内に然るべき措置が履行されない場合は、行政代執行をする旨が記されています。
参照：行政代執行法3条1項
ちなみに、行政代執行が認められるのは、以下の場合です。
- 所有者が市町村の命令に係る措置をしないとき
- 措置をしても充分でないとき
- 猶予期間内に措置が終わる見込みがないとき
戒告まで至ってしまったら、管理者としての義務をまっとうする最後のチャンスだと考えてください。
直ちに市町村からの命令に従うか、できないのであればいつまでに措置できるのかを、文書等によって市町村に表明しましょう。放置しておけば、行政代執行が実施されてしまいます。
代執行令書にて通知
戒告によって指定された期間内に、所有者が措置をしない場合、行政代執行の通知（代執行令書）が届きます。
参照：行政代執行法3条2項
代執行令書には以下の事項が記載されています。
- 代執行実施の時期
- 代執行の責任者の氏名
- 代執行にかかる費用の見積額
なお、戒告と代執行令書による通知は、非常の場合や行政代執行の実施に緊急性がある場合は、省略することが可能です。
行政代執行
代執行令書により指定された時期がきたら、行政代執行が施行されます。
行政が指定した解体業者によって実施されるので、所有者自ら業者を選定して解体を依頼する場合より、費用がかさむ可能性が高いです。
行政の高額な解体費用の請求から逃れるためにも、行政代執行に至る前に、速やかに市町村の指示に従いましょう。
費用の請求
代執行に要した費用は、空き家の所有者に全額請求されます。払えない場合は、現金や預貯金、不動産屋、車、株式などの資産を差し押さえられてしまいます。
代執行に要した費用は、税金を滞納したときと同様に「強制徴収」が認められています。そのため、自己破産しても免除されることはありません。
1,000万以上になることもある高額な解体費用を請求されないために、行政代執行は避けなければなりません。
放置空き家の代執行の事例
個人の所有物である空き家が強制的に取り壊されることについて現実味がない方もいるかもしれませんが、行政代執行が実施されている事例は最近でも多くあります。
2022年1月17日（広島県）
2022年1月17日から広島県で行政代執行が実施された空き家です。
参照：https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/168705.pdf
| 構造 | 木造2階建て |
| 床面積 | 47㎡ |
| 建築年 | 昭和39年 |
| 所有者 | 広島市中区在住者 |
| 解体費用 | 520万 |
| 費用の回収方法 | 空き家所有者から徴収 |
草ですっかり覆われてしまっていますが、建物の右上に剥落したと思われる壁が見えます。
下の道に剥がれた壁が落ちたり建物が倒壊する危険があるにも関わらず、所有者が命令に従わなかったため、行政代執行に至りました。
2021年12月1日（兵庫県）
2021年12月1日から兵庫県で行政代執行が実施された空き家です。
参照：https://www.city.himeji.lg.jp/shisei/0000018999.html
| 構造 | 木造瓦葺2階建て |
| 延床面積 | 105㎡ |
| 建築年 | 不明 |
| 所有者 | 兵庫県在住の個人 |
| 解体費用 | 不明 |
| 費用の回収方法 | 空き家所有者から徴収・差し押さえ |
二度の火災に見舞われ、危険な状態になりました。
所有者は行政からの命令を受け、自ら部分的に解体を行いましたが、不充分だったため姫路市が行政代執行を行いました。
行政代執行に至らないための4つの対策
空き家の放置問題は行政も真剣に取り組んでおり、実際に行政代執行が行われた事例がいくつもあります。
行政代執行が行われてしまうと、高額な解体費用の請求や法律違反が実名とともに晒されるなど、所有者にとってデメリットしかありません。
行政代執行に至らないためにできることを4つご紹介します。
助成金やローンを利用して解体する
行政代執行は、所有者個人で解体業者に依頼するより、解体費用が高額になる可能性が高いです。
個人であれば、いくつか解体業者に問い合わせたうえで解体費用が安いところを選ぶことができますが、行政代執行では自分で解体業者を選定できないためです。行政代執行に至る前に、自分で解体業者を選んで解体した方がお財布に優しいでしょう。
さらに、解体の助成金やローン制度を採用している自治体もあるので、空き家を解体する際には調べてみましょう。「地域名 空き家解体 助成金」「地域名 空き家 助成金」などで検索すれば、各自治体の助成金制度やローン制度が出てきます。
<解体ローンの例>
ただ、空き家を解体して更地にすると「住宅用地の特例」の対象外になり、来年から固定資産税の負担が最大6倍になるリスクがあります。
助成金やローンが使えるからといって、空き家の解体は安易に行ってはいけないことを覚えておきましょう。
固定資産税が最大6倍になる仕組みはこちらの記事に記載しています。
指摘された箇所を修繕・改善する
特定空き家に指定された時点で、行政に指摘された箇所を自分で修繕すれば、特定空き家の指定から外れる場合があります。
特定空き家に指定される条件は以下の4つです。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
中でも、「放置すれば倒壊など保安上の問題がある」場合と「衛生上、有害となる恐れがある」場合に、行政代執行に至る最初の一歩として、行政からの指導が入る可能性があります。
指導された場所を自分で修繕してしまえば、特定空き家の指定から外されます。特定空き家から外されれば、当然行政代執行に至ることもありません。
ただ、空き家の管理や修繕は、1回で終わるものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に続ける必要があります。
現在の仕事や家事をこなしながら、用途がない空き家の管理に時間や労力を割き続けることは、所有者の大きな負担になってしまうでしょう。
いつまでに修繕・撤去するのか届け出る
特定空き家に指定され、助言・指導、勧告などを受けたら、早急に修繕や撤去ができない場合でも、対応する意思があることと修繕や撤去の計画を自治体に伝えましょう。
実際に、行政代執行が延期された一例を紹介します。
兵庫県姫路市の令和3年10月15日に、指定空き家の所有者が市に除去作業する意向を示し、18日に具体的な作業工程表を提出したことで、10月20日から実施が予定されていた行政代執行は延期されました。
結果的には、空き家の所有者の除去作業が不充分だったため、同年12月に行政代執行が行われていますが、所有者の対応次第では行政代執行の延期も充分にあり得るということがわかります。
ただ、前述したように、空き家の管理や修繕は1回で完結するものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に行わなければなりません。
自治体に修繕や撤去の計画を届け出る場合は、その場しのぎではなく、今後も空き家を管理する責任感を持って届け出る必要があります。
空き家を売却する
行政代執行を避ける一番最適な手段の一つが空き家の売却です。
特定空き家に指定されたり、解体・管理する場合のお金のデメリットも一気に解決します。
特定空き家に指定されてからでも、売ることは不可能ではありません。老朽化した空き家専門の買取業者もあります。
弊社も、問題を抱えた空き家などの買取を専門としています。
行政代執行の対象になり、多くのリスクを背負う前に、ぜひ一度弊社にご相談ください。
プロとして真摯にアドバイスさせていただきます。
行政代執行の対象になりそうな空き家は売却しよう
特定空き家に指定されたり行政代執行の対象になったりすると、所有者は経済的に大きな負担を負うことになります。
法律違反とともに実名が晒されるリスクなどもあり、メリットがありません。
老朽化した空き家を所有する際の問題をすべて一気に解決できるのが、空き家の売却という手段です。
空き家を売却するメリット
空き家売却の多くのメリットを1つずつご説明します。
空き家売却を検討する際の参考にしてください。
固定資産税から解放される
空き家は所有しているだけで固定資産税の負担が必要です。
固定資産税は、物件の評価額次第によって変わります。
固定資産税の計算方法
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額×1/6×1.4％
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額×1.4％
誰も住んでいない建物に税金を払い続けるのはとてももったいないですね。
空き家を売却して手放すだけで、少なくとも年間数万円、多ければ数十万の節約になることもあります。
特定空き家に指定される不安から解放される
特定空き家に指定されると、住宅用地特例の対象から除外されることになります。
つまり、更地と同じように扱われ、固定資産税が最大6倍になってしまうのです。
特定空き家に指定されてから売却することも不可能ではないですが、固定資産税が6倍になることを考えると特定空き家に指定される前に売却してしまうのが良いでしょう。
行政代執行の対象にならない
空き家を売却してしまえば、行政代執行の対象になる不安からは当然解放されます。
行政代執行の対象になれば、高額な解体費用が請求されるうえに、法律違反を実名とともに公開される可能性があります。
不動産買取業者に 買取を依頼すれば、経済的負担どころかまとまった現金を得ることができます。
弊社は、老朽化が進んだ空き家も最短3日で買取＆決済することが可能です。
また、行政代執行の対象になってからでも買い取ることができます。
空き家の売却を検討中の方は、ぜひお早めにお問い合わせください。
査定のみのお問い合わせも受け付けております。
まとまった現金が手に入る
売却は、所有している空き家をまとまった現金に変えられるのが最大のメリットです。
空き家は所有しているだけで固定資産税の負担が必須です。
さらに特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になり、行政代執行の対象になると高額な解体費用を請求されるでしょう。
行政代執行の対象になる前に自分で解体してしまうのにもお金がかかりますし、管理義務を手放すために、建物の帰属を国にする手続きにもお金がかかります。
一方で、売却は、老朽化が進んでしまった空き家の活用方法の中で、金銭的にプラスになる唯一の方法です。
優良な買取業者の選び方
不動産の売却には、仲介業者に依頼する方法と、買取業者に依頼する方法があります。
仲介業者は、不動産を買いたい方と売りたい方の間に入って、売買契約成立に向けた手続き等をしてくれます。買取業者は業者自身が不動産を買い取ります。
老朽化したり特定空き家に指定された空き家は、一般の方にはなかなか売れにくいので、空き家売買のノウハウを持った買取業者に買い取ってもらうのがいいでしょう。
買取業者を選ぶ際のポイントをご紹介します。
複数の空き家専門買取業者に見積もりを依頼する
空き家専門の買取業者を複数リストアップして、買取価格の見積もりを依頼します。
買取業者の中には、空き家売買のノウハウがなく、マンションや収益物件中心で取引している業者も少なくありません。空き家の売買を得意とする業者の方が、当然高く買い取ってもらえる可能性も高くなります。
できれば、訳あり物件の買取実績があるかをHPなどで確認して、買取実績がある業者にいくつか依頼しましょう。
弊社も、老朽化が進んだ空き家など、問題を抱えた不動産を専門に買い取っています。
ぜひ、他の買取業者の査定価格を比較してみて下さい。
金額感は全力で対応させていただきます。
買取価格や営業マンを比較する
複数の買取業者に見積もりを依頼したら、買取金額と営業マンの対応も比較しましょう。
買取金額はもちろん重要ですが、どれだけ信頼できる営業マンかも大切です。
連絡が遅すぎたり社会人としてのマナーがない営業マンでは、契約直前で条件を変更されるような詐欺まがいのこともあり得ます。また、契約書に不備があると、売った後にも契約不適合責任などを負わされたりする可能性もあります。
1番信頼できそうな営業マンに、1番高い査定書の金額で買い取れないか相談してみましょう。
実際に最高査定額で売れるかはわかりませんが、良い営業マンなら、なるべくお客様の希望の価格に近付けるよう、頑張ってくれるはずです。
抵当権がついている空き家も行政代執行の対象
抵当権がついている空き家も、行政代執行の対象です。
抵当権が行政代執行の妨げになるということはありません。
所有者が空き家のローンを支払えなくなったときのために、金融機関があらかじめ建物や土地を担保にする権利。万が一ローンが支払えなくなった場合、抵当権がついた空き家や土地は差し押さえられる。
もし、抵当権がついている空き家が行政代執行によって取り壊され、抵当権を所有する金融機関が被害を被ることになってしまっても、行政や自治体が適法に代執行を行っていれば、法的に賠償義務を負うことはありません。
しかし、少なくとも戒告の段階では抵当権所有者にも通知をするなど、行政は慎重に進めていく必要があります。
ただ、行政代執行の対象になるほど老朽化した建物に、ローンがまだ残っている可能性は極めて低いでしょう。
ローンの返済が終わっていれば当然抵当権も不要になりますが、抵当権はローンの完済とともに自動で消えるものではありません。
形式上残っている抵当権は、抹消登記の手続きをしましょう。抵当権が残っていると、空き家を売却することもできません。
相続放棄した空き家にも管理責任は生じる
建物の相続を放棄しても、管理者責任を完全に放棄できるわけではありません。
例えば、相続放棄した空き家の草木が伸びて、近隣住人に迷惑をかけている場合、近隣住人（第三者）から草木の伐採（管理者責任）を求められても 応じる必要はありません。
なぜなら、解体などの処分行為をすることは相続を承認したともみなされるため、相続放棄をした人は、実質的におこなうことができないからです。
つまり、建物の取り壊しや大規模修繕等を第三者に求められたとしても、拒むだけの正当な理由があると言えます。
参照元:民法第921条
しかし、相続人どうしの間では管理責任が生じます。
例えば、あなたの代わりに相続人になった弟に「草木の伐採を手伝ってくれ」と求められた場合には、応じなければならないということです。
相続放棄した空き家の管理責任を完全に終了させたいのであれば、相続財産管理人を選定し、所定の手続きを経て、空き家の管理を国へ帰属させなくてはなりません。
しかし、相続財産管理人の選定には家庭裁判所か、弁護士や司法書士などに依頼するための費用がかかります。
相続したくない空き家は売却してしまえば、まとまった現金が手に入るうえに空き家の管理責任を手放すこともできて一石二鳥です。
まとめ
特定空き家や行政代執行は、社会的に大きな問題で、行政や自治体も積極的に対策に取り組んでいます。
行政代執行は最近にも行われた事例があり、行政代執行の対象になると、所有者は1,000万を超える高額な解体費用を請求されたり、払えなければ財産を差し押さえられたり、空き家放棄の法律違反が実名とともに公開されたり、デメリットしかありません。
行政代執行に至る前に、自分で業者に依頼して解体したり修繕する方法もありますが、やはり経済的に大きな負担があります。
こういった中で、全ての経済的デメリットが解決する方法が、売却です。
売却することで解決するデメリットは以下の通りです。
- 特定空き家に指定される不安
- 行政代執行が行われる不安
- 固定資産税の負担
さらに売却ならまとまった現金も手に入ります。
売却には、仲介業者を利用して売却する方法と、買取業者に直接買い取ってもらう方法がありますが、老朽化が進んだ建物であれば買取業者がおすすめです。
まずは複数の買取業者に問い合わせて、見積りを出すところから始めましょう。
弊社は、老朽化・事故物件・ゴミ屋敷など、問題を抱えた空き家の買取に特化した不動産買取業者です。
他の買取業者に断られてしまった物件も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
豊富な空き家買取経験を活かし、空き家所有者の方のお力に慣れれば幸いです。
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