空き家が行政代執行されると起こる3つの悲劇|回避する対策法4選

空き家

「行政代執行って一体なに?」
「空き家が行政代執行の対象になったら、所有者にはどんなリスクがあるの?」

行政代執行とは、行政による「老朽化した空き家の強制取り壊し」です。

行政代執行にかかった費用は、原則所有者の負担となります。また、税金と同様に、行政による強制徴収の対象にもなり得ます。

こうしたリスクがあるため、放置している空き家は、行政代執行となる前に早めに売却することをお勧めします。

売却してしまえば、強制代執行の解体費用として1000万円を失うリスクを回避しながら、逆に1000万円近くの売却金を受け取れる可能性もあります。

記事内では、行政代執行のリスクや売却という対策のほかに、以下の内容を解説しています。

この記事を最後までお読みいただけば、行政代執行のリスクがわかり、行政代執行を回避して空き家売却するための具体的な行動がとれるようになります。

なお、弊社Albalinkは未使用の放置物件専門の買取業者ですから、老朽化した空き家の買取りに自信を持っております。
他社が断るような「老朽化が著しく進んだ空き家」や「遠方にあって管理ができない空き家」なども問題なく買い取れます。

実際、以下のように弊社が買い取りをさせていただいたお客様から感謝の言葉を多数頂いております。

「20年以上も前に母親から相続し、そのまま放置しっぱなしの物件でした。台風被害などもあり壁に穴が開いていたり、雨漏りも酷くて困っていましたが思っていたより高い金額で買って頂きました」

引用元:Albalink|お客様の声

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行政代執行とは所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去すること

行政代執行とは、空き家の状態が著しく悪化しているにも関わらず、所有者が管理の義務をまっとうしない場合、所有者に代わって行政が空き家を解体・撤去することです。

2015年5月から、行政や各自治体が、本来なら個人の資産である空き家に対して、立ち入り調査や指導・勧告・撤去命令、そして行政代執行を行えるようになりました。

増え続ける空き家の対策として「空き家対策特別措置法」が制定されたからです。

参照元:空家等対策の推進に関する特別措置法

行政代執行の対象となる空き家は、「特定空き家」に指定された空き家です。
特定空き家に指定される条件は以下の4つです。

  • 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
  • 衛生上、有害となる恐れがある
  • 周辺住民の生活環境を妨げている
  • 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない

上記はどれも空き家を放置していると必然的に起こることばかりです。

「そのうち何とかする」と放置していると、あなたの空き家も特定空き家に指定され、行政代執行となってしまうかもしれません。

空き家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家所有者は要注意|空き家対策特別措置法と多額の維持管理費用
空き家対策特別措置法の概要 空き家対策特別措置法は、「空き家所有者には空き家の管理責任があること」「国や地方公共団体は空き家活用を促進する取り組みを行うこと」2点について主に定めています。空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の...

行政代執行の3つのリスク

空き家を放置しておけば、行政が解体してくれるなら、そのままにしておけばいいのでは…と考える空き家所有者もいるかもしれませんが、それは絶対にやめてください。

行政代執行が行われると、空き家の所有者には大きな3つのリスクがあります。

  • 高額の解体費用を請求される
  • 財産を差し押さえられる
  • ニュースになって個人情報が晒される

どれもあなたの今後の人生を左右しかねないほどのリスクですので、しっかり確認してください。

リスク①高額の解体費用を請求される

行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。

行政代執行により高額な解体費用を請求される

しかも行政代執行で行われた解体費用は、所有者が自ら業者に依頼する場合より高額になるおそれがあります。具体的には、行政代執行による解体費用は1000万円近くなることもあります。

空き家の対処を面倒くさがっていると、そのツケが後々、「1000万円の支払い」という形で回ってくるかもしれません。

もし「いつか解体しようと」と思っているのであれば、後回しにせず、行政代執行が行われる前に、自身で少しでも安い業者に依頼して解体しましょう。

なお、「行政代執行も避けたいけれど、自分で解体するのも面倒」という方は、売却することをお勧めします。
老朽化した空き家は、一般の個人にはまず売れませんが、専門の買取業者に依頼すれば売却可能です。

専門の買取業者は空き家を買い取り、活用することで利益を生み出すノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも空き家の買取に特化した専門の買取業者ですから、空き家であっても利用価値を見出し、なるべく高値で買い取らせていただきます。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない空き家をはじめとする訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」に紹介されました。

イットで紹介されました

今後も活用予定のない空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)

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リスク②財産を差し押さえられる

解体費用の請求に応じない場合や、払えない場合は、所有者の財産が差し押さえられます。

差し押さえの対象となるもの

  • 現金
  • 預貯金
  • 株式
  • 貴金属
  • 給与の手取り4の分の一

国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、実際に財産差し押さえによって解体費を回収した事例が挙げられています。

場所 千葉県柏市
建築年 昭和46年9月
構造・面積など 木造及び鉄筋コンクリート造などとの混構造
平屋及び2階建て3棟及び付属建物2棟
(延床面積:約633.1㎡)
状態 老朽化による建物倒壊のおそれ
解体など工事費用 1,040万
費用回収方法 財産の差押え

参照元:空家等対策特別措置法について

上記の表を見ていただけばわかるように、実際に解体費用に1000万円以上かかることがあります。

また、たとえ何年も放置していたとしても、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定できるため、解体費用の請求からは逃れられません。

自己破産しても逃れられない

行政代執行による解体費用は、自己破産をしても徴収される恐れがあります。

自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みであり、破産法で認められています。

参照元:破産法第253条1項

しかし、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため、自己破産しても免除されない可能性があります。

ですから、ひとたび行政代執行で高額の解体費用を請求されてしまったら、給料や大切な家財を差し押さえられながら、長い期間かけて支払い続けていくしかありません。

このように空き家は放置しただけで、あなたの今後の人生さえ脅かす恐れがあります。

現在何も問題が起きていないからといって「とりあえず」放置するのだけは絶対にやめましょう。

リスク③ニュースになって個人情報が晒される

特定空き家に指定されたり行政代執行が行われたりすると、法律違反としてニュースやネットで公開されることがあります。

空き家が遠く離れたところにあるから自分には関係ないと思っても、ネットやニュースでで拡散されてしまえば、あなたの身近な人に行政代執行を受けたことを知られる恐れがあります。

たとえば、職場の上司などに知られれば、自己管理ができない人間として、キャリアにもマイナスの影響が出ることでしょう。
このように、ネットに個人情報が晒されてしまえば、社会的信用を失います。

実際に、神戸市では「神戸市空き家等対策計画」を策定し、特定空き家の所在地、必要な処置の内容、そして所有者の名前と現住所をネットで公表しています。

参照元:神戸市空家等対策計画(2021~2025 年)案

この章の初めにもお伝えしたように、空き家を放置することはあなたの人生を左右するようなリスクしかありません。

こうしたリスクを確実に回避したいのであれば、空き家を専門の買取業者に売却してしまうのが一番です。

弊社Albalinkにご依頼いただけば、現状のままでスピーディーに買取可能です。
この章を読んで、「絶対に行政代執行など受けたくない」という思った方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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空き家の行政代執行の流れ

行政代執行には、個人情報の公表や、高額な解体費の請求、払えなければ財産の差し押さえなど、大きなデメリットがあります。

しかし、行政代執行は突然されるわけではなく、行政や各自治体は空き家の所有者に対していくつかの段階を踏み、最終手段として行政代執行に至ります。

行政代執行までの流れは以下の通りです。

  1. 特定空き家に指定される
  2. 助言・指導が行われる
  3. 勧告が行われる
  4. 命令が行われる
  5. 戒告が行われる
  6. 行政代執行を行うことを代執行令書にて通知される
  7. 行政代執行が行われる
  8. 費用の請求が行われる

以下で順に解説していきます。

特定空き家に指定

前述しましたが、「特定空き家」に指定される空き家の条件は以下の通りです。

  • 放置すれば倒壊など
  • 衛生上、有害となる恐れがある
  • 周辺住民の生活環境を妨げている
  • 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない

現在放置されている空き家は全て特定空き家に指定される恐れがあるということです。

ただ、特定空き家に指定されたとしても、指摘された箇所を修繕等すれば、特定空き家の指定を取り消してもらうことも可能です。

例えば、敷地内の立木や雑草が近隣に迷惑をかけているなら、伐採して片づけることで特定空き家の指定取り消しの可能性があるでしょう。

助言・指導

特定空き家に指定されても所有者が何の対応も講じなかった場合、特定空き家が所在する市町村の長は、所有者に対して助言・指導ができるようになります。

参照:空き家等対策の推進に関する特別措置法14条1項

ただし、下記の2つの条件に当てはまる空き家に限ります。

  • 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
  • 衛生上、有害となる恐れがある

市町村から助言・指導された内容に合わせて、空き家の除去・修繕・立木林の伐採などの対応をしなければなりません。

勧告

助言・指導をしても所有者が何らかの対応をしない場合、市町村は所有者に対して勧告をします。

参照:空き家等対策の推進に関する特別措置法14条2項

依然として法的拘束力はありませんが、助言・指導より強い行政指導と考えてください。

市町村から勧告されると、固定資産税住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税・都市計画税の納税額が大幅に膨れ上がります。

住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税を軽減する特例のことです。特定空き家に指定されるとこの特例が受けられなくなってしまいます。

なお、特定空き家に指定された場合の固定資産税ついてはこちらの記事で詳しく記載しています。

空き家の固定資産税はいつから6倍に上がる?【改正の影響も解説】
空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

命令

特定空き家の所有者が勧告に従わない場合、行政は勧告よりさらに強い命令に移ります。

参照:空き家等対策の推進に関する特別措置法14条3項

命令に至ると法的効力が生じ、正当な理由なく命令に従わない所有者は50万円以下の過料に処される可能性があります。

参照:同法16条1項

所有者は市町村が提示した猶予期間までに、命令に従わなければなりません。

戒告

行政代執行の実施前には、市町村から文書で戒告をされます。

文書には、相当の履行期限を定め、期間内に然るべき措置が履行されない場合は、行政代執行をする旨が記されています。

参照:行政代執行法3条1項

ちなみに、行政代執行が認められるのは、以下の場合です。

  • 所有者が市町村の命令に係る措置をしないとき
  • 措置をしても充分でないとき
  • 猶予期間内に措置が終わる見込みがないとき

参照:空き家等対策の推進に関する特別措置法14条9項

戒告まで至ってしまったら、管理者としての義務をまっとうする最後のチャンスだと考えてください。

代執行令書にて通知

戒告によって指定された期間内に、所有者が措置をしない場合、行政代執行の通知(代執行令書)が届きます。

参照:行政代執行法3条2項

引用元:鹿沼市の特定空家等に関する命令書

代執行令書には以下の事項が記載されています。

  • 代執行実施の時期
  • 代執行の責任者の氏名
  • 代執行にかかる費用の見積額

なお、戒告と代執行令書による通知は、非常の場合や行政代執行の実施に緊急性がある場合は、省略することが可能です。

ですから命令までの段階で行政の指示に従って改善措置をほどこしましょう。

「まだ大丈夫だろう」とたかをくくっていると、突然行政代執行が行われてしまう恐れがあります。

行政代執行

代執行令書により指定された時期がきたら、行政代執行が施行されます。

行政が指定した解体業者によって実施されるので、所有者自ら業者を選定して解体を依頼する場合より、費用がかさむ可能性が高いです。

行政の高額な解体費用の請求から逃れるためにも、行政代執行に至る前に、速やかに市町村の指示に従いましょう。

費用の請求

行政代執行の費用は1000万円以上になることもあり、全額所有者に請求され、支払いから逃れることはできません。

行政代執行が完了すると、空き家所有者の元へ下記のような納付命令書が届きます。

引用元:飯塚市行政代執行費用徴収規則

納付命令書には下記の内容が示されています。

納付命令書に同封されている納付書を使用して費用を支払います。

  • 行政代執行を行った日・内容・場所
  • 行政代執行費
  • 納付期限

もし、費用を支払わないと財産を差し押さえられてしまいますので、無視することなく支払いましょう。

費用が高額ですぐには支払えない場合は、その旨を自治体へ伝えましょう。
自治体によっては、分納などの対応ををしてもらえる場合もあります。

放置空き家の行政代執行の事例

個人の所有物である空き家が強制的に取り壊されることについて現実味がない方もいるかもしれませんが、行政代執行が実施されている事例は最近でも多くあります。

2022年1月17日(広島県)

2022年1月17日から広島県で行政代執行が実施された空き家です。

参照:(広島県)行政代執行事例

構造 木造2階建て
床面積 47㎡
建築年 昭和39年
所有者 広島市中区在住者
解体費用 520万
費用の回収方法 空き家所有者から徴収

下の道に剥がれた壁が落ちたり建物が倒壊する危険があるにも関わらず、所有者が命令に従わなかったため、行政代執行に至りました。この事例では、解体費用として520万円が所有者に請求されました。

2021年12月1日(兵庫県)

2021年12月1日から兵庫県で行政代執行が実施された空き家です。

参照:兵庫県(行政代執行事例)

構造 木造瓦葺2階建て
延床面積 105㎡
建築年 不明
所有者 兵庫県在住の個人
解体費用 不明
費用の回収方法 空き家所有者から徴収・差し押さえ

この空き家は二度の火災に見舞われ、倒壊の危険が高く危険な状態にありました。

所有者は行政からの命令を受け、自ら部分的に解体を行いましたが、不充分だったため姫路市が行政代執行を行いました。

以下の記事では、国が取り組んでいる空き家問題への取り組み、所有者ができる空き家対策を紹介しています。
併せて参考にしてください。

国の空き家問題対策と所有者が行うべき対策|使わない空き家は売却へ
日本の空き家問題について 国土交通省は空き家対策特別措置法(2014年11月27日公布)にて、1年以上住んでいない、または使われていない家を「空き家」と定義しています。 具体的な判断基準は大きくまとめると以下の3つです。 ...

行政代執行に至らないための3つの対策

行政代執行を回避する方法は以下の3つです。

  • 助成金やローンを利用して解体する
  • 指摘された箇所を修繕・改善する
  • いつまでに修繕・撤去するのか届け出る

それぞれの方法と、どのような場合に適しているかについて、以下で解説していきます。

助成金やローンを利用して解体する

空き家を放置している人の中には「放置せず解体しようとは思っているけれど、解体費用が高くて行動できない」という人もいるでしょう。

そんな人は自治体の助成金制度を利用して、空き家を解体することをお勧めします。

「(空き家がある地域名) 空き家解体 助成金」「地域名 空き家 助成金」などで検索すれば、各自治体の助成金制度やローン制度が出てきます。

しかしながら、解体費用のマイナスを考えると、未使用物件専門の買取業者に依頼すれば、無駄な費用は掛かりません。

弊社Albalinkも、未使用の放置物件専門の買取業者として老朽化した空き家の買取りには自信がありますので、行政代執行を回避したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、以下の記事では空き家の解体や改修時に利用できる自治体の補助金制度を実例とともにご紹介しています。
併せて参考にしてください。

空き家補助金を自治体の実例と共に解説!買取売却なら高額工事費不要
空き家の補助金制度ができた背景 近年話題となっている空き家問題解決のため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(特措法)が施行されました。適正管理がされず放置された空き家は、地域住民の生活環境に防犯上、景観上、衛生上の悪影響を与え、その...

改善する

軽微な修繕で済む場合は、特定空き家に指定された時点で、指摘箇所を自分で修繕すれば、特定空き家の指定を解除してもらえます。

ただ、空き家の管理や修繕は、1回で終わるものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に続ける必要があります。
一度修繕しても、その後また放置すれば、再度特定空き家に指定されてしまうでしょう。

なお、空き家の管理を業者に依頼する、空き家管理代行サービスを利用するのも1つの手です。

しかし、委託費として1万円以上かかる業者がほとんどです。

ただ、今すぐ売却する気はなく、管理を業者に依頼したいという方は、下記の記事で空き家管理代行サービスについて詳しく解説していますので、ご確認ください。

空き家管理サービスおすすめ6選!自力での空き家管理や売却方法も解説!
空き家管理を任せられる空き家管理代行サービス業者6選 空き家管理代行サービスとは、空き家の管理を業者に依頼できるサービスのことです。 住んでいる場所から空き家がある場所まで遠いなどの理由で、自身で空き家を管理するのが困難な方でも、空き家...

いつまでに修繕・撤去するのか届け出る

特定空き家に指定され、助言・指導、勧告などを受けたら、早急に修繕や撤去ができない場合は、対応する意思があることと修繕や撤去の計画を自治体に伝えましょう。

行政代執行を延期してもらえる場合があります。

実際に、行政代執行が延期された一例を紹介します。

兵庫県姫路市の令和3年10月15日に、指定空き家の所有者が市に除去作業する意向を示し、18日に具体的な作業工程表を提出したことで、10月20日から実施が予定されていた行政代執行は延期されました。

結果的には、空き家の所有者の除去作業が不充分だったため、同年12月に行政代執行が行われていますが、所有者の対応次第では行政代執行の延期も充分にあり得るということがわかります。

参照元:【令和3年度】第2回姫路市空家等対策協議会

ただ、前述したように、空き家の管理や修繕は1回で完結するものではなく、空き家を所有し続ける限り永遠に行わなければなりません。

自治体に修繕や撤去の計画を届け出る場合は、その場しのぎではなく、今後も空き家を管理する責任感を持って届け出る必要があります。

行政代執行の対象になりそうな空き家は売却しよう

前章で、行政代執行を回避する方法をお伝えしました。しかし、どの方法も費用や労力がかかります。

もし、費用や労力をかけず、スピーディーに空き家を処分したいのであれば売却してしまうのが1番です。なぜそう言えるのか、また、空き家を売却するなら、どのように売却するのがベストなのかについて、この章で解説していきます。

空き家を売却する4つのメリット

空き家を売却するメリットは以下の4つです。

  • 固定資産税から解放される
  • 特定空き家に指定される不安から解放される
  • 行政代執行の対象にならない
  • まとまった現金が手に入る

以下で1つずつ解説していきます。

固定資産税の支払いから解放される

空き家を売却してしまえば、毎年の固定資産税の支払いから解放されます。

固定資産税の金額は、物件の評価額次第によって変わります。

固定資産税の計算方法

土地の固定資産税=土地の固定資産税評価額×1/6×1.4%
建物の固定資産税=建物の固定資産税評価額×1.4%

一般的な戸建ての場合、固定資産税は年間10万円程ですから、空き家を売却するだけで、少なくとも年間数万円の節約になり、しかも、売却金も手にすることができます。

特定空き家に指定される不安から解放される

空き家を売却するメリットとして、特定空き家に指定される不安から解放される点が挙げられます。

空き家を売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。

通常の不動産業者に依頼しても、老朽化が進んだ空き家は買い手がつかないケースも多いです。

しかし、専門の買取業者であれば、空き家を活用して利益を生み出す術を持っているため、スピーディーに買い取ってくれます。

弊社Albalinkも書類などが揃っていれば、スピーディーに買取れます。

空き家が行政代執行を受けるリスクから今すぐ解放されたい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
しっかり価値を見極め、適正価格で買い取らせていただきます。

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行政代執行の対象にならない

空き家を売却してしまえば、当然行政代執行を受けることもありません。

行政代執行を受けると、高額な解体費用が請求されるうえに、実名をネットやニュースで公開される恐れがあります。

不動産買取業者に 買取を依頼すれば、費用を請求されるどころか、売却金として、まとまった現金を得ることができます。もちろん、実名が晒されるリスクも避けられます。

まとまった現金が手に入る

空き家を売却する最大のメリットは、維持しているだけで費用がかかる金食い虫の空き家を、まとまった現金に変えられることです。

空き家は所有しているだけで固定資産税や管理費がかかります。

また、行政代執行が行われると高額な解体費用を請求されてしまいます。
自分で解体するにしても100万円程度の費用がかかります。

このように、空き家は維持するにしても処分するにしても費用がかかります。

売却は、老朽化が進んでしまった空き家を金銭的にプラスに変える唯一の方法といえます。

仲介業者に売却を依頼しても空き家は売れない

不動産の売却には、仲介業者に依頼する方法と、買取業者に依頼する方法があります。

仲介と買取の違い

仲介業者は、「不動産を買いたい個人」と「売りたい個人」の間に入って、売買契約成立に向けた手続き等を行います。一方、買取業者は業者自身が依頼主から不動産を買い取ります。

老朽化したり、特定空き家に指定された空き家は、仲介で一般の個人に売却しようとしても、なかなか売れません。
一般の個人は、マイホームとして安心して長く住める家を求めているためです。

そのため、空き家を売買するのであれば、空き家専門の買取業者に売却した方がいいでしょう。

専門の買取業者は、買い取った空き家を活用し、利益を生み出すノウハウを持っているため、老朽化した空き家でもスピーディーに買い取れます。
現状のままで売却できるため、売却のための費用もかかりません。

通常、不動産を売却する際は、売主に契約不適合責任が課されます。
そのため、売却後に物件に不具合が発覚すると、買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償などを請求される恐れがあります。

 契約不適合責任
不動産売買において、物件売却後に売買契約書に記載のない瑕疵(不具合)が物件に見つかった場合に、売主が買主に負う責任

しかし専門の買取業者であれば、物件売主としての契約不適合責任を免責して買い取ることができます。
専門の買取業者は、買取後にリフォームなどを施すことを前提としているため、物件の多少の不具合は気にする必要がないためです。

弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して買い取れますので、売却後まで物件の責任を追及されたくないという方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する

また空き家をスムーズに売却するために売主が知っておきたい注意点は以下の記事にまとめてありますので、併せて参考にしてください。

空き家を売却する際の注意点7選!あなたに最適な売却方法もわかる
あなたの空き家に適した売却方法と方法別の注意点をわかりやすく解説。空き家を売却する人が絶対に知っておくべき節税対策も余すとこなくまとめました。

弊社の空き家買取事例

弊社Albalinkは未使用の放置物件専門の買取業者ですから、老朽化した空き家の買取実績が豊富にあります。

たとえば、下記のように山奥にある老朽化した空き家を買い取ったこともあります。
この空き家もこのまま放置し続ければ、いずれ、行政代執行を受けることになったでしょう。

内部も、下記の写真のように畳が腐り、損傷が激しい状態でした。

上記のような空き家を、弊社は必要最低限のコストで下記のようにリフォームし、提携している不動産投資家に再販いたしました。

このように、未使用の放置物件専門の買取業者である弊社には、買い取ったあとスムーズに再販するためのノウハウや人脈が揃っています。
コストを節約できるからこそ、その分、高額買取が可能なわけです。

買取価格の違い

老朽化した空き家を、行政代執行を受ける前になるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【行政代執行されそうな空き家も高額売却】無料買取査定を依頼する

優良な買取業者の選び方

空き家を売却するのであれば、専門の買取業者に依頼した方がよいとお伝えしました。

ただ、業者選びに失敗すると、安く買い叩かれてしまったり、悪徳業者につかまってしまう恐れがあります。そこで優良な買取業者の選び方をお伝えします。

専門の買取業者を選ぶポイントは以下の2点です。

  • 3社以上の空き家専門買取業者に見積もりを依頼する
  • 買取価格や営業マンを比較する

以下でそれぞれ解説します

3社以上の空き家専門買取業者に見積もりを依頼する

空き家専門の買取業者を複数リストアップして、買取価格の見積もりを依頼します。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

複数の業者に見積もりを依頼することで、相場や、業者の対応を比較でき、信頼できる業者を選べるようになるためです。
2社だと、どちらか1社が極端に査定額が高い、もしくは低いということがあり得るので、正確な相場を知るために、最低でも3社以上の業者に査定を依頼を出すことをお勧めします。

なお、買取業者の中には、空き家買取のノウハウがない業者もいます。

たとえば、マンションの買取を専門に行っている業者は空き家のことはわかりません。
そのような業者に依頼しても、高額売却はできないため、必ず空き家専門の買取業者に見積依頼をしましょう。

その業者がどんな建物を専門に買い取っているかは、業者のホームページの買取実績をみればわかります。

買取価格や営業マンを比較する

複数の買取業者に見積もりを依頼したら、買取金額と営業マンの対応も比較しましょう。

買取金額はもちろん重要ですが、どれだけ信頼できる営業マンかも大切です。
業者の中には、質問しても連絡がなかったり、契約直前に何かと理由をつけて買取価格を下げてくるような業者も存在します。

実際、弊社が行ったアンケートでも9割以上の方が物件の購入や賃貸物件を借りる際に、「不動産業者の営業担当者の対応を重視する」と答えています。

引用元:不動産の購入などの際営業担当者の対応を重視するか|Albalink調べ

もし、1番信頼できそうな営業マンがいる業者(A)と、1番高い査定を出してきた業者(B)が異なった場合、Bの査定額で買い取れないか、Aの営業マンに交渉してみましょう。

実際に最高査定額で売れるかはわかりませんが、良い営業マンなら、なるべくお客様の希望の価格に近付けるよう、頑張ってくれるはずです。

なお、弊社はできる限り高額買取するのはもちろんのこと、空き家を抱えたお客様の不安に寄り添った対応を心がけています。
その結果、下記のように、たくさんのお客様から感謝のお言葉をいただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

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空き家買取のプロである私達が誠心誠意サポートさせていただきます。

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抵当権がついている空き家も行政代執行の対象

「金融機関にも迷惑がかかるから、住宅ローンが残っており、抵当権がついている家は行政代執行の対象にならないのでは?」と思う方もいるかもしれません。

しかし、そんなことはありません。抵当権がついている空き家であっても、行政代執行の対象となります。

抵当権とは
所有者が空き家のローンを支払えなくなったときのために、金融機関があらかじめ建物や土地を担保にする権利。万が一ローンが支払えなくなった場合、抵当権がついた空き家や土地は差し押さえられる。

抵当権がついている空き家が行政代執行によって取り壊され、その結果、金融機関が被害を被ったとしても、適切に代執行を行っていれば、自治体などが法的責任を負うことはないためです。

しかし、少なくとも戒告の段階では抵当権所有者にも通知をするなど、行政は慎重に進めていく必要があります。

ただ、実際は、行政代執行の対象になるほど老朽化した建物に、ローンがまだ残っているケースは少ないです。

なお、ローンの返済が終わっていれば当然抵当権も不要になりますが、抵当権はローンの完済とともに自動で消えるものではありません。

形式上残っている抵当権は、抹消登記の手続きをしましょう。抵当権が残っていると、空き家を売却するのが困難です。

抵当権抹消の流れについては、こちらの記事で解説していますので、ご確認ください。

抵当権の抹消登記はどんな流れで行うのかわかりやすく解説
抵当権の抹消登記とは何か 抵当権の抹消登記とは、不動産登記簿に登記されている抵当権を抹消することをいいます。 抵当権は金融機関から住宅ローンなどによる融資を受けた人が返済できなくなった場合に担保権を設定した不動産を処分した代金から優...

相続放棄した空き家にも管理責任は生じる

建物の相続を放棄しても、管理者責任を完全に放棄できるわけではありません。
なぜなら、空き家特措法の「管理者」の見解に、各自治体によって相違があるからです。

空き家特措法では、以下のように定められています。

(空家等の所有者等の責務)
第三条 空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

引用元:空き家特措法第3条

自治体によっては、空き家法で定められる「管理者」の概念に、相続放棄をした人も含むという見方をしている場合があります。

もし、相続放棄した空き家の管理責任を完全に終了させたいのであれば、相続財産清算人を選定し、所定の手続きを経て、空き家の管理を国へ帰属させなくてはなりません。

相続放棄後の管理責任は、次の順位の相続人 または相続財産清算人が管理できるようになるまで続く

しかし、相続財産清算人の選定には家庭裁判所へ予納金を納めなくてはいけません。
予納金の額は不動産の価値によって変わりますが、数十万円ほど必要となる場合もあります。

さらに、たとえ相続放棄していても、相続人間で管理を依頼される場合もあります。

例えば、あなたの代わりに相続人になった弟に「いつも自分が管理しているのだから、たまには草木の伐採を手伝ってくれ」と求めらることもあるでしょう。
もし断れば、相続人との関係険悪は避けられません。

このように、相続放棄をしても、空き家の管理から完全に逃れられるとは限りません。

空き家の管理から逃れたいのであれば、相続放棄するよりも、専門の買取業者に売却する方が賢明な選択です。
売却してしまえば空き家を管理する必要もなく、売却益まで手に出来ます。

なお、空き家を相続放棄する詳しい手続きなどが知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

相続空き家の管理責任から解放されたいなら、相続放棄より売却
相続放棄とは 相続放棄とは、亡くなった親などが残した一切の資産や負債を引き継ぐことをせず、相続人の立場から離れることです。 空き家だけを相続放棄することはできない 相続放棄をする場合は、空き家だけでなく全ての相続財産を放棄する必要があ...

まとめ

今回は空き家が行政代執行を受けるまでの流れや、リスクについて解説しました。

行政代執行が行われると、所有者には1,000万を超える解体費用を請求される恐れがあります。
もし
払えなければ財産を差し押さえられてしまいます。
また、行政代執行を受けた法律違反者として、実名がニュースやネットに晒されるリスクもあります。

行政代執行に至る前に、自分で業者に依頼して解体したり修繕する方法もありますが、その場合でも経済的に大きな負担があります。

そのため、行政代執行を回避したいのであれば、専門の買取業者に売却することをお勧めします。

行政代執行を受ける恐れがあるほど、老朽化した空き家は通常の不動産業者に依頼して、一般の個人に売ろうとしてもまず売れません。

しかし、専門の買取業者であれば、そのままの状態でスピーディーに買い取ってくれます。
なぜなら、専門の買取業者は買い取った空き家で利益を生み出すノウハウや活用術を豊富に持っているためです。

空き家を専門の買取業者に売却できれば、空き家が行政代執行を受けるリスクも回避でき、固定資産税や維持費の負担もなくなります。さらに、売却益として、まとまった現金を手に出来ます。

空き家を放置して、行政代執行を受けることがデメリットしかないのに対し、専門の買取業者への売却はメリットしかありません。

なお、弊社Albalinkは未使用の放置物件専門の買取業者として、空き家の買い取り実績が豊富にあります。

「行政代執行にならないように空き家を早く手放したい」「空き家を買取業者に売却すればいいのはわかったけれど、どこに頼めばいいのかわからない」といった方は、まずは下記買取フォームから、弊社の無料買取査定をご利用ください。

買取フォームの入力が面倒に感じるかもしれませんが、90秒程度で終わる簡単なものです。
また、個人情報がどこかへ漏れることもありません。
心配な方は弊社の「個人情報保護方針」をご確認ください。

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「空き家 行政代執行」関するよくある質問

行政代執行とは、行政による空き家の強制解体です。空き家が著しく劣化しているにもかかわらず、所有者が管理の義務をまっとうしない場合、地域の保全のために行われます。
所有者は、行政代執行の解体費用の支払いを請求されたら、逃れることはできません。税金と同様、行政代執行の解体費用は強制徴収(国や地方団体による強制的な取り立て)が認められているからです。
行政代執行を避けるためには、老朽化した空き家は早めに売却し、所有権を手放してしまうのが最善です。弊社は、老朽化した空き家もスピーディに買い取ることが可能です。行政代執行の対象になってしまってからも買取できるので、お困りの方はぜひお問い合わせください。
監修者

川又友彰 行政書士

プロフィールページへ
かい行政書士事務所(日本行政書士会連合会21080673号)代表行政書士。
株式会社スリピ 代表取締役社長。2015年度宅地建物取引士試験合格。

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