空き家の売主が負う契約不適合責任｜手間なく免責できるのは買取売却

契約不適合責任とは？民法改正によって変化した売主の責任

令和2年（2020年）4月1日に民法が改正され、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正されたことで、買主にとっては空き家などの中古住宅を購入しやすい内容になりました。

なぜなら、買主を強く保護する内容になったからです。

ここでは、「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」それぞれの概要についてご説明していきます。

売主が「隠れた瑕疵」に責任を負った瑕疵担保責任（改正前）

瑕疵担保責任とは、売買する不動産に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任です。

隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払っても気づけなかった瑕疵（本来持つべき性能等を失っている不具合・欠陥）を指します。

たとえば売買契約後、買主が知りえなかったシロアリによる腐朽を発見し、見落としていたことが買主の責任でないことが証明されれば、売主に対して瑕疵担保責任を問うことができます。

しかし、瑕疵担保責任では、瑕疵が隠れていたのかを証明する難しさが問題となっていました。

また、買主は発見してから1年以内に損害賠償請求又は契約解除を売主に求めなければなりませんでした。

契約内容と適合しているかが問われる契約不適合責任（改正後）

契約不適合責任とは、売買した不動産が契約書の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。

瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任では判断基準が明確になりました。

契約書に書かれた内容に適合していなければ、隠れた瑕疵であろうがなかろうが、売主は責任を問われることになったからです。

たとえば売買契約後、シロアリによる腐朽を発見し、その存在が契約書に書かれていなかった場合、売主は契約不適合責任に問われます。

逆に、契約書にシロアリによる腐朽があることを明記してあれば、売主の責任は問われません。買主は了承したうえで売買契約を締結したことになるからです。

また、買主は契約不適合を発見してから1年以内に売主に対して通知を行えばよく、請求等の権利行使については期限は設けられていません。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違いを表にまとめました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正されたことで、売主が負う責任が重くなり、買主を保護する内容が強くなりました。

そのため、契約書にどれだけ詳細に空き家の状態を記載するかが重要になっています。

【瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い】

売主が応じなければならない買主からの5つの請求

もし契約内容に対して不適合である箇所が発見された場合、売主は買主から後述する5つの請求をされます。

瑕疵担保責任では「損害賠償請求」又は「契約解除」の2種類しかありませんでした。

しかし、契約不適合責任では欠陥部分の修理を依頼する「追完請求」と、土地の面積が不足している場合等に不足相当分の代金の減額を請求できる「代金減額請求」も加わり、請求方法の選択の幅が広がりました。

売主が請求に応じない場合・応じられない場合には、最終的に契約を解除されることもあります。

不適合な箇所の修理および費用を請求される追完請求【まずは追完から】

契約内容に適合しない箇所があった場合、まず買主によって追完請求がされます。

追完請求とは、契約書の内容に対して不完全である箇所を、契約書の内容に完全に合うように、売主に対して修理等の改善措置を求めることです。

たとえば、「雨漏りはない」という契約内容にもかかわらず雨漏りがあった場合、修理するようお願いするのが追完請求となります。

売主が要求された箇所の改善を期限内に行わなかった場合、代金減額請求や契約解除を要求されます。

売買価格の減額を請求される代金減額請求【基本的に追完請求後】

売主が追完請求に応じない、又は応じられない（買主の指定期限内に改善を完了できない）場合、買主が不適合箇所に相当する売買価格の減額を請求できる権利です。

代金減額請求はあくまで追完請求を行い、売主が応じなかった場合に行使できる権利です。

ただし修理内容が明らかに不可能である場合や、売主の修理等改善を行う意思が明らかに無い場合等には、追完請求を行わずに代金減額請求ができます。

たとえば、契約内容では土地が130㎡の記載だったのに対し、実際には120㎡であった場合、不足している10㎡を追加することは不可能です。

その場合には追完請求せず、売却額のうち不足している10㎡分の代金を請求できるということです。

一　履行の追完が不能であるとき。
二　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

引用元：e-GOV 民法第563条

催告後に契約を解除される催告解除【基本的に追完請求後】

催告解除とは、定められた期間内に売主が追完請求に応じない・応じられない場合、買主が売主に対して催告し、契約を解除できることです。

契約解除されると、売主は売却で得た代金を買主に返却しなければなりません。また、そもそも契約がなかったことになるため、買主から売主への違約金は支払われません。

たとえば売買契約締結後、契約内容には記載の無いシロアリによる柱の腐朽を買主が発見し、追完請求を行ったとします。

売主が指定期間内に修理ができておらず、前述の代金減額請求で減額されたところでその家にはもう住めない、又は住むために多額の費用がかかる状態である場合、買主は催告解除により契約を無かったことにできるのです。

催告なく契約を解除される無催告解除【基本的に追完請求後】

無催告解除とは、追完請求を行ったあと、指定期限内に売主が改善措置を実行していない・実行が期待できない場合、催告なく契約を解除できることです。

契約が解除されれば、催告解除と同様に契約がなかったこととなるため、売主は売却で得た代金を買主に返還し、違約金は受け取れません。

たとえば、雨漏りを発見した買主が売主に対して追完請求を行ったところ、売主が「絶対に修繕は行わない」など明確に改善の実行を拒否した場合、催告無く契約解除を行うことができます。

無催告解除の条件
一　債務の全部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五　前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。

引用元：e-GOV 　民法第542条

履行利益も含まれる損害賠償請求

明らかに売主による過失である場合や、売主が故意に買主に伝えなかった欠陥等だった場合、買主は損害賠償を請求できます。

契約不適合責任の補償範囲には、契約の目的が達せられていれば買主が得られたはずの利益（営業利益など）も含まれます。

契約不適合責任を回避する手段

空き家の不具合や欠陥を正しく把握せずに売却してしまうリスクを理解していただけたでしょうか。

空き家には特に不具合や欠陥が必ずと言っていいほどあります。そのため、売買契約を結ぶ際には、空き家の状態を正しく契約内容に盛り込むことが重要です。

ここでは、空き家の売却を検討している人が、契約不適合責任を回避するためにできる3つの手段をご紹介します。

>>【空き家を高額売却・売主責任なし！】無料で買取査定を依頼する

仲介業者を通じた売却で一部免責を特約とする

不動産の一般的な売買方法は、仲介業者を通じた売却です。売主に代わって仲介業者が広告宣伝などの販売活動を行い、主に居住目的である個人のお客様を買主として見つけます。

仲介業者を通じた空き家の売却では、特約をつけることで契約不適合責任の一部を免責とするのが一般的です。

なぜなら、築年数が20年などの空き家や中古住宅については、欠陥や不具合があることは当然であり、そのすべての責任を売主が負うことは、あまりにも酷だからです。

ただし、仲介業者を通した売却では、契約不適合責任の全てを免責することはほぼありません。

免責事項が多いほど、購入後の保証が無くなり、買主にとってのリスクが過大になることを防ぐためです。

実際弊社がおこなったアンケート調査でも、中古物件の購入に際して「劣化が気になる」「安全面が不安」と回答した方が一定数いました。

引用元：訳あり物件買取プロ｜【中古住宅の購入はあり？】男女500人アンケート調査

そのため、契約書で免責とした内容以外に不具合や欠陥があった場合には、売主が責任を負うことになります。

不具合を知りながら告げなかった場合は無効【改正民法572条】

買主との間で契約不適合責任の一部を免責とする契約を交わしたとしても、不具合がある事実を知りながら故意に告げなかった場合は民法572条により無効となります。

（担保責任を負わない旨の特約）
第五百七十二条　売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

引用元：e-Gov法令検索｜民法572条

買取業者への売却で全部免責を特約とする

買取業者への売却とは、事業目的である買取業者に直接売却する方法で、最も空き家を売却しやすい方法です。

なぜなら、居住目的ではない買取業者は、空き家を改修することで利益が見込めて、売主との間で金銭的合意があれば、どれだけボロボロな空き家でも買い取れるからです。

個人が買取業者に空き家を売却する場合、特約をつけることで契約不適合責任の一切を免責するのが一般的です。

なぜなら、売主に対して安心感を与えるというサービスの側面もありますが、空き家に強い買取業者は買取後に空き家のリフォーム等改修を行うことが前提だからです。

つまり、購入した空き家に契約不適合があろうがなかろうが、買取業者にとって損はないのです。

そのため、買取業者に空き家を売却すれば、売主はリフォーム等にかかる費用や時間をかけず、一切の責任を負わずに空き家を現金化できます。

>>【空き家を高額売却・売主責任なし！】無料で買取査定を依頼する

信頼できる買取業者を見極めるポイント

買取業者に売却を依頼する際には、下記のポイント2つに注意して信頼できる買取業者を選びましょう。

必ず複数社に査定を依頼する

必ず複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較してください。

価格が低すぎる業者はもちろんのこと、高すぎる業者にも注意する必要があります。なぜなら、契約してもらえるように高額の査定価格をつけ、あとになって減額してくる業者もいるからです。

適正な価格かを比較して判断できるよう、必ず3社以上に査定を依頼しましょう。

担当者の対応を比較する

担当者の電話対応や、その他連絡が迅速であるか、質問に真摯に答えてくれるかもチェックすべきポイントです。

返答が遅かったり、査定価格の根拠についてあいまいな返答をするような業者は、契約直前になって金額を変更してくる可能性もあるからです。

担当者の人柄を見るためにも、査定の際には現地に来てもらえるとより良いでしょう。

ホームインスペクションを受けてから売却する

ホームインスペクション（住宅診断）とは構造の耐久を担う主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分をメインに行う調査のことで、売主自身が空き家の状態を把握できます。

調査対象箇所

• • 柱
  • 基礎部分
  • 壁
  • 屋根
  • 外壁
  • 開口部

など

ただし、空き家の多くは老朽化等による不具合が当然あり、調査の結果が芳しくないことがほとんどです。

どのような不具合や欠陥があるのか、専門家の診断により明確になりますが、費用と時間がかかってしまいます。

そのため、空き家の売却を検討しているならば、診断に費用や時間をかけず、そのまま買取業者へ売却することをおすすめします。

>>ホームインスペクション不要の売却なら

【ホームインスペクションにかかる費用と時間】

築10年などの築浅物件であれば、比較的高い確率で良好な診断結果を得られる可能性があります。その場合、ホームインスペクションを行うことで、下記のようなメリットがあります。

売れやすくなる

ホームインスペクションを行わないよりも、買い手がつきやすくなります。購入を検討している買主にとっても以下のような利点があるからです。

瑕疵担保保険に加入する要件を満たせる

ホームインスペクションを行って一定の基準をクリアすると、瑕疵担保保険に加入条件の1つを満たせます。

瑕疵担保保険とは、中古住宅を売買する際に加入できる保険で、構造の耐久を担う主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分等に不具合が発見されたとき、補修費用等が支払われます。

ただし、空き家所有者にとっては現実的なものとは言えません。

なぜなら、そのほかの加入条件を満たすことは難しく、多くの空き家の場合、わざわざ多額の費用をかけてリフォーム等を行うことになってしまうからです。

そのため、余計な費用や時間をかけてしまうよりも、買取業者に売却した方が、空き家所有者にとっては有益であるといえます。

また瑕疵担保保険に加入できるのは、「既存住宅状況調査技術者の有資格者」かつ「保険法人の登録事業者」のインスペクター（住宅診断を行う人）による診断である必要があります。

インスペクションを行う業者によっては付保要件を満たさない場合もあるため、登録事業者を検索しましよう。

契約不適合責任に適用されるのは物理的な欠陥だけではない

ここまで、契約不適合責任の概要や、責任を問われないように売主が取りうる手段について説明してきましたが、契約不適合責任に問われるのは、雨漏りや腐食などの物理的な欠陥だけではありません。

事故物件など、いわゆる訳あり物件も契約不適合責任が問われる可能性があるのです。

契約書を作成する際には、過去にあった下記のような事情も正しく説明しなければ、売買契約後に不適合責任を問われてしまう恐れがあります。

これらは詳細を省いて特約・容認事項に記載してはいけません。

なぜなら、程度によっては買主と売主との間で認識にズレが生じ、いくら契約内容に記載していたとしても、契約不適合責任に問われる可能性があるからです。

たとえば、過去に孤独死があった場合、実際には遺体の発見が夏場で死後数か月が経過していたのにもかかわらず、詳細を割愛して孤独死があった事のみの記載になると、遺体の腐食による空き家への影響や、買主にとっての印象も異なるのです。

どのような瑕疵であったにせよ、説明を怠ってしまうと後々売主が責任を負わなければなりません。正直に詳細を伝えて契約を行うようにしましょう。

弊社は事故物件や仲介では売れにくい空き家の買取実績も多く持っています。所有する空き家が売却できるのか不安を抱えている方も、ぜひ一度ご連絡ください。

>>【空き家を高額売却・売主責任なし！】無料で買取査定を依頼する

まとめ

売主が負わなければならない契約不適合責任について、解説してきました。

契約不適合責任に問われれば、買主から修理代金を請求されたり、最悪の場合、契約がなかったことにされるなど、大きな負担を売主は抱えてしまいます。

しかし、売買契約書に特約をつけることで、契約不適合責任の免責が可能です。

特に買取業者への売却であれば、特約により全て免責でき、その後売主は一切の責任を負いません。

費用をかけてリフォームを行ったり、仲介業者へ売却する前に、一度買取業者での査定金額を確認しましょう。

所有する空き家が古かったり、事故物件であったり、売却に不安を抱えている方も安心してください。

弊社ではこのような物件でも、積極的に買取を行っています。

>>【空き家を高額売却・売主責任なし！】無料で買取査定を依頼する