空き家所有者は要注意|空き家対策特別措置法と多額の維持管理費用

空き家
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空き家対策特別措置法は、主に所有者の管理責任と、自治体や国による空き家の積極的活用を促す計画立案および実行について定めています。空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的として制定されました。

特に空き家所有者にとって注意が必要となります。著しい管理不足や、近隣へ被害を与える危険性が認められた空き家は、特定空き家に指定され、以下のような多額の維持費用がかかってしまうからです。

特定空き家に指定されると発生する費用

  • 固定資産税が6倍になる(住宅用地の軽減措置から除外されるため)
  • 行政代執行した場合の費用は所有者負担(例)空き家の解体費用相場・・・数百万円

特定空き家に限らず、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費などの費用がかかってしまいます。荒れ果ててしまう前に適切な管理を行うか、活用予定が無いならば、放置せずに売却を検討しましょう。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

空き家対策特別措置法の概要

空き家対策特別措置法は、「空き家所有者には空き家の管理責任があること」「国や地方公共団体は空き家活用を促進する取り組みを行うこと」2点について主に定めています。空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的として制定されました。適切に管理されず放置されている空き家は、地域住民の生活環境に下記のような悪影響を与え、その影響は自治体や国へも広がる可能性があるからです。

防犯上の問題
適切に管理されていない空き家は、犯罪者の標的にされやすい傾向があります。草木が繁茂したり、ポストに郵便物が溜まっている状況などから、「人目の行き届いていない場所」として認定されるからです。その結果、犯罪者に悪用され、所有する空き家が事故物件のようになり、資産価値の低下に繋がります。また、空き家が放火され隣接する家屋に延焼すれば、損害賠償を求められる可能性もあります。

  • 家宅侵入・盗難
  • 侵入者が住みつく
  • 大麻栽培・覚せい剤の保管等が行われる
  • 不法投棄

など

景観上の問題
適切に管理されていない空き家が増えることで景観が悪化すれば、周辺地域のイメージダウンや居住希望者の減少を招いてしまいます。すると土地や物件が売れ残り、周辺相場や市場価値が下がってしまうのです。結果、自治体の税収不足や治安の悪化を招く恐れがあります。

  • 草木が繁茂している
  • 外壁が剥がれ落ちている
  • 屋根の瓦が落ちている

など

衛生上の問題
害獣が住みつくと、空き家の老朽化が進行したり、シロアリやノミ・ダニ、ウイルスによる衛生環境の悪化を招きます。周辺地域にまで被害が広がれば、所有者は周辺地域住民から損害賠償を請求される可能性があります。

空き家所有者が果たさなければならない管理責任

空き家対策特別措置法では、「空き家所有者には、空き家を適正に管理する責任がある」と明記しています。そのため所有者は、空き家を適切に管理をしない場合、以下のようなリスクを負うことになります。

(空家等の所有者等の責務)
第三条 空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

引用元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

所有者が空き家の管理責任を果たさないリスク

    • 自治体から適正管理に向けた「助言」「指導」「勧告」「命令」等を受け、最終的に空き家の解体等が強制執行される
    • 固定資産税が増額する
    • 過料が科せられる(50万円以下)

国・自治体に与えられた空き家対策のための権限

空き家対策特別措置法の中で、自治体の役割として次のような内容を明記しています。

(市町村の責務)
第四条 市町村は、第六条第一項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。

引用元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

つまり自治体は、自治体区域内に所在する空き家の実態調査を行って適切な管理指導をしたり、空き家の活用促進方法を計画し実行する責任があるということです。

自治体の活動内容の中でも、空き家の所有者が特に留意すべき内容は、「自治体は管理不足である空き家を特定空き家に指定できる」ということです。特定空き家に指定されると、維持費等が増額してしまう可能性があります。そのため空き家を所有している場合は、特定空き家に指定されてしまわないよう、日頃の適切な管理が重要になります。

空き家の実態調査

自治体は空き家の恐れがある家屋の所在・所有者を調査をします。以前は、所有者のプライバシー保護の観点から、自治体職員による敷地内立ち入り調査や固定資産課税台帳の利用は許可されていませんでした。しかし空き家対策特別措置法によって、自治体職員の敷地内立ち入り調査や台帳の閲覧が可能になり、空き家の状態確認や空き家所有者の迅速な特定が可能となりました。

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

固定資産課税台帳
固定資産税の課税など事務のために自治体が保有している情報

空き家の所有者へ適切な管理指導

自治体は、管理が行き届いていない空き家の所有者に対して、適切な管理をするように指導・助言を行います。具体的な内容は各自治体の条例で定められた内容に沿って行われます。

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

指導・助言の具体内容例

  • 管理不全である空き家の改善を求める文書の送付
  • 空き家の改修・除却に活用できる補助事業等の周知
  • 所有する空き家の改修・除却方法に関する相談
  • 所有者が長期不在である場合の空き家の管理方法に関する相談

など

空き家および空き家跡地の活用促進

自治体は、空き家や空き家の跡地の情報および活用方法について対応策を講じます。

たとえば、リフォーム費用の一部を補助する制度や、空き家バンク(空き家と空き家を活用したい人とのマッチングを支援する取り組み)の設置等が挙げられます。

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定する

自治体は、所有者の管理不足により、近隣へ被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家を「特定空き家」に指定することができます。

特定空き家に指定され、自治体からの改善措置を放置すると、固定資産税の増額や、空き家の強制的な解体に繋がりかねません。自治体によって強制的に空き家を解体された場合、数百万円もの費用は所有者に請求されてしまいます。空き家を所有し続けたい場合には、日頃の適切な管理を徹底しましょう。

特定空き家に指定される条件

  • 保安上危険な状態
  • 衛生上有害である状態
  • 管理不足で景観を損なっている状態
  • 地域のためにも放置すべきでない状態

参照元:e-GOV  平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法

特定空き家は『行政代執行』の対象になる可能性がある

前述した通り、所有者の管理不足により、近隣に被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家は「特定空き家」に指定されます。特定空き家に指定されると、固定資産税が増額したり、行政代執行となれば数百万円もの費用を空き家の所有者が支払うことになります。使いもしない土地のために、多額の費用を請求されてしまうのです。

行政代執行
特定空家等の所有者等に代わり、行政が強制的に適正管理に向けた措置を行うこと

指摘された箇所を改善すれば特定空き家の指定から除外されますが、伸びきった樹木の伐採や空き家の解体など、改善にかかる費用は空き家所有者の負担になってしまいます。荒れ果ててしまう前に、日頃から管理を行うか、活用しないという場合には空き家の活用又は売却を検討しましょう。

特定空き家に指定された空き家は、買取業者に依頼し売却することをおすすめします。特定空き家を再活用する場合、多額の解体費用やリフォーム費用がかかり、仲介業者を介した個人のお客様相手だと、年単位で売れ残ってしまう可能性があるからです。買取業者であれば、老朽化が進んでいても、知識を活かして買取ができます。
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行政代執行の費用は空き家所有者の負担

前述の通り、行政代執行とは、特定空き家に指定されたのち、自治体によって強制的に然るべき措置が取られることです。行政代執行の対象となった特定空き家の状態によって、その処分内容は異なり、数十万~数百万円もの費用は空き家の所有者に請求されます。

行政代執行内容例

  • 基礎部分から建物全ての撤去
  • 建物の一部を撤去
  • 庭木の伐採
  • 廃棄物の処分

など

行政代執行の対象になると、空き家だけでなく他の財産も失いかねません。なぜなら、行政代執行の費用は空き家所有者の負担であり、支払いがされない場合には自治体による財産の差押え等で強制的な徴収が可能だからです。活用予定もない空き家のために多額のお金を支払うことになってしまわないよう、早急に処分することが重要です。

特定空き家の指定から行政代執行までの流れ

特定空き家への指定から行政代執行までは、いくつかの段階があります。ポイントは「勧告を受けてしまうと固定資産税が6倍になること」「命令に従わない場合は50万円以下の過料が科せられること」です。

万が一特定空き家に認定された場合には放置せず、指摘箇所の改善を早急に行いましょう。

行政代執行までの流れ

  1. 特定空き家に指定
  2. 助言
  3. 指導
  4. 勧告
  5. 命令
  6. 行政代執行
特定空き家に指定
所有者の管理不足により、近隣へ被害を与える危険性や有害性が著しいと認められた空き家は、自治体の職員によって調査が行われたのち、「特定空き家」に指定されます。
助言
自治体から特定空き家の所有者に対し、適正な管理を促します。法的効力はなく、対応するか否かは所有者自身の判断になります。
指導
助言よりも重く、強く改善を促すものです。所有者が自治体から受けた助言に対し改善を行わない場合や、空き家の危険性や有害性の高さから早急な対応が求められる場合に指導がされます。この時点で改善を行えば、罰則等はありません。
勧告
所有者が、指導・助言を受けても改善しない場合、自治体は改善措置について勧告を行います。所有者は勧告を受けると、特定空き家に指定される以前と比較し、およそ6倍の固定資産税を支払わなければなりません。所有者自ら改善措置を実行するまでの間、固定資産税の優遇措置は受けられなくなるからです。
命令
所有者が、正当な理由なく期限内に勧告された改善措置をとらない場合、自治体は改善措置について命令をします。これまでの「助言」「指導」「勧告」には法的拘束力はありませんが、「命令」に違反すると所有者は50万円以下の過料が科されます。命令は行政代執行前の最後通告とも言えます。
行政代執行
所有者が、命令された改善措置をとっていない場合や、期限内に改善措置の完了が見込めない場合、自治体によって行政代執行が実行されます。行政代執行の費用は自治体が立て替え、後日空き家の所有者に請求されます。もし所有者から費用が支払われない場合、自治体によって所有者の給料や不動産等財産を差押えられ、強制的に徴収されます。
行政代執行の事例
京都市東山区で空き家1件の解体作業が開始。(令和4年(2022年)6月14日)対象となった空き家は木造2階建ての共同住宅。8年前に近隣住人から「危ない家がある」と通報があり、その実態が確認された。指導や命令等を続けてきたが改善が見られず、行政代執行による解体が決定した。解体費用は約700万円で、所有者に請求される。

空き家を相続放棄しても管理責任は負う

ここまでで、空き家対策特別措置法で定められた所有者による空き家管理の重要さや、市町村による管理指導について説明してきました。空き家の所有者は、適切な管理を怠ることで、使う予定のない空き家のために多額の費用が発生してしまうことを理解していただけたかと思います。

空き家を処分したいという場合、相続してから3か月以内であれば、相続放棄することが可能です。

相続放棄
被相続人(亡くなった人)の財産についてすべての相続の権利を放棄すること。相続開始前に放棄することはできず、相続の開始を知った3か月以内に行う必要がある。また、次の相続人の管理が開始するまでは管理義務を伴う。相続人全員が放棄した場合、相続財産管理人を選任することで相続財産を管理・清算することができる。

相続放棄をすれば、所有している空き家の固定資産税の支払い義務はなくなります。しかし空き家を相続放棄しても、空き家の管理責任や、行政代執行等の費用を請求されるリスクからは逃れられません。なぜなら、次の相続人の管理が始まるまでは、相続放棄後も管理義務を伴うからです。

(相続の放棄をした者による管理)
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用元:e-GOV  民法

そのため相続放棄後も、次の相続人の管理が開始するまでは、近隣トラブルや自治体からの特定空き家に関する措置の助言等に対応しなければなりません。相続放棄しているからと言って放置してしまうと、損害賠償を請求されたり、行政代執行の費用を請求されてしまう恐れがあるのです。

完全に空き家の管理責任から逃れたい場合には、以下の条件を満たす必要があります。ただし、手間もお金もかかってしまいます。

完全に管理責任から逃れる条件

  1. 第3順位までの他の相続人全員が相続放棄する
  2. 相続財産管理人を選任する
  3. 予納金(数十万~数百万円)を支払う

相続放棄は、特定空き家の固定資産税の支払い義務はなくなりますが、すぐに管理責任がなくなるわけではありません。また、相続したい他の財産まで放棄することになってしまいます。大切な財産を無駄にしてしまわないよう、相続放棄よりもまず買取での売却を検討しましょう。

買取による売却であれば、不要な空き家だけを売却し、空き家の管理責任は一切なくなります。相続放棄する前に、どれだけの金額になるか、一度確認してみましょう。
>>【管理責任をなくしたいなら】空き家を買取で売却

空き家の処分方法は買取での売却一択

ここまで説明してきた特定空き家指定後に発生する費用についておさらいしてみましょう。

特定空き家指定後の流れと発生する費用

  1. 特定空き家に指定
  2. 助言
  3. 指導(改善措置等の費用は所有者負担)
  4. 勧告(固定資産税が6倍になる)
  5. 命令(違反すると50万円以下の過料)
  6. 行政代執行(行政代執行費用は所有者負担)

特定空き家に指定されると、どれほどお金がかかってしまうか、ご理解いただけたかと思います。

また特定空き家のみならず、特定空き家に指定されていない空き家も、所有しているだけでお金がかかってしまいます。なぜなら、固定資産税やその他管理委託費用などの維持費が発生するからです。

空き家の所有にかかる維持費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理委託費用
  • 修繕費
  • 水道料金
  • 電気料金

など

そこで、お金も手間もかけず、空き家を現金化できる方法が、買取による売却です。

買取による売却以外の処分方法と比較してみましょう。それぞれの詳細については後述します。

解体 賃貸経営 仲介での売却 買取での売却
工事費用

必要

必要

必要な場合も有

不要

固定資産税の軽減措置

適用無

適用有

支払不要

支払不要

管理責任

不動産・経営知識

必要な場合も有

必要

不要

不要

赤字リスク

空き家の解体は多額の費用がかかる

空き家を解体し撤去することで、空き家の管理を行う必要はなくなり、土地だけを所有し続けることが可能です。

ただし、多額の解体費用がかかり、また住宅用地に適用される固定資産税の特例措置からは除外されます。また解体後に売却する場合、土地価格が億単位などの高い地域でない限り、年単位で売れ残る可能性があります。そのため、解体費用等と売却額の収支が結局赤字になる恐れもあります。

空き家を賃貸経営で活用できるのは不動産知識がある人や経営経験者だけ

空き家のリフォーム等を行い、賃貸経営で活用するという方法があります。入居者により各専有部分が管理されるため、継続的に収入を得ながら老朽化の進行を防ぐことができます。所有する空き家が駅近など、リフォーム等改修を行えば賃貸住宅の需要が高い、という空き家であれば有効かもしれません。

ただし解体同様、リフォーム等改修には多額の費用が発生します。

また、不動産知識や経営知識を持ち合わせていない人には、とても厳しい選択肢です。なぜなら、改修を行い賃貸経営を始めても、空室ができてしまうリスクがあるからです。満室になるまでは自身が費用を捻出して建物を維持する必要があり、収入よりも支出が上回ってしまう可能性もあります。不動産等の知識を持たない個人が賃貸経営を行うのは、ハードルもリスクも高い方法です。

【費用・手間ナシ誰でもできる!】空き家を買取で売却する

前述した通り、空き家の解体やリフォーム等には多額の費用や不動産知識・経営知識が必要になります。しかし売却であれば、費用をかけず、誰でも空き家を現金化することが可能です。

売却には「仲介」「買取」の2種類がありますが、空き家の売却は「買取」が断然おすすめです。

個人のお客様を買主とした仲介業者による買取では、年単位で売れ残ってしまうことがほとんどです。活用方法に困り空き家となってしまっている物件は、所在するエリアの需要が低い場合や、築年数が経過していたり、老朽化が進行しているなど状態が良くない場合が多くあるからです。

対して買取であれば、直接買取業者が買主となり、リフォーム等の付加価値を付けて再度販売活動を行います。事業目的で購入するため、どれほど荒れていても、リフォーム等を行って利益が見込め、売主と買主の間で金額の合意があれば、すぐに売却が可能です。

また売却が完了した時点で、売主である空き家所有者の管理責任は一切なくなります。今後の心配をしたり、費用をかけることなく、資産を現金化できることが買取での売却の大きなメリットです。

リスクと費用を抱えて解体やリフォームをしたり、空き家を放置して行政代執行されてしまう前に、一度買取での売却を検討してみましょう。
>>【費用・手間なく処分できる】空き家を買取で売却

所有する空き家が綺麗なうちに適切な管理を行うことが重要

ここまでは、空き家を所有するリスクと処分方法について、詳しく説明してきました。今後空き家を活用する予定なら、日頃の適切な管理がどれほど重要なことか、ご理解いただけたと思います。

では、具体的にどのような管理が必要となるのでしょうか。内容を確認し、自身に合った管理方法を選択しましょう。

空き家の維持に必要な日頃の管理内容

家というものは、人の出入りがない状態が長く続くと、湿気がこもり、腐食が進みます。空気が入れ替わらないことで、埃・塵の堆積、カビ・虫の繁殖等が進行するからです。また、野生動物が住みつけば、排泄物などによりさらに腐食が進行します。

そこで、空き家を維持するために行うべき主な管理内容を下記にまとめます。場合によって必要な項目・不要な項目があるかと思います。所有する空き家の状態を一度確認し、自身でできるのか、空き家管理代行サービス等の業者に委託するかを判断しましょう。判断が難しい場合には、自治体や空き家管理サービスに相談してみるのも方法の1つです。

管理作業項目 (およそ1回/月程度)

    • 屋内の換気(窓やドア、押し入れ、タンスなどを開け空気を入れ替える)
    • 屋内の清掃
    • 通水(各蛇口を開栓し、水漏れ・水道メーター異常の有無などの確認)
    • 屋内の点検(雨漏り、壁や天井・柱などの傷み、カビ等有無の確認)
    • 屋外の点検(庭木や雑草が敷地外に出ていないか、外壁や瓦の劣化有無等の確認)
    • 郵便受けの点検
    • 敷地内の草刈・除草
    • 動物の侵入経路になりうる配管等に金網を設置する(設置後、定期的に点検)
    • 超音波やフラッシュライトを設置する(設置後、定期的に点検)

    など

自身で空き家を管理する

所有する空き家の近くに住んでいる方や、時間に余裕がある方であれば、自身で空き家を管理する方法があります。遠方に空き家を所有する場合にかかってしまう交通費等や、管理委託費用を節約することができます。ただし時間と労力が必要となりますので、心してかかりましょう。

空き家管理代行サービスを活用する

管理代行サービスは、作業内容・プランに応じた月額料金を支払うことで、屋内・屋外の清掃や巡回を依頼できるサービスです。空き家が遠く定期的に行けない方や、体力的に厳しい方におすすめです。

現状、空き家の修繕や庭木の本格的な手入れが必要ない物件であれば、管理代行サービスを活用することで、近隣に危害を与えるリスクを回避し、比較的安価に空き家を維持することが可能になります。

清掃やゴミ捨て等の軽作業以外に、修繕等も必要である場合には、月額料金に加えて追加オプションを依頼することが可能です。空き家の状態によっては、管理代行サービスでは対応しきれない可能性もあり、その場合はリフォーム・改築や買取での売却等を検討するべきでしょう。

管理代行サービスの月額料金は作業内容により100円~15,000円/月など幅広く、また一戸建てか共同住宅(アパートやマンション)かによっても変動します。また、住んでいる場所から空き家に行くまでにかかる交通費等と比較して検討するのもよいでしょう。所有する空き家の状態をまずは確認し、自治体や空き家管理サービスに相談しながら、適切な内容を選択しましょう。

条件を満たせば売却利益から3000万円控除

空き家対策特別措置法では、空き家の発生要因の1つである相続のタイミングで、古い空き家や敷地の有効活用を促すための税制措置が設けられています。それは、相続人が、相続で取得した古い空き家もしくは空き家解体後の土地を一定期間内に売却した場合、売却利益から3000万円を控除できる制度で、手元に残るお金が多くなるメリットがあります。

ただし、この控除を受けるためにはいくつか条件があり、全てを満たさなければ控除の対象にはなりません。自身が所有している空き家、又は相続するかもしれない住宅が、条件を満たしているのか確認してみましょう。

売却利益から3000万円控除の対象となる空き家の条件

  • 被相続人が1人で居住していた住宅で、相続をきっかけに空き家となったもの
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された空き家(新耐震基準を満たしている、又は耐震リフォームがされている場合のみ)

売却の要件

  • 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 売却額が1億円以下であること

まとめ

空き家対策特別措置法では、空き家の発生抑制と活用拡大を促進することで、公共の福祉の増進および地域振興を目的としています。この制定によって、自治体による特定空き家の指定および行政代執行が可能となりました。

空き家所有者の著しい管理不足により、近隣へ被害を与える危険性・有害性により特定空き家に指定されれば、固定資産税の軽減措置から除外され、行政代執行の対象となる可能性があります。空き家を解体するとなれば、活用予定のない空き家のために数百万円もの費用を支払うことになってしまいます。

特定空き家に限らず、空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費などの費用がかかります。空き家を所有し続けたいという場合は、荒れてしまう前に管理代行サービスを活用しましょう。また、活用予定が無い場合には放置せずに買取での売却を検討しましょう。

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空き家についてよくある質問

国土交通省では、「1年以上」住んでいない、使われていない家を空き家と定義しています。 判断基準としては、 ①人の出入り ②ライフラインの使用状況や使用可能かどうか ③住民の登記記録や所有者の住民票に不備はないか などが挙げられます。また、管理不足により近隣住民への危険性・有害性が認められれば、特定空き家に指定されます。
自治体が売主(空き家を賃貸・売却したい所有者)から受けた情報を、買主(空き家の賃貸・売却利用希望者)に対し紹介する制度です。 自治体のホームページや、国土交通省が支援を行った全国版空き家・空地バンクに関する情報発信ページがあります。空き家・空き地バンク総合情報ページ
国から自治体に対する支援事業の一つです。空き家対策特別措置法を積極的に活用して、空き家・不良住宅の除却、活用、関連事業など 総合的な空き家対策に取り組む自治体に対し支援を行います。空き家対策総合支援事業
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