素人に空き家の賃貸経営が向かない4つの理由！有効活用するなら売却

空き家を放置するリスク

空き家を放置することは、様々なリスクを孕んでいます。

資産価値が下がり売れにくくなる

どんな物件でも時間経過とともに資産価値は下がります。
特に人が住まなくなった家は、換気や細かい手入れがされなくなり、老朽化が加速します。
人が住んでいた10年と放置された10年では、建物に与える影響が違うのです。

空き家や空き家になりそうな物件があるなら、今後さらに資産価値が下がる前に、早急に何らかの手を打つ必要があります。

極端に資産価値が下がる事例

空き家が犯罪の犯行現場に使われてしまった場合、資産価値が一気に下がります。放置された空き家は、殺人や暴行、監禁、違法取引などの犯罪に使われることも少なくありません。事故物件になってしまったら買い手も借り手も見つけるのは難しいでしょう。

倒壊などの近隣トラブルに繋がる

老朽化した建物は、倒壊したり害虫が出たり、近隣の住民に迷惑をかけます。伸びた草木が近隣の敷地に入るだけでも充分トラブルであり、近隣に迷惑をかけているといえます。

さらに、倒壊によってけがをさせてしまった場合や、害虫による健康被害、衛生被害を被らせてしまった場合は、所有者責任が問われ、損害賠償を支払わなければならなくなり、経済的な負担になってしまいます。

税金がかかる

誰も住んでいない家でも、所有しているだけで建物と土地の固定資産税がかかります。

固定資産税評価額とは、土地や建物を市町村が評価したもの。

土地の場合は、面している道路の価値や、建物の場合は、同じ建物を再建築したときにかかると想定される費用などが考慮されて決まります。

言い換えれば、空き家を手放すだけで年間10万円の節税になるということです。

場合によっては罰則もある

安全・衛生・景観・その他の観点から放置することが不適切であると判断された場合など、一定の条件に当てはまると『特定空き家』に指定されます。『特定空き家』に指定されると、住宅用地特例の対象から除外されることになります。つまり、更地と同じように扱われ、固定資産税が最大6倍になってしまうのです。

また、特定空き家に指定されて勧告を受けたら、所有者が自費で修繕などの処置を行わなければなりません。修繕できない場合は50万以下の罰金対象になり得ます。

使わない空き家を放置して所有し続けることは、想像以上の金銭的リスクがあります。早めに何らかの方法で活用するべきでしょう。

空き家を貸し出すメリット

空き家の賃貸経営は、空き家の活用手段の1つです。

思い出深い家を手放さずに済む

空き家を貸し出す1番のメリットは、思い出がつまった家を手放さなくて済むことです。どうしても家を手放したくないと考えているなら、賃貸を視野に入れてもいいかもしれません。

しかし、主に感情的な理由のみで不動産初心者が賃貸経営に手を出すのは危険と言えます。賃貸経営という、いわば新しい事業をはじめるわけですから、今まで不動産に精通してこなかった人が継続的に利益を出すには相当な努力が必要です。

家賃収入が見込める

家賃収入で得る不労所得を夢見て、空き家の賃貸経営を視野に入れる人も多くいます。たしかに入居者が入り続ければ家賃収入を得ることができます。しかし、実際はやむなく空室の期間も出くるのが現実です。

さらに、貸し出す前のリフォーム費用や貸し出した後のメンテナンス費用がかさみ、入居者が入り続けてもなかなかプラスにならず、利益が出るのは一年後なんてことも少なくありません。

今まで不動産に精通してこなかった人が空き家の賃貸経営で不労所得を得るには、相当な覚悟と根気強さが必要です。

空き家を貸し出すデメリット

一般の人にとって、空き家を賃貸に出すことはメリットよりデメリットの方が多いです。1つずつ説明していきます。

所有者の好きなタイミングで再び住み始めることはできない

賃貸として他人に貸し出してしまったら、当然オーナーが好きなタイミングで自由に住み始めることはできません。

賃貸契約には、入居者が住める期間が決まっている『定期借家契約』と、決まっていない『普通借家契約』があります。前提として、普通借家契約の方が借り手がつきやすく、一般的です。普通借家契約を交わしたら、突然入居者を追い出すなんてことは当然できないので、オーナーが好きなタイミングで再び住み始めることはできません。

「思い入れがある家だから」と手放さないことを選び、メンテナンスなどの負担も背負っているにも関わらず、自分たちが再びその家に住めるのはいつになるかはっきりわからないのです。

騒音・家賃滞納など入居後のトラブルが起きる

空き家の大家になるということは、入居者の管理、つまり人の管理をしなければいけないということです。管理会社が間に入ってくれるとはいえ、すべての問題を円満に解決できるわけではありません。

例えば、空き家の入居希望者は子持ち家族も多いので、入居した場合は、子供の騒音トラブルで近隣から苦情が来る可能性もあります。

また、家賃の滞納もあり得ます。空き家の場合は入居者が一世帯なので、滞納されてしまったらその月の収入はなくなってしまいます。

入居者に非があるトラブルが続けば管理会社を通して法的措置をとることもできますが、法的措置に至るまでは入居者と実際に話すなどして入居者の管理を行わなければなりません。

大家の経験がない人にとって、入居者の管理は想像以上に大変で、ストレスになってしまいます。

入居者が決まらず空室の期間ができてしまう

駅から近かったり物件自体が綺麗で状態が良かったり、かなり条件が良くないと継続的に入居者が入ることは難しいでしょう。せっかくリフォームをしても入居者が入らなければ、赤字になってしまいます。

また、募集を出し続ける限り入居者がいないときもメンテナンスを行い、いつでも人が入れるようにしておかなければなりません。収入がないときにメンテナンス費用を払えば、当然収支はマイナスになってしまいます。

リフォーム代が高く、利益にならない

先述しているように、空き家の賃貸経営は初期にかかるリフォーム代と定期的にかかるメンテナンス代が高額です。実際の数字を見て、本当に賃貸経営が最適かどうか検討してください。お金をかけてリフォームしたのに借り手が付かないことが1番最悪です。

空き家のリフォーム・メンテナンスにかかる費用

リフォームの平均費用は1㎡およそ10万円。100㎡なら1000万円コースですが、賃貸用にかなり安い部材を使っても500万円ほどです。

また、空き家は部分的に修繕・買い替えが必要になります。例えば7～10年が寿命といわれている給湯器が壊れたら、買い替えに15万以上かかることもあり、あっという間に１か月の家賃を上回ってしまいます。

空き家を貸し出す手順

空き家の賃貸経営は、メリットよりデメリットの方が多いため、経営者目線を持って労力を惜しまない人にしかおすすめできません。当てはまる方は貸し出しの手順も併せて確認してください。

空き家の賃貸相場を確認

まず、賃貸業者に家賃の目安を出してもらう前に、条件が近い物件の家賃相場を調べます。賃貸業者が提案した家賃が、相場より高すぎたり安すぎたりしたら根拠を聞いて、明確な回答が得られなければ、候補から外しましょう。

例）築30年、最寄り駅までバス15分の空き家
例えば、築30年、最寄り駅までバスで15分の、神奈川の一角にある空き家の貸し出しを検討するとします。実際に近い条件で貸し出されている物件を検索し、家賃相場を調べましょう。SUUMOなどのポータルサイトで条件を絞って簡単に検索することができます。条件が大まかに同じ物件で家賃11万ということがわかりますね。

賃貸仲介業者に複数問い合わせ

自分の空き家の賃貸相場を知ったら、賃貸業者に複数問い合わせましょう。比較対象を持ち、信頼できる業者を見つけるために複数の賃貸業者に問い合わせます。

信頼できる賃貸業者を見極めるポイント3つ

グーグルでの評価が極端に悪くない

不動産業者の名前で検索したときに、Googleの評価が極端に悪くないかを見ます。

さらに、評価が低い口コミの詳細を見てみましょう。『最低』をクリックすると、最低評価の口コミを見ることができます。

例えば『問い合わせたメールの返信が1週間後だった』という最低評価の口コミがあった場合、たしかに賃貸業者に非があるといえそうです。

しかし『うちの物件は入居者が全然決まらなかった』という星1つの評価であれば、賃貸業者に非はないかもしれません。賃貸業者も、物件の条件によっては必ずしも借り手を見つけられるわけではないからです。後者の場合は、評価が低いからといって質の悪い業者とは言い切れません。

また、口コミに業者から丁寧な返信がされているかも見るといいでしょう。定型文ではなく、高い評価には丁寧にお礼を、低い評価には丁寧なお詫びと改善策まで返信されていたら、依頼者の声を無下にしない良い業者と言えますね。

営業マンに最低限のビジネスマナーがある

実際に問い合わせた電話の対応、メールの返信の速さ、時間厳守、服装、髪型、言葉遣いなど、ビジネスマンとして信頼できるかを見ましょう。

だらしない営業マンから部屋を借りようと思う人はいません。社会人として常識がない営業担当に依頼してしまっては、入居者が決まる部屋も決まらなくなってしまいます。

HPがしっかりと運営されている

賃貸業者のHPがあるか、あるのであれば、どれだけ見やすい作りになっているかを確認しましょう。HPを開いて、どこをクリックすれば自分がほしい情報に近づけるのか一目でわかるHPなら、お客さんのことをよく考えている賃貸業者だといえます。また、賃貸の借り手を探すうえでどれだけネットを使いこなせる賃貸業者かどうかはかなり重要なのでHPは必ずチェックしましょう。

 

賃貸仲介業者と媒介契約

賃貸業者を1つに絞ったら、媒介契約を交わしましょう。業者を頼らず自分で空き家の借り手を探すことは難しいので、業者と媒介契約を交わし、借り手を募集してもらいます。媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数の賃貸業者に依頼できるのが特徴の1つです。一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社にしか依頼することができません。

また、一般媒介契約は、依頼主への状況報告がないのに対して、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上の状況報告があります。

不動産初心者の方は、こまめに状況を報告してくれる専属選任媒介契約、もしくは専任媒介契約がおすすめです。1社に絞って依頼するので、業者側も全力で借り手を探してくれる傾向があります。

賃貸業者を頼り、効率的に入居者を募りましょう。

空き家のリフォーム・リノベーション

媒介契約を交わしたら、物件を貸し出せる状態にするため、いよいよリフォームやリノベーションをしていきます。リフォームは、老朽化した箇所を元の綺麗な状態に修繕したりすることで、リノベーションは既存の建物に新たな価値を加えることを言います。

リフォームはお風呂場やキッチンなどの水回りや、その他老朽が気になる箇所をすることが多く、リノベーションは地域に合わせて必要な価値を追加します。

ただ、前述したように、リフォームの平均は1平米10万円で高額なので、必要のないリフォームやリノベーションはせず、業者とよく相談して必要に応じたリフォームを見極めましょう。

リフォームの期間の目安はは早くても1か月半、500万以上の大規模リフォームなら半年ほどかかると考えられます。

入居者と賃貸契約

入居者が決まったら賃貸契約をします。内見をはじめ、賃貸借契約書など専門的なことは仲介賃貸業者にお任せしましょう。

空き家は賃貸以外の有効活用がおすすめ

空き家を貸し出す手順を説明しましたが、やはり空き家の賃貸はリフォームにかかる出費が多すぎます。

不動産未経験の一般人の方には別の方法がおすすめです。

空き家の更地解体

賃貸以外の方法として、空き家を解体して更地として活用する方法があります。更地解体は賃貸より経済的な負担が少なく、賢い方法といえますが、後述する売却に比べるとやはりデメリットが多くあります。

更地解体のメリット

空き家を更地解体するメリットは、主に以下の3点です

更地の方が高く売れることがある

価値がつかない空き家が立っている土地より、更地解体した土地の方が高く売れることがあります。

空き家によるトラブルの心配がなくなる

空き家が犯罪に使われたり、老朽化などで近隣住民に迷惑をかけたりする心配がなくなります。

定期的な管理の負担が減る

『特定空き家』に指定されたり、空き家による近隣トラブルを起こさないためには定期的に管理・メンテナンスをする必要がありますが、その負担がなくなります。

更地解体のデメリット

一方でデメリットは以下の3点です。

解体費用が赤字になる

空き家の解体費用は木造住宅で1坪4万円ほど、鉄筋コンクリート造で1坪6万円ほどが相場と言われています。高額な解体をしたにもかかわらず土地の買い手が付かない場合は、大きな赤字を出してしまい、最悪です。

税の軽減措置を受けられなくなり、納税額が跳ね上がる

建物が残っていれば固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されますが、解体すると適用外になってしまいます。

思い出深い家が跡形もなくなる

思い出が詰まった家をまっさらに解体してしまうのが、少なからず心理的な負担になる場合もあります。

空き家の売却

賃貸や更地解体は、はじめに高いリフォーム代や解体費用がかかることが最大のデメリットです。賃貸と更地解体のデメリット、どちらもなくなるのが空き家を売却するという手段です。更地解体して土地だけ売ることを検討している方も、一度空き家のまま売却した場合の収益を想定してみるのをおすすめします。

売却のメリット

売却にはたくさんのメリットがあります。まさに更地解体と賃貸のデメリットを取り除いたいいとこ取りです。

すぐに現金化できる

売却するのでまとまった現金が手に入ります。

解体やリフォームなどの初期費用がかからない

賃貸や更地解体ははじめに出費があるのに対し、空き家売却ははじめにかかる出費がありません。

固定資産税から解放される

空き家を売りに出すだけで、節税になります。

維持・管理の労力が減る

『特定空き家』に指定されることなく空き家を所有し続けるには、定期的なメンテナンスが必要です。売却すればメンテナンスにかかる労力がなくなります。

思い出深い家がそのままの形で受け継がれる

更地解体のように思い出深い家が跡形もなくなるわけではなく、ほぼそのままの状態で然るべき人に受け継がれます。

デメリット

一方、売却のデメリットは主に一つです。

思い出深い空き家を手放すのが寂しい

やはり思い入れのある家を手放すのは寂しいと感じる方が大半です。

しかし、せっかく素敵な思い出が詰まった家が、この先ずっと経済的に所有者を苦しめるようになるのも悲しいものです。家は必要としている人に売却して、また大切に住んでもらいましょう。

家を売却してできたお金や時間の余裕を活かして、家族や大切な人と新たな思い出を作るのが、とても賢く、豊かな選択ではないでしょうか。

空き家は不動産買取業者に依頼がベスト

総合的に見て、空き家の最も有効な活用方法は売却であるといえます。

不動産売却は、以下の大きなリスクやデメリットを一気に解決することができるからです。

不動産を放置したときの『特定空き家』に指定されるリスク

『特定空き家』に指定され、納税額が上がったり罰金対象になるリスクが、当然家を手放せば当然なくなります。

賃貸で貸し出すときの高額なリフォーム代・解体するときの解体費用

賃貸や更地解体は、はじめに高額な出費が多くありますが、売却であれば、高額出費どころかむしろ現金が手に入ります。

空き家や空き地を所有し続けた場合の税金

家や土地を手放さない限り、固定資産税がかかり続けます。有効活用できていない土地や家に税金を払い続けるのはもったいないですよね。売却すれば、税金の負担から解放されます。

空き家の売却は仲介より業者買取

空き家の売却方法は主に、仲介と買取の2つがあります。

仲介は、不動産仲介業者が間に入って、不動産の買い手を探してくれる方法ます。買取は、不動産買取業者に空き家を直接買い取ってもらう方法です。

仲介は買い手が一般の方であるのに対して、買取は買い手が不動産業者である点が違います。

買取のメリット

早期に現金化できる

仲介だと、買い手がつくのにおよそ数か月かかります。老朽化の進んだ空き家や条件が悪い物件は永遠に買い手がつかないこともあります。一方、業者買取であれば、すぐに買い取ってもらうことができます。

瑕疵担保責任の免除

瑕疵担保責任とは、売買成立時には見つけられなかった、または見つけることが不可能だった瑕疵（雨漏りや害虫被害など）について、一定期間、売主が責任を持つということです。期間内に瑕疵が見つかった場合は、売り手が修繕や売却をしなければなりません。
買取業者に買い取ってもらう場合は、瑕疵担保責任が免除になる場合がほとんどです。

売却直前のトラブルがない

一般の方に売却する場合、買い手の都合で、契約の直前で売買が白紙になってしまうこともないとは言えません。 買取業者と契約すれば、契約が直前で白紙になる心配もありません。

買取のデメリット

通常より買取価格が安くなる

仲介で売った場合と比べて、業者買取だと買取価格がおよそ5～8割になるのが一般的です。再販するために、業者がリフォームする費用などが差し引かれます。

しかし、自分でリフォームして売ったり、後に瑕疵担保責任を負わなければならないリスクなどを考慮すると、5～8割の買取価格であっても業者に買い取ってもらった方がメリットが大きいでしょう。

信頼できる買取業者を見極める3ステップ

不動産買取業者を探す3ステップを紹介するので、信頼できる不動産買取業者を見つけ、より良い条件で買い取ってもらいましょう。

空き家専門の不動産買取業者をピックアップ

空き家専門のノウハウがある不動産買取業者をいくつかピックアップします。

不動産買取業者は、買い取った不動産をリフォームしたり、時代や地域に合わせて新たな価値をつけたりして再販し、利益を出します。空き家に新たな価値をつけるのが得意な業者（空き家専門のノウハウがある業者）の方が当然高く再販できるので、あなたから高く買い取っても利益を出すことができます。

• 株式会社AlbaLink

弊社（株式会社AlbaLink）は、土地や空き家の他に、再建築不可物件や事故物件など、わけあり物件の買取も得意とする不動産会社です。対応エリアは全国で、LINEでの問い合わせも受け付けております。

24時間365日査定相談可能、引き渡しまでもスピーディーに行えるので、なるべく早く現金化したい方はぜひお問い合わせください。

>>空き家の買取査定をお考えの方はこちら

複数の不動産買取業者に問い合わせ

信頼できる不動産会社を探すために、複数の不動産買取業者に問い合わせ、営業マンの電話対応やその他の対応が迅速であるかを比べましょう。

最低限のビジネスマナーがない営業マンでは、契約直前に買取金額が変わったり、書類に不備があったり、スムーズに取引が進まない可能性が高くなります。

また、買取価格の根拠をしっかりと説明してくれない可能性もあります。

適正価格で買い取ってもらうためにも、複数の会社の中から、信頼できる買取業者・営業マンを見極めましょう。

買取価格や条件を比較

複数に問い合わせたら、買取価格や条件も比較します。

なるべく高く買い取ってくれる買取業者を選ぶのはもちろんですが、極端に高く買い取ると言う業者にも注意が必要です。契約の直前に買取価格を変えられたりする詐欺まがいのこともあり得ます。適正価格で買い取ってもらうために、なぜこの買取価格なのかをしっかり説明してもらう必要があります。「これが業界の相場だから」など、曖昧な回答をする業者に買取を依頼するのはやめましょう。

また、買取時の条件も比較してください。
例えば、瑕疵担保免責です。瑕疵担保責任とは、売買成立時には見つけられなかった、または見つけることが不可能だった瑕疵（雨漏りや害虫被害など）について、一定期間、売主が責任を持つということです。しかし、不動産素人である売手が全ての瑕疵を見つけることは難しいです。
買取時の条件に、瑕疵担保免責が含まれる買取業者に依頼すれば、のちに瑕疵担保責任を負う心配もありません。

まとめ

空き家放置には、税金や安全面など様々なリスクがあります。

空き家の有効活用には様々な方法がありますが、空き家の賃貸経営で利益を出すことは初心者には難しいでしょう。また、賃貸経営ほどではありませんが、更地解体もデメリットが多くあります。

売却であれば、経済的な負担もずっと続く空き家管理の負担もなくなります。さらにはまとまったお金が手に入るので、一番メリットが多い方法といえます。

まずは複数の不動産会社買取業者に問い合わせて、所有している物件の買取見積もりを出すことをおすすめします。