空き家解体にかかる費用|空き家の最適解は解体ではなく『買取』

空き家
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空き家を相続したものの、活用しないまま老朽化ばかり進み、所有しているのが不安・・・
とりあえず解体して更地にしたい・・・
建物付で売却できる自信がない・・・

その建物、解体しなくても売却できるかもしれません。

管理の手間が省けるとは言っても、解体には多額の費用がかかります。その相場と解体によるメリット・デメリットを理解したうえで建物付きでの売却も検討してみましょう。

弊社はどんな物件でも適正な価格で買取ります。売却できるか不安な空き家でも、安心してご相談ください。
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荷物の処分や建物の解体も不要

誰も住んでいない空き家をそのまま買い取ります!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

解体費用の相場

空き家を解体するには、実際どれくらい費用がかかるのでしょうか?構造別でおよその目安を確認しましょう。

(1坪=約3.3㎡)

坪単価(万円)

20坪

30坪

40坪

50坪

80坪

木造

3~5

80~100

100~150

160~200

180~250

200~300

軽量鉄骨造

6~7

120~140

150~210

240~280

200~300

300~500

重量鉄骨造
RC(鉄筋コンクリート)

6~8

120~160

180~300

240~320

250~400

500~800

※アパート・長屋は3.4万円~5.6万円/坪

国土交通省住宅局による『空家実態調査(平成 26 年)』によると、調査を実施した戸建て空き家等の延べ床面積は「150㎡以上」が26.3%、「100~149㎡」が26.2%、「70~99㎡」が21.6%などで、1住宅あたり平均延べ床面積は135.91㎡=約41.18坪という調査結果が出ています。

解体費用を決める要素

解体費用の相場はあくまで目安です。解体費用を見積る際には主に以下の4つの要素が影響し、場合によっては相場から離れた金額になることもあります。

構造

木造や鉄骨造、RC造(鉄筋コンクリート造)などの建物構造だけでなく、住宅の階数によっても解体費用には違いがあります。

屋根や基礎の部分の解体に費用がかかるため、同じ坪数であれば実は1階建てよりも2階建ての方が解体費用は安い傾向があります。

また、地下室がある場合には特殊な重機や埋め立てるための作業が必要になり、解体費用は増額します。

立地

解体工事にはトラックやクレーン、油圧ショベルなど用途に合わせて多くの車両が使用され、効率よく安全に作業を行うためには十分なスペースが必要となります。

以下のような場合、手作業が増えて工期が延びれば、その分の人件費がかさんでしまいます。

  • 建物が近接している
  • 重機が入れないほど土地が狭い
  • 接している道路が狭い

所有する空き家がある地域によっても相場価格は変化します。物価が高い都市部と物価が安い地域とでは、人件費や重機のレンタル費用等に差が出るからです。

地域別単価は簡単に調べることができますので、参考までに一度所有する空き家の解体費用相場を調べてみましょう。

付帯工事費用

付帯工事とは、建物本体以外の撤去・解体作業のことで、具体的には下記のような作業が挙げられます。

  • 敷地内の庭木や置物の撤去(例:1万円~5万円/樹木1本)
  • 塀やフェンスの撤去(例:5千円~1万円/ブロック塀1㎡)
  • 室内の家具・家電の撤去(例:6千円~1万円/冷蔵庫1台)
  • 駐車場の舗装撤去作業(3千円~5千円/㎡)
  • 浄化槽撤去費用(5万円~10万円)

また、1975年以前の建物にはアスベストを用いた断熱材が使用されている可能性があります。アスベストを吸ってしまうと肺がんなどの健康被害をもたらす恐れがあるため、防護服を着用し解体作業時の飛散防止および適切な処分を行う必要があります。

リスクとコスト分、上述した相場よりさらに高くなる可能性もあります。

〈アスベスト処理費目安〉

処理面積(㎡)

除去費用(万円/㎡)

~300

2.0~8.5

300~1,000

1.5~4.5

1,000~

1.0~3.0

解体業者

注意していただきたいのは、解体業者によっても見積金額は異なるという点です。

解体費用が極端に安い業者は、解体で発生した廃棄物を適切に処分せず、現場に埋めてしまったり、他の土地の埋め立てに使用することがあります。

結果、のちに売却した土地から不法投棄が発見されたり、別の現場から自分の空き家を解体した際の廃棄物が発見されることがあれば、その責任は依頼した所有者が負うことになります。

信頼できる解体業者はどこ?チェックポイント

見積を依頼する際に注意しておきたいポイントです。適切な業者を選定するために、下記ポイントを抑えつつ、複数業者に見積りを依頼して比較・検討しましょう。

必要な登録・許可の保有有無
解体工事業者は、解体工事登録又は建設業許可を所有する必要があります。また、必要な登録・許可を保有していても、不正によって行政処分や指名停止を受けている可能性があります。業者が必要な資格を所有しているか、不正により処分を受けていないか、都道府県に問い合わせましょう。
見積書・契約書の詳細が記載されているか
見積書や契約書がわかりやすく、項目別で詳細が記載されているか。また、追加費用の発生事由等が記されているか確認してください。内訳を記載していなかったり、「一式」等でまとめているものは、根拠があいまいですし、建設リサイクル法で定められた分別解体を行っていない可能性があります。
マニフェストの発行ができるか、または坪単価が安すぎないか
マニフェストとは、廃棄物処理が最終処分場で適切に完了した証明書のことです。解体業者が発行に応じない場合や、坪単価が安すぎる場合、不法投棄を行う可能性があります。前述の通り、業者が不法投棄を行った時の責任は依頼した所有者にあります。悪質な業者に依頼したことで責任を負うことにならないよう、事前にマニフェストを発行してもらえるのか、担当者に確認をとりましょう。

解体費用の内訳

解体費用は大きく分けて4つの項目で表されます。

養生費

工事を行う際の安全確保や近隣への迷惑防止、および現場設備費用です。安全かつスムーズに作業を完了させるために重要な項目です。

  • 足場
  • 防音シート・防塵シート
  • 外部から現場敷地へ侵入を防ぐ仮囲い・ゲート
  • 仮設トイレ・水道・電気

など

解体人件費

作業員にかかる費用で、1日あたり何人が稼働したかで計算されます。

  • 現場作業員
  • 重機オペレーター
  • 廃棄物運搬車の運転手

など

重機使用料

解体工事を行うためには、用途に合わせて様々な重機を用います。また、使用する重機や発生した廃棄物を運搬するためには大型車を使用します。多くの場合、重機はレンタル利用が多く、台数や大きさによっては大型車もレンタルする場合があり、使用した日数で計算されます。

  • ダンプカー(廃棄物・車両の運搬他)
  • クレーン車
  • 油圧ショベル(解体・掘削・破砕作業他)

など

廃棄物処分費

解体工事により発生した廃棄物は、建設リサイクル法に則って分別を行ったのち、定められた方法で処分を行います。大量の廃棄物が発生するため、解体費用全体の中で大きな割合を占めます。

  • 木材や断熱材
  • 屋根の鉄板
  • 基礎コンクリート

など

解体費用を安く抑える方法

前述の通り、国内にある空き家の平均延べ床面積が40坪前後であることから、解体費用の相場は平均でおよそ160万~200万円(木造建築の場合)と、かなりの金額になることがわかります。

では、費用を安く抑えるために、どんな準備ができるのでしょうか。スケジュールを立てる前に確認し、金額を少しでも抑えましょう。

不用品を事前に処分しておく

家の中にある家具や家財道具などをそのままにした状態で解体作業を依頼すると、その分廃棄物処理代がかさんでしまいます。可能な限り自分で処分しておくことで処理代の節約が可能です。

粗大ごみとして処分するか、リサイクルショップやフリマサイトを使用しましょう。リサイクルショップによっては出張買取を行うリサイクルショップであれば手間が少なくすみます。

解体業者へ早めの相談・発注

解体工事を行いたい2-3ヶ月前には解体業者を選定し、1ヶ月前頃には契約を結ぶようにしましょう。解体計画にゆとりを持たせることで、最適な重機の確保や、必要最低限の人件費で予定を組むことができます。結果、効率良い現場作りが可能になり、工期が短縮されることで解体工事費用を安く抑えることができるのです。

解体費用が高くなる時期を避ける

解体業者にとって都合が悪く、解体費用が高くなる時期があります。

スケジュールを立てる前に事前にチェックしておきましょう。

繁忙期:12月~3月
解体業者は、一般のお客様からの依頼だけではなく、公共事業の工事も請け負います。年末年始から年度末にかけては公共工事が増える場合が多く、他の時期と比較し忙しくなっています。安価で良い解体業者への依頼ができなかったり、繁忙期により作業員の休日出勤の負担が増え、人件費が高くなることがあります。

年度明けの4~6月は解体工事業者は閑散期であることが多く、工事を行う時期としておすすめです。

積雪時期
雪が降る地域では、解体工事と同時に除雪作業が必要になってしまうため、その分人件費がかさんでしまいます。

※同様に、梅雨台風猛暑など天候の影響を強く受ける時期も可能であれば避けましょう。工期延長等のリスクを避けることができます。

所有する空き家から近い業者に発注する

空き家から遠く離れた業者に依頼するよりも、トラックや重機の使用時間の短縮が可能です。また移動距離も短くなるので、ガソリン代高速道路費用も抑えることができます。

補助金制度や助成金制度を活用する

どちらも原則返金不要で、国や自治体から支給されます。

空き家問題(犯罪、老朽化による事故、景観を損なう、不法投棄など)の発生を防ぐため、空き家の解体を促進する制度があります。

自治体によって条件や必要な書類、申請方法が異なるため、まずは空き家の所在地の自治体が制度を導入しているのかも含めて確認しましょう。「空き家 解体 補助金(又は助成金) 〇〇(県名など地域名)」と検索すると、自治体が運営するホームページが出てきます。

※注意点

  • 申請から審査が完了するまで、数週間から1か月かかるため、解体を予定されている場合は早めにチェックしましょう。
  • 補助金や助成金を受け取れるのは工事が終了してからです。工事終了後に領収書や証明書を提出し、実際の費用から補助額が算出されます。全額支払わなければならないことを念頭に置いた上で、解体を検討しましょう。
補助金制度
年間で利用できる予算が決まっています。抽選を行う場合があり、申請しても補助金を受け取れないこともあります。
助成金制度
条件を満たしていれば、ほとんどの場合受け取りが可能です。

相見積もりを取る

実際に現地で解体する家を見てもらい、解体工事の範囲を決めて見積もりをもらいましょう。複数の解体業者から見積もりを取ることで、価格や工事内容が適正か比較することができます。

解体費用を支払えない場合

解体費用専用ローンを組む

JAや地方銀行などで独自に取り扱われ、原則として担保や保証人が不要のローンがあります。解体費用を借入で対応したい場合は、「空き家解体ローン」や「空き家解体応援ローン」などの名称で検索してみましょう。

金利やその他の条件については、各金融機関の詳細を確認してください。

また、借入額の上限は300万円から1,000万円など、金融機関によって異なります。

※自治体の空き家補助金制度と一緒に利用する場合は、ローン金利を0.2~0.5%引き下げるなどの措置が取られているケースもあります。

解体せず建物付きで販売する

解体せずに古家付き土地として売却

古家付き土地とは、建物がついている土地として売却する方法で、売主は家を解体することなく土地を売却できます。

中古住宅の購入を検討している買主の多くは、そのまま住める家を探していることがほとんどです。

一方で、古家付き土地の購入を検討している買主は多くの場合、新居を建てる前提で土地を探しており、家の状態よりも、その土地の環境や広さなどの条件を重視しています。

そのため、空き家のように、管理状態が芳しくない場合や、建物付きでの売却に不安がある場合は、古家付き土地のほうが売却の可能性が高まるのです。

当然、買主は解体費用分を値引こうとしてくるので、必ずしも希望する価格で売却できるとは限りません。ただしその解体費用分の値引き額に、不動産売買には付き物とも言える値引き交渉分も組み込むことで、自身で解体してから売却するよりも値下げ幅を小さくできる可能性が高くなります。

具体例

下記のような物件があったとします。
・古家付き土地:1,980万円
・解体費用:100万円
・値下げ交渉(端数):80万円

自身で解体後、土地のみを売却すると、売却額は
1,980-100-80=1,800万円

一方、古家付き土地として売却に出し、買主候補から200万円の値引き交渉をされたとします。
解体費用くらいなら…と譲歩し合意が得られれば、売却額は
1,980-100=1,880万円

つまり、自身で解体して売却する場合より80万円多く手元に入る、ということです。

少しでも高く売却できるよう、担当者と事前にしっかりと打ち合わせを行い、解体費用と比較して検討しましょう。

売買契約後、引渡し前に解体する条件で売却

販売中は建物を残し、売買契約締結後、引渡し前に家を解体する方法です。土地を売却した金額の一部を受け取ってから解体を行うことができ、売却額の一部で解体費用を支払うことができます。

販売中は建物が残った状態のため、固定資産税が増額することもなく、解体することが前提であるため維持管理費を抑えることも可能です。

空き家解体のメリット

空き家を管理する手間や費用負担がなくなる

空き家を維持するためには月に1回程度、換気や掃除、修繕や見回りなどの管理が必要になり、体力的にも費用的にも所有者に大きく負担がかかります。また空き家を放置することで、事故や事件を招きかねません。

今後、活用する予定が無い場合や、空き家が古く保存しておいても危険な場合、または建物があることでむしろ価値が下がってしまう場合には、解体は有効と言えます。

空き家を所有している地域によっては、駐車場や駐輪場、コインランドリーなど利益を生み出す場としての活用もできるかもしれません。ただし、あくまで周辺地域の需要次第であるため、初期費用や管理者としての負担を考慮したうえで検討しましょう。

土地を売却しやすくなる

前述の通り、土地を探している人の多くは新居を建てる前提です。更地は土地活用のイメージをしやすく、すぐに着工できるという利点から、空き家の状態によっては建物付きよりも買い手が付きやすいこともあります。

空き家解体のデメリット

多額の解体費用がかかる

当然ですが、多額の解体費用がかかります。土地が売却できれば問題ないように思われますが、空き家があった土地が高く売れるのは、土地価格が高いエリア限定です。

所有する空き家があるエリアの土地価格を検索し、同じような安い値段で大量に売却情報がある場合、売却需要がなく、買主が見つからない場合がほとんどです。エリアによっては年単位で売れ残ってしまうこともあります。

解体による出費だけがかかり、収支が最終的に赤字になってしまわないよう、下調べを必ず行いましょう。

固定資産税の軽減措置を受けられなくなる

住居用に使用されている土地は、最大で6分の1まで減税されています。しかし更地にしたことで住居用で無くなると、通常、つまり住居用で使用されていた時の6倍の固定資産税を支払わなければなりません。販売期間が長くなれば、むしろ維持費の負担が大きくなってしまうのです。

解体せず、空き家付きで売却する方法がおすすめ

空き家が建っている状態でも売却が可能です。解体費用をかけることなく現金化できる売却には、多くのメリットがあります。

まず、売却には「仲介」と「買取」がありますが、空き家の売却は断然買取がおすすめです。

活用方法に困り、空き家となってしまう物件は多くの場合、仲介では売れ残ってしまいます。対して買取であれば、売主と買取業者での金銭的合意が成立次第、売買契約を結び現金化が可能となります。業者はあくまで事業目的ですから、どれほど古くても、どれだけ管理状態が悪くても、リフォーム等を行うことで利益が見込まれるのであれば、即時に買取りが可能だからです。

〈仲介と買取の大まかな違い〉
仲介は、仲介業者が空き家販売のお手伝いをすることで、買主となる一般のお客様(主に居住用)を3か月~半年ほどかけて見つけます。

買取は、買取業者が買主となり、購入した空き家にリフォームや造成等の付加価値を付けて、再度販売を行う事業目的で購入します。

購入後のリフォーム費用等を考慮しなければならない買取と比較すると、仲介の方が市場価格に近い金額で売却が可能です。しかし、空き家となっているエリアは多くの場合、下記のような理由から居住用としての需要が低く、仲介では買主が見つからないことが多々あります。

  • エリアニーズが乏しい
  • 築年数が経過している
  • 老朽化が進行している
  • 事故物件

など
このような場合でも、事業目的である買取業者なら、金銭的合意さえあればスムーズに売却することが可能です。

売却できるか不安な物件でも、まずはお気軽にお問い合わせください。
>>【空き家解体不要】買取のご相談はこちら!

空き家を買取業者で売却するメリット

早く現金化できる

売主と買取業者の間で交渉が成立すれば、すぐに現金化が可能です。あまり時間をかけたくない、という方に特におすすめです。

費用、手間をかけずに売却できる

仲介で売却する場合、どのようなニーズに合わせるかなどを売主と仲介業者の間で打ち合わせを繰り返したり、場合によっては修繕費等がかかってしまうこともあります。

買取では、売主はこのような費用や手間を負担すること無く売却が可能です。

売れにくい空き家でも売却しやすい

所有している空き家に大きな欠陥があったり、事故物件であるなど、個人に売りにくい場合や、解体しないほうが良い物件である場合にも、買取専門業者であればノウハウを活かして買取が可能です。

解体しないほうが良い物件

所有する空き家が下記にあてはまる場合、解体後に再度建物を建てることが難しくなります。これは都市計画法により定められています。

解体を検討する前に、所有する空き家があてはまっていないか確認を行い、最も有効な活用方法を検討しましょう。

再建築不可物件
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体したあと、新たに建物を建てられない・建てられる家が小さくなる土地のことです。

各自治体の道路課や建築指導課、または自治体の公式ホームページで確認できます。都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てる場合、建築基準法で定められた『接道義務』を満たさなければなりません。『接道義務』を満たしていないと新たに建物が建てられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。

接道義務
幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならない。災害発生時の避難経路を確保することや緊急車両の経路を確保することを目的に定められた。
市街化調整区域

市街化調整区域では、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは基本的に認められていません。所有する空き家がこの地域に該当すると、解体後新しく建築物を建てることができません。

「市町村名 + 市街化調整区域」で検索し、各自治体の都市計画マップなどを活用し確認しましょう。

契約不適合による売主の責任を軽減できる

契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類や品質の点で契約内容と異なっていた場合に、売主が責任を負うことです。

仲介では、買主が一般のお客様であるため、売主が責任を負わなければならない一方、買取では、買主である買取業者が宅地建物取引業者であるため、契約不適合責任は適用されません。

例えば仲介の場合、無事に売却が完了した物件で漏水や配管の不備、家屋の傾きなどが確認された場合、その責任は売主が負うことになります。引き渡し後であっても、数百万もの修繕費を支払うことになる可能性もあります。

空き家を売却する際、修繕を必要としそうな箇所や、自分でも気づかなかったような不備があった場合でも、買取であれば安心して売却することができるのです。

仲介手数料がかからない

買取業者が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。仲介での売却では仲介手数料((売買価格×3%+6万円)+消費税)を支払うことになります。

買取による売却には、空き家を所有している方にとって多くのメリットがあります。

解体費用だけでなく、売却金額もチェックし検討してみましょう。

「自分の空き家が本当に売れるのか」「すでに他社で断られている」そんな場合でも弊社では買取可能です。ぜひ一度ご相談ください。
>>【空き家解体不要】買取のご相談はこちら!

【ちなみに】解体費用と相続

解体費用は誰が払うの?

相続が始まった後(家の持ち主が亡くなった後)に家を解体する場合、解体費用は相続人が負担することになります。相続人が複数人いる際は、公平な相続を行うために支払い方法を具体的に決めておきましょう。

〈相続人が複数いる場合の支払い例〉

  • 家と土地を相続する人が負担する
  • 全員で負担して土地の売却代金を分割する
  • 特定の相続人が解体費用を立替え、売却代金を分割する際に立替分を回収する

解体費用は相続税控除の対象になる?

相続後は、資産は相続人が所有するものとされるため、相続財産の評価額から控除することはできません。ただし、相続後に土地を売却する場合には譲渡費用として譲渡所得税から控除が可能です。

まとめ

空き家の解体は、空き家を放置したことによるトラブルを防げるという点では有効です。しかし、解体費用は決して安いものではありません。その後更地のまま放置してしまえば、6倍の固定資産税を支払うことにもなり、結局は負担が大きくなる場合も多々あります。

解体のための費用や手間をかけずに、どんな物件でも安心して現金化が可能な買取業者での売却をおすすめします。

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