古家を更地にして売るのがNGな理由！解体せずに売却する方法を解説！

安易に古家を解体して更地にして売るのはNG

古家を売る方法には「建物を解体し更地にしてから売却」「古家付き土地として売却」の2通りがあり、それぞれに以下のようなメリットとデメリットがあります。

古家付き土地とは、建物の資産価値は売却価格に反映せず、あくまでも「土地」として売却する方法です。

一般的には更地にしたほうが売却しやすいといわれていますが、近年は古民家をリノベーションして使いたいと考える方が増えてきているので、まずは古家付き土地として売り出すことをおすすめします。

ここでは、古家を更地にして売却するメリット・デメリットについて解説します。

更地にして売却するメリット

古家を解体し、更地にしてから売却する主なメリットは以下の2つです。

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

築古の建物が残っているより売れやすい

土地を探している方の多くは、自分たちの希望を反映した注文住宅を建築したいと考えています。古家を解体して更地にすると買い手側で解体をする手間や費用が省けるうえ、すぐに建築工事に着手できるため、より早く売却できる確率が上がるでしょう。

ただし、後述の「家屋を解体し更地にするのに工事費用はどれくらいかかるのか」の見出しで解説するように、建物の解体にあたっては高額な費用を負担しなければなりません。更地にすると土地のみの価格でしか売却できないため、解体費用分を回収できない恐れがある点には注意が必要です。

土地の瑕疵（欠陥）を事前に把握しやすい

建物を解体して更地にすると、土地に潜んでいる問題を把握しやすい点もメリットのひとつです。

土地によっては、地中に古井戸やがれきなどの埋設物が埋まっていたり、土壌が汚染されていたりするケースがあります。しかし家が建っている状態だと土地の状況は把握しにくく、売却後、買い手が古家を解体して初めて土地の欠陥が発覚するケースも少なくありません。

中古住宅を売却する際、売主は買い手に対して契約不適合責任を負わなければならず、建物や土地の不具合や欠陥は包み隠さず伝える必要があります。これを「告知義務」といいます。

もし売却時に土地に関する欠陥を買い手に伝えておらず、のちに発覚した場合には買い手から修繕費用や損害賠償などを請求される恐れがあるため注意しましょう。しかし事前に古家を解体して土地の状況を把握したうえで取引を行えば、買い手との間にトラブルが発生するリスクを回避できます。

なお、古家を専門の不動産買取業者に売却する場合は売主の契約不適合責任を免責にできます。弊社AlbaLink（アルバリンク）でも売主の契約不適合責任を免責にしたうえで古家を買い取っておりますので、まずは無料査定をご利用ください。

>>【売主の契約不適合責任は免責！】古家の売却はアルバリンクへ

ちなみに不動産売買における契約不適合責任について以下の記事でわかりやすく解説しているので、そちらも参考にしてください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】

契約不適合責任の要点を簡単解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、｢契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任｣を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と買主が困るから、...

wakearipro.com

2022.12.01

更地にして売却するデメリット

古家を更地にしてから売却するデメリットは、主に以下の3つです。

それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

高額な解体費用がかかる

じつは建物の解体には、高額な費用がかかります。詳細は「家屋を解体し更地にするのに工事費用はどれくらいかかるのか」の見出しで解説しますが、数百万円にのぼるケースも少なくありません。

前述のように、建物を解体して更地で売ると、土地のみの価格で取引をすることになります。高額にのぼる解体費用を考えると、更地として売ったほうが逆に利益が少なくなったり、赤字になったりする可能性もあり得ます。

家屋を解体すると固定資産税が高くなる

建物が建っている土地には住宅用地の特例が適用されるため、以下のように固定資産税が最大で6分の1にまで軽減されています。

しかし建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなるので、固定資産税が高くなってしまう点に注意が必要です。

たとえば、150㎡の土地の固定資産税評価額が1,800万円のケースにおいて、住宅用地の特例が適用されるケースとされないケースとで納税額を比較してみましょう。

上記のケースでは、住宅用地の特例が適用されるケースとされないケースとで納税額が21万円も違うことが分かりました。

古家解体後の土地が早く売れれば固定資産税が上がるリスクを回避できますが、立地条件によっては数年単位で売れ残る可能性があります。古家を解体してから売りに出す場合は、早く売れる見込みがあるかをしっかりと検討する必要があるでしょう。

法令に適合しない土地の場合、建物を建てることができなくなるかも

築年数の古い建物の場合、既存不適格物件である可能性があります。既存不適格物件とは、新築時には合法だったものの、その後の建築基準法などの改正によって違法となってしまった物件のことです。

現行の建築基準法では、法令で定められた幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物が建てられないと定められています。これを「接道義務」といいます。

建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

引用元：Wikibooks「建築基準法第43条」

しかし築年数が古い家の中には、接道義務を満たしていないものも存在します。このようなケースでは、現在ある建物を取り壊すと再建築ができなくなるので要注意です。

土地を購入する方は自分たちが住む家を建てたいと考えているので、建物が建てられない土地を売りに出しても永遠に買い手は見つかりません。建物を解体する前に、所有している家が既存不適格物件に該当しないかどうかを調べておきましょう。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では再建築不可物件でも買い取ることが可能です。再建築不可物件を所有していて処分にお困りの際には、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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安易に建物を解体せず専門の不動産買取業者に相談するのが堅実

ここまで、古家を更地にしてから売却するメリットとデメリットについて解説してきました。古家を更地にすると買い手が見つかりやすくなるメリットがありますが、必ずしも売却できるとは限りません。また、高額にのぼる解体費用も売主側で負担する必要があります。

築年数の古い家を手間や費用をかけることなく売却したいのであれば、建物を解体する前に専門の不動産買取業者に相談しましょう。

買取とは、不動産買取業者が買い手となって直接物件を購入する方法を指します。ここでは、古家を不動産買取業者に売却する3つのメリットについて解説します。

古家が建っていてもそのままの状態で売却できる

古家を一般の個人の方に売却する場合は、建物を解体して更地にしたり、老朽化した内装や設備などをリフォームして住める状態にしたりする必要があります。その際にかかる費用は、当然売主が負担しなければなりません。

しかし、不動産買取業者は買い取った物件にリフォームなどを施してから再販したり、賃貸として活用したりするので、売主側で建物の解体やリフォームを行う必要がありません。どれだけ建物や設備の状態が悪かったとしても、現状のまま、かつ費用を負担することなく古家を手放せるのは不動産買取業者に売却するメリットです。

最短数日～数週間で売却が成立する

不動産買取では、不動産買取業者が直接買い手となります。買い手を探す時間が省けるため、不動産買取業者が提示する査定価格に納得がいったら最短数日で古家の現金化が可能です。とにかく古家を早く手放したい、まとまった現金がすぐに必要といった方にとっては大きなメリットといえるでしょう。

売主の契約不適合責任が免責される

不動産買取では売主の契約不適合責任が免責される点もメリットです。

じつは契約不適合責任は、売主と買い手の同意があれば免責にできます。しかし売却相手が一般の個人の方の場合は、引き渡しを受けたあとの物件の欠陥を懸念して免責にしてもらえることはまずないでしょう。

その点、不動産買取業者は物件に存在している不具合や欠陥をすべて把握し、どの程度のリフォームが必要なのかを計算したうえで買い取るので、売主の契約不適合責任を免責にすることが可能です。

物件引き渡し後に修繕費や損害賠償を請求されるリスクがなくなるため、安心感を持って古家を手放せます。

ただし、不動産買取業者の中には売主の契約不適合責任を免責にしないところも存在します。不動産買取業者を探す際には、売主の契約不適合責任が免責にできるかどうかにも着目することをおすすめします。

古家を解体し更地にして売却しても良いケースと悪いケース

築年数の古い家を売却するにあたり、ケースによっては更地にした状態で売却したほうが早く、高く売れる可能性があります。

そこでここからは、古家を解体し更地にしてから売却しても良いケースと駄目なケースについて解説します。自身が所有している古家の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。

更地にして売っても良いケース

売却に際して古家を解体し、更地にしたほうが良いケースは以下の通りです。

駅から近い、周辺に商業施設が充実している、子どもの教育に適した環境が整備されているなど、古家が土地を探している方からの需要が高い地域に立地している場合は、更地にしてから売り出したほうが早く買い手を見つけられるでしょう。

また、土地が正方形や長方形などの整形地で一定の広さがある場合は買い手が希望の家を建てやすいので、やはり多くの方からの需要が期待できます。

そのほか、接道義務を満たしていない土地は再建築ができないので、土地に面している道路の幅員が4m以上あり、かつ敷地に2m以上接している場合も更地にしたほうが早く売れる可能性があります。

更地にして売ると悪いケース

一方、以下の条件に該当する古家は解体せず、そのままの状態で売却したほうがよいでしょう。

立地条件の悪い古家を解体して更地にしても買い手からの需要は期待できないため、永遠に売れ残ってしまいかねません。前述のように建物を取り壊すと住宅用地の特例が適用されなくなるので、毎年の固定資産税の負担も増すばかりです。

家を建てにくい不整形地や狭小地なども購入を希望する買い手は少ないため、解体せずにそのままの状態で売却したほうがよいでしょう。

また、接道義務を満たしていない古家を解体すると再建築ができなくなるので、やはり現状のまま専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。

家屋を解体し更地にするのに工事費用はどれくらいかかるのか

ここまで解説してきたように、古家を更地にして売るのはデメリットが多いため、おすすめはできません。数あるデメリットの中でも、とくに売主の経済面における負担が大きいのが古家の解体費用です。

ここでは、古家の解体にどのくらいの費用がかかるのか、構造別・延床面積別の相場をご紹介します。なお、一定の要件を満たした家屋を解体する際には自治体から補助金を受け取れる可能性があるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

建物の構造ごとの費用相場

一口に解体といっても、建物が木造なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのかによって費用はまったく異なります。

建物の構造別解体費用の相場は、以下の表の通りです。

それに加えて、以下の付帯工事費用が発生することもあります。

延床面積ごとの費用相場

建物の解体にかかる大まかな費用は、以下の計算式で求められます。

たとえば、建物の延床面積が30坪・40坪・50坪・60坪の建物の解体にかかる費用相場を計算すると、次の表のようになります。

ただし、これらの金額はあくまでも概算に過ぎません。実際には施工条件やアスベストの有無などによって費用が異なってくるため、正確な解体費用を知りたい場合には解体業者に見積もりを依頼しましょう。

また、室内に家具などが残っているとさらに解体費用が高くつきます。解体費用を少しでも抑えるには、自分で撤去できるものは前もって処分しておくなどの対策が欠かせません。

解体工事には自治体からの補助金が下りる可能性がある

自治体によっては、一定の要件を満たす家の解体に際して補助金を支給してくれるところもあります。

たとえば、東京都世田谷区では不燃化特区に指定されたエリア内にある木造、または軽量鉄骨造の建物で耐用年数の3分の2（木造は築15年以上、軽量鉄骨造は築23年以上）を経過した建物の解体に際し、最大で1㎡2万7,000円の補助金の交付を受けられます。

自治体ごとに補助金の交付要件は異なるため、事前にホームページなどで確認しておきましょう。

まとめ

築年数の古い建物の場合は解体して更地にすることで買い手が見つかりやすくなる可能性がありますが、立地条件によっては売れ残ってしまいかねません。また、売主側で数百万円にのぼる解体費用を負担しなければならない点にも注意が必要です。

古家を更地にして売るのはデメリットが多いため、安易な建物の解体はNGです。まずは現状で売れないかどうかを模索してみましょう。

古家付き土地として売り出したはいいものの、買い手が見つからずに困っている方は専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。専門の不動産買取業者であれば、状態の悪い古家であっても短期間で買い取ってくれます。売主側で解体費用やリフォーム費用を負担する必要もないため、手間や費用をかけずに古家を手放したい方に向いている売却方法です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の古家を現状で買い取っております。売主の契約不適合責任を免責にしたうえでスピーディーに買取いたしますので、古家をすぐに現金化したい、売却後のリスクを避けたい方は弊社までお気軽にお問い合わせください。

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