なかなか売れない土地を買取してもらう方法をわかりやすく解説します!

再建築不可
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土地を売ってしまいたいとき誰もが欲しがる土地であればすぐに売却できてしまうでしょう。しかし、問題を抱えた土地であるために売却が難しい土地だったらどうしたら良いのでしょうか。

土地を所有し続けると固定資産税や管理維持費を支払い続けなければならないため、なるべく早く売りたいと考える方は多いでしょう。

土地が中々売れないのには、「立地条件が悪い」「再建築ができない」など必ず「理由」があります。相続税の納付など、今すぐまとまった現金が必要で土地を売却する必要があるときは、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

ただでさえ売りにくい土地を売却するためには、相応の手間と時間がかかりますが、買取業者に買い取ってもらう場合は短期間で売れない土地を現金化できます

弊社では、他社で断られたような訳あり物件でも高額買取が可能です。売れない土地を抱えていてお困りの場合は、まずお気軽にお問い合わせください。

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監修者
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。
目次
  1. 買い手がつきにくい土地の特徴
    1. 軟弱地盤や傾斜地
    2. 立地条件が悪い
    3. 市街化調整区域
    4. 再建築不可
    5. 周辺が墓地、火葬場、風俗店など
    6. 土地の権利関係が複雑
    7. 土壌汚染など告知事項がある
    8. 土地の境界が確定していない
    9. 売り出し価格が高すぎる
    10. 不動産会社の対応が悪い
  2. 売れない土地の活用方法
    1. 寄付や譲渡をする
      1. 自治体に寄付をする
      2. 個人に寄付(譲渡)する
      3.  法人に寄付(譲渡)する
    2. 資材・重機置き場や駐車場として貸し出す
      1. 資材・重機置き場として貸し出すケース
      2. 駐車場として貸し出す
    3. 自動販売機を置く
    4. 再建築不可の土地の場合
  3. 売れないからといって土地の放置は厳禁
    1. 固定資産税や都市計画税を納め続けなければならない
    2. 維持管理費がかかる
    3. 管理不備が原因でトラブルが発生した場合に損害賠償請求をされる恐れがある
  4. 売れない土地を売却するには?
    1. 周辺の土地を買い取って建築面積を広げる
    2. 狭小地や再建築不可の場合
      1. 隣地の所有者に売却
    3. 権利関係を解消してから売却する
      1. 底地の場合
      2. 共有名義の土地の場合
    4. 設定金額の値下げを検討する
    5. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  5. 専門の買取業者へ買取を依頼
    1. 短期間で買取まで進めることが可能
    2. 買取金額は相場より安くなる
    3. 早く手放して現金化したい人にはおすすめ
    4. 古家付き土地でも高額買取の可能性は十分ある
  6. まとめ

買い手がつきにくい土地の特徴

売り出した土地がなかなか売れない場合は、まず「売れない理由」を把握することが大切です。

買い手がつきにくい土地には、おもに以下のような特徴があります。

  • 軟弱地盤や傾斜地
  • 立地条件が悪い
  • 市街化調整区域
  • 再建築不可
  • 周辺が墓地、火葬場、風俗店など
  • 土地の権利関係が複雑
  • 土壌汚染など告知事項がある
  • 境界が確定していない
  • 売り出し価格が高すぎる
  • 不動産会社の対応が悪い

所有している土地が上記の条件に当てはまる場合は売りにくい傾向にあるため、後述する「売れない土地の売却法法」を参考にして売れるようにする工夫をするとよいでしょう。

軟弱地盤や傾斜地

地盤改良工事

軟弱地盤に建物を建てると、建物の重みで不同沈下が発生して建物が傾き、壁に亀裂やひび割れが入ってしまうことがあります。そのため軟弱地盤の土地は一般的に敬遠されがちです。

軟弱地盤に家を建てる際にはまず杭を打つなどの地盤改良工事が別途必要であり、地盤改良工事費として数十~二百数十万円もの費用がかかってしまう点もデメリットといえます

一方、傾斜地はその名のとおり「斜めに傾いている土地」のことです。傾斜地に家を建てるには切土や盛土をして土地を平らに造成し、また土砂崩れを防ぐために土留めや擁壁を設置する必要があります。

造成工事には1坪数万円~十数万円もの費用がかかるため、場合によっては建築費用が高額にのぼってしまう可能性もあります

また、豪雨や台風などの災害発生時に土砂崩れが発生し、家そのものが倒壊してしまうリスクがあることも、傾斜地が敬遠される理由のひとつです。

立地条件が悪い

立地条件が悪い

立地条件の良し悪しも、土地の売却を大きく左右する要素のひとつです。

たとえば徒歩圏内に駅やバス停などがある、土地の近くに商業施設や大きな公園がある場合は土地としての需要が高く、早期売却が期待できます。

しかし、最寄りの駅やバス停まで徒歩15分以上かかる、土地の南側に高層マンションが建っていて日当たりが悪い、駅からの道が薄暗く犯罪が起きやすい等、立地条件の悪い土地の場合は中々買い手がつきにくいのが一般的です。

市街化調整区域

市街化調整区域は「都市計画法によって市街化が抑制された地域」のことであり、原則住居や商業施設などは建てられません。

市街化区域にある土地と比べると坪単価が安価なメリットはありますが、市街化調整区域に家を建てるには「市街化調整区域に20年以上居住している6親等以内の親族がいて、かつ現在自分名義の家を所有していない方が自分の居住用の家を建てる場合」という条件を満たす必要があるので、どうしても購入者が限られてしまいます。

また、市街化調整区域にある土地は担保としての価値が低いため、購入希望者がいたとしても住宅ローン審査に通らない可能性がある点もデメリットといえます。

一方、市街化調整区域であってもお寺や霊園、老人ホーム、店舗など地域住民の役に立つ施設であれば、都道府県知事の許可を得たうえで建築ができるので、これらの法人事業者相手であれば、売却できる可能性もあります。

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再建築不可

再建築不可物件とは建築基準法によって定められた接道義務を満たしておらず、新築や建て替えができない土地のことです。

接道義務
建物を建てる際は、建築基準法で認められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。

参照元:e-Gov法令検索「建築基準法第43条」

基本的には既存の建物をリフォームするくらいしかできないために担保価値も低く、買い手が購入時に住宅ローンを組めない可能性もあります。

仮に再建築不可物件を購入したとしても、地震などの災害で倒壊したら再建築はできません。買い手にとって非常にリスクの高い土地であり、あえて購入を希望する方はほぼいないというのが現状です。

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周辺が墓地、火葬場、風俗店など

周辺が墓地、火葬場、風俗店など

一般的に墓地、火葬場、風俗店などは嫌悪施設と呼ばれ、このような施設が近くにある土地は敬遠される傾向にあります。暴力団事務所や宗教施設などの建物が近所にあることを避けたい方も多いでしょう。

こういった嫌悪施設は騒音や悪臭を発するといった直接的な悪影響を与えるだけではなく、地域の住民からも嫌がられる傾向にあります。そのため、たとえ地域密着型の不動産業者であっても、このようななかなか買い手が見つからない土地の取り扱いは避ける傾向にあります。

土地の権利関係が複雑

その土地に関する権利者が複数いるような場合も、買い手がつきにくい傾向にあります。

たとえば借地権が設定されている底地の場合は、土地を利用できるのは借地人のみです。たとえ第三者が底地を購入しても家を建てるなどの土地活用はできないため、あえて購入する方は少ないといえます。

また、土地を複数人で共有している場合は共有者全員の同意がなければ売却できません。とくに相続によって権利者が細分化されている場合は一人ひとりに同意を得るのは困難といえます。

離婚時に夫婦共有名義の家の売却を検討したとしても、どちらかが住み続けることを主張したら話し合いはまとまりません。

このような場合は自身の共有持分のみであれば自由に売却できますが、共有持分を購入したところで土地を活用できないので、共有持分のみを購入したいと考える一般の方はほとんどいないでしょう。

敷地に接続している私道の権利関係が明確ではない土地の場合も、通行や掘削を巡ってほかの私道共有者との間にトラブルが起こる可能性があり、スムーズな売却は期待できないでしょう。

土壌汚染など告知事項がある

買主が不利益を被らないよう、売却したい土地に重大な欠点がある場合は事前にそれを告知しなければなりません。

とくに工場などが近くに林立していて土壌が汚染されている土地の場合は健康に影響を与える恐れがあることから、好んで購入を希望する方はほぼいないでしょう。

土地の境界が確定していない

隣接地との境界がはっきりとしていない土地の場合は、将来的に隣地の所有者との間で境界を巡るトラブルが起こる可能性が高いといえます。

トラブルを承知のうえで購入を希望する方はほぼいないでしょう。まずは自身の土地の境界がどうなっているのかを確認する必要があります。

売り出し価格が高すぎる

周辺の地価相場と比較して割高な値段設定をしている土地の場合もやはり売れないといわざるを得ません。

自身の土地と似た形状・面積の土地がより安く売り出されていたら、当然買い手はそちらに飛びつくでしょう。この場合は改めて値段設定を見直す必要があります。

不動産会社の対応が悪い

とくに問題がない土地がなかなか売れない場合は、不動産会社の販売活動を見直す必要があるかもしれません。

自身の土地を売却するために大手サイトに広告を掲載してくれているか、問い合わせ数や見学申込数など活動報告の内容が定型化していないかなどをチェックし、もし熱心に販売活動をおこなってくれていないと感じた場合は売却を依頼する不動産会社を見直すことをおすすめします。

売れない土地の活用方法

土地自体に問題があり、なかなか売れない場合でも固定資産税や都市計画税といった税金は毎年課税され、また、土地の維持管理費用もかかります。そのためどうしても売れない場合は、以下のような方法で土地の活用を検討するとよいかもしれません。

  • 寄付や譲渡をする
  • 資材置き場や駐車場として貸し出す
  • 自動販売機を置く
  • 再建築不可物件の場合は隣人から土地の一部を購入して接道義務を満たす

それぞれについて見ていきましょう。

寄付や譲渡をする

売れない土地であれば思い切って自治体、個人、法人へ寄付や譲渡をして手放してしまうこともひとつの方法です。

自治体に寄付をする

自治体によっては一定の条件を満たす土地の場合は無償で引き取ってくれるところもありますが、実際には土地の寄付を受けつけている自治体は少ないといわざるを得ません。

まずは土地の寄付を受けつけているかどうかを役所の窓口で確認するとよいでしょう。

個人に寄付(譲渡)する

寄付する相手は誰でも構いませんが、市場でも売れない、自分でも活用しきれない土地をほしがる方は早々いないでしょう。しかし隣地の所有者であれば土地を取得することで有効活用が可能なため、寄付を受け入れてくれる可能性はあります。

ただし、寄付を受けた側は土地を贈与されたと見なされることから、贈与税を納める必要があります。贈与税は土地の評価額から年間110万円の基礎控除額を差し引いた金額に税率を掛けて求めますが、土地によっては高額にのぼることもあるため、寄付を断られる可能性もあるでしょう。

なお、贈与税率は以下の表のとおりです。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 0円
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

 法人に寄付(譲渡)する

寄付の相手が一般企業の場合はその財産を時価で譲渡したものであると税務署に見なされてしまうため、寄付した側に譲渡所得税が課せられる点には注意が必要です。

ただし、寄付先が社団法人やNPO法人など公益法人の場合は国税庁長官の承認を得ることで譲渡所得税が非課税となるため、法人への寄付を検討する場合は一般企業ではなく、公益法人を相手に選んだほうがよいでしょう。

寄付や譲渡を検討する場合は、まず税務署や税理士への確認をおすすめします。

資材・重機置き場や駐車場として貸し出す

資材置き場や駐車場

建物が建てられない土地であっても、建築資材や設備機器などを置いておく資材置き場や周辺の居住者や近隣の施設利用者のための駐車場として貸し出すという活用方法があります。

資材・重機置き場として貸し出すケース

資材・重機置き場として建設業者や運送業者などに貸し出す場合は初期費用は不要であり、整地をする手間も省けます。また、土地活用が難しい市街化調整区域や農地の場合でも簡単に貸し出せる点はメリットといえるでしょう。

ただし、近くに上記のような業者がいないなど資材・重機置き場としてのニーズがないエリアの場合はレンタルが難しく、収益が期待できない可能性があります。

駐車場として貸し出す

敷地にそれなりの広さがある場合は、駐車場として貸し出すことが可能です。駐車場経営はおもに「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類に分けられます。

月極駐車場の場合は初期費用として舗装工事費が、不動産管理会社に管理を委託する場合は管理費がかかります。

一方、コインパーキングの場合は舗装工事や機材の設置費用として数百万円の初期費用がかかるデメリットがあります。繁華街など人通りが多い地域に土地がある場合はコインパーキングのほうが収益が見込めるでしょう。

周辺にマンションや事業所などが建ち並んでいるにもかかわらず駐車場が少ない地域の場合は月極駐車場でも一定の収益を生み出すことは可能です。

自動販売機を置く

人通りが多い地域の場合は、自動販売機の設置も土地の有効活用方法のひとつです。

自動販売機の設置やドリンクの補充費などは設置会社が負担してくれるため、自動販売機の設置にあたって自身が負担するのは電気代のみで済む点はメリットといえるでしょう。

ただし、自動販売機の収入は完全出来高制であり、売り上げの20%程度を受け取れるとはいえ、まったく売れない場合は収益が上がらないことも覚悟しなければなりません。

再建築不可の土地の場合

再建築不可物件の場合は建物の建て替えを前提とした有効活用はできませんが、建築基準法で定められた接道義務を満たして再建築を可能にすることで売却できる可能性があります。

ただし、この場合は隣地の所有者と交渉して接道条件を満たすために必要な土地を売ってもらったり、貸してもらったりする手間がかかります。また、ケースによっては足元を見られて高額での土地買取を要求されることがあるため、注意が必要です。

交渉時のトラブルを防ぐためにも、再建築不可物件の扱いに長けた不動産業者に仲介に入ってもらうことをおすすめします。

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売れないからといって土地の放置は厳禁

土地が売れない場合、やむを得ずそのまま所有することを検討する方もいるかもしれません。しかし売れない土地を所有し続けると、以下のデメリットがある点に注意が必要です。

  • 固定資産税や都市計画税を納め続けなければならない
  • 維持管理費がかかる
  • 管理不備が原因でトラブルが発生した場合に損害賠償請求をされる恐れがある

それぞれの事例について見ていきましょう。

固定資産税や都市計画税を納め続けなければならない

土地や建物などの不動産を所有していると、所有者には固定資産税や都市計画税の納税の義務が毎年発生します。

固定資産税と都市計画税は以下の計算式で算出します。

固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
都市計画税:固定資産税評価額×0.3%

たとえば土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合、固定資産税は28万円、都市計画税は6万円かかります。

とくに土地の活用を考えていない場合は無駄な出費を避けるためにも、早々の処分を検討したほうがよいでしょう。

維持管理費がかかる

空き地のまま放置すると、雑草が一面に生い茂り、害虫が発生する可能性があります。また敷地内に木が生えている場合は枝が伸びて隣地に越境することも考えられます。

管理の行き届いていない土地はゴミを不法投棄されやすいデメリットもあります。

最悪の場合、近隣住民から損害賠償請求される恐れもあるため、それを防ぐためにも定期的な維持・管理は欠かせません。売れない土地を所有し続けると、土地の管理にそれなりの手間や費用がかかってしまう点は覚悟しなければならないでしょう。

管理不備が原因でトラブルが発生した場合に損害賠償請求をされる恐れがある

土地に建物が建っている場合、誰も住む者がいなければ家は傷む一方です。老朽化した家は犯罪者のたまり場となる恐れがあります。

また、第三者が侵入して放火する可能性も考えられるでしょう。所有者の管理不備によって火災が発生し、近隣の家に被害が及んだ場合は多額の損害賠償を請求される恐れがあるため、注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐためには空き家の定期的な管理が欠かせませんが、今後も空き家を活用する意思がない場合は売却や解体を検討しましょう。

売れない土地を売却するには?

売れない土地を所有し続けると税金や維持管理費がかさむばかりであり、デメリットしかありません。それでは売れない土地を売却するにはどのような方法が考えられるのでしょうか。

ここでは、「売れない土地」を「売れる土地」にするための方法をご紹介します。

周辺の土地を買い取って建築面積を広げる

周辺の土地を買取り、建築面積土地が狭かったり、形状が悪かったりして建物が建てにくい土地の場合、周辺の土地を買い取って建築面積を広げたり、形状を整えたりすれば、早期売却できる確率を上げられるでしょう。

狭小地や再建築不可の場合

狭小地や再建築不可の土地の場合には、次のような売却方法があります。

隣地の所有者に売却

狭小地や再建築不可の土地の場合は、まず隣地の所有者へ売却を打診するとよいでしょう。

一般の第三者の需要がない土地の場合でも、隣地の所有者であれば土地を買い取ることで自身の土地を広げられるメリットがあります。

土地の購入によって敷地の形状や接道条件の改善が期待できる場合は、隣地の方も前向きに購入を検討してくれるでしょう。

ただし売却価格についてもめることも考えられるため、この場合は間に信頼のおける不動産会社を挟んで交渉することをおすすめします。

権利関係を解消してから売却する

底地や共有名義の土地の場合は、権利関係を解消することで売却できる可能性が高くなります。

底地の場合

底地の権利関係を解消する方法には、おもに以下のものがあります。

  • 底地を借地人に売却する
  • 借地人から借地権を買い取って完全所有権の土地にする
  • 底地と借地権の一部を等価交換し、完全所有権の土地にする

底地を購入してもっともメリットが大きいのは借地人なので、まずは借地人に購入を打診するとよいでしょう。借地人が借地権の売却を考えている場合はそれを買い取ることで完全所有権の土地にすることが可能です。

また、底地の一部と借地権の一部を等価交換すれば、地主・借地人ともに完全所有権の土地を取得できます。完全所有権の土地にすることで土地活用の制限がなくなるので、市場価格での売却が可能となります。

底地の売却方法については以下の記事も合わせてご参照ください。

底地はなぜ売れない?売却が難しい5つの理由と高く売るための4つの方法
底地が売れないのには5つの理由があった 底地の売却を検討するにあたり、まずは底地が売れない理由を把握しておきましょう。なぜ底地が売れにくいのかを知ることで、底地を売るための方策が見えてくるはずです。 底地が一般の不動産よりも売れにく...

共有名義の土地の場合

共有名義の土地の場合は、以下の方法で共有関係を解消できます。

  • 他の共有者から持分を買い取る
  • 土地を分筆する

他の共有者から持分を買い取ることで共有名義を解消できます。土地を単独名義にできれば、購入者も複雑な権利関係に煩わされることがなくなるので、安心して購入に踏み切れるでしょう。

また、共有名義の土地を持分割合に応じて分筆し、それぞれの完全所有権の土地とするのもひとつの方法です。この場合も権利関係が解消されるため、より早期売却が期待できるでしょう。

共有名義の詳しい解消方法や流れについては以下の記事をご覧ください。

共有状態を解消する全てのパターン別に「流れ」や「手順」を完全網羅
共有状態の解消前に必要な2つの手順 不動産の共有関係を解消する前に必要な準備は以下の2つです。 共有者の調査 共有者全員で共有解消方法について話し合う 共有者の調査 まずは、共有者が誰なのか、確定させておく...

設定金額の値下げを検討する

不動産仲介業者に売却を依頼して数か月経っても買い手が見つからない場合は、まず契約する不動産会社の変更を検討するとよいでしょう。不動産会社が積極的に販売活動をおこなっていない可能性があるためです。

それでも売れない場合は、売り出し価格の値下げに踏み切るのも有効です。統計上、土地は売り出し価格から約1割値下げしないと売れないというデータもあるので、売却を依頼している不動産仲介会社のアドバイスを受けながら1~2割を目安として値下げを検討するとよいでしょう。

参照元:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼

なかなか売れない土地は扱いが難しいために敬遠する不動産会社もありますが、なかには問題点がある土地の売却方法、活用方法について多くのノウハウを持つ不動産会社も存在します。

そのような不動産会社を見つけるために複数の不動産会社に査定を依頼するのもひとつの方法です。

一括査定サイトを利用したり、売却が困難な土地でも積極的に買い取っている不動産業者にも査定を依頼したりするとよいでしょう。

専門の買取業者へ買取を依頼

専門の買取業者へ買取依頼

売れない土地を売却するには、買主だけでなく、周辺の土地所有者との交渉も必要となることがあります。色々と手間や費用がかかることがあるため、交渉を上手く進めるには専門的な知識が必要になります。

あまり手間や費用をかけたくないという場合は、交渉事や土地の有効活用のノウハウに長けた専門の買取業者へ買取依頼をするという方法があります。

買取業者を選ぶ際は、物件の買取実績が豊富か、売りたい土地のある地域での買取実績があるか、弁護士などの士業と提携していてトラブル時にも対応できるかなどに着目しましょう。

>>実績豊富な買取プロなら訳あり物件の高額買取が可能

短期間で買取まで進めることが可能

不動産売却を不動産会社の仲介によって進めると、不動産会社が広告宣伝を打って見つけた購入希望者と売買交渉をおこない、合意できれば売却という手順を踏む必要があり、実際に売却できるまでに大変な時間を要します。

とくになかなか売れない土地の場合は、購入希望者を見つけるだけでなく、売買交渉にも時間がかかるケースがほとんどでしょう。

しかし、買取業者に買い取ってもらえば短期間で売却が可能です。買取業者が購入者となるため、売主が負うべき契約不適合責任を問われる心配もありません。

買取金額は相場より安くなる

買取業者は買い取った不動産にリフォーム、リノベーションを施したり、周辺の土地を購入したりして付加価値をつけて買取金額よりも高い価額で売却して利益を得ます。

この付加価値をつけるためには相応のコストが必要になるため、買取金額は市場価格よりも安くなってしまうのが一般的です。

しかしなかなか売れない土地でもスピーディーに現金化できるため、所有している土地をいち早く売却したい、共有関係をすぐに解消したいなどのときにはおすすめです。一方、買取業者の買取には仲介手数料の支払いが不要というメリットもあります。

早く手放して現金化したい人にはおすすめ

相続税を納めるために相続した不動産を早く手放して現金化したいケースなどでは買取業者の買取がおすすめです。

不動産の買取なら買取業者と売買条件の合意ができれば早ければ1週間未満、遅くとも1か月程度で現金化できます。

古家付き土地でも高額買取の可能性は十分ある

一般的に古家付きの土地は、古家の解体が前提になることが多いために売却金額が安くなります。

しかし、有効活用のノウハウを持った専門の買取業者であれば、古家の有効利用を前提とした活用方法の検討が可能なケースもあるために高く買い取ってもらえる可能性があります。

まとめ

アルバリンクは訳アリ物件の専門業者

再建築不可物件や市街化調整区域にある土地、権利関係が複雑な土地などは不動産仲介業者に依頼したとしても買い手が見つからないケースがほとんどです。

そのような物件であっても、専門の買取業者であれば買い取ってもらえます。現金化までの流れも早いため、売れない物件を抱えて税金や維持管理費を支払い続けたくないと考えている方は専門の買取業者への売却をおすすめします。

この場合は買取業者が購入者となることから、一般の第三者に売却した際に負わなければならない契約不適合責任を問われない点も大きなメリットです。

弊社はこれまで、再建築不可物件や底地など一般の第三者では買い手が見つかりにくい物件を数多く買い取ってきました。買い取った物件を再生して活用するノウハウがあるため、高額買取も可能です。

売りたくても売れない物件を所有していて処分にお困りの場合は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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