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なかなか売れない土地を買取してもらう方法をわかりやすく解説します!

なかなか売れない土地を買取してもらう方法をわかりやすく解説します!再建築不可
道下真
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。

土地を売ってしまいたいとき誰もが欲しがる土地であればすぐに売却できてしまうでしょう。

しかし、問題を抱えた土地であるために売却が難しい土地だったらどうしたら良いのでしょうか。

買い手がつき辛い土地の特徴と活用方法及び売却方法となかなか売れない土地の処分方法としておすすめな買取について解説していきます。

買い手がつき辛い土地の特徴

買い手がつき辛い土地の特徴について例を挙げて解説します。

軟弱地盤や傾斜地

軟弱地盤に建物を建てると、建物の重みに地盤が負け、不同沈下の発生により建物が傾き、壁の亀裂やひび割れなどだけでなく、健康被害の原因になることがあります。

このため杭を打つなどの地盤改良工事が別途必要です。

また、傾斜地は建物を建てられる土地にするための造成工事が必要になることがあります。

傾斜の大きさによっては高い擁壁などの設置が必要になり、高額な工事費用が発生してしまいます。

地盤改良工事

立地条件が悪い

例えば駅や路線バスの停留所から遠く離れていて交通条件が悪かったり、住宅街で南側の隣接地に高層マンションが建ち日が当たらないといった立地条件の悪い土地に対する需要は大きく減退します。

立地条件が悪い

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法により市街化抑制が定められている区域のことです。

このため市街化を促進することになる建物の建築には非常に厳しい制約が課せられており、思うような土地利用ができない場合もあります。

また、規制が厳しいために一般的に市街化調整区域の土地は価格が安く、ローン審査において融資限度額が低くなり、希望額の借入が認められない場合もあります。

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再建築不可

再建築不可の物件とは、建築基準法等を満たさないため、土地上にある建物の建て替えができない物件のことです。

例えば土地が道路に接面していない又は接していても2m未満であるケースなどが再建築不可の物件に該当します。

また、道に接してはいてもその道が建築基準法上の道路でない場合にも再建築不可物件となります。

 

再建築不可物件の買取についてはこちら

周辺が墓地、火葬場、風俗店など

一般的に墓地、火葬場、風俗店などは嫌悪施設と呼ばれ、このような施設が近くに存する土地は敬遠される傾向にあります。

騒音や悪臭を発する施設といったように直接的な悪影響だけでなく、地域の品格を落とすような施設や心理的な不快感、嫌悪感を与えたりするような施設も該当します。

周辺が墓地、火葬場、風俗店など

権利関係が複雑

共有者が多数存在する土地で、売買の意思確認が取りにくい、接面する道路が私道であるが当該私道の利用権が明確になっていない、土地の境界について争いがあるなど権利関係が複雑な土地はトラブルが発生する可能性が高くなります。

売れない土地の活用方法

売れない土地の活用方法として次のような例が挙げられます。

寄付や譲渡をする

売れない土地であれば思い切って地方自治体、個人、法人へ寄付や譲渡をして手放してしまうこともひとつの方法です。

双方に税金が発生するので注意

寄付行為では、寄付した側には「みなし譲渡所得」があったものとして所得税が、寄付を受けた側は贈与税が課税される可能性があることに注意が必要です。

寄付した相手や手続きによって課税が免除されることもありますので寄付や譲渡を検討する場合には税務署や税理士への確認をお勧めします。

資材置き場や駐車場として貸し出す

建物が建てられない土地であっても建築資材や設備機器などを置いておく資材置き場や周辺の居住者や近隣の施設利用者のための駐車場として貸し出すという活用方法があります。

資材置き場や駐車場

再建築不可の土地の場合

再建築不可の土地の活用は、建物の建て替えを前提とした有効活用はできません。

隣地に交渉する

建築基準法上の道路との接道条件を満たしていない土地の場合、隣地の所有者と交渉し、条件を満たすために必要な部分の土地を売ってもらったり、貸してもらったりすることによって建物の再建築が可能になります。

売れないからと言って放置は厳禁

売れないのであれば、そのまま所有していれば良いと思われるかもしれませんが、これは最もお勧めできない方法です。

固定資産税や都市計画税、維持費がかさむ

土地や建物などの不動産を所有していると、所有者には固定資産税や都市計画税の納税の義務が発生します。

また、建物を放置していると老朽化よる倒壊や害虫、不審火発生の原因となる危険性だけでなく、近隣不動産の資産価値に悪影響を与える可能性もあるため、費用や時間をかけて管理する必要があります。

このように放置していても税金や管理などの負担が発生し、維持費だけがかさむことになります。

売れない土地を売却するには?

売れない土地を売れる土地にして売却するためにはどのような方法があるでしょうか。

周辺の土地を買取り、建築面積を広げる

土地が狭かったり、形状が悪かったりして建物が建てにくい土地の場合、周辺の土地を買い取れるのであれば、これを買い取って、建築面積を広げたり、形状を整えたりして売れる土地にして売却するという方法があります。

周辺の土地を買取り、建築面積

狭小地や再建築不可の場合

狭小地や再建築不可の土地の場合には次のような売却方法があります。

隣地の所有者に売却

狭小地や再建築不可の土地であっても隣地の所有者への売却であれば話は違ってきます。

狭小地の場合には自身の土地を広げられ、再建築不可の土地の場合には建築基準法を満たす土地となるのであれば、隣地の所有者が土地を購入するメリットは小さくありません。

権利関係を解消し、売却

権利関係が複雑な土地は、これらを解消することで売却可能性が高くなります。
対応例には次のようなものがあります。

・他の共有名義人から売却についての承諾を事前に得る又は自己の持ち分を分筆して単独名義にする。
・越境や境界について争いがある場合には相手先と覚書を締結したり、両者立ち合いのもと境界杭を設置したりする。

設定金額の値下げを検討する

売れない土地であっても売却金額を思い切って下げれば購入希望者が現れる可能性が高くなります。

売却の設定金額を購入者に買得だと思わせる金額にまで値引きすることがポイントです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって得意な分野が異なることが往々にしてあります。

なかなか売れない土地は扱いが難しいために敬遠する不動産会社もありますが、なかには問題点がある土地の売却方法、活用方法について多くのノウハウを持つ不動産会社も存在します。

そのような不動産会社を見つけるために複数の不動産会社に査定を依頼してみるのも有効なひとつの方法です。

複数の不動産会社に査定を依頼

 

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専門の買取業者へ買取依頼

売れない土地を売却するためには、買主だけでなく、周辺の土地所有者との交渉も必要となることがあり、色々と手間や費用が掛かることがあるため、交渉を上手く進めるには専門的な知識が必要になります。

あまり手間や費用を掛けたくないという場合には、交渉や有効活用のノウハウを持った専門の買い取り業者へ買取依頼をするという手があります。

専門の買取業者へ買取依頼

短期間で買取まで進めることが可能

不動産の売却を不動産会社の仲介によって進めると、不動産会社が広告宣伝を行って見つけた購入希望者と売買交渉を行って、合意できれば売却という流れになりますが、大変な時間を要します。

特になかなか売れない土地の売却では、購入希望者を見つけるのが大変になるだけでなく、売買交渉も時間が掛かるケースが多くなります。

しかし、買取業者の買い取りであれば、購入者は買取業者になりますので交渉も買取業者と行うだけで良く、短期間で買取まで進めることが可能です。

買取金額は相場より安くなる

買取業者は買い取った不動産にリフォーム、リノベーションを施したり、周辺の土地を購入したりして付加価値を付けて買取金額よりも高い価額で売却して利益を得ます。

この付加価値を付けるためには相応のコストが必要になるため、買取金額は市場価格より安くならないと採算が取れないのです。

一方で買取業者の買取には仲介手数料の支払いが不要というメリットもあります。

早く手放して現金化したい人にはお勧め

相続税を納めるために相続した不動産を早く手放して現金化したいというケースなどでは買取業者の買取がお勧めです。

不動産の買取なら買取業者と売買条件の合意ができれば早ければ1週間未満、遅くとも1カ月程度で現金化することができます。

古家付き土地でも高額買取の可能性は十分ある

一般的に古家付きの土地は、古家の解体が前提になることが多いために売却金額が安くなります。

しかし、有効活用のノウハウを持った専門の買取業者であれば、古家の有効利用を前提とした活用方法の検討が可能なケースもあるために高く買い取ってもらえる可能性があります。

まとめ

なかなか売れない土地は、購入希望者を探すのが大変で、売却価格も安くなる傾向にあり、仲介業者にとっては手間の割に利益が少ないため敬遠されがちです。

しかし、売却できない土地を所有し続けることは、費用ばかりかかる負の資産を持ち続けることになってしまいます。

売却したいのに売却できずにお困りの場合には是非とも専門業者への買取依頼の検討をおすすめします。

アルバリンクは訳アリ物件の専門業者

 

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