未登記建物も売買できる!注意点や売買契約書の書き方まで徹底解説

違法物件
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「未登記建物をそのまま売却することはできるの?」

「売却前に登記登録するのが面倒くさい…」

相続した建物が未登記だった場合など、未登記建物は売買できるのか不安に思う方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、未登記の建物も売買することは可能です。

ただ、未登記建物の購入には、住宅ローンが組めない等、買主側に大きなデメリットがあるため、買主を見つけるのは決して簡単ではありません。

具体的に、未登記の物件を売買する方法は以下の3つがあります。

【未登記物件を売買する方法】

  • 未登記のまま売却する
  • 売主が登記してから売却する
  • 買取業者に直接売却する

中でも、買取業者に直接売却する方法(以下、買取)は、未登記建物を売却するのに最も適していると言えます。

なぜなら、売主が登記登録をしたり、長期にわたって買主を探したりする手間をかけることなく、最短数日で売却できるからです。

また、記事内では、売買する方法の他にも、「未登記建物を売買する際の注意点」や「建物が未登記になってしまう経緯」も解説しています。

弊社は未登記などの事情を抱えた建物を専門に買い取っている不動産業者です。

なかなか買手が見つからない未登記建物の売却も、ぜひ一度ご相談ください。

弊社独自の買取ノウハウを活かし、金額感は全力で対応させていただきます。

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監修者
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。

そもそも未登記物件とは?

共同担保目録

登記とは、物や事柄の権利を社会に示す(公示する)ための制度で、企業などの法人の権利や後見人の権利、債権を譲渡する権利などの保証や、土地や建物などの権利関係を明らかにする制度です。

法務省が所管する登記所(法務局)が事務を行い、登記を行うことで公に権利が認められて権利の行使や保護を受けられます。

簡単にいうと、会社や土地などの持ち主が誰かを明確にするための制度です。

登記の種類には、

  • 不動産登記
  • 商業登記
  • 法人登記
  • 動産譲渡登記
  • 債権譲渡登記
  • 成年後見登記
  • 船舶登記

などが存在します。

申請件数としては不動産登記が多く、登記といえば不動産登記をイメージする方も多いでしょう。

不動産登記は、土地や建物の現状について公示し、所有権や抵当権などの権利を示すためのものです。不動産登記を行うと、土地の利用に関する効力や対抗要件を得ることができます。

登記を行うと登記簿謄本(登記事項証明書)が取得できるようになり、公示されている情報が確認できます。

登記簿謄本
不動産の種類や構造、地番、所有者の住所・氏名・取得日などが記載された書類。

登記されている情報は以下の通りです。

  • 所在地
  • 面積
  • 地目や建物の種類、構造や床面積
  • 登記の日付
  • 所有者情報
  • 取得日や取得原因
  • 所有権以外の権利(抵当権・地上権・地役権・囲繞地通行権など)

登記簿に記載されている内容は公に認められている権利です。

例えば、地上権については他人の土地の上に工作物を所有する権利なので、これを土地の持ち主が勝手に侵害できません。

登記を行っていない未登記建物は、これらの権利が公に示されていない建物であり、権利を第三者に主張された際に対抗する要件を持っていない建物といえるでしょう。

未登記になってしまう理由

登記は建物を所有するうえで重要な概念ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。

本来登記しなければならない建物(不動産)が未登記になってしまう理由として、下記のようなケースが挙げられます。

  • 現金で不動産を購入している場合
  • 築年数が古い場合
  • 増改築を行ったが増築登記をしていない場合
  • 相続登記をしていない場合

ここでは、なぜ未登記建物が発生するのかについて解説します。

なお、未登記建物の売買について知りたい方は、「未登記建物を売買するデメリット」からお読みください。

現金で不動産を購入している場合

現金購入→未登記

不動産を購入する際には多くの方が住宅ローンを組みますが、昔は現金一括で支払うことが多く、融資を受ける際に必要な抵当権を設定する必要がありませんでした。

そのため登記をする費用や手間を惜しみ、不動産登記を行わないケースがあったのです(違法です)。

築年数が古い場合

土地台帳法改正前の物件

築年数が古い建物の場合は、登記を行っていないことがあります。

1950(昭和25)年、土地台帳法が改正され、それまで別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳が統一管理されるようになりました。

しかし、その過程で更新手続きが行われなかった建物が多かったため、未登記建物が数多く存在することになったのです。

参照元:日本法令索引「土地台帳法等の一部を改正する法律」

増改築を行ったが登記していない場合

登記している建物でも、増築部分や建物の床面積が変更になる改築をした部分を登記していない場合があります。

特に建物の床面積が増える増築のケースでは登記事項と建物の現況に変更が生じるため、本来は増築工事の完了から1か月以内に「建物表題変更登記」を行わなければなりません。しかし何らかの理由で登記がなされていない場合があります。

売買契約時点で増改築部分が未登記の場合、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記を行う」と明記しておけば契約成立後のトラブルを防げます。

相続登記をしていない場合

相続→登記変更未完

相続によって財産を得た場合、把握していない相続財産にかかる固定資産税の納税通知書を見て未登記建物が発覚することがあります。

本来は相続登記を済ませておくのがベストですが、相続登記せずに相続人が亡くなってしまった場合に遺産分割協議を行うと、手続きが非常に煩雑になります。

特に、相続した不動産の売却を考える場合には、必ず相続登記を行う必要があります。

亡くなった人の名義のまま不動産を売却することはできません。まずは、相続人名義に相続登記を済ませてから売買を行う必要があります。

相続が発生した不動産の相続登記を行わないと、同じ土地や建物を相続する際に相続税を余分に支払う必要がある点もデメリットです。

未登記建物を売買するデメリット

未登記建物は売買できるのか?:まとめ
建物が未登記になってしまう理由をいくつかご紹介したところで、実際に未登記になってしまった物件は売買できるのかを解説していきます。

結論から言うと、建物は未登記のままでも売買することが可能です。

ただし、未登記建物の売買には大きなデメリットが複数あり、買主を探すのはそう簡単ではありません。

この章では、未登記建物を売買するデメリットを詳しく解説していきます。

ちなみに、不動産買取業者に直接売却すれば、様々なデメリットを背負うことなく、最短数日で売却することが可能です。

弊社は、未登記建物など問題を抱えた不動産の買取を専門としているので、売却を検討している方はぜひ一度お気軽にご連絡ください。

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第三者に所有権を主張できない

所有権を主張できない

未登記建物を売買するうえでの大きな問題は、第三者に対して所有権を公示できない点にあります。

例えば、中古車であれば車そのものに所有権が設定されているので、売買契約が成立して車を引き渡した時点で所有権が移転します。

しかし、土地や建物は売買契約や代金の支払いではなく登記によって所有権が移転します。

つまり未登記の建物は所有権を公示できないので、融資を受けられなかったり、土地や建物に付随している権利を主張できなかったりするのです。

当然、土地や建物を売買する場合にも未登記建物は権利関係が明らかになっていない物件として認識されます。

買主にとって未登記建物の購入は第三者に所有権を公示できず、また、購入した土地を担保に充てられないなどのリスクがあるため、売却は難しいのが現状です。

金融機関から融資を受けられない

融資を受けられない

未登記建物の大きなデメリットの一つに金融機関からの融資を受けられない点があります。

不動産を所有している場合、その物件を担保として融資を受けられます。担保は融資を受けるうえで重要な要件であり、担保の内容によって融資金額は大きく変わります。

金融機関から融資を受ける際、担保の不動産には抵当権を設定する必要があります。抵当権を設定するためには所有権が必要です。

未登記建物は所有権を主張できず抵当権を設定できないので、融資を受けることができません。

法律違反となる

法律違反となる

そもそも未登記建物は法律違反の状態であるという点もデメリットです。

不動産登記法では第47条で「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければならない」「申請すべき義務がある者がその申請の怠ったときは、10万円以下の科料に処する」と定められています。

(建物の表題登記の申請)
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

引用元:e-Gov法令検索「不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)」

(過料)
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項(第四十九条第二項において準用する場合を含む。)、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元:e-Gov法令検索「不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)」

ただし未登記の物件を所有していたとしても逮捕されることはなく、前科がつくこともありません。

未登記で過料を請求された事例もないことから、未登記建物を所有していることで不利益を被ることはありませんが、法律違反の状態を容認していることに変わりはない点には注意が必要です。

法令遵守が重要な場合は、未登記建物の存在がデメリットになることは間違いないでしょう。

悪意の第三者が現れる可能性がある

未登記建物で最も大きな問題は、悪意の第三者が現れる可能性がある点です。

建物の所有権は売買契約や費用の支払いではなく登記によって発生します。

未登記建物の場合は、売買契約が済んで支払いが完了したタイミングでも、悪意の第三者によって未登記建物の登記を行われてしまった場合には、その悪意の第三者に所有権が移行します。

最悪の場合、購入代金を支払ったのに建物の権利が別の所有者に移ってしまい、購入物件の所有や使用ができないリスクがあります

動産では起こり得ないような問題ですが、土地・建物については登記が所有権を認めるうえでの必要事項とされているので、未登記建物を売買するうえでは悪意の第三者の存在に注意が必要です。

未登記不動産を売買する具体的な方法

リスクの多い未登記建物の売買ですが、実際に売買する方法を3つのケースでご紹介します。

未登記のまま売買する

未登記建物の売買方法の1つは「未登記のまま売買する」です。

ただし、未登記のまま建物の売買を進めるのであれば、未登記である旨を売買契約書に記載したうえで契約を締結しなければなりません。

具体的には、特約事項にて「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」趣旨の文言を記載して売買契約を締結します。

また、平米数や構造などは、通常、固定資産税通知書に記載の内容を反映させますが、未登記であるが故に固定資産税を請求されていない場合は、想定の平米数や構造を記載するしかありません。

売買後、買主が登記登録する

未登記建物を売買した場合、購入後に買主が登記登録しなければなりません。

ただ、不動産登記は、場合によって測量が必要であったり、表題登記と権利登記を専門家に依頼する必要があったり、手間も労力もかかります。

不動産に馴染みがない一般の方には、なかなか簡単な手続きではないため、大きな負担になってしまうでしょう。

売主が登記をしてから売買する

未登記建物の売買する2つめの方法は「売主が登記をしてから売買する」です。

未登記の建物を購入する買主の負担やリスクがないので、未登記のまま売却するよりスムーズに買主が見つかりやすい方法です。

そもそも相続した物件であれば、相続登記を行わなければ売買はできません。また、増築した物件などで登記が売買のタイミングに間に合わない場合には、契約書で「建物表題変更登記を売主が行う」という一文を追加することで売買契約時のトラブルを防止しましょう

買取業者に直接売却する

未登記建物を売買する3つめの方法は「買取業者に直接売却する」です。

未登記建物の売買に最も適した方法と言えます。

なぜなら、買取業者に直接売却すれば、未登記のままであっても最短数日で売買できるからです。

不動産知識がない一般の買主は、購入後の登記登録やローンが借りられない等のリスクを考慮し、なかなか購入に至りません。

しかし、買取業者は不動産のプロであるため、そのような心配をすることなく、スピーディーに購入することができます。

弊社は、未登記建物も最短3日でスピード買取を行っています。

登記の手間や費用をかけずに所有権を手放したい方、まとまった現金(売却利益)がすぐに必要な方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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未登記建物の登記をする方法

未登記の建物を登記するには、

  • 土地家屋調査士
  • 司法書士

の両方に依頼する必要があります。

具体的には表題登記を土地家屋調査士に依頼し、所有権保存登記を司法書士に依頼するのですが、まずは表題登記と所有権保存登記とはいったいどういう登記なのかを見ていきましょう。

表題登記と所有権保存登記とは

表題登記と権利登記

不動産登記にもいくつかの種類があります。表題登記と所有権保存登記は登記の種類を分類するうえでも重要な概念の一つです。

表題登記

表題登記には不動産の所在地や用途、面積、取得の経緯といった土地建物の概要が理解できる情報が記載されています。

所有権保存登記

所有権保存登記には、誰がどのような権利を持っているかという情報が記載されています。

不動産登記は「どこに」「どんな権利」が設定されているかが重要なので、表題登記が「どこに」を、所有権保存登記が「どんな権利」かを記載していることになります。

両者一体に見える二つの概念ですが、それぞれの登記は取り扱う専門家が異なります。表題登記をしていないのか、所有権保存登記のみがなされていないのかによって、どの専門家に依頼するかが変わってきます。

表題登記は土地家屋調査士が、所有権保存登記は司法書士が行うので、どのような登記が行われているかを把握しておくことは非常に重要です。

表題登記は土地家屋調査士へ

表題登記だけがされている謄本

表題登記は土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は、実際に依頼された建物に出向いて平米数や建物の構造などを調査します。一般的な住居用不動産であればその費用は15万円~20万円くらいを想定しておくとよいでしょう。

所有権保存登記は司法書士へ

所有権保存登記は司法書士に依頼します。

所有権保存登記にかかる費用は登記する物件の評価額にもよるため一概にはいえませんが、新築から30年以上経過しているような建物であれば登録免許税などを含めて5万円~10万円を想定しておけばよいでしょう。

まとめ

未登記建物を売買する方法や注意点を解説しました。

未登記建物は、買主側に多くのリスクや負担があるため、なかなか売買契約成立しにくいのが現実です。

未登記建物を売却するために、まず売主が登記登録するという方法もありますが、登記登録には多くの手間や時間、費用がかかってしまいます。

しかし、買取業者に直接売却すれば、売主が登記登録の手間や費用を負担することなく、未登記のまま売却することも可能です。

未登記建物を売りたいけど、「登記登録するのが面倒くさい」「登記登録にお金や時間をかけたくない」という方は、ぜひ一度弊社にお問い合わせください。

弊社は、未登記など問題を抱えた建物の買取を専門に行っている不動産業者です。

お客様のご依頼に添えるよう、独自の買取ノウハウを活かし、全力で対応させていただきます。

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「未登記建物 売買」のよくある質問

相続登記は2024年4月1日から義務化されます。相続を知った日から3年以内に相続登記しなかった場合、10万円以下の過料の対象となります。また、住所変更した場合も登記義務の対象となり、2年以内に正当な理由がなく手続きしなかった場合は、5万以下の過料の対象となります。
建物を未登記のまま放置するデメリットは「第三者に所有権を主張できない」「過料の対象になる」「売却しにくくなる」等、様々あります。弊社は未登記建物の買取も行っているため、未登記建物でお困りの場合は、ぜひお問い合わせください。
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