未登記建物も売買できる！注意点や売買契約書の書き方まで徹底解説

そもそも未登記物件とは？

未登記建物とは、建物を建てたことを公的に登録していない（表題未登記）状態で、不動産の所在地や所有者がわからない建物のことです。

未登記建物の所有者は、本来は登記することで認められるはずの権利を、公に主張できません。

まず不動産における「登記」とは、土地や建物の現状を登録し、所有権や抵当権（住宅ローンを組むとき、金融機関が不動産に設定する権利のこと）などの権利を示すものです。
不動産登記をおこなえば、所有者は「不動産の所有権」を第三者に対して主張できます（これを対抗要件と言います）。

たとえば、不動産の所有権は「目的物を自由に使用・収益・処分する権利」も含まれているので、登記を行って初めて所有者は不動産を売却できるようになります。

所有者が登記をおこなうと、法務局はその内容を「登記簿」にて公示します。

【登記簿謄本の見本】

この登記が完了して初めて、所有者は登記簿に記載されている下記内容の権利を主張することが認められます。

不動産登記は「表題登記」「所有権保存登記」「相続登記」の3種類

不動産登記にも3つの種類があります。

不動産登記は「どこに」「どんな権利」が設定されているかが重要で、表題登記が「どこに」を、所有権保存登記が「どんな権利」かを記しています。

また、相続で取得した不動産を売却したいのであれば、相続登記が必須です。

登記簿謄本の見方は下図の通りです。

「表題登記」と「所有権保存登記」は両者一体のように見えますが、それぞれ登記手続きを取り扱う専門家は異なります。
表題登記が行われていない場合は「土地家屋調査士」に、所有権保存登記が行われていない場合は「司法書士」に登記手続きを依頼することになります。

また、先ほどもお伝えしたように、相続によって取得した不動産を売買するには、まず自身の名義に相続登記する必要があります。

それぞれの登記手続きに必要な書類などについては、この記事の【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法で詳細を解説しています。

未登記になってしまう4つの理由

登記は建物を所有するうえで重要な概念ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。

登記しなければならない建物（不動産）が未登記になってしまう理由は、主に以下の4つです。

この章では、なぜ未登記建物が発生するのかについて解説します。

なお、未登記建物の売買について知りたい方は、「未登記建物を売買する前に知っておきたい注意点」からお読みください。

現金で不動産を購入している場合

不動産を購入する際には多くの方が住宅ローンを組みますが、昔はは現金一括で支払うことが多く、融資を受ける際に必要な抵当権を設定する必要がありませんでした。

そのため、登記をする費用や手間を惜しみ、不動産登記を行わないケースがあったのです（現在では違法です）。

築年数が古い場合

築年数が古い建物の場合は、登記をされていないことがあります。

1950（昭和25）年に土地台帳法が改正され、それまで別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳が統一管理されるようになりました。

これら2つの情報を1つに移行するためには更新手続きが必要だったのですが、その手続きが行われなかった建物が多かったため、未登記建物が数多く存在することになったのです。

参照元：日本法令索引「土地台帳法等の一部を改正する法律」

増改築後、変更登記がされていない

表題登記の完了している建物でも、増築や建物の床面積が変更になる改築をしたにもかかわらず、登記が行われていないケースがあります。

特に、建物の床面積が増える増築のケースでは、登記事項と建物の現況に変更が生じるため、本来は増築工事の完了から1か月以内に「建物表題変更登記」を行わなければなりません。

しかし、何らかの理由で登記がなされていない場合があります。
建物表題変更登記がされていない理由の一例は、下記のとおりです。

なお、売買契約時点で増改築部分が未登記の建物なら、売買契約書に添える重要事項説明書に下記のように特約を記載しておくことで、契約成立後のトラブルを防げます。

相続登記しないまま相続されている

現行法では、相続によって不動産を取得した際の相続登記は義務化されていません。

そのため、相続しても相続登記をおこなわないまま、相続した方が亡くなってさらに相続が発生することもあるのです。相続が発生するたびに相続人の人数が増え、権利関係が複雑になります。

なお、2024年（令和6年）4月1日からは相続登記の申請が義務化されます。

参照元：法務局「知っていますか？相続登記の申請義務化について」

詳しくは後述しますが、今後は相続登記を怠れば罰金が課されます。

未登記建物の売買は簡単にはいかない！所有者の抱えるリスク

未登記建物を所有している方の中には、「未登記建物でも売却可能なの？」と不安に感じる方もおられるでしょう。

結論から言いますと、未登記建物であっても、売り出すこと自体は可能です。

ただし、未登記建物の売却には以下のような4つのリスクが伴います。

そのため、「難しいことは避けて手間なく未登記物件を売却したい」という方は、専門の不動産買取業者に直接売却することを検討してみてください。
専門の買取業者なら、未登記建物のまま高く買い取ってくれるからです（詳細は未登記建物を売買する4つの方法にて解説します）。

なお、弊社では未登記建物など問題を抱えた物件を積極的に買い取っていますので、売却をご検討ならお気軽にご連絡ください。
もちろん、ご相談のみ、査定のみのお問い合わせも無料で承っております。

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第三者に所有権を主張できない

未登記建物を売買するうえでの大きな問題は、第三者に対して所有権を主張できない点にあります。

たとえば、中古車でも売買契約が成立して車を引き渡しただけでは所有権が移転しませんよね。
陸運局に行って名義変更を行い、ナンバーを変えて初めて所有権が変わります。

それと同じように、土地や建物は売買契約や代金の支払いではなく、法務局で登記を行って初めて所有権が移転します。

そのため、未登記状態だと、建物の所有者は土地や建物に付随している権利を第三者に主張できないのです。

詳しくは後述しますが、所有権を主張できないことで、そのほかにも金融機関から融資を受けられなかったり、建物を乗っ取られたりするおそれもあります。

これらのリスクを負いたくないので、未登記建物の買い手はほとんど現れないのが現状です。

融資を受けられないため買い手が見つかりにくい

前述したとおり、未登記建物を売買する際、買主は金融機関からの融資を受けられません。

本来、不動産を所有していれば、その物件を担保として融資を受けられます。
担保は融資を受けるうえで重要な要件であり、その内容によって融資を受けられる金額が変わります。

担保となる不動産に抵当権を設定するためには、まず所有権が認められる必要があるのです。

せっかく購入を検討している買い手がいても、融資を受けられないことで購入資金を用意できず、結局売買契約が頓挫してしまう恐れがあります。

「未登記物件をより早く、確実に売却したい」とお考えなら、専門の不動産買取業者に直接売却することを検討してみてください。
専門の買取業者なら、あなたから直接現金一括で購入するので、「ローン審査の影響で売れない」なんてことが起こらず高確率で売却できます。

なお、弊社は未登記物件でもスピーディーに買取いたしますので、早く売却したいとお考えなら、まずは弊社にご相談ください。

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他人に勝手に登記され、所有権を奪われる

未登記建物を所有すると、他人に勝手に登記され、所有権を奪われてしまうおそれがあります。
建物の所有権はあくまで登記簿上の所有者に認められることが原因です。

たとえば、Aさんがこれまで固定資産税を支払いながら未登記建物に居住していたとしても、Bさんが自身の名義で登記をしてしまえば、建物の所有権はBさんの物になってしまいます。

また、未登記建物の売買契約や支払いが完了していても、買主による所有権移転登記が完了していなければ、その隙に第三者が自身の名義で登記し、建物の所有権を奪われる可能性もゼロではありません。

最悪の場合、買主がすでに購入代金を支払っているにもかかわらず、建物の権利が別の所有者に移ってしまい、購入物件の所有や使用ができないリスクさえあります。

第三者が不動産の所有権を奪うには法務局を認めさせる必要があるので相当難しいことですが、可能性はゼロではない分、未登記建物を売買するうえでは悪意の第三者の存在に注意が必要です。

法律違反となる

そもそも未登記建物は法律違反の状態です。

不動産登記法第47条では、建物の表題登記について、下記のように定められているからです。

（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

引用元：e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」

（過料）
第百六十四条　第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」

簡単に言うと、表題登記がない建物を所有した場合は、1ヶ月以内に表題登記をしなければならず、登記を怠った場合は「10万円以下の罰金を科される」可能性があるということです。

とはいえ、未登記建物を所有していたとしても逮捕されることはなく、前科がつくこともありません。

実際に未登記で過料を請求された事例もないことから、未登記建物を所有していることで不利益を被る可能性は極めて少ないでしょう。
しかし、法律違反の状態を容認しており、罰金に科されてもおかしくない状態であると自覚しておく必要はあります。

未登記建物を売買する４つの方法

お伝えした通り、未登記の建物であっても、売買は可能です。

未登記建物を売却する方法は以下4つです。

しかし、お伝えした通り、未登記建物は買手にとって不利益が多いため、売却しにくいのが現実です。

もちろん、上記の方法にもあるように、売主自身で登記してから売り出せば、問題なく建物を売却できます。
ただし、登記の申請は簡単ではなく、費用もかかります。

それに対して、専門の買取業者に直接売却すれば、登記申請の手間や費用をかけずに未登記建物を確実に売却できます。

よって、「手間をかけずに未登記建物のまま売却したい」とお考えなら、弊社までぜひご相談ください。

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それでは、4つの売却方法をそれぞれ分けてご紹介しますので、ご自身が納得できる方法を選択して未登記建物を売却しましょう。

未登記のまま売買する

表題未登記のまま、建物を売却すること自体は可能です。

ただし、購入後の登記申請の手間を買主が負うことになるので、未登記建物を売り出したところで買い手がほとんどつかないのが実情です。

もし仮に、どうしても未登記のまま売買したい場合は、未登記である旨を売買契約時に締結する重要事項説明書に記載しなければなりません。

具体的には、重要事項説明書の特約事項にて「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」という趣旨の文言を記載し、売買契約を締結します。

また、売却後に買主が所有権移転登記をしなければ、元の所有者（売主）に引き続き固定資産税の請求が届くことにもなりかねません。

これらを防ぐために、特約として「買主は本物件取引後、〇年〇月〇日までに、自らの責任と負担において固定資産税課税義務者の変更届をおこなうものとする」などと、売買契約書に記載しておく必要があります。

なお、相続によって取得した不動産を売買したい方は、相続登記も必須の手続きとなります。
後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に、相続登記を済ませてから売り出しましょう。

とはいえ、専門の買取業者であれば、相続登記の完了していない不動産でもそのままの状態で問題なく買い取れますので、買取業者に売却を依頼した方が手間もお金もかけずに売却できます。
上記の詳細は「買取業者に未登記のまま売却する」をご覧ください。

売主が登記をしてから売買する

前述したとおり、未登記のまま建物を売り出したところで、購入した買主に登記手続きの負担がかかるため、売却は難しくなります。

そこで、あなた自身で登記を完了させておけば、「未登記である」というデメリットが無くなるので、建物を売却できる可能性が上がります。

ただし、登記を申請するには、複数の専門家に依頼する手間がかかりますし、なにより数十万円もの費用がかかります。

手間や費用をかけてでも自分で登記してから建物を売却したいという方は、後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に登記を済ませましょう。

一方で、「できるだけ手間をかけずに未登記建物を売却したい」という方も多くいるかと思います。

その場合は、未登記のままでも買い取ってくれる「専門の買取業者」に依頼し、そのまま買い取ってもらいましょう。
詳細は「買取業者に未登記のまま売却する」で解説しています。

未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する

未登記の建物を解体し、所有権移転登記が完了している土地だけで売却するのであれば、建物の登記は不要です。

その代わり、「家屋滅失届」を自治体に提出する必要があります。

家屋滅失届の書式は、各自治体のホームページにてダウンロードできます。
たとえば、東京都は下記のような書式をホームページにて掲載しております。

引用元：東京都｜家屋滅失届

ただし、家屋の解体には数百万円もの費用がかかります。
登記せずに売り出せるとはいえ、売却できずに売れ残ってしまえば、解体にかかった費用が全て赤字になります。

そればかりか、建物を解体して買い手がつかないまま年を越してしまえば、翌年以降に納める固定資産税額が解体前の6倍になります。
通常、建物が建っている不動産は「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税額が最大1/6に軽減されていますが、建物を取り壊すことで特例の対象外となってしまうからです。

買い手がつくかもわからない土地の売却に余計な費用をかけてしまう前に、買取業者に直接売却することをおすすめします（詳細は次の見出しで後述します）。

買取業者に未登記のまま売却する

お伝えしてきた通り、未登記の建物はほとんど買い手がつかないですし、登記するにも手間や費用がかかります。

しかし、未登記建物の売却を専門の買取業者に依頼すれば、あなたは登記の手続きに手間や費用をかけることなく、現状のまま売却できます。

買取業者の作成した委任状にあなたのサインをもらえれば、買取業者が登記の手続きを済ませたうえで、物件を買い取れるからです。

サインをいただいた委任状を元に、買取業者が提携している司法書士に登記手続きを代行してもらうことで、素早い売却が可能となります。

買取業者によって多少の誤差はありますが、およそ1週間から1ヶ月もあれば、未登記建物の売却を完了できます。

なお、弊社は未登記建物のような訳あり物件を専門に扱う買取業者です。

年間600件以上の買取実績（※）があり、過去にはフジテレビの「Newsイット！」でも取り上げられた実績があります。

※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件

未登記建物でもそのままの状態で問題なく買い取れますので、「登記手続きの手間やお金をかけずに未登記建物を売りたい」とお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
もちろん、査定や相談のみのお問い合わせもお待ちしております。

>>【未登記建物もそのままで高額売却！】無料で買取査定を依頼する

未登記建物を買取した弊社の事例

この章では、弊社で未登記建物を買い取った事例を紹介させていただきます。

【買取した未登記建物（U様宅）の概要】

弊社では、上記の未登記建物のような、いわゆる「訳あり物件」を数多く買い取っており、お客様からも高い評価をいただいております。

相馬桂子

2023-09-29

担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております

豊田直子

2023-09-04

役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。

山本建夫

2023-09-01

二十数年前に四国（松山市内）の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分（売却）する方向で地元（松山市）の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ（フジテレビ系列）でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方（池澤さん）が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん（担当：池澤さん）に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。

木村敏子

2023-08-12

このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか？と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!

ちゃむ

2023-07-28

再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。

森の熊

2023-07-21

不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。

おはゆうちゃん

2023-06-28

再建築不可＆傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。

ウーティスメチウス

2023-06-09

横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

Google 評価スコア: 4.6/5, 67 レビューに基づく

もし、あなたもU様と同じように未登記建物の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。ご納得いただける価格で買い取れるよう尽力いたします。

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【必要書類一覧付き】未登記建物の登記をする方法

未登記の建物を登記するには、下記2つの専門家に依頼する必要があります。

• 土地家屋調査士
• 司法書士

具体的には、表題登記を「土地家屋調査士」に、所有権保存登記や相続登記は「司法書士」に依頼します。

どのような書類が必要なのか、手続きの依頼先別に見ていきましょう。

表題登記は土地家屋調査士へ

表題登記は「土地家屋調査士」に依頼します。

土地家屋調査士は、実際に依頼された建物に出向いて広さや建物の構造などを調査します。
一般的な居住用の不動産であれば、依頼費用は「15万円～20万円程度」を想定しておくとよいでしょう。

表題登記に必要な書類は下記のとおりです。

※のついた書類は、建物新築時に入手するものですから、既に紛失してしまっている方も少なくはありません。
これらの書類が見当たらない方は、土地家屋調査士に相談することで、代わりの書類等を用意してもらいましょう。

登記申請書も、土地家屋調査士に作成してもらうことが可能です。
紛失した書類がある方は、まずは土地家屋調査士に相談しましょう。

所有権保存登記・相続登記は司法書士へ

所有権保存登記および相続登記は司法書士に依頼します。

所有権保存登記や相続登記にかかる費用は、登記する物件の評価額にもよるため一概にはいえませんが、新築から30年以上経過しているような建物であれば、登録免許税などを含めて5万円～10万円程度を想定しておけばよいでしょう。

所有権保存登記に必要な書類は下記のとおりです。

相続登記に必要な書類は下記のとおりです。

上記の書類に加え、遺言書にしたがって不動産を相続した方は遺言書を、遺産分割協議のうえ不動産を相続した方は遺産分割協議書も必要です。

遺産分割協議書には、本来であれば、登記された建物の正確な情報を記入しなければなりません。
未登記の建物だと、「未登記建物」と明記したうえで、固定資産税評価証明書の記載内容や専門家（土地家屋調査士）に依頼して得た調査結果を元に、協議書に情報を記入することになります。

また、被相続人が相続登記しないまま不動産を相続した方は、一度被相続人名義で相続登記をおこなってから、自身の名義に登記しなければなりません。

被相続人が単独で相続していた不動産であれば、被相続人名義での相続登記をおこなわずに、そのまま相続人名義で登記できることもあります。詳細は司法書士に尋ねてみてください。

不動産の売却に際して相続登記をされる方は、不動産買取業者である弊社でもご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

未登記建物を売買する方法や注意点を解説しました。

未登記建物は、買主側に多くのリスクや負担があるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実です。

未登記建物を売却するために、まずあなたが登記を済ませておく方法もありますが、登記の手続きには多くの手間や費用がかかってしまいます。

ですが、専門の買取業者に直接売却すれば、未登記のまま建物を売却できます。

専門の買取業者なら、あなたが行うはずだった登記手続きを代行する前提で買い取ってくれるからです。

登記の手間や費用をかけずに未登記建物を売りたいとお考えなら、専門の買取業者に相談することを検討してください。

なお、弊社は未登記など問題を抱えた物件も積極的に買い取っている不動産業者です。

あなたの未登記建物をご希望の価格で買取できるよう、独自の買取ノウハウを活かして全力で対応させていただきますので、ぜひお問い合わせください。
もちろん、査定や相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。

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