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未登記建物とは建築を公に登録していない建物のこと
未登記建物とは、建物を建てたことを公的に登録していない（表題未登記）状態で、不動産の所在地や所有者がわからない建物のことです。
未登記建物の所有者は、本来は登記することで認められるはずの権利を、公に主張できません。
参照元：e-Gov法令検索｜民法177条
まず不動産における「登記」とは、土地や建物の現状を登録し、所有権や抵当権（住宅ローンを組むとき、金融機関が不動産に設定する権利のこと）などの権利を示すものです。
不動産登記をおこなえば、所有者は「不動産の所有権」を第三者に対して主張できます（これを対抗要件と言います）。
たとえば、不動産の所有権は「目的物を自由に使用・収益・処分する権利」も含まれているので、登記を行って初めて所有者は不動産を売却できるようになります。
所有者が登記をおこなうと、法務局はその内容を「登記簿」にて公示します。
【登記簿謄本の見本】
この登記が完了して初めて、所有者は登記簿に記載されている下記内容の権利を主張することが認められます。
- 所在地
- 面積
- 地目や建物の種類、構造や床面積
- 登記の日付
- 所有者情報
- 取得日や取得原因
- 所有権以外の権利（抵当権・地上権・地役権・囲繞地通行権など）
不動産登記は「表題登記」「所有権保存登記」「相続登記」の3種類
不動産登記にも3つの種類があります。
- 表題登記
- 不動産の所在地や用途、面積、取得の経緯といった土地建物の概要が理解できる情報が記されている。
- 所有権保存登記
- 誰がどのような権利を持っているかという情報が記されている。
- 相続登記
- 相続によって、被相続人から相続人へと不動産の所有権が移転したことが記されている。
不動産登記は「どこに」「どんな権利」が設定されているかが重要で、表題登記が「どこに」を、所有権保存登記が「どんな権利」かを記しています。
また、相続で取得した不動産を売却したいのであれば、相続登記が必須です。
登記簿謄本の見方は下図の通りです。
「表題登記」と「所有権保存登記」は両者一体のように見えますが、それぞれ登記手続きを取り扱う専門家は異なります。
表題登記が行われていない場合は「土地家屋調査士（不動産の登記に必要な調査及び測量を行う専門家）」に、所有権保存登記が行われていない場合は「司法書士」に登記手続きを依頼することになります。
また、先ほどもお伝えしたように、相続によって取得した不動産を売買するには、まず自身の名義に相続登記する必要があります。
それぞれの登記手続きに必要な書類などについては、この記事の【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法で詳細を解説しています。
未登記になってしまう4つの理由
登記は建物を所有するうえで重要な概念ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。
登記しなければならない建物（不動産）が未登記になってしまう理由は、主に以下の4つです。
- 現金で不動産を購入している
- 築年数が古い
- 増改築後、変更登記がされていない
- 相続登記しないまま相続されている
この章では、なぜ未登記建物が発生するのかについて解説します。
あなたの建物がどれにあてはまるかご確認ください。
なお、未登記建物の売買について知りたい方は、「未登記建物を売買する４つの方法」からお読みください。
現金で不動産を購入している場合
住宅ローンを組んで不動産を購入する際は、銀行から融資を受けるために抵当権（債務の担保を売却するなどして、他の債権者より優先して自己の債権の回収する権利）を設定します。
抵当権の設定には担保となる不動産の所有権を証明するために登記が必要です。
そのため、住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、必然的に登記を行うことになります。
一方、現金で不動産を購入した場合、抵当権の設定が不要なため、登記が行われていない可能性があります。
もし、所有している不動産を現金で購入した場合は、登記がおこなわれているか、一度登記簿謄本を確認してみた方がいいでしょう。
築年数が古い場合
築年数が古い建物の場合は、登記をされていないことがあります。
1950（昭和25）年に土地台帳法が改正され、それまで別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳が統一管理されるようになりました。
- 不動産登記簿
- 建物の所有者の住所や氏名などを記したもの。
- 家屋台帳
- 家屋の所在や面積など、現在の表題部にあたる情報を記したもの。
これら2つの情報を1つに移行するためには更新手続きが必要だったのですが、その手続きが行われなかった建物が多かったため、未登記建物が数多く存在することになったのです。
土地台帳法改正前に建てられた物件は築年数が古く、仮に登記をして売りに出しても一般の個人には売れにくいのが現実です。
そのため、手間や費用をかけずに売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼するのが確実です。
専門の買取業者であれば、築古の未登記建物であっても運用・再販するノウハウがあるため、買い取ることができます。
弊社Albalinkも築古の未登記建物を積極的に買い取っています。
ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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増改築後、変更登記がされていない
表題登記が完了している建物でも、増築や建物の床面積が変更になる改築をした際に、「建物表題変更登記」が行われていないケースがあります。
建物の増築や、改築、一部の取り壊しをおこなったときに行う登記
建物の床面積が増える増築のケースでは、登記事項と建物の現況に変更が生じるため、増築工事の完了から1か月以内に「建物表題変更登記」を行わなければなりません。
しかし、何らかの理由で登記がなされていない場合があります。
建物表題変更登記がされていない理由の一例は、下記のとおりです。
建物表題変更登記がされていない理由（一例）
- 増築等の工事を現金払いでおこなったので、登記が必要となる場面に遭遇しなかった
- 増築等をおこなったあとに登記が必要であることをリフォーム業者が知らなかった
- 増築等をおこなったあとに登記が必要であることを所有者が知らなかった
所有している建物を増改築したことがある場合は、建物表題変更登記がおこなわれているか確認しておきましょう。
相続登記しないまま相続されている
不動産を相続した際に相続登記をおこなわず、未登記となっている場合もあります。
相続登記とは所有者が亡くなったときに相続人に名義変更する手続きです。
現行法では、相続によって不動産を取得した際の相続登記は義務化されていません。
そのため相続しても相続登記がおこなわれていない不動産も多く存在します。
ただし、2024年（令和6年）4月1日からは相続登記の申請が義務化されます。
詳しくは後述しますが、今後は相続登記を怠れば罰金が課されます。
ですから、親の実家などを相続したものの、相続登記をしていない方は、必ず相続登記を行うようにしましょう。
ただし、専門の買取業者である弊社Albalinkにご依頼いただけば、相続登記がおこなわれていない物件でもそのまま買い取ることができます。
登記の手間や費用をかけず、法律違反になるリスクも避けたい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、相続登記の方法や必要書類については「法定相続分で相続登記を行う6つの手順！必要書類や単独登記する方法も解説」の記事で詳しく解説しています。
未登記建物の売買は簡単にはいかない！所有者の抱える3つのリスク
未登記建物を所有している方の中には、「未登記建物でも売却可能なの？」と不安に感じる方もおられるでしょう。
結論から言いますと、未登記建物であっても、売り出すこと自体は可能です。
ただし、未登記建物の売買にはリスクがつきまといます。
未登記建物の売買におけるリスクは以下の3つです。
- 金融機関から融資を受けられない
- 他人に勝手に登記され、所有権を奪われる
- 法律違反となる
もし、上記のようなリスクを避けて手早く未登記建物を売却したいという方は、専門の不動産買取業者に直接売却することを検討してみてください。
専門の買取業者なら、未登記建物を活用して利益を生み出すノウハウがあるため、未登記のままで買い取ってくれます（詳細は未登記建物を売買する4つの方法にて解説します）。
弊社Albalinkでも未登記建物など問題を抱えた物件を積極的に買い取っています。
リスクを負わず、未登記建物をスムーズに売却したい方は下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
ご相談のみ、査定のみのお問い合わせも無料で承っております。
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融資を受けられないため買い手が見つかりにくい
未登記建物は売買する際、買主が金融機関から融資を受けることができません。
融資を受けるためには先述したように抵当権の設定が必要ですが、未登記建物は抵当権を設定できないためです。
抵当権の設定には登記による所有権の証明が必要不可欠です。
そのため、せっかく買手が現れても、融資を受けられないことで購入金が用意できず、結局売買契約が頓挫してしまう恐れがあります。
「未登記物件をより早く、確実に売却したい」とお考えなら、専門の不動産買取業者に直接売却することを検討してみてください。
なお、弊社Albalinkは買取資金を潤沢に準備しておりますので、未登記建物であっても現金で買い取ることができます。そのため、住宅ローンが組めなくても問題ありません。
未登記建物が売れずに困っている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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他人に勝手に登記され、所有権を奪われる
未登記建物は第三者に勝手に登記され、所有権を奪われる恐れがあります。
不動産の所有権は登記をして初めて発生するためです。
未登記建物に住むなどして「実質的に所有している状態」であっても、第三者に登記をされてしまうと所有権を奪われてしまいます。
たとえば、Aさんがこれまで固定資産税を支払いながら未登記建物に居住していたとしても、Bさんが自身の名義で登記をしてしまえば、建物の所有権はBさんの物になってしまいます。
また、未登記建物の売買が完了した場合でも、買主による所有権移転登記が完了していなければ、その隙に第三者が自身の名義で登記してしまい、建物の所有権を奪われてしまう恐れがあります。
たとえば、売主の親族などが未登記建物の売買に反対している場合、売却を阻止するために親戚が勝手に自分の名義で登記してしまうといったことがないとは言い切れません。
実際は、第三者が不動産の所有権を奪うには法務局を認めさせる必要があるため、相当難しいことです。
しかし可能性はゼロではないため、未登記建物の所有や売買には常に「所有権を第三者に奪われる」不安とリスクがつきまといます。
法律違反となる
そもそも未登記建物は法律違反の状態です。
不動産登記法第47条では、建物の表題登記について、下記のように定められているからです。
（建物の表題登記の申請）
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
（過料）
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
簡単に言うと、表題登記がない建物を所有した場合は、1ヶ月以内に表題登記をしなければならず、登記を怠った場合は「10万円以下の罰金を科される」可能性があるということです。
とはいえ、未登記建物を所有していたとしても逮捕されることはなく、前科がつくこともありません。
実際に未登記で過料を請求された事例もないことから、未登記建物を所有していることで不利益を被る可能性は極めて少ないでしょう。
しかし、法律違反の状態を容認しており、罰金に科されてもおかしくない状態であると自覚しておく必要はあります。
なお、未登記建物など、違反建築物の売却方法については「違法建築（違反建築物）も買取可能！本当に賢い売却方法と注意点も教えます」の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
未登記建物を売買する４つの方法
お伝えした通り、未登記の建物であっても、売買は可能です。
未登記建物を売却する方法は以下4つです。
- 未登記のまま売買する
- 売主が登記をしてから売買する
- 未登記建物を解体して登記済みの土地のみ売却する
- 買取業者に未登記のまま売却する
しかし、お伝えした通り、未登記建物は買手にとって不利益が多いため、売却しにくいのが現実です。
もちろん、上記の方法にもあるように、売主自身で登記してから売り出せば、問題なく建物を売却できます。
ただし、登記の申請は簡単ではなく、費用もかかります。
それに対して、専門の買取業者に直接売却すれば、登記申請の手間や費用をかけずに未登記建物を確実に売却できます。
専門の買取業者は未登記建物の登記を行ったうえで再販・運用することで利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも未登記建物の買取に強い専門の買取業者ですので、「手間をかけずに未登記のまま売却したい」とお考えなら、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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それでは、4つの売却方法をそれぞれ分けてご紹介しますので、ご自身が納得できる方法を選択して未登記建物を売却しましょう。
未登記のまま売買する
表題未登記のまま、建物を売却すること自体は可能です。
ただし、購入後の登記申請の手間を買主が負うことになるので、未登記建物を売り出したところで買い手がほとんどつかないのが実情です。
もし仮に、どうしても未登記のまま売買したい場合は、未登記である旨を売買契約時に締結する重要事項説明書に記載しなければなりません。
具体的には、重要事項説明書の特約事項にて「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」という趣旨の文言を記載し、売買契約を締結します。
また、売却後に買主が所有権移転登記をしなければ、元の所有者（売主）に引き続き固定資産税の請求が届くことにもなりかねません。
これらを防ぐために、売買契約書に添える重要事項説明書の「その他重要な事項」の部分に特約を記載(下記赤枠）しておくことが必要です。
【重要事項説明書（その他重要な事項）】
上記赤枠部には「本物件は未登記建物であるため、所有権移転登記の時期までに売主の責任で登記を済ませること」といった内容が記載されています。
これとは逆に「購入後に買主が登記を行うこと」という特約を記載することもできます。
いずれにしても、未登記建物を未登記のまま売買する際は、誰がいつ登記するかを明確にすることが大切です。
なお、相続によって取得した不動産を売買したい方は、相続登記が必須の手続きとなります。
後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に、相続登記を済ませてから売り出しましょう。
とはいえ、専門の買取業者であれば、相続登記の完了していない不動産でもそのままの状態で問題なく買い取れますので、買取業者に売却を依頼した方が手間もお金もかけずに売却できます（詳細はこの記事の「買取業者に未登記のまま売却する」を参照ください）。
売主が登記をしてから売買する
前述したとおり、未登記のまま建物を売り出したところで、購入した買主に登記手続きの負担がかかるため、売却は難しくなります。
そこで、あなた自身で登記を完了させておけば、「未登記である」というデメリットが無くなるので、建物を売却できる可能性が上がります。
ただし、登記を申請するには、複数の専門家（土地家屋調査士や司法書士）に依頼する手間がかかりますし、数十万円もの費用がかかります。
手間や費用をかけてでも自分で登記してから建物を売却したいという方は、後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に登記を済ませましょう。
一方で、「できるだけ手間をかけずに未登記建物を売却したい」という方も多くいるかと思います。
その場合は、未登記のままでも買い取ってくれる「専門の買取業者」に依頼し、そのまま買い取ってもらいましょう。
詳細は後述の「買取業者に未登記のまま売却する」で解説しています。
未登記建物を解体して登記済みの土地のみ売却する
未登記の建物を解体し、所有権移転登記が完了している土地だけで売却するのであれば、建物の登記は不要です。
そのため、立地などが良ければ一般の買手にも売れるかもしれません。
ただし、家屋の解体には数百万円もの費用がかかります。
もし売却できずに売れ残ってしまえば、解体にかかった費用が全て赤字になります。
さらに、建物を解体して買い手がつかないまま年を越してしまえば、翌年以降に納める固定資産税額が解体前の最大6倍になります。
通常、建物が建っている不動産は「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税額が最大1/6に軽減されていますが、建物を取り壊すことで特例の対象外となってしまうからです。
また建物を解体した場合は「家屋滅失届（建物を取り壊した際に所有者が提出する書類）」を自治体に提出する必要があります。
家屋滅失届の書式は、各自治体のホームページにてダウンロードできます。
たとえば、東京都は下記のような書式をホームページにて掲載しております。
買い手がつくかもわからない土地の売却に余計な費用をかけるより、未登記建物が残ったままの状態で専門の買取業者に売却してしまう方が手間も費用もかかりません（詳しくは次の見出しでお伝えします）。
なお、所有する建物を解体して売却するメリット・デメリットを知りたい方は「あなたの空き家は本当に解体すべき？目的に合わせた空き家処分の最適解」の記事をご確認ください。
空き家対象の記事ですが、未登記建物にもあてはまる内容となっております。
買取業者に未登記のまま売却する
お伝えしてきた通り、未登記の建物はほとんど買い手がつかないですし、登記するにも手間や費用がかかります。
しかし、未登記建物の売却を専門の買取業者に依頼すれば、あなたは登記の手続きに手間や費用をかけることなく、現状のまま売却できます。
登記は買取業者が提携している司法書士が行うためです。あなたは、登記の委任状にサインするだけで済みます。
売却までの期間は、買取業者によって多少の誤差はありますが、平均1ヶ月もあれば売却が完了します。
弊社Albalinkも未登記建物のような訳あり物件を専門に扱う買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※）があり、最近ではテレビ朝日の「グッド！モーニング」でも取り上げられた実績があります。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場を果たしている企業であり、社会的信用も得ています。
未登記建物をそのままの状態で信頼できる業者に売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
査定や相談のみのお問い合わせでも構いません。
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なお空き家状態の未登記建物でも買い取れる買取業者をもっと知りたい方は「【特徴別】空き家買取業者30選！あなたにベストマッチする買取業者をご案内」の記事をご確認ください。
未登記建物を買取した弊社の事例
この章では、弊社で未登記建物を買い取った事例を紹介させていただきます。
【買取した未登記建物（K様宅）の概要】
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 神奈川県横須賀市 |
| 建物の状態 | 10年くらい前まで住んでおり、現在は床や階段などに腐食があり、老朽化が進んでいる状態 |
| 買取価格 | 60万円 |
| 買取時期 | 2024年2月 |
上記は未登記建物であるだけでなく、老朽化も進んでいる物件でしたが、弊社で買い取らせていただきました。
弊社では、上記の未登記建物のような、いわゆる「訳あり物件」を数多く買い取っており、お客様からも高い評価をいただいております。
もし、あなたもK様と同じように未登記建物の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。ご納得いただける価格で買い取れるよう尽力いたします。
【必要書類一覧付き】未登記建物の登記をする方法
未登記の建物を登記するには、下記2つの専門家に依頼する必要があります。
- 土地家屋調査士
- 司法書士
具体的には、表題登記を「土地家屋調査士」に、所有権保存登記や相続登記は「司法書士」に依頼します。
どのような書類が必要なのか、手続きの依頼先別に見ていきましょう。
表題登記は土地家屋調査士へ
表題登記は「土地家屋調査士」に依頼します。
土地家屋調査士は、実際に依頼された建物に出向いて広さや建物の構造などを調査します。
一般的な居住用の不動産であれば、依頼費用は「15万円～20万円程度」を想定しておくとよいでしょう。
表題登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 印鑑登録証明書（下図参照） | 自治体で取得 |
| 申請人の住民票 | 自治体で取得 |
| 固定資産税の納付証明書 | 自治体で取得 |
| 登記申請書 | 土地家屋調査士に作成依頼が可能 |
| 建物図面、各階平面図 | ※建物新築時に取得 |
| 建築確認書及び検査済証 | ※建物新築時に取得 |
| 建築代金の領収書 | ※建物新築時に取得 |
| 施工業者からの引き渡し証明書 （譲渡証明書） |
※建物新築時に取得 |
【印鑑登録証明書】
上記表の「※」印がついた書類は、建物新築時に入手するものですから、既に紛失してしまっている方も少なくないでしょう。
これらの書類が見当たらない方は、土地家屋調査士に相談することで、代わりの書類等を用意してもらえます。
登記申請書も、土地家屋調査士に作成してもらうことが可能です。
紛失した書類がある方は、まずは土地家屋調査士に相談しましょう。
所有権保存登記・相続登記は司法書士へ
所有権保存登記および相続登記は司法書士に依頼します。
所有権保存登記や相続登記にかかる費用は、登記する物件の評価額にもよるため一概にはいえません。
しかし、新築から30年以上経過しているような建物であれば登録免許税などを含めて5万円～10万円程度を想定しておけばよいでしょう。
所有権保存登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局HP「不動産登記の申請書様式について」にてダウンロード可 |
| 申請者の住民票 | 自治体で取得 |
相続登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続人全員の戸籍謄本 | 自治体で取得 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 自治体で取得 |
| 被相続人の住民票の除票 | 自治体で取得 |
| 不動産取得者の住民票 | 自治体で取得 |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書 （下図参照） |
自治体で取得 |
【固定資産評価証明書】
上記の書類に加え、遺言書にしたがって不動産を相続した方は遺言書が必要です。
また、遺産分割協議（遺産配分に関する相続人同士の話し合い）のうえで不動産を相続した方は、遺産分割協議書（遺産分割協議での決定事項を書面にしたもの）が必要です。
遺産分割協議書には、本来であれば、登記された建物の正確な情報を記入しなければなりません。
未登記の建物だと、「未登記建物」と明記したうえで、固定資産税評価証明書の記載内容や専門家（土地家屋調査士）に依頼して得た調査結果を元に、協議書に情報を記入することになります。
また、被相続人が相続登記しないまま不動産を相続した方は、一度被相続人名義で相続登記をおこなってから、自身の名義に登記しなければなりません。
不動産の売却に際して相続登記をされる方は、不動産買取業者である弊社Albalinkでもご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【未登記建物もそのままで高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、登記の方法については「相続した未登記建物の放置は厳禁！必要な手続きを司法書士が易しく解説」の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
まとめ
未登記建物を売買する方法や注意点を解説しました。
未登記建物は売買時に以下のようなリスクが買主にあるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実です。
- 購入後に買主が費用や手間をかけて登記しなくてはならない
- 購入しても第三者に所有権を奪われる恐れがある
売却前に売主が登記を済ませておく方法もありますが、手間と費用をかけて登記をしても、売却できる保証はありません。
しかし、専門の買取業者に依頼すれば未登記のまま売却できます。
専門の買取業者なら、あなたの代わりに登記を行ったうえで未登記建物を運用・再販し、利益を生み出すことができるためです。
登記の手間や費用をかけずに未登記建物を売りたいとお考えなら、専門の買取業者に相談することを検討してください。
なお、弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、未登記など問題を抱えた物件を積極的に買い取っています。
あなたの未登記建物をご希望の価格で買取できるよう、独自の買取ノウハウを活かして全力で対応させていただきます。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（営業時間の10:00～19:00でしたら、お電話でのご相談も可能です）。
査定や相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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