そもそも未登記物件とは？
未登記建物とは、建物を建てたことを公けに登録していない（表題未登記）状態で、不動産の所在地や所有者がわからない建物のことです。
未登記建物の所有者は、本来は登記することで認められるはずの権利を、公に主張できません。
まず不動産における「登記」とは、土地や建物の現状を登録し、所有権や抵当権（住宅ローンを組むとき、金融機関が不動産に設定する権利のこと）などの権利を示すものです。不動産登記をおこなえば、所有者は不動産の所有権の取得を第三者に対して主張できます。（これを対抗要件と言います。）
所有者が登記をおこなうと、法務局はその内容を「登記簿」にて公示します。
この登記が完了して初めて、所有者は登記簿に記載されている下記内容の権利を主張することが認められます。
- 所在地
- 面積
- 地目や建物の種類、構造や床面積
- 登記の日付
- 所有者情報
- 取得日や取得原因
- 所有権以外の権利（抵当権・地上権・地役権・囲繞地通行権など）
たとえば、「目的物を自由に使用・収益・処分する権利」を意味する「所有権」を主張できなければ、所有者は建物を売却できません。
不動産登記は「表題登記」「所有権保存登記」「相続登記」の3種類
不動産登記にもいくつかの種類があります。
不動産登記は「どこに」「どんな権利」が設定されているかが重要で、表題登記が「どこに」を、所有権保存登記が「どんな権利」かを記しています。また、相続で取得した不動産を売却したいのであれば、相続登記が必須です。
- 表題登記
- 動産の所在地や用途、面積、取得の経緯といった土地建物の概要が理解できる情報が記されている。
- 所有権保存登記
- 誰がどのような権利を持っているかという情報が記されている。
- 相続登記
- 相続によって、被相続人から相続人へと不動産の所有権が移転したことが記されている。
登記簿の見方は下図の通りです。
「表題登記」と「所有権保存登記」は両者一体のように見えますが、それぞれ登記手続きを取り扱う専門家は異なります。ゆえに、表題登記をしていないのか、所有権保存登記のみがなされていないのかによって、登記手続きを依頼する専門家が変わります。
また、先ほどもすこしお伝えしたように、相続によって取得した不動産を売買するには、まず自身の名義に相続登記する必要があります。
それぞれの登記手続きに必要な書類などについては、【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法
で詳細を解説します。
未登記になってしまう理由
登記は建物を所有するうえで重要な概念ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。
本来登記しなければならない建物（不動産）が未登記になってしまう理由として、下記のようなケースが挙げられます。
- 現金で不動産を購入している
- 築年数が古い
- 増改築後、変更登記がされていない
- 相続登記しないまま相続されている
ここでは、なぜ未登記建物が発生するのかについて解説します。
なお、未登記建物の売買について知りたい方は、「未登記建物を売買する前に知っておきたい注意点」からお読みください。
現金で不動産を購入している場合
不動産を購入する際には多くの方が住宅ローンを組みますが、昔は現金一括で支払うことが多く、融資を受ける際に必要な抵当権を設定する必要がありませんでした。
そのため登記をする費用や手間を惜しみ、不動産登記を行わないケースがあったのです（違法です）。
築年数が古い場合
築年数が古い建物の場合は、登記をされていないことがあります。
というのも、1950（昭和25）年、土地台帳法が改正され、それまで別々に管理されていた不動産登記簿と家屋台帳が統一管理されるようになりました。
- 不動産登記簿
- 建物の所有者の住所や氏名などを記したもの。
- 家屋台帳
- 家屋の所在や面積など、現在の表題部にあたる情報を記したもの。
これら2つの情報を1つに移行するための更新手続きが行われなかった建物が多かったため、未登記建物が数多く存在することになったのです。
増改築後、変更登記がされていない
表題登記の完了している建物でも、増築部分や建物の床面積が変更になる改築をした部分を登記していない場合があります。
特に、建物の床面積が増える増築のケースでは、登記事項と建物の現況に変更が生じるため、本来は増築工事の完了から1か月以内に「建物表題変更登記」を行わなければなりません。
建物の増築や、改築、一部の取り壊しをおこなったときに行う登記
しかし、何らかの理由で登記がなされていない場合があります。建物表題変更登記がされていない理由の一例は、下記のとおりです。
建物表題変更登記がされていない理由（一例）
- 増築等の工事を現金払いでおこなったので、登記が必要となる場面に遭遇しなかった
- 増築等をおこなったあとに登記が必要であることをリフォーム業者が知らなかった
- 増築等をおこなったあとに登記が必要であることを所有者が知らなかった
なお、売買契約時点で増改築部分が未登記なら、売買契約書に添える重要事項説明書に下記のように特約を記載しておくことで、契約成立後のトラブルを防ぐことは可能です。
【売主が増築等による表題変更を行う場合】
売主は、所有権移転登記の時期までに、自己の責任と負担において本物件建物の建物表題変更登記を完了させる。
【売主が増築等による表題変更を行わない場合】
売主は、本物件建物の建物表題変更登記をおこなわないものとする。
相続登記しないまま相続されている
実は、現行法では、相続によって不動産を取得した際の相続登記は義務化されていません。
そのため、相続しても相続登記をおこなわないまま、相続した方が亡くなってさらに相続が発生することもあるのです。相続が発生するたびに相続人の人数が増え、権利関係が複雑になります。
なお、2024年（令和6年）4月1日からは相続登記の申請が義務化されます。詳しくは後述しますが、今後は相続登記を怠れば罰金が課されます。
未登記建物の売買は簡単にはいかない！所有者の抱えるリスク
お伝えした通り、未登記の建物が発生する理由はさまざまです。
未登記建物を所有している方の中には、「未登記の建物でも売却することは可能なの？」と不安に感じる方もおられるでしょう。
結論から言って、未登記建物であっても、売り出すこと自体は可能です。
ただし、未登記状態では次の所有者となる買主自身にとってもリスクやデメリットを伴うので、売却は難しくなります。
というわけで、未登記建物の売却を検討している方に知っておいていただきたい4つの注意点を解説してまいります。
「難しいことは避けて手間なく物件を売却したい」「とにかく早く物件を手放したい」という方は、専門の不動産買取業者に直接売却することでスムーズに未登記建物を売却できます。（詳細は未登記建物を売買する4つの方法にて解説します。）
弊社では未登記建物など問題を抱えた物件も積極的に買い取っていますので、売却をご検討の方はぜひ一度、お気軽にご連絡ください。もちろん、ご相談のみ、査定のみのお問い合わせも無料で承っております。
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第三者に所有権を主張できない
未登記建物を売買するうえでの大きな問題は、第三者に対して所有権を主張できない点にあります。
たとえば、中古車であれば車そのものに所有権が設定されているので、売買契約が成立して車を引き渡した時点で所有権が移転します。
それに対して、土地や建物は売買契約や代金の支払いではなく、登記によって所有権が移転します。
ゆえに、未登記状態だと、建物の所有者は土地や建物に付随している権利を第三者に主張できないのです。
詳しくは後述しますが、所有権を主張できないことで、そのほかにも金融機関から融資を受けられなかったり、建物を乗っ取られたりするおそれもあります。
これらのリスクを負いたくないので、未登記建物を購入したがる買い手はほとんどあらわれないのが現状です。
金融機関から融資を受けられない
先ほども少しふれた通り、未登記建物を売買する際、買主は金融機関からの融資を受けられません。
というのも、本来、不動産を所有していれば、その物件を担保として融資を受けられます。担保は融資を受けるうえで重要な要件であり、その内容によって融資を受けられる金額は大きく変わります。
この担保となる不動産に抵当権を設定するためには、まず所有権が認められる必要があるのです。
せっかく購入を検討している買い手がいるとしても、融資を受けられないことで購入資金を用意できず、結局売買契約が頓挫してしまう恐れがあります。
他人に勝手に登記され、所有権を奪われる
未登記建物を所有すると、他人に勝手に登記され、所有権を奪われてしまうおそれがあります。建物の所有権はあくまで登記簿上の所有者に認められることが原因です。
たとえば、Aさんがこれまで固定資産税を支払いながら未登記建物に居住していたとしても、Bさんが自身の名義で登記をしてしまえば、建物の所有権はBさんの物になってしまいます。
また、未登記建物の売買時、契約や支払いが完了していても、買主による所有権移転登記が完了していなければ、その隙に第三者が自身の名義で登記し、建物の所有権を奪うことが可能です。
最悪の場合、買主がすでに購入代金を支払っているにもかかわらず、建物の権利が別の所有者に移ってしまい、購入物件の所有や使用ができないリスクもあります。
車などの動産では起こり得ないような問題ですが、土地・建物については登記が所有権を認めるうえでの必要事項とされているので、未登記建物を売買するうえでは悪意の第三者の存在に注意が必要です。
法律違反となる
そもそも未登記建物は法律違反の状態です。
不動産登記法第47条では、建物の表題登記について、下記のように定められているからです。
（建物の表題登記の申請）
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
（過料）
第百六十四条 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
とはいえ、未登記建物を所有していたとしても逮捕されることはなく、前科がつくこともありません。
実際に未登記で過料を請求された事例もないことから、未登記建物を所有していることで不利益を被ることはありませんが、法律違反の状態を容認していることに変わりはありません。
また、2024年（令和6年）4月1日からは、相続登記の申請が義務化されます。
参照元：民法等一部改正法の概要
正当な理由もなく、相続の発生を知った日から3年以内に相続登記の申請をおこなわなかった場合、相続人は10万円以下の罰金を納めなければなりません。
未登記建物を売買する４つの方法
お伝えした通り、未登記の建物であっても、売買は可能です具体的には、下記の4つの売却方法があります。
- 未登記のまま売買する
- 売主が登記をしてから売買する
- 未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する
- 買取業者に未登記のまま売却する
しかし、お伝えした通り、未登記建物は買手にとって不利益が多いため、売却しにくいのが現実です。
もちろん、上記の方法の1つのように、売主自身で登記してから売り出せば、問題なく建物を売却できます。ただし、登記の申請は簡単ではなく、費用もかかります。
それに対して、買取業者に直接売却すれば、登記申請の手間や費用をかけずに未登記建物を確実に売却できます。手間をかけずに未登記建物のまま売却したい方は、弊社までぜひご相談ください。
それでは、4つの売却方法をそれぞれ分けてご紹介しますので、ご自身が納得できる方法を選択して未登記建物を売却しましょう。
未登記のまま売買する
表題未登記のまま、建物を売却すること自体は可能です。
ただし、購入後の登記申請の手間を買主が負うことになるので、未登記建物を売り出したところで買手がほとんどつかないのが実情です。
もし仮に、どうしても未登記のまま売買したい場合は、未登記である旨を売買契約書に記載したうえで、契約を締結しなければなりません。
具体的には、特約事項にて「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」という趣旨の文言を記載し、売買契約を締結します。
また、売却後に買主が所有権移転登記をしなければ、元の所有者（売主）に引き続き固定資産税の請求が届くことにもなりかねません。
これらを防ぐために、特約として「買主は本物件取引後、〇年〇月〇日までに、自らの責任と負担において固定資産税課税義務者の変更届をおこなうものとする」などと、売買契約書に記載しておく必要があります。
なお、相続によって取得した不動産を売買したい方は、相続登記が必須です。後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に、相続登記を済ませてから売り出しましょう。
専門の買取業者であれば、相続登記の完了していない不動産も問題なく買い取れますので、詳細は買取業者に未登記のまま売却するをご覧ください。
売主が登記をしてから売買する
前述したとおり、未登記のまま建物を売り出したところで、購入した買主に負担がかかるため、売却は難しくなります。
そこで、あなた自身で登記を完了させておけば、「未登記である」というデメリットが無くなるので、建物を売却できる可能性がアップします。
とはいえ、登記を申請するには、複数の専門家に依頼する手間がかかりますし、なにより数十万円もの費用がかかります。
手間や費用をかけてでも自分で登記してから建物を売却したいという方は、後述する【必要書類一覧付】未登記建物の登記をする方法を参考に登記を済ませましょう。
一方で、「できるだけ手間をかけずに未登記建物を売却したい」という方も多くいるかと思います。
その場合は、未登記のままでも買い取ってくれる不動産買取業者に依頼し、そのまま買い取ってもらいましょう。詳細は後述します。
未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する
未登記の建物を解体し、土地だけで売却するのであれば、登記は不要です。その代わり、「家屋滅失届」を自治体に提出する必要があります。
家屋滅失届の書式は、各自治体のホームページにてダウンロードできます。たとえば、東京都は下記のような書式をホームページにて掲載しております。
引用元：東京都｜家屋滅失届
ただし、家屋の解体には数百万円もの費用がかかります。
登記せずに売り出せるとはいえ、売却できずに売れ残ってしまえば、解体にかかった費用が全て赤字になります。
そればかりか、建物を解体して買い手がつかないまま年を越してしまえば、翌年以降に納める固定資産税額が解体前の6倍になります。
買い手がつくかもわからない土地の売却に余計な費用をかけてしまう前に、買取業者に直接売却することをおすすめします。（詳細は次の見出しで後述します）
買取業者に未登記のまま売却する
お伝えしてきた通り、未登記の建物はほとんど買い手がつかないですし、かといって登記するにも費用がかかり、面倒は増えるばかりです。
そこで、未登記建物の売却をご検討の方にぜひおすすめしたいのが、買取業者に未登記のまま売却する方法です。
買取業者に直接売却すれば、あなたは登記の手続きに手間や費用をかけることなく、そのまま確実に未登記建物を手放せます。買取業者の作成した委任状にあなたのサインをもらえれば、業者が登記の手続きを済ませたうえで、物件を買い取れるからです。
業者によって多少の誤差はありますが、およそ1週間から1ヶ月もあれば、未登記建物の売却を完了できます。
弊社では、未登記建物でもそのまま買取させていただきます。面倒な手続きは全て我々にお任せください。
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【必要書類一覧付き】未登記建物の登記をする方法
未登記の建物を登記するには、下記2つの専門家に依頼する必要があります。
- 土地家屋調査士
- 司法書士
具体的には表題登記を土地家屋調査士に、所有権保存登記や相続登記を司法書士に依頼します。
どのような書類が必要なのか、手続きの依頼先別に見ていきましょう。
表題登記は土地家屋調査士へ
表題登記は土地家屋調査士に依頼します。
土地家屋調査士は、実際に依頼された建物に出向いて広さや建物の構造などを調査します。一般的な居住用の不動産であれば、依頼費用は15万円～20万円程度を想定しておくとよいでしょう。
表題登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | 自治体で取得 |
| 申請人の住民票 | 自治体で取得 |
| 固定資産税の納付証明書 | 自治体で取得 |
| 登記申請書 | 土地家屋調査士に作成依頼が可能 |
| 建物図面、各階平面図 | ※建物新築時に取得 |
| 建築確認書及び検査済証 | ※建物新築時に取得 |
| 建築代金の領収書 | ※建物新築時に取得 |
| 施工業者からの引き渡し証明書 | ※建物新築時に取得 |
※のついた書類は、建物新築時に入手するものですから、既に紛失してしまっている方も少なくはありません。これらの書類が見当たらない方は、土地家屋調査士に相談することで、代わりの書類等を用意してもらいましょう。
登記申請書も、土地家屋調査士に作成してもらうことが可能です。紛失した書類がある方は、まずは土地家屋調査士に相談しましょう。
所有権保存登記・相続登記は司法書士へ
所有権保存登記および相続登記は司法書士に依頼します。
所有権保存登記や相続登記にかかる費用は、登記する物件の評価額にもよるため一概にはいえませんが、新築から30年以上経過しているような建物であれば、登録免許税などを含めて5万円～10万円程度を想定しておけばよいでしょう。
所有権保存登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局HP「不動産登記の申請書様式について」にてダウンロード可 |
| 申請者の住民票 | 自治体で取得 |
相続登記に必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続人全員の戸籍謄本 | 自治体で取得 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 自治体で取得 |
| 被相続人の住民票の除票 | 自治体で取得 |
| 不動産取得者の住民票 | 自治体で取得 |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書 | 自治体で取得 |
上記の書類に加え、遺言書にしたがって不動産を相続した方は遺言書を、遺産分割協議のうえ不動産を相続した方は遺産分割協議書も必要です。
遺産分割協議書には、本来であれば、登記された建物の正確な情報を記入しなければなりません。未登記の建物だと、「未登記建物」と明記したうえで、固定資産税評価証明書の記載内容や専門家（土地家屋調査士）に依頼して得た調査結果を元に、協議書に情報を記入することになります。
また、被相続人が相続登記しないまま不動産を相続した方は、一度被相続人名義で相続登記をおこなってから、自身の名義に登記しなければなりません。
被相続人が単独で相続していた不動産であれば、被相続人名義での相続登記をおこなわずに、そのまま相続人名義で登記できることもあります。詳細は司法書士に尋ねてみてください。
不動産の売却に際して相続登記をされる方は、不動産買取業者である弊社でもご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
未登記建物を売買する方法や注意点を解説しました。
未登記建物は、買主側に多くのリスクや負担があるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実です。
未登記建物を売却するために、まずあなたが登記を済ませておく方法もありますが、登記の手続きには多くの手間や費用がかかってしまいます。
ですが、買取業者に直接売却すれば、未登記のまま、建物を売却できます。
手間や費用をかけずに未登記建物を売りたい方は、ぜひ一度弊社にお問い合わせください。
弊社は、未登記など問題を抱えた物件も、積極的に買い取っている不動産業者です。
お客様のご依頼に添えるよう、独自の買取ノウハウを活かし、全力で対応させていただきますので、ぜひお問い合わせください。もちろん、お客様自身で煩わしい手続きを行っていただく必要はありません。
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