【線路沿い物件を高く売却したい人は必見!】売却方法を徹底解説!

「線路沿い物件を売却したいけど売れない」
「線路沿い物件のいい売却方法が知りたい」
上記のように線路沿い物件を所有していて、売れずに困っている方もいるのではないでしょうか。

線路沿い物件は、住宅でよく問題になる音に関して、あまり気にしなくていいメリットはありますが、逆に電車の音が気になったり、振動があったりとデメリットが多く、一般の買い手には売れづらい特徴があります。

あまり深く考えずに購入して後悔する人もいるでしょう。

しかし、線路沿い物件でも上手に対策すれば、高く売却できる可能性はあります。

そこで今回は、線路沿い物件を高く売却したい方に向けて、以下の内容を解説します。

  • 線路沿い物件のメリット・デメリット
  • 線路沿い物件を高く売却するための工夫
  • 線路沿い物件を売却する方法

この記事を読むことで、線路沿い物件についての理解が深まり、高く売却するための工夫がわかります。

しかし、線路沿い物件を高く売却するための工夫には、時間と費用がかかります。

できるだけ早く売りたい人には、専門の買取業者に売却することをおすすめします。

なお、弊社Albalink(アルバリンク)は、売れにくい物件を積極的に買取する業者です。

無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。

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線路沿い物件のメリット・デメリットを理解する

線路沿い物件を高く売るためには、メリットとデメリットを理解したうえで、適切な工夫をする必要があります。

上手にデメリットを解消できる工夫をしてアピールできれば、売却できる可能性が高くなるでしょう。

線路沿い物件のメリット2つ

線路沿い物件には、以下の2つのメリットがあります。

  • 特定の人からの人気が高い
  • 日当たりが良い

2つとも線路沿い物件ならではの特徴からくるメリットといえるでしょう。

特定の人からの人気が高い

線路沿い物件のメリットとして、限られてはいますが、特定の人から人気があることが挙げられます。

線路沿い物件では、基本的に電車の音がしている時間が多いため、大きな音を出すようなところには向いています。

たとえば、ピアノ教室や音楽スタジオ、ダンス教室などは大きな音がでるため苦情の原因となりやすいですが、線路沿い物件であれば、さほど問題にならないでしょう。

また、一部ではありますが、鉄道ファンにも人気があります。
電車が好きな人にとっては、自宅からいつでも見ることが可能なため、優良な物件といえるでしょう。

ただし、一般の人との割合と比べるとどうしても少なくなるのが実情です。

日当たりが良い

日当たりが良いことも線路沿い物件のメリットといえます。

線路沿い物件は、当然一面は線路に面しており、開けているため、日当たりがいいケースが多いです。

また、線路沿いは周辺に高い建物が少ない傾向にあるため、開放感があり、風通しがいい物件も多いでしょう。

線路の周辺は、電車が安全に運行するためにある程度視界が確保されており、一定のスペースが設けられているからです。

線路沿い物件のデメリット6つ

線路沿い物件はデメリットが多く、代表的なものは以下の6つです。

  • 売却の時に安くなりやすい
  • 電車の騒音や振動がある
  • 電気代が高くなる
  • 鉄粉や砂埃が舞うため洗濯物を外に干せない
  • プライバシーの問題がある
  • 体調不良になる可能性がある

線路沿い物件が売れづらい理由になるため、それぞれ詳しく解説します。

売却の時に安くなりやすい

線路沿い物件は、売却する際に金額が安くなりやすいことが最大のデメリットといっても過言ではありません。

一般的に線路沿い物件は電車の音が気になる人が多く、人気がないため売却相場よりも安くする必要があります。

また、線路沿い物件は、値下げ交渉されやすい傾向にあります。
購入希望者が多ければ、値下げ交渉に応じる必要はありませんが、買い手の候補が少ないため、必然的に交渉に応じる必要があるのです。

値下げ交渉を想定して、売り出し価格をあらかじめ上げておくこともできますが、あまりに相場とあっていない場合は、交渉すらされないため注意しましょう。

電車の騒音や振動がある

線路沿い物件は、電車の騒音や振動があることも大きなデメリットといえます。

地域や周辺環境、線路の本数などによって異なりますが、一般的な線路沿いの部屋では、以下のような騒音があります。

電車が通っているとき 窓を開けているとき 65~75デシベル
窓を閉めているとき 55~65デシベル
電車が通っていないとき 窓を開けているとき 35~45デシベル
窓を閉めているとき 30~40デシベル

デシベルとは、音の大きさを表す単位ですが、あまりピンとこないため、以下の旭川市環境部環境指導課が公表している「音の大きさのめやす」、埼玉県深谷市が公表している「騒音の大きさの目安」と比較してみましょう。

音の大きさ おおよその目安
100デシベル 電車の通るときのガード下
90デシベル 大声による独唱
工場の中
80デシベル 飛行機の機内
パチンコ店内
70デシベル 掃除機の音
高速走行中の自動車内
60デシベル 普通の会話
走行中の自動車内
50デシベル 家庭用エアコンの室外機(直近)
40デシベル 昼間の静かな住宅地
図書館の中
30デシベル 深夜の郊外
鉛筆での執筆音

参照元:旭川市役所|音の大きさのめやす

参照元:埼玉県深谷市|騒音の大きさの目安

窓を閉めて電車が通っているときは、55〜65デシベルで普通の会話や走行中の自動車内と同レベルです。
一般的には50デシベルを超えると人はうるさいと感じるといわれているため、55〜65デシベルでは騒音と捉えられるでしょう。

また、物件によっては電車が通過する際の振動も加わるため、住宅として考えるとデメリットといわざるを得ません。

電気代が高くなる

線路沿い物件は、電気代が高くなるデメリットもあります。

上記のように窓を開けると電車の音がうるさいため、風通しがいい物件であっても窓を開けることが難しいでしょう。

たとえば通常の物件であれば、窓を開けておけば室温的に問題のない季節であっても、線路沿い物件は窓を開けられないため、温度調節はエアコンに頼るしかありません。

年間を通して、エアコンを稼働させる期間が長くなるため、必然的に電気代が高くついてしまうでしょう。

鉄粉や砂埃が舞うため洗濯物を外に干せない

洗濯物を外に干せないことも線路沿い物件のデメリットの1つです。

線路沿い物件では電車の通過時に鉄粉や砂埃が舞うため、洗濯物を外に干していると付着してしまいます。

長時間干している場合は、再度洗濯する必要があり、鉄粉や砂埃は洗濯機の故障の原因ともなります。

最近ではドラム式洗濯機や浴室乾燥機で洗濯物を乾燥させる人も増えていますが、電気代がかかり、また、天気のいい日は外で洗濯物を干したい人は一定数いるでしょう。

洗濯物を外に干したい派の人は、線路沿い物件は選択肢に入らないといえます。

プライバシーの問題がある

線路沿い物件は、電車の乗客からの視線が気になることもデメリットとして挙げられます。

一般的に、線路沿い物件では線路側に部屋やバルコニーがあるケースが多いため、通過する電車の中から人に見られてしまいます。

昼間でも常にカーテンをする必要があり、バルコニーでのんびりなんてことも難しいでしょう。

夜は電気をつけると薄いカーテンだとシルエットが目立ってしまうため、プライバシーのことを考慮すると厚手のカーテンにする必要もあります。

プライバシーが気になる人も、線路沿い物件を選ばないでしょう。

体調不良になる可能性がある

線路沿い物件に住むと体調不良になる可能性があることもデメリットとなります。

たとえば、電車通過時の騒音や振動、鉄粉や砂埃などが原因でストレスになり、自律神経が乱れて体調不良になる人もいます。

参照元:新幹線騒音 ・振動による主観的健康の低下

音や振動の感じ方は人それぞれですが、あわない人にとっては知らないうちにストレスとなり、さらに毎日のことになるため、積み重なって体調不良になってしまうのでしょう。

一般的に音が気になりやすい人は、線路沿い物件は避ける傾向にあります。

線路沿い物件を高く売却するための工夫5つ

線路沿い物件のデメリットを解消できれば、高く売却できる可能性が高くなります。

線路沿い物件を高く売却するための工夫は以下の5つです。

  • 吸気口に防音対策をする
  • 二重サッシにする
  • 防音カーテンにする
  • サンルームにする
  • 地盤改良工事をする

デメリットを解消するために、どのような対策をすればいいか具体的に解説します。

吸気口に防音対策をする

線路沿い物件を高く売却するための工夫として、吸気口に防音対策をすることが挙げられます。

吸気口は、外とつながっているため、外部からの音が入ってきやすいので、対策すれば騒音の軽減が可能です。

具体的には、防音スリーブと呼ばれる吸音材を吸気口のパイプ(スリーブ)の中に入れることによって、騒音を軽減します。
防音スリーブ

引用元:神栄ホームクリエイト株式会社|防音スリーブ

防音スリーブは、パイプの太さによって異なりますが、1,000円程度の金額でインターネットでも購入できます。

素材自体に滑り止めの効果があるためずれることがなく、パイプに差し込むだけで取付できる手軽な防音対策といえるでしょう。

二重サッシにする

二重サッシにすることも線路沿い物件の防音対策になります。

二重サッシとは、現状の窓にさらにもう1つ窓を追加することで、二重窓や内窓ともいいます。

二重サッシ

引用元:YKK AP株式会社|マドリモ 内窓 プラマード U

線路沿い物件でも二重サッシにすることで騒音が軽減され、遮音性能の高いサッシにすれば、さらなる防音効果が期待できるでしょう。

二重サッシにする工事費用は、窓の大きさや性能によって異なりますが、5〜25万円ぐらいが相場です。

また、二重サッシには防音効果だけでなく、断熱効果や結露防止といった効果もあるため、居住者にとってのメリットは大きいでしょう。

ただし、二重サッシは上げ下げ窓、内倒し窓には設置できず、新しい窓を設置するだけの窓枠が必要になります。

防音カーテンにする

線路沿い物件は、防音カーテンを活用することでも防音対策できます。

防音カーテンとは、空気の振動を減らすことで音を防ぐカーテンのことで、遮音タイプと吸音タイプの2種類があります。

防音カーテンの費用は、窓の大きさやカーテンの生地によって大きく異なりますが、以下のような市販されている中でも遮音性能が高いカーテンは一般的なサイズ(100×178)で60,720円(税込)です。

防音カーテン

引用元:防音専門ピアリビング公式ホームページ|サウンドカードⅢ

同じサイズの普通のカーテンは安ければ2,000〜3,000円で購入できるため、かなりの価格差といえるでしょう。

ただし、費用対効果が高いものとはいえないため、二重サッシができない窓の防音対策としてであれば、一考の価値はあります。

サンルームにする

ベランダをサンルームにすることも線路沿い物件を高く売却するための工夫の1つです。

サンルームとは、天井や壁がガラス張りで、外部にせり出したスペースのことです。

サンルーム

引用元:株式会社匠システム公式ホームページ

サンルームであれば、線路沿い物件でも鉄粉や砂埃を回避して、洗濯物を太陽光で乾かせます。

ベランダをサンルームにする工事費用は、広さや使用する材質などによって異なりますが、30〜100万円が目安です。

ただし、ベランダをサンルームにすると定着性・外気遮断性の条件を満たし、家屋の一部とみなされるため、固定資産税の課税対象に含まれます。

固定資産税が高くなってしまうため、設置したときのメリットとのバランスを考慮する必要があるでしょう。

また、ベランダをサンルームにすると家屋の一部とみなされるため、建ぺい率や容積率に注意する必要があります。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

サンルームを設置することによって、建築基準法や都市計画法で定められた建ぺい率と容積率をオーバーすると違法建築物になってしまうのです。

入居者にとっては、サンルームがあるメリットは大きいですが、物件の所有者にとっては設置するリスクが大きいため、慎重に検討することをおすすめします。

なお、建ぺい率や容積率については、以下の記事で詳しく解説しています。

建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件を高確率で売却する方法
建蔽率・容積率がオーバーした物件は、同規模の物件を再建築できない、ローンが組みづらい等の理由から、売却しづらいのが実際のところです。記事内では、建蔽率・容積率がオーバーした物件を売却するための対処法を解説しています。

地盤改良工事をする

線路沿い物件を高く売却するための工夫として、地盤改良工事をすることも選択肢の1つです。

物件の敷地の地盤調査を行い、軟弱な地盤である場合は地盤改良工事をすれば、振動を軽減できる可能性があります。

通常、地盤改良は建物の基礎部分の真下を改良します。

しかし、建物が建っている状態では、一般的な工法は難しくなるため、薬品注入工法で地盤改良します。

薬品注入工法とは、注入管を用いて、土を固結させる薬液を地盤の中に注入して地盤を改良する工法です。

薬品注入工法による地盤改良の費用は、物件の状態や規模、地盤の軟弱具合によっても異なりますが、30坪程度の通常の住宅で200万円以上かかります。

他の線路沿い物件を高く売却するための工夫よりも高額な費用がかかるため、振動を軽減するメリットとのバランスを考慮する必要があるでしょう。

線路沿い物件を売却する時は告知義務がある

線路沿い物件を売却する場合は、物件特有の注意事項を買主に伝える告知義務があります。

告知義務告知義務は、「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つに分類され、買主が契約を決断するにあたり、意思決定を左右する重大なものが該当します。

瑕疵とは?

線路沿い物件における電車の騒音や振動の程度、鉄粉や砂埃の被害などは環境的瑕疵にあたるため、買主に説明する必要があるのです。

仮に上記のような告知事項を故意に説明せずに契約した場合で、あとから発覚したときは、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任

契約不適合責任
売買契約書に記載がない瑕疵が発覚した場合に買主に負う責任のこと

参照元:WIKIBOOKS|民法第566条

損害賠償請求をされたり、契約を解除されたりといったリスクがあるため、線路沿い物件を売却する場合は、忘れずに告知しましょう。

なお、不動産の告知事項については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の告知事項ありの意味と種類を解説|売主側には告知の義務がある
告知事項が課される瑕疵の種類や告知事項のある不動産の見分け方、売却方法を解説します。この記事を読むと、どのようなケースで告知義務が発生し、告知義務ありの物件をどうすれば売却できるのかがわかります。

線路沿い物件を売却する方法

線路沿い物件を売却するには、以下の2つの方法があります。

  • 不動産仲介業者へ売却する
  • 訳あり不動産の専門買取業者へ売却する

不動産仲介業者へ売却する

線路沿い物件を売却するには、不動産仲介業者へ依頼する方法があります。

不動産仲介業者

不動産仲介業者へ依頼する場合は、市場から一般の買い手を探すことになります。

しかし、一般の買い手は、デメリットによって線路沿い物件を敬遠し、さらに告知義務があるため、売却することは難しいでしょう。

実際に弊社が行ったアンケート調査(下図参照)によると、「物件の内覧時にもっと注意すればよかったこと」について、静かさ・防音対策と回答した人が一番多くなっています。

内覧時注意すればよかったこと

引用元:訳あり物件買取プロ|【後悔!物件の内覧時に注意すればよかったポイント10選】男女500人アンケート調査

線路沿い物件などの特徴がある建物は、一般の買い手が敬遠するため、不動産仲介業者に売却を依頼する場合は、売れ残る可能性があることは覚悟する必要があるでしょう。

なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
「仲介」の仕組み仲介とは、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して買主を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。仲介で契約まで至ると、仲介した不動産会社(以下、仲介業者)は、買主側・売主側の双方から仲介

訳あり不動産の専門買取業者へ売却する

線路沿い物件などのような訳あり不動産は、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。

不動産買取業者

専門の買取業者であれば、そのままの状態で買い取ってくれるため、余計な費用がかかりません。

買取業者への売却は費用負担がほぼゼロ

また、専門の買取業者に売却するときは、契約不適合責任を免責できます。

買取業者は契約不適合責任が免責

契約不適合責任はそもそも一般消費者を守るためのものなので、不動産のプロである専門の買取業者は、免責して契約することが可能なのです。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、一般の買い手から敬遠される線路沿い物件であっても契約不適合責任を免責して積極的に買い取っている買取業者です。

訳あり不動産を専門に取り扱う弊社であれば、不動産仲介業者で売却できない物件をスピーディーに、高額で買い取っています。

その結果、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております(下記Googleの口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様から高い評価をいただいているだけでなく、「上場している不動産買取業者」として、社会的信用も得られていると自負しています。

査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。

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一括査定サイトはおすすめしない

不動産一括査定サイトとは、物件の情報を一度入力すると、複数の不動産会社から査定してもらえるサービスです。

少ない労力で査定価格を比較でき、一見便利なサービスですが、複数の不動産会社から対応しきれないほど大量の電話がかかってくる可能性があります。

また、不動産一括サイトでは査定を依頼する不動産会社を選べないものもあるため、名前を聞いたこともない業者から電話がかかってくることもあるでしょう。

物件やエリアにマッチングした不動産会社から連絡が来るわけではないので、不動産一括査定サイトはおすすめできるサービスとはいえません。

まとめ

今回は、線路沿い物件について詳しく解説しました。

線路沿い物件のデメリットを上手に解消できる対策を行えば、高く売却できる可能性はありますが、時間と費用がかかります。

できるだけ早く線路沿い物件を売りたい場合は、専門の買取業者に売却しましょう。

専門の買取業者であれば、線路沿い物件をそのままの状態で1週間〜1ヶ月ほどで現金化できます。

なお、弊社アルバリンクは線路沿い物件などの訳あり不動産を積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。

イットで紹介されました

線路沿い物件を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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