国土交通大臣(1)第10112号
親の死後、実家を放置するのはＮＧ
親の死後、使い道もないし、管理するのも面倒だからといって、実家を放置するのはNGです。
親の死後に実家を放置すると、以下5つのリスクがあるからです。
- 資産価値が下がる
- 近隣住民からクレームが入る
- 犯罪に利用されやすくなる
- 固定資産税が課税され続ける
- 特定空き家に指定される
資産価値が下がる
実家を放置すると、急速に老朽化が進み、資産価値が下がってしまいます。
実家を放置すると清掃が行われず、ホコリや湿気がたまり、建物の基礎である柱や梁が腐食しやすくなるからです。
たとえば、放置されると換気や掃除がされなくなるため、湿気がこもり、カビやシロアリにより柱や梁が腐食します。
こうなると当然、不動産としての資産価値は下がってしまいます。
そして、不動産としての資産価値が下がると、もしあなたが将来的に所有している実家を一般の個人の買手に売却しようとしても、売却価格は安くなってしまいます。
安くなるどころか、売れない恐れすらあります。
あなたの実家の資産価値は今この瞬間にも下がり続けています。
売却を考えているなら、今すぐ行動を起こすべきです(売却について詳しく知りたい方は「【状況別】親の死後、実家を処分する方法5選」をご確認ください)。
近隣住民からクレームが入る
実家を放置すると、以下のような事態が起こり、結果的に近隣住民からクレームを入れられてしまいます。
- ゴミを不法投棄され、異臭が発生する
- 庭の草が生い茂り、害虫が大量発生する
放置されている実家は人の目がないため、ゴミを不法投棄されやすくなります。
しかも、建物自体が放置されているため、ゴミが撤去されることもありません。
その結果、ゴミの中身が腐るなどして、周囲に異臭をまき散らすこととなります。
また、放置された庭の草が生い茂ることによって、そこに蚊やダニなどの害虫が集まってきます。
上記が起これば、近隣住民にとっては大迷惑であるため、当然、建物の所有者であるあなたにクレームが入ります。
放置状態をやめ、状況を改善するまで、クレームの電話が鳴り続けることになるでしょう。
そうなれば、平穏な日常生活を送ることはできなくなります。
空き家を放置するリスクはそれだけではありません。
もし、近隣住民が行政に「近所の建物に迷惑をかけられている！」とクレームを入れたら、あなたの実家は行政から「特定空き家」に指定され、重いペナルティを受ける可能性があります（詳しくは後述します）。
犯罪に利用されやすくなる
空き家を放置すると、犯罪行為にも利用されやすくなります。
放置された空き家は人の目がないため、犯罪者に「ここならバレない」と思われてしまうためです。
実際、最近でも岐阜県で空き家に侵入され、現金を奪われる事件が起きています。
浜松市中区の邸宅に正当な理由もなく侵入したとして浜松市東区に住む27歳の男が逮捕されました。邸宅侵入の容疑で逮捕された浜松市東区の27歳の解体工の男は19日午後11時ごろ、浜松市中区の一軒家の空き家に侵入した疑いがもたれています。
こうした犯罪に巻き込まれると、空き家に保管していた金品や思い出の品を奪われる恐れがあります。
また、現場検証などで警察から話を聞かれる面倒もあります。
当然、警察などが来れば近隣にもその空き家で事件があったことが知られてしまうため、建物の資産価値も下がってしまいます。
大事なものを盗まれ、警察沙汰になる前に、使い道のない実家なら早めに処分した方が無難です。
固定資産税が課税され続ける
放置している空き家であっても、毎年1月1日時点の所有者に対して「固定資産税」が課税されます。
実家の固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算されますが、具体的な固定資産税額は自宅に届く「固定資産税納税通知書」で確認できます。
【固定資産税納税通知書の見本】
なお、一般的な戸建て住宅の固定資産税は、年間およそ10から12万ほどです。
活用していない実家に対し、毎年これだけの税金を収め続けるのは非常にもったいないことですから、ムダな税金を支払う前に早めに処分することをオススメします。
なお、弊社アルバリンクは使い道のない実家のような、いわゆる「空き家」を専門に扱う買取業者です。
どんなに老朽化したご実家でもできる限り高く買取いたしますので、気軽にご連絡ください。
「とりあえず査定額を知りたい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
特定空き家に指定される
実家を適切に管理せず放置していると、行政から「特定空き家」に指定されます。
特定空き家とは、保安・衛生・景観・その他の観点から、今後も放置するのは危険であると行政に判断された家屋のことです。
特定空き家に指定される細かい条件については以下の図をご確認ください。
特定空き家に指定されると、どのようなペナルティがあるかについては、次節で詳しくお伝えします。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されると「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が最大6倍になります。
住宅用地の特例とは、住居用の家屋が建つ土地に適用される特例です。
下の表を見ていただくとわかる通り、この特例により、空き家を含む住宅用の家屋が建つ土地の固定資産税は1/6に軽減されています。
特定空き家に指定されると、この特例の対象から外されてしまうため、固定資産税が一気に6倍に跳ね上がってしまいます。
さきほど、固定資産税は年間10万円程度とお伝えしましたが、これが60万円になると考えれば、どれだけ金銭的負担が増すか想像していただけるかと思います。
もし、「特定空き家に指定されて金銭的負担が増える前に家を処分したい」とお考えなら、専門の買取業者に売却することを検討してください。
専門の買取業者なら、どんなに老朽化した空き家でもそのままの状態で買い取ってくれるからです（詳細は後述します）。
なお、弊社アルバリンクは老朽化した物件を専門に扱う買取業者です。
他社が断るくらいボロボロの物件でもスピーディーに買い取っておりますので、「特定空き家に指定される前に早く売りたい」とお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
「とりあえず査定額が知りたい」といったお問い合わせもお待ちしております。
「特定空き家」に指定されなくとも固定資産税が6倍になる
前節を読んで、「特定空き家に指定されなければ、放置していても固定資産税は今まで通りでしょ？」と思った方、油断は禁物です。
なぜなら、2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定されたからです。
これにより、今後は特定空き家に指定されていなくても、放置されている空き家は「管理不全空き家」として住宅用地の特例が解除され、固定資産税が6倍になる恐れがあります。
ですから、特定空き家に指定されるされないにかかわらず、実家を放置すること自体が固定資産税が6倍になるリスクがあると認識しておきましょう。
なお、「管理不全空き家」に指定される条件や、改正された法律がいつから施行されるかなど、詳しい情報を知りたい方は、下記の記事をご確認ください。
実際に国土交通省に問い合わせた情報を元に作成した記事ですので、他のどのサイトの記事よりも正確な情報となっております。
高額な解体費用＆罰金50万円が請求される
特定空き家に指定されると、行政から「建物を適切に管理するように」との命令が通達されます。
もしその命令に従わないと、罰金50万円を科された上で、行政により強制的に解体(行政代執行)されてしまいます。
解体費用は全額、所有者に請求されます。
行政代執行による解体費用は、所有者が解体業者に依頼して解体するより、高額になる傾向にあります。
所有者が解体業者に依頼する際は、少しでも費用が安い業者を選ぶ時間がありますが、行政代執行の場合は、手早く解体することを最優先にしているため、費用度外視で大手の解体業者などへ発注するためです。
行政代執行による具体的な解体費用は、建物の規模によっても異なりますが、1,000万以上かかることもあります。
これほどの大金はすぐに支払えない方がほとんどでしょう。
しかし、行政代執行の解体費用は、税金と同じく国の強制徴収が認められているため、請求されてしまったら自己破産をしても絶対に逃れられません。
財産や給与を差し押さえられながら、長い年月をかけて全額支払うことになり、所有者の生活は非常に苦しくなってしまいます。
実家を放置したばかりに、今後の人生まで狂ってしまう恐れがあるのです。
行政代執行に関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてみてください。
【状況別】親の死後、実家を処分する方法3選
前章で、実家を放置するリスクについてご理解いただけたかと思います。
しかし、使いもしない実家を手ひまかけて管理するのは大変です。
管理を業者に委託しても、月に1万円程度の委託費がかかってしまいます。
ですから、放置のリスクを、管理の手間も回避したいのであれば、活用していない実家は処分してしまうのが一番です。
活用していない実家の処分方法は以下の3つです。
- 相続放棄する
- 自治体に寄付する
- 売却する
最初に結論をお伝えしてしまうと、活用していない実家を処分するのであれば「売却する」のが一番です。
その理由を、3つの処分方法を紹介しながらお伝えしていきます。
相続放棄する
まだ実家を相続する前であれば、相続放棄することで実家を手放す方法もあります。
相続放棄をしてしまえば、固定資産税を支払う義務もなくなります。
ただし、相続放棄は親が亡くなってから「3ヶ月以内」に行わなくてはなりません。
また、相続放棄には下記のデメリットもあります。
- 実家だけを相続放棄できるわけではない
- 相続放棄をしてもすぐに管理義務から逃れられるわけではない
相続放棄をすると、全ての遺産を相続できなくなります。
ですから、実家だけでなく、現金や車など、資産価値のある遺産も相続もできなくなってしまいます。
しかも、相続放棄をしてもすぐに実家の管理義務から逃れられるわけではありません。
そもそも、遺産の相続には下図のように相続できる人の範囲と優先順位が決められています。
この範囲内にいる人を「法定相続人」と呼びます。
そして、もし相続放棄した場合でも、次に遺産を相続する順位にある法定相続人が管理を開始するまでは実家の管理責任が残ります。
たとえばもしあなたが被相続人(親)の子供(相続順位第1位)であり、相続放棄した場合、あなたにとっての祖父母（相続順位第2位）が実家を相続し、管理を始めるまでは、あなたに実家の管理責任が残るということです。
このように、相続放棄をすると、相続財産を受け取れず金銭的に損をしたり、管理責任だけは残って結局本質的には手放せないということが起こりえます。
もし、「金銭的にも損をしないで実家をキレイに手放したい」とお考えなら、専門の買取業者に売却することを検討してください。
専門の買取業者に売却すれば、売却金を受け取りながら実家を手放せるからです。
なお、弊社アルバリンクは老朽化した物件を専門に扱う買取業者です。
あなたのご要望を丁寧にお伺いし、どんなに傷んだ実家でもできる限り高く買取させていただきますので、気軽にご連絡ください。
相続放棄についてより詳しく知りたい方は、下記の記事もご確認ください。
自治体に寄付する
使い道がなく、空き家となっている実家を自治体に寄付するという方法もよく聞かれますが、基本的に自治体は寄付を受け付けません。
寄付を受け付けてしまうと、自治体の貴重な収入源である固定資産税が入ってこなくなってしまうからです。
しかも、自治体にとっては、空き家の管理という手間も増えてしまいます。
まれに、公園など公共施設に利用できそうな公益性の高い土地であれば寄付を受け付けてくれることもありますが、そうでない限りまず受け付けてもらえないと思うべきです。
売却する
前述した相続放棄も自治体への寄付も難しい場合、使い道のない実家は売却することを検討してください。
使い道のない実家を売却する方法は、主に以下の3つです。
- そのままの状態で「仲介」に売却を依頼する
- 解体して土地を「仲介」に売却を依頼する
- 「専門の買取業者」に直接売却する
上記のとおり、売却の仕組みとしては「仲介」と「買取」があり、主な違いは以下の通りです。
- 仲介業者に売却を依頼する方法
- 不動産仲介業者が、不動産の所有者から売却の依頼を受け、一般に広く買手を募集する方法。買主は一般の個人で、購入目的は住居用であることがほとんど。
- 買取業者に売却を依頼する方法
- 不動産買取業者が、売却を希望する所有者から、直接不動産を買い取る方法。買取目的は事業用であり、買い取った不動産をリフォーム等して再販・運用することで利益を得ている。
仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
結論から言いますと、築古で老朽化している実家なら、仲介ではなく「専門の買取業者」に売却することをオススメします。
築古で老朽化した実家を仲介業者に依頼しても、買い手となる一般の個人からの需要がなく、売れ残る可能性が高いからです、
対して、専門の買取業者なら、事業目的で不動産を買い取るので、あなたの実家がどんなに老朽化していても、そのままの状態で問題なく買い取ってくれます。
上記の詳細も踏まえて、使い道のない実家の3つの売却方法について詳しく解説していきます。
そのままの状態で仲介で売却
築浅で管理が行き届いている状態の良い実家であれば、仲介業者に売却を依頼しても買い手がつく可能性があります。
前述したように、仲介業者に売却を依頼した場合の買い手である一般の個人は、すぐに住める家を探しているためです。
築浅であれば購入後も長く住めますし、すぐに住める状態の物件ならリフォームや修繕もいらないため、仲介でも買い手が見つかりやすいです（詳しくは「仲介で売却が見込める家の条件」を参照ください）。
逆に築年数が古く、住むためには大掛かりな修繕が必要な実家は、仲介で売却するのは困難です。
生活が不便であったり、修繕しないと住めない家を買いたいと思う一般の個人はいないからです。
また、仲介業者に依頼して実家を売却する場合は買い手を探す必要があるため、売却するまでに3カ月から半年はかかります。
対して、一般の個人の需要がない物件だと、買い手が見つからず、永遠に売れない恐れもあります。
このように仲介業者に依頼して売却するには、住居として需要があるかどうかが重要になってきます。
もし、あなたが所有するご実家が築古で老朽化しており、買い手から需要がない状態であれば、後述する「買取業者に直接売却」を検討してください。
仲介で売却が見込める家の条件
仲介業者に依頼して売却が見込める家というのは、一般の個人が居住用として購入したいと思える家ということになります。
具体的には以下のような条件の家であれば、仲介での売却が見込めます。
- 築10年以内である
- 修繕やリフォームの必要がなく、すぐに住める
上記のような状態と立地であれば、仲介での売却が見込めます。
築浅であれば購入後、長く住めますし、リフォームなどをする必要がなくすぐに住める状態であれば、住むための初期費用もかからないためです。
解体して土地を仲介で売却
建物の劣化が著しく、一般の住居として需要がない場合、解体して土地だけにしてしまえば、仲介で売却できる見込みもあります。
更地にしてしまえば買手が自由に新築を建てることなどができるからです。
しかし、更地にしても以下のような暮らすのに都合の良い立地でないと仲介ではなかなか売れません。
解体して仲介で売却が見込める土地の条件
- 都心の場合、最寄り駅まで徒歩10分以内で行ける
- 地方の場合、市街地まで車で15分以内で出られる
上記にあてはまらない立地の場合は、解体しても需要がないことに変わりがなく、仲介では売れ残る危険があります。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地の良さを優先している」と答えています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
また、仲介業者の仕事は売主と買主を結びつけることであるため、解体費用などは売主負担になります。
そのため、解体には以下の2つのリスクが伴います。
解体のリスク
- 高額な解体費用がまるまる赤字になる可能性がある
- 建物を解体した結果、固定資産税が最大6倍に増額する
そのため、実家がある状態では売却できないからといって、安易に解体を決断せず、一度踏み止まってください。以下で、解体のリスクを詳しく説明します。
高額な解体費用がまるまる赤字になる
まず実家の解体には、およそ百万円以上の高額な費用がかかります。
木造の場合およそ120万、鉄筋コンクリートの場合およそ180万
しかも、高額な費用をかけて解体しても、買手が現れる保証はありません。
もし買手が現れなければ、解体費用がまるまる赤字になってしまいます。
百万円以上の赤字が出れば、所有者の家計が火の車になることは想像に難くありません。
固定資産税が最大6倍に増額する
建物を解体すると、毎年土地の所有者に課せられる固定資産税が最大6倍に増額します。
建物がなくなるため、前章でお伝えした「住宅用地の特例」が解除されてしまうからです。
つまり、安易に実家を解体してしまうと、特定空き家に指定されたのと同様に固定資産税が6倍になってしまうわけです。
高額な解体費用をかけ、固定資産税が6倍になるリスクをおかしてまで、売却のために解体するのは得策ではありません。
むしろ、解体するしかないほど老朽化した実家なのであれば、買取業者に売却すべきです。
買取業者に相談すれば、解体せずに売却することができます（詳細は次節で解説します）。
解体のリスクについて詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください
専門の買取業者に直接売却する
専門の買取業者に相談すれば、老朽化が進んでいたり、立地が悪く、仲介業者に門前払いを受けた実家でも、そのままの状態で売却できます。
専門の買取業者は、住居用ではなく事業として再販・運用するために不動産を買い取っているからです。
たとえば、賃貸物件として賃借人をつけて投資家などへ再販することもあります。
そのため、リフォームなど手を加えることを前提で買い取るため、買取前の状態が悪くても問題にならないのです。
弊社アルバリンクも老朽化した物件を専門に扱う買取業者ですが、実際に古い物件を数多く買い取っており、お客様から感謝の声をいただけております。
古い物件で売れるか心配だった。（中略）動き流れがとても早い。対応が親切丁寧。すべてお任せで、また、こちらの日程に合わせて調節していただき、とても感謝しています。
査定のご依頼をいただければ、「本当に売れるのか？」「どのくらいの金額で売れるのか？」が明確になります。
できる限りお客様のご希望に沿った金額で買い取れるよう全力を尽くしますので、気軽にお問い合わせください。
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買取業者に依頼するべき家の条件
前項で、仲介業者に依頼しても買手がつかないような実家でも買取業者であれば買い取れるとお伝えしました。
そこで、具体的にどのような家であれば、買取業者に売却すべきかお伝えします。
- 築10年以上である
- 住むのに修繕やリフォームが必要
- 都心の場合、最寄り駅まで徒歩10分以上かかる
- 地方の場合、市街地まで車で15分以上かかる
もし上記のような状態と立地の実家であれば、迷わず買取業者に売却を依頼した方がいいでしょう。
どの条件も、仲介業者に依頼した場合の買い手である一般の個人から敬遠される条件だからです。
あなたの実家の立地が悪く、すぐに住める状態でないなら、最初から専門の買取業者に相談した方が時間をムダにしなくて済みます。
費用も時間をかけたくないなら買取業者に売却するのがお勧め
前章でお伝えしたとおり、実家の処分する現実的かつ最も手間や費用がかからない方法が「買取」で売却することです。
その理由は、どんなに老朽化した実家でもそのままの状態で買い取ってくれるからですが、他にも理由があります。
親の死後、使い道がなく老朽化した実家を売却するなら、専門の買取業者が最適な理由は主に以下の3つです。
- 売却スケジュールが立てやすい
- 不用品の手間と時間、費用が省ける
- 売主の契約不適合責任が免除される
仲介業者での売却方法と比べながら詳しく説明します。
売却スケジュールが立てやすい
買取の大きなメリットの1つは、仲介に比べて売却スケジュールが立てやすいことです。
前述したとおり、買取業者に家の売却を依頼すれば、買い手を探すプロセスが必要がないので、最短数日で確実に買い取ってくれます。
つまり、買取業者に家の売却を依頼すれば、スケジュールが立てやすいため、以下のようなメリットがあります。
- 固定資産税の課税日（1月1日）前に確実に売却できる
- 売却後の3,000万特別控除（※）の適用の期日に間に合う
買取業者であれば、買取日を事前に教えてくれるます。
そのため、固定資産税の課税日（1月1日）の前に確実に売却でき、余計に税金を払うことがありません。
また、売却後の売却益(譲渡所得)に対する所得税を減税する特例として、3000万円特別控除があります。
参照元：国税庁HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
この特例には適用期限が設けられているのですが、買取業者に売却を依頼すれば、期限に間に合うように計画的に買取してくれます（詳しくは「相続した家を売った際の3,000万控除特例」を参照ください）。
もし、仲介業者に家の売却を依頼してしまえば、買い手を探すのに3ヶ月から半年、最悪の場合は数年たっても売れない可能性もあります。
計画的に家を売却できなければ、固定資産税が余分にかかってしまったり、3000万円特別控除が使えなくなってしまうおそれあるのです。
「譲渡所得税の特例を使いたいので、実家を早く売却したい」とお考えなら、専門の買取業者に売却することを検討してください。
なお、弊社は老朽化した物件を専門に扱う買取業者で、どんなに傷んだ物件でもスピーディーに買取できますので、気軽にご連絡ください。
「とりあえず査定額だけ知りたい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
>>【活用の難しい実家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
不用品の手間と時間、費用が省ける
買取業者に依頼すれば、売主が家の中の不用品(残置物)を撤去する必要がありません。
買取業者は、居住用に買い取るわけではないため、実家に残された故人の家具や荷物もそのままの状態で買い取ってくれるからです。
故人との思い出の品だけ自分で持ち出して、他はそのままの状態で買取業者に買い取ってもらうこともできます。
一方、仲介で売却する場合は、売主が残置物を上記の費用や手間をかけて、事前に撤去しておかなければなりません。
なぜなら、仲介の買手は住居を探す一般の個人であり、他人の荷物が残った家を購入したいと思う人は稀だからです。
もし、不用品回収や遺品整理を業者に頼むと3LDKで20万円から30万円程度かかります。
自力で撤去する場合は時間や手間がかかります。
費用や手間をかけずに実家を売却したいとお考えなら、仲介ではなく買取を選ぶべきです。
売主の契約不適合責任が免除される
買取業者に売却を依頼する場合は、基本的に売主の契約不適合責任は免除されます。
契約不適合責任とは、不動産引き渡し後、契約書にない欠陥や不具合があったとき、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
例えば、売却後の不動産に、契約書にないシロアリ被害や雨漏りがあった場合、売主は買主の求めに応じ、修繕などの対応をしなくてはいけません。
仮に対応できない場合は、損害賠償請求や売買契約を取消されてしまう恐れがあります。
買取業者の場合、修繕して活用する前提で物件を買い取るので、多少の不具合を気にする必要がありません。
そのため、契約不適合責任を付けて売買契約を結ぶ必要性がありません。
一方、仲介業者に売却を依頼する場合、買い手は一般の個人です。
一般の個人は、居住用として物件を購入するため、聞かされていない物件の不具合が見つかれば生活に支障をきたしてしまいます。
つまり、買い手の生活を守る必要があるため、契約不適合責任を付けて売買契約を結ぶ必要があるのです。
もし、「実家を売却後も損害賠償を請求される心配をしたくない」とお考えなら、契約不適合責任を免責してくれる専門の買取業者への売却を検討してください。
なお、弊社アルバリンクも契約不適合責任を「完全免除」で買取しておりますので、安心感を持って実家を売却したいとお考えなら気軽にご相談ください。
「とりあえず、買取してもらえるか相談したい」といったお問い合わせもお待ちしております。
>>【活用の難しい実家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説しています。
売却経費を抑えられる
買取業者に売却を依頼する場合は、仲介手数料をはじめとする売却経費を抑えられます。
買取であれば抑えられる費用
- 仲介手数料
- 修繕・リフォーム費用
一つずつ解説します。
仲介手数料
買取業者に売却を依頼する場合は、仲介手数料はかかりません。
一方、仲介業者に売却を依頼した場合、仲介手数料がかかります。
仲介業者は、買主や売主から仲介手数料をもらうことで利益を出しているためです。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって、以下のように売却価格に応じた上限が定められています。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の条件 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
仮に売却価格が2,000万だった場合、仲介手数料の上限は以下のような計算になります。
2,000万×3％＋6万＋消費税（10％）＝72万6,000円
上限一杯まで手数料を請求する仲介業者が大半なので、仲介手数料は決して安い金額ではありません。
修繕・リフォーム費用
買取業者に売却を依頼すれば、実家が老朽化していても修繕やリフォームなどを行うことなく売却できます。
一般的に一戸建てのリフォーム費用は1千万円かかると言われています。
水回りや給湯器等の部分的な修繕だけでも数十万円はかかります。
買取であればこうした費用をかけずに売却できます。
一方、仲介で実家を売却する場合は売主負担で、売却前に実家の修繕やリフォームをしなければならないことがあります。
仲介の買手は住居を探す一般の個人であるため、残置物同様、修繕が必要な家に住みたいと思う人はいないためです。
母親の死後に「実家を処分したい」と依頼されたお客様の事例
この章では、弊社で使い道のないご実家を買い取った事例を紹介いたします。
以下のお客様（U様）は、母親の死後、「実家を相続しましたが、使い道がないので買い取ってもらえませんか？」と相談に来られました。
【買取したU様のご実家の概要】
| 築年数 | 47年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 埼玉県川口市 |
| 買取価格 | 700万円 |
| 買取時期 | 2022年9月 |
【U様の買取事例】
1人暮らしをしていた母が亡くなり、実家を相続することになりました。
私たちはすでに新居を建てていたので、実家を使う予定がなく、相続したまま放置する形になっていたんです。
ですが、実家を所有しているだけでも維持費（固定資産税などです）がかかることに気づき、お金が出ていくことにもったいなさを感じ、重い腰を上げて処分することにしました。
最初は地元の不動産会社にネットで問い合わせ、売却できないか相談していました。
しかし、建物がかなり古いことに加え、残置物も多いことから、門前払い同然の対応を受けてしまいました（他の不動産会社からも同様の対応をされました）。
このまま売れないのかと途方に暮れていた時に見つけたのが、アルバリンクさんの記事です。
老朽化した物件でも問題なく買い取ってくれることを知り、藁をもすがる思いで問い合わせたのを覚えています。
担当してくれたKさんはとても親身に話を聞いてくれ、査定額にも納得がいったので、迷わず売却することに。
売れないと思っていた物件に値段が付き、無事現金化できたことにとても安心しました。
アルバリンクさんには本当にお世話になりました。
上記のお客様のように、老朽化した空き家同然の実家が売れないことに苦しんでいたお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
そのようなお客様に対し、実家を買い取らせていただくことで悩み解消のお手伝いをさせていただき、実際にお客様からは感謝の言葉をいただくことができています。
もし、あなたもU様と同じように実家のの買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。
「まずは査定額を知りたい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
>>【使い道のない実家でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
親の死後、実家を処分（売却）する前にやるべき3つのこと
ここまで読んでいただいた方であれば、親の死後、実家を売却するために、どういった方法があるのかがわかっていただけたと思います。
しかし、それがわかっても、親の死後、すぐに実家を売却することはできません。
なぜなら、売却前にやらなくてはいけないことがあるためです。
たとえば、実家の売却は原則として、相続登記(不動産の名義を変更し、所有者を移転させる手続き)を完了させた正式な所有者しか行うことができません。
実家を売却するには相続登記や、それに伴う手続きを完了させる必要があります。
よって、実家を処分する前にやるべきことは以下の3つです。
- 死亡届を出す
- 遺言書の有無を確認する
- 相続登記をする
実家を速やかに売却するためにも、この章を読んで売却するために必要な手続きを押さえてください。
死亡届を出す
親が亡くなったら死亡の事実を知った日から7日以内に死亡届を提出しましょう。
あとに述べる相続登記の際、住民票で被相続人（親）の死亡を証明しますが、死亡届を出さないと住民票に死亡の事実が記載されないため、相続登記の手続きがスムーズに進められません。
届出場所は「親の死亡地」「本籍地」「届出人の所在地」の3カ所うち、いずれかを管轄する役所になります。
遺言書の有無を確認する
親が亡くなったら、遺言書の有無を確認しましょう。
相続は、遺言書に記載された通りに行うのが原則だからです。
遺言書がどこにあるかですが、まずは実家の重要な書類をしまってある引き出しや、金庫などを確認してみましょう。
同時に、親族に遺言書を預かっていないか尋ねてみましょう。
それでも見つからない場合は、公証役場に保管されていることもあるので、問い合わせてみましょう。
なお、被相続人の住所の近くの公証役場が知りたい方は、以下のリンクより確認してみてください。
遺産分割協議を行う
必要に応じて遺産分割協議を行い、実家の相続人を1人に確定します。
複数人で実家を相続すると、実家の売却も1人の意思では自由に行えなくなり、名義人同士の意見の食い違いからトラブルに発展する恐れがあるためです。
相続人に該当する親族全員が集まり、遺産の分割方法を決定する話し合い
なお、遺言書で相続人が1人に指定されていた場合は、わざわざ遺産分割協議にて実家の相続人を決め直す必要はありません。
その他にも、遺産分割協議が必要ないパターンがあるので、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
相続登記をする
実家の相続人を1人に絞ったら、実家の相続登記を行います。
不動産の名義を被相続人から相続人へ変更すること
これまで、相続登記は義務化されていませんでしたが、民法と不動産登記法が改正され、義務化が決定しました。義務化開始は2024年4月1日からです。
義務化されると相続後3年以内の相続登記が必要です。
もし、期限を超えて未登記のままでいると10万円以下の罰金が科される可能性があります。
上記の義務化の開始時期を見て「自分も相続した物件を未登記（相続登記していない）のままにしているけど、義務化開始前に相続しているから関係ないでしょ？」と思った場合は注意してください。
なぜなら、相続登記の義務化が開始されたら、義務化開始以前に相続して未登記のままになっている建物に関しても、相続登記の義務が発生するからです。
なお、相続登記は自分で行うにはハードルが高いので、弁護士や司法書士に頼むのが一般的です。
しかし費用が5万から10万円程度かかります。
「活用するあてのない実家の相続登記に数十万もの費用をかけたくない」とお考えなら、と弊社Albalinkにご相談ください。
弊社は老朽化した物件の専門買取業者で、専門の司法書士とも提携しておりますので、相続登記から高額買取までしっかりサポートさせていただきます。
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実家を売却する流れ【売却方法別に解説】
実家を売却する前に必要な手続きを理解していただいたところで、次は実際の売却の流れを仲介と買取に分けてそれぞれ説明します。
仲介で売却する流れ
仲介は、大きく5つのステップに分けられます。
しかし、5つのステップに入る前に、まずは売却予定の実家と似ている条件の不動産が実際にどれくらいの金額で売り出されているかチェックしましょう。
一般的な売出価格の目安を知ることで、自身の実家の売却価格の目標が決めやすくなるからです。
売出価格の目安を把握するには、SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトを活用してください。
査定依頼
複数の仲介業者に査定を依頼し、査定価格を比較しましょう。
比較することで、より良い条件や、より適正な価格での売却を目指せます。
ちなみに、査定を依頼するのは、実家周辺の地域を良く知っている、地元の仲介業者が望ましいでしょう。
地元の仲介業者だからこそ知っている地域の情報を、購入希望者へのアピールポイントとして売却活動に活かし、契約に繋がりやすくしてくれるからです。
媒介契約
複数の専門業者に依頼したのち、仲介業者と以下の媒介契約を結びます。
不動産の売主と、売却活動を委託する仲介業者の間で締結する契約のこと
契約の際には、査定価格だけでなく、営業担当者の態度や円滑なコミュニケーションがとれるかも重視して、信頼できる担当者と契約を結んでください。
なぜなら、売出価格は、売主の意思で後から変更することもできますが、営業担当者の営業力は、売主の意思で後からどうすることもできないからです。
売買契約成立に至るかどうかは、営業担当者の営業力にかかっていると言っても過言ではありません。
もし自分が買主だったら、この担当者から不動産を買おうと思えるか、よく吟味しましょう。
売却活動
媒介契約を締結したら、担当の仲介業者による不動産ポータルサイトや店頭での売却活動（買手に向けた物件情報の公開）がスタートします。
売主は、内見の予約が入るまでに、室内に残っている荷物や家具を処分し、実家を少しでも綺麗な状態にしておきましょう。
前述の通り、一般の買主は住居として不動産の購入を検討しているので、「すぐにでも住みたい」と思われる物件でないと、売買契約に結び付かないためです。
売買契約
買手が現れたら、売却価格や売却条件を話し合い、お互い合意のうえで売買契約を結びます。
売買契約当日は、売主と買主、そしてそれぞれの仲介担当者が集まって、契約書を取り交わします。
売買契約の際に行われる金銭のやりとりは、以下の2つです。
- 買主から売主へ支払う手付金
- 売主から仲介業者に支払う仲介手数料
手付金の金額に法的な決まりはありませんが、売買価格のおよそ10％が平均的です。
また、売主の仲介手数料の支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生し、売買契約締結時と決済時、2回に分けて支払うのが一般的です。
決済＆引き渡し
売買契約成立から1カ月以内を目安に、実家の決済と引き渡しを同日に行います。
売主は営業担当者の指示を仰ぎ、決済当日までに、登記事項証明書や身分証など必要書類を集めておきましょう。
当日は、売主と買主、それぞれ担当の仲介担当者、そして司法書士が集まり、主に以下の内容を行います。
- 売却金額の受け渡し
- 売主は、買主から売却金額を受け取る
- 登記簿上の名義変更
- 司法書士による本人確認のもと、売主から買主へ、登記簿上の所有者の名義を変更する
- 鍵の受け渡し
- 売主は、合鍵を含むすべての実家の鍵を買主に渡す
- 仲介業者と司法書士への支払い
- 売主は、仲介業者に残りの仲介手数料の支払いと、司法書士へ報酬の支払いを行う
最終確認をして、問題がなければ、無事取引完了です。
買取で売却する流れ
つづいて、買取業者に依頼して売却する流れを、3ステップでご説明します。
査定依頼
複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
買取の場合は、事前に自身で買取価格を調べたりせず、買取業者に査定依頼をしてください。なぜなら、買取業者によって査定価格は大きく異なるからです。
様々な不動産買取査定サイトを徘徊して、根拠のない査定価格に惑わされるよりも、直接問い合わせた方が、買取業者ごとの確実な査定価格がわかります。
例えば、実家をはじめとする中古戸建てを専門としている買取業者であれば、独自の買取ノウハウや再販ルートを確保しているので、より高額な査定価格を提示してくれるでしょう。
なお、弊社も実家などの中古戸建を専門に扱っており、できる限り高額で買い取れる自信があります。
まずは無料査定にて、他社の査定価格と比較してみてください。
もちろん、査定のみのお問い合わせで問題ございません。
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売買契約
買取業者を1社に絞り、売買契約を結びます。
買取業者を選ぶ際は、仲介の時と同様、査定価格だけでなく、営業担当者の対応も比較し、1番信頼できる買取業者を見極めたうえで契約するようにしてください。
残念ですが、契約直前に何かと理由を付けて買取価格を下げる等、悪質なことを行う買取業者も一定数存在するためです。
こうした悪徳業者にひっかからず、信頼できる買取業者を選ぶためのチェックポイントを次節で簡単に解説します。
買取業者を選ぶ際の3つのチェックポイント
買取業者を選ぶ際は、以下の点に気をつけることで、前節でお伝えしたような悪質業者にひっかかることなく、信頼できる買取業者を選ぶことができます。
- 買取実績が豊富であるか
- 買取価格の根拠を明示してくれるか
- 物件のマイナス面も話してくれる
上記「1」から「3」をなぜチェックすべきなのか、その理由を1つずつ説明します。
まず「1」ですが、買取実績が豊富な買取業者であれば、買取後の活用ノウハウや再販ルートなどを豊富に持っています。
そのため、悪質なことを行って不当に買取価格を下げる必要がありません。
そのようなことを行わなくても利益を出すことができるからです。
また、こうした実績のある買取業者は悪質なことを行って信用を失うデメリットをよく理解しているので、そうしたことは行いません。
「2」については、買取価格の根拠を明示してくれる買取業者であれば、悪質業者のように後付けで理由をつけて買取価格を下げられる恐れがありません。
逆に、買取価格の根拠をしっかり説明してくれない業者はさけるべきです。
「3」も「2」と同じような理由となります。
物件のマイナス面も話してくれる買取業者であれば、後から物件のマイナス面をあげつらって買取価格を下げるような真似はしません。
なお、弊社アルバリンクは老朽化した物件を専門に扱う買取業者で、これまでも使い道のない空き家や実家を数多く買取してきました。
過去には、フジテレビの「Newsイット！」にも取り上げられた実績もあり、「訳あり物件の買取ならアルバリンク」と認知されております。
「使い道のない実家をできる限り高く売却したい」とお考えなら、ぜひ一度お気軽にご相談ください（ご相談だけでも、その後、無理に営業を行うことはありませんのでご安心ください）。
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なお、買取業者選びのポイントについては、より詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。
決済＆引き渡し
売主は担当者の指示に従って、決済当日までに必要書類や実印を用意してください。
決済日当日の必要書類の受け渡しは、基本的に、売買契約のプロである買取業者に一任して構いません。
売主は、決済日当日に手付金を除いた買取代金を買取業者から受け取り、買取業者に実家の鍵を渡せば、取引は完了です。
実家を売却したら確定申告
実家を売却し、売却益(譲渡所得)が発生したら確定申告が必要です（譲渡所得についての詳しい説明は「譲渡所得税」をご確認ください）。
確定申告は、自身の住所を管轄する税務署にて行います。期限は売却した翌年の2月16日～3月15日までです。
実家の売却に必要な書類
不動産の売買契約から決済＆引き渡しの際に必要な書類は、主に以下の4点です。
- 本人確認書類
- 免許書、パスポートなど
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面
- 固定資産税納税通知書
- 都税事務所や市区町村役場で発行され、毎年春ころ所有者に送付されている書類
- 住民票、印鑑証明
- ※登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要
仲介で売却する場合は、上記4点以外にも、建築設計図書や耐震診断報告書、地盤調査報告書など、さらに必要書類が増えますので、営業担当者に確認するようにしてください。
また、上記の表を見ていただけばわかる通り、登記済権利書（登記識別情報）は実家の名義人を公的に証明する書類で、名義変更の際に必要です。
【登記識別情報通知の見本】
もし登記済証を紛失してしまっている場合は、営業担当者に相談してください。
営業担当者であれば登録済権利証がなくても、連携してる司法書士や弁護士に代理で本人確認をしてもらうなど、代替手段を知っているためです。
なお、弊社Albalinkも専門の弁護士と連携しており、登録済権利証がない場合のサポートも行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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実家の売却にかかる費用
実家を処分する際に、売主が負担しなければならない費用をご紹介します。
先ほど「売却経費を抑えられる」では仲介の場合にかかる売却費用をお伝えしましたが、以下の費用は、仲介でも買取でもかかる費用となります。
仲介でも買取でもかかる費用
- 相続登記費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
相続登記費用
実家の売買契約が成立し、決済と引き渡しが行われると司法書士により相続登記が行われ、実家の名義が売主から買主へ変更されます。
この相続登記を行うには、国に収める登録免許税がかかります。
また、司法書士への報酬も必要です。どちらも売主が費用を支払う必要があります。
登録免許税
登録免許税は、登記簿上の所有者の名義を被相続人から相続人に変更するために納める税金です。
納税額は固定資産税評価額の0.4％と定められています。
固定資産税評価額は、役所から所有者に届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
司法書士への報酬
相続登記の一連の手続きは、一般の方には馴染みがなく、手間と時間を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬額は、およそ7～12万です。
印紙税
印紙税は、売買契約書の作成時に課せられます。
納税額は、以下の表のように、売却した金額に応じて変動します。
たとえば、例えば、売却金額が1,000万超5,000万以下だった場合の納税額は1万円です。
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万円 |
参照元：国税庁「印紙税額」
収入印紙は郵便局や法務局、コンビニでも購入できます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、下図を見てもらえばわかる通り、不動産売却によって発生した利益（譲渡所得）にかかる税金です。具体的には「所得税」と「住民税」の2つになります。
譲渡所得＝実家を売却した金額ー実家の取得費（購入時の価格や購入の際の仲介手数料など）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、下記の表どおり、実家の所有期間に応じて異なります。
| 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超（長期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
なお、相続した実家を売却した場合、被相続人が実家を取得した日が所有期間の起点となります。
つまり親の実家を相続した場合、相続してから5年未満でも、親が5年以上所有していた場合は、所有期間は「5年超」と見なされます。
取得費不明で譲渡所得税が高額になる
実家の「取得費」は売買契約書に記録されていますが、両親や祖父母、もしくはもっと先代が購入した実家であれば、契約書を紛失していて取得費がわからないケースもあるでしょう。
しかし、実家の取得費が不明だと、取得費がわかる場合に比べて、譲渡所得税が高額になってしまうので注意してください。
「取得費が不明の場合、売った金額の5％相当を取得費として譲渡所得、および譲渡所得税を計算する」という規定があるからです。
仮に、2,000万で売却した実家の取得費が1,400万だとわかっていた場合、譲渡所得税は以下のように算出できます。
空き家を売却した金額：2,000万
購入時の取得費：1,400万
〔2,000 万ー1,400万〕×20％＝120万
一方、取得費が不明の場合は、売った金額の5％を取得費として、以下のように計算します。
購入時の取得費：わからない→2,000万×5％＝100万
空き家を売却した金額：2,000万
〔2,000万ー100万〕×20％＝380万
上記、2つの譲渡所得税を見ていただくとわかる通り、取得費が不明だと、譲渡所得税が3倍になってしまいます。
ただし、相続した実家を売却した場合は、控除特例があるため、取得費が不明であっても譲渡所得税が高額にならないケースもあります。そうしたケースについて次節で解説します。
相続した家を売った際の3,000万控除特例
「相続した居住用財産を売った時の3,000万控除特例」が適用されれば、譲渡所得税の負担を大幅に抑える、もしくはゼロにすることができます。
譲渡所得を最大3,000万控除したうえで譲渡所得税を計算できる特例。結果として、譲渡所得税の負担が大幅に軽減する、もしくはゼロになる
参照元：国税庁HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
控除特例が適用されれば、前節でお伝えしたような取得費不明のケースでも譲渡所得税はゼロになります。具体的な計算については、以下をご覧ください。
購入時の取得費：わからない→2,000万×5％＝100万
空き家を売却した金額：2,000万
〔2,000万ー100万〕×20％＝380万
〔2,000万ー100万〕ｰ3,000万＝0
0×20％＝0
ただし、控除特例の適用には「相続の開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」という期限があります。
特例の適用を受けたい場合は、売却まで時間のかかる仲介より、買取による売却をお勧めします。
なお、弊社アルバリンクは老朽化した物件を専門に扱う買取業者で、スピーディーな買取が可能ですので、気軽にご連絡ください。
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また、3000万円特別控除については他にも条件がありますので、詳しくはこちらの記事をご確認ください。
まとめ
今回は、親の死後、相続した実家を処分する方法や費用、具体的な流れについて解説しました。
記事では、実家の処分方法について、仲介や買取での売却・自治体への寄付といった方法を紹介しました。
紹介した方法の中でも、現実的かつ売主である実家の所有者の金銭的負担や手間がかからないないのは、「専門の買取業者」に売却することです。
専門の買取業者であれば、たとえ実家が老朽化していてもそのままの状態でも買い取ってもらえるからです。
売主であるあなたがリフォームなどを行う必要も、不用品を処分する必要もありません。
なお、弊社アルバリンクは老朽化した物件を専門に扱う買取業者です。
実家の処分を手早く済ませて、管理や税金、放置するリスクといった問題から解放されたい」とお考えであれば、まずは弊社へご相談ください。
もちろん、無料の買取査定依頼だけのご利用でも問題ございません（買取査定依頼だけのご利用の場合でも、無理な営業は行いませんのでご安心ください）。
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