国土交通大臣(1)第10112号
【実家を処分すべき6つの理由】使わないなら今すぐ処分すべき！
使い道のない実家は、できる限り早く処分しておくべきです。
実家を所有し続けていることには、以下5つのリスクが潜んでいるからです。
- 維持費や税金がかかる
- 近隣住民から損害賠償を請求される
- 特定空き家に指定される
- 犯罪の温床となる
- 子や孫に「負の遺産」を引き継ぐことになる
上記のリスクが現実化すると、最悪の場合は「億単位」のお金を失う可能性もあります。（詳しくは後述します）
あなたの人生を左右しかねませんから、使い道のない実家はすぐに処分することを検討してください。
今すぐ「実家の処分方法」を知りたい人は、「実家を処分する5つの方法【売却以外は現実的ではない】」からご覧ください。
維持費や税金がかかる
実家を所有し続けると、維持費や税金を支払い続けなければなりません。
もし、実家を所有し続けた場合、主に以下7つの維持費や税金がかかってきます。
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | 15万円 |
| 都市計画税 | 3万円 |
| 火災保険 | 1万円 |
| 水道光熱費 | 2万円 |
| 修繕費（外装・内装） | 1～数百万円（修繕個所により変動） |
| 庭木の管理費 | 1～3万円 |
| 交通費（建物管理で定期的に通う場合） | 1～10万円（遠方ほど金額は上がる） |
上記の通り、年間で「30万円前後」の費用が掛かってくる計算となります。使っていない不動産のためにこれだけのお金を払い続けるのは非常にもったいないです。
実家の放置をやめるだけで30万円ものお金を節約できると考えれば、使っていない実家はすぐに手放しておくべきです。
近隣住民から損害賠償を請求される
老朽化している実家を放置している場合、近隣住民から「損害賠償」を請求される可能性があります。
地震や台風などの災害により実家が倒壊して、建物の残骸が隣家に当たって傷をつけたり、歩行者に当たってケガをさせる危険性があるからです。
実際に、空き家が倒壊して人や建物に被害を与えた場合の試算結果が出ていますが、人身損害の場合は「2億円」の損害賠償になると予想されています。
もちろん、これは極端な試算ですけど、大小問わず賠償責任を抱えるリスクがあることを忘れてはいけません。
特定空き家に指定される
あなたの実家が「誰も住んでいない」かつ「老朽化が著しい」なら、「特定空き家」に指定される可能性があります。
適切な管理が行われず「防災・衛生・景観」などの観点から住民の生活環境に悪影響が及ぶ可能性があると指定された空き家のこと。
特定空き家に指定されると、以下の流れで行政から「空き家を適切に管理してください」という指導や命令が下ることになります。
上記の通り、もし「命令」に違反すると、50万円の罰金が課せられます。
また、行政代執行が行われることになれば、強制的に空き家を解体させられ、相場よりも高い解体費用を請求されてしまいます。
行政代執行とは、所有者に代わり、行政が適正管理に向けた取り組みを行うこと。
通常の解体費用の相場は「100万前後」ですが、行政代執行であれば倍近くの解体費用を、物件所有者が行政から請求される可能性があります。東京都葛飾区では、解体と廃材処分の費用に「180万円」かかった事例もあります。
参照元：石狩市HP「行政代執行 事例1」
特定空き家に指定されてしまえば、大きな出費が発生するのは確実です。特定空き家に指定される前に、早めに実家を処分しておきたいです。
犯罪の温床となる
もし、実家が空き家になっているなら、犯罪の温床となる危険性があります。
誰も住んでいない空き家は、不法侵入や盗難、不法投棄や放火の格好の的になりやすいからです。
例えば、佐賀県佐賀市では、長期間住人が不在となっていた空き家に、勝手に忍び込んで住んでいた住所不定の男が警察に逮捕される事件がありました。
参照元：株式会社佐賀テレビ：「人が住んでいる形跡が」勝手に空き家に住み逮捕【佐賀県佐賀市】
思い出の詰まった実家に放火されたり、思い出の品が盗まれたりすれば、取り返しがつきません。（実家の整理については後述します）
大事な実家が犯罪の被害に遭う前に、思い出の品を適切に整理して、実家を早めに処分しておきましょう。
子や孫に「負の遺産」を引き継いでしまう
実家をこのまま放置し続けるということは、あなたの子や孫に「負の遺産」を押しつけることを意味します。
これまでお伝えした「実家を所有し続けるリスク」に対処せず、そのままにすれば、あなたの子や孫がそのリスクを背負うことになります。
つまり、子や孫が「億単位の損害賠償」を請求をされたり、特定空き家に指定されて50万円の罰金や相場の倍近くの解体費用を支払うことになるおそれがあります。
もしそうなれば、「なぜ、うちの親は実家を放置してたんだ！」とあなたを恨むことになっても不思議ではありません。（現にそのようなトラブルは多くあります）
負の連鎖をあなたで断ち切るためにも、使わない実家は今すぐ処分しておきましょう。
実家を処分する5つの方法【売却以外は現実的ではない】
実家をすぐに処分すべき理由は前章でお伝えしたとおりですが、実家を処分する方法は主に以下の6つがあります。
- 自治体に寄付する
- 空き家バンクに登録する
- 解体する
- 無償譲渡する
- 仲介か買取で売却する
結論から言いますと、実家を処分する方法は「売却」の一択だと言えます。その他の処分方法は自治体や行政に対する手続きが難しかったり、莫大な費用が掛かるなど、デメリットが多いからです。
それぞれの方法を詳しく解説していきます。
自治体に寄付する
実家を処分する方法として「自治体に寄付する」という手段が考えられます。
しかし、寄付は所有者の方に金銭的メリットが全くない以前に、そもそも自治体は明確な使用目的がない建物や土地の寄付を受け入れてはくれません。
なぜなら、自治体が不動産の寄付を受け入れ、自治体の財産にしてしまうと、その分の固定資産税の課税と徴収ができなくなってしまうからです。また、寄付を受け入れてしまえば、その物件の管理費は税金から出さなければならなくなります。
ですから、実家を自治体に寄付できる可能性はありますが、現実的ではありません。
空き家バンクに登録する
空き家となっている実家なら、「空き家バンク」に登録して買主を探すことができます。
自治体が運営する、不動産の売主と買主をマッチングさせるシステム
しかし、仮に空き家バンクに登録して、無事に買い手が見つかっても、トラブルなくスムーズに売買契約成立に至る可能性が低いです。
空き家バンクの運営元は不動産知識を持たない自治体なので、仲介業者のような積極的な売却活動や、売主と買主のサポートを必ずしも行ってくれるわけではないからです。
現状は仲介業者との連携を強めている自治体も増えてきているようですが、そういった自治体はだまだ少数派です。
不動産という大きな取引であるにもかかわらず、不動産の専門家が必ずしもサポートしてくれるわけではないので、空き家バンクの利用はあまりおすすめできません。
解体する
実家が老朽化しているから、とりあえず解体して土地だけ所有したり、売却しようと考える方もいるでしょう。（売却については後ほど解説）
しかし、解体には2つの大きなリスクを伴うので、安易に行ってはいけません。
1つめのリスクは「高額な解体費用がかかる」ことで、解体費用の目安は以下の通りです。
木造：120万円
鉄筋コンクリート造：180万円
仮に上記の費用をかけて解体し、売却したとしても、その費用を回収できるほど土地が高く売れる保証はありません。もし回収できなければ120万円の損失ですから、「解体しなければ良かった」と後悔するのは目に見えています。
また、解体する2つめのリスクとして、「固定資産税が大幅に増額すること」が挙げられます。
前提として、人が住むための土地は、小規模宅地の特例により固定資産税が1/6に減額されています。
参照元：大阪市HP「住宅用地の特例」
しかし、更地は特例の対象外なので固定資産税が「最大6倍」になってしまうのです。
このように、実家の老朽化が進行し、放置しておくのが危険な場合でも、むやみに解体するのは絶対にやめてください。
ちなみに、弊社なら、老朽化が進んだ実家もそのままの状態で買い取ることができます。
解体して大きなリスクを背負ってしまう前に、一度ご相談ください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
空き家の解体については、以下の記事で詳しく解説しています。
無償譲渡する
実家を処分する方法として「無償譲渡」も一つの手です。
「老朽化している物件でもタダなら欲しい」という人は必ずいるので、そういった受取手が見つかれば実家を手放すことができます。
ただし、物件がタダとは言え、不動産を所有すればリフォームが必要だったり、登記費用や税金の支払いがあるなど、手間やお金がかかります。ですから、貰い手がすぐに見つかるとは言い切れません。
そもそも、もしかしたらお金になるかもしれない実家をタダで手放すこと自体が非常にもったいないです。どんなに老朽化した物件でもお金にならないことはないからです。（詳細は後述します）
すでに「タダでも欲しい」という人が今見つかっているなら検討しても良いですが、見つかっていないなら他の処分方法を考えた方が無難です。
仲介か買取で売却する
前述したように、実家の処分方法として最も現実的なのは「売却」です。
売却方法としては、仲介業者に依頼する方法と、買取業者に依頼する方法の2種類がありますが、特に「買取」が実家を手放す方法として最も最適だと言えます。
- 仲介
- 不動産の所有者から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が、一般の買手を広く募る売却方法。
仲介業者は、一般の売主と買主の間を取り持ち、売買契約を目指す。 - 買取
- 不動産の所有者から不動産買取業者が直接買い取る（直接売買契約を結ぶ）売却方法。
あなたの実家の条件によって、仲介業者と買取業者のどちらに依頼するべきかが異なりますので、詳しく解説していきます。
一般の買い手に需要がない実家は「仲介」で売却する
一般の買い手に売れる見込みのある実家であれば、まずは仲介業者に相談しましょう。
広く物件情報を公開し、買い手を募る仲介業者であれば、市場相場に近い金額での高額売却が見込めるからです。
例えば、以下のように築浅で人が十分に住めるほど実家の中が綺麗なら、一般の買い手に需要があるので、仲介業者に依頼してそのままの売り出しても問題なく売れます。
- 屋根や外壁の損傷がない
- 柱や躯体の傾きがない
- 床や壁紙の損傷がない
- 水回りや空調設備が正常に機能する
おまけに、最寄駅から近かったり、商業施設が多かったりなど、利便性が高ければ高く売れる可能性も高いです。
ただし、仲介業者に依頼して売却する方法は、あなたの実家に「一般の買い手に売れる見込みある」場合に限った話です。あなたの実家が築古で人が住めないほど老朽化している場合は、一般の買い手の需要がないので、その場合は買取を検討してください。（買取については後述します）
以下より、実家を仲介業者に依頼して売却する2つのメリットについて詳しく解説していきます。
- 買取より高く売れる
- リフォームや解体の手間がない
買取より高く売れる
実家を仲介で売却すれば、買取よりも高い価格で売却できます。
買取業者が老朽化したあなたの実家を買い取る目的は、リフォームして運用したり、再販して利益を得ることにあります。
ですから、あなたの実家を買い取る際は、再販用にリフォームする費用や売れるまで管理する費用を考慮する必要があるので、市場価格よりも安くなる傾向にあります。
目安としては市場の相場より「3割」ほど下がるとされていますが、買取業者によって査定価格は変わるので一概には言えません。
しかし、仲介なら、あなたの実家を購入するのは一般の買い手です。なので、前述したようにあなたの実家が新築で人が住める状態ならリフォームの必要がないので、市場価格で売却できる可能性があります。
あなたの実家が綺麗な状態を保っているなら、仲介で高く売ることを検討してみてください。
リフォームや解体の手間がない
前述したように、実家が築浅で人がすぐに住める状態なら、リフォームする手間がありません。
すぐに住める状態なら、一般の買い手でもあなたの実家をそのまま購入してくれるからです。多少傷んでいるくらいでも、「軽くリフォームすればいいのでそのまま買いたいです」と考える買い手もいます。
ただ、実家が老朽化していれば、リフォームしなければ売れないので、仲介での売却は「実家の状態が良い」場合のみに有効な方法と言えます。
一般の買い手に需要がない実家は「買取」で売却する
一般の買い手に需要がない実家は、「買取」での売却をおすすめします。
専門の買取業者であれば、どんなに老朽化した実家でもそのままの状態で買い取ってくれるからです。
老朽化した物件を専門に扱う買取業者なら、物件を再生して「運用」または「再販」するノウハウを持っているからです。つまり、老朽化した物件を買い取っても損しない術を持っているので、あなたの実家もできる限り高い価格で買い取ってくれるのです。
対して、仲介で売り出した場合、一般の買い手を探すことになりますが、老朽化が進んでいて今にも崩れそうな実家を買うことはほとんどありません。人が住める状態にするのに高額なリフォーム費用と手間が必要だからです。
おまけに、最寄り駅や商業施設が遠くて利便性が低かったり、田舎や地方にあるような実家は、さらに売れないでしょう。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
ですから、あなたの実家が老朽化していたり、田舎や地方にあり需要がない状態なら、専門の買取業者への売却を検討してみてください。
なお、弊社は老朽化した実家のような特殊物件に強い専門の買取業者です。
年間200件以上の買取実績とノウハウを元に、特殊物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
その他、実家を「買取」で売却する方法には、以下3つのメリットがありますので詳しく解説していきます。
- 売却＆決済がスピーディー
- 家具や荷物をそのままの状態で売却できる
- 契約不適合責任が免責される
売却＆決済がスピーディー
買取の場合、「最短数日」であなたの実家を買い取ることができます。
買取業者は、居住用ではなく事業用として直接買い取るので、実家の再販利益が見込めて、なおかつ、売主の方が金額感に納得できれば、すぐに売買契約を締結できるからです。
一方、仲介の場合は、一般の買手を募集しなければならないので、一般の住居として需要がある実家でも「3カ月～半年」の売却期間を要します。
一般に需要がなければ、何年も売れ残ったり、永遠に売却できない恐れもあります。
ですから、「できる限り早く実家を手放したい」とお考えなら、買取業者への売却を検討するべきです。
家具や荷物をそのままの状態で売却できる
買取業者なら、「残された家具や荷物の処分費用込み」かつ「そのままの状態」で実家を買い取ってくれます。
買取業者は、その実家に住むわけではないので、あなたが不用品をすぐに回収する必要はありません。また、買取業者はたいてい不用品回収者と提携しているので、相場より安い価格で不用品を回収できます。
つまり、買取業者経由で実家の不用品を安く回収した方が、買取業者にとってもあなたにとっても得なので、そのままの状態で買い取るのです。
一方、仲介の場合は、売主が自ら費用を負担して一般の買主が「住みたい」「買いたい」と思う状態にしなければなりません。
一般の買主は購入前に内見を希望しますが、内見の際に売主側の家具や荷物が残っていては、買主に汚い印象を与え、売買契約成立に至りにくくなってしまうからです。
一般的な戸建ての家具や荷物の処分費用は「10～70万円」かかり、売主の大きな金銭的負担になります。
実家に故人の物が多く残っている場合は、思い出の品だけ保管し、不要なものはそのままの状態で買取業者に買い取ってもらいましょう。
契約不適合責任が免責される
基本的に、仲介での売却においては、売主は「契約不適合責任」を負う決まりになっています。
不動産売買が成立しても、引き渡した物件が契約内容と異なった場合、買主にとってはリスクが大きすぎるため、売主は売却後も相応の責任を負うべきとされています。
不動産の買主を守るために、売主に課せられる責任。売却後、不動産に契約書にない不具合（シロアリや雨漏り等）が見つかった場合、売主は損害賠償や契約取り消しに応じて責任を負う。
しかし、買取の場合は買い手が買取業者なので、売主（あなた）の契約不適合責任は一切免責のうえで実家を買い取ることができます。
契約不適合責任は、買主と売主の双方の合意があれば、売主の責任を「完全に」免除することが可能だからです。よって、買取業者は宅建士の資格保有者なこともあり、不動産を購入する際は物件の不具合をすべて承知のうえで買い取れるので、基本的に売主の責任を免除してくれるのです。
しばらく管理しておらず老朽化が進んでいる実家には、思わぬ不具合が隠れていることが多いですが、買取業者に売却すれば、その責任を問われることはありません。
もちろん、弊社も契約不適合責任免責のうえで買い取りを行っています。
実家を売却した後も、責任を負われることなく綺麗サッパリ手放したいとお考えなら、買取業者への売却を検討してください。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
実家を処分（売却）する流れ【仲介と買取に分けて解説】
仲介と買取、ご自身の実家がどちらの売却方法に適しているか知っていただいたところで、それぞれの流れを説明します。
相続登記の流れ
相続した実家の処分を検討し始めたら、まず始めに相続登記を行いましょう。
登記簿上の所有者でなければ、売却をはじめとする実家の処分行為が行えないからです。
以下では相続手続きの一連の流れを簡潔にご説明します。
専門家に手続きを依頼
相続手続きは、一般の方に馴染みがなく、手間と時間を要するので、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。
相続人が多い、相続人どうしが疎遠であるなどの理由で、遺産分割の話し合いにトラブルが生じるおそれがあるなら「弁護士」に依頼し、そうでないなら「司法書士」に依頼しましょう。
弁護士は、法律行為を際限なく行うことができ、遺産分割のトラブルの解決など、司法書士より広い業務に対応することができるからです。
報酬金額は、弁護士に紛争解決込みで任せるなら「50～100万」、司法書士に登記だけ任せるなら「10万以内」で収まるケースが大半です。
遺言書の有無を確認
相続が発生したら、遺言書の有無を確認しましょう。
原則として、相続は遺言書の内容に沿って行われるからです。
被相続人（故人）の自宅を捜索したり、親族に遺言書を預かっていないか尋ねて、遺言書の有無を確認してください。
見つからなければ、公証役場に保管されている可能性があるので、司法書士をはじめとする専門家に依頼して遺言書があるか確認してもらいましょう。
相続人の確定と相続財産調査
法定相続人全員の確定と、相続財産調査を行いましょう。
民法上、被相続人の財産を相続する権利がある配偶者や血縁関係にある人
相続人に引き継がれる財産の種類や金額を全て把握するための調査
この後に行う遺産分割協議の後で、新たな法定相続人や相続財産が見つかってしまったら、協議がやり直しになってしまいます。
相続人全員で、遺産をどのように分割するか話し合うこと
遺産分割協議
相続人が複数いて、誰が実家を相続するか確定していない場合は、遺産分割協議を行って実家を相続する1人を確定しましょう。
複数人で実家を相続すると、売却も居住も、1人の意思で自由に行うことはできなくなるため、所有者どうしの意見の食い違いによるトラブルに発展しやすくなるからです。
遺産分割協議は、全員で合意して、記名と押印した協議書を作って初めて実家の分割方法が成立します。
なお、以下の2つのケースでは、必然的に実家の相続人が決まります。そのため、遺産分割協議を行う必要はありません。
遺産分割協議をしなくていいシチュエーション
- 相続人が1人しかいない
- 遺言書で実家の相続人1人が明記されている
なお、遺言書で、実家の相続人が複数人指定されていた場合でも、遺産分割協議で全員が同意すれば、実家の相続人を1人にすることは可能です。
ただし、遺産が実家のみであったり実家以外の遺産が少なかったりすると、平等に遺産を分割できないため、実家の取り合いになり、なかなか登記名義人を1人に決定できないかもしれません。
その場合は、以下3つの方法どれかを用いれば、実家の登記名義人を1人に決めることができます。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
現物分割
現物分割とは、相続財産の形状や性質を変えずに、そのまま各相続人に財産を分配する方法です。
実家を現物分割で分割するメリットは、実家を単独で所有できるようになる点です。
現物分割により実家を単独で所有できるようになれば、その後は他の相続人の同意を得ずに売却できます。「他の相続人と日程調整して共同で実家を売却する」ということがないので、早く現金化できるのです。
しかし、現物分割は、遺産の割り当てが不平等になりやすいという点がデメリットです。
例えば、実家と自動車が相続対象の遺産で、相続人が兄と弟だった場合、現物分割を選んでしまうと、実家か自動車をどちらか選ばなければなりません。実家と自動車では価値が違いますから、当然に揉めてしまいます。
お互いに相続したい遺産が違うなど、遺産の振り分けで揉めない状態ができているなら現物分割でも問題ないですが、相続人が複数いる場合はあまりお勧めできない分割方法です。
換価分割
換価分割とは、遺産の売却益を法定相続人の間で分配する方法です。
実家を換価分割で分割するメリットは、1円単位で平等に分けられる点です。例えば、1000万円の実家を兄と弟の2人で換価分割する場合、一度不動産を1000万円で売却し、その売却益を兄と弟で法定相続分の1/2ずつ（500万円ずつ）に分ける流れとなるので、揉めることはありません。
しかし、前述したように、他の分割方法でも相続人全員の合意が必要ですが、特に換価分割においては実家の売却が伴うので、相続人同士で「実家を売りたくない」などと相続人同士で意見がぶつかりやすく、トラブルになるケースも少なくありません。
例えば、先程の例で弟が「実家を売りたくない」と言えば、実家を売却できず、売却金の1000万円を得られませんから、法定相続分の500万円ずつで分けることもできなくなります。
ですから、相続人全員が「実家を売却したい」という意見で一致していた場合は換価分割が有効ですが、そうでない場合は苦戦を強いられます。
代償分割
代償分割とは、一人の相続人が特定の財産を相続する代わりに、他の相続人へその代わりとなる代償金を支払う方法です。
実家を代償分割で分割するメリットは、遺産を平等に分けられる点です。
例えば、相続人Aが3000万円の実家を相続し、相続人BとCに1000万円ずつ現金を支払えば、みな平等に1000万円ずつ受け取れることになります。
しかし、この代償分割のデメリットは、相続人Aの立場の人に十分な資産がない場合は成立しない点です。
ＡがＢやＣに支払う2000万円を現金で持っていなければ、代償分割は行えません。
特定の相続人に十分な資金がある場合は代償分割は有効な手段となります。
相続登記
実家の相続人を確定したら、速やかに相続登記を行いましょう。
相続登記は、実家の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して申請します。
相続登記に必要な書類は、基本的には以下の8つです。
- 登記事項証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
- 相続登記申請書
その他、相続の方法によって必要な書類が追加される可能性があるので、事前に司法書士に確認しておくとスムーズです。
相続登記をはじめ、相続についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
「仲介」の流れ
まずは自身の実家と似ている条件の不動産がどれくらいの金額で売り出されているか確認し、市場価格の目安を把握しておいてください。
需要と供給が釣り合う価格。
具体的には、一般に広く買手を募集して、最終的に売買契約が成立した金額を指す。
市場価格の目安を知ることで、自身の実家の売却金額の目標が決めやすくなるからです。
市場価格の目安の確認は、SUUMOやat homeなどのポータルサイトを活用しましょう。
以下より、仲介での売却の流れを解説していきます。
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済＆引き渡し
査定依頼
複数の仲介業者に問い合わせて、実家の査定を依頼しましょう。
1つではなく複数の査定価格を比較して、より適正な価格での売却を目指します。
査定を依頼するのは、実家が建っている地域の仲介業者が望ましいです。地元の仲介業者は、実家周辺の地域の情報に精通していて、内見の際に買い手へ地域の魅力を存分に伝えられるからです。
そのため、地元の仲介業者に依頼すれば、結果として、素早くかつ適正価格で売却できる確率が高まります。
媒介契約
仲介業者と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産の売主と、売却活動を委託された仲介業者の間で締結する契約のことです。
媒介契約を結ぶ仲介業者を選ぶ際は、査定価格だけでなく、担当者の態度や身だしなみ、社会人としての常識があるか否かも注視してください。
なぜなら、売出価格は売主の意思で後から変更することもできますが、営業担当者が買主に与える印象は売主の意思で変えることはできないからです。
営業担当者が買手に与える印象が悪ければ、当然売買契約成立に至らないので、営業担当者の印象はときとして売出価格以上に重要です。
売却活動
媒介契約を結んだら、仲介業者による売却活動（ポータルサイトにて物件情報の公開など）がスタートします。
内見の予約が入る前に、実家に残された故人の家具や荷物は売主自ら片づけておきましょう。他人の家具や荷物が残っている状態では、買主は汚い印象を受け、売買契約成立に至りにくくなってしまうからです。
内見の際は、第一印象となる玄関周りや特に汚れが目立ちやすい水回りを入念に掃除したり、カーテンを開けたりして、少しでも印象を良くするよう努めましょう。
売買契約
買主が決定したら、売却価格や売却条件にお互い合意のうえで売買契約を結びます。
売買契約では、売主と買主、それぞれ担当の仲介業者が同席のうえ、契約書を取り交わします。
このときに行われる金銭の受け渡しは、大抵の場合以下の2つです。
- 手付金
- 売買契約成立の合意に基づいて買主から売主に支払われる金銭。
売買価格のおよそ10％が一般的。 - 仲介手数料
- 売主から担当の仲介業者に支払う、売買契約成立の成功報酬。
契約成立時と決済時、2回に分けて支払うのが一般的。
決済＆引き渡し
売買契約成立からおよそ「1カ月」を目安に、決済と実家の引き渡しを行います。
売主は、決済当日までに必要書類を用意しなければならないので、担当者の指示を仰ぎましょう。
決済当日は、「売主、買主、それぞれの仲介業者の担当者、司法書士」が同席します。
改めて契約内容を確認したうえ、売却金額の授受や登記簿上の名義変更を行い、最後に実家の鍵を引き渡せば、取引は完了です。
取引が全て完了したら、売主は、仲介業者に仲介手数料の残りを支払いましょう。
「買取」の流れ
買取業者に売却を依頼する場合は、自身で買取価格を調べたりせず、買取業者に査定を依頼をするべきです。
なぜなら、不動産の知識がない一般の方が買取価格を正確に予想するのは、とても難しいからです。
前述したように、買取業者は買い取った不動産を再販して利益を出しています。そのため、仲介業者を通して売却できる価格（市場価格）から、再販するためのリフォーム費用や会社の利益等を差し引いた金額で買い取らなくてはなりません。
ただ、実際に差し引かれる金額は、実家の状態や依頼する買取業者によって大きく異なるため、不動産の知識がない方が差し引かれる金額を正確に予想するのは非常に難しいのです。
様々な不動産査定サイトを徘徊して、根拠のない査定価格に惑わされるより、専門の買取業者に直接問い合わせて査定を依頼した方が正確です。
なお、弊社では「最短12時間」で査定結果をお届けしています。本日中に実家の査定価格を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
以下より、査定をはじめとする買取の流れを3ステップで解説します。
- 査定依頼
- 売買契約
- 決済＆引き渡し
査定依頼
まずは、複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
査定額は査定する買取業者によって異なりますから、より高額な売却を狙うには、査定価格の比較対象を持つことが重要です。
実家をはじめとする、築古の中古住宅の買取に強い専門業者であれば、そうでない買取業者より高額な買取価格を提示してくれるでしょう。
なお、弊社は老朽化した物件に強い専門の買取業者ですので、査定先の候補として検討いただければ幸いです。
>>【どんな物件でも買い取ります】完全無料の相談窓口を利用する
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
売買契約
買取業者を1社に絞り、売買契約を結びます。
査定価格だけでなく、営業担当者の態度や身だしなみ、社会人として常識的であるか否かも注視し、1番信頼できる買取業者と契約を結ぶようにしてください。
悪質な買取業者の場合、決済直前に不当に安い価格に変更され、買い叩かれるケースもあるからです。
もし、1番信頼できると感じた担当者と、1番高い査定価格を提示した担当者が異なる場合は、前者に1番高い査定価格を提示して、価格の相談＆交渉をしてみましょう。
誠実な担当者であれば、売主の希望価格に近づくよう、できる限りの努力をしてくれるはずですし、できない場合はその理由を説明してくれるはずです。
なお、売買契約成立の際に、買取業者から手付金（買取価格の5～10％）が売主に支払われます。
決済＆引き渡し
手付金を除いた買取代金を受け取り、買取業者に実家の鍵を引き渡したら、取引完了です。
売主は、担当者の指示を仰ぎ、決済当日までに必要書類や実印を用意しておきましょう。
実家を売却したら「確定申告」を行う
仲介であっても買取であっても、実家を売却したら譲渡所得税の確定申告を行わなければなりません。
確定申告の場所は、自身の住所を管轄する税務署、期間は売却した翌年の2月16日～3月15日までです。
譲渡所得税は、売却して発生した利益（譲渡所得）にかかる税金で、具体的には「所得税」と「住民税」を指します。
譲渡所得＝実家を売却した金額ー実家の取得費（購入時の価格や購入の際の仲介手数料など）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、実家の所有期間によって異なります。
| 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超（長期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
取得費不明で譲渡所得税が高額になる
不動産の取得費は、売買契約書に記載されていますが、両親や祖父母もしくはもっと以前に購入された実家であれば、契約書を紛失していて「取得費」がわからない場合もあるでしょう。
実家の取得費が不明だと、取得費がわかる場合に比べて、譲渡所得税が高額になってしまいます。
理由として、「取得費が不明の場合、売った金額の5％相当を取得費として譲渡所得、および譲渡所得税を計算する」という規定があるからです。
仮に、2,000万で売却した実家の取得費が1,400万だとわかっていれば、譲渡所得税は以下のような計算になります。
空き家を売却した金額：2,000万
購入時の取得費：1,400万
（2,000 万ー1,400万）×20％＝120万
しかし、取得費が不明の場合、以下のような計算になり、譲渡所得税がおよそ3倍になっていることがわかります。
空き家を売却した金額：2,000万
購入時の取得費：わからないため「2,000万×5％＝100万」で算出
（2,000万ー100万）×20％＝380万
しかし、相続した実家を売却した場合、控除特例が適用になれば、取得費が不明でも譲渡所得税が高額にならない可能性もありますので、次の章で解説します。
相続した居住用財産を売ったときの3,000万控除特例
取得費がわからないと譲渡所得税が高額になってしまう旨を説明しました。
しかし、「相続した居住用財産を売った時の3,000万控除特例」が適用されれば、譲渡所得税の負担を大幅に抑えることができます。
譲渡所得が最大3,000万控除されることで、譲渡所得税の負担が大幅に軽減する、もしくはゼロになる特例
前述したように、取得費がわからず税負担が120万から380万に増えてしまう場合も、3,000万控除が適用されれば、譲渡所得はゼロになり、税負担も当然ゼロになります。
購入時の取得費：わからない→2,000万×5％＝100万
空き家を売却した金額：2,000万
〔2,000万ー100万〕×20％＝380万
〔2,000万ー100万〕ｰ3,000万＝0
0×20％＝0
ただ、特別控除の適用条件の1つは、相続の開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
その他にも適用条件があるので、詳しくは国税庁のHPからご確認ください。
参照元：国税庁HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
実家の売却で処分する際にかかる6つの費用
実家を売却する際に必要な経費は、以下の6点が挙げられます。
- 相続登記費用【共通】
- 印紙税【共通】
- 遺品整理や不用品処分の費用【共通】
- 仲介手数料【仲介】
- 境界確認のための費用【仲介】
- 修繕・リフォーム費用【仲介】
上記の通り、仲介と買取でかかってくる費用が変わります。基本的に「買取」の方が費用をかけずに実家を売却できます。
相続登記費用【共通】
相続登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士に支払う報酬です。
登録免許税
登録免許税は、実家の所有者名義を被相続人から相続人に変更する際に納めます。
納税額は固定資産税評価額の0.4％で、固定資産税評価額は、役所から所有者に届く、固定資産税の納税通知書で確認できます。
例えば、固定資産税評価額1000万円であれば、登録免許税は4万円となります。
司法書士への報酬
相続登記の一連の手続きは、一般の方には馴染みがないため、司法書士等の専門家に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬は、およそ「7～12万円」です。
印紙税【共通】
収入印紙税は売買契約書の作成時に課せられ、納税額は売却した金額に応じて変動します。
例えば、売却金額が1,000万超5,000万以下だった場合の納税額は「1万円」です。
引用元：国税庁「印紙税額」
郵便局や法務局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税します。
遺品整理や不用品処分の費用【共通】
実家を処分する際は、「遺品整理」や「不用品処分」の費用が掛かります。
前述した「仲介」による売却を行う場合は、実家の中にモノがある状態では、買い手に引き渡すことができないからです。
遺品整理の相場は「10万～20万円」、不用品処分の費用相場は「10～70万円」と幅があります。家の中にあるモノの質や量によって価格は変わります。（前述したように、買取の場合は不用品処分の費用は掛かりません）
ただ、「遺品整理」は買い手のためだけでなく、あなたのためにもなります。
実家を処分する人の中には「売らなければ良かった」と後悔する人が一定数います。そういった人はたいてい「遺品整理」や「思い出の品の確保」を怠った人です。
「亡くなった両親の遺品を確保する」「実家の中の思い出の場所の写真を撮っておく」ことで実家の処分の踏ん切りがつくこともあります。
遺品整理の費用は決して安くはありませんが、売った後で深く後悔しないための費用と考えておくべきです。
仲介手数料【仲介】
仲介業者に実家の売却を依頼した場合は「仲介手数料」が発生します。
基本的に、仲介手数料は以下の計算式で算出されます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限金額（税込） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5.5 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4.4％＋2万円 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3.3％＋6万円 |
例えば、実家を2000万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように計算されます。
2,000万×3.3％＋6万＝72万6,000円
上記のように、2000万円の実家を仲介で売却した場合は、72万円の仲介手数料がかかりますが、買取の場合は0円です。
よって、無駄な費用をかけずに実家を処分したいとお考えなら買取を選ぶべきです。
境界確認のための費用【仲介】
実家を売却で処分する際には「境界確認の費用」がかかります。
不動産を売却する際は「境界明示」が必要だからです。
境界明示とは、自分の土地と隣地との境目（境界）を明らかにすることです。
参照元：スーモ住宅用語辞典「境界」
特に築年数が古い実家の場合、境界が明確になっていないケースがあるため、その場合は売却ができません。
正式に測量が行われ、境界が決まっていれば、以下の画像のような赤い杭が埋まっているはずです。
引用元：原光土地家屋調査士事務所「事例紹介～境界明示～」この杭が埋もれていたりした場合は、売却前には必ず復元し、境界を明らかにしなければなりません。
赤い杭がない場合は、改めて測量する必要があります。測量費の目安は約100㎡の土地で「30万円～60万円」です。
実家の境界が明確化されていない場合は、実家のあるエリアを管轄している役所にて手続きを行い、測量を行ってください。ちなみに、買取業者に依頼すれば、この手続きも費用もすべて代行してくれます。
修繕・リフォーム費用【仲介】
仲介で実家を売却する場合、売主自ら高額な修繕やリフォーム費用を負担して、買主がすぐに住める状態にする必要があります。
買主がすぐに住める状態でなければ一般の住居として需要があるとは言えないからです。
そのため、故障や破損箇所は数十万で修繕、劣化が著しい場合は1,000万近くかけてリフォームしなければなりません。
一方、買取業者は、リフォームして再販する前提で買い取るので、売却前に売主の方が高額な費用を負担して修繕・リフォームする必要はありません。
仲介手数料と同様、余計な出費をせずに実家を処分したい場合は、買取を選んだ方が賢明です。
まとめ
今回は、実家を処分（売却）する方法や流れ、そして売却方法の選び方を解説しました。
実家を処分する場合は、まずは相続人の1人が登記簿上の名義人となり、処分できる状態にしましょう。
実家の処分方法としては主に5つ紹介しましたが、おすすめは「買取業者への売却」です。
買取業者であれば、あなたの実家がどんなに老朽化していても、解体やリフォーム費用などの費用をかけることなく、そのままの状態で買い取ってくれるからです。
その他、実家を買取業者へ売却するメリットは多くあります。
- 最短数日でスピード買取＆決済ができる
- 売主の責任が一切免責される
- 故人の家具や荷物をそのままで買い取ってもらえる
- 仲介手数料をはじめとする売却経費がかからない
あなたの実家を「手間なく、費用をかけず、できる限り高額」で売却したいとお考えなら、専門の買取業者への売却を検討してみてください。
なお、弊社は老朽化した実家のような特殊物件に強い専門の買取業者です。
年間相談件数3000件、年間買取件数200件の買取実績があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
「実家をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
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