実家を処分するならまずは相続登記
相続した実家の処分を検討し始めたら、まず始めに相続登記を行いましょう。
登記簿上の所有者でなければ、売却をはじめとする実家の処分行為が行えないからです。
以下では相続手続きの一連の流れを簡潔にご説明します。
なお、既に相続登記が済んでいる方は、「実家を売却する際の相談先の選び方」からお読みください。
専門家に手続きを依頼
相続手続きは、一般の方に馴染みがなく、手間と時間を要するので、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。
相続人が多い、相続人どうしが疎遠である等の理由で、遺産分割の話し合いにトラブルが生じるおそれがあるなら弁護士に依頼し、そうでないなら司法書士に依頼しましょう。
弁護士は、法律行為を際限なく行うことができ、遺産分割のトラブルの解決など、司法書士より広い業務に対応することができるからです。
報酬金額は、弁護士なら50～100万、司法書士なら10万以内で収まるケースが大半です。
遺言書の有無を確認
相続が発生したら、遺言書の有無を確認しましょう。
原則として、相続は遺言書の内容に沿って行われるからです。
被相続人（故人）の自宅を捜索したり、親族に遺言書を預かっていないか尋ねて、遺言書の有無を確認してください。
見つからなければ、公証役場に保管されている可能性があるので、司法書士をはじめとする専門家に依頼して遺言書があるか確認してもらいましょう。
相続人の確定と相続財産調査
法定相続人全員の確定と、相続財産調査を行いましょう。
民法上、被相続人の財産を相続する権利がある配偶者や血縁関係にある人
相続人に引き継がれる財産の種類や金額を全て把握するための調査
この後に行う遺産分割協議の後で、新たな法定相続人や相続財産が見つかってしまったら、協議がやり直しになってしまいます。
そのため、法定相続人の確定と相続財産調査は、司法書士をはじめとする専門家の力を借りて正確に行いましょう。
相続人全員で、遺産をどのように分割するか話し合うこと
遺産分割協議
相続人が複数いて、誰が実家を相続するか確定していない場合は、遺産分割協議を行い、実家を相続する1人を確定しましょう。
複数人で実家を相続すると、売却も居住も、1人の意思で自由に行うことはできなくなるため、所有者どうしの意見の食い違いによるトラブルに発展しやすくなるからです。
なお、以下の2つのケースでは、必然的に実家の相続人が決まります。
そのため、遺産分割協議を行う必要はありません。
遺産分割協議をしなくていいシチュエーション
- 相続人が1人しかいない
- 遺言書で実家の相続人1人が明記されている
なお、遺言書で、実家の相続人が複数人指定されていた場合でも、遺産分割協議で全員が同意すれば、実家の相続人を1人にすることは可能です。
相続登記
実家の相続人を確定したら、速やかに相続登記を行いましょう。
相続登記は、実家を管轄する法務局に必要書類を提出して申請します。
相続登記をはじめ、相続についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
実家を売却する際の相談先の選び方
無事相続登記が完了したら、所有者は実家を売却することが可能になります。
ご存知の方も多いかもしれませんが、実家の売却方法は、不動産仲介業者に依頼する方法（仲介）と、不動産買取業者に依頼する方法（買取）の、2種類です。
- 仲介
- 不動産の所有者から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が、一般の買手を広く募る売却方法。
仲介業者は、一般の売主と買主の間を取り持ち、売買契約を目指す。 - 買取
- 不動産の所有者から不動産買取業者が直接買い取る（直接売買契約を結ぶ）売却方法。
実家の条件によって、仲介業者と買取業者、どちらに依頼するべきかが異なります。
この章では、それぞれに最適な売却方法の選び方を簡単にご紹介します。
一般に需要がない実家は仲介では売却できない
一般の個人に需要がない実家は、基本的に仲介で売却することはできません。
前述の通り、仲介は一般の買手を広く募る売却方法だからです。
ちなみに、一般の個人は、住居として不動産の購入を検討しています。
そのため、居住用として相応しいか否かが需要の有無を決める大きなポイントと言えます（詳しくは後述します）。
一般に需要がない実家は買取業者へ
買取であれば、仲介とは異なり、一般の住居として需要がない実家も売却することができます。
買取業者は、居住用ではなく、事業用として不動産を買い取るからです。
ここでいう事業用とは、買い取った不動産をリフォームなどして付加価値を付けて再販し、買取価格と再販価格の差額で利益を上げることを言います。
一般の需要を決めるポイントは「立地」と「状態」
具体的に、一般の住居として需要があるか否かを決めるポイントとして、実家の「立地」と「状態」が挙げられます。
一般の個人に需要がある立地
- 都心であれば電車の最寄り駅まで徒歩10分以内
- 地方であれば市街地まで車で15分以内
上記のような立地であれば、通勤・通学や子育てなど、一般の個人が生活するうえでの利便性が高いため、仲介で売却することも可能です。
また、「状態」は、大規模な修繕やリフォームをしなくてもすぐに入居できる状態であれば、不動産の知識を持たない一般の個人にも需要があるため、仲介で売却できるでしょう。
一方、これらの立地や状態に当てはまらない実家は、一般の個人に需要がなく、仲介で売却するのは困難なため、買取業者に直接売却するのが最適です。
売却して実家を処分する流れ
仲介と買取、ご自身の実家がどちらの売却方法に適しているか知っていただいたところで、それぞれの流れを説明します。
仲介の流れ
以下の流れに入る前に、まずは自身の実家と似ている条件の不動産がどれくらいの金額で売り出されているか確認し、市場価格の目安を把握しておいてください。
需要と供給が釣り合う価格。
具体的には、一般に広く買手を募集して、最終的に売買契約が成立した金額を指す。
市場価格の目安を知ることで、自身の実家の売却金額の目標が決めやすくなるからです。
市場価格の目安の確認は、SUUMOやat homeなどのポータルサイトを活用しましょう。
査定依頼
複数の仲介業者に問い合わせて、実家の査定を依頼しましょう。
1つではなく複数の査定価格を比較して、より適正な価格での売却を目指します。
査定を依頼するのは、実家が建っている地域の仲介業者が望ましいです。
地元の仲介業者は、実家周辺の地域の情報に精通していて、内見の際、買手に地域の魅力を存分に伝えることができるからです。
そのため、地元の仲介業者に依頼すれば、結果として、早く、かつ適正価格で売却できる確率が高まります。
媒介契約
仲介業者と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産の売主と、売却活動を委託された仲介業者の間で締結する契約のことです。
媒介契約を結ぶ仲介業者を選ぶ際は、査定価格だけでなく、担当者の態度や身だしなみ、社会人としての常識があるか否かも注視してください。
なぜなら、売出価格は売主の意思で後から変更することもできますが、営業担当者が買主に与える印象は売主の意思で変えることはできないからです。
営業担当者が買手に与える印象が悪ければ、当然売買契約成立に至らないので、営業担当者の印象はときとして売出価格以上に重要です。
売却活動
媒介契約を結んだら、仲介業者による売却活動（ポータルサイトにて物件情報の公開など）がスタートします。
内見の予約が入る前に、実家に残された故人の家具や荷物は売主自ら片づけておきましょう。
他人の家具や荷物が残っている状態では、買主は汚い印象を受け、売買契約成立に至りにくくなってしまうからです。
内見の際は、第一印象となる玄関周りや特に汚れが目立ちやすい水回りを入念に掃除したり、カーテンを開けたりして、少しでも印象を良くするよう努めましょう。
売買契約
買主が決定したら、売却価格や売却条件にお互い合意のうえで売買契約を結びます。
売買契約では、売主と買主、それぞれ担当の仲介業者が同席のうえ、契約書を取り交わします。
このときに行われる金銭の受け渡しは、大抵の場合以下の2つです。
- 手付金
- 売買契約成立の合意に基づいて買主から売主に支払われる金銭。
売買価格のおよそ10％が一般的。 - 仲介手数料
- 売主から担当の仲介業者に支払う、売買契約成立の成功報酬。
契約成立時と決済時、2回に分けて支払うのが一般的。
決済＆引き渡し
売買契約成立からおよそ1カ月を目安に、決済と実家の引き渡しを行います。
売主は、決済当日までに必要書類を用意しなければならないので、担当者の指示を仰ぎましょう。
決済当日は、売主と買主、それぞれの仲介業者の担当者、そして司法書士が同席します。
改めて契約内容を確認したうえ、売却金額の授受や登記簿上の名義変更を行い、最後に実家の鍵を引き渡せば、取引は完了です。
取引が全て完了したら、売主は、仲介業者に仲介手数料の残りを支払いましょう。
買取の流れ
買取業者に売却を依頼する場合は、自身で買取価格を調べたりせず、まず1番に買取業者に査定を依頼をするべきです。
なぜなら、不動産の知識がない一般の方が買取価格を正確に予想するのは、とても難しいからです。
前述したように、買取業者は買い取った不動産を再販して利益を出しています。
そのため、仲介業者を通して売却できる価格（市場価格）から、再販するためのリフォーム費用や会社の利益等を差し引いた金額で買い取らなくてはなりません。
ただ、実際に差し引かれる金額は、実家の状態や依頼する買取業者によって大きく異なるため、不動産の知識がない方が差し引かれる金額を正確に予想するのは非常に難しいのです。
様々な不動産査定サイトを徘徊して、根拠のない査定価格に惑わされるより、専門の買取業者に直接問い合わせて査定を依頼した方が正確です。
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本日中に実家の査定価格を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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以下では、査定をはじめとする買取の流れを3ステップで解説します。
査定依頼
複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
より高額な売却を狙うには、査定価格の比較対象を持つことが重要だからです。
査定価格は、各買取業者の得意分野によって異なります。
実家をはじめとする、築古の中古住宅の買取に強い専門業者であれば、そうでない買取業者より高額な買取価格を提示してくれるでしょう。
弊社は築古住宅や空き家のの買取実績を専門としています。
ぜひ弊社のスピード査定にもお問い合わせください。
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売買契約
買取業者を1社に絞り、売買契約を結びます。
査定価格だけでなく、営業担当者の態度や身だしなみ、社会人として常識的であるか否かも注視し、1番信頼できる買取業者と契約を結ぶようにしてください。
決済直前に買取価格を下げられる等、悪質な買取業者を見極めるためです。
1番信頼できると感じた担当者と、1番高い査定価格を提示した担当者が異なる場合は、前者に1番高い査定価格を提示して、価格の相談＆交渉をしてみましょう。
誠実な担当者であれば、売主の希望価格に近づくよう、できる限りの努力をしてくれるはずですし、できない場合はその理由を説明してくれるはずです。
なお、売買契約成立の際に、買取業者から手付金（買取価格の5～10％）が売主に支払われます。
決済＆引き渡し
手付金を除いた買取代金を受け取り、買取業者に実家の鍵を引き渡したら、取引完了です。
売主は、担当者の指示を仰ぎ、決済当日までに必要書類や実印を用意しておきましょう。
実家を売却したら確定申告
仲介であっても買取であっても、実家を売却したら譲渡所得税の確定申告を行わなければなりません。
確定申告の場所は、自身の住所を管轄する税務署、期間は売却した翌年の2月16日～3月15日までです。
譲渡所得税は、売却して発生した利益（譲渡所得）にかかる税金で、具体的には「所得税」と「住民税」を指します。
譲渡所得＝実家を売却した金額ー実家の取得費（購入時の価格や購入の際の仲介手数料など）
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、実家の所有期間によって異なります。
| 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超（長期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
取得費不明で譲渡所得税が高額になる
不動産の取得費は、売買契約書に記載されていますが、両親や祖父母、もしくはもっと以前に購入された実家であれば、契約書を紛失し、取得費がわからない場合もあるでしょう。
実家の取得費が不明だと、取得費がわかる場合に比べて、譲渡所得税が高額になってしまいます。
理由として、「取得費が不明の場合、売った金額の5％相当を取得費として譲渡所得、および譲渡所得税を計算する」という規定があるからです。
仮に、2,000万で売却した実家の取得費が1,400万だとわかっていれば、譲渡所得税は以下のような計算になります。
空き家を売却した金額：2,000万
購入時の取得費：1,400万
〔2,000 万ー1,400万〕×20％＝120万
しかし、取得費が不明の場合、以下のような計算になり、譲渡所得税がおよそ3倍になっていることがわかります。
購入時の取得費：わからない→2,000万×5％＝100万
空き家を売却した金額：2,000万
〔2,000万ー100万〕×20％＝380万
しかし、相続した実家を売却した場合、控除特例が適用になれば、取得費が不明でも譲渡所得税が高額にならない可能性もあります。
相続した居住用財産を売ったときの3,000万控除特例
取得費がわからないと譲渡所得税が高額になってしまう旨を説明しました。
しかし、「相続した居住用財産を売った時の3,000万控除特例」が適用されれば、譲渡所得税の負担を大幅に抑えることができます。
譲渡所得が最大3,000万控除されることで、譲渡所得税の負担が大幅に軽減する、もしくはゼロになる特例
前述したように、取得費がわからず税負担が120万から380万に増えてしまう場合も、3,000万控除が適用されれば、譲渡所得はゼロになり、税負担も当然ゼロになります。
購入時の取得費：わからない→2,000万×5％＝100万
空き家を売却した金額：2,000万
〔2,000万ー100万〕×20％＝380万
〔2,000万ー100万〕ｰ3,000万＝0
0×20％＝0
ただ、特別控除の適用条件の1つは、相続の開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
その他にも適用条件があるので、詳しくは国税庁のHPからご確認ください。
参照元：国税庁HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
実家の売却（処分）にかかる費用
仲介でも買取でも、実家を売却する際に必要な経費は、以下の2点です。
- 相続登記費用
- 印紙税
相続登記費用
相続登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士に支払う報酬です。
登録免許税
登録免許税は、実家の所有者名義を被相続人から相続人に変更する際に納めます。
納税額は固定資産税評価額の0.4％で、固定資産税評価額は、役所から所有者に届く、固定資産税の納税通知書で確認できます。
司法書士への報酬
相続登記の一連の手続きは、一般の方には馴染みがないため、司法書士等の専門家に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬は、およそ7～12万円です。
印紙税
収入印紙税は売買契約書の作成時に課せられ、納税額は売却した金額に応じて変動します。
例えば、売却金額が1,000万超5,000万以下だった場合の納税額は1万円です。
郵便局や法務局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税します。
実家の処分を買取業者に依頼するメリット
前述したように、一般に需要がない実家は仲介では売却できないため、買取業者に直接売却するべきです。
ここからは、買取のメリットをご紹介します。
実家の売却というと、仲介を真っ先に思い浮かべる方も多いかもしれませんが、実は買取には多くのメリットがあります。
売却＆決済がスピーディー
仲介は、一般の買手を募集する売却方法なので、一般の住居として需要がある実家でも3カ月～半年の売却期間を要します。
一般に需要がなければ、年単位で売れ残ったり、永遠に売却できないおそれもあります。
一方、買取は最短数日で買取＆決済が可能です。
買取業者は、居住用ではなく事業用として直接買い取るので、実家の再販利益が見込めて、なおかつ、売主の方が金額感に納得できれば、最短数日で売買契約を締結できます。
弊社も最短12時間で査定、最短3日で現金化まで完了できます。
早急に実家を売却し現金化したい方は、ぜひお問い合わせください。
家具や荷物をそのままの状態で売却できる
仲介の場合、売主自ら経費を負担して、一般の買主が「住みたい」「買いたい」と思う状態にしなければなりません。
一般の買主は購入前に内見を希望しますが、内見の際に売主側の家具や荷物が残っていては、買主に汚い印象を与え、売買契約成立に至りにくくなってしまうからです。
ただ、家具や荷物の処分費用は数万～数十万かかり、売主の大きな金銭的負担になります。
一方、買取業者であれば、残された家具や荷物の処分費用も込みで、そのままの状態で買い取るのが一般的です。
実家に故人の物が多く残っている場合は、思い出の品だけ保管し、不要なものはそのままの状態で買い取ってもらいましょう。
契約不適合責任免責の特約がついている
一般的に、不動産の売主には契約不適合責任が課せられます。
不動産の買主を守るために、売主に課せられる責任。
売却後、不動産に契約書にない不具合（シロアリや雨漏り等）が見つかった場合、売主は損害賠償や契約取り消しに応じて責任を負う。
買取業者であれば、売主の契約不適合責任は一切免責のうえで実家を買い取ることができます。
そもそも買取業者は、リフォームして再販する前提なので、実家の不具合も承知のうえで買い取るからです。
しばらく管理していなかったり老朽化が進んだりしている実家には、思わぬ不具合が隠れていますが、買取業者に売却すれば責任を問われる心配もありません。
もちろん弊社も契約不適合責任免責のうえで買い取っています。
ただ、買取業者によっては免責にならない場合もあるので、契約前に必ず確認してください。
売却経費を抑えらえる
買取であれば、以下の売却経費を負担せずに済みます。
買取なら抑えらえる経費
- 仲介手数料
- 修繕・リフォーム費用
仲介手数料
仲介業者は、売主や買主から仲介手数料をもらって利益を出していますが、買取は仲介業務ではないため、仲介手数料はかかりません。
2,000万×3％＋6万＋消費税（10％）＝72万6,000円
修繕・リフォーム費用
仲介の場合は、売主自ら高額な修繕・リフォーム費用を負担して、買主がすぐに住める状態にする必要があります。
買主がすぐに住める状態でなければ一般の住居として需要があるとは言えないからです。
そのため、故障や破損箇所は数十万で修繕、劣化が著しい場合は1,000万近くかけてリフォームしなければなりません。
一方、買取業者は、リフォームして再販する前提で買い取るので、売却前に売主の方が高額な費用を負担して修繕・リフォームする必要はありません。
売却以外の処分方法は現実的ではない
「仲介や買取で売却する」以外の処分方法を検討する方もいるかもしれませんが、どれも現実的ではないのでおすすめできません。
考えられる実家の処分方法
- 自治体に寄付する
- 空き家バンクに登録する
- 解体する
１つずつ説明していきます。
自治体に寄付する
売却の手続きを億劫に感じる方、もしくは、所在する自治体に実家を役立てたいと考えている方は、実家を自治体に寄付するという手段が頭をよぎるかもしれません。
しかし、寄付は所有者の方に金銭的メリットが全くない以前に、そもそも自治体は明確な使用目的がない建物や土地の寄付を受け入れてはくれません。
なぜなら、自治体が不動産の寄付を受け入れ、自治体の財産にしてしまうと、その分の固定資産税の課税と徴収ができなくなってしまうからです。
管轄の地域に所在する不動産の寄付を受け入れるより、不動産の所有者である一般市民から固定資産税を徴収できた方が、自治体は金銭的に都合がいいのです。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録して、買主を探そうと考えるかもしれません。
自治体が運営する、不動産の売主と買主をマッチングさせるシステム
しかし、空き家バンクに登録しても買主が現れる保証は全くありませんし、トラブルなくスムーズに売買契約成立に至る可能性も低いでしょう。
なぜなら、空き家バンクの運営元は不動産知識を持たない自治体なので、仲介業者のような積極的な売却活動や、売主と買主のサポートを行ってくれるわけではないからです。
不動産という大きな取引であるにもかかわらず、不動産の専門家がサポートしてくれるわけではないので、空き家バンクは不動産知識がない利用者どうしのトラブルが後を絶ちません。
解体する
実家が老朽化しているから、とりあえず解体して土地だけ所有しようと考える方もいるでしょう。
しかし、解体には2つの大きなリスクを伴うので、安易に行ってはいけません。
1つめのリスクは、高額な解体費用がかかることです。
木造 120万
鉄筋コンクリート 180万
さらに2つめのリスクは、解体すると固定資産税が大幅に増額することです。
前提として、人が住むための土地は、小規模宅地の特例により固定資産税が1/6に減額されています。
しかし、更地は特例の対象外なので、固定資産税が最大6倍になってしまうのです。
そのため、老朽化が進行し、放置しておくのが危険な場合でも、独断で解体するのは絶対にやめてください。
弊社なら、老朽化が進んだ実家もそのままの状態で買い取ることができます。
解体して大きなリスクを背負ってしまう前に、一度ご相談ください。
>>【実家の解体は考え直して！】解体費用をかけずにそのまま売却する
親の生前に実家を処分する方法もある
最後に、親の生前に実家を処分する方法をご紹介します。
親の生前に実家を処分（売却）してしまえば、売却して得た利益を親の老後資金に充て、より豊かな老後を過ごしてもらうことも可能です。
また、実家を現金で相続すれば、相続人は1円単位で分割することができるので、遺産分割協議の手間が省けます。
具体的に、親が所有している実家を売却する方法は「代理人として売却」と「成年後見人として売却」の2つの方法があります。
代理人として売却
親が高齢であったり入院中であったりして、親自身が売却活動をするのが困難な場合もあるでしょう。
その場合は、親に記名押印のうえ委任状を作成してもらえば、子は親の代理人として売買契約などの法律行為を行うことが可能になります。
親が所有している実家を売却する場合は、担当者に親の代理で売却する旨を伝え、委任状の雛形をもらってください。
成年後見人として売却
親が認知症などで、売買契約をはじめとする法律行為に必要な判断能力を失っている場合もあるでしょう。
その場合は、子は親の成年後見人（判断能力が不十分な人に代わって法律行為の決定権を持つ人）として、売買契約を行うことができます。
成年後見人になるには、家庭裁判所にて後見開始申立の手続きを行いましょう。
まとめ
実家を処分（売却）する方法や流れ、そして売却方法の選び方を解説しました。
実家を処分する場合は、まずは相続人の1人が登記簿上の名義人となり、売却をはじめとする法律行為を行える状態にしましょう。
具体的に、実家の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類があります。
実家の立地や状態が良く、一般の買手に需要がある場合でないと、仲介で実家を売却することはできません。
実家の売却といえば、真っ先に仲介を思い浮かべる方も多いかも知れませんが、買取には実は多くのメリットがあります。
買取のメリット
- 最短数日でスピード買取＆決済ができる
- 売主の責任が一切免責される
- 故人の家具や荷物をそのままで買い取ってもらえる
- 仲介手数料をはじめとする売却経費がかからない
弊社は、相続した実家や空き家に強い専門の買取業者です。
実家の相続が発生したけど住む人がいない、実家の処分を検討しているけど手間や費用を抑えたいとお考えの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
数多の買取経験から培った豊富なノウハウを活かし、金額感は全力で対応させていただきます。
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