国土交通大臣(1)第10112号
相続放棄をしても家（相続財産）が倒壊したら管理責任を負う
もし、相続放棄した建物が倒壊したら、相続放棄した人も管理責任を負わなければなりません。
「管理責任を負う」とは、建物の倒壊による被害者の損害賠償請求に応じたり、倒壊した建物の解体をしたりすることです。
実際に、「公益財団法人 日本住宅総合センター」は、以下の表の通り、建物が倒壊して、危害を加えたときの損害額を試算しています。
| 倒壊事故によるケガの損害賠償 | およそ数千万円 |
|---|---|
| 倒壊事故による死亡の損害賠償 | およそ数億円 |
| 倒壊の危険がある建物の解体費 | およそ100～200万円 |
相続放棄した建物の倒壊事故でこんなにも高額な損害賠償を請求されてしまったら、多くの方は破産し、絶望してしまうでしょう。
なぜ相続放棄してからもこれほどの責任を負わなければならないのか、詳細な理由を解説していきます。
次の相続人が家の管理を開始するまで管理責任を負う
次の相続人が物件の管理を開始できる状態になるまで、管理責任はあなたに課されます。一時的であっても、物件の管理者がいなくなるのは危険だからです。
前提知識にはなりますが、民法では、相続順位（法定相続人の相続権が移行する順番）が定められています。
配偶者が相続放棄をしたら、第一順位の相続人へ、第一順位の相続人が相続放棄をしたら第二順位の相続人へ…と、相続権は移行します。あなたが相続放棄をしたら、相続権とともに物件の管理責任も次の相続人に移行する仕組みです。
例えば、亡くなった夫の相続財産を妻が放棄したら、子どもが物件の管理を始めるまでは、妻に管理責任が課されます。
実際に、民法940条では、以下のように定められています。
第九百四十四条 相続人は、単純承認をした後でも、財産分離の請求があったときは、以後、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産の管理をしなければならない。
なお、相続放棄した人は、次の相続人が物件の管理を開始できるよう、書面等でその旨を伝えなければなりません。
次の相続人が管理を開始しても場合によっては管理責任が課せられる
次の相続人が物件の管理を引き継いでからも、場合によっては、あなたも管理責任を問われます。
これは「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法）」の第三条で定められた「管理者」の解釈に、自治体によって差異があることに起因します。
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
管轄の自治体が、「管理者」の解釈に「相続放棄した人」も含めていたら、相続放棄した人にも管理責任が課されてしまいます。
ちなみに、一度相続放棄したら、いくら管理責任から解放されたくても、相続財産の売却や処分はできなくなるので注意してください。詳しくは「相続放棄の注意点」で詳しく解説します。
家の管理責任から完全に逃れるためには「相続財産管理人の選任」
相続放棄をするだけでは、物件の管理責任から完全に逃れられないと理解していただけたでしょうか。
相続放棄した人が物件の管理責任から完全に解放される唯一の方法は、裁判所にて「相続財産管理人選任の申し立て」を行うことです。
相続財産管理人（以下、財産管理人）とは、相続人に代わって相続財産の管理・処分をする人です。多くは弁護士や司法書士など、専門職の方が裁判所から選任されます。
相続財産管理人は、相続人の管理責任を引き継いでくれるので、相続人は管理責任から完全に解放されます。
次章では、相続人が財産管理人選任の申立てを行い、実際に物件の管理責任から解放されるまでの流れを簡単に説明します。
なお、申立ての概要や手続きに必要な書類などは、裁判所HPをご覧ください。
参照元：裁判所HP 相続財産管理人の選任
相続財産管理人選任から相続財産が国に帰属される流れ
相続人は、家庭裁判所で財産管理人選任の申立てを行ったら、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
財産管理人が選出され、相続財産が国に帰属されるまでには、多くの手続きが必要で、およそ1年以上の期間を要します。
相続財産管理人選任の流れ
- 相続人が家庭裁判所にて財産管理人選任の申立てをする
- 申立てを受けた家庭裁判所は、財産管理人が選任されたことを公告（一般に広く知らせる）する
- 2の公告から2カ月経過後、財産管理人は相続財産の債権者・受遺者を確認するための公告をする
- 3の公告から2カ月経過後、家庭裁判所は、他の相続人がいないことを確認するため、6か月以上の期間を定めて公告をする
- 4の公告満了後、相続財産管理人は、家庭裁判所の許可のもと、相続財産の処分・換金などを行う
- 最終的に残った相続財産を国に引き継ぐ
財産管理人によって、建物を処分・換金（5）、もしくは国に帰属（6）されることで、相続人ははじめて管理責任から解放されます。
管理責任から解放される前に家が倒壊してしまったら、損害賠償などを請求されるおそれがあるので注意してください。
相続財産管理人選任の申し立てをする前提で相続放棄をしてはいけない
まだ相続放棄していない方は、相続財産管理人選任の申し立てをする前提での相続放棄は絶対に行ってはいけません。
相続財産管理人選任の申し立てにかかる手間や時間、金銭的負担は、非常に大きいからです。
相続財産管理人選任の申立てのデメリット
- 申し立ての手続きに必要な書類が多く、準備に手間を要する
- 相続財産管理人が実際に管理を始めるまで、およそ1年かかる
- 申し立ての際は裁判所に予納金として20～100万円を納めなくてはならない
財産管理人専任の申立てを行うには、予納金として、家庭裁判所に20～100万を納めなくてはなりません。
予納金は、主に、財産管理人が相続財産を管理、処分するための費用に充てられます。
余った予納金は、返還されますが、1円も返ってこない可能性も十分にあり得るので注意してください。
倒壊の危険がある家は「一度相続してから売却」が賢明
物件の管理責任から逃れる方法として、相続放棄は、まったく賢明な判断ではないと理解していただけたでしょうか。
まだ相続放棄していないのであれば、倒壊の危険がある物件を一度相続してから売却し、所有権を完全に手放してしまうべきです。
そうすれば、管理責任からも完全に解放されます（ご存知かも知れませんが、相続財産を売却するためには、相続登記して正式な所有者になる必要があります）。
以下では、不動産売却の代表的な方法2つ「仲介」と「買取」をご紹介します。
仲介業者に売却活動を依頼する
「不動産売買」と聞くと、多くの人は、街の不動産業者に売却活動を依頼して、買主を探してもらう方法を思い浮かべるのではないでしょうか。
これは「仲介」という売却方法です。街の不動産業者のほとんどが「不動産仲介業者」に該当します。
ただし、倒壊の危険がある物件の売却を仲介業者に依頼しても、売れる見込みは全くありません。
仲介での買手の多くは一般の個人で、自身の新居を探しているので、当然、倒壊の危険がある物件なんて購入しないからです。
そのため、何年も売れ残ったり、最悪の場合、永遠に売却できないおそれもあります。
売れ残っている間に物件が倒壊したら、管理責任は当然売主（相続人）に課せられます。
買取業者に直接売却する
「仲介」ではない、もう1つの不動産の売却方法として「買取業者に直接売却する」方法があります。
倒壊の危険がある物件は、買取業者に直接売却するべきです。
買取業者は、倒壊の危険がある物件も最短数日でほぼ確実に買い取れるからです。
倒壊の危険がある物件でも買い取れる秘訣は、買取業者の買取目的が、居住用ではなく「再販事業用」である点に隠されています。再販事業とは、買取金額と再販金額の差額で利益を出すことです。
再販事業で利益をあげている買取業者は、買い取った物件を再生するノウハウや、再生した物件を確実に再販するルートを豊富に持ち合わせています。倒壊の危険がある物件も、買取後に確実に再販して利益をあげられるため、買取が可能なのです。
もちろん、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、買取後の再生ノウハウや再販ルートを豊富に持ち合わせています。
倒壊の危険がある物件の買取も、お任せください。
売主さまが他社より納得のいくお取引ができるよう、全力を尽くさせていただきます。
相続放棄の注意点
最後に相続放棄の注意点をお伝えします。
相続放棄には多くの注意点があるため、やはり気軽に行ってはいけません。
相続放棄をしたら売却できない
一度相続放棄した相続財産は、売却（処分）できません。
相続財産の所有権は、相続放棄した時点で次の相続人に移行していて、既にあなたのものではないからです。
ただし、「次の相続人が管理を開始しても場合によっては管理責任が課せられる」で解説したように、相続放棄をしても、自治体から家の管理責任を問われる恐れはあります。
そのため、相続放棄した人は、倒壊しそうな家を処分することもできず、自治体から問われる管理責任に永遠に応じ続けるしかありません。
全ての相続財産を放棄しなくてはならない
相続放棄の際は、倒壊しそうな家以外の相続財産（金銭的にプラスの財産や思い出の品）も、全てを放棄しなければなりません。
相続放棄は「相続人が被相続人（故人）の財産に関する一切の権利を放棄すること」と定められているからです。
相続放棄の手続きは3カ月以内に済ませなくてはならない
相続放棄の手続きは、相続を知った日から3カ月以内に済ませなくてはなりません。
3カ月以内に相続放棄の手続きを行わないと、「単純承認（故人の財産の継承を無条件に承認する）」とみなされます。
3カ月を過ぎてからの相続放棄は原則としてできませんが、もし行うのであれば、複雑な手続きが必要です。
手続きを弁護士に依頼しなければならなくなり、相続人の金銭的負担が増えてしまいます。
相続放棄の手続きについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
まとめ
相続放棄した家が倒壊した際の管理責任について解説しました。
結論、相続放棄をしただけでは、家の管理責任から完全には逃れられません。
相続放棄した人が家の管理責任から完全に逃れるための唯一の方法は、「相続財産管理人選任の申し立て」を行うことです。
ただ、申し立ての手続きには、手間や時間、大きな金銭的負担がかかります。
まだ相続放棄をしていないのであれば、相続放棄の選択肢は捨てて、相続を済ませましょう。そして、倒壊の危険がある家は、早急に売却してしまいましょう。
弊社は、倒壊寸前の家も、最短3日で買取可能です。
倒壊の危険がある家を早急に手放し、空き家の管理責任（倒壊事故による損害賠償請求のリスク）から解放されてください。
我々がお客さまのお力になれれば幸いです。
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