親の家を売るなら必読!3つの売却方法と後悔しないためにできること

不動産売却
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親の家を売却するとき、まずは何から始めればいいんだろう…

親の家を売却しようと考えるのは、親の加齢や認知症などで施設に入ったり、時には亡くなってしまったりなどと突然の話で、困惑するのも当然です。

前提として、不動産の名義人が親のままでは、子供が勝手に売却することはできません。

そこで、この記事では、親の家を売却する方法を、以下の3つに分けて解説します。

  • 相続して所有者として売る
  • 親の代理人として売る
  • 親の成年後見人として売る

親の家を売却する手順や費用、必要書類など、売却に必要な知識がすべて揃った内容になっておりますので、参考にしてください。

ただ、親の家は建てられてから十数年以上が経過していることが殆どで、個人の買手が付きづらいのも事実です。

築古の実家でも確実に売却できるので、一旦は安心してください。

買手の付きづらい築古の実家や、立地の悪い実家でも、不動産買取業者に相談すれば、直接買い取ってもらえます。

この記事では、あなたに合った売却方法を選んでいただけるよう、わかりやすさの限界に挑戦しております。

なお、当サイトを運営する「株式会社Albalink」は、売却したいけど買手がつかず、売主様を困らせる「訳あり物件」が専門の買取業者です。

ご相談だけでも大歓迎ですので、気兼ねなくご連絡ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

親の家を売る3つの方法

そもそも、親名義の不動産は、子供の独断では売却できません。

不動産を売却する際には、売主が登記簿に記載の名義人と一致しているか、担当の不動産業者に確認されるからです。

そこで、親名義の家を売却する方法は、以下の3つが挙げられます。

  • 相続して所有者として売る
  • 親の代理人として売る
  • 親の成年後見人として売る

相続して所有者として売る

親が亡くなってしまった際は、相続登記により、子供が不動産の名義人を受け継ぐことで、売却が可能になります(相続登記の流れは次の項で解説)。

いくら相続後すぐに、物件を売りたいと言っても、相続人を飛び越えて買主に直接名義変更することはできませんので、先に相続登記を済ませなくてはなりません。

相続登記の流れ

相続登記の大まかな流れは、以下の通りです。

  • 死亡届の提出
  • 相続人と財産について調査する
  • 遺言書の有無を確認する
  • 遺産分割協議で相続する人を決める
  • 法務局にて相続登記を申請する

なお、相続登記は当事者が個人で申請可能ですが、内容に不備があると、再申請を求められたり、余分な相続税が課される恐れがあります。

そのため、相続が発生したら必ず、司法書士へ相続登記の手続きを委任しましょう。

相続登記の申請にかかる司法書士報酬の相場は、5~10万円程度です。

親の代理人として売る

年齢や健康上の問題で、名義人である親本人では売却活動が困難である場合、子供が代理人になることで物件を売却できます。

代理人になるためには、親本人の記名押印がある委任状を用意する必要があります(記載例は次の節で解説)。

不動産業者に売却を依頼する際は、委任状を持参の上、親の代理人として売却する旨を伝えましょう。

委任状の書き方

委任状の書式には、法的な規定はありませんので、各自で作成可能です。

作成する際は、以下の記載例を参考にしてください。

委任状

受任者(代理人) 山田太郎
住所 〇〇県〇〇市〇〇

氏名(本人) 山田花子
私(以下「甲」という)は、上記の者(以下「乙」という)を代理人と定め、
下記の条件で甲所有の下記不動産の売買契約を締結する一切の権限を委任し、その代理権を付与します。

1.売買物件の表示

(土地)

所在:◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
地番:〇〇番〇◯
地目:宅地
地積:〇〇〇.〇〇平米

(建物)

所在:◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
種類:居宅
構造:木造瓦葺2階建
床面積:1階〇〇.〇〇平米 2階〇〇.〇〇平米

2.売却条件

売却価額:金〇〇〇〇円
引渡予定日:令和〇年〇月〇〇日
違約金の額:売買価額の〇〇%相当額以上で、乙が買主※と協議のうえ決定する。
金銭の取扱い:売却価額の〇〇%は甲へ、残り〇◯%は乙へ贈与。
その他の条件:その都度甲乙協議のうえ決定する。

3.本委任状の有効期限 令和◯年◯◯月◯◯日

以上。

令和〇年〇月〇〇日

甲 本人(委任者)

住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 花子 印

乙 代理人(受任者)

住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 太郎 印

親の成年後見人として売る

認知症や精神疾患などにより、名義人である親の判断能力が失われてしまうと、不動産の売買契約などの法律行為ができなくなります。

上記のように名義人の判断能力が失われているなら、子供を「成年後見人」とすることで、本人に代わって不動産の売却が可能です。

成年後見制度とは
認知症などにより判断能力が低下した人物を保護することが目的で、成年後見人と呼ばれる一定の人物へ、法律行為や財産管理などの代理権を与える制度。

成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類があり、状況に応じて利用できる制度が異なります。それぞれ見ていきましょう。

任意後見制度

任意後見制度とは、将来に備えて、本人に十分な判断能力があるうちに、成年後見人を選任しておく制度です。

不動産の名義人である親に判断能力が認められるうちに、子供と契約を結んでおくことで、将来成年後見人となった子供が代理人として不動産を売却できます。

法定後見制度

法定後見制度とは、本人の十分な判断能力が失われてしまった後に、家庭裁判所が成年後見人を選任し、法律行為や財産管理をサポートする制度です。

すでに、認知症が悪化しているなど、本人に十分な判断能力がない場合は、家庭裁判所へ申立を行い、法定後見人を選任してもらう運びとなります。

ただ、法定後見制度では、弁護士などの第三者が選任されるケースが多く、必ずしも子供が不動産を売却できるとは限らないと覚えておきましょう。

親の家を売るなら買取業者へ

前の章では、親が高齢であったり、認知症になってしまったり、はたまた亡くなってしまった場合に、実家を売却する方法を解説しました。

さて、ここからは、実際に誰へ実家の売却を相談するべきかについて解説していきます。

結論、親の家を売却するのであれば、不動産買取業者に相談するのがベストです。

詳しくは後述しますが、実家は建築から数十年と経過しており、建物の状態が悪い傾向が強く、仲介業者に依頼しても売れ残るリスクがあるからです。

まずは、不動産の売却方法である、買取と仲介の違いについてわかりやすく解説していきます。

買取と仲介の違い

実家の売却相談先の選び方を解説するために、買取と仲介の違いについて、以下の5点に分けて解説します。

売買の仕組み

 

仲介と買取

仲介とは、不動産仲介業者が、個人の買主と売主を結びつけ、契約や決済などの手続きをサポートする売買の仕組みです。

つまり、仲介では、購入後物件に居住することが目的の一般個人が買主となります。

一方で、買取は不動産買取業者が直接買主となり、売主から物件を購入する売買の仕組みです。

買取業者は、自社内でリフォームなどで価値を付与し、再販売する目的で不動産を買い取ります。

成約までのスピード

仲介では、物件を売り出してから成約に至るまで、3~6ヶ月程度かかるのが一般的です。

インターネット上の不動産ポータルサイトや、折込チラシなどの宣伝手法を用いて、買主を見つけるプロセスが必要だからです。

一方で、買取であれば、最短数日で決済を完了し、物件を現金化できます。

買取業者が直接買主となるため、金額感やその他条件に売主買主双方が合意すれば、すぐ契約に移行できるからです。

ちなみに、築古や悪立地などで、一般個人の居住ニーズが無いような物件の場合は、仲介業者に相談しても、永遠に売れない危険性がある点に注意が必要です(後ほど詳しく解説します)。

売却金額

仲介では、市場価格(=時価)通りで不動産を売り出すことが可能です。

そもそも、不動産における市場価格とは、仲介業者によって、売出物件の情報を全国に流通させた上で3ヶ月以内に成約が見込まれる金額となります。

対して買取では、売却金額は市場価格よりも安価になるのが一般的です。

買取業者は物件を再販売するために、リフォーム費用や固定資産税、その他関連士業への報酬金など、様々なコストを支払わなければなりません。

そのため、買取後にかかるコストを差し引いた金額でしか、買取業者も買い取れないというわけです。

売主負担の経費

仲介で売買が成立した場合、売主(買主も)は仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の計算方法
取引価格×3.3%+6万円+消費税
(仮に3,000万円で売却した場合、手数料は「105万円+消費税」となります。)

その他にも、仲介で買手をみつけるため、物件にリフォームを施す場合、工事費用は売主負担となるのが一般的です。

一方で、買取であれば、売主負担でかかる経費はありません。

強いて言うなら、売買に当たって必要となる各種書類の取得費がかかりますが、実費で数百~数千円程度で済みます(仲介の場合もかかる)。

契約不適合責任

仲介と買取では、不動産売買において売主に課される契約不適合責任にも違いがあります。

契約不適合責任
売買契約の内容に適合しない物件の瑕疵(欠陥や問題)が見つかった際に、売主へ課される責任のこと。

まず、仲介での売買契約成立後に、買主から責任を問われた場合、売主は損害賠償請求などに応じて責任を負わなければなりません。

仲介の場合は、買主は一般の買手であるため、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できないと定められています。

一方、買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任が免責されます。

買主が不動産買取業者(宅建業者)の場合は、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任を免責できると定められているからです。

築古の中古住宅や、しばらく管理を怠ってしまった家屋には、シロアリや雨漏りなど、売主が把握しきれない不具合が隠れてることが大半です。

買取業者に売却すれば、売却後も売主は責任を問われる心配がありません。

売却方法は物件の居住ニーズで選ぶ

実家を売却する際は、物件の居住ニーズに応じて、買取業者と仲介業者のどちらに相談するかを決めてください。

前述した通り、仲介による不動産売却で買手となるのは、居住目的の個人であるため、そもそも物件に居住ニーズがなければ買手はつきません。

一方で、買取であれば、買取業者はリフォームなどで付加価値をつけて再販する目的のため、居住ニーズのない不動産も買い取ってもらえます。

具体的に、物件の居住ニーズを決めるのは、「立地」と「建物の状態」の2つです。

では、上記2点を軸に、買取と仲介それぞれに適した実家の特徴を解説します。

仲介に適した実家

一方で、下記のように、一般の居住ニーズが十分に見込まれる実家であれば、仲介で売り出すのが得策です。

  • 都市部なら駅まで徒歩10分以内の立地
  • 地方部なら市街地まで車で10分以内の立地
  • 建物が築十年以内で、大規模な修繕をしなくても買主が居住できる

上記した条件の実家であれば、市場相場通りの金額で売り出しても、3ヶ月~半年以内には買手が見つかる可能性が見込まれるからです。

買取に適した実家

以下のような、一般の居住ニーズのない実家は、買取業者に買い取ってもらうのが得策です。

  • 都市部なら駅まで徒歩10分圏外の立地
  • 地方部なら市街地まで車で10分圏外の立地
  • 建物が築数十年と経過しており、大規模な修繕を行わないと買主が居住できない状態

立地に関しては、生活に必要な施設が物件周辺に無かったり、逆にゴミ処理場などの嫌悪施設が合ったりする場合も、心象を悪くし、個人の買手がつきづらくなります。

上記したような実家でも、買取であれば、付加価値をつけ幅広い視点で再販売・活用できるので、そのままの状態で買い取ってもらえます。

ただし、買取業者も営利目的で買い取りを行っているため、買取後に生じるコストを差し引いた金額でしか買い取れません。

ですが、居住ニーズの無い実家を仲介で売り出すとなると、リフォーム工事や残置物撤去にかかる費用を売主が負担しなければなりませんので、買取業者に相談してそのままの状態で買い取ってもらうのが賢明でしょう。

なかなか買手が見つからずに、実家の売却でお困りの方は、ぜひ、弊社に一度ご相談ください。

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親の家を売るとき後悔しないためにやることリスト

幼少期を過ごした実家というものは、多くの人にとってこの世で一つしかありません。

売却するなら絶対に後悔はしたくないと思うはずです。

というわけでこの章では、実家の売却で後悔しないよう、事前にできる対策をご紹介します。

隣地との境界を確定しておく

実家を売却する前に、法務局で登記簿謄本を取り寄せ、隣地との境界線が確定しているか確認しましょう。

隣接する土地との境界線が確定していないままでは、不動産を売却できません。

民法上、売主には「目的物を完全な状態で引き渡すこと」が定められており、こと不動産において、境界未確定のままでは不完全な状態とみなされるからです。

参照元:wikibooks「民法415条」

仮に、境界が未確定であることを黙って不動産を売却すると、後々買主から損害賠償請求をおこされるおそれがあります。

(不動産業者が確認するので、まず起こりえませんが。)

もし実家の土地が境界未確定であれば、土地家屋調査士に委任して、隣地所有者の立ち会いのもと、境界確定測量を行わなければなりません。

測量から登記までにかかる費用は、50~100万円が大体の相場で、売却する前から売主にとって大きな金銭的負担となります。

ただし、買取であれば、境界未確定のままでも実家を買い取ってもらえます。

弊社でも、もちろん境界未確定のままで、ご実家を買い取らせていただきます。気兼ねなくご相談ください。

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実家を購入した当時の資料を用意しておく

親が実家を購入した当時の売買契約書が残っているか、確認しておきましょう。

実家の売却後にかかる譲渡所得税を、余分に支払わなくて済むからです。

詳しくは、後ほども解説しますが、譲渡所得税の課税対象である「売却による利益」は、不動産の取得費が高額なほど抑えられます(厳密には、減価償却費なども含む)。

ただ、実家を購入した当時の資料が手元になければ、正確な取得費がわからないので、「売却額の5%」と相当低い金額として計算されてしまいます。

したがって、余分な税金を課されないためにも、実家購入当時の資料を探しておきましょう。

もし、どうしても資料が見当たらない場合は、不動産業者に問い合わせれば、代替案を提示してもらえるはずです。

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共有名義で相続しない

親が亡くなると、相続人同士で誰が実家を受け継ぐかについて、話し合う(遺産分割協議)ことになります。

このとき、話し合いが面倒だからと、法定相続分通りの割合で、共有名義として実家を相続登記してしまうことがありますが非常に危険です。

法定相続分
民法上、定められている遺産取り分の目安

民法上、共有名義になっている不動産は、売却も賃貸も、住むことさえも共有者のうちの一人では自由に行なえません。

以上から、不動産を兄弟などが共有名義で相続してしまうと、いずれ不動産の活用や売却を巡って多大なトラブルに発展する恐れがあります。

共有相続によって起こりがちなトラブル事例について、以下の記事で詳細に解説しています。

共有名義で不動産を相続すると起きるトラブル6選|状況別に対策を網羅!
相続で共有名義になってしまう2パターン 相続で不動産が共有名義になってしまうパターンは主に2つあります。それぞれ解説します。 遺産分割協議の結果として共有 相続人全員で「遺産分割協議」を行った結果、相続不動産を相続人全員の共有名義にす...

遺品整理はなるべく早期に行う

親が亡くなり、実家を相続して売却しようと検討している方は、なるべく早めに遺品整理を済ませておきましょう。

実家を売却するために、不用品回収業者などに依頼して遺品の片付けをしたあとで、他の相続人から、「お父さんの大事な形見を勝手に処分したな!」と余計なトラブルになることもあります。

事前に、遺品を誰が受け取るのか話し合い、売却活動に臨むようにしましょう。

なお、買取であれば、わざわざ不用品回収業者を手配して、残置物を撤去しなくても、そのままの状態で実家を買い取ってもらえます。ぜひ、弊社にもご相談ください。

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親の家を売却する流れ

では、この章では、親の家を売却する流れを、仲介と買取に分けて簡単に解説します。

仲介の場合

仲介で不動産を売却する際の流れは、以下の通りです。

  • 仲介業者に物件の査定を依頼する
  • 仲介業者を選び媒介契約を結ぶ
  • 仲介業者が主導して売却活動をする
  • 購入検討者が現れたら内覧対応をする
  • 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  • 決済・登記の完了と物件の引き渡し

仲介で不動産を売却する際、売買契約が成立するまで、三ヶ月~半年で完了するのが一般的です。

ただし、一般の居住ニーズがなければ永遠に売れ残ってしまうリスクがある点に注意してください。

買取の場合

買取で不動産を売却する際の流れは、以下の通りです。

  • 買取業者に物件の査定を依頼
  • 複数業者と金額の交渉をする
  • 買取業者を選び売買契約を結ぶ
  • 決済・登記の完了と物件の引き渡し

買取業者に不動産を直接買い取ってもらう際は、最短数日程度で決済まで全て完了するのが一般的です。

当サイトを運営する「株式会社Albalink」では、最短3日で、買手のつきにくい実家でも積極的に買い取ります。ご相談だけでも大歓迎ですので、気兼ねなくご連絡ください。

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【共通】確定申告

不動産の売却で生まれた利益には、譲渡所得税が課されますので、売主は確定申告をしなければなりません。

(不動産売却によって損失が生じた場合でも、損益通算により、翌年の所得税を減額できる可能性があるので、忘れずに確定申告をしましょう。)

なお、確定申告の期限は、物件引渡し日の翌年2月16日~3月15日までです。

不動産売却時に生じる譲渡所得税の計算方法は、次の章で解説します。

親の家を売却するとかかる税金や控除特例

親の家を売却するために、支払わなければならない税金をまとめて解説します。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税

不動産売却時にかかる譲渡所得税

前述した通り、不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の計算方法
譲渡所得(売却金額-取得にかかった費用-売却にかかった費用)×税率
物件の保有期間 税率
5年以下 39.63%
5年超え 20.315%

なお、相続した親の家を売却する際は、相続財産3,000万控除が適用できる可能性があります。

相続財産3,000万控除

「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」を申請することで、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から、3,000万円控除できます。

相続したものの、被相続人の死後、一度も居住・利用していなかった親の家を売却した際に利用できます。

ただし、この特例が適用される売却期限は令和5年(2023年)12月31日までで、そのほか適用条件が細かく設けられています。

詳細については、参照元の国税庁HPをご覧ください。

参照元:国税庁|被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

売買契約時にかかる印紙税

不動産を売却する際、売主は売却価格に応じた収入印紙を購入し、契約書に貼付して印紙税を納めます。

収入印紙は、郵便局や法務局窓口、コンビニエンスストアなどで購入可能です。

売却価格に応じた印紙税額は、以下の表の通りです。

売却価格 印紙税額
100万円超~500万円以下 1千円
500万円超~1千万円以下 5千円
1千万円超~5千万円以下 1万円
5千万円超~1億円以下 3万円

親の家が空き家になるなら放置は禁物

親が高齢で介護施設に入ったり、認知症になってしまったり、亡くなってしまったりと、親の家が空き家になるのであれば、放置せずに売却してしまいましょう。

空き家を管理せずに放置すると、所有者に以下のリスクが及ぶからです。

固定資産税を垂れ流す

たとえ誰も住んでいない不動産であっても、放置し続ける限り、毎年の固定資産税が所有者に課せられます。

参考として、一般的な戸建住宅における、固定資産税の相場は「年間10~12万円程度」と言われています。

参照元:不動産プラザ

居住や活用の予定がない実家は所有しているだけでも、家計を圧迫する負動産になりかねませんので、早期に売却してしまうのが賢明です。

維持・管理の負担がかかり続ける

誰も住んでいない実家であっても、所有者は定期的に管理をしに出向かなければなりません。

空き家の維持管理を怠ると、換気や清掃が行き届かないため、人が住んでいる建物と比べて、老朽化が急速に進行してしまいます。

具体的な維持管理としては、下記が挙げられます。

  • 屋内の清掃
  • 水道管に水を通す
  • 敷地内の草むしり
  • 伸びた樹木の伐採

普段の仕事や家事をこなしながら、月一程度で実家に出向かなければならないとなると、かかる手間も時間も計り知れません。

所有者自らで実家の維持管理が難しいのであれば、早期に売却し手放してしまうべきでしょう。

近隣トラブルによる損害賠償

上記したような実家の管理を怠ると、建物の老朽化が急速に進行し、倒壊のリスクが高まります。

仮に家屋が倒壊し、歩行者や他人の自動車などに危害を加えた場合、所有者には管理責任がありますので、損害賠償等に応じなければなりません。

公益財団法人 日本住宅総合センターの試算では、家屋の倒壊により第三者へ人身被害を起こし、仮に死亡させてしまった際の損害賠償額は1億9360万円に上ると言われています。

参照元:日本住宅総合センター

固定資産税のように徐々に家計を圧迫するだけでなく、一発で破産に追い込まれる金額を請求されるリスクがあると覚えておいてください。

特定空き家に指定され税金が爆増

誰も住んでいない実家を、適切に管理せず放置していると、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。

特定空き家
保安、衛生、景観、その他周辺地域の環境等の観点から、今後も放置するのは危険であると行政に判断された空き家

特定空き家に指定されると、以下のようなリスクがあります。

  • 住宅用地に適用される税金特例が外され、固定資産税が6倍に上昇する
  • 自治体からの勧告を無視すると、強制的に家屋を解体される
  • 家屋の解体にかかった工事費用(100~200万円程度)は所有者に請求される

お分かり頂けたように、親の家が誰も住んでいない空き家状態になる場合は、放置せず早期に売却してしまうのがベストです。

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まとめ

この記事では、親の家を売却する方法を3つに分けて解説しました。

結論、親の家を売却するなら、物件の居住ニーズに応じて、仲介業者と買取業者のどちらに相談するのか判断しましょう。

一般的に、築数十年以上が経過している親の家は、個人の買手が付きづらく、仲介業者に相談したところで、永遠に売れ残るおそれがあるからです。

買取であれば、買手の付きづらいどんな実家でも、そのままの状態で買い取ってもらえます。

当サイトを運営する株式会社Albalinkでは、築古や悪立地はもちろん、境界未確定や再建築不可な訳あり物件でも、積極的に買取いたします。気兼ねなくご相談ください。

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