国土交通大臣(1)第10112号
土地が売れない8つの理由
「どうしてうちの土地は売れないんだろう…」と、疑問に思われる方は多くいるかと思います。
土地が売れない理由としては、主に下記の8つが考えられます。
- 売り出し価格が高すぎる
- 利便性が悪い
- 再建築できない
- 土地の境界が未確定
- 土地が広すぎる
- 地中に埋設物がある
- 土壌汚染の疑いがある
- 災害リスクが高い
このような土地は、買い手にとってニーズが無く、いくら待っていても売却できないおそれがあります。
そのため、所有する土地が、上記8つのどれかに当てはまる場合、買取での売却を検討しましょう。（詳細は後述します）
それでは、土地が売れない理由をそれぞれ解説していきます。
売り出し価格が高すぎる
所有する土地の売り出し価格が極端に高ければ、買い手はつきにくくなります。
周辺に同じくらいの条件で安く売り出されている土地があれば、買い手は当然、安い方を選ぶからです。
土地を売却できるようにするには、不動産ポータルサイト（SUUMOやat-homeなど）や不動産取引価格情報検索等から、周辺の土地の売り出し価格を参考にして、売り出し価格の値下げを検討しなければなりません。
利便性が悪い
駅や市街地まで離れているなど、利便性が悪いエリアに位置する土地は、買い手が一生つかないおそれがあります。
生活が不便な土地にわざわざ居住したいという人は少ないからです。
たとえば、下記のようなエリアに位置する土地があてはまります。
- 【都会】駅から遠く離れている（徒歩で20～30分以上）
- 【地方】市街地から遠く離れている（車で30分以上）
そのため、売却できるのを待ち続けても、永遠に売れ残ってしまうかもしれません。
利便性が悪いエリアに土地を所有している場合は、早急に買取での売却へ変更しましょう。
買取であれば、高い確率で1ヶ月程度で買い取ってもらうことが可能です。
詳細については、売れない土地は買取で売却して手放すのがベストで後述します。
再建築できない
建築基準法を満たさず再建築できない土地の場合、買い手はほとんど現れません。
建築基準法で定められた『接道義務』（幅員4ｍ以上の道路に土地が2ｍ以上接していなければならないこと。）を果たさない土地やその土地に建つ建物のこと。接道義務を果たさない限り、新しく建物を建てられない。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
再建築できない土地は、購入したところで建物を建てられず、せいぜい駐車場としてしか用途が無いからです。
車も通れないほど道幅が狭い土地の場合は、駐車場としても利用できません。
そのため、再建築できない土地を売却したい場合は、前述した接道義務を果たし、再建築できる土地にする必要があります。
再建築できる土地にする方法は、主に下記の5つです。
- 隣地を取得する
- 敷地設定する
- セットバックを実施する
- 43条但し書き申請
- 50戸連たん制度
ただし、再建築できる土地にするには、費用や手間がかかります。
また、前述したような利便性が悪いエリアに位置する土地の場合、再建築できるようにしても、買い手がつきにくく、結局売れ残ってしまうかもしれません。
再建築できる土地にする方法の詳細については、こちらをご覧ください。
土地の境界が未確定
隣接する土地との境界が未確定な土地は、買い手がつきにくくなります。
なぜなら、境界が確定していない土地を購入したところで、隣人とトラブルになる可能性があるからです。
このような土地を売却したい場合は、まず専門家である「土地家屋調査士」に依頼し、隣人の立ち合いのもと、境界を確定させなければなりません。
ただし、専門家への依頼費用はおよそ数十万円かかります。
また、隣人に立ち合いを断られれば、境界を確定できず、結局売却できない場合もあります。
土地が広すぎる
売り出している土地の面積が広すぎて、買い手のニーズと合わず、売れ残っているおそれがあります。
なぜなら、土地が必要以上に広いと、買い手にとっては購入費用が高くなりすぎる上に、毎年納める固定資産税も増額してしまうからです。
そのため、広すぎる土地は、買い手のニーズに合わせて、分筆（1つの土地を複数に分割すること）してからの売却を検討する必要があります。
ただし、分筆の際には、土地家屋調査士に依頼して、測量や申請手続きを行うため、所有者は数十万円から100万円以上の費用を支払わなければなりません。
それでも売れ残ってしまえば、分筆のためにかけた費用分が全て赤字になってしまいます。
地中に埋設物がある
埋設物がある土地は、建物を建てる際の基礎工事を阻害する原因になるため、買い手がつきにくくなります。
埋設物とは、コンクリート片など、地中に埋まっている建築資材等の廃棄物のことです。
また、埋設物があることを買主に隠して売却した場合、売主の責任を問われ、撤去費用や賠償金等を請求されるおそれがあります。
そのため、埋設物がある土地を売却したい場合は、所有者が費用をかけて撤去工事をおこなわなければなりません。
埋設物の種類にもよりますが、撤去工事費用は1㎥あたり1万円から2万円ほどかかります。
たとえば、およそ50㎡区画内の埋設物を撤去する場合、50万円から100万円もの費用を支払わなければなりません。
土壌汚染の疑いがある
土壌汚染が疑われる土地は、買い手に敬遠されてしまい、売れにくい傾向があります。
実際に健康に害を与えるのかについては不明瞭ですが、心理的に購入を避けたいと考える人が多いからです。
土壌汚染が疑われる土地は、主に過去に下記のような用途で使われていた土地です。
土壌汚染が疑われる土地の例
- 工場
- ガソリンスタンド
- クリーニング店
土壌汚染された土地を売却したい場合、汚染された土壌を入れ替える必要があり、費用は1㎥あたり5万円前後かかります。
たとえば、面積100㎡で深さ1mの土壌を入れ替えたい場合、所有者は500万円もの費用を支払わなければなりません。
災害リスクが高い
地盤が弱い土地や、傾斜地、崖上・崖下に位置する土地等は、一生買い手がつかないおそれがあります。
住宅等を建てても、災害時に大きな被害を受ける高いリスクを持っており、買い手から敬遠されるからです。
実際に、弊社が独自に行った「土地選び・土地探しで優先することは？」に関するアンケート調査では、55%の人が「災害に強いこと」と答えています。
なお、所有する土地がこのような土地に該当しているかは、ハザードマップポータルサイトから確認できます。
売れない土地は買取で売却して手放すのがベスト
売れない土地を手放したい場合は、買取業者に依頼し、直接買い取ってもらいましょう。
不動産の売却方法には「仲介」「買取」の2種類があり、売却方法の違いから、得意とする物件がそれぞれ異なります。
まずは仲介と買取の違いを理解していただき、続いて売れない土地を買取で売却すべき理由をお伝えしていきます。
仲介と買取の違い
仲介と買取では、主に「買主」「売却額」「売却経費」の3点が大きく異なります。
1つずつ解説していきます。
買主の違い
仲介では、居住する目的で物件を探している個人が買主となります。
そのため、利便性が高く、新居を立てやすいなど、下記条件にあてはまる土地であれば、仲介で売却しやすい傾向があります。
- 【都会】駅から近い（徒歩10分程度）
- 【地方】市街地から近い（車で10分程度）
- 家屋を建てるのに便利な整形地（正方形や長方形など）
- 日当たりや風通しが良い南側に道路がある土地
一方、買取では、物件購入後、再度販売する事業目的の買取業者が買主になります。
そのため、不動産買取の知識等を持たない人には魅力を感じにくい下記のような土地も、買取業者であれば買取が可能です。
- 【都会】駅から遠く離れている（徒歩で20～30分以上）
- 【地方】市街地から遠く離れている（車で30分以上）
- 家屋を建てにくい不整形地（旗竿地やL字型、三角型など）
- 日当たりが悪い北側に道路がある土地
売却額の違い
仲介では、前述したようなニーズが高い土地を売却する場合、市場価格と同程度の金額で売却できます。
そもそも市場価格とは、仲介で売買が成約した金額を示しているからです。
そのため、不動産ポータルサイト（SUUMOやat-homeなど）に掲載されている、所在地や面積等の条件が近い土地の売り出し価格と、ほぼ同じ金額で売却できます。
なお、不動産ポータルサイトに類似物件が掲載されていない場合、不動産取引価格情報検索から実際の成約価格を調べることも可能です。
一方、買取では、土地購入後から再度販売するまでにかかるコスト（建築費等）や、利益分が差し引かれるため、仲介よりも安価になります。
買取での売却額は個人では算出が難しいので、買取業者に査定を依頼して簡単に把握しましょう。
売却経費の違い
仲介で土地を売却する際、売却経費がかかります。
売主は仲介業者に対して、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があるからです。
そのほか、（ページ内リンク）で前述した売れない原因を解消するためにかかる費用等も、売主が負担しなければなりません。
一方、買取で土地を売却する際、売却経費は一切不要です。
買取業者は再販までに必要となるコスト分を計算に入れて、買取価格を提示しているからです。
そのため、どんな土地でも所有者に売却費用の負担はありません。
売れない土地の売却は買取がベストな理由
前述したとおり、売れない土地は買取での売却を検討しましょう。
その理由は下記の通りです。
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 契約不適合責任の一切が免責される
- 管理責任から完全に解放される
1つずつ解説していきます。
1週間から1か月で売却できる
買取であれば、1週間から1ヶ月程度で売却できます。
業者が直接買主になる買取なら、売主が査定価格に納得でき次第、契約準備に取り掛かれるからです。
弊社では、全国の売れない土地や家屋等も、最短3日で買い取れます。
売れない土地をすぐにでも売却したい方はぜひご連絡ください。
もちろん、査定やご相談だけでも、喜んで承ります。
契約不適合責任の一切が免責される
買取では、不動産取引のプロである買取業者が買主になるため、契約不適合責任の一切が免責されます。
契約不適合責任とは、土地や家屋の売買後、契約書にない欠陥や不具合がみつかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
そのため、所有する土地がどんな問題を抱えているのか、売主自身が把握しきれていなくても、安心して売却できます。
管理責任から完全に解放される
売却後、売主は土地の管理責任の一切から解放されます。
売買契約後、決済と、所有権移転登記（土地の所有権を売主から買主へ移転する手続き）が完了した時点で、土地の管理者は買取業者へと完全に移行するからです。
そのため、買取業者に土地を売却したあとは、売主が土地の管理状況等について心配する必要が一切ありません。
売却以外の土地を手放す方法は現実的ではない
売れない土地を手放すには、売却以外に下記の4つの方法がありますが、どれも現実的ではありません。
- 譲渡や寄付を受け入れてもらえることはほとんどない
- 相続土地国庫帰属法は適用条件が厳しい
- 引き取りサービスは高額費用がかかることもある
- 相続放棄できるのは相続発生を知った日から3ヶ月以内
売れない土地を手放すそれぞれの方法について、現実的ではない理由とともに紹介していきます。
譲渡や寄付を受け入れてもらえることはほとんどない
譲渡や寄付先は主に下記の3つがありますが、実際に土地の譲渡・寄付を受け入れてくれることはほとんどありません。
- 個人
- 自治体
- 法人
なお、自治体や法人への無償譲渡は、公益的な利用のために受け取ってもらうものなので、譲渡ではなく寄付と表現しています。
では、それぞれ理由とともに解説していきます。
個人に譲渡する
土地が欲しいという人に、無償で譲渡しすることで手放す方法もありますが、あまり現実的ではありません。
土地の譲渡を受け入れて所有するとなると、受け取った人は固定資産税の納税義務を負うからです。
そもそも、買い手が付かないような土地を欲しがる人を見つけることも困難です。
さらに、土地の受取人は、たとえ無償譲渡の場合でも、譲渡時の土地の価値が110万円を超える場合、贈与税を支払わなければなりません。
贈与された財産の価値に応じて課される税金。受け取った側に納税義務が課される。
加えて、所有権を移転するための登録免許税の納税や、司法書士等の専門家に依頼して作成する譲渡契約書の依頼・作成費用等もかかります。
このように、受け取った側に税金等の負担がかかる土地を個人がわざわざ受け取ってくれることは、ほとんどありません。
自治体に寄付する
自治体は、よほどの重要な用途がない限り、土地を受け取りません。
自治体が土地を引き取ってしまうと、固定資産税による税収が減ってしまうからです。
固定資産税による税収は、自治体の3分の1を占めており、重要な財源になっています。
そのため、自治体としては、地域住民が土地を所有し、固定資産税を納め続けてもらいたいのです。
また、仮に自治体が土地を引き取るとなると、管理にかかる費用を地域住民から集めた税金でまかなうことになってしまいます。
よって自治体は、地域住民が納得できる程の利用価値がある土地でない限り、土地の寄付を受け入れることはありません。
法人に寄付する
法人も自治体同様に、利用目的が明確にある土地でない限り、寄付を受け入れることはありません。
土地の寄付を受け入れれば、法人税の支払いが発生してしまうからです。
また、寄付を受け入れれば、その後法人側は固定資産税や管理費用を負担することになります。
このように、金銭的負担を負ってまで、土地の寄付を法人が受け入れることはほとんどありません。
相続土地国庫帰属法は適用条件が厳しく手間や費用もかかる
「相続土地国庫帰属法」とは、所有者が申請することによって、土地の所有権を国へと完全に移行できる制度です。（2023年4月施行予定）
この制度によって、いらない土地を手放すことが可能ですが、現実的な方法ではありません。
なぜなら、国は引き取った土地を管理しなければならないため、管理の負担が大きい土地等を受け入れられないからです。
たとえば、下記のような土地は国庫帰属法の申請ができません。
- 有害物質で汚染されている
- 境界が不明であったり、もめごとに巻き込まれている
- 崖にあり管理が大変
- 管理作業を阻害する有体物（車や樹木他）がある
- 管理・処分を阻害する有体物が埋まっている
また、たとえ承認されたとしても、申請者はおよそ10年分の維持管理費用として、数十万円以上から数百万円もの負担金を国に支払わなければなりません。
そのため、相続土地国庫帰属法への申請は、売れない土地を手放す方法として現実的とは言えません。
相続土地国庫帰属法についての詳細は下記記事をご覧ください。
引き取りサービスは高額費用がかかることもある
引き取りサービスをおこなっている会社に依頼して、売れない土地を手放す方法もありますが、所有者が会社に引き取り料金を支払うことになる場合もあります。
引き取りサービス会社は、土地の引き取り後、固定資産税の支払いや土地の適切な維持管理作業が必要になるからです。
特に、下記にあてはまるような土地は、管理に手間も費用もかかるため、引き取り料金が数十万円以上になることもあります。
- 土砂災害の危険がある傾斜地
- 雑草や竹、雑木等が茂り、害虫対策等が必要な土地
そのため、まずは費用をかけずに売却できる買取業者への依頼を検討しましょう。
相続放棄できるのは相続発生を知った日から3ヶ月以内
相続放棄は、すでに土地を相続している方は利用できません。
ですが、自身の親が売れない土地を所有しており、親が亡くなった際に相続したくないという場合、相続発生から3ヶ月以内であれば相続放棄によって土地を手放せます。
ただし、他の遺産全てを相続できなくなるうえに、相続放棄しただけでは管理責任から逃れられません。
なぜなら、次の相続人による管理が始まるまで、あるいは相続財産管理人が選任されるまでは、相続放棄後も自分の所有物として管理する義務を負うことが、法律で定められているからです。
相続人の代わりに相続財産の管理をする人物。裁判所によって、弁護士や司法書士などの専門家から選任されることが多い。
土地の相続放棄後、完全に管理責任から解放されたい場合には、手続きを経ておよそ100万円の予納金を納め、相続財産管理人の選定を申し込む必要があります。
買取業者を選ぶ際は必ず複数の業者に査定を依頼し比較する
売れない土地を売却する買取業者を選ぶ際は、必ず複数の買取業者に依頼し、下記3つのポイントを比較しましょう。
- ホームページが最適化されている
- 査定価格の根拠は明確か
- 売主のデメリットも包み隠さず話してくれるか
買取価格の高さはもちろん、担当者が信頼できるかどうかも重要だからです。
ひとつずつ説明していきます。
ホームページが最適化されている
査定を依頼する買取業者を探す際には、会社のホームページが最適化されているか、確認してみましょう。
お客様と真摯に向き合いながら、積極的に買取を行っている買取業者は、不動産売買にお困りの方をスムーズにご案内できるよう、ホームページ内も充実させている傾向が強いからです。
具体的に、チェックしておくべき点は、下記のような例が挙げられます。
- 最終更新日が1週間以内
- 買取査定や買取事例等が定期的に更新されている
- 勤めている会社スタッフの顔が見れる
- 不動産所有者の悩みを解決する記事を豊富に掲載している
これらのポイントを抑えた買取業者なら、売主の要望を叶えられるよう、全力で売却をサポートしてくれます。
査定価格の根拠が明確か
複数の買取業者から受け取った査定結果を比較し、買取価格の根拠を担当者に聞きましょう。
なぜなら、業者のなかには、売主をだまし、安く買い叩こうとする悪質な業者（宅建業免許を持たないなど）もいるからです。
通常の買取業者であれば、具体的な周辺の取引事例や、業者が物件の再販までに必要とするコスト等を提示し、査定価格の根拠をわかりやすく説明してくれます。
一方、悪質な業者は、売却先として選んでもらうためだけに査定価格を高くしているので、明確な根拠を聞かれても答えられません。
査定の根拠を確認しておかなければ、売買契約の直前になって「地中に埋設物が見つかったから撤去費用分を値下げする」など、当初提示されていた査定価格よりも大幅に安い金額で買い取られかねません。
そのため、査定価格の根拠を担当者に聞くことで、信頼できる買取業者かを見極めましょう。
弊社は、担当者が責任を持って、適切な査定価格を提示し、ご納得いただけるよう査定根拠もわかりやすくご説明致します。
もちろん、無理な営業活動は一切おこないません。
ご相談だけでも喜んでサポートさせていただきますので、売れない土地を手放したい方は、ぜひお問い合わせください。
売主のデメリットも包み隠さず話してくれるか
売主にとって都合のいい話だけでなく、デメリットや注意点等も包み隠さず教えてくれるか、各買取業者の担当者に聞いてみましょう。
都合のいいことばかりを言う買取業者は、売主にとって不利な条件を隠したまま、契約までこぎつけようとするかもしれないからです。
たとえば、実は契約不適合責任の一部が免責されないなど、「それを知っていたら他の買取業者に依頼していた！」となる可能性もあります。
そのため、あらかじめ担当者に、「買取にあたって注意やデメリットはありますか？」と率直に聞いて確認してください。
売れない土地を所有し続けずに早く手放すべき理由
土地が売れないからと言って、決して放置はしてはいけません。
なぜなら、売れない土地を所有していても、所有者にとっては下記のような金銭的負担がかさむ一方だからです。
- 固定資産税を納め続けなければならない
- 近隣から損害賠償を請求される
それぞれ紹介していきます。
固定資産税を納め続けなければならない
土地を所有している限りは、固定資産税を支払い続けなければなりません。
また、家屋が建っていない更地は、住宅用地の特例から除外されます。
そのため、もし以前あった家屋を取り壊して土地のみとなっている場合、家屋が建っていたときよりも、6倍もの固定資産税を納め続けることになってしまいます。
近隣から損害賠償を請求される
たとえ使用していない土地であっても、土地の管理は必須です。
なぜなら、土地の管理を怠って放置してしまうと、雑草や木が伸び放題になり、害虫が湧くおそれがあるからです。
また、高く伸びた雑草等により、土地内の様子が見えにくい状態になると、ひと目に付きにくいと判断され、不法投棄等をされることもあります。
土地内で発生した害虫等が原因で近隣住民に被害を与えた場合や、不法投棄されたゴミによって近隣に損害を与えた場合、土地の所有者は損害賠償を請求されます。
まとめ
売れない土地は、いつまでも所有し続けず、買取業者に依頼して、すぐに買い取ってもらいましょう。
居住目的で土地を探している人にとってニーズが無くても、買取業者であれば活用方法を見出すことができ、高い確率で買い取ってくれるからです。
売れない土地を売却以外で手放す方法は、譲渡や寄付などいくつかありますが、手放せる可能性は低く、また高額な費用がかかる場合もあります。
売れない土地を所有し続けて税金等の負担がかさんでしまう前に、複数の買取業者に依頼して、「買取価格」「信頼感」ともに1番納得できる買取業者に依頼しましょう。
弊社でも、全国の売れない土地や物件の買取を積極的におこなっております。
買取の経験や知識を豊富に持つ担当者が、責任を持って買取価格を提示いたしますので、まずはお気軽にご連絡ください。
もちろん、ご相談のみのお問い合わせもお待ちしております。
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