株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
土地が売れない8つの理由
「どうしてうちの土地は売れないんだろう…」と、疑問に思われる方は多くいるかと思います。
土地が売れない理由としては、主に下記の8つが考えられます。
- 売り出し価格が高すぎる
- 利便性が悪い
- 再建築できない
- 土地の境界が未確定
- 土地が広すぎる
- 地中に埋設物がある
- 土壌汚染の疑いがある
- 災害リスクが高い
このような土地は、買い手にとってニーズが無く、いくら待っていても売却できないおそれがあります。
そのため、所有する土地が、上記8つのどれかに当てはまる場合、買取での売却を検討しましょう。（詳細は後述します）
それでは、土地が売れない理由をそれぞれ解説していきます。
売り出し価格が高すぎる
所有する土地の売り出し価格が極端に高ければ、買い手はつきにくくなります。
周辺に同じくらいの条件で安く売り出されている土地があれば、買い手は当然、安い方を選ぶからです。
土地を売却できるようにするには、不動産ポータルサイト（SUUMOやat-homeなど）や不動産取引価格情報検索等から、周辺の土地の売り出し価格を参考にして、売り出し価格の値下げを検討しなければなりません。
利便性が悪い
駅や市街地まで離れているなど、利便性が悪いエリアに位置する土地は、買い手が一生つかないおそれがあります。
生活が不便な土地にわざわざ居住したいという人は少ないからです。
たとえば、下記のようなエリアに位置する土地があてはまります。
- 【都会】駅から遠く離れている（徒歩で20～30分以上）
- 【地方】市街地から遠く離れている（車で30分以上）
そのため、売却できるのを待ち続けても、永遠に売れ残ってしまうかもしれません。
利便性が悪いエリアに土地を所有している場合は、早急に買取での売却へ変更しましょう。
買取であれば、高い確率で1ヶ月程度で買い取ってもらうことが可能です。
詳細については、売れない土地は買取で売却して手放すのがベストで後述します。
再建築できない
建築基準法を満たさず再建築できない土地の場合、買い手はほとんど現れません。
建築基準法で定められた『接道義務』（幅員4ｍ以上の道路に土地が2ｍ以上接していなければならないこと。）を果たさない土地やその土地に建つ建物のこと。接道義務を果たさない限り、新しく建物を建てられない。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
再建築できない土地は、購入したところで建物を建てられず、せいぜい駐車場としてしか用途が無いからです。
車も通れないほど道幅が狭い土地の場合は、駐車場としても利用できません。
そのため、再建築できない土地を売却したい場合は、前述した接道義務を果たし、再建築できる土地にする必要があります。
再建築できる土地にする方法は、主に下記の5つです。
- 隣地を取得する
- 敷地設定する
- セットバックを実施する
- 43条但し書き申請
- 50戸連たん制度
ただし、再建築できる土地にするには、費用や手間がかかります。
また、前述したような利便性が悪いエリアに位置する土地の場合、再建築できるようにしても、買い手がつきにくく、結局売れ残ってしまうかもしれません。
なお、再建築不可の土地を再建築可能にする裏ワザを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
土地の境界が未確定
隣接する土地との境界が未確定な土地は、買い手がつきにくくなります。
なぜなら、境界が確定していない土地を購入したところで、隣人とトラブルになる可能性があるからです。
このような土地を売却したい場合は、まず専門家である「土地家屋調査士」に依頼し、隣人の立ち合いのもと、境界を確定させなければなりません。
ただし、専門家への依頼費用はおよそ数十万円かかります。
また、隣人に立ち合いを断られれば、境界を確定できず、結局売却できない場合もあります。
土地が広すぎる
売り出している土地の面積が広すぎて、買い手のニーズと合わず、売れ残っているおそれがあります。
なぜなら、土地が必要以上に広いと、買い手にとっては購入費用が高くなりすぎる上に、毎年納める固定資産税も増額してしまうからです。
そのため、広すぎる土地は、買い手のニーズに合わせて、分筆（1つの土地を複数に分割すること）してからの売却を検討する必要があります。
ただし、分筆の際には、土地家屋調査士に依頼して、測量や申請手続きを行うため、所有者は数十万円から100万円以上の費用を支払わなければなりません。
それでも売れ残ってしまえば、分筆のためにかけた費用分が全て赤字になってしまいます。
地中に埋設物がある
埋設物がある土地は、建物を建てる際の基礎工事を阻害する原因になるため、買い手がつきにくくなります。
埋設物とは、コンクリート片など、地中に埋まっている建築資材等の廃棄物のことです。
また、埋設物があることを買主に隠して売却した場合、売主の責任を問われ、撤去費用や賠償金等を請求されるおそれがあります。
そのため、埋設物がある土地を売却したい場合は、所有者が費用をかけて撤去工事をおこなわなければなりません。
埋設物の種類にもよりますが、撤去工事費用は1㎥あたり1万円から2万円ほどかかります。
たとえば、およそ50㎡区画内の埋設物を撤去する場合、50万円から100万円もの費用を支払わなければなりません。
土壌汚染の疑いがある
土壌汚染が疑われる土地は、買い手に敬遠されてしまい、売れにくい傾向があります。
実際に健康に害を与えるのかについては不明瞭ですが、心理的に購入を避けたいと考える人が多いからです。
土壌汚染が疑われる土地は、主に過去に下記のような用途で使われていた土地です。
土壌汚染が疑われる土地の例
- 工場
- ガソリンスタンド
- クリーニング店
土壌汚染された土地を売却したい場合、汚染された土壌を入れ替える必要があり、費用は1㎥あたり5万円前後かかります。
たとえば、面積100㎡で深さ1mの土壌を入れ替えたい場合、所有者は500万円もの費用を支払わなければなりません。
なお、ガソリンスタンド跡地を売却する方法は以下の記事で詳しく解説しています。
災害リスクが高い
地盤が弱い土地や、傾斜地、崖上・崖下に位置する土地等は、一生買い手がつかないおそれがあります。
住宅等を建てても、災害時に大きな被害を受ける高いリスクを持っており、買い手から敬遠されるからです。
たとえば自然災害発生時に土砂崩れで建物が崩壊し、人命を危険にさらす恐れのある土砂災害警戒区域に該当する家は売りたくても買い手は見つかりにくい傾向にあります。
実際に、弊社が独自に行った「土地選び・土地探しで優先することは？」に関するアンケート調査では、55%の人が「災害に強いこと」と答えています。
なお、所有する土地がこのような土地に該当しているかは、ハザードマップポータルサイトから確認できます。
売れない土地でも手放す4つの方法
売れない土地をそのまま所有していると固定資産税がかかり続ける、管理の手間がかかるなどさまざまなリスクを抱えることになります。
そのため、買い手が見つからない場合は、売却以外の選択肢を検討することをおすすめします。
売れない土地を手放す方法として、以下の4つの選択肢があります。
- 譲渡もしくは寄付する
- 相続土地国庫帰属制度を利用して、国に返す
- 相続放棄する
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
それぞれ特徴が異なるため、自分にあった方法を見つけましょう。
譲渡もしくは寄付する
無償でもいいから土地を手放したい場合は、譲渡や寄付を検討することも1つの方法です。
売れない土地を譲渡・寄付する相手として、以下のような3つの選択肢が考えられます。
- 個人に譲渡する
- 自治体に寄付する
- 法人に寄付する
譲渡・寄付する相手によって、流れや注意点が異なるため、詳しく解説します。
個人に譲渡する
売れない土地を手放す方法として、個人に譲渡することが挙げられます。
一般的には、あなたが手放したい土地を欲しがる人は、そんなにはいないと考えるのが現実的ですが、隣地の所有者であれば、有効に活用してくれる可能性があるため、話をしてみる価値はあるといえます。
たとえば、隣地の所有者に譲渡すれば、自分の敷地が広くなるため駐車場として使ったり、子ども家族のために、別棟の家を新しく建てることも可能です。
なお、個人に譲渡する場合は、税金が発生するため注意が必要です。
売れない土地でも個人に譲渡する場合は、贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。
贈与された財産の価値に応じて課される税金
贈与税は、以下の計算式で算出されます。
基礎控除後の課税価格に対する、税率と控除額は以下のとおりです。
| 基礎控除後の課税価格 | 一般税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | − |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
参照元：国税庁｜財産をもらったとき
たとえば、評価額400万円の土地を譲渡した場合の贈与税の計算式は、以下のとおりです。
290万円×15％（一般税率）ー10万円（控除額）＝33万5千円（贈与税額）
評価額が400万円の土地でも33万5千円の贈与税がかかるため、後からトラブルにならないように、前もって説明しておく必要があるでしょう。
自治体に寄付する
売れない土地は、自治体に寄付することによっても手放すことは可能です。
しかし、すべての土地に対して自治体が寄付を受け付けてくれるわけではなく、自治体が利用価値があると判断される土地に限られます。
自治体によっても異なりますが、「寄附採納申請」という手続きで寄附したいことを申し出て、承認されれば受け取ってもらえるという流れが一般的です。
【寄附採納申請書】
自治体によって寄附の有無は異なるため、ホームページで確認するか、市区町村の窓口で直接話を聞くことをおすすめします。
公共性の高い土地であれば、自治体へ寄付できる可能性があるでしょう。
なお、一般的には自治体が寄付を受け付ける土地は少ない傾向にあります。
以下の記事で土地を自治体へ寄付するのが難しい理由を解説していますので、参考にしてください。
自治体への「寄附採納申請」の流れ
寄附採納によって、売れない土地を手放すときは、以下のような手順になります。
- 自治体に事前相談する
- 寄附採納申請書を提出する
- 自治体が申請した土地に関する調査を行う
- 自治体による寄附採納承認・不承認の決定
- 寄附採納承認が通知される
- 所有権移転登記を行う
相談窓口は自治体により異なり、「総務課」や「まちづくり課」などが窓口となるケースが多いようです。
参照元：長生村役場 まちづくり課｜公共用地及び施設寄附採納のあらましと申請添付書類一覧
自治体への「寄附採納申請」の必要書類
寄附採納で売れない土地を手放すためには、手続き上の必要書類を準備しなければいけません。
詳細は自治体によって異なりますが、一般的には以下のような書類が必要になります。
- 寄附採納申請書
- 位置図（住宅地図の写しなど）
- 公図
- 実測図
- 土地登記簿謄本
なお、申請自体受付されないケースもあるため、書類を準備する前に寄附採納申請が可能かどうか自治体に確認することをおすすめします。
参照元：長生村役場 まちづくり課｜公共用地及び施設寄附採納のあらましと申請添付書類一覧
法人に寄付する
売れない土地は、法人に寄付することによって手放すことも選択肢の1つです。
近隣の法人であれば、社宅として使用したり、資材置き場として活用したりと有効活用できる企業があるかもしれません。
近くに活用してくれそうな企業があれば、話をしてみる価値はあるでしょう。
ただし、法人に寄付する場合は、寄付する側にみなし譲渡所得税がかかる可能性があるため注意が必要です。
資産を無償または低額で譲渡した場合、時価で売却したとみなして課税する制度
関係する税の種類は、所得税と消費税
参照元：国税庁｜No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法
なお、相手先が一般企業ではなく公益法人であれば、所得税を非課税にする特例があるため、活用することをおすすめします。
参照元：国税庁｜No.3108 国や地方公共団体又は公益を目的とする事業を行う法人に財産を寄附したとき
相続放棄する
どうしても売却や活用が難しい土地を子や孫の代に遺したくない場合は、自分が亡くなった後に相続放棄してもらうことも検討しましょう。
プラスの財産もマイナスの財産も相続自体を拒否する意思表示のこと
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
相続放棄すれば、売れない土地を手放すことが可能ですが、以下のような注意点があります。
- 預金や株などプラスの財産も放棄しなければいけない
- 自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に手続きする必要がある
- 一旦相続すると、相続放棄が認められなくなってしまう
- 相続放棄すると次の順位の相続人に相続権が移行する
- 相続放棄すると、原則として取り消せない
上記のように、相続放棄には注意すべき点が多く、手続きの手間もかかります。
相続放棄を選択する場合は、弁護士に相談するなど慎重に検討する必要があるでしょう。
また、相続放棄しても管理責任から逃れられないため注意が必要です。
次の相続人による管理が始まるまで、あるいは相続財産清算人が選任されるまでは、相続放棄後も自分の所有物として管理する義務を負う必要があるのです。
相続人の代わりに相続財産の管理をする人
裁判所によって、弁護士や司法書士などの専門家から選任されることが多い
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
土地の相続放棄後、完全に管理責任から解放されたい場合には、手続きを経ておよそ100万円の予納金を納め、相続財産清算人の選定を申し込む必要があります。
相続土地国庫帰属制度を利用して国に返す
売れない土地を手放す方法として、相続土地国庫帰属制度を利用して国に返すことも可能です。
相続などで土地の所有権を取得した相続人が土地を手放して国に返せる制度
相続土地国庫帰属制度は相続放棄と異なり、売れない土地のみを手放せますが、制度を利用できる土地の要件が細かく決められているため注意が必要です。
また、相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、管理費用として10年分相当の負担金を納める必要があり、以下のように土地の種類によって費用が異なります。
| 土地の種類 | 負担金 |
|---|---|
| 宅地、田、畑、その他（雑種地等） | 面積に関わらず、20万円 |
| 森林 | 面積に応じて算定 |
相続土地国庫帰属制度を利用できる土地に該当し、預金や株などプラスの相続財産のほうが多い方は検討することをおすすめします。
なお、相続土地国庫帰属法についての詳細は、下記記事をご覧ください
専門の買取業者に買い取ってもらう
売れない土地を手放す場合は、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
おすすめする理由は、以下の3点です。
- 1週間から1か月で売却できる
- 契約不適合責任の一切が免責される
- 管理責任から完全に解放される
それぞれ詳しく解説します。
1週間から1か月で売却できる
買取であれば、1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者が直接買主になるため、売主が査定価格に納得できれば、契約できるからです。
弊社では、全国の売れない土地や家屋等も、スピーディーに買い取れます。
売れない土地をすぐにでも売却したい方はぜひご連絡ください。
もちろん、査定やご相談だけでも、喜んで承ります。
契約不適合責任の一切が免責される
買取では、不動産取引のプロである買取業者が買主になるため、契約不適合責任の一切が免責されます。
契約不適合責任とは、土地や家屋の売買後、契約書にない欠陥や不具合がみつかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
そのため、所有する土地がどんな問題を抱えているのか、売主自身が把握しきれていなくても、安心して売却できます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でもあなたの契約不適合責任を免責にしたうえで土地を買い取らせていただきます。
売却後に余計なトラブルに巻き込まれるのを防ぎたいなら、ぜひ弊社へご相談ください。
管理責任から完全に解放される
売却後、売主は土地の管理責任の一切から解放されます。
売買契約後、決済と、所有権移転登記（土地の所有権を売主から買主へ移転する手続き）が完了した時点で、土地の管理者は買取業者へと完全に移行するからです。
そのため、買取業者に土地を売却したあとは、売主が土地の管理状況等について心配する必要が一切ありません。
仲介と買取の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
売れない土地を所有し続けずに早く手放すべき理由
土地が売れないからと言って、決して放置はしてはいけません。
売れない土地を放置するリスクは、以下の3点です。
- 固定資産税を納め続けなければならない
- 管理の手間がかかる
- 近隣から損害賠償を請求される
それぞれ紹介していきます。
固定資産税を納め続けなければならない
土地を所有している限りは、固定資産税を支払い続けなければなりません。
さらに、売れないことを理由に放置すると、行政から特定空き家や管理不全空き家と指定され、住宅用地の特例から除外され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
そのまま放置すると近隣に危険を及ぼす可能性がある建物のこと
参照元：e-Gov法令検索 ｜空家等対策の推進に関する特別措置法
そのまま放置すれば特定空き家に指定される恐れのある建物のこと
住宅用地における固定資産税の特例措置のこと
参照元：総務省｜固定資産税制度について
また、以前あった家屋を取り壊して土地のみにする場合も、住宅用地の特例から除外されるため、翌年以降は最大6倍もの固定資産税を納め続けることになるため注意が必要です。
管理の手間がかかる
たとえ使用していない土地であっても、土地の管理は必須です。
管理しないと見た目が悪くなり、状況が悪化するため、さらに売れにくくなります。
たとえば、せっかく購入希望者が見学に来ても、ざっそが伸び放題、ゴミも散らかっている状態では、印象が悪くなり、購入意欲が下がってしまうでしょう。
売却を成功させるためには、見学者に好印象をもってもらう必要があるため、定期的に適切な管理をする必要があるのです。
近隣から損害賠償を請求される
土地の管理を怠ると、売却が難しくなるだけでなく、近隣住民から損害賠償されるリスクもあります。
たとえば、土地の管理を怠って放置してしまうと、雑草や木が伸び放題になり、害虫が発生したり、老朽化によって建物が倒壊してしまう可能性もあります。
仮に管理を怠ったために家が倒壊して、通行人や隣家に損害を与えた場合は、損害賠償される危険性があるのです。
公益財団法人 日本住宅総合センターによると、空き家の倒壊によって、隣家が全壊し、死亡事故が起こった場合は、約2億円の損害賠償が請求される想定がされています。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果
ほかにも、ゴミを不法投棄や犯罪に利用されるリスクがあるため注意しましょう。
まとめ
売れない土地は、いつまでも所有し続けず、買取業者に依頼して、すぐに買い取ってもらいましょう。
居住目的で土地を探している人にとってニーズが無くても、買取業者であれば活用方法を見出すことができ、高い確率で買い取ってくれるからです。
売れない土地を売却以外で手放す方法は、譲渡や寄付などいくつかありますが、手放せる可能性は低く、また高額な費用がかかる場合もあります。
売れない土地を所有し続けて税金等の負担がかさんでしまう前に、複数の買取業者に依頼して、「買取価格」「信頼感」ともに1番納得できる買取業者に依頼しましょう。
弊社でも、全国の売れない土地や物件の買取を積極的におこなっております。
また、過去には訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」に取り上げられました。
さらに、弊社は年間に600件以上の訳あり物件を買い取っており（2023年1～10月実績）、ありがたいことにGoogleマップの口コミでも高評価をいただけております。
買取の経験や知識を豊富に持つ担当者が、責任を持って買取価格を提示いたしますので、まずはお気軽にご連絡ください。
もちろん、ご相談のみのお問い合わせもお待ちしております。
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