引っ越したいのに家が売れない理由
まずは所有する家がなぜ売れないのか、その理由から把握しましょう。
売れない理由によって、なにをすべきかが変わるからです。
物件が売れない理由は、主に下記4つです。
- 売り出し価格が高すぎる
- 業者による売却活動による宣伝効果が不十分
- 囲い込みされている
- そもそも家に需要がない
ひとつずつ見ていきます。
売り出し価格が高すぎる
まずは、物件の売り出し価格が極端に高い可能性があります。
物件情報を見て住みたいと感じた人も、金額の高さから諦めてしまい、内覧や成約に繋がっていないかもしれません。
業者による売却活動による宣伝効果が不十分
不動産会社の売却活動が、うまく宣伝効果として表れず、売却に至っていない可能性があります。
効果的に宣伝できなければ、そもそも物件の売り出し情報を知る人が減ってしまいますし、物件に興味を持ってもらうことも難しくなるからです。
宣伝効果が不足する原因は、下記例が考えられます。
- 利用している広告媒体が少ない（チラシ、不動産ポータルサイト、フリーペーパーなど）
- 物件情報に掲載している内容が薄い
- 物件の外観や内観が伝わる画像が少ない
囲い込みされている
売却を依頼している不動産会社に「囲い込み」をされ、売却のチャンスを潰されている可能性があります。
囲い込みとは、売主と契約している不動産会社が、買主も自社内で見つけるために、他社を通した買主の案内を拒否することです。
売主と買主双方が自社と契約すれば、不動産会社は仲介手数料を両者から得ることができ、報酬が2倍になります。
このように、実際には他社からの購入希望者がいるのに、不動産会社の利益が優先され、売却が先延ばしにされているかもしれません。
居住目的の人にとって需要が無い
現在の売却方法では、そもそも買い手にとって需要が無い可能性があります。
詳細は後述しますが、駅から遠く離れているなど、売りに出している物件の利便性が悪ければ、買い手は「購入して居住したい」と思えないからです。
この場合、「買取」での売却に変更しない限り、永遠に売れ残ってしまうかもしれません。
「買取」については、仲介と買取の違いで詳細を説明します。
家を売って引っ越したいなら売却方法を見直そう
引越予定があるのに家が売れない場合は、売却方法の変更も視野に入れましょう。
物件の立地や家屋の状態によっては、今の売却方法では買い手が一生つかない可能性もあるからです。
そこで、まずは不動産の2種類の売却方法「仲介」「買取」の違いと、どちらの売却方法を選ぶべきなのかについて、ご紹介していきます。
自身の売却の要望を叶えるため、現在の売却方法のまま対応策をとって粘るか、売却方法を変更してすぐに手放すのか、選択しましょう。
仲介と買取の違い
売却方法を見直すため、不動産の2種類の売却方法「仲介」「買取」の違いについて、下記項目に沿って解説します。
- 買主の違い
- 売却額の違い
- 売却経費の違い
「仲介」と「買取」の違いをご存じの方は、売却方法の変更を検討する目安は売り出してから4か月へ進んでください。
買主の違い
仲介で買主となるのは、自身が居住する目的で物件を探している個人です。
そのため、生活に便利な下記のような物件であれば、購入希望者が現れやすくなります。
- 都会の場合、駅から徒歩10分かかる
- 地方の場合、市街地から車で10分程度かかる
- 比較的新しく、大規模な修繕等をせずそのまま居住できる
一方、買取で買主となるのは、購入後に再度販売する目的で物件を探している買取業者です。
そのため、仲介の買主である個人にとっては居住する利便性を感じられない下記のような物件でも、買取が可能です。
- 都心部の場合、駅まで徒歩30分以上かかる
- 地方の場合、市街地まで車で30分以上かかる
- 家屋が古く、大規模な修繕をしなければ居住できない
売却額の違い
仲介では、ニーズが高い物件であれば、およそ市場価格通りの金額で物件を売却できます。
なぜなら、そもそも市場価格は、仲介で売買が成約した金額を指すからです。
そのため、仲介での予想売却額を簡単に把握したい場合は、不動産ポータルサイト（SUUMOやat-homeなど）で物件情報を入力し、類似した物件の金額を参考にしましょう。
ただし、表示されている金額はあくまで売り出し価格のため、実際には表示価格よりも低い金額で売却される場合もあります。
一方買取では、買取業者が再販までに必要になるコスト（リフォーム費用等）や利益分、仲介よりも金額が安価になります。
買取での正確な売却額を個人が算出するのはむずかしいですが、買取業者に査定を依頼すれば簡単に把握が可能です。
売却経費の違い
仲介では、売買契約が成立した場合、売却経費がかかります。
売主は仲介業者に対し、成功報酬として仲介手数料を支払うからです。
また、売却のために必要なリフォーム費用等は、売主の負担となります。
一方買取では、売主の売却経費の負担は一切ありません。
たとえリフォーム等が必要でも、買取業者はそのコスト分を計算に入れて買取価格を提示しているからです。
そのため、どんなに古い物件でも、所有者の売却費用負担は0円です。
売却方法の変更を検討する目安は売り出してから4か月
仲介で家を売却する際、基本的には売り出しから4か月程度で売買が成約します。
参照元：首都圏不動産流通市場の動向（2020年）｜登録から成約に至る日数
そのため、売り出しから1年など4か月を大きく超えている場合、仲介では、大幅な値下げでやっと売却できるか、居住ニーズが全く無い場合はどんなに値下げをしても売却できないおそれがあります。
そのため、売り出し始めてからの経過日数や、自身の引っ越しプラン等に合わせ、今の売却方法でできる対応策をとるか、売却方法を買取に変更しましょう。
それでは、具体的な内容を後述していきます。
引き続き仲介で売り出す
売り出してからまだ4か月以上経過していない場合や、仲介での売却にこだわりたいという方は、下記対応策を試してみてください。
- 売り出し価格を下げる
- 依頼する仲介業者を変更する
- ホームインスペクションをして買主に有益な情報を追加する
- 「売り先行」から「買い先行」へ住み替え計画を変更する
ただし、対応策を売ったからと言って、すぐ売却できるとは限りません。
「あと1ヶ月経っても売却できなければ買取に変更する」など、計画的に売却方法を選択しましょう。
それでは1つずつ紹介していきます。
売り出し価格を下げる
類似物件の価格を参考にして売り出し価格を下げることで、買い手が付きやすくなります。
同じような条件で安い物件があれば、買い手は当然そちらを購入するからです。
SUUMOやat-homeなどの不動産ポータルサイトを見て、立地や構造が近い物件の売却価格を確認してみましょう。
依頼する仲介業者を変更する
現在売却を依頼している業者が下記のような状態の場合は、業者の変更を検討しましょう。
- 誰も内覧に来ない
- 物件情報や掲載画像の改善をお願いしても対応してくれない
- 売却活動の進捗を聞いても、詳細を教えてくれない
前述したように、業者の売却活動がうまく売却に結びつかない場合や、囲い込みによって売却のチャンスが潰されている可能性があるからです。
後述する引っ越したい家の売却を相談する業者の選び方を参考にして、仲介業者を変更しましょう。
ホームインスペクションをして買主に有益な情報を追加する
ホームインスペクションとは、専門家による住宅診断のことです。
家屋の劣化や欠損箇所を、物件情報として明確に提示することで、買い手は購入後の安心感が得られます。
また、もともと住宅診断をする予定だった買主にとっては、自分でおこなう必要がなくなるというメリットもあります。
ただし、売主は診断費用に5～6万円ほど支払わなければならないうえに、結果が悪くても買主に説明しなければならないため、さらに買い手がつきにくくなるリスクもあります。
古い家屋の場合、不具合があるのは当然ですから、費用をかけてホームインスペクションをするよりも、買取のほうが費用をかけずに売却できます。
「売り先行」から「買い先行」へ住み替え計画を変更する
引っ越し前に家を売却する「売り先行」ではなく、新居に引っ越してから家を売却する「買い先行」へ切り替えることで、期限を気にせず買い手を待てます。
ただし、売却額を引っ越し資金に充てることはできません。
また、居住しなくなった家屋は住宅ローン控除を受けられなくなりますし、そもそも金融機関からローンが受けられなくなることもあります。
さらに、売却する家屋を空き家にしてしまうリスクを負うことにもなります。（詳細は後述します）
そのため、買い先行に変更する場合は、いつまでも売却できるのを待たずに、売却期限等の計画を立ててから検討しましょう。
買取業者への依頼に変更する
「売り出してから4か月以上経過している」
「引っ越しまでの期限がせまっている」
「なによりも早く売却したい」
このような状況の方は、買取業者での売却に切り替えることをおすすめします。
買取であれば、仲介で売却できなかった物件も、下記のような好条件で売却できるからです。
- 数日で売却できる
- そのままの状態で売却できる
- 契約不適合責任を負わずに売却できる
ひとつずつ見ていきます。
数日で売却できる
買取であれば、1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者が直接買主となる買取なら、価格に売主が納得でき次第、すぐに成約が可能だからです。
弊社では、全国の売れにくい物件でも、最短3日で買取が可能です。
査定やご相談だけでも承っておりますので、売却をお急ぎの方はぜひご連絡ください。
そのままの状態で売却できる
買取であれば、リフォーム等が必要な物件も、そのまま売却できます。
前述したとおり、買取業者はリフォーム等をおこなって再販するのが目的だからです。
そのため、売却前に高額なリフォーム費用（数十万円から数百万円以上）や、解体費用（数百万円以上）をかける必要がありません。
契約不適合責任を負わずに売却できる
不動産知識を持つ宅建業者が買主になるため、特約によって契約不適合責任の一切を免責できます。
契約不適合責任とは、不動産売却後、契約書に記載が無い欠陥や不具合があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
そのため、家屋が古くどんな不具合があるか把握しきれなくても、売却後の心配をする必要がありません。
引っ越したい家の売却を相談する業者の選び方
家の売却を依頼する業者を選ぶ際には、仲介と買取どちらにしても、複数の業者に相談しましょう。
比較対象がなければ適切な業者を選び出せないからです。
そのほかにも、物件の売却を相談する際には、業者を選ぶポイントがいくつかあります。
仲介業者、買取業者それぞれの業者の選び方を簡単に紹介していきます。
仲介業者の場合
仲介業者を選ぶ際、より重視すべきなのは、「査定価格の高さ」よりも「信頼できるかどうか」です。
なぜなら、仲介での売却の場合、売却額は売主自身で調整できても、仲介業者の売却の腕ばかりは、売主自身にはどうにもできないからです。
そのため、複数の仲介業者に売却の相談をし、下記ポイントに注意しながら、信頼できる担当者を見極めましょう。
- 売主の要望をきちんと聞き出してくれるか
- 売主の疑問にわかりやすく答えてくれるか
- メールや電話の対応がスピーディーか
また、Googleの口コミから、実際に売却を依頼した人の意見を参考にすることも可能です。
これらのポイントを見逃してしまうと、売主に対する丁寧さやマナーの欠けた仲介業者に売却を依頼することになります。
そうなれば、もし買い手が物件に興味を持っても、売主と同様に担当者から悪い印象を受け、購入に至らないかもしれません。
少しでも売却の成功率を上げるため、担当者のマナー等を必ずチェックしましょう。
買取業者の場合
買取業者を選ぶ際は、「査定価格の高さ」「信頼できるかどうか」2つの要素から判断しましょう。
残念ながら、中には売主をだまし不当に安い金額で物件を買い取ろうとする、不動産ブローカーまがいの悪質な事業者もいるからです。
宅建業免許をもたずに、不動産取引をおこなう事業者の総称。
そのため、複数の買取業者から査定結果を受け取ったら、査定金額の根拠を担当者に聞いてください。
宅建業法に則って営業している通常の買取業者なら、下記のような根拠や数字を明示して、売主にわかりやすく説明してくれるはずです。
- 周辺の取引事例
- 買取業者が事業のために必要とするコスト
一方で、不動産ブローカーまがいの悪徳業者は、売主の興味を惹くためだけに買い取れるはずのない金額を提示していることもあり、明確な根拠を提示できません、
査定価格の根拠をあらかじめ確認しておかなければ、売買契約の直前になって、「欠陥があったから買取価格を下げる」などと、査定価格から程遠い金額で買い取ろうとしかねません。
そのため、社会的なマナーだけでなく、「査定価格の根拠を明確に説明してくれるか」にも注意することで、信頼できる尚且つ高額で買い取ってくれる買取業者を選びましょう。
当サイトを運営する株式会社AlbaLinkでは、担当者が責任を持って、ご納得いただける査定価格を提示いたします。
もちろん、無理な営業活動は一切おこなっておりません。
ご相談だけでも全力でサポートさせていただきますので、家が売れずにお困りの方は、ぜひお問い合わせください。
できるだけ安く引っ越すテクニック
ここでは、できるだけ引っ越し費用を抑える、ちょっとしたテクニックを、簡単にご紹介します。
- 引っ越し時期を閑散期に合わせ、1ヶ月以上前に連絡する
- 複数の引っ越し業者に相見積もりを取る
- 売却益に課される納税を先送りする「買い替え特例」を利用する
ひとつずつ見ていきましょう。
引っ越し時期は繁忙期を避け、1ヶ月以上前に連絡する
引っ越し時期は繁忙期を避け、1ヶ月以上前に引っ越し業者に依頼しましょう。
繁忙期や希望作業日の直前に依頼すると、トラックや作業員の確保が難しくなり、料金が割高になってしまうからです。
引っ越し業者の繁忙期は、新生活開始前の3・4月頃や転勤が多くなる9月前後で、閑散期に比べて5万から20万円以上費用が増額する場合もあります。
まだ引っ越し時期を調整できる方は、ぜひ参考にしてみてください。
複数の引っ越し業者に相見積もりを取る
複数の引っ越し業者に相見積もりを取ることも、費用を抑える重要なテクニックです。
業者によっては、5万円以上見積金額に差がある場合もあります。
少しでも安い金額で引っ越せるよう、一括査定サイト等を利用して、複数の引っ越し業者の金額を簡単に把握しましょう。
「買い替え特例」を利用する
「特定のマイホームを買い替えたときの特例」、通称「買い替え特例」を申請することで、マイホームを買い替えた際の譲渡所得税の支払いを、将来に繰り延べられます。
将来に繰り延べるとは、今回売却して得た譲渡益に対しては課税がされず、その譲渡益分は買い替え先のマイホームを将来売却した際の譲渡益に合算されるということです。
そのため、引っ越し費用がかさみ、売却後に税金を支払うのが厳しくても、売却後の納税を先送りにできます。
ただし、控除や免除ではなく、あくまで支払いを先送りにする特例であることに注意してください。
そのほかの条件等詳細については、国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例をご覧ください。
家が売れなくても絶対にやってはいけないこと
家が売れないからといって、下記4つの手段は取るべきではありません。
それぞれ、所有者が金銭的負担を負うことになってしまうからです。
- リフォームして売り出す
- 解体して売り出す
- 賃貸に出す
- 引っ越して空き家にする
1つずつ見ていきましょう。
リフォームして売り出す
立地が悪い物件の場合、高額な費用をかけてリフォームして売り出しても、売れ残ってしまうリスクがあります。
いくら家屋の状態を良くしても、利便性が悪い等の理由から、結局買い手が付かないおそれがあるからです。
リフォームは1件あたり数十万円から数百万円（目安：1㎡あたり10万円）と高額な費用がかかり、売れ残れば費用分が全て赤字になります。
そのため、主要な駅のすぐ隣に位置する物件や、少しのリフォームでも新築のような状態にできる物件でないかぎり、売却のためにリフォームするのは避けましょう。
解体して売り出す
家屋が古くても、安易に解体してはいけません。
なぜなら、解体には数百万円から1千万円近く費用がかかるうえに、必ず売れるとは限らないからです。
リフォーム同様、売れ残れば解体にかけた費用全てが赤字になります。
また、解体してから年末まで売れ残ってしまえば、翌年から課税される固定資産税が6倍になってしまいます。
そのため、解体してしまう前にまずは買取業者の査定を受けましょう。
買取なら、解体費用をかけることなく、すぐに売却できます。
賃貸に出す
売れないからと言って、家を賃貸に出すのはおすすめできません。
仲介で買い手が付かなかった物件だと、賃貸に出したところで、結局高確率で空室になってしまうからです。
そうなれば、収入を得るどころか維持管理費用だけがかかってしまうおそれがあります。
また、ローンが残っている物件だと、ローンの契約内容を居住用から賃貸用に変更する必要があり、毎月の返済額が大きくなってしまいます。
そのため、不動産投資等の経験が無い方は、無計画に賃貸に出したりせず、買取での売却を検討しましょう。
引っ越して空き家にする
売れる前に新居へ引っ越し、住んでいた家を空き家にするのは避けましょう。
なぜなら、空き家の所有には下記のようなリスクが伴うからです。
- 固定資産税を支払い続けなければならない
- 管理する手間や費用がかかる
- 特定空き家に指定される
そのため、新居への引っ越し期日がせまっている物件は、買取で早急に買い取ってもらいましょう。
また、どうしても売却前に引っ越す場合は、必ず定期的に管理作業をおこなってください。
それでは、空き家を所有するリスクについて、説明していきます。
固定資産税を支払い続けなければならない
使用していない空き家であっても、所有している間は固定資産税の支払いが必須です。
そのため、引っ越し先と合わせて二重に固定資産税を支払うことになってしまいます。
管理する手間や費用がかかる
空き家になったあとも、清掃や換気などの管理作業をおこなわなければなりません。
なぜなら、人が居住しなくなった家屋は急激に古くなってしまうからです。
定期的な管理作業を怠れば、資産価値がどんどん下がり、最悪の場合永遠に売れなくなるおそれもあります。
特定空き家に指定される
定期的な管理を怠り、危険な状態になった空き家は、自治体によって特定空き家に指定されるおそれがあります。
特定空き家とは、管理不足により、近隣や通行人に著しい被害、損害を与える可能性が高い空き家のことです。
特定空き家に指定されると、所有者は下記のような金銭的負担を負います。
- 固定資産税が6倍になる
- 50万円以下の罰金が課される
- 強制的に解体され費用を請求される
このように、本来払う必要が無かった費用を余計に支払うことになってしまいます。
ローンが残っている家から引っ越す方法
ローンが残っている家からどうしても引っ越したい場合、下記のような売却方法があります。
- 売却代金でローン残債を完済する
- 住み替えローンで月々の返済額を調整する
- 任意売却して売却代金からローンを返済する
簡単に紹介していきます。
売却代金でローン残債を完済する
家の売却代金がローン残高よりも高い場合、金融機関に前もって申し込むことで、家の売却が許可され、売却代金からローン残債を完済できます。
ただし、家の売却代金がローン残高よりも安ければ、残りの金額は預貯金等から支払わなければなりません。
もし預貯金でもローンが返済できなければ、後述する「住み替えローンで月々の返済額を調整する」「任意売却して売却代金からローンを返済する」をご覧ください。
住み替えローンで月々の返済額を調整する
ローンが残っている家から住み替えたい場合、「住み替えローン」を利用することで、ローンが残った家を売却できます。
住み替えローンを利用すれば、担保割れ部分のみを新居購入のローンと合わせ、1つの金融機関で無理が無い金額で返済していくことが可能です。
前の家の売却代金から返済しきれなかったローン残債
ただし、住み替えローンに対応した金融機関は少ないので、住み替えローンを検討している場合は事前に金融機関に確認しましょう。
任意売却して売却代金からローンを返済する
本来、ローンが残っている家は、抵当権（金融機関がお金を貸す代わりに建物等を担保にする権利）を抹消しないかぎり、売却できません。
ですが、任意売却を申し出て金融機関から了承を得られれば、ローンが残っている家の売却が許可され、売却代金による返済が認められます。（任意売却）
ただし、返済しきれなかったローンは担保もなく負うことになるうえに、新生活を始めるためにも費用がかかります。
さらに、住宅ローンの滞納があったことや、任意売却をした事実が個人信用情報として共有されるため、新居購入時のローンや賃貸契約時の審査に悪影響を与えてしまいます。
まとめ
引っ越したいのに家が売れない場合は、4か月を目安に買取への変更を検討しましょう。
居住ニーズが無い物件は、いつまで売却活動を続けたところで永遠に売れないおそれがあるからです。
買取であれば、仲介で売れ残ってしまった物件でも、売却費用を一切かけずに1週間から1か月程度で売却できます。
どうしても仲介で売却したい場合は、「1か月以内に売却できなければ買取に変更する」など期限を決めたうえで、下記対応策をとってみてください。
- 売り出し価格を下げる
- 依頼する仲介業者を変更する
- ホームインスペクションをして買主にとって有益な情報を追加する
- 「売り先行」から「買い先行」へ住み替え計画を変更する
弊社でも、全国の売れない物件を積極的に買い取っています。
「家を売り出してから半年以上経っているのに売れない」「引っ越し期日が迫っている」という方は、ぜひご連絡ください。
買取のプロである弊社の担当者が、責任を持って買取価格を提示致します。
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