国土交通大臣(1)第10112号
売れない旗竿地の原因を探る
アナタの旗竿地（はたざおち）が売れないのには、必ず原因があります。旗竿地を売るのであれば、この後紹介する旗竿地の種類にあわせて、売り方を変えることが必要不可欠です。
旗竿地が再建築できるかできないかを明確に
旗竿地には、再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地の2種類があります。早速、再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地について解説していきたいところですが、まずは旗竿地の概要についてあらためて確認しましょう。
旗竿地とは
旗竿地とは、土地の出入り部分が細くなっていて、その先が広くなっている土地のことをいいます。
つまり、旗竿地の「旗」と「竿」は、以下のように定義可能です。
- 旗
- 奥に広がっている土地
- 竿
- 地の出入り部分
なお、旗竿地のように歪（いびつ）な形をした土地のことを専門用語で「不整形地（ふせいけいち）」と呼びます。旗竿地以外には、角地や三角地なども不整形地の一種です。
再建築の可否を分ける建築基準法上の定義
再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地は、以下の建築基準法第43条の内容を満たしているか否かによって左右されます。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
引用元：建築基準法第43条
再建築できる旗竿地
竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接している旗竿地は、再建築ができます。上述の建築基準法第43条の内容を満たせるからです。
再建築できる旗竿地は、仲介で売却しましょう。買取での売却よりも高値で売却できる可能性があるからです。詳細は「再建築できる旗竿地は仲介で売るのがおすすめ」で解説しています。
再建築できない旗竿地
竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接していない旗竿地は、再建築ができません。上述の建築基準法第43条の内容を満たせないからです。
再建築できない旗竿地は、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）に売却を依頼しましょう。仲介では永久に売れない可能性があるからです。詳細は「再建築できない旗竿地は専門の買取業者に売却するべき」で解説しています。
再建築できる旗竿地は仲介で売るのがおすすめ
前提として、不動産を売却する際の方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
| 売却方法 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 仲介 | 一般の売主から売却依頼を受けた不動産会社（仲介業者）が一般の買主との間に立って、双方の契約を結びつける方法。売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで成立するビジネスモデル | インターネット広告などを利用して広く買主を募るため、市場価格付近での売却が金額での売却が期待できる |
| 買取 | 買取業者が直接、売主から不動産を購入する方法。売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値をつけたうえで、次の買主に再販することで利益を得るビジネスモデル | 買主が不動産のプロであるため、契約不適合責任が免責される／リフォームなど商品化するまでの費用と時間がかかるので、仲介よりかは売却価格が下がる |
再建築できる旗竿地を売るなら、仲介での売却をおすすめします。市場価格付近で売却できる可能性を秘めているからです。
再建築できる旗竿地が仲介で売れないときの対処方法
「再建築できる旗竿地を仲介で売り出したけど、なかなか売れない」というときは、以下の対処方法を実践すると、売れる確率が高まります。
仲介業者との契約を見直す
すでに売却活動を行っている方なら分かるかと思いますが、仲介で売る際の契約方法には、以下の3種類があります。
| 契約方法の種類 | 概要 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の仲介業者に依頼できる契約。また、売主自ら買主を探すこと（自己発見取引）も可能 |
| 専任媒介契約 | 1つの仲介業者のみに依頼できる契約。一般媒介契約と同様に、売主自ら買主を探すことも可能 |
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約と同様に、1つの仲介業者のみに依頼できる契約。ただし、売主自ら買主を探すことは不可能 |
もし、一般媒介契約を結んでいる場合は、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約に変更することをおすすめします。
というのも、一般媒介契約だと、仲介業者が販売活動を真剣に行っていない可能性があるからです。販売活動を真剣に行っていない可能性がある仲介業者（以降、A社）の立場に立って考えてもらえれば分かるかと思いますが、もし、他の仲介業者に買主を見つけられてしまったら、A社は報酬（仲介手数料）を1円ももらえません。
そうなると、これまで買主を探していた労力が水の泡になってしまうからです。そう考えると、一般媒介契約では、A社が販売活動を真剣に行っていない可能性があることを理解していただけるのではないでしょうか。
その点、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約なら、売主からの依頼を受けた仲介会社は真剣に買主を探してくれます。
買主を見つけたら、その仲介会社に報酬（仲介手数料）が入るのは確実だからです。
そのため、一般媒介契約で再建築できる旗竿地を売っている方は今すぐに、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約に切り替えましょう。
売り出し価格を見直す
仲介業者との契約方法を確認したら、今度は売り出し価格が高すぎないか、仲介業者の担当者と相談しましょう。
いうまでもありませんが、アナタの売り出した再建築できる旗竿地が相場よりも高くなっていたら、売却は困難を極めます。
たとえば、相場が2,500万円程度にもかかわらず、3,000万円で売り出していたら、売却できないのは明白です。
担当者に売り出し価格の相談を行う際は、その担当者がどういう作戦・売却スケジュールを想定しているのかを確認してください。
担当者にたしかな作戦・売却スケジュールがあると感じたなら、その担当者と相談しながら、売り出し価格等の見直しを行いましょう。
仮に、担当者にたしかな作戦・売却スケジュールがないと感じたなら、その仲介業者との契約は解除すべきです。他の仲介業者に、再建築できる旗竿地の売却を依頼しましょう。
ポータルサイト掲載用の写真を見直す
売り出し価格を見直す際は、現在ポータルサイトに掲載している写真も一緒に見直しましょう。
面接などでも第一印象が重要だというように、お部屋選びにおいても、第一印象が大切だからです。
たとえば、以下のような写真を見たら買手の方はどう思うでしょうか。
- 散らかった様子を写した写真
- 水回りに清潔感を感じられない写真 など
このような写真を見た買手は、そのお部屋を候補から外すことでしょう。
そのため、先述の売り出し価格と同様に、現在掲載している写真についても担当者の方と一緒に見直ししましょう。
もし、自分ではあまりキレイではないと思っているのにもかかわらず、担当者の方が譲らず違和感のある写真を続けて利用していく意向を示しているのであれば、他の仲介業者に切り替えるべきです。
買取業者への売却に切り替える
再建築できる旗竿地を仲介で売り出してから半年以上が経過しても、買主が現れない際は、買取業者への切り替えを検討しましょう。半年以上経っても、買主が現れないのであれば、今後も買主が現れる可能性は低いからです。
とくに、次の「再建築できる旗竿地でも仲介で売れない旗竿地の特徴」の章の中で紹介する2つの特徴に当てはまる再建築できる旗竿地は、今すぐ買取業者への売却に切り替えましょう。
再建築できる旗竿地でも仲介で売れない旗竿地の特徴
再建築できる旗竿地でも、以下の条件に該当する旗竿地は売るのが極めて困難です。
私道が設けられている
竿の部分（土地の出入り部分）に私道が設けられていると、買主に敬遠されてしまう恐れがあります。買主に敬遠されてしまう理由は、以下の2つです。
私道持分は自由に使えないから
建築基準法上の道路として認定されている私道が他の住民と分筆する形で共有されている場合、その私道を自由に使用できません。
その理由を説明していきます。イメージを深めてもらうために、今回は私道を住民6人（Aさん・Bさん・Cさん・Dさん・Eさん・Fさん）で共有しているケースを想定して解説していきます。
このとき、Cさんの住宅の目の前にある私道は、Cさんが所有している土地とは限りません。私道を分筆する際は、以下の図のように土地の所有権を無作為にさせるケースがあるからです。
つまり、共有されている私道は、必ずしも個人が自由に使えるとは限らないのです。
そのため、柵や垣根、花壇を設置したいと思っても、その私道に対して作ることはできません。
以上のように、竿の部分が私道持分となっているに私道が設けられている旗竿地は、私道を自由に使えないので、買主の方から敬遠されてしまいます。
利用敷地面積は減少するが税金の負担は変わらないから
前提として、私道部分は建ぺい率と容積率の計算が外れるので、建物を建築できる面積はその分減少します。
しかし、建築できる面積が減少するにもかかわらず、私道部分に対しても固定資産税や不動産取得税などの税金が課せられます。
たとえば、以下の条件に該当する再建築できる旗竿地があったとしましょう。
- 土地面積：80㎡
- 私道面積：10㎡
この場合、買主が実際に利用できる敷地面積は70㎡（80㎡-10㎡）ですが、固定資産税や不動産取得税は80㎡に対して課せられます。
このように、活用できない土地に対して税金が発生する点も、私道が設けられている旗竿地が買主から敬遠されてしまう理由の一つです。
日当たり・風当たりが悪いから
旗竿地は、日当たりや風当りが悪い傾向にあります。旗竿地の性質上、周りに建物が建てられているからです。
日当たり・風当りが悪いと、以下のようなデメリットが買主に発生するため売れにくくなるのです。
- 洗濯物が乾かない
- 夏の夜に気持ちい夜風を感じられない など
実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。
家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。
日当たり・風当たりの悪いがために売れないでいる旗竿地は、仲介から専門の買取業者への売却に切り替えましょう。
再建築できない旗竿地は専門の買取業者に売却するべき
再建築できない旗竿地は、仲介ではなく買取業者、それも専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）に売却すべきです。その理由を解説していきます。
仲介ではそもそも売れないから
再建築できない旗竿地は仲介で売れません。理由は以下の2つです。
建て替えできない家を買いたいと思う一般の買手は現れないから
すでに述べましたが、仲介は一般の方が買手であるため、再建築できない旗竿地では永久に売れ残り続ける恐れがあります。
建て替えのできない旗竿地は、一般の買手にとって大きなリスクがあるからです。
再建築できない旗竿地では、たとえば、老朽化が著しく進行したときに困難が生じます。再建築できる通常の旗竿地なら、新しく建て直すことで根本的に解決できます。ところが、再建築できない旗竿地は、新しく建て直せないため、リフォームで何とかしのぐしか手段がありません。
リフォームを行うことで移住期間を多少延ばせるかもしれませんが、リフォームはあくまでも表層的な解決手段です。リフォームだけでは、やがて構造的に限界が到来します。
構造的に限界を迎えて倒壊しそうになると、自治体や近所からクレームがくる恐れがあります。クレームがきたら、自ら数百円の費用をかけて解体しなくてはなりません。そのうえ、最終的に自分の手元に残るのは、建物を建てることを禁じられた更地のみです。
以上のように、再建築できない旗竿地は多大なリスクを持っているので、仲介で売り出したところで、買主は一生現れ続けないのです。
その点、専門の買取業者なら再建築できない旗竿地であっても高確率で購入できます。再建築できない旗竿地の買手となってくれる顧客リストを豊富に持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は、買い取った再建築できない旗竿地にリフォームを施した後、投資家に賃貸物件として売却します。
賃貸としてなら再建築できない旗竿地であっても、入居希望者を見つけることは可能です。賃貸の入居者は長期間住む訳ではないので、建て替えできるかどうかは関係ありません。
たとえば、期間限定の転勤で、一時的にその地域に住みたいファミリー層が、長期間住まない入居者の代表例です。期間限定の転勤ということであれば、そこでの任務を終えた後に引っ越します。
一方、投資家にとっても、利回り（再建築できない旗竿地の購入代金に対する収益の割合）に見合う家賃収入が得られれば問題ありません。
専門の買取業者は、旗竿地のような不整形地や、再建築不可物件を専門的に取り扱ってきた経験があるからこそ、非専門の買取業者では決してマネできない唯一無二の強みがあります。
- 買手となりえる投資家リストを豊富に抱えている
- リフォーム代金を最小限までに抑えることができ、その分投資家の利回りが高くなる形で再建築できない旗竿地を提供できる
そのため、専門の買取業者は、再建築できない旗竿地であっても高確率で買い取ることができるのです。
仮に買主が現れたとしても融資を受けられないから
もし、安価で購入できる点に惹かれて、再建築できない旗竿地を買いたいと思う一般の買主が現れたとしても、その買主は簡単には購入できません。
建築基準法に合致していない物件に対して、金融機関は住宅ローンを融資したいと思わないからです。
その点、専門の買取業者なら再建築できない旗竿地であっても、すぐに売主から購入できます。以下の対策を行っていて、社内に豊富な資金があるからです。
- 内部留保（企業が生み出した利益の中から、社内に蓄えているお金）をしている
- 前もってまとまった金額を金融機関から資金調達をしている
非専門の買取業者では売れない
買取業者と一口にいっても、各買取業者ごとで得意不得意があります。マンションが得意な買取業者や、接道のキレイな戸建てを中心に扱う買取業者など、買取業者の個性は多種多様です。
買取業者であっても、再建築できない旗竿地を買い取った経験のない買取業者（以降、非専門の買取業者）だと、売却できません。
非専門の買取業者は、再建築できない旗竿地を商品化するノウハウを持っていないからです。
商品化するノウハウを持っていないということは、非専門の買取業者はいつになっても販売できず、永久に利益を出せません。そのうえ、再建築できない旗竿地を保有するコストが雪だるま方式で積みあがっていく一方です。そのため、非専門の買取業者では再建築できない旗竿地をそもそも買い取りできません。
その点、専門の買取業者は、再建築できない旗竿地を買い取ったあとに、商品化するためのノウハウや経験が豊富にあります。そのため、専門の買取業者は、投資家に対して好都合な条件（利回りが高い）で、再建築できない旗竿地を売却できるのです。
たとえば、専門の買取業者は、再建築できない旗竿地を買い取ったあとに行うリフォーム代を安く抑えられます。以下の点を把握しているからです。
- リフォームを安値で行ってくれる業者
- 費用を抑えられるリフォーム素材
このように、専門の買取業者には再建築できない旗竿地を商品化するノウハウや経験を多く持っているので、投資家に好条件で売却できます。そのため、専門の買取業者は、再建築できない旗竿地であっても高確率で買い取りできるのです。
>>不整形地と再建築不可物件に強い買取業者への買取依頼はこちら
再建築できない旗竿地を専門の買取業者に売る際の注意点
ここからは、再建築できない旗竿地を専門の買取業者に売る際の注意点を2つ紹介します。
再建築できない旗竿地はリフォームしない
再建築できない旗竿地は、アナタ自身でリフォームしないでください。専門の買取業者は、業者自らリフォームすることを想定しているからです。
専門の買取業者が再建築できない旗竿地に対してリフォームを行うにもかかわらず、アナタがリフォームしてしまうと、その分のお金と時間を無駄にしてしまいます。
リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。仮に、建物面積80㎡の再建築できない旗竿地全体をリフォームするとなると、リフォーム代だけで800万円程度の金額（80㎡×10万円）がかかってしまいます。
そのため、再建築できない旗竿地はリフォームをすることなく、すぐに専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
再建築できない旗竿地は解体しない
再建築できない旗竿地は、絶対に解体しないでください。専門の買取業者は、今ある建物にリフォームを施し、現状の建物を活用するからです。
そのうえ、再建築できない旗竿地を解体してしまうと、更地として運用するしか手段がなくなり、土地の価値が暴落してしまいます。
再建築できない旗竿地では、更地としての活用もかなり難しくなります。更地の代表的な活用方法として駐車場が挙げられますが、間口が2m未満の訳なので、駐車場を運営するのも現実的ではありません。壁に車が擦るか、ギリギリの駐車場に止めたい人がいないのは明白です。
そのため、再建築できない旗竿地は解体することなく、すぐに専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
再建築できない旗竿地を専門の買取業者に高く売るための手順
専門の買取業者に再建築できない旗竿地を売るべきだと理解できても、売却する際の流れが分からないと行動できないですよね。
そこでここからは、再建築できない旗竿地を専門の買取業者に売る際の流れを紹介していきます。
再建築できない旗竿地を専門の買取業者に高く売るための手順は、大きく以下の5ステップです。
専門の買取業者を複数ピックアップする
旗竿地のような不整形地と、再建築不可物件に強い専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
専門の買取業者を複数ピックアップすることで後述の、査定額や営業担当者の比較をおこなえるからです。
複数の専門買取業者に査定を依頼する
専門の買取業者を複数ピックアップしたら、各業者に再建築できない旗竿地の査定を依頼します。
というのも、専門の買取業者と一口にいっても、再建築できない旗竿地を買い取った後の活用方法は異なります。そうなると、専門の買取業者ごとで再建築できない旗竿地の買取価格に大きな差が生じ、高く売れなくなってしまう恐れがあります。
そのため、複数の専門買取業者に、再建築できない旗竿地の査定を依頼する必要があるのです。
営業担当者の比較をする
再建築できない旗竿地を売る際は、査定額のみならず、営業担当者も比較しましょう。
営業担当者の中には、自分が言ったことを守れず、後になって売主の売却条件を不利な内容に変更させようとする営業マンがいるからです。
業者と売買契約を結んで再建築できない旗竿地を引き渡す
再建築できない旗竿地の査定額の比較と、営業担当者の比較ができたら、買取をお願いする業者を選んで売買契約を結びます。
抵当権の抹消と固定資産税の清算を終わらせておくと、再建築できない旗竿地をスムーズに売却先の買取業者に引き渡せます。
確定申告を実施する
再建築できない旗竿地を売却して利益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。
税金は、以下の計算式によって求められる「課税譲渡所得」に対して課せられます。
課税譲渡所得＝売却価格ー（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
なお、各手順の詳細に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、そちらをご覧ください。
まとめ
今回は、旗竿地が売れないときの対処方法について詳しく解説しました。
再建築できる旗竿地の場合は、買取よりも高く売れる可能性のある仲介で売却することをおすすめします。ただし、仲介で売り出してから半年以上経過しても売れない場合は、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）への売却に切り替えるのが賢明です。
一方、再建築できない旗竿地の場合は、専門の買取業者に売却してください。再建築できない旗竿地を仲介で売り出しても、以下の理由により、永久に売れ残り続ける恐れがあるので注意しましょう。
- 建て替えできない家を、買いたいと思う一般の買手は現れないから
- 仮に買主が現れたとしても、融資を受けられず購入できないから
その点、買取業者、それも専門の買取業者だと、再建築できない旗竿地を買い取った後の有効な再生方法（商品化するノウハウ）を熟知しているので、再建築できない旗竿地であっても高確率で買い取りできます。
専門の買取業者に再建築できない旗竿地の売却をお願いする際は、各買取業者のホームページなどを参考にして、不整形地と再建築不可物件の買取実績を必ず確認しましょう。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、不整形地と再建築不可物件の買取実績が豊富です。日本全国どこでも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
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