再建築不可物件の概要
現在ある建物を解体しても、新しい建物を建てることのできない土地を「再建築不可物件」といいます。
都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てるには、接道義務を満たさなくてはなりません。接道義務は、建築基準法第43条で規定されており、以下の内容が明記されています。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
引用元：建築基準法第43条
なお、ここでいう道路とは、原則、幅員（ふくいん）が4m以上ある建築基準法の道路のことです。ただし、道路の幅員が4m未満であっても、例外的に建築基準法の道路として認められるケースもあります。
たとえば「位置指定道路」の指定を受けた道路は、建築基準法の道路として認められます。
位置指定道路の認定により、建築基準法の道路として認められれば、たとえ砂利道であっても、土地と接している長さが2m以上あれば、再建築できるようになります。
逆にいうと、たとえ土地が道路と2m以上接していても、建築基準法の道路とみなされていないのであれば、再建築できません。
再建築不可物件を売る3つの方法
いよいよここからは、再建築不可物件を売るための方法について解説していきます。今回紹介する方法は、以下の3つです。
- 隣人に売る
- 仲介業者を通して売る
- 専門の買取業者に売る
各方法について、順に解説します。
隣人に売る
隣人が以下のように土地を欲しがっている場合は、売るという方法もあります。
- 隣人の土地も再建築不可物件である
- 再建築不可物件ではないけど、土地を増やしたい
仮に、隣人の土地も再建築不可物件であれば、売却できる可能性も高まります。自分の土地を売ることで、相手の土地が再建築可能になるからです。
とはいえ、隣人が保有している土地も再建築不可物件であることは、少ないと思われます。
ただし、だからといって、自分の土地が隣人にとって、まったくニーズがないという訳ではありません。中には、土地を増やしたいと考えている人もいるからです。
たとえば、以下のような人が挙げられます。
- 駐車場のスペースを、もう一台分増設したい人
- 子どもや親戚と一緒にバーベキューをするために、庭を作りたい人 など
隣人に土地を増やしたいというニーズがあると考えられるなら、隣人に土地を売りたい旨を持ち掛けるのも有効な売却手段の一つですが、交渉を行わなくてはなりません。
自分で隣人に交渉を行うとなると、手間や精神的なストレスがかかります。営業の仕事をしている人であれば、難なくできるかもしれませんが、営業経験のない人が簡単にできるものではありません。
そのうえ、隣人との人間関係があまり良好でなかったら、より一層交渉に対するハードルが上がります。
隣人に売却するのであれば、交渉の手間や精神的ストレスがかかる点をデメリットとして受け入れる必要があります。
仲介業者を通して売る
仲介業者を通して、再建築不可物件を売るという方法もあります。
仲介とは、不動産取引において、売主と買主の間に仲介会社が立って、両者（売主と買主）の契約を成立させる手法のことです。
仲介は以下のようなポータルサイトを見て、問い合わせをしてきた一般の人が買主になります。
仲介の最大のメリットとしては、通常の不動産相場前後での金額で売却が期待できる点が挙げられます。上記の通り、インターネットなどの広告を通して、広く買主を募集するため、通常の不動産相場より少し高く出しても売れる可能性が十分にあるのです。
ただし、これは建て替えできる普通の物件に限ります。再建築不可物件のような訳あり物件は、仲介ではなかなか売れません。建て替えできない家を終の棲家（ついのすみか）にしようと思う一般の買主は、まずいないからです。
さらに、再建築不可物件は、買主にとって以下のようなデメリットがあります。
- 建物がどんなに古くなっても、構造的な改善にはつながらないリフォームで凌ぐ（しのぐ）しか手段がない
- 表面的なリフォームでは限界があり、子どもや孫に相続できない恐れがある
仮に、再建築不可物件を買いたいと思っても、買主は住宅ローンをそもそも組むことができません。建築基準法に合致していない物件に対して、金融機関は住宅ローンを融資したいと思わないからです。
さらに、仲介の場合、売主は契約不適合責任を負わなければいけません。
契約不適合責任
売主が買主に対して引き渡した物件に「種類・品質・数量」といった面で、契約内容と異なる点が判明したとき、相手方に対して責任を負わなくてはならない
たとえば、売買契約書に、雨漏りが発生する旨の内容が記載されていなかったとします。にも関わらず、引き渡した物件に不具合があり、雨漏りが発生すると、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できます。
雨漏りの修理費用は、雨漏りがした箇所や被害の大きさによって価格が左右されるので一概には言えませんが、一般的に数十万円から数百万円程度の金額がかかるといわれています。
専門の買取業者に売る
ここまで、2つの方法（隣人に売る、仲介業者を通して売る）を紹介してきましたが、隣人への交渉の手間がかかったり、そもそも売れる確率が低かったりするため、あまりおすすめはできません。
そこでおすすめしたいのが、専門の買取業者に再建築不可物件を売るという方法です。
「買取」は売主が売りたい物件を、不動産会社に直接買い取ってもらう方法のことです。専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても、高額での売却が期待できます。
ただし、再建築できる通常の物件と比べると、売却価格は低くなります。
実際、ほかのサイトを見ると、再建築不可物件は「通常の不動産相場（再建築可能で仲介業者に依頼し、広く買主を募集した場合）の50～70％程度と書かれています。
しかし、再建築不可物件の一般的な売却相場は、一概に通常物件の50～70%程度だと言えるものではありません。
では一体なぜ、再建築不可物件の相場は、一概に通常物件の50～70%程度だと言えるものではないのか、その理由を解説していきます。
まず、再建築不可物件を買い取った専門の業者は、以下のような手順で投資家に売却を行います。
- 売主から再建築不可物件を買い取る
- 買い取った再建築不可物件をリフォームする
- 賃貸入居者の募集をする
- 投資家に売却する
賃貸であれば、たとえ再建築不可物件であっても、入居希望者を集められます。生涯住み続ける訳ではないので、安さ重視で選ばれる可能性が高くあるからです。
さらに、投資家にしても、利回り（投資金額に対する収益の割合）に見合う家賃収入が得られれば、再建築不可物件でも問題はありません。
つまり、再建築不可物件の相場は家賃や利回りをもとに、計算する必要があります。
したがって「通常の不動産相場」と比較すること自体が、間違っているのです。
再建築不可物件の買取相場
再建築不可物件の買取相場は、専門の買取業者が投資家に売るであろう金額から逆算すれば、おおよその買取相場を推測できます。
以降、再建築不可物件の買取相場を求めるための手順を解説しますが、以下のように複雑な計算を行わなくてはいけません。
- 近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認
- 近隣の投資用物件の利回り確認
- 投資家への売却金額を想定
- リフォーム代の算出
- 諸経費の算出
そのため、余計な手間をかけなくない方は、専門の買取業者に査定をお願いすることをおすすめします。
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認
まずは、自身が保有する再建築不可物件と類似した賃貸物件の家賃を確認します。
類似した賃貸物件を探す際は、以下の項目で絞り込みしましょう。
- 場所
- 築年数
- 建物の面積
今回はHOME’Sに掲載されている以下の物件を例に、解説していきます。
- 家賃：18万円
- 場所：東武東上線 北池袋駅 徒歩2分
- 築年月：1994年4月（築29年）
- 建物の面積：71.48m2
以降では、この家賃18万円の物件をもとに、再建築不可物件の買取相場を求めていきます。
近隣の投資用物件の利回り確認
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認したら、今度は近隣の投資用物件の利回りを確認します。
投資用物件の利回りを確認する際は、「健美家」「REGuide」などのポータルサイトを利用するのがおすすめです。
健美家で、豊島区の物件を確認すると、利回り7.85％の物件が掲載されています。
- 場所：JR山手線 池袋駅 徒歩11分
- 築年月：1969年1月（築53年）
- 建物の面積：68.07m2
投資家への売却金額を想定
類似した賃貸物件の家賃と近隣の投資用物件の利回りを確認したら、その情報をもとに、投資家への売却金額を想定します。
まずは、年間の家賃収入を求めます。
18万円（家賃）×12か月＝216万円
年間の家賃収入を求めたら、その金額に利回りを割って、投資家への売却金額を求めます。
216万円（年間の家賃）÷7.85％≒2,750万円
リフォーム代の算出
投資家への売却金額を想定したら、今度はリフォームにかかる金額を算出します。リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。
先ほどの「1.近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認」の章で求めた物件（建物の面積：71.48m2）をもとに、建物面積70㎡で計算します。
70㎡×10万円=700万円
諸経費の算出
リフォーム代を求めたら、買取業者が再販するまでに必要となる諸経費を算出します。諸経費の具体例は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記に関する手数料
- 確定測量図を作成するための測量費用
- 人件費＋会社の維持運営費+会社の利益 など
諸経費は、投資家への売却金額の20～30％程度が目安です。先ほどの「3.投資家への売却金額を想定」で求めた2,750万円をもとに、諸経費30％と見積もって計算します。
2,750万円×30％=825万円
再建築不可物件の買取相場（概算）
これまでの内容をもとに再建築不可物件の買取相場（概算）を計算します。
2,750万円（投資家への売却金額）-700万円（リフォーム代）-825万円（諸経費）=1,225万円
ただし、今回求めた金額は、あくまでも簡易的な想定にすぎません。そのため、より確実な買取相場を知りたいのであれば、再建築不可物件の買取を行っている専門業者に査定を依頼しましょう。
再建築不可物件を専門の買取業者に売る3つのメリット
再建築不可物件を専門の買取業者に売るメリットは、以下の3つです。
- 買取業者なら余計な手間をかけることなく、すぐに現金化できる
- 買取業者なら再建築不可物件を保有し続けるリスクを早期に回避できる
- 専門業者なら非専門業者より高いも高い金額での売却が期待できる
各メリットについて、順に解説します。
買取業者なら余計な手間をかけることなく、すぐに現金化できる
仲介業者ではなく買取業者に売却を依頼すれば、余計な手間をかけることなく、すぐに現金化できます。業者が直接、再建築不可物件を買い取ってくれるからです。
売却を依頼する業者や売主の対応スピード、営業担当者の日程によって、多少の差はありますが、数日、遅くとも2～3週間程度で売却できるでしょう。
そのため、再建築不可物件を早く売りたいのであれば、専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
買取業者なら再建築不可物件を保有し続けるリスクを早期に回避できる
再建築不可物件を保有し続けるリスクを早期に回避できるのも、買取業者に売る大きなメリットです。
再建築不可物件を保有し続けることには、以下3つのリスクがあります。
- 税金を納め続ける必要が生じる
- 建物が倒壊し損害賠償金が発生する恐れがある
- 損害賠償金を子どもや孫に押しつける恐れがある
税金を納め続ける必要が生じる
再建築不可物件を保有し続けていると、以下2種類の税金が課せられます。
- 固定資産税
- 都市計画税
活用できていない再建築不可物件に対して税金を払い続けていては、お金の無駄遣いになってしまいます。
建物が倒壊し損害賠償金が発生する恐れがある
再建築不可物件は、築年数の古いものが多い傾向にあります。
記事の冒頭で「建築基準法」の引用を用いて、土地は建築基準法の道路と2m以上接していないといけないとお伝えしました。
ただし、建築基準法は1950年（昭和25年）に制定されたものの、制定当初はルールが今よりも緩く設定されていました。その後、1981年（昭和56年）に建築基準法は改正されましたが、改正されるまでの間に現行の建築基準法に適さない建物が多く建てられてしまったのです。
したがって、再建築不可物件は築年数の古い建物が多くあります。
築年数が古くなれば、その分建物の老朽化も激しくなります。老朽化が激しくなると、地震や台風が起きた際に倒壊する恐れが高まります。建物の倒壊によって、近隣の住民に被害を与えたとなると、多額の賠償金を支払わなくてはなりません。
損害賠償金を子どもや孫に押しつける恐れがある
建物の倒壊による損害賠償金は、なにも自分だけが被るとは限りません。自分が死亡した場合は、子どもや孫が損害賠償金を引き継がなくてはなりません。
相続は原則、被相続人（死亡した人）のプラスの財産はもちろん、マイナスの財産も相続人（子どもや孫）が引き継ぐ必要があるからです。
上述の3つのリスクを早期に回避するうえにおいても、専門業者への売却は大きな意味を持ちます。
専門業者ならより高い金額での売却が期待できる
専門の業者であれば、再建築不可物件のような訳あり物件であっても、より高い金額での売却が期待できます。
専門の業者は、再建築不可物件の活用方法を熟知しているからです。
たとえば、訳あり物件を買い取った専門業者は、投資家に収益物件としての運用を持ち掛けます。賃貸であれば、再建築不可物件であっても、安さ重視で入居者に選ばれる可能性が十分にあり、家賃収入を投資家は得られるからです。
このように、再建築不可物件の活用方法を理解している専門業者であれば、買い取った物件を最短プロセスで再活用させることができます。
再活用までのプロセスを抑えられることで、手間やコストも削減できるため、非専門業者よりもその分高い金額で専門業者は買い取ることができるのです。
再建築不可物件を専門業者に高く売るための流れ
ここまで読んで、再建築不可物件を専門業者に買取をお願いしたいなと思った方は多くいると思います。
しかし、実際に再建築不可物件を売る際の流れがわからないと、行動に移せないですよね。
そこでここからは、再建築不可物件を専門業者に高く売るための流れを、以下5つのステップに大別して解説していきます。
- 専門の買取業者を複数ピックアップする
- 複数の買取専門業者に査定を依頼する
- 営業担当者の比較をする
- 業者と契約を結び再建築不可物件を引き渡す
- 確定申告を実施する
専門の買取業者を複数ピックアップする
まずは、再建築不可物件のような訳あり物件の買取を行っている専門の業者を、複数（3社が目安）ピックアップします。
専門の買取業者であれば、非専門業者よりも高い金額での売却が期待できます。専門の業者には、再建築不可物件の活用方法に関する知識や実績が豊富にあるからです。
たとえば、専門の買取業者は、買取った再建築不可物件のリフォームの費用を抑えられます。これまで多くの再建築不可物件を買取、再生してきたことで、リフォームに関するノウハウが蓄積されているからです。
そのため、専門の買取業者は、浮いたリフォーム代金の分だけ非専門業者よりも高い金額で買取できます。
したがって、再建築不可物件のような訳あり物件の買取を行っている専門の業者を、複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
複数の買取専門業者に査定を依頼する
専門の業者を3社ピックアップしたら、各会社に再建築不可物件の査定を依頼します。複数の会社に再建築不可物件の見積りを行ってもらうことで、査定額の比較ができるからです。
たとえば、A社・B社・C社の3社に査定を依頼したとしましょう。そして、各会社の査定額が以下のようになったとします。
- A社：1,800万円
- B社：1,500万円
- C社：1,400万円
上記のケースであれば、A社に依頼すべきだと判断できます。とくに不動産は、一度に動く金額が高額なので、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。
営業担当者の比較をする
再建築不可物件を売る際は、査定額のみならず、営業担当者も比較しましょう。中には、自分が言ったことを守れない営業担当者もいるからです。
たとえば、初対面時に「この物件なら1,500万円で買い取れますよ」と言っておきながら、契約の直前に「やっぱり、1,500万円での買取は厳しいですね。よくて1,300万円ですかね」などといった具合です。
信頼できる営業担当者かどうかを見極めるには、コツがあります。具体的には、以下の点をチェックすると、信頼できる営業担当者かどうかを判断できます。
- 電話やメールの問い合わせに対して、じん速に対応してくれる
- 専門用語を使わずに、わかりやすく説明してくれる
- 専門用語を使うにしても、その用語の意味をしっかりと説明してくれる
- 説明時には、メリットのみならずデメリットも伝えてくれる など
上記のチェック項目を参考に、その営業担当者が人として信頼できる人物なのかも確認しましょう。
もし、査定額が一番高かったにも関わらず、いまいち信用できない営業担当者だったのであれば、2番目に査定額が高い業者に買い取り額を上げてもらえないか交渉しましょう。
先ほどの「2.複数の買取専門業者に査定を依頼する」を例に紹介するなら、B社（1,500万円）が交渉の対象です。
たとえば、以下のように交渉を行います。
買取業者への交渉例
自分「この間、A社に査定をお願いしたら、1,800万円提示されたんだけど、いまいち信用できないんですよね。担当者の説明が正直分かりにくいし、メールで質問しても、返事がくるまで1週間以上かかることはよくありますし。」
B社の営業担当者「たしかに、返事がすぐ来ないのは、ちょっと不安になっちゃいますよね。」
自分「A社と同じ1,800万円で買取してもらえないですかね？ 私には〇〇さんしか、もう信用できないんですよ。」
B社の営業担当者「さすがに、1,800万円は難しいですけど、ちょっともう一度検討してみます。」
業者と売買契約を結び再建築不可物件を引き渡す
各会社の査定が終わり、営業担当者の比較もできたら、再建築不可物件の買取をお願いする業者を選んで売買契約を結びます。
契約を結んだら、再建築不可物件を業者に手放すまでに、以下の作業を終わらせる必要があります。
- 抵当権の抹消
- 税金（固定資産税・都市計画税）の清算
抵当権
買い手の不動産に対して、金融機関がその不動産を担保にする権利のこと。抵当権を設定することで、住宅ローンが返済されなかった場合でも、その不動産を売ることで貸し倒れを防ぐことができる。
抵当権を抹消するには「登記申請書」を法務局に提出する必要があります。抵当権の抹消に必要な書類は、住宅ローンの支払いがすべて終わった後に、銀行より送られます。
住宅ローンの支払いが完了すると、銀行から抵当権抹消に関する書類が送られます。
もし、抵当権の抹消を自分で行うのが不安なら、司法書士に依頼するのがおすすめです。数千円から数万円程度の金額で、抵当権の抹消手続きをお願いできるでしょう。
ただし、抵当権の抹消に関しては、買取業者への「引き渡し」と「決済」の直前までに終わっていなくても問題はありません。再建築不可物件を買取業者への「引き渡し」と「決済」を行うタイミングで、抵当権の抹消と所有権の移転手続きを同時に行えるからです。
確定申告を実施する
再建築不可物件を売って利益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。
税金は、以下の計算式によって求められる「課税譲渡所得」に対して課せられます。
課税譲渡所得＝売却価格ー（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
ただし、現実的に、再建築不可物件の売却で譲渡益が出ることは、ほぼないでしょう。課税譲渡所得がマイナスになったのであれば、税金を支払う必要はありません。
まとめ
今回は、再建築不可物件を売るための方法を解説しました。
再建築不可物件を保有し続けている限り、固定資産税・都市計画税を納め続けなくてはなりません。さらに、建物の老朽化も進行していくため、資産価値も減少してしまいます。
今回紹介した3つの方法を実践すれば、再建築不可物件でも売ることが可能です。そのうえ、専門業者に買取をお願いすれば、じん速に再建築不可物件を手放すことができ、より高い金額での売却が期待できます。
ただし、専門業者に再建築不可物件を売るのであれば、業者選びは慎重に行いましょう。売りたい業者を間違えると、安く買いたたかれる恐れもあります。業者のホームページなどを参考に、訳あり物件の買取に定評のある業者を選びましょう。
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