セットバックの費用や流れ・メリット・デメリットを解説!

再建築不可物件

「再建築不可物件をセットバックして売却したいが、費用はどれくらいかかるの?」
「セットバックの費用を安くする方法はないの?」

再建不可物件は建て替えができないため、売却しようとしても、一般の個人には売れにくいのが現実です。

しかし、セットバックを行い、道幅4m以上を確保すれば再建築可能となります。
再建築可能になれば、通常の物件と変わらないため、一般の個人に売却できる可能性も高まります。

しかし、セットバックを行うには数十万円もの費用と数ヶ月の期間がかかります。
そのため、セットバック工事を行うことをためらっている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では以下の内容をお伝えします。

この記事を最後までお読みいただけば、セットバック工事の費用や、費用を抑える助成金などの情報を得られます。
また、セットバック工事のメリット・デメリットもお伝えしますので、セットバック工事を行うかどうか迷っている方は判断材料にしてください。

もし、セットバック工事を行わずに再建築不可物件を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。

専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても再販・運用する術をもっているため、現状のままで買い取ってくれます。

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  1. セットバックとは?なぜ必要?
    1. 接道義務を果たすことで再建築可能にする
      1. 建築基準法で定める道路でなくとも再建築可能になる可能性がある
      2. 再建築不可物件が存在する背景
  2. セットバック工事にかかる3つの費用
    1. 土地測量費
    2. 分筆登記費用
    3. 道路整備費用
  3. セットバックする幅は道路の向かいの状況によって変わる
    1. 道路の向かいにセットバックしていない家が建っている場合
    2. 道路の向かいにセットバック済みの家が建っている場合
    3. 道路の向かいががけ地や川の場合
  4. セットバックのメリットとデメリット
    1. 3つのメリット
      1. ①後退部分は非課税になる
      2. ②道幅が広がることで利便性・防犯性・安全性が増す
      3. ③通常の物件のように売却できる可能性がある
    2. 3つのデメリット
      1. ①土地が狭くなる
      2. ②セットバック部分は私的に使えない
      3. ③費用と時間がかかる
  5. セットバック工事の5つの流れ
    1. 現地調査を行う
    2. 事前協議書を提出する
    3. 測量後、事前協議を行う
    4. 建築確認申請を行い、セットバック工事開始する
    5. 補助金・助成金制度の申請・交付
  6. 専門の買取業者に依頼すればセットバック不要で売却できる
    1. セットバックしていなくても適正価格で買い取ってくれる
    2. 平均1ヶ月で売却できる
    3. 契約不適合責任なしで売却できる
    4. 弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
  7. まとめ

セットバックとは?なぜ必要?

セットバックとは、建物と接している道路の幅員を確保するために、所有する敷地側に道路の境界線を後退させることを言います。

セットバック

セットバックを行う目的は、接道義務を果たすことで再建築可能にすることです。

以降で詳しく解説していきます。

接道義務を果たすことで再建築可能にする

建築基準法では建築物は建築基準法で定められた道幅4m以上の道路に2m以上接していなくてはいけないと定められています。これを接道義務と呼びます。

参照元:建築基準法第42条

参照元:建築基準法第43条

接道義務を満たさない土地は再建築不可物件とされ、建物の建て替えを行えません。

接道義務

しかし、接する道路の道幅が4m未満の場合、セットバック(敷地を後退させ、道幅を広げる工事)を実施し、道幅を4m以上確保すれば再建築可能になります。

セットバックして再建築可能にする

セットバックして道路にした土地の所有権は、地方自治体へ寄付もしくは買い取ってもらえるケースもありますが、基本的には所有権は土地の所有者ということになります。

なお、道路に面していない土地や道路の種類については以下にまとめています。

道路に面していない土地を最高額で売却するための戦略を大公開!【完全保存版】
道路に面していない土地の売却額が相場よりも安くなる理由や高く売却する方法を解説します。この記事を読むと、道路に面していない土地を高く売却するコツが分かります。

建築基準法で定める道路でなくとも再建築可能になる可能性がある

接している道路が建築基準法で定められた道路(国道や県道)でなくとも、道幅を4m以上確保すれば、「43条但し書き道路」として再建築可能になる場合があります。

43条但し書き道路とは?

43条但し書き道路とは、建築基準法第43条2項で定められた下記規定(但し書きの内容)を満たす道路のことです。

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

(中略)

2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

(略)

引用元:建築基準法第43条 条文

「国土交通省令で定める基準」とありますが、これは具体的にいうと、農道などであっても、道幅が4m以上であれば再建築可能になる可能性があるということです。

なお、43条の但し書き道路については、下記の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

43条但し書き道路(43条2項2号許可)で起こりえるトラブル4選!揉め事の回避法も紹介
43条但し書き道路(43条2項2号許可)とは「基準を満たし建築審査会の同意が得られれば建て替え可能となる道」 国が定めた一定の基準(次項で解説します)を満たし、建築審査会の同意を得ることで、建て替え可能となる道のことを「43条但し書き道路(

再建築不可物件が存在する背景

再建築不可物件が存在してしまう背景として、以下の2点が挙げられます。

  1. 建築基準法により接道義務が定められたのが1950年であること
  2. 都市計画法が定められたのが1968年であること

①については、接道義務が定められる前に建築された建物の中には、接道義務を満たさない建物が多く存在します。
こうした建物を既存不適格物件と呼びます。

既存不適格物件とは

②については、接道義務は都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」に適応されます。

No780_都市計画

都市計画区域
都市計画を実施していくエリア
準都市計画区域
都市計画区域外のエリアで、市街化が進行すると見込まれるエリア。

参照元:都市計画法第5条

そのため、現在上記の区域に設定されている建物でも、都市計画法が定められる1968年以前に建てられた建物の中には、接道義務を満たしていない建物が存在します。

このように、再建築不可物件は築年数が古い物件が多く、建て替えできないため、一般の個人にマイホームとして売却するのは難しいのが現実です。

ただし、専門の不動産買取業者であれば、問題なく買い取ってもらえます。
専門の買取業者は、再建築不可物件であっても、駐車場や資材置き場などとして活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
売却のためにあなたが費用をかけてセットバックを行う必要もありません。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、再建築不可物件を現状ままで買い取ることができます。

費用や手間をかけず、再建築不可物件を手放したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、売却以外の再建築不可物件の活用方法が知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

再建築不可物件の活用方法13パターン【簡単に収益化する方法も解説】
再建築不可物件は住居以外にも多くの活用方法があります。今回の記事では、再建築不可物件の活用方法12選・再建築不可物件を建築可能にする裏ワザ6選・再建築不可物件を高額売却する方法について解説します。

セットバック工事にかかる3つの費用

セットバックを実施する場合、以下の費用が必要となります。

  1. 土地測量費
  2. 分筆登記費用
  3. 道路整備費用

それぞれ、具体的な金額や内容について解説します。

土地測量費

セットバックを行う際に必要となる測量は、現況測量・境界確定測量です。

現況測量は立ち会いなども不要で比較的短期で終了するため、20万円〜30万円程度が相場となります。

境界画定測量は、作業工程が多く時間もかかるため、50〜70万円程度が相場となっています。

現況測量は、現在の土地の状況をそのまま測量するものです。
建物や既存境界標(土地の境界を示す目印のこと)などを測って対象地のおおよその寸法・面積・高さなどを測量します。

境界確定測量は隣地との境界を確定させる測量です。隣地所有者の立ち合いや、官公庁での図面の確認が必要です。
また、筆界確認書の作成なども必要です。そのため、測量完了までに概ね3ヶ月程度を要します。

筆界確認書
隣接する土地の境界線について、双方の所有者が合意を交わした旨を記した書面

ただし、すでに隣地との境界が確定している場合は境界確定測量の必要はありません。

なお、境界の確定方法などについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

敷地境界線を巡るトラブルを一発解決!境界の確認方法や事例も簡単解説
敷地境界線をめぐるトラブルは多いですが、適切な相談先・対処法を把握しておくことで回避可能です。本記事では、「筆界」と「所有権界」の違い・敷地境界線の確認方法・トラブル事例・トラブル時の相談先と対処法・境界線トラブルをスムーズに解消する方法を解説します。

分筆登記費用

セットバックを行い、道路として提供した土地を固定資産税の課税対象から除外するためには、分筆登記を行い、「公衆用道路(一般の交通に使われる道路)」とすることが必要です(「後退部分は非課税になる」参照)。

分筆登記とは、1つの土地を分割して登記することです。

分筆とは

建築物の敷地をセットバックによって道路となった部分と、それ以外の居住部分に分割することで、道路となった部分を課税対象から外せるわけです。

ただし、分筆登記を行うには、前述の土地の測量や、隣地との境界の確定が必要です。
測量後に分筆登記申請を行います。

分筆登記申請には、「地積測量図(土地の面積がわかる公的な書類)」の作成や、新たに境界標を設置する必要があります。
そうした作業を土地家屋調査士に依頼すると、6万円程度かかります。

なお自治体によっては、分筆登記をしなくてもセットバック部分が公衆用道路であることを証明すれば非課税対象とみなす場合もあるようなので、事前に確認しておきましょう。

参照元:セットバック部分の非課税|習志野市

分筆については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

分筆できない土地を一発解決!筆界確定制度などを司法書士が徹底解説
隣地所有者と不仲などの理由で境界線確定ができず、分筆ができないケースも実務上多くあります。本記事では、分筆の概要・分筆できない土地の例と対処法・分筆にかかる費用と流れ・境界未確定の土地をスムーズに売却する方法を解説します。

道路整備費用

セットバック後に道路となった部分は、日常的に利用ができるように整備(アスファルト舗装)することが求められます。

舗装費用は、1㎡あたり5000円程度です。
仮に、建物の前面道路を幅1m、距離6mにわたってセットバック工事を行った場合と総費用は3万円になります。

工事は業者に依頼することになるため、人件費など(10万円~50万円ほど)もかかります。
特に、道幅の狭い道路は重機が入りにくく、人力での作業が増えるため、一般的な工事より人件費がかかり、工期も長くなる傾向にあります。
当然、その分、工事費用も高くなります。

セットバックする幅は道路の向かいの状況によって変わる

セットバックは前面道路の幅員が4m確保できるよう、敷地側に後退しなければなりません。N0138_セットバック面積は「後退距離×間口の幅」

ただし、実際にセットバックする幅は道路の向かいの状況によって異なります。

この章では、道路の向かいの状況別でセットバックする幅について解説します。

  • 道路の向かいにセットバックしていない家が建っている場合
  • 道路の向かいにセットバック済みの家が建っている場合
  • 道路の向かいががけ地や川の場合

道路の向かいにセットバックしていない家が建っている場合

道路の向かいにセットバックしていない家が建っている場合、道路の中心線から2m後退させます。

No484_向かい側の敷地に家がある場合

建築基準法第42条2項では、「道路の中心線から水平線で2mの範囲を道路の境界線とみなす」と規定されているからです。

したがって、道路に接している両側の土地は境界線が確保できるよう、道路の中心線からそれぞれ2mの地点までセットバックが必要です。

たとえば、前面道路の幅員が3.6mしかない場合、足りない0.4mは自身の土地・向かい側の土地が0.2mずつセットバックします。

ただし、自身がセットバックしたとしても、向かいの家がセットバックを済ませない限り、両側の土地は再建築不可のままである点は注意が必要です。

向かいの土地がセットバック済みかどうかは役所の建築指導課で確認ができます。

道路の向かいにセットバック済みの家が建っている場合

道路の向かいにセットバック済みの家が建っている場合は、道路の幅員4mを自身のセットバックのみで確保する必要があります。

No485_向かい側の敷地がセットバック済みの場合

つまり、前面道路が3.6mであれば、残りの0.4mが自身がセットバックする幅です。

道路の向かい側の土地・自身の土地の両方がセットバックを済ませれば、どちらの土地も再建築可能になります。

そのため、向かい側の家がセットバック済みなのであれば、自身の土地も早急にセットバックを済ませましょう。

もし、向かいの土地所有者が建て替えや売却をする前提でセットバックを済ませていた場合、実行できないことにストレスを感じている可能性があります。

セットバックするタイミングを先延ばしにしすぎると、向かいの家の住民とトラブルになる恐れがある点は留意しましょう。

道路の向かいががけ地や川の場合

道路の向かいががけ地や川の場合は、自身のセットバックのみで道路の幅員4mの確保が必要です。

No486_向かい側が川や崖地の場合

がけ地や川は後退させられないため、自身がセットバックするしか道路を広げる手段がないためです。

たとえば、前面道路が3.6mで向かいが川やがけ地だった場合、自身がセットバックする幅は0.4mとなります。
道路の向かいががけ地や川だった場合、宅地のときよりもセットバックの幅が大きくなり、敷地面積が狭くなります。

敷地面積が狭くなるデメリットについては、記事内の「①土地が狭くなる」で詳しく解説しているのでご確認ください。

セットバックのメリットとデメリット

セットバックにはメリットとデメリットがあります。

前章で述べた工事費用がかかることはもちろんデメリットですが、それ以外にもデメリットはあります。
逆に、費用はかかりますが、メリットも当然あります。

今、セットバック行うかどうか迷っている方は、それぞれをよく確認し、セットバックを行うかどうかを判断してください。

3つのメリット

セットバックを行うメリットは以下の3つです。

  1. 後退部分は非課税になる
  2. 道幅が広がることで利便性・防犯性・安全性が増す
  3. 通常の物件のように売却できる可能性がある

それぞれ解説していきます。

①後退部分は非課税になる

所有する不動産には通常、固定資産税都市計画税などが課税されます。

固定資産税と都市計画税

しかし、セットバックした箇所は「公共の用に供する道路」として固定資産税・都市計画税は非課税となります。

これからも物件に住み続けるのであれば、固定資産税というランニングコストを減らせるのは大きなメリットといえます。

ただし、非課税措置を受けるためには、役所に非課税申告を行う必要があり、これを怠ると道路用地部分にも課税されてしまいます。

参照元:道路非課税の申告をお願いしています|東京主税局

申告に必要な書類は以下の通りです。

申告に必要なもの

  • 土地の登記簿謄本(下図参照)
  • セットバックした場所が分かる地積測量図
  • その他、役所指定の申告書・書類など

【登記簿謄本(土地)】

また、セットバックした箇所(私道)の所有権は基本的に土地の所有者にあります

しかし、だからといって、セットバックした箇所の利用制限(通行時間の制限など)を行うと、課税対象になることがあります。

私道部分に関する課税・非課税については、自治体によって異なりますので、物件の所在地の自治体に確認するのが確実です。

②道幅が広がることで利便性・防犯性・安全性が増す

セットバックによって前面道路の道幅が4m以上になりますので、車の出し入れがしやすくなるなどのメリットがあります。
また、向かいの家との距離が広がることで、日当たりが良くなる可能性があります。

道幅が広がることで見通しが良くなりますので、空き巣などの防犯にも効果を発揮すると考えられます。

さらに緊急事態時に消防車や救急車が通行するスペースも確保できます。

仮に、家で具合が悪くなって救急車を呼んだ場合も、道幅を確保しておけば、家の前まで救急車が来てくれるため、速やかに救助してもらえます。
火災が起きた時も、家の前まで消防車が入れれば、速やかに消火活動を行ってもらえます

このように、セットバックを行うと、生活の利便性や防犯性が増し、緊急事態の安全性も向上します。
そのため、前項の固定資産税の軽減と同様、これからも物件を所有するつもりの方にとっては、大きなメリットといえます。

③通常の物件のように売却できる可能性がある

セットバックを行い、再建築可能になれば、通常の物件と変わらなくなります。

再建築不可物件は、銀行のローンが組めないことがほとんどですが、再建築可能になれば、住宅ローンを組むことができます。
そのため、一般の個人に市場価格で売却できる可能性があります。

市場価格とは、需要と供給が釣り合った価格ですので、希望通りの価格で売却できるかもしれません。

ただし、老朽化が進んでいたり、駅や町の中心地から離れている(徒歩10分以上・車で10分以上)など、立地が悪い場合は、再建築可能になったとしても、なかなか売れないでしょう。

実際、弊社が行ったアンケート調査によると、マイホームを購入する方がもっとも優先する条件は「立地」のだからです。

家の購入で優先したことアンケート

参照元:訳あり物件買取プロ|【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査

あなたが所有している物件の立地が悪いと、最悪、永遠に売れ残ってしまう可能性もあります

ですから、所有している物件の状態や立地が良くない場合は、費用をかけてセットバックを行う前に、専門の買取業者への売却を検討することをお勧めします。

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査定額を確認するだけでも結構ですので、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。

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3つのデメリット

セットバックを行うデメリットは以下の3つです。

  1. 土地が狭くなる
  2. セットバック部分は私的に使えない
  3. 費用が自己負担になる

それぞれ解説していきます。

①土地が狭くなる

セットバックは、敷地の一部を道路にしますので、所有者自身が自由に使えるスペースは狭くなります。

また、物件を売却する際もセットバックした部分は除いて売却するため、売却できる資産が目減りすることになります。

さらに、土地が狭くなったため、将来、建て替えを行う時は、現状の建物と同じ建築面積(建物の一階部分の床面積)の建物は建てられません。
敷地に対して、どれだけの建築面積の建物が建てられるか(建ぺい率)は法律によって決められているためです。

建ぺい率

参照元:建築基準法施行令第2条

このことは、売却する際に、売主にも伝えておく必要があります。

なお、建ぺい率については以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。

建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件を高確率で売却する方法
建蔽率・容積率がオーバーした物件は、同規模の物件を再建築できない、ローンが組みづらい等の理由から、売却しづらいのが実際のところです。記事内では、建蔽率・容積率がオーバーした物件を売却するための対処法を解説しています。

②セットバック部分は私的に使えない

セットバックした土地の所有権は、元々の土地の所有者にありますが、利用権は制限されることになります。

なぜなら、セットバックで後退させた敷地部分は、「道路」という扱いになるためです。
そのため、所有権を持っていたとしても、フェンスや塀、花壇を設置したり、駐車場として私的に活用することはできません。

勝手に塀などを設置すると、通行の邪魔になり、近隣住民とトラブルになる恐れもあります。
また、塀などを設置してしまうと、セットバックして道幅を広げても、緊急車両が入れないこともあります。

緊急車両が入れないと、いざという時、命にかかわることもありますので、決して勝手に塀などを設置してはいけません。

③費用と時間がかかる

セットバック工事の費用は、物件の所有者が負担することが一般的です。

前述したように、セットバック費用は、測量や道路整備など全て含めると100万円近くかかる可能性があります(費用については次章で詳しく解説します)。

自治体の中には、セットバック費用の補助金制度を設けているところもありますが、もし物件所在地の自治体が補助金制度を設けていなければ、全額自腹となってしまいます。

また、セットバック工事は完了までに3ヶ月~半年近くかかります。

これだけ費用と時間をかけても再建築可能にしても、売却できる保証はありません。

再建築不可物件を売却するのなら、費用をかけてセットバックを行うより、専門の買取業者に依頼する方が費用もかからない上に、確実に売却できます。

専門の買取業者は再建築不可物件を活用し、再販・運用するノウハウを豊富に持っているためです。

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セットバック工事の5つの流れ

セットバックは一般的に以下のような流れで行われます。

  1. 現地調査を行う
  2. 事前協議書の提出する
  3. 測量後、事前協議を行う
  4. 建築確認申請を行い、セットバック工事開始する
  5. 補助金・助成金制度の申請・交付

それぞれ解説していきます。

現地調査を行う

まず所有物件が接道義務を果たしているかどうかを確認します。

具体的には以下の2点を公図を見て判断します。

  • 建物の前面道路の幅員が4m以上かどうか
  • 上記の道路に敷地が2m以上接しているかどうか

公図とは、日本中の土地の形状、地番、道路などが記載された図面で、法務局で確認することができます。

現地調査

道路と接道しているように見えても、実は道路と敷地の間に他の土地が挟まっていた、というケースもあります。

そのため、調査対象の不動産の接道を調べるためには、所在地の役所の建築指導を行う部署などで道路に関する図面を閲覧・取得することも必要です
図面の見方がわからない場合は、役所の職員に聞けば教えてもらえます。

役所に図面を調べに行った際、セットバック費用につかえる自治体の補助金・助成金制度がないかも確認しておきましょう。

事前協議書を提出する

調査の結果、接道義務を果たしておらずセットバックが必要であることが判明したら、事前協議書を役所へ提出します。
これは、自治体の職員に現地調査を依頼するための書類です。

こちらも物件所在地の役所やホームページで案内が記載されていますので、フォーマットや添付資料の内容を確認しましょう。

たとえば物件が千葉県柏市にある場合「柏市 セットバック 事前協議書」とネットで検索すると以下のページが検索ページの先頭に表示され、フォーマットがダウンロードできるようになっています。

引用元:狭あい道路整備事業について|柏市

測量後、事前協議を行う

事前協議書の内容が受理されると、自治体の職員による現地の測量、協議図面の確認などが行われます。

測量・事前協議

事前協議では、自治体職員による調査内容の確認を行い、セットバック後の道路箇所の管理・整備などについて協議します。
具体的には、セットバック後に新たに道路となった部分の管理を誰が行うか、所有者は誰にするかなどを決めます。

建築確認申請を行い、セットバック工事開始する

事前協議で内容が承認された後は、建築確認申請へと移ります。

建築確認申請とは、建築前に、建築主が指定確認検査機関(国から委託を受けた検査機関など)に対して行う確認申請のことです。
建築確認申請を行い、建築許可が下りなければ建設を開始できません。セットバック工事においても、建築確認申請が必要となります。

建築確認申請には、申請書と前述の協議書の提出が必要となります。

建築確認審査を通過すると確認済証が発行され、セットバック工事の着工が可能となります。

補助金・助成金制度の申請・交付

前述したように、自治体によってはセットバック工事費用に対する補助金や助成金を支給しています。
セットバック工事は、道幅を広くして地域の防犯・防災に寄与するという側面のある公益性の高い工事だからです。

自治体からの費用補助

例えば、東京都世田谷区では一定の要件を満たしたものには助成金や奨励金が支給されており、2つ以上の道路に面した土地で後退用地や隅切り用地を寄付した場合、最大200万円の奨励金が交付されます。

参照元:狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金について|世田谷区

補助金や助成金の申請は基本的に工事が終わったあとに行いますが、自治体によっては工事前に申請が必要な場合もありますので、念のため、着工前に補助金制度の有無と、申請時期を確認しておきましょう。

専門の買取業者に依頼すればセットバック不要で売却できる

ここまでセットバックにかかる費用や工事の流れについて解説しました。

前述したとおり、セットバックには100万円程度の費用がかかり、工期も3ヶ月~半年と長い期間を要します。

そのため、セットバックする費用・時間・手間をかけず再建築不可物件を手放したい方は専門の買取業者への売却をおすすめします。
専門の買取業者への売却がおすすめな理由の前に、不動産の売却方法である仲介・買取について解説します。

仲介と買取の違い

仲介業者
売主・買主の間に入り売買契約をサポートする業者。居住用物件を探す買主に対して販促活動を行ってもらえる
買取業者
売主の不動産を直接買い取る業者。買い取った不動産に付加価値をつけて自社で運用・第三者に再販するため、現況買取してもらえる

上記のとおり、仲介業者のメインターゲットはマイホームを想定して家探しをする買主です。
セットバックがされていない再建築不可物件を仲介でそのまま売り出しても、ニーズが異なるターゲットであるため、買主はなかなか見つかりません。

一方で、買取業者はセットバックをしていない不動産でも現況買取ができます。

なぜなら、買取業者は現況買取した不動産にセットバック等を施し、価値を高めた状態で自社で運用・第三者に再販するからです。
自社で手を加える前提で不動産を買い取るため、売主が費用倒れになるリスクを背負いながらセットバックを行う必要がありません。

仲介・買取の違いについては、以下の記事でも解説しているので併せてお読みください。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
「仲介」の仕組み仲介とは、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して買主を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。仲介で契約まで至ると、仲介した不動産会社(以下、仲介業者)は、買主側・売主側の双方から仲介

再建築不可物件を得意ジャンルとする買取業者に売却するメリットは、「セットバック不要の買取」以外にもあります。

この章では、専門の買取業者にセットバックせず売却する以下3つのメリットを紹介します。

  • セットバックしていなくても適正価格で買い取ってくれる
  • 平均1ヶ月で売却できる
  • 契約不適合責任なしで売却できる

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は再建築不可物件の買取実績が多い専門の買取業者です。
これまで、セットバックをしていない再建築不可物件も現況買取に対応してきました。
豊富な物件データを元に、精度の高い査定額の提示が可能です。
無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。

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セットバックしていなくても適正価格で買い取ってくれる

専門の買取業者に売却するメリットの1つ目は「セットバックしていなくても適正価格で買い取ってくれる」です。

セットバックしていない再建築不可物件を仲介で売却する場合、市場相場よりも大幅に値下げして売り出さなければなりません。

なぜなら、居住用物件を求める買主が再建築不可物件を買い取ったところで、建て替えも大規模な増改築もできないからです。

しかし、専門の買取業者であれば、セットバックしていない不動産でも、潜在的な価値を見出した適正価格で買い取ってもらえます。

専門の買取業者は、買い取った不動産の収益性が最大限発揮できる活用ノウハウを豊富にもつからです。

したがって、将来的な収益の見通しがつく分、買取価格に上乗せした適正価格での買取が実現できるのです。

費用倒れの心配なく、比較的高く買い取ってもらえるのは、専門の買取業者に売却する一番のメリットと言えます。

平均1ヶ月で売却できる

専門の買取業者に売却するメリットの2つ目は「平均1ヶ月で売却できる」です。

仲介での売却は「買主が見つかり次第」であるため、いつ売却できるか見通しがつきません。
一般的には3ヶ月〜6ヶ月程度かかりますが、需要が低い不動産に関しては永遠に売れ残る可能性もあります。

一方で、専門の買取業者は平均1ヶ月で再建築不可物件の売却が可能です。

専門の買取業者が買主となるため、売主・業者の双方が買取価格に納得をすれば、売買は成立するからです。

仲介と買取の売却スピードの違い

必要書類が揃っていれば、最短3日で買い取れるケースもあります。

セットバックが必要な不動産をスピーディに現金化して、家計にあてられるのも専門の買取業者に依頼するメリットです。

契約不適合責任なしで売却できる

専門の買取業者に売却するメリットの3つ目は「契約不適合責任なしで売却できる」です。

契約不適合責任とは、契約書に記載がない欠陥が売買契約の後に発覚した場合に、売主が課せられる責任です。

契約不適合責任

仲介を介して売却する場合は消費者保護の観点により、売主に契約不適合責任が課せられます。

参照元:e-Gov法令検索|消費者契約法第8条

そのため、仲介で再建築不可物件を売却した後に雨漏りなどの欠陥が見つかると、一定期間は買主からの損害賠償請求等に応じなければなりません。

再建築不可物件は法律が施行される1950年・1968年頃には存在していた物件であるため、契約不適合責任を抱えた状態での売却はリスクと言えます。
築古物件は、見た目にわからない箇所に破損・劣化が生じているケースが多く、一般の人が欠陥を把握しきるのは難しいからです。

契約不適合責任なしで売却できるのは、専門に買取業者に依頼する大きなメリットでしょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、どのような不動産も契約不適合責任なしで買取します。
「売却後の金銭的なリスクから解放されたい」とお考えのお方は、弊社にご連絡ください。
もちろん、無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎です。

>>【契約不適合責任なしで高額売却!】無料で買取査定を依頼する

なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例

ここまで再建築不可物件を専門の買取業者に売却するメリットについてお伝えしてきました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、セットバックをせずに再建築不可物件を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市のセットバック未実施の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、セットバックをしていない老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。

これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をセットバック不要で、できる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【セットバックの費用をかけず高額売却!】無料買取査定を依頼する

まとめ

この記事では、セットバックにかかる費用のほか、セットバックの流れや、メリット・デメリットについて解説しました。

費用については、測量や分筆登記、道路整備などで総額100万円近くかかくことが予想されます。

またセットバックを行うと、敷地が狭くなってしまったり、セットバックを行った箇所は自由につかえないなどのデメリットがあります。

ただし、セットバックを行うことで、車の出し入れがしやすくなったり、固定資産税が軽減されるなど、生活の利便性などは向上します。

以上のことから、所有する物件にセットバック後も住み続けるのであれば費用をかけてセットバックを行っても良いでしょう。

ただし、セットバックの目的が「再建築不可物件の売却」であるならば、費用をかけてセットバックを行うより、専門の買取業者へ現状のままで売却してしまうことをお勧めします。

セットバックを行って再建築可能にして売りに出したところで、確実に売却できる保証はないためです。
もし売却できなければ工事費用がまるまる赤字になってしまいます。

一方、専門の買取業者であれば、現状のままでスムーズに買い取ってくれるため、セットバック費用がかからないだけでなく、売却金としてまとまった現金を手にできます。

なぜ専門の買取業者が再建築不可物件を買い取れるかというと、買い取った再建築不可物件を運用・再販する独自のノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、再建築不可物件の買取には自信を持っております。

セットバック費用をかけずに、再建築不可物件を手放したいのであれば、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください。

>>【セットバックの費用をかけず高額売却!】無料買取査定を依頼する

監修者

井口哲一 一級建築士

プロフィールページへ
2012年、新潟市にて建築設計事務所「n Sketch(エヌスケッチ)」を開設。
”建築の美しさは日常の中にある”と考え、表面的なモノゴトではなく日常の営みがあって美しくなる建築を目指しています。

◆保有資格
一級建築士
電磁波測定士

◆所属・関連リンク
日本建築家協会(JIA)
日本電磁波協会(EMFA)
日本バウビオロギー研究会(BIJ)

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