なぜセットバックが必要なのか
セットバックとは、建物と接している道路の幅員を確保するために、所有する敷地側に道路の境界線を後退させることを言います。
所有する土地をあえて狭くして道路にすることの目的は、主に以下の二点となります。
- 接道義務を果たすことで再建築可能にする
- 斜線制限を緩和する
①接道義務を果たすことで再建築可能にする
建築基準法第42条で規定される道幅4m以上の道路に2m以上接していない土地に建物を建てることはできません。
しかし、この再建築不可の状態においても、セットバックを実施し、敷地の一部を後退させて前面道路の幅員を広げることで、再建築を可能にすることができます。
これは建築基準法第42条2項に「セットバックで4m以上の幅を確保すれば道路として扱える」ことが規定されており、「42条2項道路」、または「みなし道路」と呼ばれています。
ちなみに、セットバックして道路にした土地の所有権は、地方自治体へ寄付もしくは買い取ってもらえるケースもありますが、基本的には所有権は土地の所有者ということになります。
しかし、セットバックして道路となったスペースは、道路としての目的でのみ使われるものとなりますので、フェンス・塀や門扉などを設置することはできません。
みなし道路の所有権は土地の所有者で法的な制限は受けませんが、利用権は制限を受ける形となります。
道路に面していない土地や道路の種類については以下にまとめています。
再建築不可とは？
建築基準法第43条では、都市計画地域内に建物を建設する際、その敷地は原則道幅4mの道路に2m以上接していなければならないことを規定しています。
この接道義務を果たしていれば再建築不可となることはありません。
しかし、1950年に建築基準法、1968年に都市計画法がそれぞれ制定される以前に建てられた建物の中には、接道義務を満たさないものが含まれていました。
こういった現行法下において接道義務を満たしてない建物については、再建築不可という形で法律の適用除外を受けられるようになっています。
そのため、再建築不可の状態で当該地にある建物を取り壊してしまうと、その土地に建物を建てることはできず、土地活用の幅が狭まることから再建築不可物件の売却が難しくなります。
再建築不可物件は、建物を取り壊して駐車場や資材置き場などの建物なしでの土地活用を探るか、現存する建物をリフォーム・リノベーションし、耐震補強などを行いながら利用し続けるというのが一般的です。
②斜線制限を緩和する
セットバックには、道幅を確保すること以外にも「斜線制限緩和」という目的があります。
斜線制限は、「隣地斜線制限・北側斜線制限」のように、用途地域によって適用・非適用が決まるものもあれば、ここで紹介する「道路斜線制限建物」のように建物の高さに適用される制限となります。（用途地域によって適用範囲や条件は異なります）
道路斜線制限は、敷地と道路の境界線からの距離に応じて建築物の高さを制限するもので、隣接する道路の採光や日当たり・通風を確保し、周辺に圧迫感を与えることを防ぐために設けられたルールとなっています。
制限の内容は、用途地域や容積率の限度別に適用距離が決まっていますが、前面道路の反対側の境界線を適用距離の起点とし、道路の幅員によって決められる適用距離と角度から建てられる建物の高さと位置が定まります。
そのため、セットバックを行うことでこの制限が緩和することができ、現況よりも高い建物を建てることが可能となります。
セットバックの流れ
セットバックは一般的に以下のような流れで進められます。
①現地調査
所有物件が接道義務を果たしているかどうかを確認します。
前面道路の幅員が4m以上あるかどうか、4m以上の幅員の前面道路に幅2m以上で接しているかどうについて、現場で目視での判断ではなく、公図を見て判断する必要があります。
現況で接道しているように見えても、道路との間に他の土地があるケースなどもありますので、注意が必要です。
調査対象の不動産の接道を調べるためには、所在地の役所の建築指導を主観する部署で道路に関する図面を閲覧・取得しましょう。
その際に併せて自治体の補助金・助成金制度も確認しておくと手間を省くことができます。
②事前協議書の提出
調査の結果、接道義務を果たしておらずセットバックが必要であることが判明したら、事前協議書の提出を行います。
これは、自治体の職員に現地調査を依頼するための書類です。
こちらも所在地の役所やホームページで案内が記載されていますので、フォーマットや添付資料の内容を確認しましょう。
③測量・事前協議
事前協議書の内容が受理されると、自治体の職員による現地の測量、協議図面の確認などが行われます。
事前協議では、自治体職員による現況の実査内容について内容の確認を行い、セットバック後の道路箇所の管理・整備などについて協議・検討を行います。
④建築確認申請・セットバック工事開始
事前協議で内容が承認された後は、建築確認申請へと移ります。
建築確認申請書と協議書の提出が必要となります。
建築確認審査を通過すると確認済証が発行され、セットバック工事の着工が可能となります。
⑤補助金・助成金制度の申請・交付
補助金や助成金の要件をクリアしている場合は、セットバック工事の完工後に申請書を提出します。
工事着工前の申請が必要な場合もありますので、事前に確認しておくようにしましょう。
セットバックのメリットとデメリット
セットバックを行う際のポイントをメリット・デメリットという観点で解説していきます。
メリット
- 後退部分は非課税になる
- 道幅が広がる
- 資産価値が向上する可能性
①後退部分は非課税になる
所有する不動産には通常、固定資産税や都市計画税などが課税されますが、セットバックした箇所は「公共の用に供する道路」として固定資産税・都市計画税は非課税となります。
非課税措置を受けるためには、役所に非課税申告を行う必要があり、これを怠ると道路用地部分にも課税されますので注意が必要です。
申告に必要なもの
- 土地の登記簿謄本
- セットバックした場所が分かる地積測量図
- その他、役所指定の申告書・書類など
また、私道に利用に対して通行人数や通行時間に制限を設けている場合などは課税対象となることがあります。
私道部分に関する課税・非課税については、所在地の自治体によって異なりますので、事前に確認しておくようにしましょう。
②道幅が広がる
セットバックによって前面道路の道幅が4m以上になりますので、車の出し入れがしやすくなるなどのメリットがあります。
4m以上と建築基準法で規定されているのは、緊急事態時に消防車や救急車が通行できるスペースを確保することを目的としています。
他にも道幅が広がることで見通しが良くなりますので、空き巣などの防犯にも効果を発揮すると考えられます。
周辺の安心・安全に寄与するという意味でも、そのメリットは大きいと言えるでしょう。
また、向かいの家との距離が広がることで、日当たりが良くなる可能性がありますので、これらのさまざまなメリットを踏まえて資産性の向上にも一定の効果があると言えそうです。
デメリット
- 土地が狭くなる
- セットバック部分は私的に使えない
- 費用が自己負担になる
①土地が狭くなる
セットバックは、所有地の一部を道路にしますので、所有者自身が自由に使えるスペースは狭くなります。
所有地を売却する際は、セットバック部分は除いて売却することになりますので、売却できる資産が目減りすることになります。
セットバックは土地の一部分を道路として提供する代わりに再建築を可能にする手法ですので、どちらの方法が所有者におけるメリットがより大きいかを十分に吟味する必要があります。
②セットバック部分は私的に使えない
セットバックした土地の所有権は、元々の土地の所有者にありますが、利用権は制限されることになります。
セットバックで後退させた敷地部分は、建築基準法の道路ということになりますので、所有権を持っていたとしても、フェンスや塀、もしくは花壇や駐車場として私的な用途に活用するといったことはできません。
③費用が自己負担になる可能性がある
セットバックを行う際の工事費用は、不動産の所有者が負担することが一般的です。
セットバック工事の費目としては、測量費、分筆登記費用、道路の舗装などの工事費などが挙げられます。
中にはこれら費用の負担や補助金を支給する自治体もあるようですので、事前に確認するようにしましょう。
セットバックの費用負担
セットバックを実施する場合、以下の費用が必要となります。
- 土地測量費
- 分筆登記費用
- 道路整備費用
①土地測量費
セットバックを行う際に必要となる測量は、現況測量・境界確定測量です。
現況測量は、文字通り現在の土地の状況をそのまま測量するもので、建物や既存境界標などを測って対象地のおおよその寸法・面積・高さなどを測量します。
境界確定測量は隣地との境界を確定させるもので、すでに境界が確定している場合は測量の必要はありません。
隣地所有者の立ち会いや官公署の図面を元に土地の境界を確定させていくほか、法務局での調査や筆界確認書の作成なども必要で、完了までに概ね3ヶ月程度を要します。
前者は立ち会いなども不要で比較的短期で終了するもので、分筆登記費用も合わせて20〜30万円程度が相場となります。
後者は、作業工程も多く時間もかかることもあって、分筆登記費用も合わせると50〜70万円程度が相場となっています。
なお、当該道路を分筆しない場合は、現況測量だけで問題ありません。
②分筆登記費用
分筆登記は土地を分割することで、分筆する前の土地を測量士や隣地所有者と土地境界の確認をしないと登記申請ができません。
セットバックの場合、道路として提供した土地を固定資産税の課税対象から除外するために分筆登記をして「公衆用道路」とすることが必要となります。
分筆登記申請を土地家屋調査士などに依頼した場合の費用は、土地の面積などによって変動するものの、数万円程度で代行してもらうことが可能です。
なお自治体によっては、分筆登記をしなくてもセットバック部分が公衆用道路であることを証明すれば非課税対象とみなす場合もあるようなので、事前に確認しておきましょう。
③道路整備費用
セットバック後に道路となった部分は、日常的に利用ができるように整備（アスファルト舗装）することが求められます。
その際の舗装費用も自己負担となることが一般的です。
舗装費用は、セットバックした分の土地面積によって変動しますが、1㎡あたり5000円程度に加えて、重機の搬入搬出費用や諸経費で5万円程度の負担が必要となります。
自治体からの費用補助
法律で定められているとはいえ、所有する土地を自ら狭くする工事を自己負担で実施するというのは納得できないという方も多いと思います。
一方でセットバックは、道幅を広くして地域の防犯・防災に寄与するという側面のある公益性の高いものとも言えます。
そのため、セットバックにかかる各種費用を自治体が負担する、補助金を支給するといった軽減措置を用意しているところが多くなっています。
例えば、東京都世田谷区では一定の要件を満たしたものには助成金や奨励金が支給されており、2つ以上の道路に面した土地で後退用地や隅切り用地を寄付した場合、最大200万円の奨励金が交付されます。
条件や金額に違いはありますが、セットバックにかかる費用を負担する補助制度などがありますので、ご自身で自治体に確認することに加えて、不動産会社に相談するなどして抜け漏れが無いようにしましょう。
まとめ
ここまで、セットバックを行う目的、そのメリット・デメリット、工事の費用感などについて解説してきました。
セットバックに関するポイントを以下にまとめます。
・セットバックは、接道義務を果たすことで再建築可能にすること、斜線制限を緩和することを主な目的に実施する
セットバックを行った場合のメリット
- 後退部分は非課税になる
- 道幅が広がる
- 資産価値が向上する可能性などがある
セットバックを行った場合のデメリット
- 土地が狭くなる
- セットバック部分は私的に使えない
- 費用が自己負担になるなどがある
セットバックを実施する場合に必要な費用
- 土地測量費
- 分筆登記費用
- 道路整備費用などがある
・セットバックにかかる費用は原則自己負担だが、自治体によっては補助金の交付などを行っているケースもある
再建築を可能にするための手段としてのセットバックについて考えてきました。
しかし、自治体の補助があるとはいえ、造成費用を自身で負担し、自身が所有する土地を道路として提供してまで再建築を可能にすることが妥当なのかどうかは、所有者様それぞれの意見が分かれるところだと思います。
また、コストがかかることに加えて、役所との調整や測量・セットバック工事の実施、各種書類・資料の準備などに相応の時間と手間暇がかかりますので、日々忙しく時間を過ごしている方は、そもそも物理的に不可という方も多いのではないでしょうか。
専門業者による再建築不可物件の買取
セットバックを行うことが難しい場合は、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産業者による買取も選択肢の一つとなります。
一般的な不動産仲介会社に買主をマッチングしてもらう売却方法も一つではありますが、再建築不可物件を敬遠する消費者が多い事に加えて、一般的な不動産仲介会社も敬遠するケースがあり、売却まで時間がかかることが一般的です。
買取を専門に行っている不動産業者であれば、過去の実績や事例から蓄積されたノウハウを元に、再建築不可物件を適正な価格で買い取ることが可能です。
加えて、専門業者が直接買い取りますので、最短一週間程度で現金化が可能なこともメリットと言えるでしょう。
再建築不可物件の処分にお困りの方、中でも早期に売却したいという方は、まずは買取専門の不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。
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