国土交通大臣(1)第10112号
なぜセットバックが必要なのか
セットバックとは、建物と接している道路の幅員を確保するために、所有する敷地側に道路の境界線を後退させることを言います。
セットバックを行う目的は、主に以下の2点となります。
- 接道義務を果たすことで再建築可能にする
- 斜線制限を緩和する
それぞれ詳しく解説していきます。
①接道義務を果たすことで再建築可能にする
建築基準法では建築物は建築基準法で定められた道幅4m以上の道路に2m以上接していなくてはいけないと定められています。これを接道義務と呼びます。
参照元：建築基準法第42条
参照元：建築基準法第43条
接道義務を満たさない土地は再建築不可物件とされ、建物の建て替えを行えません。
しかし、接する道路の道幅が4ｍ未満の場合、セットバック（敷地を後退させ、道幅を広げる工事）を実施し、道幅を4ｍ以上確保すれば再建築可能になります。
セットバックして道路にした土地の所有権は、地方自治体へ寄付もしくは買い取ってもらえるケースもありますが、基本的には所有権は土地の所有者ということになります。
なお、道路に面していない土地や道路の種類については以下にまとめています。
建築基準法で定める道路でなくとも再建築可能になる可能性がある
接している道路が建築基準法で定められた道路（国道や県道）でなくとも、道幅を4ｍ以上確保すれば、「43条但し書き道路」として再建築可能になる場合があります。
43条但し書き道路とは、建築基準法第43条2項で定められた下記規定（但し書きの内容）を満たす道路のことです。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
（中略）
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの（略）
引用元：建築基準法第43条 条文
「国土交通省令で定める基準」とありますが、これは具体的にいうと、農道などであっても、道幅が4ｍ以上であれば再建築可能になる可能性があるということです。
なお、43条の但し書き道路については、下記の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
再建築不可物件が存在する背景
再建築不可物件が存在してしまう背景として、以下の2点が挙げられます。
- 建築基準法により接道義務が定められたのが1950年であること
- 都市計画法が定められたのが1968年であること
①については、接道義務が定められる前に建築された建物の中には、接道義務を満たさない建物が多く存在します。こうした建物を既存不適格建築物と呼びます。
②については、接道義務は都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」に適応されます。
- 都市計画区域
- 都市計画を実施していくエリア
- 準都市計画区域
- 都市計画区域外のエリアで、市街化が進行すると見込まれるエリア。
参照元：都市計画法第５条
そのため、現在上記の区域に設定されている建物でも、都市計画法が定められる1968年以前に建てられた建物の中には、接道義務を満たしていない建物が存在します。
このように、再建築不可物件は築年数が古い物件が多く、建て替えできないため、一般の個人にマイホームとして売却するのは難しいのが現実です。
ただし、専門の不動産買取業者であれば、問題なく買い取ってもらえます。専門の買取業者は、再建築不可物件であっても、駐車場や資材置き場などとして活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。そのため、売却のために費用をかけてセットバックを行う必要もありません。
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なお、売却以外の再建築不可物件の活用方法が知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
②斜線制限を緩和する
セットバックには、道幅を確保すること以外にも「道路斜線制限」を緩和するという目的があります。
道路斜線制限とは、日当たり確保や建物による圧迫感軽減を目的とした、建物の高さ規制のことです。上記の画像のように、隣りの建物に近づくにつれて高さの規制が厳しくなります。
セットバックにより建物が後退すれば、隣りの建物と距離ができるため、その分、斜線制限による高さ規制は緩和されます。
セットバックのメリットとデメリット
セットバックにはメリットとデメリットがあります。
前章で述べた工事費用がかかることはもちろんデメリットですが、それ以外にもデメリットはあります。逆に、費用はかかりますが、メリットも当然あります。
今、セットバック行うかどうか迷っている方は、それぞれをよく確認し、セットバックを行うかどうかを判断してください。
3つのメリット
セットバックを行うメリットは以下の3つです。
- 後退部分は非課税になる
- 道幅が広がることで利便性・防犯性・安全性が増す
- 通常の物件のように売却できる可能性がある
それぞれ解説していきます。
①後退部分は非課税になる
所有する不動産には通常、固定資産税や都市計画税などが課税されます。
しかし、セットバックした箇所は「公共の用に供する道路」として固定資産税・都市計画税は非課税となります。
これからも物件に住み続けるのであれば、固定資産税というランニングコストを減らせるのは大きなメリットといえます。
ただし、非課税措置を受けるためには、役所に非課税申告を行う必要があり、これを怠ると道路用地部分にも課税されてしまいます。
申告に必要な書類は以下の通りです。
申告に必要なもの
- 土地の登記簿謄本（下図参照）
- セットバックした場所が分かる地積測量図
- その他、役所指定の申告書・書類など
【登記簿謄本（土地）】
また、セットバックした箇所（私道）の所有権は基本的に土地の所有者にあります。しかし、だからといって、セットバックした箇所の利用制限（通行時間の制限など）を行うと、課税対象になることがあります。
私道部分に関する課税・非課税については、自治体によって異なりますので、物件の所在地の自治体に確認するのが確実です。
②道幅が広がることで利便性・防犯性・安全性が増す
セットバックによって前面道路の道幅が4m以上になりますので、車の出し入れがしやすくなるなどのメリットがあります。また、向かいの家との距離が広がることで、日当たりが良くなる可能性があります。
道幅が広がることで見通しが良くなりますので、空き巣などの防犯にも効果を発揮すると考えられます。
さらに緊急事態時に消防車や救急車が通行するスペースも確保できます。
仮に、家で具合が悪くなって救急車を呼んだ場合も、道幅を確保しておけば、家の前まで救急車が来てくれるため、速やかに救助してもらえます。火災が起きた時も、家の前まで消防車が入れれば、速やかに消火活動を行ってもらえます。
このように、セットバックを行うと、生活の利便性や防犯性が増し、緊急事態の安全性も向上します。そのため、前項の固定資産税の軽減と同様、これからも物件を所有するつもりの方にとっては、大きなメリットといえます。
③通常の物件のように売却できる可能性がある
セットバックを行い、再建築可能になれば、通常の物件と変わらなくなります。再建築不可物件は、銀行のローンが組めないことがほとんどですが、再建築可能になれば、住宅ローンを組むことができます。
そのため、一般の個人に市場価格で売却できる可能性があります。
市場価格とは、需要と供給が釣り合った価格ですので、希望通りの価格で売却できるかもしれません。
ただし、老朽化が進んでいたり、駅や町の中心地から離れている（徒歩10分以上・車で10分以上）など、立地が悪い場合は、再建築可能になったとしても、なかなか売れないでしょう。最悪、永遠に売れ残ってしまう可能性もあります。
ですから、所有している物件の状態や立地が良くない場合は、費用をかけてセットバックを行う前に、専門の買取業者への売却を検討することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、現状のままで速やかに買い取ってくれます。
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3つのデメリット
セットバックを行うデメリットは以下の3つです。
- 土地が狭くなる
- セットバック部分は私的に使えない
- 費用が自己負担になる
それぞれ解説していきます。
①土地が狭くなる
セットバックは、敷地の一部を道路にしますので、所有者自身が自由に使えるスペースは狭くなります。
また、物件を売却する際もセットバックした部分は除いて売却するため、売却できる資産が目減りすることになります。
さらに、土地が狭くなったため、将来、建て替えを行う時は、現状の建物と同じ建築面積（建物の一階部分の床面積）の建物は建てられません。敷地に対して、どれだけの建築面積の建物が建てられるか（建ぺい率）は法律によって決められているためです。
参照元：建築基準法施行令第2条
このことは、売却する際に、売主にも伝えておく必要があります。
なお、建ぺい率については以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
②セットバック部分は私的に使えない
セットバックした土地の所有権は、元々の土地の所有者にありますが、利用権は制限されることになります。
なぜなら、セットバックで後退させた敷地部分は、「道路」という扱いになるためです。そのため、所有権を持っていたとしても、フェンスや塀、花壇を設置したり、駐車場として私的に活用することはできません。
勝手に塀などを設置すると、通行の邪魔になり、近隣住民とトラブルになる恐れもあります。また、塀などを設置してしまうと、セットバックして道幅を広げても、緊急車両が入れないこともあります。
緊急車両が入れないと、いざという時、命にかかわることもありますので、決して勝手に塀などを設置してはいけません。
③費用と時間がかかる
セットバック工事の費用は、物件の所有者が負担することが一般的です。
前述したように、セットバック費用は、測量や道路整備など全て含めると100万円近くかかる可能性があります（費用については次章で詳しく解説します）。
自治体の中には、セットバック費用の補助金制度を設けているところもありますが、もし物件所在地の自治体が補助金制度を設けていなければ、全額自腹となってしまいます。
また、セットバック工事は完了までに3ヶ月～半年近くかかります。
これだけ費用と時間をかけても再建築可能にしても、売却できる保証はありません。
再建築不可物件を売却するのなら、費用をかけてセットバックを行うより、専門の買取業者に依頼する方が費用もかからない上に、確実に売却できます。
専門の買取業者は再建築不可物件を活用し、再販・運用するノウハウを豊富に持っているためです。
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セットバック工事にかかる3つの費用
セットバックを実施する場合、以下の費用が必要となります。
- 土地測量費
- 分筆登記費用
- 道路整備費用
それぞれ、具体的な金額や内容について解説します。
土地測量費
セットバックを行う際に必要となる測量は、現況測量・境界確定測量です。
現況測量は立ち会いなども不要で比較的短期で終了するため、20万円〜30万円程度が相場となります。境界画定測量は、作業工程が多く時間もかかるため、50〜70万円程度が相場となっています。
現況測量は、現在の土地の状況をそのまま測量するものです。建物や既存境界標（土地の境界を示す目印のこと）などを測って対象地のおおよその寸法・面積・高さなどを測量します。
境界確定測量は隣地との境界を確定させる測量です。隣地所有者の立ち合いや、官公庁での図面の確認が必要です。また、筆界確認書の作成なども必要です。そのため、測量完了までに概ね3ヶ月程度を要します。
隣接する土地の境界線について、双方の所有者が合意を交わした旨を記した書面
ただし、すでに隣地との境界が確定している場合は境界確定測量の必要はありません。
なお、境界の確定方法などについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
分筆登記費用
セットバックを行い、道路として提供した土地を固定資産税の課税対象から除外するためには、分筆登記を行い、「公衆用道路（一般の交通に使われる道路）」とすることが必要です（「後退部分は非課税になる」参照）。
分筆登記とは、1つの土地を分割して登記することです。建築物の敷地をセットバックによって道路となった部分と、それ以外の居住部分に分割することで、道路となった部分を課税対象から外せるわけです。
ただし、分筆登記を行うには、前述の土地の測量や、隣地との境界の確定が必要です。測量後に分筆登記申請を行います。
分筆登記申請には、「地積測量図（土地の面積がわかる公的な書類）」の作成や、新たに境界標を設置する必要があります。そうした作業を家屋調査士に依頼すると、6万円程度かかります。
なお自治体によっては、分筆登記をしなくてもセットバック部分が公衆用道路であることを証明すれば非課税対象とみなす場合もあるようなので、事前に確認しておきましょう。
分筆については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
道路整備費用
セットバック後に道路となった部分は、日常的に利用ができるように整備（アスファルト舗装）することが求められます。
舗装費用は、1㎡あたり5000円程度です。仮に、建物の前面道路を幅1ｍ、距離6ｍにわたってセットバック工事を行った場合と総費用は3万円になります。
工事は業者に依頼することになるため、人件費など（10万円～50万円ほど）もかかります。特に、道幅の狭い道路は重機が入りにくく、人力での作業が増えるため、一般的な工事より人件費がかかり、工期も長くなる傾向にあります。当然、その分、工事費用も高くなります。
費用をかけたくないなら専門の買取業者へ売却しよう
現状の物件（再建築不可物件）に住むつもりや、活用するつもりがなく、売却したいのであれば、費用をかけてセットバックを行うより、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
再建築不可物件は、建て替えができないため、通常の不動産業者に依頼して一般の個人に売ろうとしても、なかなか売れません。
一方、専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても、現状のままでスピーディーに買い取ることができます。専門の買取業者は再建築不可物件を再販・運用する独自のノウハウを持っているためです。
また、通常、不動産売買では、売主に契約不適合責任が課せられますが、専門の買取業者へ売却する場合、契約不適合責任は免責されます。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です。契約不適合責任に問われると、売主は買主から損害賠償請求や契約解除を要求される恐れがあります。
前述したように、再建築不可物件は築年数が古いものが多く、一般の方では気づけない箇所（屋根裏や基礎部分など）に不具合が潜んでいる可能性があります。そのため、売却後に不具合が発覚し、契約不適合責任に問われるリスクが高いと言えます。
弊社Albalinkも契約不適合を免責して買い取らせていただきます。
また、買取業者の中には再建築不可物件の扱いに慣れてなく、再販して利益を出す自信がないため、買取価格を安く抑える業者も存在します。
しかし弊社は買取後の再販ルートも確保しています。たとえば、再建築不可物件であればリフォームを施し、賃貸物件として入居者をつけた上で、提携している不動産投資家に再販できます。こうした販路あるため、適正価格で買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、これまで買取を行わせていただいたお客様からもたくさんの感謝のお言葉をいただいております。
再建築不可物件の処分にお困りの方や、費用をかけずに、なるべく高値で売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
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セットバック工事の5つの流れ
セットバックは一般的に以下のような流れで行われます。
- 現地調査を行う
- 事前協議書の提出する
- 測量後、事前協議を行う
- 建築確認申請を行い、セットバック工事開始する
- 補助金・助成金制度の申請・交付
それぞれ解説していきます。
現地調査を行う
まず所有物件が接道義務を果たしているかどうかを確認します。
具体的には以下の2点を公図を見て判断します。
- 建物の前面道路の幅員が4m以上かどうか
- 上記の道路に敷地が2メートル以上接しているかどうか
公図とは、日本中の土地の形状、地番、道路などが記載された図面で、法務局で確認することができます。
道路と接道しているように見えても、実は道路と敷地の間に他の土地が挟まっていた、というケースもあります。
そのため、調査対象の不動産の接道を調べるためには、所在地の役所の建築指導を行う部署などで道路に関する図面を閲覧・取得することも必要です。図面の見方がわからない場合は、役所の職員に聞けば教えてもらえます。
役所に図面を調べに行った際、セットバック費用につかえる自治体の補助金・助成金制度がないかも確認しておきましょう。
事前協議書の提出する
調査の結果、接道義務を果たしておらずセットバックが必要であることが判明したら、事前協議書を役所へ提出します。これは、自治体の職員に現地調査を依頼するための書類です。
こちらも物件所在地の役所やホームページで案内が記載されていますので、フォーマットや添付資料の内容を確認しましょう。
たとえば物件が千葉県柏市にある場合「柏市 セットバック 事前協議書」とネットで検索すると以下のページが検索ページの先頭に表示され、フォーマットがダウンロードできるようになっています。
引用元：狭あい道路整備事業について｜柏市
測量後、事前協議を行う
事前協議書の内容が受理されると、自治体の職員による現地の測量、協議図面の確認などが行われます。
事前協議では、自治体職員による調査内容の確認を行い、セットバック後の道路箇所の管理・整備などについて協議します。具体的には、セットバック後に新たに道路となった部分の管理を誰が行うか、所有者は誰にするかなどを決めます。
建築確認申請を行い、セットバック工事開始する
事前協議で内容が承認された後は、建築確認申請へと移ります。
建築確認申請とは、建築前に、建築主が指定確認検査機関（国から委託を受けた検査機関など）に対して行う確認申請のことです。建築確認申請を行い、建築許可が下りなければ建設を開始できません。セットバック工事においても、建築確認申請が必要となります。
建築確認申請には、申請書と前述の協議書の提出が必要となります。
建築確認審査を通過すると確認済証が発行され、セットバック工事の着工が可能となります。
補助金・助成金制度の申請・交付
前述したように、自治体によってはセットバック工事費用に対する補助金や助成金を支給しています。セットバック工事は、道幅を広くして地域の防犯・防災に寄与するという側面のある公益性の高い工事だからです。
例えば、東京都世田谷区では一定の要件を満たしたものには助成金や奨励金が支給されており、2つ以上の道路に面した土地で後退用地や隅切り用地を寄付した場合、最大200万円の奨励金が交付されます。
参照元：狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金について｜世田谷区
補助金や助成金の申請は基本的に工事が終わったあとに行いますが、自治体によっては工事前に申請が必要な場合もありますので、念のため、着工前に補助金制度の有無と、申請時期を確認しておきましょう。
まとめ
この記事では、セットバックにかかる費用のほか、セットバックの流れや、メリット・デメリットについて解説しました。
費用については、測量や分筆登記、道路整備などで総額100万円近くかかくことが予想されます。
またセットバックを行うと、敷地が狭くなってしまったり、セットバックを行った箇所は自由につかえないなどのデメリットがあります。
ただし、セットバックを行うことで、車の出し入れがしやすくなったり、固定資産税が軽減されるなど、生活の利便性などは向上します。
以上のことから、所有する物件にセットバック後も住み続けるのであれば費用をかけてセットバックを行っても良いでしょう。
ただし、セットバックの目的が「再建築不可物件の売却」であるならば、費用をかけてセットバックを行うより、専門の買取業者へ現状のままで売却してしまうことをお勧めします。
セットバックを行って再建築可能にして売りに出したところで、確実に売却できる保証はないためです。もし売却できなければ工事費用がまるまる赤字になってしまいます。
一方、専門の買取業者であれば、現状のままでスムーズに買い取ってくれるため、セットバック費用がかからないだけでなく、売却金としてまとまった現金を手にできます。
なぜ専門の買取業者が再建築不可物件を買い取れるかというと、買い取った再建築不可物件を運用・再販する独自のノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、再建築不可物件の買取には自信を持っております。
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