株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
囲繞地とは
囲繞地（いにょうち）は、袋地（ふくろち）を囲んでいる土地のことをいいます。
上の図を見ていただいても分かるように、袋地の所有者は囲繞地を通過しないと、敷地の外に出ることができません。
そのため、囲繞地の所有者は自分の土地であるにも関わらず、毎日他人が行ったり来たり（往来）されてしまいます。
囲繞地の売却が難しいと言われる理由
上述の囲繞地の概要を読んでくれた方なら分かるかとは思いますが、囲繞地を買ってくれる一般の買主はなかなか現れません。
前述のように囲繞地は、自身の敷地にも関わらず、袋地の住民に毎日出入りされるからです。
袋地の住民が友達や親族ならまだいいかも知れませんが、赤の他人に自分の敷地を毎日出入りされるのは、どうしても抵抗感を感じてしまうものです。
そのため、囲繞地を売却するなら一般の個人ではなく、再建築不可物件専門の業者に売却する必要があります。
詳しくは次の「囲繞地の売却方法」の章で解説します。
なお、袋地の住民に認められている囲繞地通行権については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
囲繞地の売却方法
これまで、囲繞地の売却が難しい理由について語ってきたため「自分の囲繞地もやっぱり売れないのかなぁ」と、不安を感じている方も多くいることでしょう。
でも、安心してください。
たとえ囲繞地であっても、高確率で売却する方法があります。
囲繞地を売却する方法は、以下の2つです。
袋地の所有者（隣人）に売却する
コミュニケーション力に自信があるなら、隣人にアナタの囲繞地を売却するという方法もあります。
というのも袋地は、敷地が道路と全く接していないがために、再建築不可物件となっている可能性が極めて高いからです。
現在ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地のこと。本来、建物の敷地は、道路と2m以上接していなければならない（接道義務）
そのため、袋地の所有者（隣人）からすると、アナタの囲繞地が手に入ることで、敷地と道路の接する距離を2m以上にでき、再建築不可物件から通常の再建築できる物件になるという大きなメリットがあるのです。
とはいえ、実際に隣人へどう売却の話を持ち掛ければ良いのか、そこが分からないと行動できませんよね。
ということで、今から袋地の所有者（隣人）に、囲繞地の売却話を持ち掛ける際の具体例を紹介します。
まずは、いきなり本題（囲繞地の売却話）に入らず、軽い雑談をしましょう。
雑談のネタが思いつかないという方は「木戸に立てかけし衣食住」の頭文字にあるトピックスを参考にするのがオススメです。
- 木：季節や気候
- 戸：道楽や趣味
- に：ニュース
- 立：旅
- て：天気
- か：家族や親戚
- け：健康
- し：仕事
- 衣：衣類、ファッション
- 食：食事
- 住：住まい
雑談で場が温まったら、以下の会話例のように本題へと入っていきましょう。
自分「袋地だと、将来心配にならないですか？」
相手「そうね、建て替えできないから困っちゃうわね」
自分「もし、良かったら、うちの土地買いませんか？ この家、親からの相続なんですけど、住むつもりないんで、処分を考えてまして。だから、由紀子さんに買ってもらえるとても助かります。由紀子さんにとっても、再建築不可物件から再建築できる通常の物件になるという大きなメリットがありますし」
相手「そうね、でも不動産の売買って何だか難しそうで、ちょっと不安だわ」
自分「その点なら、安心してください。駅チカの不動産屋に間に入ってもらいますし、金額も不動産屋に出してもらうつもりです。私もそんなに欲張るつもりはありませんので。購入代金と手数料は少しかかってしまいますけど、プロがいてくれると、お互い安心できますし」
相手「そうね、ちょっと検討させてもらってもいいかなぁ？」自分「もちろんです。検討のほど、よろしくお願いいたします」
交渉する際は、上記のように両面提示（メリットとデメリット）して交渉しましょう。先ほどの会話で言えば、以下の点がメリットとデメリットです。
- メリット：再建築可能になる
- デメリット：巨額な購入代金と手数料が必要になる
相手に不利となるデメリットも一緒に伝えることで、信頼度が上がり、交渉が成功する確率が上がるからです。
また、金額面に関しては上述の会話例のように、相手が価格交渉できる余地を残したうえで（＝私もそんなに欲張るつもりはありませんので）、売主であるアナタから伝えるようにしましょう。
買主から、金額の話題は出しにくいからです。
専門の買取業者に売却する
上記で、囲繞地を袋地の所有者（隣人）に売却する方法を紹介しましたが「実際にそれをやるのはなぁ…」って思う方が大半でしょう。
そんな方にオススメしたいのが、専門の買取業者（一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を直接買い取りしている業者）に囲繞地を売却する方法です。
「囲繞地でも買い取ってくれるの？」って思うかもしれませんが、専門の買取業者なら囲繞地でも高確率で買い取ってもらえます。
というのも、専門の買取業者は長年の経験から、囲繞地を買い取った後に商品化して利益を生み出すためのノウハウが豊富にあるからです。
たとえば、囲繞地を買い取った専門の買取業者はリフォームを施し、以下のように商品化します。
- 賃貸希望者を見つけて、投資家に売却、もしくは買取業者自身で運用する
- カフェや民泊など、営利目的の建物に改造して、オーナーに売却する
そのため、専門の買取業者なら、たとえ囲繞地であっても、高確率で売主から買い取ることが可能です。
>>【あなたの囲繞地も高額で売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事でも、囲繞地のように売れない土地を売却するコツを解説しています。
併せて参考にしてください。
囲繞地を専門の買取業者に高く売却するための流れ
ここまで、記事を読んでくれたアナタは「よし、専門の買取業者に囲繞地を売却しよう」と思っていることでしょう。
でも、ちょっとだけ待ってください。
せっかく、囲繞地を専門の買取業者に売却するなら、少しでも高く売りたくはありませんか。
特に不動産は、取引価格が高額です。
これから紹介するテクニックを実践していただければ、それだけで囲繞地の買取価格のさらなるアップが期待できます。
それでは、囲繞地を高く売るための方法について、解説していきます。
囲繞地に強い買取業者を複数ピックアップする
まずは、囲繞地のように、一般の人に売るのが難しい物件でも豊富に買い取りしている専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
先ほどもお伝えしましたが、専門の買取業者なら囲繞地であっても、高確率で買い取ってくれるからです。
専門の買取業者をピックアップする際は、各会社のホームページを入念にチェックしましょう。
会社のホームページを見ることで、その買取業者が囲繞地を買い取ってくれる業者なのか見分けることができます。
囲繞地の買取価格&営業マンの比較をする
囲繞地に強い専門の買取業者を複数ピックアップしたら、各買取業者に査定を依頼し、買取価格と営業マンの比較をしましょう。
囲繞地の買取価格を比較する
囲繞地を少しでも高く売るには、買取価格の比較が必要不可欠です。
というのも、売主から買い取った囲繞地をどう活用するかは買取業者ごとで異なります。
そのため、各買取業者ごとで買取価格に大きな差が生じるのです。
仮に3社に、囲繞地の査定を依頼したのなら、その中で買取価格が最も高い業者に売却をお願いしましょう。
>>【あなたの囲繞地も高額で売却！】無料で買取査定を依頼する
営業マンの比較をする
囲繞地の査定を依頼する際は、営業マンの比較も一緒に行いましょう。
というのも、営業マンの中には、不誠実な人もいるからです。
営業マンが不誠実だと、売買契約の直前に買取価格を引き下げられてしまう恐れがあります。
たとえば、初対面時に「400万円で買取できますよ」と言っておきながら、売買契約の直前に「すみません、やっぱり400万円での買取は厳しそうです。330万円に買取価格が下がってしまいます」といった具合です。
万が一、買取価格が一番高い業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者の営業マンに価格交渉を行いましょう。
営業マンに価格交渉をする際の具体例は、以下の記事で解説しているので、よろしければそちらもご覧ください。
囲繞地の引き渡し&決済を行う
売買契約を結んだら、囲繞地を専門の買取業者に引き渡して、売却代金を受け取ります。
囲繞地を引き渡す際は、以下の作業を終わらせておくと、その後のやり取りがスムーズに進みます。
- 相続登記（不動産の名義変更）
- 抵当権の抹消
- 固定資産税の清算
相続登記（不動産の名義変更）
すでに終わっている方がほとんどかと思いますが、相続登記（不動産の名義変更）を行う必要があります。
不動産の所有者が亡くなった場合、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義の変更を行うこと
名義が被相続人のまま（亡くなった人）では、不動産の売却ができないからです。
相続登記が終わっているか分からない場合は、謄本（とうほん）を確認すれば相続登記が終わっているかどうかが分かります。
なお、不動産を相続して名義を変更する一連の流れは、以下の記事で詳しく解説しています。
抵当権の抹消
相続登記（不動産の名義変更）が完了したら、抵当権の抹消を行いましょう。
抵当権が付いたままだと、住宅ローンの支払いが残っていると判断され、売却ができないからです。
抵当権
買主の不動産に対して、金融機関がその不動産を担保にする権利のこと。抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞ったときでも、その不動産を売ることで金融機関は貸し倒れ（貸付金などの債権が回収できず損失になること）を防げる
【抵当権が設定された登記簿の見本】
なお、抵当権の抹消を行う際の手順と必要書類に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。
固定資産税の清算
相続登記（不動産の名義変更）と抵当権の抹消が済んだら、最後に固定資産税の清算を行います。
固定資産税
その年の1月1日時点で住宅を保有している人に対して課せられる税金。税率は、その固定資産の1.4%
なお、引渡日から12月31日までの固定資産税は、日割り計算でアナタのもとに戻るので、その点は安心してください。
もし、抵当権の抹消と固定資産税の清算に関して不安がある場合は、囲繞地の売却をお願いする買取業者の営業マンに相談すれば、具体的な指示をもらえます。
不動産のプロを積極的に頼りましょう。
確定申告を実施する
囲繞地を売却して利益が出た場合、確定申告を行い、税金を納める必要があります。
税金は、以下の計算式によって算出される「課税譲渡所得」に対して課せられます。
課税譲渡所得＝売却価格ー（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
ただし、仮に利益が出たとしても、相続した囲繞地を売却した場合「3,000万特別控除」を利用できるので、実際に税金が課せられることは、ほぼないでしょう。
3,000万特別控除の詳細に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
今回は、囲繞地を売却するための方法を解説しました。
囲繞地は、専門の買取業者（一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を豊富に買い取りしている業者）に売却することをオススメします。
専門の買取業者は、売主から囲繞地を買い取った後に商品化するノウハウが豊富にあるからです。
そのため、専門の買取業者なら囲繞地であっても高確率で買い取りしてもらえます。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」はこれまで、囲繞地の買い取りを数多くしてきました。
過去には一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
弊社は、日本全国どこでも対応しておりますので、まずは一度、お気軽にご相談ください。
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