囲繞地を売却するなら専門の買取業者へ!高く売るための方法も伝授

再建築不可物件

「囲繞地(いにょうち)を親から相続したけど、正直いらないんだよな。何か良い売却方法は、ないのかなぁ…」
「囲繞地を売り出しているけど、売れる気配が全くない…一体、どうしたらいいんだろう?」

囲繞地の売却に関して、上記のような不安を持っている方はきっと多くいることでしょう。
でも安心してください。
今回の記事では、そんなアナタに向けて、囲繞地の売却方法を伝授いたします。

早速、結論からお伝えすると、囲繞地は専門の買取業者(一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を直接買い取りしている業者)に買い取りを依頼すれば、高確率で囲繞地を売却できます。

その理由を一言でいうと、専門の買取業者は売主から買い取った囲繞地を商品化するノウハウを数多く持っているからです。
詳しくは、本編の中で解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。

また、この記事ではその他にも、下記の内容について詳しく解説しています。

囲繞地の売却を考えているのなら、今回紹介する売却方法をすぐさま実践して、一日でも早く手放すことをオススメします。

というのも、親から相続した囲繞地の売却を検討しているということであれば、築年数がかなり経過しているものと思われます。

当然ですが、築年数が長くなるほど、建物は倒壊のリスクが高まり危険です。
もし、建物の倒壊によって近隣の住民に被害を与えたのなら、高額な賠償金を請求されてしまいます。
そのため、今すぐに囲繞地を売却しましょう。

なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、これまで一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を数多く直接買い取りしてきました。

弊社は、日本全国どこでも買い取り対応を行っております。
些細なことでも構いませんので、ぜひ我々のような不動産のプロを積極的に頼ってください。
アナタのお悩みを、キレイサッパリ取り除くことをお約束いたします

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囲繞地とは

囲繞地(いにょうち)は、袋地(ふくろち)を囲んでいる土地のことをいいます。

囲繞地と袋地

上の図を見ていただいても分かるように、袋地の所有者は囲繞地を通過しないと、敷地の外に出ることができません。

そのため、囲繞地の所有者は自分の土地であるにも関わらず、毎日他人が行ったり来たり(往来)されてしまいます。

囲繞地の売却が難しいと言われる理由

上述の囲繞地の概要を読んでくれた方なら分かるかとは思いますが、囲繞地を買ってくれる一般の買主はなかなか現れません。

前述のように囲繞地は、自身の敷地にも関わらず、袋地の住民に毎日出入りされるからです。

袋地の住民が友達や親族ならまだいいかも知れませんが、赤の他人に自分の敷地を毎日出入りされるのは、どうしても抵抗感を感じてしまうものです。

そのため、囲繞地を売却するなら一般の個人ではなく、再建築不可物件専門の業者に売却する必要があります。

詳しくは次の「囲繞地の売却方法」の章で解説します。

なお、袋地の住民に認められている囲繞地通行権については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

囲繞地通行権と通行地役権の違い
囲繞地通行権とは 囲繞地通行権とは、他人が所有する土地や河川・崖など地形障害に囲まれて公道に出ることができない土地から、日常生活に必要な公道まで移動する権利のことです。 他人の所有する土地に囲まれた土地を「袋地」とい...

囲繞地の売却方法

これまで、囲繞地の売却が難しい理由について語ってきたため「自分の囲繞地もやっぱり売れないのかなぁ」と、不安を感じている方も多くいることでしょう。

でも、安心してください。
たとえ囲繞地であっても、高確率で売却する方法があります

囲繞地を売却する方法は、以下の2つです。

袋地の所有者(隣人)に売却する

コミュニケーション力に自信があるなら、隣人にアナタの囲繞地を売却するという方法もあります

というのも袋地は、敷地が道路と全く接していないがために、再建築不可物件となっている可能性が極めて高いからです。

再建築不可物件

再建築不可物件
現在ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地のこと。本来、建物の敷地は、道路と2m以上接していなければならない(接道義務

そのため、袋地の所有者(隣人)からすると、アナタの囲繞地が手に入ることで、敷地と道路の接する距離を2m以上にでき、再建築不可物件から通常の再建築できる物件になるという大きなメリットがあるのです。

とはいえ、実際に隣人へどう売却の話を持ち掛ければ良いのか、そこが分からないと行動できませんよね。

ということで、今から袋地の所有者(隣人)に、囲繞地の売却話を持ち掛ける際の具体例を紹介します。

まずは、いきなり本題(囲繞地の売却話)に入らず、軽い雑談をしましょう。
雑談のネタが思いつかないという方は「木戸に立てかけし衣食住」の頭文字にあるトピックスを参考にするのがオススメです。

  • 木:季節や気候
  • 戸:道楽や趣味
  • に:ニュース
  • 立:旅
  • て:天気
  • か:家族や親戚
  • け:健康
  • し:仕事
  • 衣:衣類、ファッション
  • 食:食事
  • 住:住まい

雑談で場が温まったら、以下の会話例のように本題へと入っていきましょう。

囲繞地の売却話の会話例
自分「袋地だと、将来心配にならないですか?」
相手「そうね、建て替えできないから困っちゃうわね」
自分「もし、良かったら、うちの土地買いませんか? この家、親からの相続なんですけど、住むつもりないんで、処分を考えてまして。だから、由紀子さんに買ってもらえるとても助かります。由紀子さんにとっても、再建築不可物件から再建築できる通常の物件になるという大きなメリットがありますし」
相手「そうね、でも不動産の売買って何だか難しそうで、ちょっと不安だわ」
自分「その点なら、安心してください。駅チカの不動産屋に間に入ってもらいますし、金額も不動産屋に出してもらうつもりです。私もそんなに欲張るつもりはありませんので。購入代金と手数料は少しかかってしまいますけど、プロがいてくれると、お互い安心できますし」
相手「そうね、ちょっと検討させてもらってもいいかなぁ?」自分「もちろんです。検討のほど、よろしくお願いいたします」

交渉する際は、上記のように両面提示(メリットとデメリット)して交渉しましょう。先ほどの会話で言えば、以下の点がメリットとデメリットです。

  • メリット:再建築可能になる
  • デメリット:巨額な購入代金と手数料が必要になる

相手に不利となるデメリットも一緒に伝えることで、信頼度が上がり、交渉が成功する確率が上がるからです。

また、金額面に関しては上述の会話例のように、相手が価格交渉できる余地を残したうえで(=私もそんなに欲張るつもりはありませんので)、売主であるアナタから伝えるようにしましょう。
買主から、金額の話題は出しにくいからです。

専門の買取業者に売却する

上記で、囲繞地を袋地の所有者(隣人)に売却する方法を紹介しましたが「実際にそれをやるのはなぁ…」って思う方が大半でしょう。

そんな方にオススメしたいのが、専門の買取業者(一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を直接買い取りしている業者)に囲繞地を売却する方法です。

「囲繞地でも買い取ってくれるの?」って思うかもしれませんが、専門の買取業者なら囲繞地でも高確率で買い取ってもらえます。

というのも、専門の買取業者は長年の経験から、囲繞地を買い取った後に商品化して利益を生み出すためのノウハウが豊富にあるからです。

たとえば、囲繞地を買い取った専門の買取業者はリフォームを施し、以下のように商品化します。

  • 賃貸希望者を見つけて、投資家に売却、もしくは買取業者自身で運用する
  • カフェや民泊など、営利目的の建物に改造して、オーナーに売却する

そのため、専門の買取業者なら、たとえ囲繞地であっても、高確率で売主から買い取ることが可能です。

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なお、以下の記事でも、囲繞地のように売れない土地を売却するコツを解説しています。
併せて参考にしてください。

売れない土地を手放したいときの4つの対応【2024年最新版】
売れない土地を手放したい場合は、業者に直接買い取ってもらう「買取」をご検討ください。買取業者なら、一般の方を対象に売り出しても買い手が付かなかった土地を、高確率で買い取れます。1週間から1ヶ月程度で売却できますので、まずは買取買取業者に査定を依頼してみましょう。

囲繞地を専門の買取業者に高く売却するための流れ

ここまで、記事を読んでくれたアナタは「よし、専門の買取業者に囲繞地を売却しよう」と思っていることでしょう。
でも、ちょっとだけ待ってください。

せっかく、囲繞地を専門の買取業者に売却するなら、少しでも高く売りたくはありませんか。

特に不動産は、取引価格が高額です。
これから紹介するテクニックを実践していただければ、それだけで囲繞地の買取価格のさらなるアップが期待できます。

それでは、囲繞地を高く売るための方法について、解説していきます。

囲繞地に強い買取業者を複数ピックアップする

まずは、囲繞地のように、一般の人に売るのが難しい物件でも豊富に買い取りしている専門の買取業者を複数(3社が目安)ピックアップしましょう。

先ほどもお伝えしましたが、専門の買取業者なら囲繞地であっても、高確率で買い取ってくれるからです。

専門の買取業者をピックアップする際は、各会社のホームページを入念にチェックしましょう。

会社のホームページを見ることで、その買取業者が囲繞地を買い取ってくれる業者なのか見分けることができます。

囲繞地の買取価格&営業マンの比較をする

囲繞地に強い専門の買取業者を複数ピックアップしたら、各買取業者に査定を依頼し、買取価格と営業マンの比較をしましょう。

囲繞地の買取価格を比較する

囲繞地を少しでも高く売るには、買取価格の比較が必要不可欠です。

というのも、売主から買い取った囲繞地をどう活用するかは買取業者ごとで異なります。
そのため、各買取業者ごとで買取価格に大きな差が生じるのです。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

仮に3社に、囲繞地の査定を依頼したのなら、その中で買取価格が最も高い業者に売却をお願いしましょう。

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営業マンの比較をする

囲繞地の査定を依頼する際は、営業マンの比較も一緒に行いましょう。

というのも、営業マンの中には、不誠実な人もいるからです。
営業マンが不誠実だと、売買契約の直前に買取価格を引き下げられてしまう恐れがあります。

たとえば、初対面時に「400万円で買取できますよ」と言っておきながら、売買契約の直前に「すみません、やっぱり400万円での買取は厳しそうです。330万円に買取価格が下がってしまいます」といった具合です。

万が一、買取価格が一番高い業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者の営業マンに価格交渉を行いましょう。

営業マンに価格交渉をする際の具体例は、以下の記事で解説しているので、よろしければそちらもご覧ください。

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囲繞地の引き渡し&決済を行う

売買契約を結んだら、囲繞地を専門の買取業者に引き渡して、売却代金を受け取ります。

囲繞地を引き渡す際は、以下の作業を終わらせておくと、その後のやり取りがスムーズに進みます。

  1. 相続登記(不動産の名義変更)
  2. 抵当権の抹消
  3. 固定資産税の清算

相続登記(不動産の名義変更)

すでに終わっている方がほとんどかと思いますが、相続登記(不動産の名義変更)を行う必要があります。

相続登記とは?

相続登記
不動産の所有者が亡くなった場合、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義の変更を行うこと

名義が被相続人のまま(亡くなった人)では、不動産の売却ができないからです。

相続登記が終わっているか分からない場合は、謄本(とうほん)を確認すれば相続登記が終わっているかどうかが分かります。

なお、不動産を相続して名義を変更する一連の流れは、以下の記事で詳しく解説しています。

実家を相続する流れを6ステップで解説!必要な税金や費用、相続後の活用方法もわかる
実家を相続する流れ はじめに、相続の一連の流れを段階ごとに解説します。 そもそも「相続」とは、被相続人が所有していたすべての財産及び一切の権利義務を受け継ぐことです。 被相続人 相続手続きにおける、亡くなった人。一般的に「故人」...

抵当権の抹消

相続登記(不動産の名義変更)が完了したら、抵当権の抹消を行いましょう。

抵当権が付いたままだと、住宅ローンの支払いが残っていると判断され、売却ができないからです。

抵当権
買主の不動産に対して、金融機関がその不動産を担保にする権利のこと。抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞ったときでも、その不動産を売ることで金融機関は貸し倒れ(貸付金などの債権が回収できず損失になること)を防げる

【抵当権が設定された登記簿の見本】

建物表題(戸建てver)

なお、抵当権の抹消を行う際の手順と必要書類に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。

共有名義不動産の抵当権抹消登記を完全攻略!ローン完済後の放置は厳禁
ローンを完済した後は不動産に設定されている抵当権を消す必要があります。本記事では、抵当権が抹消されているか確認する方法・共有名義不動産の抵当権抹消登記の申請者・ローン完済後に抵当権を抹消しないリスク・登記申請の流れと費用・トラブルなくスムーズに手続きを済ませる方法を解説します。

固定資産税の清算

相続登記(不動産の名義変更)と抵当権の抹消が済んだら、最後に固定資産税の清算を行います。

固定資産税とは

固定資産税
その年の1月1日時点で住宅を保有している人に対して課せられる税金。税率は、その固定資産の1.4%

なお、引渡日から12月31日までの固定資産税は、日割り計算でアナタのもとに戻るので、その点は安心してください。

もし、抵当権の抹消と固定資産税の清算に関して不安がある場合は、囲繞地の売却をお願いする買取業者の営業マンに相談すれば、具体的な指示をもらえます。
不動産のプロを積極的に頼りましょう。

確定申告を実施する

囲繞地を売却して利益が出た場合、確定申告を行い、税金を納める必要があります。

税金は、以下の計算式によって算出される「課税譲渡所得」に対して課せられます。

課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得=売却価格ー(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)

ただし、仮に利益が出たとしても、相続した囲繞地を売却した場合「3,000万特別控除」を利用できるので、実際に税金が課せられることは、ほぼないでしょう。

3,000万特別控除の詳細に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

無計画な空き家の相続は危険|対処方法や3,000万控除特例についても解説
空き家を無計画に相続するデメリット4選 空き家は無計画に相続すると以下の4つのデメリットがあります。 空き家を所有し続ける限り永遠に固定資産税がかかり続ける 「特定空き家に指定」or「空き家を解体」で固定資産税が最大6倍に...

まとめ

今回は、囲繞地を売却するための方法を解説しました。

囲繞地は、専門の買取業者(一般の人への売却が難しい物件や囲繞地を豊富に買い取りしている業者)に売却することをオススメします。

専門の買取業者は、売主から囲繞地を買い取った後に商品化するノウハウが豊富にあるからです。
そのため、専門の買取業者なら囲繞地であっても高確率で買い取りしてもらえます。

なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」はこれまで、囲繞地の買い取りを数多くしてきました。
過去には一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」に紹介された実績もあります。

イットで紹介されました

弊社は、日本全国どこでも対応しておりますので、まずは一度、お気軽にご相談ください。
お客様一人ひとりと、真摯(しんし)に向き合うことをお約束いたします。

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囲繞地の売却に関してよくある質問

袋地の所有者が「囲繞地通行権」を行使している場合、囲繞地の所有者は通行を拒否できません。囲繞地通行権は、法律で定められている権利だからです。その代わり、囲繞地通行権を行使した袋地の所有者から通行料の支払いを受けられます。
家の周りが他の土地に囲まれていて、他人の敷地を通らないと外へ出られない土地のことです。また、袋地を囲んでいるものが他人の土地ではなく、河川や水路になっているときは「準袋地」と呼ばれます。なお、袋地を囲んでいる他人の土地を「囲繞地(いにょうち)」と呼びます。
袋地の所有者が公道へ移動するために、他人が所有する土地を通行できるようにするための権利です。囲繞地通行権との違いは、こちらの記事で詳しく解説しています。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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