国土交通大臣(1)第10112号
古い家の売却方法は買取or仲介
ご存知の方も多いかと思いますが、古い家の売却方法は「買取」と「仲介」の2種類があります。
基本的に、古い家の最適な売却方法は「買取」です。
しかし、あなたが所有している古い家の条件によっては、仲介が適している可能性もあります。
あなたが所有している古い家が、買取と仲介、どちらに適しているか判断していただくために、まずはそれぞれの仕組みの違いから簡単に理解してください。
買取と仲介の仕組み
買取は、不動産買取業者が売主から直接不動産を買い取る仕組みです。
一方、仲介は、所有者から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が、一般に広く物件情報を公開して買主を探し、売買契約成立を目指す仕組みです。
このような仕組みの違いから、買取と仲介は他にも異なるポイントが多くあります。
買取と仲介の違い
あなたが所有している古い家の売却方法（仲介or買取）を判断するために、細かい違いを理解してください。
買手の違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 買取業者 | 買主 | 一般の個人 |
買取の場合、買主は不動産買取業者で、買取目的は「事業用」です。
ここでいう「事業」とは、買い取った不動産をリフォーム等して再販し、買取金額と再販価格の差額で利益を出すことです。
一方、仲介の場合、買主は一般の個人で、個人の購入目的は「自身の居住用」です。
そのため、仲介で、一般の個人に向けて売却できるかどうかは「一般住宅としての需要があるか否か」に左右されます。
売買契約成立までの期間の違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 数日～1週間前後 | 売買契約成立までの期間 | 平均3カ月～半年、もしくはそれ以上 |
買取の場合、最短数日で不動産を買い取ってもらえます。
前述の通り、買取は、買取業者が売主から直接買い取る仕組みです。
そのため、売主が買取金額に納得さえできれば、すぐに売買契約が成立します。
一方、仲介の場合、売買契約成立までの期間が長期になることも珍しくありません。
仲介は、一般に向けて広く売却活動を行う仕組みです。
そのため、購入の意思がある買主が現れるのを待たなければなりません。
一般の買主が「住みたい」「買いたい」と思うような状態の良い不動産であっても、実際に売買契約成立に至るまでには、平均3カ月～半年の期間を要します。
立地や状態が悪く、一般住宅としての需要が低い不動産であれば、年単位で売れ残ったり、永遠に売却できないおそれもあります。
古い家は、まさに一般住宅として需要が低い不動産そのものです。
具体的な条件による一般住宅としての需要の有無は、「買取と仲介の判断基準」で詳しく解説しているので参考にしてください。
内覧の違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| なし | 内覧 | 一般の個人による内覧あり |
仲介の場合、自身の住居を探している一般の買主は、購入前に不動産の内覧を希望します。
そのため、売主が自ら費用や労力をかけて、室内に残された家具や荷物を片付け、内覧の準備をしなければなりません。
買主は住居として購入を検討しているにもかかわらず、内覧の際に売主側の私物が残っていたら、新しい暮らしを前向きにイメージしにくくなり、購入を決断しにくくなってしまうからです。
一方、買取業者は、室内を片付けた状態での内覧は必要ありません。
むしろほとんどの買取業者は、家具や荷物の処分も引き受けたうえで買い取ってくれます。
家具や荷物の処分を業者に依頼した場合の費用は、1立方メートルあたり約1～3万円です。
平均的な中古住宅（30平方メートル）であれば、およそ30万以上かかってしまいます。
買取業者に直接売却すれば、売主には、処分費用の負担が一切かかりません。
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解体やリフォームの違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 不要 | 解体やリフォーム | 仲介業者に勧められることもある |
仲介の場合、「売却するには、解体／リフォームをした方がいい」と、仲介業者が売主に勧めることがあります。
前述の通り、仲介業者は、住居を探している一般の個人に向けて売却活動を行います。
そのため、売主が自らリフォームや解体の費用を負担し、買主に「住みたい！」と思わせる状態にしてくれた方が売れやすくなるのです。
一方、買取であれば、売主が費用を負担してリフォームや解体を行う必要はありません。
なぜなら、買取業者は、自分たちの手で再生して商品化する前提で買い取るからです。
買取業者の再生手法は、再販後の活用目的によって異なるため、売主の独断で行ったリフォームや解体は、むしろほとんど無駄になってしまいます。
解体やリフォームについて、詳しくは記事内「独断でリフォームや解体をしない」をご覧ください。
契約不適合責任の違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| なし | 売主の契約不適合責任 | あり |
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に契約書に記載されていない不具合が見つかったとき、売主が負うべき責任です。
例えば、売却した不動産にシロアリや雨漏りが見つかって、売主が買主から契約不適合責任を問われたとしましょう。
責任を問われた売主は、追完請求や減額請に応じて、責任を負わなければなりません。
- 追完請求
- 買主が売主に、購入した不動産の不具合を修補を請求したり、代わりとなる物を請求すること
- 減額請求
- 買主が売主に、購入代金の減額を請求すること
仲介の場合、売主は契約不適合責任を負う必要があります。
仲介での買主は一般の個人なので、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できないと定められているからです。
一方、買取では、ほとんどの買取業者が、売主の契約不適合責任を免責してくれます。
買主が不動産買取業者（宅建業者）であれば、売主の契約不適合責任を免責できると、宅建業法40条により定められているからです。
大抵の場合、古い家には、売主が把握しきれない不具合が隠れています。
買取業者に直接売却すれば、不動産を引き渡した後に不具合が見つかっても、売主が責任を問われる心配はありません。
ただ、買取業者によっては、契約不適合責任を免責しないこともあるので、契約の際は必ず担当者に確認しましょう。
弊社は、もちろん契約不適合責任を一切免責したうえで買取を行っています。
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売却金額の違い
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 市場相場より安価 | 売却金額 | 市場相場前後 |
買取での売却金額は、市場相場（仲介で売却した場合の金額）よりも、基本的には安価です。
前述の通り、買取業者は、再販目的で買取を行います。
そのため、再販にかかるためのリフォーム費用や人件費、再販後の会社の利益を、市場相場から差し引いた金額で買い取らなければなりません。
ちなみに、市場相場からどれくらいの金額が差し引かれるかは、買取業者ごとの再生方法や建物の状態によって大きく異なるので、一概には言えません。
確実な買取金額が知りたい場合は、買取業者に直接問い合わせ、査定を依頼してみるのが1番です。
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買取と仲介の判断基準
売却金額を除いては、買取の方が圧倒的にメリットが多いことを理解していただけたでしょうか。
ただ、売却金額は非常に重要な要素の1つなので、どちらを選ぶべきか迷ってしまう人も多いのではないかと思います。
買取と仲介で迷ったときの判断基準は「そのままの状態で、一般住宅として需要があるかどうか」です。
※需要を左右するポイントは、主に「建物の状態」と「立地」ですが、詳しい条件は記事内「仲介が適している古い家の条件」で後述します。
なぜなら、仲介は、売主と買主を結びつけるだけで、一般住宅として売りやすいようにリフォーム等をしてくれるわけではないからです。
当然、老朽化した古い家はそのままでは売りにくいですし、さらに立地が悪ければ、一般住宅として需要がないので、仲介で売れる可能性は低いでしょう。
一方、築古戸建て専門の買取業者は、古い家をリフォーム等で商品化して市場に売り出し、確実に再販します。
そのため、そのままでは一般住宅としての需要がない古い家も、専門の買取業者は確実に買い取れます。
仲介が適している古い家の条件
仲介で売却するのが適しているのは、たとえ古くても、「建物の状態」や「立地」が良い不動産です。
まず、建物の状態は、大規模な修繕やリフォームをする必要がなく、一般の買主が「すぐに住みたい」と思えるなら、一般住宅として需要があります。
また、需要がある立地の条件は以下の通りです。
一般住宅として需要がある立地
- 都市部
- 最寄駅まで徒歩圏内
- ブランド力があるエリア（鎌倉など）
立地条件が良ければ、たとえ建物が古くても「購入後に解体して新築を建てたい」と思う一般の買主もいます。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地」と答えており、堂々の1位となっています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
そのため、仲介業者に売却活動を依頼し、一般の個人に市場相場前後で売却できる可能性も十分にあります。
買取が適している古家の条件
買取業者に直接売却するのが適しているのは、「建物の状態」や「立地」が悪く、そのままの状態では一般住宅として需要がない不動産です。
まず、状態としては、故障・劣化箇所があり、買主が住むために大規模なリフォームや修繕が必要なのであれば、一般住宅として需要があるとは言えません。
また、需要がない立地の条件は以下の通りです。
一般住宅として需要がない立地
- 【都市部の場合】最寄り駅まで徒歩圏外
- 【地方や郊外の場合】生活に必要な場所（商業施設など）から離れている
古くて状態が悪いうえに、立地条件まで悪ければ、住人は生活するうえで不便なので、一般の買主は当然購入しません。
需要がない古い家を所有している方は、ぜひ弊社にお問い合わせください。
弊社は、条件が悪い古い家も購入の見込みがある顧客リストを豊富に持ち合わせています。
そのため、条件が悪い古い家も、確実に買い取りできます。
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古い家の買取は築古戸建て専門の買取業者へ
古い家の買取は、築古戸建て専門の買取業者に直接売却しましょう。
ただ、一言で「買取業者」と言っても、それぞれ買い取る不動産の分野に、得意・不得意があります。
例えば、マンションの買取に特化した買取業者もありますし、条件の良い戸建てしか扱わない買取業者もあります。
下記のような不動産は、築古戸建てや訳あり不動産専門の買取業者でなければ、断られてしまうケースが大半です。
もし、たまたま買い取ってくれたとしても、一般の買取業者の買取金額は、かなり安価になります。
一般の買取業者には断られてしまう家の条件
- 古すぎる家
- 築古で、見るからに老朽化が進んでいる
- ごみ屋敷
- 室内・敷地内がゴミで溢れかえっていて本格的な清掃作業をしないと人が暮らせない
- 再建築不可
- 現在の建築基準法を満たしておらず、解体しても新築できない土地（そこに建っている家）
- 建物の基礎部分に欠陥がある
- シロアリや基礎部分の木材が腐っている等、リフォームでは解決できない問題を抱えている
- 旧家
- 何世代も同居する前提で造られた、8LDKなど
弊社は、古い家や訳あり不動産に強い、専門の買取業者です。
一般の買取業者なら買い取れない不動産も、ぜひ弊社にお任せください。
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一般の買取業者が古い家を買い取れない理由
一般の買取業者が、条件が悪い家を買い取れない理由を簡単に解説します。
古い家を商品化するノウハウを持っていない
一般の買取業者は、買い取った古い家や訳あり不動産を再生し、商品化するノウハウを持っていないので、それらを買い取ることはできません。
再生して商品化するノウハウとは、主に以下のような項目を指します。
商品化するノウハウ
- 条件が悪い家をリフォームし、人が住める状態に再生する方法
- 再生するための部材の知識
- 再生するためのリフォーム業者との繋がり
最低限の再生をした家がほしい人より、生活を豊かにするためのプラスαの価値がついた家を購入したい人の方が多いのは、想像に容易いでしょう。
一般の買取業者は、広い市場（プラスαの価値がついた家を購入したい人）に向けて再販を行います。
そのため、一般の買取業者は、既に状態の悪い家を人が住める状態まで再生するノウハウは必要なく、持っていないのです。
再販するルートを確立していない
一般の買取業者は、人が住める状態に最低限再生した古い家を再販できる顧客リスト（再販ルート）を持ち合わせていません。再販できなければ、買い取った不動産は赤字在庫として残ってしまうため、古い家の買取を躊躇ったり、断ったりするのは当然です。
たまたま買い取ってくれたとしても、再販ルートを確立できていないので、一般の買取業者は高額な買取金額を提示できません。
一方、古い家や訳あり不動産専門の買取業者は、購入の見込みがある顧客リストを豊富に持ち合わせているので、確実に再販できる自信があります。
そのため、一般の買取業者より強気に、高額な買取金額を提示できるのです。
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古い家専門のおすすめ買取業者3選
古い家に特化した、おすすめの買取業者を3社ご紹介します。
株式会社AlbaLink
このメディア（訳ありプロ）を運営する株式会社AlbaLinkは、古い家に特化した専門の買取業者です。
独自の再生手法と豊富な再販ルートをフルに活かし、他社では断られてしまうような古い家も、スピーディーな買取が可能です。
手前味噌ですが、古い家や訳あり不動産の買取にここまで特化し、さらに全国展開している買取業者は滅多にありません。
買取金額や営業担当者の対応も含め、弊社にお問い合わせいただいたお客様には、絶対に後悔させません。
査定を依頼する買取業者の候補の1つとして、ぜひ弊社もピックアップしてください。
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| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式HP | https://wakearipro.com/ 買取実績はこちら |
株式会社カチタス
株式会社カチタスは、買取実績6万戸を誇る、中古住宅専門の買取業者です。
買い取った不動産に価値を足す（カチタス）ことに拘り、きちんとリフォームしたうえで再販してくれます。
そのため、古い家の再生ノウハウを豊富に持ち合わせているので、古い家をそのままの状態で確実に買い取ってもらいたい方におすすめです。
ただ、古い家の中でも、比較的条件が良い家（駐車場スペースがある、特別な欠陥がない等）の買取を専門としています。
そのため、買取を断られてしまうこともあるようです。
| 会社名 | 株式会社 カチタス |
|---|---|
| 本社所在地 | 群馬県桐生市美原町4番2号 |
| 営業時間 | 9時～18時 第1・第3・第5火曜、および毎週水曜定休 |
| 創業 | 1978年9月1日 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(06)第005475号 |
| 公式HP | https://katitas.jp/ 買取実績はこちら |
株式会社リアルエステート
株式会社リアルエステートは、古民家の買取に特化した買取業者です。
古民家の再生ノウハウを豊富に持ち合わせているので、他社で古民家の買取を断られた方におすすめです。
ただ、古民家とは、ただの築古戸建てではなく、利用する人が伝統や趣を感じられるような風情がある古い家屋を指します。
そのため、ただ老朽化が進んでいる一般的な戸建ての買取に特化しているわけではありません。
| 会社名 | 株式会社 リアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区本町2丁目6番10号 本町センタービル7階 |
| 営業時間 | 9時～18時（土日祝も受付中） |
| 創業 | 2011年11月 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(2)第9195号 |
| 公式HP | https://re-estate.co.jp/akiya-kaitori/ 買取実績はこちら |
古い家を高額で買い取ってもらうための手順
古い家をできるだけ高額で買い取ってもらうための手順を解説します。
ちなみに、買い取ってもらう家が相続したものであれば、下記の流れに入る前に、相続登記を済ませましょう。
原則として、不動産の売却は、登記簿上の所有者しか行うことはできないからです。
具体的な相続の手続きの流れは、こちらの記事を参考にしてください。
では、相続登記後の、実際の買取の流れを解説していきます。
専門の買取業者をピックアップする
始めに、専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
「古い家の買取は築古戸建て専門の買取業者へ」で解説したように、古い家専門の買取業者の方が買取金額が高額になる可能性が高いからです。
会社のHPやGoogleの口コミを見て、古い家の買取実績が豊富であるかを確かめてください。
弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査でも、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にすると答えています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
もちろん弊社も、古い家の買取実績を豊富に持ち合わせています。
株式会社AlbaLinkの買取実績は、こちらからご覧ください。
査定を依頼する
ピックアップした複数の買取業者に直接査定を依頼し、金額を比較しましょう。
買取業者によって再販にかかる経費は異なるので、それに伴い、買取業者ごとの査定金額にも差が出ます。
なるべく経費をかけずに再生するノウハウや、確実な再販ルートを持っている買い取り業者であれば、提示する査定金額は比較的高額です。
反対に、再生や再販に多くのコストを割かなければならない買取業者の査定金額は安価になります。
買取業者に直接問い合わせれば、買取業者ごとの正確な査定金額がわかるので、それぞれ比較してみましょう。
>>【古くて売れない家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
担当者の比較する
査定価格に続いて、買取業者ごとの営業担当者を比較します。
残念ですが、契約直前に買取金額を下げてくる等、悪質な買取業者がいるのも事実です。
そのため、営業担当者の態度や発言をしっかりと比較し、1番信頼できる買取業者を見極めることが重要です。
具体的には、担当者の以下の項目に注視しましょう。
発言に根拠はあるか
プロとして、根拠を持って発言してくれるかチェックしましょう。
具体的には、提示された査定価格の根拠を質問し、納得できる答えが得られるか確かめてください。
不動産知識がない売主にもわかりやすく、嚙み砕いて根拠を説明してくれる買取業者は、信頼できると言えるでしょう。
話の内容に矛盾がないか
話の内容に矛盾がないか注視しましょう。
例えば、「買取後は解体する」と言っているにもかかわらず、壁の凹みや雨漏りなど、建物の状態を理由に査定価格を下げてくれば、話が矛盾していると言えます。
担当者とは何度も話をすることになるので、担当者の話の内容はメモをとり、話の矛盾に気がつけるようにしましょう。
社会人として常識があるか
営業担当者に、社会人としての常識があるかチェックしましょう。
社会人として常識がない営業担当は、後々トラブルを起こすケースが非常に多いからです。
具体的には、身だしなみが整っているか、言葉遣いは適切か等に注意してください。
また、数日経っても折り返しのメールや電話をくれない担当者は、信頼できるとは言えません。
買取金額の交渉
査定価格と担当者を比較したら、実際の買取金額の交渉を行います。
とはいっても、1番信頼できる買取業者が、1番高額な査定価格を提示してくれた場合は、迷わずその買取業者に売却してください。
買取金額の交渉が必要なのは、1番信頼できる買取業者と、1番高額な査定価格を提示してくれた買取業者が異なるときです。
その場合は、前者に1番高額な査定価格を提示し、買取金額の交渉をしてください。
誠実な営業担当者であれば、売主が希望した買取金額に近づくよう、上席に掛け合ったり、できる限りの努力をしてくれるでしょう。
売主が希望する金額に沿えない場合は、理由を教えてくれるはずです。
売買契約
買取金額の交渉が終わったら、買取業者と直接売買契約を結びます。
交渉の結果、1番信頼できる買取業者の買取金額が、他社が提示した1番高額な買取金額に届かなくても、最終的には信頼できる方の買取業者と契約することをおすすめします。
あまり信頼できない買取業者と契約し、契約の直前に買取金額を変更されてしまったら、本末転倒だからです。
ちなみに、査定依頼から売買契約までの期間は、数日～数週間が目安です。
古い家を買い取ってもらう際の注意
古い家を買い取ってもらう際に、必ず知っておくべき注意点をご紹介します。
独断でリフォームや解体をしない
あまりに老朽化が進んでいると「買取前にリフォームや解体をしておいた方が、高く買い取ってもらえるでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、記事内「解体やリフォームの違い」でも解説したように、売主の独断による買取前の解体やリフォームは不要です。
買取業者の再販方法によって、解体やリフォームの必要性や手法は異なるため、売主の独断で行われた工事は、大抵の場合、無駄になってしまうからです。
また、平均的な中古住宅（30平方メートル）解体費用は、木造であればおよそ100万～300万、RC（鉄筋コンクリート造）であれば、200～800万です。
税金の控除特例の適用期間内に売却する
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、売主には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用＋減価償却費）
譲渡所得×税率＝譲渡所得税
不動産の譲渡所得税には、非常に大きな控除特例があります。
特例が適用されれば、売主の税負担は大幅に軽減される、もしくはゼロになります。
ただ、特例には適用期間があるので注意してください。
以下では、古い家を売却した際に適用される可能性がある、大きな控除特例を2つご紹介します。
マイホームを売却した際の3,000万控除特例
「マイホームを売却した際の3,000万控除特例」が適用されれば、譲渡所得から3,000万円が控除され、結果的に税負担が大幅に軽減、もしくはゼロになります。
自身のマイホームを売却する際に利用できる特例ですが、今は住んでいない古い家の譲渡所得にも適用できます。
ただ、その場合は「住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。
控除の適用条件は他にもありますので、詳しくは国税庁HPをご覧ください。
参照元：国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されれば、譲渡所得から3,000万円が控除され、結果的に税負担が大幅に軽減、もしくはゼロになります。
相続したものの、一度も居住や利用していない家を売却する際に利用できます。
ただ、この特例を適用するなら「相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。
控除の適用条件は他にもありますので、詳細は国税庁HPをご覧ください。
参照元：国税庁HP「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
古い家は買取一択！他の処分方法は現実的ではない
最後に、古い家の買取以外の処分方法「空き家バンク」と「相続土地国庫帰属法」をご紹介します。
ただ、これらはあまり現実的な処分方法ではないため、おすすめできません。
どうして現実的ではないのか、それぞれ簡単に解説していきます。
空き家バンクは利用者同士のトラブルが多い
空き家バンクとは、自治体が売主と買主を主にネット上でマッチングさせ、空き家の流通を促すための仕組みです。
空き家バンクの運営元である自治体は、不動産の知識を持ち合わせていません。
そのため、売却価格の交渉や売買契約の際は、売主と買主が直接やりとりをする必要があります。
不動産のプロが介入してくれるわけではないので、利用者同士のトラブルが後を絶たず、実際に売買契約成立に至るケースはごく稀なのです。
相続土地国庫帰属法は適用条件が多すぎる
相続土地国庫帰属法とは、法務大臣の承認のもと、相続によって所有した不要な土地の所有権を、国に返せる（引き取ってもらえる）制度です。
引き取ってもらうための建物の解体費用は、売主が負担すると定められています。
ただし、引き取り対象となる土地の条件は非常に多く、ほとんどの土地が引き取りを承認されません。
高額な費用をかけて解体しても、国に引き取ってもらえなければ、解体費用が全額無駄になってしまいます。
さらに、所有者は、土地の審査手数料の支払いや、実際に引き取ってもらう場合の管理費（およそ数十万円）の納入をしなければなりません。
相続土地国庫帰属法は、実用的な制度ではないうえ、利用者の金銭的負担も大きいので、わざわざ利用する意味がありません。
まとめ
古い家の売却方法（仲介・買取）や、おすすめの買取業者、古い家を買い取ってもらう流れなどを解説しました。
古い家は、一般住宅としての需要がないため、仲介で売却活動をしてもなかなか売買契約成立に至りません。
「一体いつ売れるんだろう」と不安になるかもしれませんが、古い家専門の買取業者に相談すれば、確実に買い取ってもらえます。
ちなみに、古い家をより高額で買い取ってもらうためには、買取業者選びが非常に重要です。
記事内で紹介した買取の手順を参考に、より良い条件で買い取ってくれる買取業者を選んでください。
弊社は、古い家や訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。
他の買取業者に断られてしまった方も、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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