国土交通大臣(1)第10112号
旗竿地とは
旗竿地（はたざおち）とは、下図のように敷地の出入り部分が細くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことをいいます。
つまり、旗竿地の「旗」と「竿」の部分は、以下のように定義可能です。
- 旗
- 奥に広がっている敷地
- 竿
- 敷地の出入り部分（通路部分）
ちなみに、旗竿地は「敷地延長（しきちえんちょう）」「専通（せんつう）」と呼ぶこともあるので、これを機に覚えておきましょう。
旗竿地が仲介では売れない4つの理由
不動産の売買と聞くと多くの方は、お店の出入口付近にチラシが張られている街の不動産屋を思い浮かべるかと思いますが、あれは一般的に「仲介」と呼ばれる売却方式です。
一般の売主から依頼を受けた仲介業者が、一般の買主との間に立ち、両者の売買契約をとりまとめる売却方法。仲介業者は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることで、商売が成立するビジネスモデル
一般的に仲介は、市場価格付近で売却できる可能性を秘めています。ただし、旗竿地となると、仲介で売却するのは困難を極めます。その理由は、以下の4つです。
再建築不可物件になっている可能性が高いから
前提として、建物の敷地が道路と2m以上接していない場合、その家は「再建築不可物件」となります。
現在ある建物を解体しても、新たに建物を建てることができない土地のこと
つまり、旗竿地の「竿」の部分が、道路と2m以上接していないがために、アナタの土地（旗竿地）が再建築不可物件となっているケースがあります。
もし、アナタの旗竿地が再建築不可物件となっているなら、その物件を「買いたい」と思う一般の買主はまず現れません。
建て替えできない住宅は、買主にとってあまりにもリスクが大きいからです。それを象徴する最たる例として、建物の老朽化が挙げられます。
通常の再建築できる住宅なら、新しく建て直すことで老朽化の問題を根本からキレイサッパリに解決できますが、再建築不可物件になるとそうはいきません。
老朽化の根本的な解決には一切つながらないリフォームで、かろうじて居住期間を延ばすしか手段がないからです。
そのため、旗竿地が再建築不可物件になっていては、仲介で売り出したとしても、買主が永久に現れず売れ残り続けてしまう恐れがあります。
再建築・解体時にコストが跳ね上がるから
仮に、旗竿地が再建築できる通常の物件だったとしても、土地の形が正方形であったり、長方形であったり、いわゆる「成形地」と呼ばれる土地と比べると、再建築や解体する際のコストが跳ね上がってしまいます。
重機やトラックが進入できないがために、人力で対応しないといけない作業が増えてしまうからです。
たとえば、工事資材を敷地内に運び込む場面を思い浮かべてみてください。
通常の成形地の土地なら、家のすぐそばにトラックを止められるため、時間をかけることなく容易に資材の持ち運びができます。
ところが、旗竿地になるとそうはいきません。資材を運ぶためには、人力で汗水を垂らしながら、竿の部分（通路部分）を何度も往復する必要があります。
このように旗竿地は、通常の成形地の土地と比較した際、再建築・解体時のコストが跳ね上がってしまいます。この点も「旗竿地が仲介では売れない」大きな要因の一つです。
私道が設けられていると後々手間がかかるから
前提として私道は、国や地方自治体が所有している道路ではなく、一般の個人や法人が所有している道路のことをいいます。
仮に、旗竿地の竿の部分（通路部分）が私道になっている場合、買主から購入を避けられる可能性があります。
もちろん、私道の持ち主と旗竿地の持ち主が一致していれば、この見出し内の内容は無関係です。
ただし、現実は以下の図のように、自身の敷地に入るまでに他の住民と共有してる私道を通らないといけないケースもあります。
他の住民と共有している私道部分にある所有物に工事等を行う際は、私道の持ち主全員の合意と許可を得なくてはなりません。
たとえば、旗竿地の住民が所有する水道管の工事を行う場面があったとします。このとき、旗竿地の住民が所有する水道管が私道とまたがっていたら、私道の持ち主全員に対して工事を行う旨を伝えなければならないのです。
日当たり・風通しが悪いから
旗竿地は、日当たり・風通しが悪い傾向にあります。旗竿地は以下の図のように、周りに建物が建っていることが多いからです。
日当たり・風通しが悪いと、以下のように日常生活でさまざまな不便が生じるので、買い手から人気がありません。
- 洗濯物がなかなか乾かず、イライラが募る
- 日光浴をして、心のリフレッシュができない
- ベランダで夏の夜風を感じながら、夫婦水入らずの時間を楽しめない など
実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。
家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。
このように、日当たり・風通しが悪いと、日常生活でさまざまな不便が生じるので、仲介で売り出したところで、買手が現れず、売れ残ってしまいます。
旗竿地でも専門の買取業者なら高確率で買い取り可能
先ほど、不動産を売却する際の方法として「仲介」を紹介しましたが、実は仲介とは別に、もう一つ売却方法があります。それが「買取」と呼ばれる売却方法です。
買取業者が売主から直接、不動産を買い取る方法。買取業者は、買い取った不動産にリフォームなどで付加価値をつけ、それから次の買主に再販することで利益を生み出すビジネスモデルとなっている
たとえ、アナタの土地が旗竿地（再建築の可否関係なく）であっても、専門の買取業者（旗竿地のような不整形地や再建築不可物件に強い業者）なら高確率で買い取りしてもらえます。
専門の買取業者は売主から買い取った旗竿地を、商品化するためのノウハウを豊富に持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は、売主から買い取った旗竿地にリフォームを施した後、以下のように商品化することで利益を生み出します。
- 賃貸入居者を見つけて、投資家などの第三者へ売却、もしくは買取業者自身で運用
- 古民家カフェや飲食店など、営利目的の建物に改築して、オーナーへ売却
このように専門の買取業者なら、旗竿地を買い取っても利益を生み出すための手段を数多く持っています。そのため、旗竿地は専門の買取業者に買い取りを依頼しましょう。
旗竿地を専門の買取業者に買い取りしてもらう3つのメリット
旗竿地を専門の買取業者（旗竿地のような不整形地や再建築不可物件に強い業者）に買い取ってもらうことには、多くのメリットがあります。そのメリットは、以下の3つです。
スピーディーに現金化できる
前述のように買取は、業者が直接、売主から不動産を買い取るため、スピーディーに現金化可能です。
もちろん、買取を依頼する業者によって日数に多少の差は生じますが、おおよそ数週間程度で旗竿地の引き渡し&決済を完了できます。
余分な費用をかけることなく売却できる
専門の買取業者に旗竿地の買い取りを依頼すれば、仲介のように手数料など余計な費用を負担することなく売却できます。
もちろん、売主であるアナタが、リフォームや解体を行う必要も一切ありません。専門の買取業者はアナタから買い取った旗竿地にリフォームを施し、現状の建物をそのまま活用することを想定しているからです。
リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。仮に、建物の面積が80㎡なら、リフォーム代だけで800万円（80㎡×10万円）程度の金額がかかると推測できます。
一方、解体にかかる費用は、仮に30坪の一戸建てを解体するなら、以下の金額が解体費用の目安になります。
- 木造：90～150万円
- 鉄骨造：120～180万円
- 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：180～240万円
一坪あたりの解体費用は、SUUMOが公開している以下の記事で紹介されているので、よろしければそちらも併せてご覧ください。
参照元：一戸建ての解体費用の相場は？ 解体費用を安く抑えるコツと、更地にするメリット・デメリット
契約不適合責任が免責される
前提として、仲介で旗竿地を売る場合、売主は「契約不適合責任」を負わなくてはなりません。
引き渡した目的物（今回の場合、旗竿地）に「種類・品質・数量」などの面で、契約内容と異なる面が判明したとき、売主が買主に対して負う責任のこと
なぜ、仲介で旗竿地を売った場合、売主に契約不適合責任を負う義務が生じるのかというと「消費者保護」の観点から、一般の消費者である買主を保護する必要があるからです。
もし、アナタが引き渡した不動産に何らかの不具合があれば、買主から巨額な賠償金を請求される恐れがあります。契約不適合責任に関する具体的な事例に関しては、以下の記事で解説しているので、よろしければそちらの記事も併せてご覧ください。
その点、専門の買取業者に旗竿地の買い取りを依頼すると、売主の契約不適合責任は免責されます。
その理由を説明していきます。
大前提、買取の場合、買主は一般の消費者ではなく、不動産のプロです。不動産のプロは、長年の経験から物件資料等に目を通せば、どこに欠陥があるのか、皆目検討がつきます。建物のどこに欠陥があるのか予想をつけられれば、リフォームが必要な箇所も明確にできます。
そのため、専門の買取業者は、売主であるアナタの契約不適合責任を付けたままにしておく理由がないのです。
ただし、買取業者の中には、売主であるアナタの契約不適合責任を付けたままにしようとする悪徳業者も存在します。
そのため、旗竿地の売買契約を結ぶ際は、契約不適合責任が免責されていることを営業マンに必ず確認しましょう。
旗竿地を専門の買取業者に高く買い取ってもらうための３つのテクニック
ここまで記事を読んでくれたアナタは、旗竿地を買い取ってもらうなら「専門の買取業者の一択」であることを理解していただけたのではないでしょうか。
今すぐにこの記事を閉じて、すぐさま専門の買取業者に旗竿地の買い取り依頼をしてもらいたいところですが、もう少しだけお時間をください。
せっかく、アナタの旗竿地を手放すなら、少しでも高く専門の買取業者に買い取りしてもらいたくはありませんか？
また、買取業者と一口に言っても、さまざまな業者が存在します。その中には、売主であるアナタにとって不利となる条件を付けたままにしておくなど、いわゆる「悪徳業者」が少なからず存在するのも事実です。
以降では、旗竿地を専門の買取業者に高く買い取ってもらうための実践的なテクニックを3つと、悪徳業者に引っかかる確率を下げるための方法を紹介しています。少しでも旗竿地を高く、安心して手放したい方は、ぜひご覧ください。
旗竿地や再建築不可物件に強い専門の買取業者を選ぶ
まずは、旗竿地のような不整形地や再建築不可物件に強い専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
くどくて恐縮ですが、専門の買取業者は旗竿地を商品化するためのノウハウを多く持っています。そのため、旗竿地であっても、高確率かつ高額で買い取ってもらえる可能性が高いのです。
買取業者を選ぶ際は、各会社のホームページや口コミを見て、旗竿地と再建築不可物件の買取実績があるか入念にチェックしましょう。
弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査でも、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にして、買取実績などをチェックしています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
また、専門の買取業者を選ぶ際は一緒に、Google口コミなどでその業者の評判もチェックしましょう。口コミを見ることで、悪徳業者に引っかかる確率を大きく下げられるからです。
なお、この後の章では「旗竿地に強いオススメの買取業者5選」を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
複数の専門の買取業者に査定を依頼する
専門の買取業者を複数ピックアップしたら、それぞれの業者に旗竿地の査定を依頼しましょう。
というのも、買い取った旗竿地をどう活用するかは各業者ごとで異なります。そのため、各業者ごとで、旗竿地の買取価格に大きな差が生じるのです。買取価格が数百万円単位で変わることも、決して珍しくありません。
営業マンに価格交渉をする
旗竿地の買取価格等に不満があるときは、信頼できる営業マンに買取額をもう少し上げてもらえないか価格交渉を行いましょう。
もちろん、価格交渉が成功する保証はありませんが、誠実な営業マンなら買取価格を上げられる余地がないか再検討してくれるハズです。
営業マンに価格交渉を行う際は、以下の会話例を参考にしてください。
営業マンへの価格交渉例
自分「先日、B社に査定をお願いしたら、御社より35万円高い285万円提示されたんですよね。なので、大変恐縮なんですけど、もう一度だけ価格の見直しをしていただけないでしょうか？」
A社の営業マン「なるほど、B社は285万円提示してきたんですね。かしこまりました。他の可能性がないか、もう一度私の方で確認させていただきます」
自分「本当に無理を言って、すみません。お手数おかけしますが、どうぞよろしくお願いいたします。私としても、できればA社にお願いしたいと思っておりますので。小柳さんは、いつも優しく丁寧に対応してくれますし」
A社の営業マン「かしこまりました。私にお任せください！ 確認ができ次第、すぐにご連絡いたします」
自分「ありがとうございます！ よろしくお願いいたします」
価格交渉を行う際は、上記の会話例のように相手のモチベーションを高める一言（=小柳さんは、いつも優しく丁寧に対応してくれますし）を一緒に伝えると、営業マンの力を最大限に発揮させることができ、価格交渉が成功する確率が高まります。
旗竿地や再建築不可物件に強いオススメの買取業者5選
この記事の最後に、旗竿地の買い取りに強いオススメの買取業者を5社紹介します。
株式会社AlbaLink
手前味噌で恐縮ですが、まずは当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」を紹介させてください。
弊社は2011年に創業して以降、旗竿地や再建築不可物件など、他の買取業者では引き受けるのが難しい物件を数多く買い取りしてきました。
そのうえ、2022年4月には千葉支店を、同年9月には茨城支店を開設するなど、業績絶好調で将来性も抜群です。
長年の経験をもとに、お客様一人ひとりと真摯に向き合い、あらゆる可能性を模索することをお約束いたします。ぜひ候補の一つに入れていただけると幸いです。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 電話番号 | 03-6458-8161 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
株式会社クランピーリアルエステート
株式会社クランピーリアルエステートは、再建築不可物件をはじめ、共有名義不動産・底地・借地・老朽化物件・低収益物件などの買い取りに定評のある買取業者です。
その中でも特に、権利関係でトラブルを持った不動産に抜群の強さを持っています。弁護士をはじめとした、全国1200超の士業と連携があるからです。
そのため、相続等の権利関係でトラブルを持つ人にはオススメの買取業者です。
| 会社名 | 株式会社クランピーリアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都中央区築地2-10-6Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話番号 | 03-6226-2566 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 東京都知事(1) 第101797号 |
| 公式ホームページ | https://c-realestate.jp/ |
株式会社ハウスネットワーク
株式会社ハウスネットワークは、大阪を中心に関西圏のエリアで仲介・買取対応している業者です。
再建築不可物件のように、違法建築の一戸建ての買い取り対応も行っています。
そのため、関西圏に住む方は、株式会社ハウスネットワークを候補に入れてみると良いかもしれません。
| 会社名 | 株式会社 ハウスネットワーク |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府吹田市片山町1丁目4番3号 |
| 電話番号 | 06-6339-0202 |
| 営業時間 | 9:00～19:00（水曜定休） |
| 宅建番号 | 大阪府知事（2）第58369号 |
| 公式ホームページ | https://house-network.co.jp// |
第一土地建物 株式会社
第一土地建物 株式会社は、再建築不可物件に特化した専門の買取業者です。
アナタの所有している土地が再建築可能なのか分からない場合でも、第一土地建物 株式会社が責任を持って調査してくれるので、安心です。
ただし、ホームページには、東京都・埼玉県・神奈川県の3エリアしか再建築不可物件の買取実績が掲載されていません。そのため、上述の3エリア以外に該当する場合は、そもそも買い取り対応してくれるエリアなのか、確認が必須です。
| 会社名 | 第一土地建物 株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都世田谷区用賀3-6-17 |
| 電話番号 | 03-5937-6790 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 ※水曜・第1、第3火曜日は定休 |
| 宅建番号 | 東京都知事免許（2）第95059号 |
| 公式ホームページ | https://saikenchikufuka-kaitori.com// |
株式会社リアルエステート
株式会社リアルエステートも、先述の第一土地建物 株式会社と同様に、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
リアルエステートは、住宅ローンの返済が残っている、あるいは共有名義になっているなど、複雑な背景がある再建築不可物件でも買い取り対応してくれます。
アナタの旗竿地が再建築不可物件になっているのなら、候補の一つに入れてみると良いかもしれません。
| 会社名 | 株式会社リアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区本町2丁目6番10号 本町センタービル7階 |
| 電話番号 | 0120-469-166 |
| 営業時間 | 9:00～18:00 ※土日祝も受付中 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣（2）第9195号 |
| 公式ホームページ | https://re-estate.co.jp/ |
まとめ
今回は旗竿地の買取事情について、詳しく解説しました。
旗竿地を確実かつ高額に買い取ってもらうのであれば、必ず専門の買取業者（旗竿地のような不整形地や再建築不可物件に強い業者）に売却することをオススメします。
専門の買取業者は、売主から買い取った旗竿地を再生して商品化するノウハウを豊富に持っているからです。
旗竿地の買い取りをお願いする業者を選ぶ際は、旗竿地や再建築不可物件の買取実績がある業者を必ず選びましょう。
旗竿地や再建築不可物件の買取実績がない業者を選んでしまうと、安く買いたたかれる、もしくは買い取りそのものを拒否されてしまう恐れがあるからです。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、旗竿地のような不整形地や再建築不可物件など、一般の人には売却が難しい物件を、これまで数多く買い取りしてきました。
弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談いただければと思います。お客様一人ひとりと、誠実に向き合うことを保証いたします。
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