建築確認の要・不要
そもそも再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建築基準法を満たしておらず一度取り壊しを行うと同じ場所で建物を建築することができないとされている物件です。建築基準法は1950年に施行されましたが、それ以前から存在していた地域には建築基準法第42条で定義されている「道路」の要件を満たしていない道路（いわゆる「みなし道路」）や、建築基準法第43条で規定されている敷地が道路と2メートル以上接する必要のある「接道義務」を満たしていない物件が数多く存在しています。
このような物件は取り壊しを行うと建て替えを行うことができないことから「再建築不可物件」と呼ばれており、活用しにくい物件であることから同じ地域の相場に比べて格安で購入することができます。
<建築基準法第42条：道路の定義> 「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル）以上のものをいう。 <建築基準法第43条：敷地等と道路との関係> 建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。（以下略）
建築確認が必要ない範囲ならリフォームは可能
格安で入手できる再建築不可物件ですが、近年はリフォームを行うことで活用する方が増えています。再建築不可物件は建築確認が必要ない範囲であればリフォームが可能です。
建築確認が必要かどうかは、建物の種類や間取りによって異なり、建築基準法の第6条で定義されています。この中では「第一号から第三号の建築物の建築や大規模な修繕、もしくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合において建築確認が必要」とされています。
つまり、再建築不可物件では建物が第一号から第三号に該当する建築物であれば建築確認が必要でリフォームはできません。しかし、第四号の建物であればリフォームが可能であるとされています。
<建築基準法第6条：敷地等と道路との関係>
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（中略）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替えをしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、（中略）確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。
建築確認が不要な四号建物とは
建築基準法では建築物は第一号から第四号までに分類されており、具体的には以下のような建築物とされています。
- 第一号建築物：特殊建築物（公共施設や病院、店舗などの大型建物）で床面積が100㎡を超えるもの
- 第二号建築物：木造3階建以上、または延床面積が500㎡を超える、高さが13ｍもしくは軒の高さが9ｍを超えるもの
- 第三号建築物：木造以外の2階建以上、または延べ面積が200㎡を超えるもの
- 第四号建築物：第一号から第三号以外の建築物のほか、都市計画法や景観法で指定された地域内の建築物
再建築不可物件の多くは市街地内に建っており、木造住宅であることが大半です。
従って延べ面積500㎡以下の木造住宅の場合は確認申請が不要なのでリフォームを行うことができます。
リフォーム可能な範囲
第四号建築物はリフォーム可能な範囲が広く、他の建物と比べて自由度の高いリフォームが可能です。第一号から第三号の建築物であれば建築基準法によって「大規模の修繕」や「大規模の模様替え」には確認申請が必要であるとされていますが、第四号建築物はその制約が無いため、大規模の修繕や模様替えが可能です。
大規模修繕・大規模模様替えとはどこまでの範囲なのか
建築基準法では「大規模の修繕」の定義を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」としています。主要構造部は建築基準法で壁・柱・床・はり・屋根または階段を指します。
また「大規模の模様替」の定義は「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替」とされています。次に、修繕と模様替えの違いは以下の通りです。
修繕…経年劣化した構造部に対して、同じ位置に同じ形状、寸法、素材の材料を使って現状維持を図ること
模様替…建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造すること。現状維持を目的とせず、性能向上を図ること
また「大規模」というのは建築基準法で「過半」を記されているように半数以上の修繕や模様替えを行うことを指します。例えば、柱が8本ある建築物であれば4本以上の柱を修繕したり、模様替を行うと大規模修繕や模様替となります。
<建築基準法第2条：用語の定義>
五 主要構造部…壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
十四 大規模の修繕…建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五 大規模の模様替…建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。
よく言われる「柱1本残せばリフォーム可能」って本当？
不動産会社などではよく「柱1本残せばリフォーム可能」と言われています。実際に、かなり再建築不可物件でかなり大規模なリフォームを行い、構造や規模を大幅に変更した物件は存在します。ただし、本当に柱1本だけを残してリフォームすると、床面積の増加などで確認申請が必要となる場合があり、対応を怠ると違法建築に繋がるリスクがありますので経験豊富なリフォーム業者に相談するのが良いでしょう。
増築は可能なのか
建築基準法では床面積が増えるリフォームを行う場合には確認申請が必要とされています。ただし、防火地域・準防火地域外の物件であれば10㎡を超えない範囲で増築が可能です。増築の可否は検討している物件が防火地域や準防火地域に指定されているかどうかを確認して判断しましょう。
再建築不可物件のリフォームに取り組む際の問題点、リスク
再建築不可物件は周辺の物件価格に比べて割安で入手できる物件ですが、リフォームに取り組む際に問題点やリスクがあるのかどうかを見てみましょう。
工事費用が高くなり割高
リフォームは新築や買ったまま物件を利用するのに比べて費用が割高になります。それは「既存の構造部の解体・処分費が掛かる」という事です。既にある構造部を一度取り壊してから工事を行うことになるので、既存部分の解体費と解体した部材の処分費が必要ですので、その分だけ割高になります
また既存の寸法に合っている材料からでなければ選定できないことから、使用できるメーカーや材料などに制限が出る場合があります。この場合、費用が高い材料を選ばなければならない事もあるため、その分工事費用が高くなります。
立地より足場の問題、運搬費が通常よりかかる
立地によっては隣家との距離が1メートルに満たない場合もあり、足場を組む事が通常の建築物に比べて著しく困難な場合があります。この場合、外壁や屋根のリフォームに必要な足場が確保できないことから、特殊な工法で対応する必要が出てくるため、仮設費（足場を組む費用）が通常よりも割高になります。
また再建築不可物件は、接している「道路」の道路幅が狭いことと、道路から敷地が2メートル以上接している「接道義務」を満たしていないことから発生します。これは火災や急病の場合に消防車や救急車が進入できないことが理由とされています。リフォームを行う場合にも同様に、道路や敷地の入り口が狭く資材を運搬するトラックやクレーンが進入できない場合があります。
トラックやクレーンが進入できない場合、材料の搬入に通常よりも手間が掛かるため、運搬費が通常より高くなります。
違法な工事をしてしまうと是正を求められる可能性も
リフォームを行う場合に増築した床面積が10㎡を超えると確認申請が必要となります。この場合、確認申請を行わないと違法工事と見なされ、是正を求められる可能性があります。是正というのは行政から「工事をやり直しなさい」という指導のことです。当然、工事のやり直しですから費用も手間も余分にかかります。
しかし、是正に従わない場合には使用禁止や除却などの行政命令が出され、それでも従わない場合には建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処せられる場合があります。
また、命令を受けたると建築基準法第9条第13項の規定によって建物の所在地、命令を受けた人の住所、氏名等を記載した標識が現場に設置されたり、掲示板に掲載されることになります。
違法建築は費用面でも精神的にも損害が大きくなるので、リフォームを行う場合には建築基準法に違反しないかをしっかりと確認するようにしましょう。
<建築基準法第9条：違反建築物に対する措置>
建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づいて許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主（中略）に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反
リフォーム費用の融資は可能なのか
建築不可物件をリフォームするための費用を融資によって調達する場合もあります。その場合に、どのような融資が可能かどうかを検討してみましょう。
住宅ローン
リフォームでも住宅ローンを利用する事ができるので、まずは住宅ローンを検討すると良いでしょう。住宅ローンのメリットは金利が低く、返済期間が長く、借入額が大きい事です。金融機関によってはリフォームに特化した「リフォームローン」も存在しますが、住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向にあります。
自己資金に余裕がある場合でも、税金対策として住宅ローンを利用するのも一つの方法です。借入期間を10年以上とすると「住宅ローン減税」が適用され最大400万円が控除されるので、金利の低い住宅ローンが利用できる場合には検討してみると良いでしょう。
無担保型ローン
無担保型ローンは担保となる不動産や動産が不要なので、担保型ローンのように鑑定や仮登記などの面倒な手続きは必要ありません。その代わり、借主の与信審査は慎重に行われます。担保となる資産が無い場合や、与信能力に自信がある場合は無担保型ローンの借り入れを行っても良いでしょう。ただし、担保型のローンに比べると金利が高くなってしまいます。
まとめ
ご紹介した通り再建築不可物件は建て替えができないことから、資産価値の向上のためにリフォームを行う事が一般的です。しかしリフォームに伴うデメリットも多く、予想以上に費用が発生する場合もあります。
再建築不可物件を所有している場合にはリフォームだけでなく、再建築不可物件の買い取りを行っている事業者への売却も検討するなど、様々な観点から物件の活用を考えてみると良いでしょう。
再建築不可物件の処分などについては以下にもまとめています。
相談・査定はこちら
