借地契約をするときには「地代」を決めなければなりません。
また現在の地代が不相当になったときには地代を決め直すべきケースもあります。
そうだとして「適正な地代」はどのようにして決めるかご存知でしょうか？
実は地代にはさまざまな計算方法があり、状況に応じて適切な方法で算定する必要があります。
以下では地代の計算方法や定め方について、わかりやすくご説明します。
3種類の地代
地代とは、土地に借地権を設定しているときに借主が地主に払うべき土地の賃貸料です。
毎月払うパターンもあれば毎年払うパターンもあります。
実は地代には「実際の地代」「通常の地代」「相当の地代」の3種類があるので、混乱しないように確認しておきましょう。
実際の地代
実際の地代とは、借地契約において現実に借地人が地主に払っている地代です。
今回「地代の計算方法」としてご紹介する「地代」は、この実際の地代です。
通常の地代
通常の地代とは、借地契約において権利金の授受がある場合に「通常支払われるべき地代」です。
借地契約を締結するときには、通常当初に借主が地主に一括で権利金を支払います。
通常の地代はその権利金を考慮したものとなり、以下のように計算されます。
- 通常の地代＝土地価額×（1-借地権割合）×6％
つまり土地価格から借地権割合を引いた評価額の6％が「通常の地代」です。
相当の地代
相当の地代とは、親族間の借地契約などで「権利金の授受がない場合」に相当とされる地代です。
権利金の授受がない分、相当の地代は通常の地代よりも高額になります。
計算式は以下の通りです。
- 相当の地代＝土地価額×6％
権利金を差し入れていないので土地価額から借地権割合を引くことができず、土地価額全額に対して6％を計算します。
借地権割合は60～70％程度になるケースも多いので、相当の地代として計算されると通常の地代よりもかなり高額になります。
上記3種類の地代のうち「通常の地代」と「相当の地代」は税金計算時に借地権評価をするための「フィクションの数字」です。
借地権を相続した場合には、上記の「実際の地代」「通常の地代」「相当の地代」を組み合わせて状況に応じて借地権の相続税評価額を算定します。
そして今回計算方法をご説明する「地代」は、上記のうちでも「地主と借り主が話し合いによって決める実際の地代」です。
以下で「実際の地代」のさまざまな計算方法をみていきましょう。
地代計算が必要なタイミング
借地契約において地代計算が必要なタイミングは、以下の2種類です。
借地権の設定時
借地契約を締結し、借地権を設定するときには地代を決定しなければなりません。
お互いが納得できる計算方法を用いて決めましょう。
地代を改定するとき
いったん地代額を定めても、その後さまざまな事情によって不当相になるケースがあります。
たとえば地代を定めてから何十年も経過して物価や賃料の相場が上がり、地代が相場より異常に安くなっているケースや、反対にバブルの際に定めた高額な地代が現状に合わないケースなどです。
そのようなときには、お互いが話し合いをして地代を改定できます。話し合いで解決できない場合、裁判所に適正な地代を定めてもらうことも可能です。
地代の改定の際にも「適正な地代」を決定しなければなりません。
上記のように地代の設定や改定が必要な際には、以下に紹介する計算方法のどれかを用いたり組み合わせたりして決定します。
実際の地代の計算方法
実際の地代の計算方法はさまざまです。「どの計算方法が正しい」というものでもありません。
以下で代表的な計算方法と具体例を紹介します。
固定資産税・都市計画税から計算
地代の計算方法でもっとも簡単なものは、固定資産税や都市計画税を基準にする方法です。
土地を所有している場合、毎年固定資産税が課税されますし都市部であれば都市計画税もかかります。
借地契約を設定する以上、最低でも固定資産税や都市計画税を超える金額を払わないと地主にメリットがありません。
固定資産税や都市計画税を基準に地代を決定する際には、通常以下のようにして定めます。
- 住宅地の場合には固定資産税と都市計画税の3～5倍程度
- 商業地の場合には固定資産税と都市計画税の5～8倍程度
上記の範囲内で地主と借り主が話し合い、納得できる金額を定めるのが一般的です。
ただし、上記と異なる掛け率にしてもかまいません。
たとえば貸主と借主の関係性によっては固定資産税と都市計画税の1倍や2倍、あるいは10倍などとしても問題ありません。
住宅用地として借りるなら年額30万円～50万円程度、商業用地として借りるなら年額50～80万円程度が相場となります。
公示価格、基準地価から計算
土地には「公示価格」や「基準地価」という価額があります。
公示価格とは、全国の「標準地」に定められている土地価格で、国土交通省が土地の調査を行って決定しています。
基準地価は都道府県内の「基準地」に定められている価額で、各都道府県が毎年土地の鑑定評価をして決定しています。
公示価格や基準地価は実際に土地の取引が行われる価額に近い数字になりますが、必ずしも一致しません。また全国のどの土地にも公示価格や基準地価があるわけではなく、基準や標準とされる地点にしか設定されていません。
公示価格や基準地価をもとに地代を算定する際には、近隣に標準地があることが必須となりますし、近隣に標準地や基準地があっても「そのままあてはめて正しく計算できるとは限らない」ことに注意が必要です。
地代の計算式は以下のとおりです。
- 地代＝公示価格や基準地価×土地面積×1.5～3％程度
・地代＝50万円×50平方メートル×2％＝50万円
年間50万円が相場の地代となります。
相続税路線価から計算
全国の土地には「相続税路線価」が設定されています。
相続税路線価とは、相続税や贈与税などの計算をするときに土地を評価するための1平方メートル当たりの評価額です。
路線価図サンプル
全国の道路に面した市街地的な地域に設定されているため「路線価」と呼ばれます。
地方などで相続税路線価がない地域では「評価倍率」という方法で土地価額を算定します。
相続税路線価を使って地代を計算するときには、以下のようにするのが一般的です。
- 相続税路線価×（1-借地権割合）×土地面積×6％
あるいは以下のように計算してもかまいません。
- 相続税路線価÷0.8××土地面積×1.5～3.0％
相続税路線価は毎年改定されるので、変動が激しかった場合には直近3年分の平均値などを使ってもかまいません。
・地代＝40万円×（1-0.6）×60×6％＝576,000円
・地代＝40万円÷0.8×60×2％＝60万円
年間576,000円や60万円程度が相場となります。
積算法
積算法は不動産鑑定士などが専門的に地代価格を算定する際などに利用する計算方法です。
その土地から想定される「期待利回り」と土地の維持管理にかかる経費を考慮して適正地代を計算します。
計算式は以下の通りです。
- 地代＝更地価格×期待利回り+経費
期待利回りは一般的に土地価格の2％程度とします。
経費に含まれるのは固定資産税や都市計画税などの公租公課が主ですが、土地の維持管理にかかる費用も含みます。
賃貸事例比較法
賃貸事例比較法は、近隣の類似の物件の賃料との比較で相当な賃料を計算する方法です。
近隣の類似の土地の地代例をいくつか抽出してその平均をとり、そこに対象土地の特殊性を考慮して地代を割り出します。
近隣に土地の賃貸例がないと利用できないことと、土地の形状や大きさなどの特殊性により必ずしも適正な金額を算定できないケースもあるので注意が必要です。
比較対象とする例について「いくつ以上」という決まりはありませんが、3例程度はあることが望ましいでしょう。
①50平方メートルで年間50万円
②100平方メートルで年間130万円
③80平方メートルで年間70万円
上記によると、①の土地は1平方メートルあたり1万円、②の土地は1平方メートルあたり13,000円、③の土地は1平方メートルあたり8,750円となります。
そこで平均を取り、対象土地の賃料は1平方メートルあたり10,583円とします。
対象土地が60平方メートルなら1年間の地代は635,000円と計算できます。
収益分析法
収益分析法は、不動産の利用によって得られる事業収益をもとに不動産の賃料を計算する方法です。
ここでの「収益」には、土地を賃貸したときの賃料のみならず「土地を使って事業をすることによって得られる収益」も含みます。
たとえばホテルや店舗の経営をして得られる収益などを想定しています。
収益の算定方法が難しく個別事情も大きく利用できるケースが限られているので、あまり一般的な計算方法ではありません。
また収益を出すだけではなく必要経費も足します。
- 地代＝年間の予想収益+必要経費
賃料改定の際に用いる地代計算方法
ここから先は、賃料を改定する際に使う地代計算方法を紹介します。
ただし上記に紹介した地代計算方法を改定時に利用することも可能です。たとえば賃貸事例比較法などは、改定時にも利用されるケースが多数あります。
改定の際に適用されることの多い地代計算方法は以下の3つです。
差額配分法
差額配分法では、現行の賃料と新たに設定する「適正な新規賃料」の差額に注目して適正賃料額を定めます。
計算式は以下のとおりです。
- 地代＝現行賃料＋（適正な新規賃料－現行賃料）×差額の配分率
配分率の相場は2分の1～3分の1程度です。
100万円+（120万円-100万円）×2分の1＝110万円
年間110万円が適正地代と計算されます。
利回り法
利回り法は、不動産から得られる予想収益に経費を足して適正地代を計算する方法です。
上記でご紹介した積算法とほとんど同じ考え方ですが、積算法は一般的に新規に地代を定めるケース、利回り法は地代の改定をするケースで使われます。
利回り法にもとづく地代計算式は以下のとおりです。
- 地代＝現在の地価×継続賃料利回り+必要経費
4,000万円×2％+30万円＝110万円 適正賃料は年間110万円と計算されます。
スライド法
スライド法は、賃料を定めたときと比べて物価に変動があったとき、現状に応じて賃料を変動させる方法です。
物価が上がっていれば賃料を上げ、下がっていれば賃料を下げます。
計算式は以下の通りです。
- 地代＝（現状の地代額-想定されている必要経費）×物価変動率+現在かかっている必要経費
・（100万円-20万円）×1.2+25万円＝121万円
年間の相当地代額は121万円と算定されます。
実際の地代の定め方
上記でさまざまな地代の計算方法をご紹介しましたが、地代の計算方法は一律ではありません。
個別のケースに応じて当事者が納得できる地代額を定めるものです。
上記のうち特定の方法を使ってもかまいませんし、複数の方法を組み合わせたり1つの方法を基準にして別の要素を考慮したりすることなどもあります。
裁判所で地代を算定するときにも、1つの計算方法にこだわらず複数の計算方法を使って総合的に算定するケースが多数です。
まとめ
地代を設定するときや改定するとき、地主と借主の意見が合わなかったりどのように計算したら良いかわからなかったりして困ってしまうケースが多々あります。
そのような場合、当社にてよくある計算方法をご紹介できますし、当社顧問弁護士にアドバイスを求めることなども可能です。
不動産でお悩みの方は、お気軽にご相談下さい。
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