親が借地している底地を子が買い取ったら発生する贈与税の回避方法を解説!

底地
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親が借地している土地(底地)に家を建てて暮らしている場合、地主から「まとまった金額が必要になった」などの理由で底地の購入を打診されることがあります。

借地人が底地を購入すれば完全所有権の土地となりますが、親がすでに職を退いていて購入資金がないこともあるでしょう。そんな親に代わって子どもが底地を購入するケースも少なくありません。

このとき、親が新たに土地の所有者となった子どもに地代を支払わなければ、親の所有していた借地権が子どもに贈与したものと見なされて贈与税が課される点に注意が必要です。

ただし、必ずしも贈与税を納めなくてはならないわけではありません。「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を土地所有者の住所地を所轄する税務署に父(借地権者)と子(地主)の連名で提出すれば、贈与税は回避できます

一方、借地権は相続税の対象であり、親が亡くなって借地権を相続した際は相続税が発生します。

相続税と借地権を生前贈与した際にかかる贈与税は税率や控除額が異なり、どちらがお得なのかは一概にはいえないため、それぞれの税額については事前に把握しておくとよいでしょう。

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トラブルの多い借地権や底地を買い取ります!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

親が借地している底地を子が買い取った場合は贈与税がかかる

親が借地している土地を子が買い取った場合、底地の所有者は地主から子に代わり、子が親に土地を貸している状態となります。

このとき、「親が子に借地権を贈与・譲渡する場合」と「親が子に借地権を贈与しない場合」とで贈与税が発生するかどうかは異なります。それぞれのケースについて見ていきましょう。

親が子に借地権を贈与・譲渡する場合

親が子に借地権を贈与すると借地権相当額に対する贈与税が発生

子が底地を購入したことを契機として親が子に借地権を贈与する場合は、借地権相当額に対する贈与税が子に課せられます。

この場合の贈与税額の計算方法は以下のとおりです。

贈与税=(借地権の相続税評価額−基礎控除110万円)×贈与税率-控除額

借地権の相続税評価額は、更地価格に借地権割合をかけて算出されます。

借地権割合
その土地の評価額のうち、借地権が占める割合のこと。借地権割合は国税庁によって定められ、地域によって30~90%と異なる。

借地権割合は国税庁のホームページで確認できます。

参照元:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

また、贈与税には年間110万円の基礎控除があるので、借地権の相続税評価額から基礎控除額110万円を差し引いた数字が贈与税の課税対象額となります。

こうして算出された課税対象額に贈与税率をかけ、控除額を差し引けば納めるべき贈与税が割り出されます。なお、親から18歳以上の子への贈与の場合は以下の特例税率が適用されます。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 0円
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

参照元:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)」

たとえば土地の評価額が3,000万円、借地権割合が70%の借地にかかる贈与税は以下のとおりです。

借地権の相続税評価額=3,000万円×70%=2,100万円
課税対象額=2,100万円-110万円=1,990万円
贈与税=1,990万円×50%-250万円=745万円

贈与税率は最大55%であり、土地の場所によっては贈与税が高額になりがちです。ともすれば贈与税を納められないケースも出てきてしまうかもしれません。

贈与税が高額におよぶ場合は、相続時精算課税制度の利用を検討しましょう

相続時精算課税制度は60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫に財産を贈与するときに選択できる贈与税の制度のひとつで、2,500万円までの贈与であれば贈与税がかかりません。

2,500万円を超えた部分に関しては一律20%の税率が課せられますが、贈与税率よりも低いことから結果的に贈与税額を抑えられます。

たとえば上記の事例では借地権の相続税評価額は2,100万円なので、相続時精算課税制度を選択した場合は贈与税が発生しません。

ただし、一度相続時精算課税制度を選択すると年間110万円の基礎控除を適用できなくなるため、利用する際は慎重に検討することをおすすめします。

参照元:国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

子が親の借地権を購入しても低額譲渡の場合は贈与税が課せられる

贈与税対策の一環として、底地の所有者となった子どもが親から借地上の建物を購入して自分名義とした場合、建物と一緒に借地権も子に移転したと見なされます。

子は完全所有権の土地を取得することになります。このとき、相場と比較して著しく安価で売買したと税務署に判断されたときは「低額譲渡」として相続税評価額と代金との差額分に贈与税が課せられることがある点には注意が必要です(みなし贈与)。

「著しく低い価額」についての基準は明確ではありません。たとえ時価の2分の1以上の金額で買い取った場合でも税務署から低額譲渡と判断されてしまう可能性があります。

みなし贈与か否かを判定するのは困難なため、この場合は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

参照元:国税庁「No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

親が子に借地権を贈与しない場合

地代のやり取りがなければ贈与税が発生

親が借地している底地を子が取得したことにより、子が親に土地を貸している状態が現出されます。このとき、従前のように親が地主である子に地代を支払う場合は賃貸借契約が継続されたと見なされるため、贈与税は発生しません。

しかし、地主である子と借地権者である親の間に地代のやり取りがなければ、契約が「賃貸借」から「使用貸借」に変わります。これにより税務上は親が所有していた借地権が子に移転したと判断されるため、親から子へ借地権の贈与があったとして子に贈与税が課せられます。

この場合も、借地権相当額に対する贈与税を納めなくてはなりません。

借地権者の地位に変更がないと税務署に認められれば贈与税は不要

親が借地している底地を子が買い取ったあとに親子間で地代の授受がない場合でも、引き続き親が借地権を所有していることを示す「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を土地所有者の住所地を所轄する税務署に提出すれば、贈与税を回避できます。書類は借地権者である父と地主である子の連名で作成する必要があります。

ただし、申出書を提出して贈与税を回避できたとしても、借地権は親の相続財産として扱われるため、親が亡くなって相続が発生した場合には相続税が課せられる点を押さえておきましょう。

相続税については「親の所有する借地を相続した場合にかかる費用」の項目で詳しく解説します。

参照元:国税庁「No.4560 親が借地している土地の底地部分を子供が買い取ったとき」

親の所有する借地を子に生前贈与した場合にかかる贈与税以外の費用

親が所有する借地を子に生前贈与する場合は、贈与税以外にも以下の費用がかかります。

  • 地主への承諾料(名義書換料)
  • 登録免許税

ここでは、それぞれの費用の概要についてご紹介します。

借地を生前贈与する場合にかかる贈与税以外の費用

地主への承諾料(名義書換料)

親が子に借地権を生前贈与する場合は、事前に底地を所有する地主の承諾を得なければなりません。生前贈与は借地権の譲渡として取り扱われることから、地主に無断でおこなうと最悪の場合は賃貸借契約が解除されてしまう可能性もあるため注意が必要です。

また、その際は地主に承諾料を支払います。承諾料の相場は借地権価格の10%ほどです。契約書に承諾料の記載がある場合はそれに応じて支払う必要があるので、事前に契約書をしっかりと確認することが大切です。

登録免許税

借地権を親から子に移す際には建物の所有権移転登記が必要であり、登記をする際に登録免許税と呼ばれる税金が発生します。

建物の売買に伴う登録免許税は「固定遺産税評価額×2%」で算出します。

なお、取得する住宅が以下の要件を満たす場合は、税率が0.3%に軽減されます(2024年3月31日まで)。

  • 自己の居住用であること
  • 取得後1年以内に登記
  • 登記床面積が50㎡以上
  • 1982年1月1日以降に建てられた住宅

参照元:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

所有権移転登記の手続きは自身でも法務局でおこなえますが、きちんとできるかどうかが不安な方は司法書士に依頼するとよいでしょう。登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途5~10万円の報酬が必要です。

借地権を使用貸借にすれば贈与税はかからない

借地権者は親のままで子名義の家を建てる場合、「借地権の使用貸借」という形を取れば贈与税はかかりません

この場合は、借地権を使用する子と借地権者である親、地主の3人が連名で署名した「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります

この確認書は「この土地は借地権者である親に貸しているものであり、子に貸したものではない」ことを示すための書類ですが、なかには子による借地権の使用貸借を認めない地主もいます。

手続きをスムーズに済ませるためにも、日頃から地主との良好な関係を保つように意識するとよいでしょう。

参照元:国税庁「[手続名]借地権の使用貸借であることの確認手続(借地権の使用貸借に関する確認書)」

親の所有する借地を相続した場合にかかる費用

親が亡くなって相続が発生した場合にかかる主な費用は以下の2つです。

  • 相続税
  • 登録免許税

それぞれについて見ていきましょう。

相続税

親が所有している借地権は相続の対象

親が亡くなって相続が発生した場合、借地権は地主の承諾を得ることなく相続できます。借地権を相続するための手続きも不要です。

このとき、地主から承諾料や立ち退き、地代の値上げなどを要求されることもありますが、借地権の相続人は従前の借地契約をそのまま引き継ぐ形となるため、原則として応じる必要はありません。

また、借地権はほかの遺産と同様に相続の対象となることから、相続税を納める義務が発生します。

相続税はすべての相続財産の総額から算出

借地権の相続税を算出する際の相続税評価額は「更地の評価額×借地権割合」で求められます。

たとえば更地価格が2,000万円、借地権割合が60%の場合は1,200万円です。

ただし、相続税は借地権だけではなく、ほかのすべての相続財産の総額に基づいて決められる点には注意が必要です。

相続税には基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人数)が設けられており、相続財産の総額から基礎控除を差し引いた金額に一定の税率をかけて求めます。相続財産の総額が基礎控除の範囲に収まる場合、相続税は発生しません。

相続税率は以下のとおりです。

法定相続分に応じる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参照元:国税庁「No.4155 相続税の税率」

たとえば相続財産の総額が4,000万円で、法定相続人が2人だった場合の相続税は以下のとおりです。

{4,000万円-(3,000万円+600万円×2)}×10%=0円

このケースでは基礎控除額で相続財産が相殺されるため、相続税は不要です。

また、借地権を相続する際には小規模等宅地の特例の適用も可能です。

小規模宅地等の特例は「一定の要件を満たした場合、相続税を計算する際の土地の評価額を最大で80%減額できる」制度のことです。

用途 利用区分 限度面積 減額割合
自宅 居住用 330㎡ 80%
事務所 特定事業用 400㎡ 80%
第三者への貸付 貸付事業用 200㎡ 50%

借地上の居住用建物が100㎡で借地権評価額が2,000万円だった場合は相続税の対象となる金額を400万円にまで減額できるので、相続税対策に有効な制度といえます。

ただし、小規模宅地等の特例には利用可能な限度面積が定められているため、複数の不動産を相続した場合は土地単価の高い物件を優先するとよいでしょう。

参照元:国税庁:「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

登録免許税

借地権を相続した際も、生前贈与を受けたときと同様に建物の名義を相続人に変更する必要があります。その際に発生する登録免許税は以下のとおりです。

相続時の登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

なお、相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、別途5~10万円の報酬が必要です。

参照元:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

のちのトラブルを避けるためにも相続時は共有状態にしない

相続の発生後、複数の法定相続人で借地を共有するケースもあるでしょう。しかし共有状態にすると、以下のようなトラブルが起こることがあるため、注意が必要です。

  • 売却や建て替え時など建物の活用方法を巡ってもめる
  • 相続人のひとりが地代や固定資産税の支払いを拒否する
  • ほかの相続人から共有物分割請求を起こされる
共有物分割請求
共有者のひとりが共有状態の解消を求めること。請求を受けた場合、ほかの共有者は共有物の解消に向けて協議をおこなわなければならない。

のちのトラブルを未然に防ぐためにも、借地を相続する際は共有ではなく単独名義にすることをおすすめします。

共有名義の不動産で起こりがちなトラブル例と対策は以下にまとめてあります。ぜひご参照ください。

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まとめ

親が借地している底地を子が購入し、かつ親が子に地代を支払わない場合、親の借地権が子へ贈与されたと見なされて子に贈与税が課せられます。

この場合、借地権者である父と地主である子の連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出すれば贈与税は納めずに済みますが、相続発生時に相続税を納める必要がある点には注意が必要です。

贈与税と相続税を比較すると、相続税のほうが基礎控除額は高く、税率も低く抑えられています。相続時には小規模宅地等の特例も適用できるので、トータルで見ると生前贈与ではなく相続したほうが負担を抑えられるケースが多いでしょう。

ただし相続税は借地権のみならず、相続財産すべてに対して課税されます。

生前贈与と相続のどちらを選んだほうがよいのかは相続財産の内容や法定相続人数などによっても異なるため、税理士などの専門家にアドバイスを仰いだうえで判断することをおすすめします。

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