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同時売却とは底地と借地権のセット販売
同時売却とは、借地権（もしくは借地権付き建物）と底地（借地権が設定されている土地のこと）を同じタイミングで第三者に売却することです。
参照元：国税庁「第3章 土地の評価」
底地と借地権を同じ買主へ売却すれば、土地の権利関係を一本化できるため、それぞれを単独で売却する場合よりも買い手を見つけやすく、好条件での売却が期待できます。
ただし、借地人と地主の双方が合意しない場合は同時売却はできません。
同時売却は買主・売主の双方にメリットのある売却手法ですが、借地人・地主間の交渉に難がある手法ともいえます。
次章では、底地と借地権を同時売却するメリットを紹介します。
また、ケースによっては同時売却よりも単独売却のほうが適していることもあります。
詳しくは「底地と借地権の同時売却よりも単独売却のほうが適しているケース」で解説します。
同時売却の流れについて早く知りたい方は、「底地と借地権を同時売却する流れ」をご参照ください。
底地と借地権を同時売却することで得られる買主・売主のメリット
底地と借地権を同時売却すると、買主・売主ともに以下のようなメリットを得られます。
| 買主のメリット | ・完全所有権の土地を取得できるため、購入後の自由な土地活用が可能 |
|---|---|
| 売主のメリット | ・底地と借地権を単独で売却するよりも買い手が見つかりやすい ・底地と借地権単独よりも高く売れる ・借地人が借地権を売却する際は地主に譲渡承諾料を支払う必要があるが、同時売却では不要 |
それぞれのメリットについて、具体的に見ていきましょう。
買主のメリット
買主（買い手）のメリットとしては、借地権と底地を同時に購入することで完全所有権の不動産を取得できる点が挙げられます。
地主と借地人の複雑な権利関係が整理されるため、底地や借地権のどちらか一方だけを取得する場合よりも、土地を利用しやすくなる点がメリットです。
売主のメリット
売主（売り手）のメリットは、借地権と底地を別々に売却するよりも手残りの金額を増やせる点にあります。
借地権と底地をセットにすることで完全所有権の不動産として売り出せるため、市場相場に近い価格での売却が可能です。
条件によっては早期売却も期待できるでしょう。
また、借地人が借地権単独で売却する際に支払わなければならない地主への承諾料が不要である点も手残り金額が増える要因のひとつです。
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底地と借地権を同時売却するデメリット
底地と借地権の同時売却にはメリットがある一方で、以下のデメリットもあります。
単独売却に比べて売却までに時間がかかる
底地と借地権の同時売却には、借地権・底地それぞれを単独で売却するときと比べて時間がかかってしまうデメリットがあります。
前提として、底地と借地権の同時売却には地主と借地人両者の同意が必須です。
売却代金の案分についても前もって取り決めておく必要があるため、その調整に手間取ってしまうことが多いのです。
地主と借地人で売却益をどう分けるのかについての確固たる基準や法律の定めはありません。
地主は自身の土地を売却した利益なので、その取り分を主張しますし、借地人は借地権割合※などを引き合いに主張することもあります。
その土地の価格のうち借地権者がどのくらいの権利を所有しているかを表わしたもの。
どちらも自身の権利を主張するばかりでは、話は平行線をたどる一方です。
はじめから売却価格の折半を条件とすればそういったトラブルを避けられますが、個人間の話し合いではなかなか落とし所が見つからない場合は間に不動産会社を挟むことをおすすめします。
地主と借地人の双方が合意しなければ成立しない
同時売却では、地主が所有する土地と借地人側の権利を同じ買主へ売却します。
そのため、地主と借地人がそれぞれ売却に合意する必要があります。
一方が「売りたくない」と考えている場合、そのまま同時売却を進めることはできません。
相手との関係が悪化している場合や話し合い自体が難しい場合は、合意形成に時間をかけるより、底地または借地権を単独で売却する方法を検討したほうがよいケースもあります。
地主・借地人との話し合いがまとまらず、底地・借地権を単独で売却して権利関係を解消したい場合には、専門の不動産買取業者へ相談するとよいでしょう。
底地・借地権を一般の不動産市場で売りに出しても買い手が見つかることはほぼありませんが、専門の不動産買取業者には買い取った底地・借地権を活用して収益化できるようにする独自のノウハウがあるため、スピーディーに買い取ってもらえる場合があります。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権や底地の買取を得意とする不動産買取業者です。
弁護士や司法書士などの専門家と連携し、複雑な権利関係を整理した上で借地権・底地の買取を検討することも可能ですので、借地権・底地を手放したい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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売却益の取り分でもめるおそれがある
同時売却では、売却代金を地主と借地人でどのように分けるかも話し合う必要があります。
しかし、自分の取り分について双方の意見が異なる場合、条件がまとまらず、売却が進まない可能性があります。
なお、国税庁の路線価図では借地権割合が30～90％の範囲で示されていますが、これは相続税・贈与税などの財産評価に用いる指標であり、その割合をそのまま同時売却時の売却代金の分配割合として使うものではありません。
取り分を巡るトラブルのリスクを抑えるには、売却を始める前に双方で分配方法について話し合っておくことが大切です。
買主・地主・借地人の三者で契約するため手続きが煩雑になる
通常の不動産売却とは異なり、同時売却では地主と借地人だけでなく、買主との条件調整も必要です。
そのため、単独で不動産を売却する場合よりも手続きが煩雑になる傾向にあります。
具体的には、契約書に「不可分一体の特約」を明記することが必要になります（詳しくはこの記事の「売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる」で解説します）。
契約内容について認識のすり合わせが難しい場合は、不動産会社などの専門家に相談しながら手続きを進めるのが安心です。
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底地と借地権の同時売却よりも単独売却のほうが適しているケース
底地と借地権は同時に売却する方法だけでなく、それぞれを単独で売却することも可能です。
特に、以下のようなケースでは単独売却も検討するとよいでしょう。
- 地主または借地人の一方が同時売却に反対している
- 地主と借地人の関係が悪く、話し合いが難しい
- 売却を急いでおり、早めに現金化したい
前述したように、取引が成立するには地主と借地人双方の合意が必要なため、同時売却にこだわると処分に時間がかかるケースもあります。
とにかく早く底地・借地権を手放したい場合には、単独売却が適しているといえます。
一般的な不動産市場では、底地と借地権を単独で売り出しても買い手を見つけるのは困難な傾向ですが、その場合には、借地権・底地専門の不動産買取業者へ直接売却するのも方法の一つです。
専門の不動産買取業者であれば、買い取った借地権・底地を運用・再販できる独自のノウハウを持っているため、借地権・底地のいずれか片方でも買い取れる可能性があります。
一般の買い手を探さずに済むため、売却にかかる時間も短縮できるでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地・借地権の買取に対応している専門の不動産買取業者の一つです。
弁護士や司法書士などの専門家と連携し、複雑な権利関係を整理した上で借地権・底地の買取を検討することも可能ですので、借地権・底地を手放したい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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底地と借地権を同時売却する流れ
底地と借地権の同時売却を円滑に進めるには、メリットやデメリットをしっかりと把握したうえで、全体の流れを押さえることが大切です。
借地権と底地を同時売却する際の一般的な流れは以下の通りです。
それぞれの手順について解説します。
地主と借地人間で同時売却の意思確認をおこなう
底地と借地権を同時売却するにあたり、最初におこなわなければならないのは地主もしくは借地人への相談です。
地主と借地人両者の同意がなければ成立しない点には注意しましょう。
話を持ち掛ける際は、底地と借地権を同時売却するメリットを丁寧に説明することが重要です。
不動産会社に売買の仲介を依頼
借地人・地主ともに底地と借地権を売却するという合意が取れたら、不動産会社に売買の仲介を依頼します。
個人間での交渉・契約はとかくトラブルになりがちです。
不動産会社は不動産取引に関する法律や税制に精通しているため、うまく活用して交渉を円滑に進める手助けをしてもらいましょう。
また、底地や借地権に精通している不動産業者であれば売却費用や解体費・測量費などの負担費用の案分などについても適切なアドバイスをしてくれるので、仲介を依頼する場合は底地・借地権の取り扱いに慣れているかどうかもチェックすることをおすすめします。
販売活動の開始
販売活動は、媒介契約を結んだ不動産会社が中心となっておこないます。
進捗を都度確認すると安心して売却を進められるでしょう。
なお、買い手候補が見つかったとしても即座に契約にいたるケースは少なく、価格交渉されることがほとんどです。
どの程度までの値下げであれば許容できるか、事前に取り決めておきましょう。
その際は、不動産会社の担当者を間に挟むと、スムーズに話し合いができるようになります。
買主と売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、借地人と地主ともに売却条件に納得がいったら、地主と借地人、買主の三者で売買契約を締結します。
その後、買主が不動産の所有権移転登記をおこなえば取引は完了です。
賃貸借契約終了の覚書を交わす
取引完了に伴い地主と借地人間の賃貸借契約も終了するため、合意を示す「合意解約書（覚書）」を交わします。
覚書に記載する主な項目は以下のとおりです。
- 契約終了日
- 原状回復や敷金返還の有無
- 相互に債権債務がない旨（清算条項）
作成は仲介する不動産会社が担うのが一般的で、交わすタイミングは売買決済・物件引渡しの当日が基本です。
覚書は2部作成して各自で捺印し、地主と借地人がそれぞれ1部ずつ保管します。
後日のトラブルを防ぐためにも、権利関係の清算内容を双方でしっかり確認して締結しましょう。
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
底地と借地権の同時売却で注意すべきポイントは、借地人と地主の連携にあります。
同時売却の相談を持ち掛けるタイミングにおいて、双方の呼吸を合わせて同意にいたらなければ前には進めません。
その後のさまざまな交渉においても売却が頓挫するといったことにならないよう、以下の点に注意しながら進めるとよいでしょう。
それぞれについて詳しく解説します。
底地と借地権の同時売却のタイミングを見極める
借地人から地主に、もしくは地主から借地人に同時売却を持ち掛けるタイミングに留意しましょう。
いきなり売却の話を相談しても、相手を困惑させてしまう可能性があるためです。
同時売却をおこなう際は、時機を見計らう必要があります。
たとえば区切りのタイミングである借地契約の更新時などは、売却の相談をしやすいでしょう。
また、数十年単位で続く借地契約は信頼関係で成り立っています。
これまで地主と借地人が良好な関係を保ってきたとしても、新たな権利者との間でトラブルが起こらないとは限りません。
そのため、地主もしくは借地人に相続が発生して権利人が変更になった場合、借地人が借地権の第三者への譲渡を考えているときなども、同時売却に適した時期のひとつといえます。
売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れる
買主が底地と借地権を購入する際、地主と借地人、それぞれと契約を交わす必要があります。
その際、買主が不利益を被らないよう契約書に明記するのが「不可分一体」の特約条項です。
不可分一体の契約とは、土地の賃貸借契約とその上に建つ建物の譲渡契約が一体として扱われる契約です。
どちらか一方のみを解約や変更することは原則できず、双方がセットで成立・終了します。
地主と借地人の権利義務が密接に結びついているため、法的にも一つの契約とみなされることが多いです。
【契約の一体性（条文例）】
本契約は、〇〇と〇〇との間において令和〇年〇月〇日付売買契約と不可分一体の契約とし、一方の契約が不成立になった場合には本契約も失効するものとする。
たとえば契約締結後に借地人が破棄した場合、不可分一体の条項がなければ買主は底地の取得しかできません。
底地だけでは土地の利用ができないため、買い手にとっては大きな損失です。
そこで契約書に不可分一体の条項を入れ、地主と借地人両者の契約が切り離せないことを示すのです。
仮にどちらかが契約を破棄した場合は契約自体が無効となるため、買主も安心して購入できます。
後々トラブルに発展しないよう、売買契約書の特記事項に記載しておきましょう。
借地人・地主双方の意向を組み込む
同時売却で得た利益の取り分は、借地人・地主ともにできるだけ多く得たいと思っています。
そのため、売却益の取り分については、借地人・地主間でトラブルになりやすいです。
地主は自身が所有する不動産であることを主張することが多いですし、借地人は借地権割合などを盾に自身の権利を主張します。
基本的には、売却益を折半する方向で落としどころを探るのがもっともまとまりやすいですが、当事者同士で冷静に話し合うのは難しいため、間に不動産会社を入れるなどの工夫が求められるところです。
なお、売却条件について地主と借地人の折り合いがつかない場合は、同時売却だけにこだわる必要はありません。
底地または借地権を単独で不動産買取業者へ売却する方法も検討できます。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、底地・借地権の買取に対応しており、弁護士などの士業とも連携しています。
地主との承諾交渉が必要なケースについても相談できますので、当事者同士での話し合いが難しい場合はお気軽にご相談ください。
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同時売却以外に底地・借地権を売る選択肢
地主と借地人の双方が同時売却に合意できない場合や、売却まで時間をかけたくない場合は、別の方法で底地・借地権を処分することも検討しましょう。
主な選択肢は次の3つです。
借地権の売却方法や方法別の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：借地権は売却できる？売却方法別相場や地主に拒否された場合の対処法も解説
地主・借地人に売却する
日ごろから借地人・地主相互でコミュニケーションが取れているのであれば、相手への売却を検討してみましょう。
たとえば、地主が底地を借地人へ売却、あるいは借地人が借地権を地主へ売却する方法です。
売却価格の相場は以下の金額がおおよその目安になります。
| ケース | 売却相場（更地価格に対する割合） |
|---|---|
| 地主が底地を借地人へ売却 | おおむね30％〜60％ |
| 借地人が借地権を地主へ売却 | おおむね50％前後 |
ただしいずれの場合も、相手に購入する意思がなければ売買は成立しません。
購入資金の都合などから、売却を打診しても応じてもらえないことも考えられます。
直接やり取りするのが難しい場合は、底地や借地権の売買実績が豊富な不動産買取業者への買取依頼も検討してみましょう。
底地・借地権を単独で専門の買取業者に売却する
地主・借地人との同時売却や相手方への売却が難しい場合は、底地・借地権を不動産買取業者へ単独で売却する方法があります。
買取業者に売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
【メリット】短期間で売却できる
買取業者へ売却する最大のメリットは、時間をかけずに売却を完了させられる点です。
借地人や地主もしくは第三者に売却する場合は、買主を探す販売活動や、その買主の資金準備などで時間がかかります。
それでも買主が見つかればよいほうで、時間をかけて販売活動をおこなったものの、不動産の条件によってはなかなか買主が見つからないケースも少なくありません。
しかし専門の不動産買取業者であれば、不動産の内容にもよりますが、通常数週間～1ヵ月ほどで売却が成立することがほとんどのため、短期で売却活動を完了させることができるでしょう。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、借地権・底地の買取に対応しております。
物件の条件によっては査定から契約・現金化まで1週間～1か月程度で買取できる場合もありますので、借地権・底地を早期に手放したい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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【メリット】交渉が不要で手間がかからない
専門の不動産買取業者による買取であれば、売主は査定額に対して売却する・売却しないを選択するだけで、買主を探すための販売活動や多数の購入希望者との交渉は原則不要です。
借地人・地主、第三者に売却する際は価格交渉が入り、なかなか決まらないといったことも少なくありません。
一方、不動産買取業者は過去の実績や周辺不動産とのバランスを加味した根拠のある査定金額を提示するので、手間がかかる交渉によってあなたが疲弊してしまうといったことにはならないでしょう。
【メリット】仲介手数料がかからない
不動産仲介業者を間に入れて売却をおこなうと、仲介手数料の支払いが必要です。
しかし、買い取りの場合は不動産業者が購入者となるため、仲介手数料がかかりません。その分、費用の節約につながります。
【デメリット】仲介売却より売却価格が低くなることがある
不動産買取業者への売却は、借地人・地主、第三者への売却に比べて売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
その理由として、買取業者は買い取った不動産を再販・運用して利益を得ていることが挙げられます。
買取は業者にとっては仕入れとなるため、市場価格よりも安くなってしまうことが一般的です。
ただし、買取による売却価格は物件や業者によって異なるため、1社の査定だけで判断せず、複数の査定結果を比較して売却先を検討するとよいでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、底地・借地権の査定を随時無料で受け付けています。
借地権、底地の評価額を知りたい方は、以下から弊社までお気軽にご相談ください。
底地や借地権を単独で第三者に売る
借地権・底地をそれぞれ第三者に単独で売却することも可能です。
底地の場合は購入しても土地を自由に活用できないため、一般の方には売れにくい傾向にありますが、不動産投資家が地代や更新料などの収益を目的として購入することがあります。
一方、借地権付き建物の場合は土地の所有権を取得しないため、所有権付きの戸建てなどと比べて購入総額を抑えられる点がメリットです。
ただし毎月地代を支払う必要があることや、担保価値が低く住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットもあるため、売却までに時間がかかることも考えられます。
売却に時間をかけたくない場合は、専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）まで一度ご相談ください。
弊社は士業の専門家と連携しているため、法的な問題や複雑な権利関係にも配慮しながら、借地権・底地のみでもスムーズに買い取れる場合があります。
第三者の買主が見つからずお困りの方は、以下からお気軽にお問い合わせください。
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なお、底地を買い取る際にローンを組む方法について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
まとめ
底地と借地権の同時売却では、地主と借地人がそれぞれの権利を同じ買主へ売却します。
それぞれを単独で売却する場合より買い手を見つけやすく、よりよい条件で売却できる可能性がある一方、地主と借地人の双方が売却に合意しなければ進められません。
また、売却条件や売却代金の分配などについて話し合う必要があるため、調整に時間がかかることもあります。
「できるだけ早く底地・借地権を手放したい」「地主・借地人との話し合いが難しい」という場合は、同時売却にこだわらず、底地または借地権を単独で不動産買取業者へ売却する方法も検討しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は底地・借地権の買取を得意とする専門の不動産買取業者です。
弁護士や司法書士などの士業とも連携しているため、底地や借地権の売却にあたり地主との承諾交渉が必要なケースについても対応可能です。
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