株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
借地権の種類によっては、まず地主から売却の承諾を得る必要がある
借地権付き建物を売り出す前に、借地権の種類によっては地主から売却の承諾を得る必要があります。
借地権には「地上権」「賃借権」の2種類あり、それぞれ借地権者（借地人のあなた）の持つ権利の強さが異なるからです。
実際に設定される借地権はほとんどが「賃借権」で、地上権はあまり見られません。
ご自身の借地権がどちらなのかは、賃貸借契約書又は登記簿で確認できます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
「地上権」なら地主からの承諾は不要
借地権の種類が「地上権」なら、借地権付き建物を売り出す前に地主から許可を得る必要はありません。
地上権とは土地を直接支配する「物権的な権利」であり、借地権者は誰に対しても権利を主張できるからです。
賃貸契約期間中、地上権をもつ借地権者は自身の土地として借地を自由に活用できます。
地主からの許可を得ることなく、誰にでも売却したり、貸し出したりすることが可能です。
このように、借地権者に認められる権利が強く、地主にとって不利な面が多いことから、地上権が借地権として利用されることはあまりありません。
「賃借権」なら地主からの承諾が必要
借地権の種類が「賃借権」なら、借地権付き建物を売り出す前に地主から許可を得る必要があります。
賃借権は「債権的な権利」であり、債務者（地主）にしか権利を主張できないからです。
というのも、前述した「物権的な権利」とは異なり、「債権的な権利」は借地人が土地自体を直接支配できるようになるわけではありません。
あくまで、地主に地代を支払って土地を「借りている」状態ですから、自身の所有物のようには扱えないのです。
土地を売るにも貸すにも、必ず地主から許可を得なければなりません。
地主から借地権付き建物の売却許可を得たら、借地人は地主に「譲渡承諾料」を支払う必要があります。
譲渡承諾料の金額は借地権価格のおよそ10％程度が目安となっていますが、あくまで参考ですので、地主に確認しましょう。
また、借地権付き建物を売却した後、新しい借地権者が支払っていく地代や更新料などの契約内容についても、取り決めをおこないます。
地主から承諾を得られなければ、裁判所に申立てる
地主から借地権付き建物を売却する承諾を得られなければ、借地権者が裁判所に申立てをおこなうことになります。
借地借家法で定められた「借地権譲渡承諾に代わる許可制度」によって、裁判所は地主に代わって借地権を売却する許可を借地権者に与えられるからです。
参照元：e-GOV｜借地借家法大第19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
借地権者が裁判所に申立てをおこない、裁判所が諸条件を精査して問題がないと判断すれば、借地権の譲渡承諾許可がおります。
なお、専門の不動産買取業者は、地主との間で売却の折り合いがついていない借地権付き建物も、そのまま買い取れます。
借地権者自身が地主と交渉をする必要はありませんので、手間をかけずに借地権付き建物を売却したい方は、借地権付き建物を専門の買取業者に買い取ってもらう手順をご参照ください。
弊社でも、借地などの売却が困難な物件を積極的に買い取っておりますので、お気軽にご相談ください。
なお、地上権と賃借権の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
借地権付き建物を売却する4つの方法
前章では、借地権の種類が賃借権の借地権付き建物を売却するには、地主から承諾を得て、譲渡承諾料を支払う必要があることをお伝えしました。
では、実際に借地権付き建物を売却する4つの方法を具体的に見ていきましょう。
- ①地主に買い戻してもらう
- ②借地権と底地を一緒に売却する
- ③等価交換後、所有権化した土地を売却する
- ④専門の不動産買取業者に直接売却する
詳細はこれから説明していきますが、①～③はどれも地主からの協力ありきで成り立つ売却方法です。
借地権付き建物の売却に地主が協力的でなければ、④「専門の不動産買取業者に直接売却する」方法をおすすめします。
専門の買取業者は、たとえ地主から売却の許可を得ていなくても、借地権付き建物をそのまま買い取れます。（具体的な流れは借地権付き建物を専門の買取業者に買い取ってもらう手順）で解説しております。）
弊社でも、借地や借地上に建つ物件など、売却の難しい不動産を積極的に買い取っていますので、お気軽にお問い合わせください。
それでは、借地権付き建物を売却する4つの方法をそれぞれ見ていきましょう。
地主に買い戻してもらう
借地権付き建物を売却したいなら、地主に買い戻してもらうのがもっとも一般的な方法です。
土地はもともと地主の所有物ですので、土地上にある建物と借地権を地主が買い戻すと言うのは、ごく自然な流れと言えます。
実際、地主には自らの土地の借地権を優先的に買い戻せる｢介入権｣を持っています。
たとえ借地人が裁判所からの許可を得て第三者に売却しようとしても、地主が裁判所に買い戻しを申請して許可を得れば、地主は優先的に借地を買い戻すことが可能です。
参照元：e-GOV｜借地借家法第19条
借地権の売却について地主と交渉する際、借地権者と地主の関係性が良好でない限り、金額やその他の条件をめぐりトラブルに発展するおそれがあるので注意しましょう。
それでは、具体的に地主に借地権を買い取ってもらう2つのパターンをご紹介します。
建物も買い取ってもらう
建物が新しく、比較的状態が良好であれば、地主が建物ごと借地権を買い取ってくれる可能性があります。
ですが、借地権者の自己判断で金額交渉を行ってはなりません。
もし的外れな金額交渉をしてしまったら、不信感につながり、相手方の態度が急に悪化する恐れがあるからです。
必ず不動産業者の正確な査定を受けてから、適正価格で地主に売却の交渉を持ちかけましょう。
弊社では無料で査定価格をご提示しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
更地にして借地権だけ買い取ってもらう
建物が古く老朽化が進んでいれば、建物を解体し、更地の状態で借地権のみを地主に買い取ってもらうのが一般的です。
建物の解体費用は、基本的に借地権者が負担します。
例外的に、地主が解体費用を負担する契約になっている場合もあるので、交渉の前に必ず土地の賃貸借契約書を確認しましょう。
なお、借地権付き建物の買取を地主に拒否された場合の対処法について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
借地権と底地を一緒に売却する
借地や底地といった不完全所有権の不動産は、資産価値が低く、通常の物件よりも売却額が安くなる傾向があります。
そこで、借地権と底地を一緒に売り出すことで、完全所有権の不動産と同等の金額での売却を目指すことが可能です。
ただし、地主に土地を売却する意思があることが大前提であり、借地権者と地主が協力できなければ成り立ちません。
借地契約の更新時や相続が発生したときなどは、借地権と底地を一緒に売却するには良いタイミングといえます。
地主に土地の売却を交渉するときは、借地権と底地を一緒に売却することが「お互いに得をする方法」であることを、具体的に説明するといいでしょう。
底地と借地権付き建物を同時売却する手順は以下の記事で詳しく解説しています。
等価交換後、所有権化した土地を売却する
等価交換は、「価値の等しいものを相互に交換すること」を指します。
借地権と底地を等価交換することで、借地の賃借関係をなくすことが可能です。
借地権者と地主が借地権と底地を交換し、それぞれが完全な所有権として土地を有する流れになります。
簡単に言うと、借地権割合に応じて、又は話し合いで割合を定めて、地主と借地権者で完全所有権の土地を分配することになります。
· 借地権者：借地権100％保有(借地権割合40%)
· 地主：底地100％保有
↓借地と底地を等価交換
· 借地権者:土地40％保有
· 地主:土地60％保有
上の図は、等価交換によって借地権者が40％、地主が60％の割合で完全所有権の土地を保有したことを意味します。
保有割合を決めるには土地の評価額などを基にしますが、両者間での話し合いで決めることが多いようです。
このように、等価交換すれば、地主と借地権者の両者が完全所有権の土地を所有することになるので、賃借関係は解消されます。
これで「所有権のある土地と建物を売却する」つまり、一般的な中古住宅として売却できるようになります。
底地と借地を等価交換するメリット・デメリットは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の不動産買取業者に直接売却する
お伝えした通り、ここまでご紹介してきた借地権付き建物の売却方法はすべて地主からの協力があってこそです。
しかし、「地主と上手く交渉できない」「そもそも地主と交渉したくない」という方もおられるでしょう。
そこでおすすめしたいのが、専門の不動産買取業者に直接売却する方法です。
借地を専門とする不動産買取業者に相談することで、地主からの譲渡承諾や売却の協力を得られない借地権付き建物を、借地権者はそのまま売却できます。
専門の買取業者は、借地権者の代わりに地主と交渉したうえで借地を買い取り、活用していくノウハウを持っているからです。
通常、地主以外の第三者に借地権を売却するには、地主から下記承諾を得る必要がありますが、その交渉も専門の買取業者自身がおこないます。
- 譲渡の承諾（名義書き換え承諾）・・売却すること自体を承諾してもらうこと。
- 建物建て替えの承諾・・売却により建て替え・増改築がある場合、事前に承諾をもらう。
- 抵当権設定の承諾 ・・借地権の新しい買主が金融機関の融資で購入する場合、建物に抵当権を設定するため金融機関の承諾書に地主の記名・実印が必要。
借地権付き建物を買取業者に直接売却する流れは、借地権付き建物を専門の買取業者に買い取ってもらう手順にて解説しておりますので、参考にしてください。
なお、当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣は、弁護士などの士業と連携した｢訳あり物件｣専門の買取業者です。
｢地主と話し合いがまとまらず、借地上にある物件を売却できない…｣とお困りの方が居ましたら、お気軽にご相談ください。
借地権付き建物を買い取ってもらう手順
お伝えした通り、借地や底地を専門とする不動産買取業者に買い取ってもらうことで、借地権者（借地人のあなた）は地主との交渉など手間をかけずに借地権付き建物を手放せます。
では、専門の不動産買取業者が借地権付き建物を買い取る具体的な流れを見ていきましょう。
専門の不動産買取業者に借地権の買取を相談する
まずは借地を専門に扱っている不動産買取業者に、借地権の買取を相談しましょう。
前述したとおり、複雑な権利関係が絡む借地であっても、専門の不動産買取業者は経験や知識を活かして、トラブルなく物件を買い取れるからです。
また、借地の活用ノウハウを豊富に持つので、専門的でない不動産会社に依頼するよりも、高値で買い取ってくれる可能性があります。
借地の扱いに長けているかは、買取業者のホームページの「買取実績」「買取事例」等から確認できます。
買取業者が地主と交渉し、売却の承諾を得る
借地権者から買取の相談を受けた買取業者は、地主と交渉して、借地権付き建物を売却する承諾を得ます。
このとき、借地権者が交渉に同席する必要はありません。
借地権の査定
地主から借地を売却する承諾を得たら、買取業者は買取価格を決めるための現地の調査や査定をおこないます。
そもそも、借地権は通常の不動産物件よりも資産価値が低いので、査定額・売却価格も安くなります。
このような不動産事情を知らない地主の場合、「買いたたかれているのではないか？」と、不信感を持つ可能性もあります。
そこで、借地権買取りの経験が豊富な買取業者であれば、地主が納得のいくよう価格の根拠を説明できます。
弊社では、経験豊富な担当者が迅速に査定をおこない、適正な価格をご提示いたしますので、ぜひご連絡ください。
地主との譲渡条件の交渉
次に、買取業者は地主と交渉して、地主に支払う譲渡承諾料の金額を決めます。
借地権を買い取った買取業者がどのように活用するかによりますが、建物の建替えが発生する場合には建替え承諾も含めた話し合いと交渉をおこないます。
売買契約を結ぶ
地主との交渉で譲渡条件が決まったら、借地権者と買取業者の間で借地権の売買契約を結びます。
決済・引き渡し
買取業者と締結した売買契約や地主との譲渡条件に基づいて、買い取り代金の受け渡し（決済）及び引き渡しをおこなえば、全ての取引が完了です。
借地権付き建物の明確な買取相場はない
借地権者が一番気になるのが、借地権の買取り相場はどれくらいか？という点でしょう。
一般的に、借地権の買取相場は、完全所有権の不動産の50％程度といわれています。
しかし、結論からいうと、借地権には明確な買取相場というものはありません。
その3つの理由を説明します。
まず1つ目に、前述の通り、買取業者が借地を買い取るには、地主と交渉する必要がありますし、譲渡承諾費用もかかります。
2つ目に、地代を設定しているのは地主ですから、借地権者との契約内容によっても、どれくらいの価格で買い取れるかは物件ごとに異なります。
3つ目に、借地を買い取った買取業者がどのように活用するのかによっても、必要となるコストが異なる分、買取価格が変わります。
これらの理由から、借地付き建物には明確な買取相場がないのです。
とはいえ、目安となる金額を算出することは可能ですので、次の見出しで簡単にご紹介します。
借地権割合をもとにした買取価格の計算方法
お伝えした通り、借地権付き建物の買取相場は、一概にいくらとは言えません。
地主との契約内容や、買取業者がどのように借地を活用していくのかなどによって、買取価格は変化するからです。
しかし、「借地権割合」を基にした計算式から、借地のおおよその買取価格を算出することは可能です。
借地権割合は「一つの土地の権利のうち借地が何割占めているか」を示す数字で、相続税や贈与税を算出する際に利用されます。
各地の借地権割合は国税庁のwebサイト「路線価図・評価倍率表」から検索できます。
なお、あくまで参考値となりますので、正確な金額が知りたいという方は、以下の専用査定フォームより、ご連絡ください。
借地の価格を算出する計算式は、下記の通りです。
②借地の評価額＝更地の評価額格－（更地の評価額×借地権割合）
③借地の価格＝借地の評価額÷80％
路線価は、道路に面している土地の価格（千円/1㎡）のことです。
売買される土地の価格の80％程度になるよう、国税庁によって設定されています。
ゆえに、路線価をもとに算出した借地の評価額を80％で割り戻すことで、借地の予想売却価格を算出できます。
では、下記の設例で実際に計算してみましょう。
【設例】
- 路線価（円/㎡）…46万円
- 借地権割合…70％
- 面積…100㎡
更地の評価額＝46万円×100㎡
＝4,600万円②借地の評価額＝更地の評価額－（更地の評価額×借地権割合）より、
借地の評価額＝4,600万円－（46,00万円×70％）
＝4,600万円－3,220万円
＝1,380万円③借地の価格＝借地の評価額÷80％より、
借地の価格＝1,380万円÷0.8
＝1,725万円
よって、設例の借地の価格は1,725万円となります。
ただし、これはあくまで土地のみの価格です。
建物に関しては築年数や立地、構造などを査定して買取価格が決まりますから、買取業者に直接査定してもらいましょう。
なお、以下の記事では借地権を高額売却できるテクニックをご紹介しています。
借地権付き建物を少しでも高く売却したいとお考えの方は、ぜひご一読ください。
まとめ
借地権付き建物の売却には、地主との権利関係が絡んでくるため、通常の不動産売却よりも少々複雑です。
言ってしまえば、通常の不動産取引とは全く別モノと言えます。
そのため、一般の不動産仲介業者(買主と売主の契約をサポートする業者)では、そもそも取り扱ってもらえないこともしばしばあります。
もし、地主との関係が悪く、ご自身だけでは｢借地権付き建物の売却が難しい｣ようであれば、権利調整に強い専門の買取業者を頼りましょう。
不動産のプロとしての、広い視野からのアドバイスにより、売却をサポートしてもらえます。
当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣は、不動産を巡る権利トラブルはもちろん、市場で買手のつきにくい｢訳あり物件｣を全般に取り扱う買取業者です。
- ｢地主と交渉が決裂して八方塞がりだ｣
- ｢自分の物件がいくらで売れるかだけでも知っておきたい｣
このような方は、ぜひ一度ご相談ください。
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