株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
ゴミ屋敷の売却は専門の買取業者がおすすめ
ゴミ屋敷を売却する場合は、仲介よりも訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうのが現実的です。
ゴミ屋敷は市場での需要はほとんどないことから、ゴミを処分した後にリフォームしてきれいな状態にしたり、建物を解体して更地にして売却するケースがほとんどです。
リフォームやゴミの処分をするとしても、多額の費用や時間、手間がかかります。
建物を仲介で売却できたとしても、ゴミ屋敷であれば隠れた瑕疵があるかもしれません。
売り主は、売却後でも契約不適合責任があるため、賠償金を支払う可能性もあります。
売買が成立した後に契約不適合箇所が見つかった場合でも、売主に責任が発生するというもの。
通常の物件を扱う買取業者ではなく、ゴミ屋敷など訳あり物件の売買に精通している「訳あり物件専門の買取業者」であれば、仲介手数料は不要、契約不適合責任が免責（責任が問われない）となるので、売却後の心配はありません。
買取業者への売却は、売主が査定価格に納得すれば確実に、かつ素早く売却できます。
ごみ処分や解体などの費用を負担することなく、現金が入ってくるので、ゴミ屋敷の売却は買取業者がおすすめです。
弊社はゴミ屋敷等訳あり物件の買取に特化した買取業者です。
無理な営業等は一切行っておりませんので、まずは査定価格だけ知りたい方もお気軽にご連絡ください。
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仲介と買取業者の違い
不動産会社によって得意な領域が異なり、仲介で一般のお客様に売却するのが得意な会社もあれば、不動産会社が物件を買い取って再販するのが得意な会社もあります。
ゴミ屋敷を売却する前に仲介と買取の違いを理解し、自身の場合であればどちらの不動産業者へ依頼すればいいのか確認しましょう。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 主に個人 | 不動産業者 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで | 最短1週間～1ヶ月程度 |
| 売却価格 | 市場相場に近い | 市場相場の6～8割程度（ゴミ屋敷の場合は5～7割程度） |
| 契約不適合責任の有無 | あり | なし |
| 仲介手数料 | 必要 | 扶養 |
ゴミ屋敷を購入したい買い手は見つかりにくいので、ゴミ屋敷を仲介で売却するのは不動産会社にとっても難易度が高いものです。そのため、売却依頼を受け付けてもらえないこともあります。
また、通常の物件を扱う買取業者もゴミ屋敷の買取は難しいケースが多いです。ゴミ屋敷など専門の訳あり物件を扱う買取業者であれば、さまざまな物件を買い取っているため知識やノウハウが蓄積されており、ゴミ屋敷でもスムーズに売却可能です。
ゴミや悪臭があると一般のお客様が内見するのは難しい
仲介による売却の場合、通常は購入希望者が内見して購入の判断をおこないますが、ゴミ屋敷の場合はゴミがあって足の踏み場もないことや悪臭があるので内見するのも難しいです。
仮に内見に来て、「ゴミを処分して、リフォームや解体をしたら問題ない」と営業マンに説明されたとしても、ゴミ屋敷を見て買いたいと思う方はいないでしょう。
そもそもゴミ屋敷のままだと、仲介業者の営業マンも案内が案内したいとは思わず、ゴミ屋敷のままだと内見にすら来てもらえないので、そのままでは売却できません。
一度ゴミ屋敷になった物件は、仲介による売却は難しいので、訳あり物件の売買に精通している買取業者がおすすめです。
ゴミ屋敷の売却で損しないために知っておくべきこと
ゴミ屋敷の売却方法にはいくつかあり、解体して売る方法もありますが、場合によっては解体しないほうが良いケースもあります。
自己判断で解体してしまうと、物件が売れなかったり解体費用で赤字になったりするケースがあるので注意が必要です。
ゴミ屋敷の売却を検討されている方に向けて、損しないために知っておくべきことをまとめたので、ぜひ参考にしてください。
再建築不可なら解体しない、余計売れなくなり固定資産税も上がる
ゴミ屋敷が再建築不可物件であれば、むやみに解体しないようにしましょう。
現在建築されている建物を取り壊した場合、法律上新たに立て直すことができない物件のこと。
更地にして売却しようと思い解体してしまっても、再建築出来ないと新たに建物を建築できないので購入する人が限られてしまい、売却が難しくなります。
建物がある場合は、土地に課せられる固定資産税や都市計画税に優遇措置があるので、200㎡までの部分の固定資産税が6分の1、都市計画税が1/3に軽減されますが、解体して土地だけになると優遇措置がなくなるため、固定資産税・都市計画税ともに上がってしまいます。
たとえば、戸建住宅の敷地が180㎡で土地の固定資産税評価額2,000万円、建物（築30年・木造）の課税評価額が1,000万円の場合（固定資産税は課税標準額×1.4%）
土地：2,000万円×1/6×1.4%＝46,666円
建物：1,000万円×0.2×1.4%＝28,000円（木造建築の経年減価補正率は築27年以上で0.2）
合計：74,666円
これが更地になった場合は次のとおりです。
土地：2,000万円×1.4%＝280,000円
このように土地の固定資産税に至っては最大6倍まで税額が上がるので、解体して更地にして売却しようと考えているなら注意が必要です。所有しているゴミ屋敷が再建築不可の場合は、自己判断で解体せずに不動産業者に相談することをおすすめします。
参照元：東京都主税局
弊社は、ゴミ屋敷や再建築不可物件など訳あり物件の買取を専門とした買取業者です。
専門知識を駆使して売却のお手伝いをいたしますので、所有するゴミ屋敷をどう売却すべきかお悩みの方も、お気軽にご連絡ください。
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そのまま買い取ってくれる買取業者もあるので、ゴミの処分はまだおこなわない
不動産業者のなかには、ゴミ屋敷などの訳あり物件をそのままの状態で買い取ってくれる買取業者もあります。
買取業者は、買取後のゴミ処分の概算を把握しているため、ゴミ処分にかかる費用を買取金額から差し引いて提示してくれます。
そのため、所有者はそのままの状態で買取業者に売却できるので、ゴミの処分やリフォーム、解体などの面倒な手間や時間がかかりません。
よって、売却価格を気にするよりもとにかくゴミ屋敷を手放したい方は、そのままの状態で売却できる買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社は、ゴミ屋敷を溜まったゴミごと買い取る不動産買取業者です。
ゴミ処分の負担を背負ってしまう前に、一度ご相談ください。
>>【金銭的＆精神的負担ゼロ】どんなゴミ屋敷もそのまま買取価格を提示
家屋を安易に解体しない
「更地」「建物付きの土地」どちらの方が高値で売却できるかは、ゴミ屋敷の立地条件によって異なります。
駅近の好立地な土地や、住宅用地として需要のある土地であれば、解体せずにそのままの状態で高確率で売却できます。
逆に言えば、数百万円もの費用をかけて解体しても、結局売却できない場合もあります。
そのため、安易に解体を判断する前に買取業者にも査定依頼し、そのままの状態だといくらで買い取ってもらえるのかも確認しておきましょう。
更地にするメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）はゴミ屋敷など訳あり物件の買取を専門とした買取業者です。
所有者ご自身の負担金は0円で買い取れますので、まずはご連絡ください。
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ゴミ屋敷を売却する4つの方法
ゴミ屋敷を所有していると、悪臭やカビ、害虫の発生などによって、近隣トラブルの原因になるおそれがあります。
ゴミ屋敷をそのまま放置していると、周辺環境に悪影響を及ぼすため、行政によって強制撤去の対象となることもあるので注意が必要です。
ここではゴミ屋敷を売却する4つの方法を解説していきます。
4つのゴミ屋敷売却方法
- ゴミ屋敷のまま売却
- ゴミだけ片付けて売却
- リフォーム後に売却
- 更地にして売却
近隣トラブルや強制撤去になる前に、ゴミ屋敷を処分・売却することをおすすめします。
ゴミ屋敷のまま買取してもらう
「ゴミを処分するにも手間や時間、処分費用がかかるため、ゴミを残したまま売却したい」「ゴミの処分やリフォーム、解体などの費用がだせない」という場合は、そのままの状態で売却したいと考える方も少なくありません。
ただし、ゴミ屋敷状態になった物件は需要がないので、通常の不動産仲介での売却は難しいのが現状です。
不動産業者のなかにはゴミ屋敷などの訳あり物件を専門に買取をおこなう業者があり、そのままの状態でも売却できます。
買取業者は売主の手に負えない訳ありの物件を買い取り、ゴミを処分してリフォームや解体をおこなって、きれいな状態にしてから再販するのを専門としています。
ゴミ屋敷をそのまま買い取るため、床や設備トラブルなどの確認ができなかったり、ゴミの処分費用がかかったりするので、あらかじめリフォームや修繕費用を見積もっており、結果的に安くなっています。
リフォームや修繕費用、買取業者の利益分、広告宣伝費などの費用を見積もって、通常の買取であれば市場価格の6~8割程度が買取での相場となりますが、ゴミ屋敷だと以下の計算式で売却価格を求めます。
訳あり専門の買取業者に買い取ってもらう場合は、ゴミが残っているそのままの状態でも買い取ってもらえる可能性があります。
弊社はゴミ屋敷等の訳あり物件を専門とした買取業者です。
家屋ごと買い取るので、ゴミが処分されていなくても問題なく買取いたします。
査定だけのご連絡も喜んで承りますので、ぜひご連絡ください。
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ゴミを撤去してから売却
ゴミを撤去した状態であれば、ゴミが残っている状態よりも買い手がつきやすく、ゴミ処理する前の物件と比べて売却価格も高くなる可能性があります。
ゴミが残っている状態で売却したとしても、売却価格が下がるおそれがありますし、まず買い手は見つからないでしょう。
ゴミを撤去してから売却する場合は、買取業者だけでなく、一般の顧客にも売却できる可能性が高まります。
売主が自らゴミを撤去すると費用を抑えられますが、「ゴミ屋敷」の状態であれば自力での処分は難しいのでゴミ屋敷買取の専門業者に依頼するほうが無難です。
ゴミの量によって費用は変動しますが、数万円～場合によっては100万円を超えるケースもあります。ゴミを撤去してから売却する方法は、ゴミ撤去費用がかかりますが、買い手の幅が広がる可能性があります。
なお、ゴミを撤去しても悪臭が残っている可能性が高いので消臭も欠かせません。
マンションはリフォームしてから売却
ゴミを処分しても独特の悪臭が部屋中に染みついているケースが多く、悪臭は物件の価値を下げたり、買い手が見つからなかったりする原因となるので、リフォームしてから売却する方法もあります。
リフォーム・ハウスクリーニング・消臭をおこなえば市場価格で売却できる可能性が高まります。
現時点でゴミ屋敷だとしても、床や壁紙、浴室、キッチンなど、総リフォームをおこなえば見違える部屋になるはずです。
ただし、あくまでも「売れない状態」から「市場価格で売れる可能性のある状態」になっただけなので、かかったリフォーム費用を売却価格に上乗せすることは難しいでしょう。
マンションやアパートは、更地にできないのでリフォームするしかありませんが、どこまでリフォームするかによっても金額は異なるので、不動産業者に相談しながら進めることをおすすめします。
戸建てなら更地にするかリフォーム後に売却
ゴミの処分だけでなく、更地にしたりリフォームしたりすることで、さらに買い手が見つかりやすくなります。
戸建てを更地にすることで、新築を建てたり駐車場として使ったり土地活用の選択肢が広がりますし、リフォームしてきれいな状態になれば市場価格で売却できる可能性も高まります。
ゴミを処分するだけの場合よりも費用はかかりますが、市場価格で売却できる可能性もありますので、解体やリフォームにかかる費用と売却価格を見積もって、収益のでるほうを選択しましょう。
ゴミ屋敷の放置は絶対にやめよう
ゴミ屋敷を放置すると悪臭や腐食による倒壊、害虫・害獣の大量発生などによって、近隣住民に迷惑をかけるおそれがあります。
行政代執行の対象となってしまうと、行政によって強制的にゴミを撤去され、撤去にかかった費用は売主に請求されるので注意が必要です。
ゴミ屋敷の行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しています。
ゴミ屋敷を放置することのメリットは何もないので、売主の責任としてゴミ屋敷の放置は避けなければなりません。
悪臭が発生して近所迷惑をかける
放置していたゴミから液体が漏れて、床や壁紙に悪臭が染みつき、新しく張り替えただけでは臭いは消えません。
放置期間が長ければ長いほどに悪臭は強くなり、建物の外にも臭いが漏れ出てくるので、近隣住民からすると非常に迷惑です。
ゴミ屋敷の前を通るだけで悪臭がしますし、もし自宅のベランダがゴミ屋敷のほうを向いている場合は、臭いが移ってくる可能性があるので窓も開けられません。
悪臭の原因は生ゴミだけではなく、石鹸や洗剤などの液体物がネズミなどのエサになるので、ネズミなどの害獣が糞尿を落とすことでアンモニアを含んだ悪臭が強くなります。
ゴミ処分しただけでは臭いがまだ残って売却できないので、床や壁紙を張り替えて消臭作業をおこなって対処していくしかありません。
カビ、木材の腐食が進む
ゴミ屋敷の室内はゴミで埋め尽くされているため、部屋中にカビが発生し、ゴミから染み出した液体によって木材の腐食が進んでしまいます。
特に浴室やキッチン、トイレなどの水回りは湿気が多いためカビが生えやすく、ゴミにもカビが生えて悪臭が発生しやすい状態になります。
ゴミ屋敷のゴミをすべて処分してみると、部屋全体がカビだらけで、床が腐食して朽ち果てている状態も珍しいことではありません。
売却するには、ゴミの処分だけでなく床や壁紙の張替えリフォームは必ず必要となるでしょう。
設備の不具合・故障が起こって余計な出費になる
ゴミ屋敷となって長年放置していると、住宅設備に不具合が生じるおそれがあります。
たとえばエアコンですが、ダクトを通じて外部から害虫が入り込んだり、ホコリやダニが機械内部に入ったりして故障するケースが少なくありません。
他にも浴室やトイレ、キッチン、洗面台などの水回りは、カビが生えやすく、汚れがひどいとハウスクリーニングをしても落ちないので、家を売却する場合に新しいものと交換することもあります。
リフォームのなかでも水回りの交換は高い部類となるため、全部交換する場合のリフォーム費用は一気に跳ね上がります。
近隣トラブルの原因になる
ゴミ屋敷の一番の被害者は、ゴミ屋敷の近所に住んでいる人達です。
ゴミ屋敷があると悪臭や害獣の大量発生、火災のリスクなどさまざまな問題が発生するので、近隣住民にとっては非常に大きなストレスを抱えて生活することになります。
ゴミ屋敷には大量の可燃物があるので、タバコの火の不始末や放火などがあれば、あっという間に燃え上がり、延焼して近隣住民の家まで燃え広がってしまうおそれがあります。
実際に、総務省消防局のデータでは、令和2年中の出火件数3万4,691件のうち、たばこによる火災は3,104件・「放火」及び「放火の疑い」は4,052件起こっており、全国的に火災が頻発していることがわかります。
ゴミ屋敷が近所にあることで、近所に住んでいる人達は安心した生活を送ることができないので、トラブルの原因となるでしょう。
行政代執行の対象となる
ゴミ屋敷を放置すると、行政代執行の対象となるおそれがあるので注意が必要です。
市や区などの行政がゴミ屋敷の住人に代わって、ゴミや不用品などを強制的に撤去すること。
近隣住民からの連絡により調査員がゴミ屋敷を調査し、行政による指導を売主におこなってもゴミを放置し続けると、各自治体が定めるごみ屋敷条例にもとづいて行政代執行がおこなわれます。
なお、撤去にかかった費用はゴミ屋敷の売主に請求されるので、必ず支払わなければなりません。
ごみ屋敷条例
自治体によってはごみ屋敷条例を定めているところがあります。ゴミ屋敷として認定されると、「ゴミを処分してください」といった指導や勧告が売主におこなわれます。
ごみ屋敷条例の対象となる条件は次のとおりです。
- 周辺環境に悪影響を及ぼしている
- 景観を著しく損なっている
- 火災や建物倒壊などの危険性がある
- 害虫や害獣が発生している
ごみ屋敷条例の対象となり、行政代執行措置がとられると、売主は撤去費用を支払う義務が生じます。ゴミ屋敷を放置することなく、早めの対処をとるようにしましょう。
費用は数十万円～数百万円かかる
ゴミ屋敷の行政代執行の費用は、ゴミの量や種類、サイズによって異なりますが、数十万~数百万円かかるのが一般的です。
行政がゴミ処分業者に委託するので、売主はゴミ処分業者を指定できず、費用が高くなる可能性があります。
実際に、埼玉県の行政代執行の事例ではゴミ屋敷のゴミ撤去・家屋の修復を合わせて、422万2,800円もの行政代執行の費用が生じています。
引用元：埼玉県｜行政代執行事例集
費用の請求を受けてから「自分で相見積もりをとって、安い業者に依頼しておけば良かった」と後悔しても後の祭りです。
行政代執行の措置を受ける前に、ゴミの処分や物件売却などで対応することをおすすめします。
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行政代執行にかかった費用が支払えない場合は財産を差し押さえられる
行政代執行にかかった費用を支払えない場合は、不動産だけでなく現預金、株式、貯蓄、自動車、貴金属など、売主の全財産が差し押さえられます。
差し押さえられた財産は公売にかけられ、費用を回収するケースもあります。
公売とは、税金等を滞納した場合に、行政が強制的に財産を売却し、その売買代金を滞納分に充てることです。
行政代執行にかかった費用は支払わない限り債務は消滅しないので、費用が回収できないまま売主がが亡くなった場合は、相続人に対して請求がいきます。
もしゴミ屋敷を相続し、行政代執行の費用の請求を受けている場合は、相続人が支払う必要があるのでゴミ屋敷の相続には注意が必要です。
ゴミ屋敷を高く売却する方法と費用
ゴミ屋敷だとしても売却できる方法があることは上記で解説しましたが、ここではゴミ屋敷を高く売却する方法とそれぞれにかかる費用について解説していきます。
ゴミを撤去してから売却する
ゴミが残ったままでは買い手は見つからないので、売却するにはゴミの撤去が必要です。
ゴミの撤去は売主自ら撤去する方法とゴミ処分業者に依頼する方法の2つの方法がありますが、ゴミ屋敷になるほどのゴミの量であれば、個人では処分が難しいケースも少なくありません。
費用を抑えたい場合は売主自らゴミの撤去をすることをおすすめしますが、なるべく短期間で片付けたい場合はプロの専門業者に依頼すると良いでしょう。
ゴミの撤去費用
ゴミの量や種類によっても撤去費用は異なり、戸建てでゴミが溢れている場合だと100万円以上かかるケースもあります。
正確な撤去費用はゴミ処分業者に見積もり依頼しなければわかりませんが、部屋の広さでおおよその費用を把握できます。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1R・1K | 3万〜10万円前後 |
| 1DK・1LDK | 5万〜20万円前後 |
| 2DK・2LDK | 9万〜30万円前後 |
| 3DK・3LDK | 15万〜50万円前後 |
| 4LDK以上・一軒家 | 20万〜100万円以上 |
ゴミの量によってトラックの大きさや人員が変わってくるので、実際にゴミ処分業者に現地を確認してもらって見積もりを依頼するようにしましょう。
なるべく費用を抑えたい場合はできる範囲でゴミを処分しておくとよいでしょう。一般家庭ゴミであれば費用はかかりませんが、粗大ゴミを処分する場合は処分手数料が発生します。
粗大ゴミの種類や各自治体によって費用は異なりますが、東京都渋谷区の粗大ゴミの処分費用を例として見てみましょう。
| 主な品目 | 手数料 |
|---|---|
| 布団・いす（ソファー除く）・衣装箱・掃除機 | 400円 |
| 自転車（16インチ以上）・ソファー（1人用） | 800円 |
| ベッドマット・シングルベッド | 1,200円 |
| ソファー（2人用以上） | 2,000円 |
「ゴミ屋敷に入りたくない」「ゴミの撤去をする時間もないし面倒」という方は、ゴミ処分業者に依頼することをおすすめします。
ゴミ処分のプロなので、短期間で確実にゴミ屋敷がきれいな状態になります。自分で処分するにしても費用がかかるので、害虫駆除や臭いの除去などもおこなってくれるプロに依頼して短期間で終わらせたほうが良いでしょう。
ゴミ処分業者に依頼する場合の注意点
ゴミ処分業者もさまざまで、優良な業者もあればそうでない業者もあります。
悪質な業者にあたると、見積書には記載のない追加料金を請求されるおそれもあるので注意が必要です。
優良な業者を見分けるポイントは、以下のとおりです。
- 一般廃棄物収集運搬業の許可を得ているか
- 見積書が詳細に書かれてあり、追加費用が発生しないか確認する
- 過去の実績を確認する
- 業者の所在地や創業年数を確認する
ゴミ処分業者のホームページがあれば、そこに掲載されているケースが多いので、ホームページを確認してみましょう。
ホームページがなければ、直接担当者に確認することをおすすめします。
ゴミ処分業を個人でやっている人に依頼する場合の注意点
ごみ処分内容や料金などの詳細が載っていないチラシを配布している業者や電信柱にチラシを貼ってあるような業者には注意が必要です。
問い合わせてみると料金は安いのですが、安さだけで判断してしまうと一般廃棄物収集運搬業や産業廃棄物処分業の認可を受けていない個人の場合もあるので注意が必要です。
悪徳な業者になると、回収したゴミを処分しないで空き地や山中に不法投棄している、ということもあります。
もし不法投棄などがあった場合、依頼した側にも責任があるとして措置命令が下されることもあります。
依頼する前に、一般廃棄物収集運搬業や産業廃棄物処分業の認可を受けているか、料金が相場と乖離していないかなどを確認してから依頼すると良いでしょう。
消臭作業
ゴミが放置されているゴミ屋敷でもっとも厄介なのが「臭い」です。
ゴミ屋敷を家として売却する場合は、ゴミ処分やリフォームだけでなく、消臭もおこなわなければ臭いがきついので、せっかくリフォームをしたとしても買い手が見つからないでしょう。
リフォームで床や壁紙を新しく張替えたとしても、染みついた臭いが残っていることも少なくありません。
ゴミ屋敷の臭いを消すには、オゾン消臭などの専門の消臭をおこなう必要があります。オゾン消臭とは、生ごみやカビなどの強烈な臭いでも無臭に近い状態まで臭いを消せる方法です。
一度染みついた臭いはなかなか消えません。ゴミ屋敷の消臭費用は数千円～数十万円と幅が広いので、事前に見積もりを依頼するようにしましょう。
ゴミ屋敷の片付け方が分からずに困っている方は、
解体して更地にして売却する
戸建てであれば、解体して更地で売却する方法も選択肢の1つです。
ゴミ屋敷の状態を見て購入したいという買い手は見つかりにくいですが、更地であれば新築を建てたり駐車場として活用したり、さまざまな用途で活用できるので売却できる可能性が高まります。
ただし、上に述べたように解体して更地にすると固定資産税が増えますし、再建築不可であれば解体しないほうが良いので、自己判断で解体するのはおすすめしません。
ゴミ処分をして解体までするとなると費用もかさむので、資金に余裕のある人や、かかった費用をまかなえるだけの売却価格で売れる見込みがなければ、難しいでしょう。
解体費用・付帯工事費用
解体費用は構造によって異なります。
あくまで目安ですが、構造別の解体費用の単価は以下のとおりです。
| 構造 | 1坪あたりの解体費用単価 |
|---|---|
| 木造 | 3万円～5万円 |
| 鉄骨造 | 4万円～6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6万円～8万円 |
たとえば、木造30坪の建物であれば、解体費用は90万円～150万円程度となります。
ゴミ屋敷のある立地条件によっては、解体作業が進みにくくなるので料金が上がることもあります。建物の解体だけで終わりではなく、アスベストの撤去や外構撤去などの付帯工事費用も忘れてはいけません。
ゴミ屋敷を解体して更地にする過程で発生する付帯工事費用の目安は以下のとおりです。
| 内容 | 費用 |
|---|---|
| アスベスト撤去費用 | 1㎡あたり2～10万円/1㎡ |
| 外構撤去 | 樹木1本：1～5万円 ブロック塀：1㎡あたり2,000～3,000円 |
| 浄化槽撤去 | 5～10万円 |
| 作業・工程追加のための人件費 | 1日あたり1～2万円 |
自治体によっては、条件を満たすと解体費用の補助金が出るところもあります。
解体工事をおこなう前に、お住まいの自治体に最新の情報を確認しておくと良いでしょう。
リフォームしてから売却する
放置されていたゴミ屋敷を売却する場合のリフォームは欠かせません。
ゴミを処分しただけでは、臭いが残っていたり家のいたるところが傷んでたりするので、内覧客に対して良い印象を与えることはできません。
ゴミを処分して、リフォームまですると建物価値を上げられるので、市場価格で売却できる可能性があります。ただし、全面的にリフォームすると費用が高額になるので、予算に応じたリフォームを検討しましょう。
リフォーム費用
リフォーム費用は、家の広さや変更する箇所によって金額が異なります。リフォーム業者によっても料金は異なりますが、目安として費用相場を以下にまとめました。
| 修繕・交換部位 | リフォーム工事費用 |
|---|---|
| キッチン本体交換 | 80～150万円 |
| トイレ交換 | 15～40万円 |
| ユニットバス交換 | 80～150万円 |
| 洗面台交換 | 20～40万円 |
| 給湯器交換 | 20～30万円 |
| 壁紙の張替え | 約1,500円/1㎡ |
| フローリング張替え | 約15,000円/1㎡ |
ゴミ屋敷状態なので、できれば家全体をリフォームしたいところですが、どうしても高額になってしまいます。
多額の費用を投じても売却して利益がでるのなら問題ありませんが、想定している予算を超えてしまう場合は、どこまで手を加えれば売却できるかを不動産業者と相談し、採算がとれるかどうかを考えたうえで実施するか判断しましょう。
複数の業者へ査定を依頼する
複数の不動産業者に査定依頼をすることも高く売却できる可能性が高まります。
査定価格が高い業者が一番良いというわけではありませんが、複数社に査定依頼することで仲介による売却価格の相場を把握できます。
相場を知っておけば不当な価格を提示された場合でも気づけるので、不動産業者を選ぶときの参考にもなるでしょう。
不動産業者によって得意な領域が異なるので、ゴミ屋敷を受け付けていない不動産会社もありますが、訳あり物件を専門としている不動産業者もあります。
リフォームや更地にした場合は、仲介による売却や一括査定でも構いませんが、ゴミ屋敷のままであれば専門の買取業者2～3社へ査定を依頼したほうが良いでしょう。
複数に査定依頼をすることでゴミ屋敷のような訳あり物件に強い不動産業者を見つけやすくなるので、高くで売却できる可能性が高くなります。
アルバリンクではこれまで多数のゴミ屋敷の買取実績があります
アルバリンクでは、これまでに多数のゴミ屋敷などの訳あり物件の買取を積極的におこなっております。
ゴミ屋敷を買い取って、物件を再生させて有効活用するための知識やノウハウが蓄積されているので、他社で断られた物件にも対応できるケースもあります。
「こんなボロボロのゴミ屋敷だけど買い取ってもらえるのか？」「長い間放置している物件があるけど売れるの？」とお悩みの方は、買取実績の豊富な当社にぜひご相談ください。
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ゴミ屋敷を売却する際に発生する税金
ゴミ屋敷の売却が決まり、売買契約を結ぶときには所有権移転の登記費用や売買契約書に貼付する印紙税がかかります。
売却によって譲渡所得といわれる利益が生じた場合は、確定申告もしなければなりません。
ここでは、登記費用や印紙税の相場について解説していきます。
登記費用
ゴミ屋敷の売買契約を結んだ後に、所有者変更する手続きをおこないます。
自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する際の登記費用は1万円～5万円程度が相場です。
印紙税
ゴミ屋敷の売買契約が決まれば、印紙を貼付して売買契約書を締結します。
印紙税の納付は、記載金額ごとに定められた金額に対応する収入印紙を貼付し、再利用を防ぐために消印することで納められます。
なお、平成26年（2014年）4月1日から令和6年（2022年）3月31日までに作成された不動産売買契約書については軽減税率が適用されます。
| 物件の金額 | 印紙税 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
売買契約書に収入印紙を貼付することを忘れたり、印紙税額が足りなかったりする場合には、罰則として本来納付すべき印紙税に加えて、支払うべき2倍の金額を支払うことになるので必ず確認しましょう。
売却後の確定申告
ゴミ屋敷を売却し利益がでた場合は、確定申告が必要です。利益がでたにもかかわらず確定申告を怠ると、延滞税などのペナルティが課せられ余計に税金を支払わなければならなくなるので注意が必要です。
ゴミ屋敷を売却したときに損失がでた場合の確定申告は必須ではありませんが、譲渡損失をほかの所得から控除できる可能性があり、税金を抑えられるケースもあります。
なお、不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
ゴミ屋敷の売却の流れ
ゴミ屋敷の売却だからといっても、一般的な不動産売買と大きな違いはありません。
ゴミ屋敷を売却するときの大まかな流れについて解説していきます。
ゴミ屋敷を売却するまでの流れ
- 不動産会社・買取業者に相談
- 必要に応じてゴミ処分をおこなう
- 必要に応じて清掃やリフォームをする
- 査定金額の提示
- 売買契約
- 引渡し・決済
ゴミ屋敷売却の相談から引渡し決済までの手順を確認していきましょう。
不動産会社・買取業者に相談
ゴミ屋敷の売却は、不動産会社や買取業者と協力して進めていくことが一般的です。
売却するにしても自分の判断だけで解体やリフォームなどを進めてしまうと、結果として売却が困難になったり、余計な出費を支払うだけになったりするので、まずは不動産の専門家に相談しましょう。
ゴミ屋敷の売却実績のある不動産会社や買取業者に相談すると、売主に適したアドバイスをしてくれるので、今後の売却方針が見えてきます。
なお、空き家・ゴミ屋敷の買取業者については、以下の記事で詳しく紹介しています。
必要に応じてゴミ処分をおこなう
不動産会社との相談でゴミ処分をしてから売却することとなった場合は、放置せずになるべく早めにゴミ処分をおこないましょう。
ゴミ処分の見積もり金額次第で、売主が負担できる範囲かどうかの判断ができます。負担できる金額を超えている場合は、ゴミ処分をせずにそのままの状態で買取業者に売却といった方法に切り替えることも視野に入れましょう。
必要に応じて清掃やリフォームをする
ゴミ処分をして荷物がスッキリしたとしても、臭いが床や壁紙などに染み込んでいたり、部屋中にカビが発生していたりするケースもあるので、リフォームやハウスクリーニング、消臭をしなければ買い手は見つかりません。
物件の状況によっては数百万円かかるケースもありますので、不動産会社と相談しながら無理のない範囲で進めていきましょう。
見積書を確認して、ゴミ処分費用やリフォーム費用などの合計が売却金額よりも高額になってしまうことが見込まれたら、無理に進めずに買取に依頼することをおすすめします。
査定金額の提示
通常の売却、買取どちらを選択するとしても物件の査定金額を把握しなければ、さまざまな判断ができません。
査定額は不動産会社によって異なることが多いので、数社から相見積もりをとって比較し、査定金額や対応の良し悪しを比較しながら業者を選定していきます。
売買契約
購入希望者や買取業者との価格や引渡しなどの条件がまとまると、売買契約を締結します。一般仲介での売却であれば物件の瑕疵についてすべて買主に伝えなければなりません。
瑕疵を伝えたうえで売買契約を締結しなければ、売主は契約不適合責任に問われるおそれがあるからです。なお、買取業者への売却であれば売主の契約不適合責任は免責となりますので、後からトラブルになるリスクはありません。
引渡し・決済
無事に売買契約を締結した後は、契約時に定めた内容で物件の引渡しをおこないます。決済や所有権移転も済めば、鍵を渡して引渡し完了です。
まとめ
ゴミ屋敷を所有しているメリットはありません。
所有し続けたとしても近隣に迷惑をかけてしまうため、売却して有効活用するほうが所有者・近隣住民双方にとって良い結果につながります。
ただし、ゴミ屋敷の状態だとまず買い手は見つかりません。
ゴミ屋敷をなるべく早く、手間をかけずに売却したい方には買取をおすすめします。
買取業者であれば、どれだけゴミが溜まっていても、リフォームが必要な状態でも、問題なく買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、日本全国のゴミ屋敷をはじめとした訳あり不動産の買取をおこなっております。
「査定金額を知りたい」「とりあえず相談したい」という方はお気軽にお問い合わせください。
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