ゴミ屋敷の売却方法4選！撤去費用や注意点も解説！

ゴミ屋敷は放置せずに売却すべき4つの理由

ゴミ屋敷の管理・売却が面倒で放置している方もいるでしょう。

しかし、所有者・近隣住民の両者に悪影響を及ぼすため、ゴミ屋敷の放置はやめたほうがよいです。

ゴミ屋敷を放置してはいけいない理由は以下の4つです。

ゴミ屋敷の管理を怠っている方は、放置によるリスクを確認したうえ売却など対処をしましょう。

建材が腐食しリフォーム代がかさむ

ゴミ屋敷の室内はゴミで埋め尽くされているため、部屋中にカビが発生し、ゴミから染み出した液体によって木材の腐食が進んでしまいます。

ゴミ屋敷のゴミをすべて処分してみると、部屋全体がカビだらけで、床が腐食して朽ち果てているケースも珍しくはありません。

たとえば、6畳の部屋でも、壁紙の張り替えは3万円〜5万円程度・フローリングの張り替えは10万円〜15万円程度かかります。

建材が腐食するほど放置すると、売却前のリフォーム費用が高額になるため、ゴミ屋敷は定期的な管理が欠かせません。

設備の不具合・故障が起こって余計な出費になる

ゴミ屋敷となって長年放置していると、住宅設備に不具合が生じるおそれがあります。

たとえば、エアコンは、ダクトを通じて外部から害虫が入り込んだり、ホコリやダニが機械内部に入ったりして故障するケースは少なくありません。

他にも、キッチン・浴室・トイレ・洗面所などの水回りは、カビが生えやすく、汚れがひどいとフルリフォームが必要です。

水回りをフルリフォームした場合の費用相場は以下のとおりです。

• キッチン：70万円〜100万円
• 浴室：50万円〜150万円
• トイレ：15万円〜50万円
• 洗面所 ：10万円〜50万円

一方、汚れが軽度である場合、ハウスクリーニングで間に合うため、5万円以内の予算で収まります。

リフォーム費用を安く抑えるためにも、汚れが深刻化する前にこまめに清掃しておくことが重要です。

近隣トラブルの原因になる

ゴミ屋敷は近隣住民に迷惑をかけ、近隣トラブルのもとになります。

たとえば、ゴミによる悪臭です。
ゴミ屋敷の放置期間が長ければ長いほどに悪臭は強くなり、建物の外にも臭いが漏れ出ます。

ゴミ屋敷の前を通るだけで悪臭がしますし、もし自宅のベランダがゴミ屋敷のほうを向いている場合は、臭いが移ってくる可能性があるので窓が開けられません。

日常的に快適な住み心地を阻害しているため、近隣住民からクレームが入りやすくなります。

また、ゴミ屋敷は火災も起こりやすいです。
ゴミ屋敷には大量の可燃物があるので、タバコの火の不始末や放火などがあれば、あっという間に燃え上がり、延焼して近隣住民の家まで燃え広がってしまうおそれがあります。

実際に、総務省消防局のデータでは、令和2年中の出火件数3万4,691件のうち、たばこによる火災は3,104件・「放火」及び「放火の疑い」は4,052件起こっており、全国的に火災が頻発していることがわかります。

引用元：総務省消防局｜令和3年版 消防白書 

火が周辺の住宅に燃え移った場合は、延焼被害にあった近隣住民へ見舞金をもって謝罪に伺わなければなりません。
見舞金の相場は被害の度合いによって異なりますが、建物の70%〜100%が消失した場合、1軒あたり10万円〜20万円必要です。

ゴミ屋敷の近隣住民は、日常的に安心した生活を送れないため、近隣トラブルが起こりやすいでしょう。

行政代執行の対象となる

ゴミ屋敷を放置すると、行政代執行の対象となるおそれがあるので注意が必要です。

近隣住民からの連絡により調査員がゴミ屋敷を調査し、行政による指導を売主におこなってもゴミを放置し続けると、各自治体が定めるごみ屋敷条例にもとづいて行政代執行がおこなわれます。

なお、ゴミの撤去にかかった費用はゴミ屋敷の所有者に請求されます。

ゴミ屋敷の行政代執行による撤去費用は、調査費用なども上乗せされるため、一般的な清掃業者よりも割高になります。
一般的な清掃業者への依頼費用は戸建て住宅であれば、35万円〜65万円程度であるため、行政代執行では100万円を超える可能性も高いです。

ゴミ屋敷の放置はリスクが大きいため、定期的に管理し続けるか、売却するかしたほうが金銭的リスクも回避しやすくなります。

ゴミ屋敷の行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：ゴミ屋敷の行政代執行をわかりやすく解説！事例や回避方法まで紹介

ごみ屋敷条例により指導・勧告がおこなわれる

自治体によってはごみ屋敷条例を定めているところがあります。

ゴミ屋敷として認定されると、「ゴミを処分してください」といった指導や勧告が売主におこなわれます。

ごみ屋敷条例の対象となる条件は次のとおりです。

ごみ屋敷条例の対象となり、行政代執行措置がとられると、売主は撤去費用を支払う義務が生じます。

ゴミ屋敷は放置せず、早めに対処しましょう。

費用は数十万円～数百万円かかる

ゴミ屋敷の行政代執行の費用は、ゴミの量や種類、サイズによって異なりますが、数十万~数百万円かかるのが一般的です。

行政がゴミ処分業者に委託するので、売主はゴミ処分業者を指定できず、費用が高くなる可能性があります。

実際に、埼玉県の行政代執行の事例ではゴミ屋敷のゴミ撤去・家屋の修復を合わせて、422万2,800円もの行政代執行の費用が生じています。

引用元：埼玉県｜行政代執行事例集 

費用の請求を受けてから「自分で相見積もりをとって、安い業者に依頼しておけば良かった」と後悔しても後の祭りです。

行政代執行の措置を受ける前に、ゴミの処分や物件売却などで対応することをおすすめします。

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行政代執行にかかった費用が支払えない場合は財産を差し押さえられる

行政代執行にかかった費用を支払えない場合は、不動産だけでなく現預金・株式・貯蓄・自動車・貴金属など、売主の全財産が差し押さえられます。

差し押さえられた財産は公売にかけられ、費用を回収するケースもあります。
公売とは、税金等を滞納した場合に、行政が強制的に財産を売却し、その売買代金を滞納分に充てることです。

行政代執行にかかった費用は支払わない限り債務は消滅しないので、費用が回収できないまま売主がが亡くなった場合は、相続人に対して請求がいきます。

もしゴミ屋敷を相続し、行政代執行の費用の請求を受けている場合は、相続人が支払う必要があるのでゴミ屋敷の相続には注意が必要です。

ゴミ屋敷を効率的に売却する方法4選

ゴミ屋敷だとしても売却できる方法があることは上記で解説しました。

この章では、ゴミ屋敷を高く売却する以下4つの方法について解説します。

ゴミを撤去してから売却する

ゴミが残った状態では、仲介で買主を見つけるのは難しいです。

買取では現況のままでも売却はできますが、業者側に経費がかかる分、買取価格が安くなるためゴミは撤去しておくのがベターです。

ゴミの撤去は自ら撤去する方法・ゴミ処分業者に依頼する方法の2択ですが、ゴミ屋敷になるほどのゴミの量であれば、個人の力で処分するのは難易度が高めです。

費用を抑えたい場合は売主自らがゴミの撤去をしたほうがよいですが、手間をかけず片付けたい場合は清掃業者に依頼しましょう。

解体して更地にして売却する

戸建てであれば、解体して更地で売却する方法も選択肢の1つです。

ゴミ屋敷の状態を見て購入を決める買い手は少数ですが、更地は購入者側のメリットが大きいため売却できる可能性が高まります。

ただし、解体して更地にすると住宅用地の特例が適用外となり、固定資産税が増額するため解体はおすすめしません。

参照元：東京主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、住宅用地の特例により約4万6,000円まで税負担が軽減されています。
更地にした場合、この特例が適用外となるため、固定資産税が最大28万円まで増額します。

ただ、更地のほうが売れやすいのは事実であるため、次章で解説する工事費用を理解したうえで解体するか否かを検討しましょう。

リフォームしてから売却する

放置されていたゴミ屋敷を売却する場合、リフォームは欠かせません。

ゴミを処分しただけでは、臭いが残っていたり家が損傷していたりするので、内覧客に好印象を与えられないためです。

ゴミを処分したうえでリフォームまで行うと建物価値を上げられるので、購入希望者に市場価格で売却できる可能性が高まります。

なお、戸建て住宅は「解体して売却」の選択肢もありますが、マンション・アパートは「リフォームして売却」しか選択肢がありません。

全面的にリフォームすると費用が高額になるので、予算内に収まるよう「修繕しない箇所」の見極めが重要です。

専門の不動産買取業者に現状のまま売却する

ここまで解説した売却方法はいずれも「仲介」で一般の買い手になるべくスムーズにゴミ屋敷を売却する方法です。

仲介は物件を売却する際にもっとも選ばれやすい方法ですが、とはいえゴミ屋敷を仲介で売却するのは簡単ではありません。
なぜなら、一般の個人で「ゴミ屋敷をそのまま買って住みたい」という人は少ないからです。
そのため、仲介で売却するには、売却前に時間と費用をかけ、片付けやリフォームが必要となります。

もし、そうした費用や手間をかけずに、スムーズにゴミ屋敷を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。

専門の不動産買取業者であれば、事前のゴミ片付けや解体、リフォームなどを行わず「現状のまま」で売却できます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は、業者自ら特殊清掃やリフォーム、解体などを行い、ゴミ屋敷を再販・活用する独自のノウハウを持っているからです。

弊社アルバリンクも、ゴミ屋敷をはじめとした訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者です。

累計4,500件以上（2025年12月時点）の買取実績で培った豊富なノウハウがあるため、足の踏み場もないほどゴミが山積みの物件や、他社で断られてしまったようなゴミ屋敷であっても積極的に買取に取り組ませていただきます。

特殊清掃や荷物の片付けなどに余計な手間や費用をかける前に、まずは弊社の無料査定で現状の価値を確かめてみてください。

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なお、ゴミ屋敷の買取業者の選び方や、信頼できる業者の詳細については以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：ゴミ屋敷の買取業者はどう選ぶ？近所に知られずすぐ売却する方法

買取業者に売却すれば契約不適合責任を免責される

専門の買取業者に売却することの利点は、「事前の手間や費用がかからないこと」だけではありません。
「契約不適合責任」を一切問われないことも、大きなメリットです。

ゴミ屋敷の場合、室内が大量の不用品やゴミで埋め尽くされているため、「床下が腐食していないか」「雨漏りしていないか」「配管が壊れていないか」といった建物の本当の状態を把握できていないことがほとんどです。

もし、これらの瑕疵に気づかないまま仲介で売却してしまうと、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。

参照元：RETIO判例検索：134-150

実際、見えない瑕疵によって、約2,578万円もの損害賠償命令が下った裁判例もあります。

ゴミ屋敷に潜む見えないカビや腐食も「気づかなかった」では済まされません。

しかし、専門の買取業者へ売却すれば、原則として契約不適合責任は免責されます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は不動産のプロであり、最初から「不具合や傷みがあること」を前提として物件を買い取るからです。

訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社アルバリンクも、契約不適合責任を免責して買い取らせていただきます。

万が一、売却した後に見えない床下の腐食やシロアリの食害、雨漏りといった重大な欠陥が見つかったとしても、費用の請求や責任の追及はいたしません。
リスクと責任を、プロである弊社が丸ごと引き受けます。

売却した後のトラブルを避けたい方は、ぜひ弊社の無料査定へお気軽にご相談ください。

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弊社Albalinkのゴミ屋敷買取事例

ここまでゴミ屋敷の売却方法などについてお伝えしてきました。

そこで、この章では弊社Albalinkを例にとり、実際のゴミ屋敷の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家・ゴミ屋敷数多く買い取ってきました。

たとえば下記のように「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。

【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】

引用元：Albalinkの空き家買取事例

ゴミ屋敷の所有者様は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の所有者様だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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ゴミ屋敷を売却する費用

ゴミ屋敷を仲介でにスムーズに売却するには、費用をかけてゴミの片付けやリフォームを行い「すぐ活用できる状態」にしておくことが必須です。

ゴミ屋敷を売却するためにかかる費用はおもに4つあります。

ゴミの撤去費用

ゴミの量や種類によっても撤去費用は異なり、戸建てでゴミが溢れている場合だと100万円以上かかるケースもあります。

正確な撤去費用はゴミ処分業者に見積もり依頼しなければわかりませんが、部屋の広さでおおよその費用を把握できます。

ゴミの量によってトラックの大きさや人員が変わってくるので、実際にゴミ処分業者に現地を確認してもらって見積もりを依頼するようにしましょう。

なるべく費用を抑えたい場合はできる範囲でゴミを処分しておくとよいでしょう。
家庭ゴミであれば費用はかかりませんが、粗大ゴミを処分する場合は処分手数料が発生します。

粗大ゴミの種類や各自治体によって費用は異なるため、東京都渋谷区の粗大ゴミの処分費用を例として見てみましょう。

参照元：粗大ごみ処理手数料とシールの組み合わせ表

「ゴミ屋敷に入りたくない」「ゴミの撤去をする時間もないし面倒」という方は、ゴミ処分業者に依頼することをおすすめします。

短期間で確実にゴミ屋敷がきれいな状態になり、害虫駆除や臭いの除去などもおこなってくれるので、スマートに片付けが完結します。

消臭作業費用

ゴミ屋敷を家として売却する場合、ゴミ処分やリフォームの費用とは別に、専門業者による高額な消臭作業費用がかかります。

ゴミの強烈な臭いは建物の床や壁、構造部分にまで深く染み付いており、通常の清掃や換気だけでは消えません。
消臭を怠ってリフォームをしても数日後には内側から臭いが再び湧き上がってしまうため、生ゴミやカビなどの悪臭を分子レベルで分解できる「オゾン消臭」などの特殊清掃が不可欠です。

一度染み付いた臭いを完全に除去する作業は難易度が高いため、臭いの重症度によって以下のように金額の幅が広くなります。

上記の金額はあくまで目安であり、間取りや構造、ゴミの放置期間などによって変動するため、事前に必ず専門業者へ見積もりを依頼しましょう。

このように、ゴミ屋敷を一般市場で売るためには、不用品の処分費だけでなく多額の消臭費用が必要なことを覚悟しておかなければなりません。

もし、消臭作業に費用をかけたくない場合は、現状のまま買い取ってくれる専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。

解体・付帯工事費用

解体費用は構造によって異なります。
あくまで目安ですが、構造別の解体費用の単価は以下のとおりです。

たとえば、木造30坪の建物であれば、解体費用は90万円～150万円程度となります。

ゴミ屋敷のある立地条件によっては、解体作業が進みにくくなるので料金が上がることもあります。
建物の解体だけで終わりではなく、アスベストの撤去や外構撤去などの付帯工事費用も忘れてはいけません。

ゴミ屋敷を解体して更地にする過程で発生する付帯工事費用の目安は以下のとおりです。

自治体によっては、条件を満たすと解体費用の補助金が出るところもあります。

解体工事をおこなう前に、お住まいの自治体に最新の情報を確認しておくと良いでしょう。

リフォーム費用

リフォーム費用は、家の広さや変更する箇所によって金額が異なります。

リフォーム業者に依頼した場合の費用相場を以下にまとめました。

できれば家全体をリフォームして建物価値を高めたいところですが、全面的に手を加えると費用は高額になります。

多額の費用を投じても売却して利益がでるのなら問題ありませんが、予算内に収まらない場合は、採算に合うかを検討したうえ実施するか否かの判断が必要です。

なお、リフォーム費用をかけずに売却したい場合は、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。

ゴミ屋敷を売却する際の注意点4選

ゴミ屋敷は一般的な物件とは異なり、処分や手続きの進め方を間違えると、高額な費用トラブルや法律違反などの重大なリスクを背負うことになりかねません。

ここでは、ゴミ屋敷の売却を後悔しないために押さえておきたい4つの注意点を詳しく解説していきます。

ゴミ処理業者は値段だけで判断しない

ごみ処理業者へ依頼する際、料金の安さだけで業者を選ぶのは危険です。

ポストに投函されるチラシや電信柱の広告に掲載されている、固定電話番号や正確な所在地といった詳細な会社情報が載っていない業者は、たとえ安くても利用を避けましょう。

実体の見えない業者は、自治体から一般廃棄物収集運搬業の許可を受けていない可能性があり、以下のようなトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

もし、業者が不法投棄を働いた場合、依頼した側も同罪とみなされ行政からゴミの強制撤去を命じられるなど、法的責任を問われるケースもあります。

このようなトラブルを避け、安心して任せられる優良なごみ処理業者を選ぶポイントは以下の3点です。

事前にこれらのポイントをクリアしているか必ず確認し、料金が相場からかけ離れていない業者へ依頼しましょう。

ゴミ屋敷でも再建築不可物件は解体してはいけない

ゴミ屋敷の売却方法として「解体して更地にする方法」をお伝えしましたが、再建築不可物件であれば、むやみに解体しないようにしましょう。

再建築不可物件を解体してしまうと、家が建てられない土地と化すため、購入者が限定的になり売却が難しくなります。

再建築不可物件かどうかを調べる方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：再建築不可物件かどうかの調べ方

仲介業者に依頼するなら複数社査定依頼する

ゴミ屋敷の売却を検討する際は「仲介」と「買取」のどちらを利用する場合であっても、必ず複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

1社しか査定を依頼しないと物件の適正な売却相場が判断できず、悪質な業者に相場より安い価格で買い叩かれてしまうリスクがあるからです。

あらかじめ3社程度の査定価格を比較して相場を把握しておけば、不当に低い価格を提示された場合でも未然に気づいて売却を防ぐことができます。

また、仲介業者の査定額に納得がいかない場合や、そもそも売却を断られてしまった場合は、ゴミ屋敷に特化した専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、ゴミ屋敷の買取を得意とする実績が豊富な専門の不動産買取業者です。
適正価格にて買い取らせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

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ゴミ屋敷の売却には告知義務が発生する

ゴミ屋敷を売却する際、室内に害虫や悪臭が大量に発生している場合、買主に対してその事実を事前に伝える「告知義務」が発生します。
なぜなら、これらは不動産取引において「環境的瑕疵（かし）」にあたるからです。

もし、告知義務を怠り、悪臭や害虫の事実を隠したまま売却してしまうと、引き渡し後に「告知義務違反」を問われ、買主から多額の損害賠償請求をされたり、売買契約を解除されたりするリスクがあります。

ゴミ屋敷売却の告知義務や環境的瑕疵に関する詳しいルールについては、以下の記事でわかりやすく解説しています。

関連記事：ゴミ屋敷は告知事項の対象！売却時の注意点やゴミごと売却する方法を解説

まとめ

ゴミ屋敷を所有しているメリットはありません。

所有し続けたとしても近隣に迷惑をかけてしまうため、売却して有効活用するほうが所有者・近隣住民双方にとって良い結果につながります。

ただし、ゴミ屋敷の状態だと買い手が見つかりにくいため、仲介で売却する場合はリフォーム・清掃・ハウスクリーニングが必要です。

ゴミ屋敷をなるべく早く、手間をかけずに売却したい方には買取業者への売却をおすすめします。

買取業者であれば、大量のゴミが溜まっていても、リフォームが必要な状態でも、問題なく買い取れます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、日本全国のゴミ屋敷をはじめとした訳あり不動産を積極的に買い取っております。
足の踏み場がないゴミ屋敷・老朽化がひどい空き家など、市場で売れにくい不動産の適正価格での買取を数多く実現してまいりました。
「査定金額を知りたい」「とりあえず相談したい」という方はお気軽にお問い合わせください。
もちろん、相談・査定のみの問い合わせも大歓迎です。

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なお、弊社アルバリンクが運営する訳あり物件買取プロでは、空き家だけでなく、様々な訳あり物件を積極的に買い取っています。

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