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違法建築の建物は売買できるのか?

違法建築の建物は売買できるのか? 違法物件

「相続した建物が違法建築でないか気になる」
「違法建築を放置するとどうなる?」
「違法建築の建物は売買できるの?」

相続などによって手に入れた建物が違法建築の可能性がある場合、どのように対処すれば良いでしょうか。どんな物件が違法建築になるのか、違法建築の建物を所有している場合どのようなデメリットがあるのでしょうか。また、違法建築には売買や活用の方法があるのでしょうか。

この記事では、そんな疑問を解消するために違法建築のデメリットと売買や活用方法についてご紹介していきます。

違法建築と既存不適格については以下にまとめています。

違法建築と既存不適格の違いを分かり易く説明
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どんなケースが違法建築?

まずは、どんな建築が違法建築に該当するのかをご紹介していきます。
違法建築とは、建築基準法を始めとした法律や条例に違反している建築物のことです。建物を建築する際には建築確認申請を行う必要がありますが、建築確認は工事を行う建物が建築基準法などの法律に違反していないかどうかを確認する手続きです。

建物は建築確認申請を行わないと工事を開始することができず、工事完了後の完了検査に合格しなければ建物の使用が許可されませんので、新築時に違法建築になる可能性は考えにくいといえるでしょう。
ただし建築確認申請を行わずに自分で建物を建築した場合や、許可なく増改築を行なった場合には違法建築となる可能性があります。

次に、具体的に違法建築となるのはどのようなケースなのかをご紹介していきます。

建ぺい率、容積率がオーバーしている

建ぺい率とは、土地の中に建築することができる建物の面積の割合を指しています。例えば、100㎡の土地に建物を建築しようとした場合、建ぺい率が50%であれば50㎡が建築可能な面積で、建ぺい率が80%であれば80㎡の面積の建物が建築できます。

建ぺい率

建ぺい率は地域によって割合が決められており、これを「用途地域」といいます。用途地域は13種類に分かれており、住宅しか建てられない「居住専用地域」や商業施設が建てられる「商業地域」、工場や様々な建物が建築できる「工業地域」などに分かれています。用途地域は都市をどのように発展させるかを決める「都市計画」によって決められているため、用途地域に指定された以外の建物を建築することはできません。

住宅は主に「住居専用地域」や「住居地域」に建てることができますが、建ぺい率は用途地域によってバラバラで30%~80%と大きく違います。
建ぺい率を理解して家を建てる地域を選ばないと、土地の購入後に想定以上に制限が多かったり、望む大きさの家が建てられないといったリスクがあります。

建ぺい率が土地に対する建物の面積の割合についての制限ですが、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示しています。容積率も建ぺい率と同じように用途地域によって定められており、50%~200%と地域によって大きな差があります。

容積率

都市計画によって定められた建ぺい率や容積率をオーバーすると違法建築となります。

斜線制限に抵触している

斜線制限とは、道路境界線や隣地境界線からの距離に応じた建築物の高さを制限することです。これは、隣地の日照権を確保することや、通風などの良好な住環境を保つための制限です。
傾斜制限は、境界線から一定の角度で斜線を引き、その中に建築物が収まるように建物の各部分の高さを制限します。

斜線制限には「隣地斜線制限」や「道路斜線制限」「北側斜線制限」などの種類があり、どれだけの角度で斜線制限を行うかは用途地域によって異なります。

日照権

接道義務を満たしていない

建物を建築する場合には法律で認められた道路に、建物の大きさによって定められた間口を設けて道路に接する必要があります。これを「接道義務」といいますが、接道義務は火災などの緊急事態が発生した場合に緊急車両が進入できるだけのスペースを確保するためです。

間口が指定の幅に達していなかったり、接道している道路が法律で認められている道路ではない場合は接道義務を満たしておらず、違法建築となります。

接道義務

条例や自治体の指導要綱に違反している

建築基準法とは別に、自治体によって建築基準に関する条例が定められている場合があります。政令指定都市や都道府県庁の所在地、中核市規模の都市では独自に建築基準に関する条例や指導要綱を定めています。

例としては「緑化条例」があります。これは敷地面積に応じて定められた面積以上の緑化が義務づけられているもので、特に都市部でよく定められている条例です。他にも「火災予防条例」として防火設備を設置することや「駐車場条例」として集合住宅に一定規模以上の台数を収容できる駐車場を建築することを定める条例も存在します。

このような条例や指導要綱に従った建築物を建築しない場合も違法建築となります。

未登記である

土地や建物の所有者は登記をしなければならないことが不動産登記法によって定められています。建物を建築した際や所有者が移転した場合には登記の必要がありますが、時間や費用がかかるため登記を行なっていない建物も存在します。このように建物を登記していない状態も違法建築となります。

未登記建物は売買できるのか?
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違法建築かどうか確認する方法

相続などで建物を入手した場合、その建物が違法建築かどうかを確認するにはどのようは方法があるでしょうか。建物が違法建築かどうかを確認する2つの方法をご紹介しましょう。

検査済証を確認する

冒頭でご紹介した通り、建物を建築する際には建築確認申請を行います。建物が完成すると完成検査が行われ、法律に従って建物が建築されているかを検査します。検査に合格すると「検査済証」が交付されますので、この検査済証があるかを確認しましょう。

検査済証は建物を担保としてローンを組む場合や不動産の売買にも必要です。従来は検査済証は再発行ができませんでしたが、2014年より再取得が可能となりました。国土交通省が定めた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に沿って手続きを行うと再取得が可能な場合があります。

検査済証

建ぺい率、容積率から計算する

接道や登記が問題なく行われている場合には、建物の建ぺい率や容積率を計算して違法建築ではないかを確認することもできます。建ぺい率や容積率の計算は敷地の面積がわかる図面があれば簡単に行うことができます。

「建ぺい率」=「建築面積」÷「敷地面積」

「容積率」=「延べ面積」÷「敷地面積」

建ぺい率や容積率の問題で違法建築とならないように、所有する物件の建ぺい率や容積率を把握しておくのも重要です。

斜線制限については再度調べてみる価値があるかも

斜線制限についてはインターネットで斜線制限を計算するソフトも出回っているので、斜線制限について調べてみる価値があります。

斜線制限は道路との境界は「道路斜線」隣地との境界は「隣地斜線」土地の北側は「北側斜線」で計算を行います。敷地の北側に隣地や道路が面している場合には北側斜線を適用して計算します。これは、北側斜線のほうが他の斜線よりも基準が厳しいからです。

法改正により改正後の基準では違法建築ではなくなる可能性も

斜線制限によって過去には違法建築だった場合でも、平成15年の建築基準法第56条の改正によって新たに定められた「天空率」によって違法建築ではなくなる可能性があります。

天空率

天空率は高さ制限に関する緩和法制の一つで、従来であれば道路斜線制限や北側斜線制限によって建築が制限されていた物件でも天空率に適合していれば建築制限が除外される制度です。

天空率を取り入れると従来のように採光を確保するために建物の角を切り取ったようなデザインにする必要がなくなり、より自由な建築が可能となります。
天空率は任意の測定地点から正射影投影という手法で作成された天空図において、建物の投影されている範囲を除いた空の割合がどの程度かを示す指標です。

従来の高さ制限では違法建築だった場合でも、天空率を採用すれば違法建築ではなくなる可能性もあります。斜線制限に違反している場合でも天空率によって斜線制限がクリアできる可能性があるので、天空率による測定を行ってみると良いでしょう。

天空率

なぜ違法建築の建物は売買しにくい?

違法建築の建物は売買しにくいと言われていますが、なぜ売買が難しいのでしょうか。この章ではその理由をご紹介していきましょう。

違法なのでローンが通らない

違法建築という名の通り、法律に則って建築が行われていない場合にはその建物は違法状態の建物ということになります。日常生活を営む上で支障が無いとしても、契約行為などの社会活動を行うためには支障が出る場合があります。

最もわかりやすいのは金融機関のローンが通らないことです。金融機関で融資を行う際には担保を設定します。担保とは、借りたお金が返せなかった場合にお金の代わりに提供する財産を指します。
ローンを設定する際には担保を「抵当権」として設定しますが、違法建築は担保として抵当権を設定することが難しい場合が多いです。

住宅の性能として不安が残る

違法建築の場合、増改築の申請を行うことはできません。住宅として活用する場合などに断熱性を高めたり、リフォーム工事を行うことができず住宅の性能を向上させることができません。また地震や自然災害などで住居が傾いたり損傷が出たとしても、修繕を行うことはできません。

このように、違法建築は改築や修繕を行うことができないことから維持管理をしていくうえで大きな不安を抱えることになります。

違法建築でも売買できる可能性がある

ご紹介した通りデメリットの多い違法建築ですが、売買できる可能性はあるのでしょうか。この章では違法建築の活用方法できる可能性をご紹介していきます。

賃貸需要があり投資用物件として売却できる可能性を考える

違法建築の建物には一定の割合でアパートが含まれています。違法建築のアパートの多くは建ぺい率や容積率がオーバーしているケースが大半です。特に都市部では、物件としての収益力を上げるために敷地内に建ぺい率や容積率の制限より多くの部屋を敢えて設けている場合があります。

投資用物件として考えた場合、違法建築のアパートは単純に物件の面積あたりを考えると収益率が高い物件ということになります。
都市部などで賃貸需要が見込める場合には、投資物件として売却できる可能性を考えてみるのも一つの活用法です。

違法建築物件の価値

現金で住居として購入される場合もある

ご紹介した通り違法建築はローンを組むことができません。ただし相場が一般の住居より安いのが一般的なので、格安の住居を求める買主がいた場合、買い手がつく可能性があります。この場合、購入にあたっては現金で購入するのが一般的なので、売主のキャッシュフローを生み出すことができます。

まとめ

違法建築には様々な種類があり、違法状態を解消するためには修繕や登記などで多大な費用を要する場合があります。活用するにしても売却するにしても問題はある物件ではありますが、所有している物件によっては投資用の物件としての需要がある可能性があります。

相続などで違法建築を手に入れた場合には、状況に応じて活用や売却などを検討しても良いでしょう。

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