国土交通大臣(1)第10112号
違法建築の売買は違法ではない
違法建築とは、建築基準法をはじめとする、法律や条例に違反している建築物を指します。
違法建築を売買すること自体は、犯罪ではありません。
しかし、違法建築が売却しにくいのは確かです。違法建築の購入・所有・利用には、通常の物件とは異なる、様々なリスクがあるからです。
以下では、違法建築が売れにくい理由（違法建築のリスク）を解説します。
なお、そんな違法建築を確実に売却する方法が知りたい方は「違法建築を売却したいなら「業者買取」」からお読みください。
違法建築が売れにくい理由
違法建築が売れにくい主な理由（違法建築のリスク）を、4つご紹介します。
住宅ローンが組めない
違法建築を購入するための住宅ローン融資を、多くの銀行は認めていません。
一般的に、違法建築の売却価格は通常の不動産より安価です。とはいえ、違法建築も不動産であることには変わらないため、決して気軽に一括で買える金額になるわけではありません。そのため、買主には、やはりそれなりの経済力が求められます。
買主が購入金額を一括で支払えないのであれば、違法建築を購入することはできません。
改築や修繕、建て替えができない
不動産の一部の改築や修繕、建て替えには、国の許可が必要なものもあります。ですが、違法建築であれば、許可が下りないケースが大半です。
例えば、接道義務を満たしていない違法建築は、取り壊して再建築できません。
建築物の敷地が、建築基準法で定められた道路に、2メートル以上接しなければならないとする義務。建築基準法第43条にて定められている。
再建築できないということは、建物がどれだけ老朽化しても、そのまま住み続けなければならないということを意味します。
再建築できない物件を、生涯のマイホームとして購入したい人はいないでしょう。
住人が安心して暮らせない
建築基準法をはじめとする不動産に関する法律や条例は、建物や土地を利用する人が、安全かつ快適に過ごすために作られています。
そのため、法律や条例が遵守されていなければ、甚大な事故等に繋がる恐れがあります。
例えば、火災が起きた際に火の広がりが早い、地震の際に倒壊しやすい等です。このような物件に住みたい人が滅多にいないのは、想像に容易いでしょう。
行政からの撤去命令等を受ける恐れがある
違法建築であることが発覚したら、所有者は行政から撤去の命令を受けるおそれがあります。
例えば、過去には、違法な材料で造られた建物（違法建築）およそ70件が行政の調査対象となり、一部に撤去の命令が下されました。
撤去や解体されるリスクがある違法建築を、マイホームとして好んで購入する人はいません。
違法建築を売却したいなら「業者買取」
前述した理由から、居住用として（マイホームとして）違法建築を購入したい個人は滅多に現れません。
しかし、ご安心ください。専門の不動産買取業者なら、違法建築も確実に買い取ってくれます。
買取業者が、違法建築も買い取れる理由を簡単にご説明します。一言で言うと、買取業者は、社員の居住用ではなく、会社の事業用として（収益化を目的として）不動産を買い取るからです。
買取業者は、違法建築を法に適合させるノウハウや、違法建築のまま活用するノウハウ、再販できるルート（顧客リスト）等を豊富に持ち合わせています。
そのため、どんな違法建築を買い取っても、事業として収益に繋げる自信があります。結果として、どんな違法建築も買い取れるのです。
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違法建築に当てはまるケース
では、具体的にどのようなケースが違法建築に当てはまるのでしょうか。
違法建築としてよく見られるケースを5つご紹介します。
建ぺい率、容積率がオーバーしている
建ぺい率とは、土地の中に建築することができる建物の面積の割合を指しています。
例えば、100㎡の土地に建物を建築しようとした場合、建ぺい率が50％であれば50㎡が建築可能な面積で、建ぺい率が80％であれば80㎡の面積の建物が建築できます。
建ぺい率は地域によって割合が決められており、これを「用途地域」といいます。
用途地域は13種類に分かれており、住宅しか建てられない「居住専用地域」や商業施設が建てられる「商業地域」、工場や様々な建物が建築できる「工業地域」などに分かれています。
用途地域は都市をどのように発展させるかを決める「都市計画」によって決められているため、用途地域に指定された以外の建物を建築することはできません。
住宅は主に「住居専用地域」や「住居地域」に建てることができますが、建ぺい率は用途地域によってバラバラで30％～80％と大きく違います。
建ぺい率を理解して家を建てる地域を選ばないと、土地の購入後に想定以上に制限が多かったり、望む大きさの家が建てられないといったリスクがあります。
建ぺい率が土地に対する建物の面積の割合についての制限ですが、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示しています。容積率も建ぺい率と同じように用途地域によって定められており、50％～200％と地域によって大きな差があります。
都市計画によって定められた建ぺい率や容積率をオーバーすると違法建築となります。
斜線制限に抵触している
斜線制限とは、道路境界線や隣地境界線からの距離に応じた建築物の高さを制限することです。
これは、隣地の日照権を確保することや、通風などの良好な住環境を保つための制限です。
傾斜制限は、境界線から一定の角度で斜線を引き、その中に建築物が収まるように建物の各部分の高さを制限します。
斜線制限には「隣地斜線制限」や「道路斜線制限」「北側斜線制限」などの種類があり、どれだけの角度で斜線制限を行うかは用途地域によって異なります。
接道義務を満たしていない
建物を建築する場合には法律で認められた道路に、建物の大きさによって定められた間口を設けて道路に接する必要があります。
これを「接道義務」といいますが、接道義務は火災などの緊急事態が発生した場合に緊急車両が進入できるだけのスペースを確保するためです。
間口が指定の幅に達していなかったり、接道している道路が法律で認められている道路ではない場合は接道義務を満たしておらず、違法建築となります。
条例や自治体の指導要綱に違反している
建築基準法とは別に、自治体によって建築基準に関する条例が定められている場合があります。
政令指定都市や都道府県庁の所在地、中核市規模の都市では独自に建築基準に関する条例や指導要綱を定めています。
例としては「緑化条例」があります。これは敷地面積に応じて定められた面積以上の緑化が義務づけられているもので、特に都市部でよく定められている条例です。
他にも「火災予防条例」として防火設備を設置することや「駐車場条例」として集合住宅に一定規模以上の台数を収容できる駐車場を建築することを定める条例も存在します。
このような条例や指導要綱に従った建築物を建築しない場合も違法建築となります。
未登記である
土地や建物の所有者は登記をしなければならないことが不動産登記法によって定められています。
建物を建築した際や所有者が移転した場合には登記の必要がありますが、時間や費用がかかるため登記を行なっていない建物も存在します。
このように建物を登記していない状態も違法建築となります。
違法建築かどうか確認する方法
相続などで建物を入手した場合、その建物が違法建築かどうかを確認するにはどのようは方法があるでしょうか。
建物が違法建築かどうかを確認する2つの方法をご紹介しましょう。
検査済証を確認する
冒頭でご紹介した通り、建物を建築する際には建築確認申請を行います。建物が完成すると完成検査が行われ、法律に従って建物が建築されているかを検査します。
検査に合格すると「検査済証」が交付されますので、この検査済証があるかを確認しましょう。
検査済証は建物を担保としてローンを組む場合や不動産の売買にも必要です。
従来は検査済証は再発行ができませんでしたが、2014年より再取得が可能となりました。
国土交通省が定めた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に沿って手続きを行うと再取得が可能な場合があります。
建ぺい率、容積率から計算する
接道や登記が問題なく行われている場合には、建物の建ぺい率や容積率を計算して違法建築ではないかを確認することもできます。
建ぺい率や容積率の計算は敷地の面積がわかる図面があれば簡単に行うことができます。
「建ぺい率」＝「建築面積」÷「敷地面積」
「容積率」＝「延べ面積」÷「敷地面積」
建ぺい率や容積率の問題で違法建築とならないように、所有する物件の建ぺい率や容積率を把握しておくのも重要です。
斜線制限については再度調べてみる価値があるかも
斜線制限についてはインターネットで斜線制限を計算するソフトも出回っているので、斜線制限について調べてみる価値があります。
斜線制限は道路との境界は「道路斜線」隣地との境界は「隣地斜線」土地の北側は「北側斜線」で計算を行います。敷地の北側に隣地や道路が面している場合には北側斜線を適用して計算します。
これは、北側斜線のほうが他の斜線よりも基準が厳しいからです。
法改正により改正後の基準では違法建築ではなくなる可能性も
斜線制限によって過去には違法建築だった場合でも、平成15年の建築基準法第56条の改正によって新たに定められた「天空率」によって違法建築ではなくなる可能性があります。
天空率は高さ制限に関する緩和法制の一つで、従来であれば道路斜線制限や北側斜線制限によって建築が制限されていた物件でも天空率に適合していれば建築制限が除外される制度です。
天空率を取り入れると従来のように採光を確保するために建物の角を切り取ったようなデザインにする必要がなくなり、より自由な建築が可能となります。
天空率は任意の測定地点から正射影投影という手法で作成された天空図において、建物の投影されている範囲を除いた空の割合がどの程度かを示す指標です。
従来の高さ制限では違法建築だった場合でも、天空率を採用すれば違法建築ではなくなる可能性もあります。
斜線制限に違反している場合でも天空率によって斜線制限がクリアできる可能性があるので、天空率による測定を行ってみると良いでしょう。
まとめ
違法建築が売れない理由や、確実に売却する方法等をご説明しました。
違法建築は、住宅ローンが組めない、住人が安心して暮らせない等、マイホームとしての致命的なリスクが多いため、一般の個人に売却するのは困難です。
違法建築を手放したいのであれば、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
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