未登記建物の所有者の調べ方が一瞬でわかる!【完全保存版】

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親の遺産を調べていたら、登記のされていない不動産が見つかった…

築年数の古い不動産には、登記のなされていない未登記建物が数多く存在します。
建物が未登記のままでは、相続人同士の話し合いや売却が困難です。

未登記建物の相続が決定したら、現在の所有者が誰なのか、調べる必要があるでしょう。

そこで、この記事では未登記建物の所有者を調べる方法に加えて、以下の内容をわかりやすく解説します。

  • 未登記建物の所有者の調べ方
  • 建物の登記を行わないことによるリスク
  • 登記以外で所有者を証明する方法
  • 建物が未登記であることが発覚したら誰に相談するべきか

なお、相続物件が未登記であると知り、売却を半ばあきらめていたり、手続きが面倒と頭を抱えている方もいるのではないでしょうか。

ご安心ください。未登記建物であっても、専門の不動産買取業者に直接売却してしまえば、売主側に面倒な手間や多額の費用は一切必要ありません。

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監修者
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。

未登記建物の所有者の調べ方

早速ですが、未登記建物の所有者を調べる方法をご紹介していきます。

法務局で土地の謄本を調べる

法務局で登記簿謄本(登記事項証明書を取得すると、該当する物件や土地が誰の名義なのか調べることができます。法務局では誰でも登記簿謄本や、登記事項証明書の取得が可能です。

登記事項証明書

全国どこの法務局であっても登記簿謄本の取得は可能です。他の市町村や都道府県にある土地の登記簿謄本でも最寄りの法務局で取得することができます。

登記簿謄本を取得するのに必要な資料はありませんが、土地であれば地番、建物であれば家屋番号が分かるとスムーズに登記簿謄本を取得することができます。

ただし、登記簿謄本に記載された名義人が現在の土地の所有者であるとは限りません。例えば、土地を相続した人が登記を行わずに、過去の所有者の名義のままになっていると言うケースはよくあります。これは、名義変更の義務がないために起こることです。

登記事項証明書等オンライン請求

参照元:法務局:登記事項証明書等の請求

相続人へのヒアリング

法務局で登記簿謄本を取得し、名義人が判明した場合にはその名義人に登記の状況を確認しましょう。

名義人が相続人と違う場合には相続人に現状を確認し、物件の登記をどのように扱うかをヒアリングしましょう。

未登記建物が及ぼすリスク

未登記建物の所有者を調べる方法について解説しました。

では、具体的に土地や建物の登記がなされていないと、どのような不都合があるのでしょうか。
この章では、未登記建物が、所有者や相続人に及ぼすリスクを解説してまいります。

相続時に問題になる

未登記不動産が問題になるのは不動産の所有者や権利関係が変更になる場合です。

特に相続の場合、遺産の所有者(被相続人)を正確に把握できなければ、誰が相続人かがわかりません。

誰が相続人か不明瞭なままでは、遺産の分け方について話し合うことすらできませんので、未登記建物は相続時に非常に厄介です。

未登記物件の相続

売却ができない

未登記建物のままでは物件の売却が難しくなります。

売りに出すこと自体は可能ですが、買手からすると売主が本当に所有者かわからないまま、売買契約を結ばなければなりません。

また、物件が未登記のままでは、金融機関も担保価値を認めませんので、買手は住宅ローンを利用できません。

以上から、未登記建物は買手にとって大きなリスクがあり、基本的に売買成約には至りません。

ですが、過度に心配する必要はありません。未登記建物でも売却する方法はあります。

詳しくは以下の記事で解説しておりますが、売却に難のある不動産を専門に取り扱っている買取業者に直接売却すれば、売主は余計な手間も売れ残りリスクも背負う必要がありません。

未登記建物も売買できる!注意点や売買契約書の書き方まで徹底解説
そもそも未登記物件とは? 未登記建物とは、建物を建てたことを公けに登録していない(表題未登記)状態で、不動産の所在地や所有者がわからない建物のことです。 未登記建物の所有者は、本来は登記することで認められるはずの権利を、公に...

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第三者が権利を主張してくる場合がある

建物が未登記の場合に考えられる最悪のケースは第三者が権利を主張してくるケースです。不動産の権利は登記によって決定します。契約や代金の支払いが済んでいたとしても、第三者が登記を済ませてしまうと買主であっても権利を主張できなくなる可能性があります。

これは民法第177条に記載されており、不動産を登記することが第三者に対抗する要件として重要な要件とされています。例えば1つの建物を2人の被相続人に相続した場合、正式な所有権は先に登記した側に渡ります。

未登記物件のリスク

第三者の権利主張を防ぎ所有している建物を守るためにも、未登記建物の登記を行うことをお勧めします。

登記以外で建物の所有者であることを証明する方法

登記以外で、何があれば建物の所有者であることを証明できるのでしょうか。登記以外の方法で建物の所有者を証明できる方法をご紹介していきます。

固定資産税明細

固定資産税明細は、地方自治体から建物の固定資産税を課税された場合に発行される明細書です。固定資産税を請求されるということは、自治体からは所有者の物件であると認知されて納税通知が届くということです。
固定資産税通知があれば公的機関からの通知を持っているということで、建物の所有者としての権利を主張できる一つの証明となります。

売買契約書

住宅の売買契約書を所持していることも所有者としての証明の一つです。売買契約書の作成は不動産会社が売買を仲介する場合には記載内容が宅地建物取引業法で定められており、売買の対象物に関しても所在地や家屋番号が記されています。

建築確認申請書

建築確認申請書は物件を建築する際に特定行政庁に提出する書類です。建築確認申請が通らないと建物の建築を開始することができません。竣工後には建築主に引き渡される書類で、改築の際にも必要になる書類です。
建築確認申請書を所有しているということは、売買や相続において正当な所有者としての権利を持っている証明の一つといえるでしょう。

物件の所有権を証明する

建物の未登記が発覚した際の相談先

入手した建物が未登記建物だった場合、どのような対処法があるでしょうか。

内容によって相談する専門家が違いますのでそれぞれご紹介していきましょう。

土地家屋調査士に相談する

土地家屋調査士は、不動産の登記に必要な調査や測量を行う専門家です。物件の現地の状況を確認し、隣接所有者の立会い等を経て筆界を確認したり、境界を確定させるための地積測量図を作成するなどの業務を行います。

一般的に登記は所有者が登記申請をする義務を課されていますが、土地家屋調査士は所有者に代わって登記を行うこともできます。

土地家屋調査士に未登記建物をどのように取り扱うかを相談すれば、現地調査や所有者証明に関して案内してくれますので、現地の調査に関する資料などが不足している場合には土地家屋調査士に相談すると良いでしょう。

司法書士に相談する

司法書士は依頼によって裁判所や検察庁、法務局に提出する書類を作成したり、登記手続きに関して業務を行うことができます。

土地を売買したり、子供や孫などの相続人に贈与した場合の所有権移転登記や、建物を建てた時の所有権保存登記など、登記に関する業務を行います。

未登記物件の権利移転を行う場合には、司法書士にどのような対応が必要かを相談すると良いでしょう。

不動産買取業者に相談する

未登記建物を売却してしまいたいのであれば、専門の不動産買取業者に相談するのが得策です。

そもそも未登記のままで一般の個人に売却することは不可能に近く、売却するためには売主が面倒な登記手続きを行わなければなりません。

対して、未登記などの問題を抱えた不動産を専門に取り扱う専門の買取業者であれば、手続きを全て業者側で負担してくれます。

つまり、売主側で土地家屋調査士や司法書士に相談する必要はありません。

当サイトを運営する「株式会社Albalink」でも、未登記建物の買取を積極的に行っております。相談だけという方も大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。

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まとめ

この記事では、登記がなされていない未登記建物の所有者を調べる方法について解説しました。
未登記建物は、相続時にトラブルに発展したり、売却時に買手探しが困難になったりと厄介な存在です。

未登記を解消するためには、所有者を調べて登記手続きを済ませなければならない場合があります。

未登記建物の所有者を調べる方法は以下の2つです。

  • 法務局で土地の謄本を調べる
  • 相続人へヒアリングをする

なお、未登記建物を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者を利用するのが賢明な判断です。

というのも、物件を市場に売出し、一般の買手を見つけるためには、建物の未登記状態を解消しなければならず、売主に専門家への相談料や、手続きの時間がかかります。

たいして、専門の不動産買取業者であれば、一切の手続きや面倒事を業者が負担してくれます。

弊社でも未登記建物の積極的な買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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