相続した土地をすぐ売却すれば、税金を抑える特例が適用される
冒頭でもお伝えした通り、相続した土地を3年以内に売却すれば、売却後の税金を抑えられる下記2つの特例を利用できます。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
これら2つの特例を具体的にご紹介する前に、相続した土地の売却にかかる税金について、簡単にご説明いたします。
税金についてご存知の方は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例から読み進めてください。
相続した土地の売却をお急ぎの方は、ニーズが低いor売却期限が迫っているなら買取業者に依頼をご参照ください。
相続した土地の売却にかかる税金
相続した土地を売却する場合 、下記2つの税金がかかります。
- 譲渡所得税
- 相続税
それぞれ解説していきます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却し、売却益（譲渡所得）が発生した場合、売主に課される税金です。
土地を売却した際の譲渡所得税は、下記の計算式で算出されます。
譲渡所得税＝譲渡所得×所有年数に応じた税率
譲渡費用とは、譲渡するためにかかった費用のことで、たとえば下記のような費用が含まれます。
所有年数に応じた税率は下記の通りです。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 5年超え | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
たとえば、土地の譲渡価格が4,000万円、土地の取得価格が3,000万円、譲渡費用が200万円、所有年数が5年以上の場合、譲渡所得税は下記のように算出されます。
土地の譲渡価格-土地の取得価格-譲渡費用
＝4,000万円-3,000万円-200万円
＝800万円
譲渡所得税
＝800万円×20.315％
＝162万円
なお、所有年数には、被相続人が所有していた年数も、相続人の所有年数として引き継がれます。
そのため、土地を相続してから5年未満であっても、被相続人の所有年数と合計して5年以上経過であれば、5年超えの税率が適用されます。
相続税
相続税とは、被相続人から遺産を受け取った相続人全員に課される税金です。
ただし、相続税の課税対象となるのは、相続により取得した全財産の合計額が基礎控除額を超えた金額（課税遺産額）のみです。
課税遺産額と基礎控除額は、下記の計算式から算出されます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の人数）
たとえば、総額が8,000万円の遺産を3人の相続人で相続した場合、課税遺産額は下記のように算出されます。
＝8,000万円 -（3,000万円＋600万円×3人）
＝3,200万円
この場合、遺産総額が基礎控除額を上回っており、課税遺産額である3,200万円に対して相続税が課税されます。
以降、相続税の計算手順は下記のとおりです。
- 全遺産総額から基礎控除額を引いて、課税遺産額を求める
- 法定相続分に則って、各相続人が相続した遺産額を求める
- 各相続人の遺産額に所定の税率をかけて合計し、相続税の総額を求める
- 相続税の総額に実際の遺産取得割合をかけ、各相続人ごとの正式な相続税を求める
詳細については、下記記事で解説しております。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税が課税された人は、相続した土地を相続発生から3年10か月以内に売却することで、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（以下、取得費の特例）とは、相続した財産の譲渡所得から、相続税額の一部を差し引ける特例です。
土地の譲渡価格から、土地を取得するのにかかった費用（取得費）として、相続税の一部が差し引かれることで、その分、譲渡所得を安く抑えられます。
特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得から差し引ける相続税の金額は、売主が相続したすべての課税遺産額のうち、売却した土地の譲渡価格がどれくらい占めるか、によって決まります。
つまり、計算式にすると下記のように表されます。
少しわかりにくいので、具体的な計算例を次の見出しで見ていきましょう。
そのほか、取得費の特例の詳細については、下記記事で解説しています。
具体的な計算例
では実際に、取得費の特例を適用した場合、適用しなかった場合の譲渡所得税について、それぞれ計算してみましょう。
【設例】
| 売主が相続した課税遺産総額 | 5,000万円 |
|---|---|
| 土地の譲渡価格 | 4,000万円 |
| 土地の取得価格 | 3,000万円 |
| 土地の譲渡費用 | 200万円 |
| 売主が納めた相続税額 | 450万円 |
| 所有年数 | 5年以上 |
取得費の特例を適用した場合、譲渡所得から差し引ける相続税額は、下記のように算出されます。
売主が納めた相続税×土地の譲渡価格÷売主が相続した課税遺産総額より、
＝450万円×4,000万円÷5,000万円
＝360万円
よって、譲渡所得税の計算式より、取得費の特例を適用した場合の譲渡所得税は、下記の通りです。
土地の譲渡価格 – 土地の取得価格 – 譲渡費用 – 相続税額の一部より、
＝4,000万円-3,000万円-200万円-360万円
＝440万円
譲渡所得税
譲渡所得×所有年数に応じた税率より、
＝440万円×20.315％
＝89万円…（1）
一方、取得費の特例を適用しなかった場合、譲渡所得税は下記のように算出されます。
土地の譲渡価格 – 土地の取得価格 – 譲渡費用より、
＝4,000万円-3,000万円-200万円
＝800万円
譲渡所得税
譲渡所得×所有年数に応じた税率より、
＝800万円×20.315％
＝162万円…（2）
以上より、特例を適用した場合と適用しなかった場合の譲渡所得税の差額は、
162万円-92万円
＝73万円
このように、取得費の特例を適用したことによって、譲渡所得税を73万円抑えられました。
特例の申請に必要な書類
特例の適用を受けるには、下記書類を添付して確定申告をおこなう必要があります。
取得費の特例の申請に必要な書類
- 相続税申告書の写し
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書
これらの書類を用意して、相続した土地を売却した翌年2月16日から3月15日の間に、管轄の税務署にて申告をおこないましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人が1人で住んでいた家屋を含む土地を相続した場合、相続からおよそ3年以内に売却すれば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（以下、空き家特例）とは、相続した居住用財産を売却した際に、譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。被相続人が居住していた家屋を取り壊したあとの土地にも適用されます。
空き家特例を利用することで、譲渡所得が大きく抑えられ、譲渡所得税を節税できます。
特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
つまり、譲渡所得が3,000万円未満であれば、特例によって譲渡所得税を0円にすることが可能です。
譲渡所得が3,000万円を超えることはほとんどありませんから、この特例を利用すればたいてい譲渡所得税を0円にできます。
ただし、特例の適用期限は令和5年12月31日までとなっています。
その他の適用条件は下記の通りです。（一部抜粋）
- 相続から譲渡まで、家屋や土地等が一切利用されていなかったこと
- 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること
- 売却代金が1億円以下であること
適用条件等の詳細については、下記記事をご覧ください。
では、具体的な計算例を次の見出しで見ていきましょう。
具体的な計算例
では実際に、空き家特例を適用した場合、適用しなかった場合の譲渡所得税について、それぞれ計算してみましょう。
| 土地の譲渡価格 | 4,000万円 |
|---|---|
| 土地の取得価格 | 3,000万円 |
| 土地の譲渡費用 | 200万円 |
| 土地の所有年数 | 5年以上 |
空き家特例を適用した場合、譲渡所得税は前述した計算式および所有年数別の税率より、下記のように算出されます。
土地の譲渡価格-土地の取得価格-譲渡費用-3,000万円
＝4,000万円-3,000万円-200万円-3,000万円
＝0円
譲渡所得税
＝0円…（1）
空き家特例の3,000万円控除によって、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税は課税されません。
一方、空き家特例を適用しなかった場合、譲渡所得税は下記のように算出されます。
土地の譲渡価格-土地の取得価格-譲渡費用
＝4,000万円-3,000万円-200万円
＝800万円
譲渡所得税
＝800万円×20.315％
＝162万円…（2）
以上より、特例を適用した場合と適用しなかった場合の譲渡所得税の差額は、
162万円-0円
＝162万円
このように、空き家特例を適用したことによって、譲渡所得税が課税されず、162万円の節税となりました。
特例の申請に必要な書類
特例の適用を受けるには、下記書類を添付して確定申告をおこなう必要があります。
相続空き家の特例の申請に必要な書類
- 被相続人居住用家屋等確認書（申請書）
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書等
これらの書類を用意して、相続した土地を売却した翌年2月16日から3月15日の間に、管轄の税務署にて申告をおこないましょう。
2つの特例を併用することはできない
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」2つの特例をご紹介いたしました。
これらの特例は、同じ不動産で併用することはできません。
どちらの特例の方がお得になるかをご自身で判断するのは難しいですから、税理士や不動産会社に相談して決めることをおすすめします。
相続した土地をすぐ売却すべき理由【土地の放置は高リスク】
相続した土地は、決して放置してはいけません。
「特例を適用できるから」だけではなく、所有者にとって下記のような納税の負担やリスクを伴うからです。
- 固定資産税を支払い続けなければならない
- 管理を怠ると自治体から指摘を受けるおそれがある
- 相続人同士のトラブルにつながる
そのため、相続したものの使う予定がない土地は、放置せず、なるべく早めに売却しましょう。
あなたの土地に最適な売却方法を相続した土地の売却方法は「ニーズの高さ」「期限までの猶予」を基準に選ぶでご案内しておりますので、ご参考ください。
それでは、相続した土地をすぐ売却すべき3つの理由を、それぞれ具体的に説明いたします。
固定資産税を支払い続けなければならない
たとえ使用していない土地であっても、所有しているだけで毎年固定資産税を支払い続けなければなりません。
それどころか、家屋を解体した更地の固定資産税は、解体前と比べて単純計算で6倍にもなります。
家屋がなければ、住宅用地の特例から除外されるからです。
参照元：東京都主税局｜住宅用地の特例措置
使いもしない土地のために、数十万円もの税金を支払い続けることになる前に、すぐ売却しましょう。
近隣住民から損害賠償金を請求される
相続した土地の管理を怠ると、最悪の場合、損害賠償金等を請求されてしまうかもしれません。
雑草や雑木が伸び放題になれば、害虫が発生したり、伸びた枝等が隣接する土地に越境することで、近隣に損害を与えてしまうからです。
また、背丈以上に雑草等が伸びると、土地の中の様子が外部からわかりにくくなります。
すると、人目につきにくくなり、悪いことを考えた人が「ここならバレないだろう」と、不法投棄等をするかもしれません。
ほかにも、近隣からクレームを受けた自治体から、適切な管理に向けた指導や注意を受けることもあり得ます。
そのため、土地の所有者は、定期的に土地を見回り、下記対応をとらなければなりません。
- 定期的な草刈り
- 他人の土地に越境している枝やツル等の確認・剪定
- 人が勝手に土地に立ち入らないよう、柵等を設置する
相続人同士のトラブルにつながる
他の相続人と共有して相続した土地は、のちに相続人同士のトラブルを引き起こす恐れがあります。
具体的には、前述した固定資産税の支払いや管理作業、作業にかかった費用の負担を、公平に分けられないなどがあります。
そのため、相続しても用途が無い場合は、土地を売却して現金化することで、相続人同士で1円単位で公平に分配することが可能です。
そのほか、他の相続人と共有して土地等を相続した場合のトラブル事例や対策等については、下記記事でわかりやすく解説しています。
相続した土地の売却方法は「ニーズの高さ」「期限までの猶予」を基準に選ぶ
お伝えしてきた通り、相続した土地を売却した際に利用できる特例には、売却期限があります。
しかし、土地を売り出しても、すぐに買い手が付くとは限りません。
立地が悪いなど、土地の持つニーズが低ければ買い手はつきにくくなるからです。
そこで、この章では「土地の持つニーズの高さ」と「売却期限までの猶予」を基準に、あなたの土地に最適な売却方法をご案内していきます。
前提として、不動産の売却方法には「仲介」「買取」の2種類があり、それぞれ売却を得意とする物件は異なります。まずは売却方法の仕組みを簡単にご説明しましょう。
- 仲介
- 売主が仲介業者にお願いして、不動産の買い手を見つけてもらう仕組み。仲介業者は、物件情報を広く公開して一般の買い手を募集し、売買契約の成立を目指す。
- 買取
- 売主が買取業者に直接不動産を売却する仕組み。買取業者は物件を商品化したのち、運用や再販をおこなう。
このように、仲介では一般の買い手が、買取では不動産買取業者が買主になることから、売却を依頼すべき物件の特徴が異なります。
では、具体的な内容をそれぞれ解説していきます。
ニーズが高い＆売却期限まで時間があるなら仲介業者に依頼
土地のニーズが高く、売却期限まで猶予がある場合は、仲介業者に土地の売却を依頼することで、売主の希望する価格で売却できる可能性があります。
「ニーズが高い」土地とは、一般の買い手にとって生活するうえでの利便性が高い土地を指します。
- 都会の場合、駅まで徒歩10分程度
- 地方の場合、市街地まで車で10分程度
- 家屋を自由に建てやすい整形地（正方形や長方形など）
お伝えした通り、仲介業者は物件情報を広く公開して買い手を募るので、「どうしてもその土地が欲しい」という買い手が1人でもいれば、強気の価格であっても売却できる見込みがあるのです。
ただし、仲介業者に土地の売却を依頼した場合、物件情報を公開してから買い手が見つかるまで、3ヶ月前後はかかります。
購入希望者がいなければ、そのまま数ヶ月、数年、あるいは一生売れ残ってしまうおそれもあります。
したがって、「確実に売却したい」「売却期限まで猶予が無い」という方は、後述の買取業者に直接売却することをおすすめいたします。
ニーズが低いor売却期限が迫っているなら買取業者に依頼
一般の買い手からのニーズが低い土地も、買取業者に依頼することで1週間から1ヶ月程度で土地を売れます。
「ニーズが低い」土地とは、前述した仲介で売却が見込める条件とは逆に、主に一般の買い手が生活するには不便な土地を指します。
- 都会の場合、駅まで徒歩20分から30分以上
- 地方の場合、市街地まで車で30分以上
- 家屋を建てにくい不整形地（旗竿地やL字型、三角型など）
これらにあてはまる土地であっても、買取業者はすぐさま買い取れます。
居住を目的とした一般の買い手にとっては用途の無い土地も、事業を目的としている買取業者であれば、知識や活用ノウハウを駆使して商品化できるからです。
ゆえに、事業によって利益を見込める金額を買取価格として提示し、その金額に売主が納得すれば、すぐさま土地を買い取れます。
弊社は、一般の買い手がつかない土地も、適正価格で買い取りいたします。
最短3日での買取も可能ですので、「特例を受けられるように早く土地を売却したい！」という方は、まずはご連絡ください。
弊社の担当者が全力でサポートさせていただきます。
まとめ
相続した土地の売却を検討している方は、相続から3年以内に売却しましょう。
3年以内に売却すれば、特例によって土地の売却額に課される譲渡所得税を、安く抑えられる可能性があるからです。
相続した土地の売却に課される譲渡所得税を安く抑えられる特例は、下記の2つです。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
ただし、売却期限以外にもそれぞれ条件があるので、自身が所有した土地が特例の対象になるのか、早めに確認しておきましょう。
また、土地を売り出してからすぐに売却できるとは限りません。
特例を受けられる売却期限が迫っているなど、所有する土地を早く売却したい場合は、1週間から1ヶ月程度で売却できる買取業者に依頼しましょう。
ここまでご案内してまいりました弊社「株式会社AlbaLink」は、全国の土地等を積極的に買い取っています。
弊社では、最短3日での買取も可能ですので、所有する土地が売れずにお困りの方も、ぜひご連絡ください。
「とりあえず売却の相談をしたい」という方も、大歓迎です。
下記お問い合わせフォームより、ご相談ください。
>>【相続した土地を最短売却】無料査定＆ご相談フォームはこちら
【時間は有限！】相続発生から土地を売却するまでの流れ
最後に、相続の発生から土地を売却するまでの流れを解説していきます。
下の図を見ていただくとわかるとおり、相続の発生から特例の売却期限まで、思っている以上に時間の余裕がありません。
このスケジュール感を意識して今後の売却を検討し、特例を利用していただければと思います。
相続した土地をすぐ売却するために重要となる、3つのポイントをそれぞれ説明 していきます。
遺産分割協議
相続発生後、相続人全員を確定し、全ての遺産を調査したのち、相続人同士で遺産をどう分けるかを決定する必要があります。これを、遺産分割協議と言います。
遺産分割協議に期限はありませんが、相続税の申告が必要な場合、「相続発生から10か月以内」には確定させなければなりません。
協議を終えたのが相続税申告期限後でも申告は可能ですが、仮に取得費の特例の期限である「相続発生から3年10か月」を過ぎてしまえば、特例を利用できなくなります。
相続人の人数が多い場合や連絡の取れない相続人がいる場合、遺産分割協議が思うように進まず、期限内に終わらないケースもあります。
このように、遺産分割協議には想像以上に時間を要することもありますから、後回しにしたりせず、すぐに協議を始めましょう。
相続税申告
相続税が発生する場合、相続発生から10か月以内に相続税申告をおこなう必要があります。
お伝えした通り、期限後でも相続税申告は可能です。ただし、延滞税を請求されるなどペナルティが課されるので、期限内に申告を終えるようにしましょう。
決済＆引き渡し
お伝えした通り、相続した土地の売却後に利用できる特例を利用するには、下記のように売却期限があります。
- 取得費の特例・・・相続発生から3年10か月以内
- 空き家特例・・・相続発生から3年が経過する年の年末まで
ただし、ニーズが無いにも関わらず仲介業者で土地を売り出した場合、年単位で売れ残ってしまうことがほとんどです。
「田舎の相続した土地を売り出したものの、1年以上買い手がついていない」
「特例を利用したいけど、売却期限まで残り数ヶ月しかない」
これらのケースにあてはまる方は、不動産買取業者へ相談し、早めに土地を手放すことをおすすめします。
前述したとおり、土地を所有している限りは固定資産税の支払いや維持管理費用が発生し続けますし、売却期限に土地を売却できなければ特例を利用できず、間に合わなければ元も子もありません。
弊社は、最短3日で土地を買い取りいたします。
「売り出してみたものの全く買い手がつかない」「他の買取業者の買取価格に納得できない」という方は、ぜひご連絡ください。弊社スタッフが適正な買取価格をご提示いたします。
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まとめ
相続した土地の売却を検討している方は、相続から3年以内に売却しましょう。
3年以内に売却すれば、特例によって土地の売却額に課される譲渡所得税を、安く抑えられる可能性があるからです。
相続した土地の売却に課される譲渡所得税を安く抑えられる特例は、下記の2つです。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
ただし、売却期限以外にもそれぞれ条件があるので、自身が所有した土地が特例の対象になるのか、早めに確認しておきましょう。
また、土地を売り出してからすぐに売却できるとは限りません。
特例を受けられる売却期限が迫っているなど、所有する土地を早く売却したい場合は、1週間から1ヶ月程度で売却できる買取業者に依頼しましょう。
ここまでご案内してまいりました弊社「株式会社AlbaLink」は、全国の土地等を積極的に買い取っています。
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