国土交通大臣(1)第10112号
そもそも建て替えできない土地とは
土地が建築基準法上の道路（原則、道路の幅員が4m以上あるもの）と2m以上接していない場合、その土地は「建て替えできない土地（＝再建築不可物件）」になります。建築基準法第43条によって、以下の内容が定義されているからです。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
引用元：建築基準法第43条
ただ、こう聞くと「建築基準法でルールが定められているのに、今再建築できない土地のうえに建っている建物はどうやって建築したの？ 再建築不可物件なんて、そもそも存在しないのでは？」って思う方もいるのではないでしょうか。
以降では、このような疑問を抱いた方に向けて、建て替えできない土地が誕生した背景を解説していきます。
建て替えできない土地（＝再建築不可物件）が生まれた背景
結論からお伝えすると、建築基準法が制定された当初のルールと、今の建築基準法のルールに異なりがあることで、再建築できない土地（＝再建築不可物件）が誕生したのです。
再建築できない土地が生まれた理由について、詳しく説明していきます。
大前提、建築基準法は1950年（昭和25年）に制定されました。しかし、建築基準法が制定された当初は、今よりもルールが緩く設定されていました。
その後、1981年（昭和56年）に建築基準法が改正されましたが、改正されるまでの間に、現行の建築基準法のルールを満たさない建物（再建築不可物件）が多く建てられてしまったのです。
そのため、建て替えできない多くの土地が、国内の至るところで取り残されています。
建築基準法上の道路の種類
先ほど、土地は建築基準法上の道路と接している必要があるとお伝えしましたが、実は「建築基準法上の道路」と一口に言っても、その種類は多岐にわたります。具体的には、下表に示す通りです。
| 建築基準法 | 道路の種類 | 道路の詳細 |
|---|---|---|
| 42条1項1号道路 | 道路法による道 | 国道・都道府県道・市区町村道などの公道 |
| 42条1項2号道路 | 開発道路 | 都市計画法や土地区画整理法などの法律により作られた道路 |
| 42条1項3号道路 | 既存道路 | 建築基準法が制定される前から存在する道路 |
| 42条1項4号道路 | 計画道路 | 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われる予定がされていて、なおかつ特定行政庁が指定したもの |
| 42条1項5号道路 | 位置指定道路 | 建物を建てるために一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」として指定したもの |
| 42条2項道路 | みなし道路 | 幅員4m未満ではあるものの、特定行政庁が指定したもの |
建て替えできない土地の種類
前述のように土地は、建築基準法上の道路に2m以上接していないと「建て替えできない土地（＝再建築不可物件）」になります。
ただし、建て替えできない土地と一口に言っても、その種類はさまざまです。そこで、以降の章では、建て替えできない土地をそれぞれ深掘りしていきます。
土地と接している道路が建築基準法上の道路ではない
大前提、土地と接している道が建築基準法上の道路でなかったら、その土地は建て替えできない土地（＝再建築不可物件）になります。
たとえば、アナタの土地と接している道路の幅員が4m未満で、なおかつ位置指定道路等の認定も受けていないなら、それは建築基準法上の道路ではありません。法的にはただの通路として見なされるので、その土地は「建て替えができない土地」になるのです。
建築基準法上の道路と一切接していない
アナタの土地が建築基準法上の道路と一切接していないときも、当然、建て替えはできません。
建築基準法上の道路と一切接していない土地の代表例としては、袋地（ふくろち）が挙げられます。袋地は下図のように、他人の家に囲まれている土地のことです。
このように、袋地は建築基準法上の道路と一切接していないので「建て替えできない土地」になります。
建築基準法上の道路に接しているがその長さが2m未満
アナタの土地が旗竿地（はたざおち）だと、建築基準法上の道路と接している長さが2m未満になっていて「建て替えできない土地」になっている可能性があります。旗竿地の中には、建築基準法上の道路と通路部分の接する長さが2m未満になっているケースが、決して少なくはないからです。
ちなみに、旗竿地とは下図のように、敷地の出入り部分が細くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことをいいます。
そのため、アナタの土地が旗竿地になっている場合は、建築基準法上の道路と接する長さが2mに足りておらず「建て替えできない土地」となってしまっているケースが割とあるのです。
建て替えできない土地を再建築可能にする6つの方法
たとえ、アナタの土地が「建て替えできない土地」だったとしても、これから紹介する6つの方法を実践し、成功すれば、建て替えが可能になります。
隣人の力を借りて再建築可能にする
前半の3つでは、隣人の力を借りて「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介します。隣人との人間関係が良好で、なおかつコミュニケーション力に自信があるなら挑戦する価値は大いにあります。
隣地の一部を買い取る
アナタの土地が旗竿地であるために、建築基準法上の道路と接する長さが2mに惜しくも足りていないなら、隣地の一部を購入することで、建て替えを可能にするという方法があります。
隣地の一部を買い取ることで、接道義務（建物の敷地は建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない）である長さ2mに適合できるようになるからです。
土地の等価交換をする
隣地の一部を買い取るだけの資金がないときは、等価交換をするという方法もあります。先ほどの隣地の一部を買い取る方法と同様に、土地の等価交換をすることで、接道義務である長さ2mに適合できるからです。
たとえば、現状の通路部分が1.7mで長さが6mなら、面積1.8m分（0.3m×6m）の土地を、隣地の余っている一部分と交換できないか、交渉を行います。
隣地の一部を借りる
隣地の購入、等価交換が難しい場合は、隣地の一部を借りるという方法があります。相手から借りた土地であっても、建築基準法上の道路と接する長さを2m以上確保できれば、建て替えは可能です。
現状、建築基準法上の道路と接する土地の長さが1.9mなら、0.1mを通路部分に沿って借りることで、2m以上を確保できて建て替えが可能になります。
公の方法・制度を利用して再建築可能にする
これまで隣人の力を借りること「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介しましたが、中には「隣人との関係があまり良好でない」そんな人も少なくはないでしょう。
そこで、後半の3つでは、隣人の力を借りるのが難しい人に向けて、公の方法・制度を利用することで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介します。
セットバックを実施する
早速、セットバックについて紹介したいところですが、まずはアナタの土地と接する道路が以下の道路になっているか確認しましょう。
- 2項道路（みなし道路）
- 位置指定道路
- 協定道路（但し書き道路）
道路の種類が分からない場合は、役所（建築関連の部署）に道路の調査を依頼しましょう。
道路の確認をした結果、上記3つの道路に該当するなら、セットバックを行えないか、役所に確認しましょう。
再建築の際、前面道路から後退させて建築する手法のこと
セットバックを行うことで、道路の幅員を4m以上確保できるようになるからです。
ただし、セットバックを行うと、セットバックした箇所は自らの敷地として利用できなくなるので、要注意です。
位置指定道路の申請をする
下図のように、道路の幅員が4m以上あるにも関わらず、建築基準法上の道路として認められていない場合、位置指定道路の申請をすることで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にできます（土地と道路が接する長さが2m以上あることが前提）。
特定行政庁から「土地のこの部分が道路である」と指定を受けた道路のこと
位置指定道路の認定を受けると、たとえ砂利道のように、明らかに建築基準法上の道路に該当しないものであっても、建築基準法上の道路として認められるので「建て替えできない土地」から「建て替えできる土地」になります。
ただし、位置指定道路の申請を行うためには、該当道路に接する住民全員の承諾（印鑑証明・登記簿謄本）が必要になります。そのうえ、位置指定道路の申請を行うにあたり、数万円程度の手数料も負担しなくてはなりません。
但し書き規定の申請をする
最後に紹介するのは、但し書き規定の申請をすることで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法です。
接道義務（建物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない）を満たせていない場合でも、以下の建築基準法43条2項2条の内容が認められれば、特別に建て替えができるようになります。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元：建築基準法第43条
ちなみに、上記の建築基準法43条2項2条で国土交通省が定める基準は以下の3つです。
- その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
- その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること
- その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること
そのため、国土交通省が定める上記3つの基準に該当する場合は、但し書き規定の申請を検討しましょう。なお、但し書き既定の申請を行う際も、該当道路に接する住民全員の承諾を得なくてはなりません。
なお、今回紹介した6つの方法に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。隣人への交渉方法など、より実践レベルで解説しているので、興味のある方はそちらも併せてご覧ください。
建て替えできない土地を手放すなら専門の買取業者へ
建て替えできない土地を手放したいと考えている方は、専門の買取業者（再建築不可物件に強い業者）に売却を依頼することをオススメします。
「建て替えできない土地でも買い取ってくれるの？」と、思われるかもしれませんが、その点は安心してください。専門の買取業者なら、建て替えできない土地でも、高確率かつ高額で売主であるアナタから買い取ることができます。
というのも、専門の買取業者は、建て替えできない土地を商品として再生させるためのノウハウを豊富に持っているからです。
たとえば、建て替えできない土地を買い取った専門の買取業者は、建物にリフォームを施した後、以下のように商品化します。
- 賃貸入居者を見つけて、投資家に売却
- 古民家カフェや営利目的など、事業目的の建物に改築して、オーナーに売却 など
もし、建物が建っていない、ただのまっさらな土地だったとしても、専門の買取業者なら買い取りしてもらえる可能性があります。土地しか残っていない場合でも、先ほどと同じように、専門の買取業者は、商品化するためのノウハウを多く持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は、まっさらな土地を以下のように商品化します。
- 家庭菜園にする
- 駐車場にする
- 駐輪場にする
- 資材置き場にする など
そのため、建て替えできない土地を手放すなら、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。専門の買取業者を選ぶ際のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。より高く売るための具体的なテクニックを理解できます。
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建て替えできない土地（＝再建築不可物件）を購入するリスクや注意点
安さ重視で、建て替えできない土地（＝再建築不可物件）を買いたいと思っている方も、きっといらっしゃることでしょう。しかし、再建築不可物件の購入はオススメできません。その理由は、以下の3つです。
そもそも金融機関から融資を受けられないから
大前提、建て替えできない土地（＝再建築不可物件）では、金融機関から融資を受けられません。融資を受けられたとしても、金利や融資期間など、買主は不利な条件を強いられるでしょう。
建築基準法上のルールに合致していない、いわば「違法建築物」に金融機関は融資したいと思わないからです。
金融機関からの融資を受けられないとなると、再建築不可物件を購入するためには、現金一括で購入するしかありません。
いくら再建築不可物件とはいえ、購入するためには数百万円～数千万円程度の金額がかかります。現金一括となると、一般の方が再建築不可物件を購入するのは、まず不可能です。
災害等で建物が倒壊したら住む場所を失ってしまう
もし、建て替えできない土地（＝再建築不可物件）を購入できたとしても、災害などにより建物が倒壊すると、住む場所を失ってしまう恐れがあります
言わずもがなですが、再建築不可物件は建て替えができないからです。
たとえば、地震や火災によって建物が倒壊したら、その場所に住めなくなってしまいます。アナタのもとに残るのは、新しく建物を建てることを禁じられた、まっさらな土地のみです。
そうなると、一度、家（再建築不可物件）を買った後にも関わらず、土地を含めて、新しい家を購入しなくてはなりません。
新しい家を購入するための資金として、建て替えできない土地を売却したとしても、必ず売却できるとは限りません。弊社のように再建築不可物件に強い専門の買取業者なら、建て替えできない土地でも買い取ってくれるかもしれませんが、家を購入するだけの大きな資金を得るのは困難を極めます。
この点も、再建築不可物件の購入をオススメしない理由の一つです。
リフォーム時に数々の不利益が生じるから
建て替えできない土地（＝再建築不可物件）はどんなに老朽化しても、建て替えができないので、居住期間を延ばすには、リフォームを行うしか手段がありません。にも関わらず、再建築不可物件をリフォームする際には、数々の不利益が被ります。具体的には、以下の2つです。
通常の再建築できる物件よりもリフォーム費用が高額になる
建て替えできない土地（＝再建築不可物件）は、通常の再建築できる物件よりも、リフォーム費用が高額になる傾向があります。
資材等の搬入をする際の負担が、通常の再建築できる物件よりも膨大に膨れ上がってしまうからです。
たとえば、旗竿地の再建築不可物件で資材の搬入をする場面があったとしましょう。
通常の整形地（正方形や長方形の形をした土地のこと）の物件なら、家のすぐそばにトラックを止められるため、容易に資材の搬入が可能です。
ところが、敷地の出入り部分が細い旗竿地だと、そうはいきません。家のすぐそばまでトラックを止められないため、人力で資材の搬入を行わなくてはなりません。
このように、旗竿地の再建築不可物件だと、人力コストが増えてしまいます。それに伴って、再建築不可物件のリフォーム費用も通常の再建築できる物件と比較すると、コストが莫大に跳ね上がってしまうのです。
増改築等のリフォームするにも制限がある
前提として、増改築のように規模の大きいリフォームを行う場合は「建築確認申請」が必要になります。建て替えできない土地（＝再建築不可物件）に限らず、通常の建て替えできる物件でも、建築確認申請が必要不可欠です。
再建築不可物件で、建築確認申請が必要になるレベルのリフォーム（増改築等）が必要になると、リフォームを行うことは困難を極めます。
言うまでもありませんが、再建築不可物件は「違法建築物」だからです。建築確認申請を提出したところで、違法建築物に対して、自治体もしくは民間の指定確認検査機関が建設許可を出してくれません。
このように、再建築不可物件だと、リフォームを行う際に数々の不利益が生じてしまいます。この点も、再建築不可物件の購入を避けるべき、大きな理由です。
まとめ
今回は「建て替えできない土地」について、5つの観点から詳しく解説しました。
もし、建て替えできない土地を手放したいと考えているなら、専門の買取業者（再建築不可物件に強い業者）に売却を依頼することをオススメします。専門の買取業者は、売主から買い取った建て替えできない土地（建物の有無関係なく）を商品化するためのノウハウを豊富に持っているからです。
そのため、建て替えできない土地でも、高確率で買い取りしてもらえます。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。弊社は2011年に創業して以降、数多くの再建築不可物件を買い取りしてきました。
長年の買い取り経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、お客様一人ひとりと誠実に向き合うことを保証いたします。弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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