建て替えできない土地を5つの観点から解説!高額で手放す方法も伝授

再建築不可物件

「土地を相続したけど建て替えできないって、一体どういうこと?」
「建て替えできない土地を手放すには、どうしたらいいの? 建て替えできなくても、売却できるの?」
「建て替えできない土地を買うのって、どうなんだろう?」

建て替えできない土地(=再建築不可物)に関して、上記のような悩みを持っている方は、きっと多くいることでしょう。

でも安心ください。
建て替えできない土地であっても、建て替え可能にする方法は存在します(詳細は記事内え解説します)。建て替え可能になれば、売却しやすくもなります。

ただし、建て替え可能にする方法は、どれも時間や費用がかかります。また、建て替え可能になったとしても、確実に売却できる保証もありません。

また、建て替えできない土地は、通常の土地より安価なため、購入を検討する人もいるかもしれません。けれど、建て替えできない土地の購入には注意すべきポイントがいくつかあります。

そこでこの記事では以下の内容をお伝えします。

  • 建て替えできない土地とは
  • 建て替えできない土地を再建築可能にするる6つの方法
  • 建て替えできない土地を手放す方法
  • 建て替えできない土地を購入するリスク

この記事を読めば、建て替えできない土地を所有している方は、建て替え可能にする方法やベストな売却方法がわかり、行動できるようになります。

また、建て替えできない土地の購入を検討している方は、注意すべき点がわかり、購入するかどうか、正しい判断ができるようになります。

もし、建て替えできない土地を時間や手間をかけずに確実に売却したい場合は、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。

なお当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、建て替えできない土地に強い専門の買取業者です。2011年に創業して以降、数多くの建て替えできない土地を買い取りしてきました。

建て替えできない土地を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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そもそも建て替えできない土地とは

宅地用の土地は建築基準法上の道路(原則、道路の幅員が4m以上あるもの)と2m以上接している必要があります。これを接道義務といい、下記のように建築基準法で定められています。

接道義務

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない

引用元:建築基準法第43条

接道義務を満たしていない場合、その土地は「建て替えできない土地(=再建築不可物件)」になります。

ただ、こう聞くと「建築基準法でルールが定められているのに、今再建築できない土地のうえに建っている建物はどうやって建築したの? 再建築不可物件なんて、そもそも存在しないのでは?」って思う方もいるのではないでしょうか。

以降では、このような疑問を抱いた方に向けて、建て替えできない土地が誕生した背景を解説していきます。

建て替えできない土地(=再建築不可物件)が生まれた背景

結論からお伝えすると、建築基準法が制定された当初のルールと、今の建築基準法のルールに異なりがあることで、再建築できない土地(=再建築不可物件)が誕生したのです。

再建築できない土地が生まれた理由について、詳しく説明していきます。

大前提として、建築基準法は1950年(昭和25年)に制定されました。しかし、建築基準法が制定された当初は、接道義務はありませんでした。

その後、1981年(昭和56年)に建築基準法が改正され、上記の接道義務が制定されましたが、それまでの間に、接道義務を満たさない建物(再建築不可物件)が多く建てられてしまったのです。

そのため、建て替えできない土地が現在でも、国内の至るところに存在しています。

建築基準法上の道路の種類

先述したように、接道義務を満たすには、建築基準法上の道路と2m以上接していなくてはいけません。具体的には、建築基準法上の道路とは以下6つの道路を指します。

建築基準法 道路の種類 道路の詳細
42条1項1号道路 道路法による道 国道・都道府県道・市区町村道などの公道
42条1項2号道路 開発道路 都市計画法や土地区画整理法などの法律により作られた道路
42条1項3号道路 既存道路 建築基準法が制定される前から存在する道路
42条1項4号道路 計画道路 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われる予定がされていて、なおかつ特定行政庁が指定したもの
42条1項5号道路 位置指定道路 建物を建てるために一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」として指定したもの
42条2項道路 みなし道路 幅員4m未満ではあるものの、特定行政庁が指定したもの

建て替えできない土地の種類

前述のように土地は、建築基準法上の道路に2m以上接していないと「建て替えできない土地(=再建築不可物件)」になります。

再建築不可物件には以下の3通りがあります。

  • 土地と接している道路が建築基準法上の道路ではない
  • 建築基準法上の道路と一切接していない
  • 建築基準法上の道路に接しているがその長さが2m未満

上記について順に詳しく解説しています。

土地と接している道路が建築基準法上の道路ではない

大前提として、土地と接している道が建築基準法上の道路でなかったら、その土地は建て替えできない土地(=再建築不可物件)になります。

たとえば、アナタの土地と接している道路の幅員が4m未満で、なおかつ位置指定道路等の認定も受けていないなら、それは建築基準法上の道路ではありません。法的にはただの通路として見なされるので、その土地は「建て替えができない土地」になるのです。

建築基準法上の道路と一切接していない

アナタの土地が建築基準法上の道路と一切接していないときも、当然、建て替えはできません。

建築基準法上の道路と一切接していない土地の代表例としては、袋地(ふくろち)が挙げられます。袋地は下図のように、他人の家に囲まれている土地のことです。

袋地のイメージ図

このように、袋地は建築基準法上の道路と一切接していないので「建て替えできない土地」になります。

なお、袋地について、活用法などより詳しく知りたい方は下記の記事を参考にして下さい。

袋地の売却法&活用法6選!【全袋地所有者の悩みを一挙解決 】
袋地とはどのような土地なのか? そもそも「袋地」とはどのような土地を指すのか、よくわからない方も多いでしょう。 建築基準法で定められた袋地の定義をわかりやすく示したものが、下の図です。 図のように、周りを他の土地にぐる...

建築基準法上の道路に接しているがその長さが2m未満

アナタの土地が旗竿地(はたざおち)だと、建築基準法上の道路と接している長さが2m未満になっていて「建て替えできない土地」になっている可能性があります。旗竿地の中には、建築基準法上の道路と通路部分の接する長さが2m未満になっているケースが、決して少なくはないからです。

ちなみに、旗竿地とは下図のように、敷地の出入り部分が細くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことをいいます。

旗竿地のイメージ図

そのため、アナタの土地が旗竿地になっている場合は、建築基準法上の道路と接する長さが2mに足りておらず「建て替えできない土地」となってしまっているケースが割とあるのです。

なお旗竿地を高く売る方法などについてより詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

旗竿地は専門の買取業者へ!高く売る3つのコツ&オススメ業者5選
旗竿地とは 旗竿地(はたざおち)とは、下図のように敷地の出入り部分が細くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことをいいます。 つまり、旗竿地の「旗」と「竿」の部分は、以下のように定義可能です。 旗 奥...

建て替えできない土地を再建築可能にする6つの方法

建て替えできない土地をを建て替え可能にする方法は以下の6つです。

  • 隣隣地の一部を買い取る
  • 土地の等価交換をする
  • 隣地の一部を借りる
  • セットバックを実施する
  • 位置指定道路の申請をする
  • 但し書き規定の申請をする

ただし、上記の方法にはどれも注意点があります。また、方法によっては実施するために条件が設けられていることもありますので、以下の詳しく解説します。解説をしっかり確認して下さい。

隣人の力を借りて再建築可能にする

前半の3つでは、隣人の力を借りて「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介します。隣人との人間関係が良好な場合は試してみる価値があるでしょう。

ただ、隣人との関係が良好でなかったりで、普段、交流がない場合には、現実的とは言えない方法です。そうした場合は、専門の不動産買取業者へ売却して、土地を手放すことを検討してみ下さい。

後述しますが、専門の不動産買取業者であれば、建て替えできない土地であっても、そのまま買い取ることができます。

弊社Albalinkでも建て替えできない土地の買い取りを積極的に行っていますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定だけでも利用してみてください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)

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隣地の一部を買い取る

アナタの土地が旗竿地であるために、建築基準法上の道路と接する長さが2mに惜しくも足りていないなら、隣地の一部を購入することで、建て替えを可能にするという方法があります。

隣地の一部を買い取り再建築可能にする

隣地の一部を買い取ることで、接道義務(建物の敷地は建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない)である長さ2mに適合できるようになるからです。

ただし、この方法も前述したように、隣人との関係が良好であることが前提となります。また、あなた自身に隣地を買い取るだけの経済力が必要です。

土地の等価交換をする

隣地の一部を買い取るだけの資金がないときは、等価交換をするという方法もあります。先ほどの隣地の一部を買い取る方法と同様に、土地の等価交換をすることで、接道義務である長さ2mに適合できるからです。

たとえば、現状の通路部分が1.7mで長さが6mなら、面積1.8m分(0.3m×6m)の土地を、隣地の余っている一部分と交換できないか、交渉を行います。

ただし、この方法も前述したように、隣人との関係が良好であることが前提となります。また、あなた自身の敷地が隣地と交換できるだけの広さを有していることが必要です。

隣地の一部を借りる

隣地の購入、等価交換が難しい場合は、隣地の一部を借りるという方法があります。相手から借りた土地であっても、建築基準法上の道路と接する長さを2m以上確保できれば、建て替えは可能です。

現状、建築基準法上の道路と接する土地の長さが1.9mなら、0.1mを通路部分に沿って借りることで、2m以上を確保できて建て替えが可能になります。

ただし、この方法も前述したように、隣人との関係が良好であることが前提となります。

公の方法・制度を利用して再建築可能にする

これまで隣人の力を借りること「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介しましたが、中には「隣人との関係があまり良好でない」そんな人も少なくはないでしょう。

そこで、後半の3つでは、隣人の力を借りるのが難しい人に向けて、公の方法・制度を利用することで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法を紹介します。

ただ、以下の解説をお読みいただけばわかりますが、公の方法や、制度を利用して再建築可能にするには時間や手間がかかります。

ですから、もし、スピーディーに建て替えできない土地を手放したい場合は、専門の不動産買取業者に売却を依頼することをお勧めします。

弊社Albalinkにご依頼いただけば、スピーディーに買取可能です。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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セットバックを実施する

早速、セットバックについて紹介したいところですが、まずはアナタの土地と接する道路が以下の道路になっているか確認しましょう。

  • 2項道路(みなし道路)
  • 位置指定道路
  • 協定道路(但し書き道路)

道路の種類が分からない場合は、役所(建築関連の部署)に道路の調査を依頼しましょう。

道路の確認をした結果、上記3つの道路に該当するなら、セットバックを行えないか、役所に確認しましょう。

セットバック
再建築の際、前面道路から後退させて建築する手法のこと

セットバックを行うことで、道路の幅員を4m以上確保できるようになるからです。

ただし、セットバックを行うと、セットバックした箇所は自らの敷地として利用できなくなるので、要注意です。

なお、下記の記事で、セットバック工事のメリット・デメリットについて解説しています。あわせてご確認ください。

セットバックで再建築が可能に?工事費用とメリット・デメリットを解説
なぜセットバックが必要なのか セットバックとは、建物と接している道路の幅員を確保するために、所有する敷地側に道路の境界線を後退させることを言います。 セットバックを行う目的は、主に以下の2点となります。 接道義務を果たすこ...

位置指定道路の申請をする

下図のように、道路の幅員が4m以上あるにも関わらず、建築基準法上の道路として認められていない場合、位置指定道路の申請をすることで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にできます(土地と道路が接する長さが2m以上あることが前提)。

位置指定道路の説明イラスト

位置指定道路
特定行政庁から「土地のこの部分が道路である」と指定を受けた道路のこと
位置指定道路の申請を行い、役所から認定を受けることで、建築基準法上の道路として見なされるようになるからです。

位置指定道路の認定を受けると、たとえ私道や農道など、建築基準法上の道路に該当しないものであっても、建築基準法上の道路として認められるので「建て替えできない土地」から「建て替えできる土地」になります。

ただし、位置指定道路の申請を行うためには、該当道路に接する住民全員の承諾(印鑑証明・登記簿謄本)が必要になります。そのうえ、位置指定道路の申請を行うにあたり、数万円程度の手数料も負担しなくてはなりません。

参照元:江東区:道路位置指定に関する手続き

なお、位置指定道路についてより詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。

位置指定道路を3分で解説!再建築不可になる理由と対処方法もご紹介
位置指定道路とは特定行政庁がその位置を指定した道路のこと 建築基準法第42条・第43条では、建物の敷地に接する道路に関して下記のように規定しています。 この中で42条1項5号道路(表の上から5番目)は、特定行政庁がその位置を指定した...

但し書き規定の申請をする

最後に紹介するのは、但し書き規定の申請をすることで「建て替えできない土地」を「建て替えできる土地」にする方法です。

接道義務(建物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない)を満たせていない場合でも、以下の建築基準法43条2項2条の内容が認められれば、特別に建て替えができるようになります。

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

引用元:建築基準法第43条

ちなみに、上記の建築基準法43条2項2条で国土交通省が定める基準は以下の3つです。

  1. その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
  2. その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること
  3. その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること

引用元:建築基準法施行規則 第10条の3第4項

そのため、国土交通省が定める上記3つの基準に該当する場合は、但し書き規定の申請を検討しましょう。なお、但し書き既定の申請を行う際も、該当道路に接する住民全員の承諾を得なくてはなりません。

なお、但し書き道路の申請方法など、より詳しい情報を知りたい方は、下記の記事もご確認ください。

43条但し書き道路(43条2項2号許可)で起こりえるトラブル4選!揉め事の回避法も紹介
43条但し書き道路(43条2項2号許可)とは「基準を満たし建築審査会の同意が得られれば建て替え可能となる道」 国が定めた一定の基準(次項で解説します)を満たし、建築審査会の同意を得ることで、建て替え可能となる道のことを「43条但し書き道路(

また、今回紹介した6つの方法に関して、以下の記事では、隣人への交渉方法など、より実践レベルで解説しています。あわせてご確認ください。

再建築不可物件は建て替えできる?建て直す方法を詳しく解説!
そもそも再建築不可物件とは? 再建築不可物件とは、現在ある建物を解体しても、新しい建物を建てることのできない土地のことをいいます。再建築不可物件は、都市計画法によって定められている以下の2つのみに存在します。 都市計画区域(都市...

建て替えできない土地を手放すなら専門の買取業者へ

建て替えできない土地を手放したいと考えている方は、専門の買取業者(再建築不可物件に強い買取業者)に売却を依頼することをオススメします。

なぜなら、一般の個人に売却しようとしても、「建て替えできない」というリスクのある土地は、なかなか売れないためです。

一方、専門の買取業者なら、建て替えできない土地でも高確率かつ、高額で買い取ることができます。なぜなら、専門の買取業者は、建て替えできない土地を商品として再生させるためのノウハウを豊富に持っているからです。

たとえば、建て替えできない土地を買い取った専門の買取業者は、建物にリフォームを施した後、以下のように商品化します。

  • 賃貸入居者を見つけて、投資家に売却
  • 古民家カフェや営利目的など、事業目的の建物に改築して、オーナーに売却 など

もし、建物が建っていない、ただのまっさらな土地だったとしても、専門の買取業者なら買い取りしてもらえる可能性があります。土地しか残っていない場合でも、先ほどと同じように、専門の買取業者は、商品化するためのノウハウを多く持っているからです。

たとえば、専門の買取業者は、まっさらな土地を以下のように商品化します。

  • 家庭菜園にする
  • 駐車場にする
  • 駐輪場にする
  • 資材置き場にする など

そのため、建て替えできない土地を手放すなら、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。

次章で紹介しますが、弊社Albalinkも建て替えできない土地を様々な方法で活用するノウハウを持っているため、高額買取を得意としております。できるだけ高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【建て替え出来ない土地も高額売却】無料で買取査定を依頼する

なお、専門の買取業者を選ぶ際のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらもご覧ください。より高く売るための具体的なテクニックを理解できます。

旗竿地は専門の買取業者へ!高く売る3つのコツ&オススメ業者5選
旗竿地とは 旗竿地(はたざおち)とは、下図のように敷地の出入り部分が細くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のことをいいます。 つまり、旗竿地の「旗」と「竿」の部分は、以下のように定義可能です。 旗 奥...

建て替えできない土地の弊社の買取事例

この章では、実際に弊社が接道義務を満たしていない、再建築不可物件を買取った事例をご紹介します。

【株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例】

再建築不可物件の買取事例の画像

横浜市にお住まいのI様は、土地と道路が1m程度しか接していない「再建築不可」の土地を所有されていました。維持費や税金を払う続けるのはもったいないと感じ、手放すことを決めましたが、地元の不動産業者には「再建築不可は売れません」と門前払い。複数の不動産業者を訪問しましたが、どこも同じ対応だったそうです。

間口の一部を隣地から借り、建築許可を取ったうえで建築可能にすることも検討してみたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないこともあり断念。どこでも良いから買い取って欲しいとネットで調べていたところ、当社(株式会社AlbaLink)を見つけていただき、ご相談をいただきました。

I様のご希望は「できるだけ早期に、できるだけ高値で売却したい」でしたので、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。

当該物件は、買取後にリフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生するために購入させていただきました。

このように、弊社は今まで培った独自の販路や活用ノウハウを活かし、再建築不可物件をはじめとする、訳アリ物件を数多く高値で買い取っております。その結果、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております(下記Googleの口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

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建て替えできない土地(=再建築不可物件)を購入するリスクや注意点

安さ重視で、建て替えできない土地(=再建築不可物件)を買いたいと思っている方も、きっといらっしゃることでしょう。

しかし、再建築不可物件を購入する際は以下3つの注意点があります。

  • 金融機関から融資を受けにくい
  • 災害等で建物が倒壊したら住む場所を失ってしまう
  • リフォーム時に数々の不都合が生じる

1つずつ解説していきますので、建て替えできない土地の購入を検討している方は、しっかり確認し、購入判断の参考にして下さい。

金融機関から融資を受けにくい

大前提として、建て替えできない土地(=再建築不可物件)は、金融機関から融資が受けにくいです。融資を受けられたとしても、金利や融資期間など、買主は不利な条件を強いられるでしょう。

金融機関は再建築不可物件を接道義務を満たさない「現行法では違法の建築物」と判断しており、担保評価額(不動産の担保としての価値)が低いからです。

仮に金融機関からの融資を受けられないとなると、購入者は再建築不可物件を購入するためには、現金一括で購入するしかありません。

いくら再建築不可物件とはいえ、購入するためには数百万円~数千万円程度の金額がかかります。現金一括となると、一般の方が再建築不可物件を購入するのは、まず不可能です。

災害等で建物が倒壊したら住む場所を失ってしまう

もし、建て替えできない土地(=再建築不可物件)を購入できたとしても、災害などにより建物が倒壊すると、住む場所を失ってしまいます。再建築不可物件は建て替えができないからです。

そのため、一度、家(再建築不可物件)を買った後にも関わらず、土地を含めて、新しい家を購入するか借りるかしなくてはなりません。

新たに家を購入や借りるための費用を得るために、再建築不可物件を売却しようとしても、先述したように、一般の個人にはなかなか売れません。そのため、住み替えもスムーズに進まない恐れがあります。

この点も、再建築不可物件の購入をオススメしない理由の一つです。

ただ、弊社のように再建築不可物件に強い専門の買取業者なら、建て替えできない土地でもスムーズに高額で買い取れる可能性があります。

ですから、もし、再建築不可物件を速やかに、なるべく高値で売却したい方は、一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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リフォーム時に数々の不都合が生じる

建て替えできない土地(=再建築不可物件)はどんなに老朽化しても、建て替えができないので、居住期間を延ばすには、リフォームを行うしか手段がありません。にも関わらず、再建築不可物件をリフォームする際には、数々の不都合やデメリットがあります。具体的には、以下の2つです。

  • 通常の再建築できる物件よりもリフォーム費用が高額になる
  • 増改築等のリフォームするにも制限がある

以下で順に解説していきます。

通常の再建築できる物件よりもリフォーム費用が高額になる

建て替えできない土地(=再建築不可物件)は、通常の物件よりリフォーム費用が高額になる傾向にあります。

再建築不可物件は家の前の道が狭いなどの理由で、工事用の重機が入れず、工期が通常よりも長くなったり、人件費が余計にかかってしまうためです。

たとえば、旗竿地で資材を搬入する場合は、家のすぐそばまでトラックが入れないため、人力で資材の搬入しなくてはなりません。人力で行う作業が増えれば人件費も増えますし、工期も長くなってしまいます。

このように、再建築不可物件のリフォームは、通常の物件より費用が余計にかかり、高額になりがちです。

増改築等のリフォームするにも制限がある

前提として、増改築のように規模の大きいリフォームを行う場合は「建築確認申請」が必要になります。建て替えできない土地(=再建築不可物件)に限らず、通常の建て替えできる物件でも、建築確認申請が必要不可欠です。

建築確認申請
建築物が建築基準法に適合しているかどうかを自治体や、自治体から委託された専門機関に審査してもらうための申請

規模の大きいリフォームとは具体的には壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を上回る範囲で模様替えなどの工事を指します。

建築確認申請が通れば再建築不可物件でも増改築などのリフォームが行えます。ただ、実際には再建築不可物件を、建築確認申請の許可を取ってリフォームを行うのはハードルが高いといえます。

なぜなら、大がかりなリフォームは実質「建て替え工事」に内容が近いこともあり、自治体からの許可がおりにくいためです。

このように、再建築不可物件だと、リフォームを行う際に数々の不利益が生じてしまいます。この点も、再建築不可物件の購入を避けるべき、大きな理由です。

なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲について、より詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。

再建築不可物件のリフォーム可能な範囲|知らないとヤバい注意点も解説
再建築不可物件のリフォームは通常の物件と比べて難しい 再建築不可物件のリフォームは、通常の物件と比べて難しい傾向があります。 この章では、リフォームが難しい理由と、そもそも再建築不可物件とはどんなものなのかも解説します。 再建築不...

まとめ

今回は「建て替えできない土地」について、建て替えできるようにするための方法や、ベストな売却方法についてお伝えしました。また、「建て替えできない土地」の購入を検討している方へ向けて、購入時の注意点なども解説しました。

ただ、記事でもお伝えしたように、建て替え可能にする方法はどれも時間や費用がかかり、隣人との交渉が必要な場合もあります。また、売却しようにも、建て替えできない土地は一般の個人にはなかなか売却できません。

ですから、建て替えできない土地を手放したいと考えているなら、専門の買取業者(再建築不可物件に強い業者)に売却を依頼することをオススメします

専門の買取業者は、売主から買い取った建て替えできない土地(建物の有無関係なく)を商品化するためのノウハウを豊富に持っているからです。

そのため、建て替えできない土地でも、高確率で買い取りしてもらえます。

なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。弊社は2011年に創業して以降、数多くの再建築不可物件を買い取りしてきました。

実際、再建築不可物件をはじめ、訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。

イットで紹介されました

また、弊社は「全国対応」ですので、「事故物件をなんとか早く高値で手放したい」という方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【建て替え出来ない土地も高額売却】無料で買取査定を依頼する

「建て替えできない土地」に関して、よくある質問

専門の買取業者(再建築不可物件に強い業者)に売却するのであれば、売主のリフォームは不要です。専門の買取業者自ら、リフォームすることを想定しているからです。再建築不可物件でも専門の買取業者なら買い取りできる理由に関しては、こちらの記事で解説しているので、そちらをご覧ください。
建て替えできない土地(再建築不可物件)でも、セットバック等の方法を実践すれば、建て替え可能になる場合があります。詳しくはこちらの記事で解説しているので、そちらをご覧ください。
建築基準法は、1950年(昭和25年)に制定されました。ただし、建築基準法が制定された当初は今よりもルールが緩く設定されていました。その後、1981年(昭和56年)に建築基準法が改正され、今に至ります。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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