古家付き土地とは
古家付き土地とは、古い家を解体せずに残したまま、土地として売り出す方法です。
つまり、売主は、買い手がつくかわからない土地のために、解体費用をかける必要がありません。
また、古家をリフォームしてから居住したい買い手にとっては、土地のみの価格で建物も購入できるので、安価に物件を入手できます。
このように、古家付き土地は、売主が売り出し前に解体費用をかけることなく、「新築目的」「リフォーム目的」両方の買い手に対し、土地を売り出せるテクニックです。
古家付き土地で売却するメリット
古家付き土地についてご理解いただいたところで、実際どのようなメリットがあるのかを解説していきます。
古家付き土地として売却することで、売主が得られるメリットは、主に下記の3つです。
- 解体費用がかからない
- たとえ売却できなくても固定資産税を抑えられる
- 建物の契約不適合責任を免責できる
1つずつ解説していきます。
解体費用がかからない
前述したとおり、古家付き土地として売却するなら、売主は売り出し前に多額の解体費用が不要です。
もし、家屋を解体するとなれば、1件あたり数百万円以上もの費用がかかります。
たとえば、木造の家屋であれば、およそ120㎡の家屋を解体するのに、およそ200万円必要です。
古家付き土地であれば、売主は、売却できるかわからない古家に、数百万円もの費用をかけずに売り出せます。
家屋の解体にかかる費用については、こちらの記事をご覧ください。
もし売却できなくても固定資産税を抑えられる
古家付き土地であれば、もし物件が売却できず所有し続けることになっても、固定資産税の金額を抑え続けられます。
というのも、たとえ人が居住していなくても、家屋が建っている土地であれば、住宅用地の特例によって、固定資産税額が6分の1に抑えられています。
ところが、家屋を解体し、売れないまま年を越してしまうと、特例から除外され、その後は解体前の6倍もの固定資産税を納めなければなりません。
たとえば、今までは固定資産税が5万円だった場合、特例から除外されれば30万円もの金額に跳ね上がってしまいます。
しかし、古家付き土地であれば、買い手が見つからずに土地を所有し続けることになっても、家屋は残ったままなので、特例から除外されません。
結果、売主は、古家付き土地にかかる固定資産税を抑え続けられる、というわけです。
建物の契約不適合責任を免責できる
古家付き土地として売却する場合、売主は、古家に関する契約不適合責任の一切を免責（責任を問われないこと）できます。
不動産売却後、契約書にはなかった欠陥や不具合が見つかった場合に、売主が買主に対して果たさなければならない責任。契約書の内容に一致するよう、売主は買主から不適合箇所の修復費用等を請求される。
古家付き土地は、古家が残っているものの、土地のみとして売却するからです。
そのため、築年数が経過し、ぼろぼろになった古家でも、売主は売却後に責任を問われる心配がありません。
ただし、土地の契約不適合責任については、売主は契約不適合責任を負います。
古家付き土地で売却するデメリット
ここまで、古家付き土地で売却するメリットについて、ご紹介してきましたが、メリットばかりではありません。
下記3つのデメリットもあるため、古家付き土地での売却を検討している方は、こちらも覚えておきましょう。
- 買い手から値下げを交渉される
- >古家付き土地の印象が悪いと最悪一生売れ残るおそれがある
- リフォーム目的で物件を探している人に気づいてもらいにくい
ただし、詳細は後述しますが、「買い手から値下げを交渉される」というのは、正しくはデメリットではありません。
また、デメリットの後者2つについては、買取業者に買取を依頼することで解決が可能です。（こちらも、詳細は後述します。）
それでは、古家付き土地として売却するデメリットについて、1つずつ解説していきます。
買い手から値下げを交渉される
古家付き土地として売却する場合、買い手から価格の値下げを交渉される場合があります。
一般の買い手は、古家をリフォームして住むにも、解体して新築をするにしても、費用がかかるため、少しでも土地の購入価格を抑えたいと考えるからです。
とはいえ、売主はそもそも古家の解体費用をかけずに、土地として売り出しています。
つまり、買い手から要求されたリフォーム費用分や解体費用分の値下げに応じても、売主の手元に残る金額が少なくなってしまうわけではありません。
そのため、古家付き土地の売り出し価格を決定する際は、値下げを交渉されることも考慮した価格で設定することで、土地の価格からなるべく値下げせずに売却できる可能性もあります。
たとえば、土地の価格3,000万円で、古家の解体に300万円かかるとします。
この場合、売主は、値引く予定の解体費用を上乗せした3,300万円で売り出すことで、買い手からの300万円の値下げ交渉に応じても、土地の価格から実質値下げせずに売却できる、ということです。
古家付き土地の印象が悪いと最悪一生売れ残るおそれがある
古家付き土地の印象が悪いと、買い手がつきにくくなり、最悪の場合、一生売れ残ってしまうおそれがあります。
一般の買い手にとっては、悪い印象を受ける土地を見ても、購入後に理想のマイホームを作り上げられるイメージができないからです。
買い手にとって印象が悪い古家・土地の一例
- 屋根や壁の一部が剥がれ落ちている
- 庭の手入れがされず雑草が生い茂っている
- 大量のツルが家屋に巻き付いている
このように、印象が悪い古家付き土地は、リフォーム目的で物件を探している買い手にとって、購入意欲が削がれてしまいます。
リフォーム目的で物件を探している人にとって見つけにくい
古家付き土地で売り出すと、古家をリフォームして居住したい買い手にとって、物件情報が見つけにくくなるおそれがあります。
まず、古家付き土地は家屋が建っているものの、あくまで「土地」として売り出しています。
一方、リフォーム目的で物件を探している買い手の多くは、「中古の建物」の物件情報から探している可能性があります。
そうすると、たとえ家屋が残っていても、「土地」として売り出している古家付き土地だと、そもそも物件情報を見つけてもらえないことにもなり得ます。
このように、リフォーム目的の買い手は、そもそも古家付き土地の物件情報にたどり着けていないおそれがあるのです。
古家付き土地の立地や希望条件に合った売却方法の選び方
古家付き土地を売却するには、所有する土地の立地やその他条件に合わせて、仲介業者に売却するか、専門の買取業者に売却するか、選択する必要があります。
ただし、仲介で売却できる古家付き土地の条件は限られているため、仲介で買い手が付かない場合は、買取での売却に切り替えましょう。
まずは、2種類の不動産売却方法「仲介」「買取」の違いを解説したのち、所有する古家付き土地の最適な売却方法をご案内していきます。
2種類の不動産売却方法「仲介」と「買取」の違い
仲介と買取とでは、主に下記の5つの点が異なります。
- 売却の仕組み
- 買主
- 売買の成約までにかかる日数
- 売却額
- 売主が負担する売却経費
- 契約不適合責任の有無
仲介と買取それぞれの違いについて、1つずつ見ていきましょう。
売却の仕組み
仲介は、売主から不動産の売却活動の依頼を受けた仲介業者が、ネットやチラシ等で物件情報を広く公開して買い手を募り、内覧や交渉を経て売買契約の成立をめざす仕組みです。
一方、買取は、買取業者が売主から直接、不動産を買い取る仕組みです。
買主
仲介での売却で買主となるのは、主に自身が居住する目的で物件を探している一般消費者です。
そのため、仲介で古家付き土地を売却する場合、居住ニーズが高いエリアに位置する不動産であれば、買い手は付きやすくなる傾向があります。
一方、買取で買主となるのは、物件に付加価値をつけて再度販売する、いわゆる事業目的の買取業者です。
そのため、再販による事業が成り立つ見込みがあれば、たとえ一般消費者にとって居住ニーズがない不動産でも買い取れます。
売買の成約までにかかる日数
仲介は、売買契約までおよそ3ヶ月から半年程度かかります。
前述したとおり、仲介で買主となる居住目的の買い手は、色々な物件を見比べながら、じっくり時間をかけて理想の物件を探すため、すぐには購入に至りません。
また、購入時のローンの審査を通過しない限り、購入できない買い手もいるでしょう。
そのため、たとえ買い手からの需要がある物件であっても、仲介で売り出してから売買が成立するまで、およそ3ヶ月から半年かかります。
ましてや、買い手からの需要が無い物件は、仲介で売却しようと思ったところで、一生売れ残ってしまうこともあります。
一方、買取は、売主が買取業者に買取を依頼してから、およそ1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者は、自身が居住するわけではなく、「事業として成立するか否か」という基準のみで査定価格を算出し、売主との合意があれば、すぐにでも買い取れるからです。
そのため、とにかく早く売却したい物件は、買取業者に依頼することで、1週間から1ヶ月程度で売却できます。
弊社では、最短3日での買取が可能ですので、古家付き土地がなかなか売却できずお困りの方は、ぜひご相談ください。
>>【古家付き土地を最短3日で売却】完全無料の査定＆ご相談はこちら
売却額
仲介では、買い手にとってニーズが高い物件であれば、より高値での売却を目指せます。
仲介では、多くの人に物件情報を公開して買い手を募る分、より高額な値付けで売買を成立できる可能性が高いからです。
たとえば、1人に断られた価格であっても、何十人もの人に購入を持ち掛ければ、売主が希望する価格で買い取ってくれる人が現れる可能性があります。
このように、仲介であれば、少し強気の金額設定にしても、売却できる見込みがあります。
一方、買取の場合、仲介と比べると安価になります。
買取業者が物件を購入したのち、再度販売するまでに必要とするコスト分（リフォーム費用や解体費用等）が、物件の価格から差し引かれるからです。
なお、不動産知識を持たない個人が買取価格を予測するのは困難ですが、買取業者に査定を依頼すれば、およその金額を簡単に把握できます。
古家付き土地の査定を依頼する業者の選ぶ手順については、より高額買取してくれる専門の買取業者を選ぶ手順で後述しています。
売主が負担する売却経費
仲介では、売主が売却経費を負担する必要があります。
具体的な経費の内容としては、売買成約時に仲介業者へ支払う仲介手数料や、境界を確定させるためにかかる費用等が挙げられます。（詳細は後述します）
一方、買取の場合は、売主が負担する売却経費は一切ありません。
買取業者は、売主が売却時に負担することになる経費等も、全て考慮した金額で物件を買い取るからです。
そのため、買取であれば、売却前にまとまったお金が無くても、そのまま買取業者に買い取ってもらえます。
契約不適合責任の有無
仲介は、不動産の知識を持たない一般消費者である買主を保護するため、売主が契約不適合責任を負います。
参照元：e-GOV｜消費者契約法第8条
ただし、前述したとおり、古家付き土地を仲介で売却する場合は、建物についてのみ、売主が負う契約不適合責任を免責することが可能です。
一方、買取は、売主が負う契約不適合責任の一切を免責できます。
宅建業者が売主でなければ、特約によって契約不適合責任の免責が可能だからです。
参照元：>e-GOV宅地建物取引業法｜第40条</p
そのため、買取であれば、どんな欠陥があるか確認できない古家付き土地でも、売主は安心して売却できます。
仲介での売却がおすすめな古家付き土地
仲介は、一般人消費者からのニーズが高い古家付き土地でなければ、売却できません。
前述した通り、仲介の買主となるのは、主に一般消費者だからです。
そのため、生活に便利で、新築需要や、リフォームしてから居住する需要がある高いエリアに位置する古家付き土地は、仲介での売却がおすすめです。
具体的には、下記のような土地が例としてあげられます。
仲介での売却がおすすめな古家付き土地の例
- 最寄りの駅まで歩いていける距離にある土地（都会の場合）
- 市街地や、生活に必要な施設まで、車で数分程度で着く距離にある土地（地方の場合）
- 再開発が進み、新築住宅が積極的に建設されているエリアにある土地
とはいえ、仲介は、一般消費者からのニーズが高い土地を売却するにも、売買が成約できるまで、およそ3ヶ月から半年かかるうえに、金額以外のメリットはありません。
そのため、都心で好立地な場所にある土地でない限りは、豊富なメリットが得られる買取での売却をおすすめします。
買取での売却がおすすめな古家付き土地
買取は、一般消費者からのニーズが見込めない古家付き土地であっても、売却が可能です。
前述したとおり、買主である買取業者は、事業目的で不動産を購入するため、再販による事業が成り立つ見込みがあれば、買い取れるからです。
そのため、生活するうえで利便性が低い土地は、買取で売却しましょう。
具体的には、下記のような土地が例としてあげられます。
買取での売却がおすすめな古家付き土地の例
- 駅まで20分から30分以上かかる土地（都会の場合）
- 市街地まで車で30分以上かかる土地（地方の場合）
なお、買取業者による事業例は下記の通りです。
買取業者の事業例
- リフォーム後に賃貸物件として貸し出す
- リフォーム後、娯楽施設等として運営する
- 不動産投資家に販売する
このように、買取業者は、あらゆる活用方法や取引先など、その土地ごとに合わせて豊富な知識や経験を活かすことで、古家付き土地を買い取ります。
ただし、買取業者にも得意不得意があり、すべての買取業者がニーズの低い土地を買い取れるわけではありません。
そのため、古家付き土地の買取を依頼する買取業者は、より高額買取してくれる専門の買取業者を選ぶ手順を参考にして選び出しましょう。
そのほか、下記のような古家付き土地でも、買取業者であれば売主の負担なく、買い取ってくれます。
残置物の撤去が難しい
古家に大量の残置物があるなど、売却前の撤去が難しい場合は、買取業者に依頼しましょう。
買取業者であれば、撤去に必要な費用だけ差し引いたうえで、そのまま買い取ってくれます。
そのため、売主はわざわざ残置物を処分する必要が一切ありません。
境界が未確定の土地
境界が未確定の土地でも、買取業者であれば、そのまま買い取れます。
売買手続きと合わせて、境界を確定する手続きもおこなってくれるからです。
仲介であれば、売却前に売主が費用を支払って「土地家屋調査士」という専門家に依頼し、土地の境界を確定しなければなりません。
ですが、買取であればその費用も含めた金額で買い取れるため、売主自身が直接費用を支払ったり、手間をかける必要はありません。
地中の埋設物等が心配
地中埋設物が心配な土地でも、前述のとおり、買取であれば売主の契約不適合責任を全て免責できます。
コンクリート片や木材など、地中に埋まっている建築資材等の廃棄物のこと。建物を建てる際の基礎工事を阻害する原因になる。
本来、建物を取り壊した際に発生した廃棄物は、廃棄物処理法にのっとって適切に処分することが定められています。
しかし、現在より法令遵守の意識が低かった頃（およそ30年から40年以上前）は、解体業者等が建築資材等を適切に処分せず、地中に埋めて隠してしまうことが頻繁にありました。
そのため、築年数が30年から40年以上、またはそれ以上経過している古家が建っている土地の場合、埋設物が発見される可能性があります。
このように、たとえ地中に埋設物が隠されている土地であっても、買取であれば、売主は売却後の心配をせずに土地を手放せます。
より高額買取してくれる専門の買取業者を選ぶ手順
ここまで、古家付き土地を売却する「仲介」「買取」2種類の方法について、それぞれご紹介してきました。
たしかに、前述の通り立地がよく、高い新築需要が見込まれる古家付き土地は、仲介で売却することで、より高い金額設定で売り出すことが可能です。
しかし、それ以外の仲介で売却するメリットはどうでしょうか？
実際のところ、売却が見込める金額の高さ以外においては、専門の買取業者に古家付き土地を買い取ってもらう方が、圧倒的に多くのメリットを得られます。
専門の買取業者に買取を依頼すれば、どのような古家付き土地であっても、売主は売却にかかる経費等を一切負担せず、短期間で売却できるからです。
そのため、需要がない物件なら、仲介で何か月も、あるいは何年も買い手を待たずに、専門の買取業者に直接買い取ってもらいましょう。
それでは最後に、古家付き土地を少しでも高く買い取ってくれる専門の買取業者を見極める、下記3つの手順をご紹介していきます。
より高額買取してくれる専門の買取業者を選ぶ手順
- 買取実績が豊富な業者をピックアップする
- 複数の買取業者に査定を依頼する
- 査定価格の明確な根拠を担当者に聞く
手順を1つずつ見ていきましょう。
古い家屋を買い取る高い専門性がある買取業者をピックアップする
古い家屋を積極的に取り扱っている専門の買取業者は、古家付き土地を高額で、高確率で買い取れます。
これまで古い家屋を買い取ってきた経験や知識、再活用の選択肢、売却が見込まれる取引先などを、豊富に蓄積しているからです。
だからこそ、必要以上に売れ残りのリスクヘッジしないため、その分を買取価格に還元できます。
逆に、古い家屋を専門としない買取業者は、売れ残るリスクを考慮して査定価格が安価になることや、そもそも買い取ってもらえないこともあります。
そのため、まずは、古い家屋を専門としている買取業者かを、ホームページを見て確認しましょう。
弊社では、これまで多くの古い家屋等を買い取り、再生してきました。
全国を対象として買取査定をおこなっておりますので、「とりあえず査定だけ」という方も、ぜひご連絡ください。
>>【どんな古い家も査定価格を提示】完全無料の査定＆ご相談フォーム
複数の買取業者に査定を依頼する
実績が豊富な買取業者をピックアップしたら、3社以上に査定を依頼します。
3社以上の査定を比較しなければ、およその平均額を把握できないからです。
査定を依頼する業者が多すぎても、担当者とのやりとりが売主にとって負担になってしまうので、およそ3社程度にしぼって査定を依頼しましょう。
査定価格の根拠を担当者に聞く
複数の買取業者から査定を受け取ったら、査定価格の根拠を各業者の担当者に聞きましょう。
買取業者のなかには、高い査定価格を提示しておきながら、契約直前になにかと理由を付けて金額を下げようとする悪質な業者もいるからです。
そのため、必ず担当者に査定価格の根拠を聞き、納得できる説明をしてくれた業者の中で、もっとも高額な査定価格を提示した買取業者を選びましょう。
適切な査定価格を提示している買取業者なら、周辺の買取事例や、再販までにかかるコスト（リフォーム費や、解体費等）等を提示しながら、査定価格の根拠をわかりやすく説明してくれます。
弊社では、担当者が責任を持って買取価格を提示し、ご納得いただけるよう丁寧な説明を心がけています。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりません。
ご相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、気兼ねなくご連絡ください。
>>【古家付き土地を安心＆高額売却】完全無料お問い合わせフォーム
まとめ
古家付き土地として売却することで、売主は下記のようなメリットを得られるため、土地を売却する方法として大正解の選択肢と言えます。
- 解体費用がかからない
- たとえ売却できなくても固定資産税を抑えられる
- 建物の契約不適合責任を免責できる
ただし、買い手にとってニーズが無ければ、永遠に売れ残ってしまうおそれもあります。
そのため、一般消費者からのニーズが見込めない古家付き土地は、買取業者に依頼し、直接買い取ってもらいましょう。
買取業者に依頼することで、高い確率で1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取を依頼する業者を選ぶ際は、より高額買取してくれる専門の買取業者を選ぶ手順を参考にしてみてください。
なお、ここまでご案内してまいりました弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」では、全国の古い家屋を積極的に買い取っています。
最短3日での買取も可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
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