家の中の物を処分しないで売る方法｜高く売却するコツも伝授

家の中の物を処分せずに売却する方法

前提として、建物の中にある不用品を処分せずに一般の個人に不動産を売却するのは困難です。

不動産を売却したいのであれば、売主が費用を負担して建物の中にある物を片づけなくてはなりません。

処分費用がどれくらいになるかは後ほどご説明しますが、処分費用を一切負担したくないなら不動産買取業者にそのままの状態で買い取ってもらうのがベストです。

その理由をご説明する前に、不動産の売却方法2つを簡単にご説明します。前提知識として簡単に理解してください。

不動産は「個人に売却」or「買取業者に売却」の二択

不動産の売却方法は主に2つあります。

「不動産仲介業者に売却活動（買主探し）を依頼して一般の個人に売却する方法」と「不動産買取業者に直接売却する方法」です。

両者の大きな違いは、「買主が誰であるか」です。

仲介業者に売却活動を依頼するなら、買主は「マイホームを探している一般の個人」です。

一方、買取業者に直接売却するなら、買主は当然「不動産買取業者」です。買取業者の買取目的は、居住用ではなく事業用（買取後に運用して収益化するため）です。

買取業者は不用品もそのまま買い取る

買取業者は、家の中の家具や家電など、不用品もそのままの状態で買い取れます。買取業者は、買い取った不動産に手を加える（リフォーム等をする）前提で買い取るからです。

前述の通り、買取業者の買取目的は、居住用ではなく「事業用」です。具体的には、以下のような不動産事業で、買い取った不動産を収益化に繋げます。

買取業者は、もともと買い取った不動産に手を加える前提なので、不用品が残っていても全く問題ありません。不用品の処理も引き受ける前提で物件を買い取ってくれます。

弊社は不用品が残された不動産はもちろん、どんなごみ屋敷状態の家も買い取ることができます。

「不用品の処分に時間もお金もかけたくない」そんな方はぜひ一度ご連絡ください。

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また、買取業者に直接不動産を売却すると他にも多くのメリットがあります。以下で簡単に説明します。

買取業者に売却するメリット①最短数日！売却スピードが早い

買取業者であれば、査定を申し込んでから最短数日で物件を売却できます。

仲介業者に売却活動を依頼した場合、一般の購入希望者が現れるまで、最低でも3カ月～半年は待たなければなりません。

しかし、買取業者は、売主から直接不動産を買い取ります。そのため、購入希望者が現れるのを待つ必要はありません。

売主が買取金額に納得できれば、最短数日で売買契約成立となります。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国どこの物件も、対応3日で買取可能です。

もちろん家の中の不用品もそのままの状態で買い取れますので、すぐにでも手放したい物件をお持ちの方は、ぜひ我々にご相談ください。

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買取業者に売却するメリット②契約不適合責任が免責される

契約不適合責任とは、不動産引き渡し後、契約書にない欠陥や不具合があったとき、売主が買主に対して負わなければならない責任です。

例えば、売却後の不動産に、契約書にないシロアリ被害や雨漏りがあったとしましょう。売主は買主からの損害賠償請求や売買契約の取消に応じなければなりません。

しかし、買主が買取業者（宅建業者）であれば、売主の契約不適合責任が免責されるのが一般的です。

売却したい物件の管理が行き届いておらず、どんな不具合があるか把握しきれなかったり、建物の老朽化が著しかったりする場合は買取業者に直接売却するのが安心でしょう。

もちろん我々も売主様の契約不適合責任を免責したうえで物件を買い取っています。

そのままの状態で個人に売却できる可能性もある

「家具付き」「家電付き」として売り出し、一般の購入希望者が現れれば不用品を処分しない状態で一般の買主に売却することも可能です。

売主にとっては不用品の処分費用が浮き、買手にとっては新たな家具等の購入費が浮くので、お互いメリットがあります。

ただし、残された家具や家電が買手のニーズと合致しなければ、当然購入してもらえません。

また、残された不用品を買主が処分する前提で購入するのであれば、物件の売却価格の値下げを求められてしまう可能性もあります。

付帯設備を残すなら付帯設備表を作成する

付帯設備とは、エアコンや照明、テレビのアンテナ等、取り外しや取り付けの際に工事が必要な設備を指します。

付帯設備を残すのであれば、仲介業者に依頼して付帯設備表（売買する家屋に付帯する設備の一覧表）を作成し、故障や不具合等があれば事前に買い手に伝えましょう。

このような設備が残っている家は、本来買い手が負担するはずだった設置費用が浮くので、比較的購入してもらいやすい傾向があります。

家の中の不用品処分にかかる費用

不用品処分にかかる費用は、自分で処分するか業者に依頼して処分をするかによって大きく異なります。

残置物処分にかかる主な費用は以下の2つです。

それぞれみていきましょう。

自治体の粗大ごみ回収にかかる手数料

処分する不用品の量が少なく自分で処分できる場合、自治体のゴミ回収に出せば費用を安く抑えられます。

ただし、粗大ゴミの回収には手数料がかかり、また一部の家電等は回収してもらえません。

粗大ゴミの回収にかかる手数料やゴミの出し方は自治体によって異なる場合もあるので、処分したい家がある自治体ホームページで確認しましょう。

およその金額は、下記の東京都江東区の粗大ゴミ処分手数料をご覧ください。

【粗大ゴミ処分手数料例（東京都江東区の場合）】

主な品目	手数料
布団	400円
掃除機	400円
自転車（16インチ未満）	400円
テレビ台（幅1ｍ以上で天板がガラス製以外）	1,200円
ベッド用マット	1,200円
ソファー（2人用以上）	2,000円

参照元：粗大ごみ品目と手数料検索

不用品回収業者に依頼した場合の処分費用

処分すべき不用品の量が多い場合や処分する作業時間を取れない場合、不用品回収業者に依頼すれば、時間や体力をかけずに不用品を処分できます。

不用品回収業者に依頼した場合の処分費用は、不用品の量にもよりますが、戸建てであれば1件あたり数十万円から百万円ほどが相場です。（単価：1㎡あたり5,000円～1万5,000円）

ただし、あくまで相場ですので、正確な金額を知りたい場合には直接家を見てもらってから見積もってもらいましょう。

【間取り別費用相場】

間取り	費用相場
1R・1K	3万〜10万円前後
1DK・1LDK	5万〜20万円前後
2DK・2LDK	9万〜30万円前後
3DK・3LDK	15万〜50万円前後
4LDK以上・一軒家	20万〜100万円以上

また、部屋全体ではなく、一部の家財処分を依頼したい場合の費用相場は下記の通りです。

【家財道具処分の費用相場】

家財の種類	処分費用相場
冷蔵庫	3,000円～12,000円
タンス（小型、大型）の処分費用	1,000円～12,000円
ベッド	1,000円～10,000円
テレビ	5,500円～26,000円
エアコン	5,000円～25,000円
ソファー	2,000円～18,000円
ダイニングテーブル	3,000円～7,000円
洗濯機	6,000円～26,000円
プリンター	500円～4,000円
自転車	500円～4,000円
仏壇	2,000円～70,000円

家の中の物を処分しても売れるとは限らない

高額な費用をかけて不用品を処分しても、物件が売れるとは限りません。

例えば、以下のような条件の物件は、不用品を処分したところで、マイホームを探している一般の個人に売却するのは困難でしょう。

費用や労力をかけて不用品を処分しても、物件が売れ残ってしまったら意味がありません。

また、売れ残っている期間の固定資産税や建物の管理費用は、すべて所有者に課されてしまいます。

売却したい物件が上記の条件に当てはまるのであれば、物件内の家具や家電はそのままの状態で、買取業者に直接売却するのが賢明です。

弊社は、どんなに老朽化した物件も、どんな山奥にある物件も、そのままの状態で買い取れます。お気軽にご相談ください。

>>【相談＆査定無料】老朽化・悪立地、どんな物件もお任せください

では、不用品を処分しても売却できない物件について、1つずつ簡単に解説していきます。

老朽化が激しい物件

築年数が何十年も経過している家屋や人が住まなくなった空き家は、雨漏りやシロアリ被害があるなど激しく劣化していることが多くあります。

そのため、不用品の処分だけでなく、必要に応じて基礎部分や柱・天井・壁などをリフォームしなければ、一般の個人に売却することはできません。

ごみ屋敷

ゴミ屋敷は、ゴミから染み出た液体や住みついた害獣の排せつ物によって、床にシミができていたり天井が腐食していることもあります。

また、キッチンや浴室等の設備が汚れていたり、使えなくなっていたりする場合もあります。

そのため、売却前に床や壁等の張り替えや、設備の交換をしなければなりません。

事故物件

事故物件を売却するのであれば、不用品の処分だけでなく特殊清掃も行わなければなりません。

事故物件とは、主に、自殺や他殺によって物件内で人が亡くなった、もしくは、建物内の遺体の発見が遅れて建物が汚損してしまった物件を指します。

特殊清掃では、床材や壁紙の張り替え、オゾン消臭（強烈なニオイもほぼ無臭状態まで消せる消臭方法）などを行い、原状回復を目指します。

事故物件を売却したいのであれば、不用品を処分するだけでは、当然買手はつかないでしょう。

立地条件が悪い物件

以下のような立地の物件は、生活するうえで不便なので、不用品を処分したところで一般の買手はつきにくいでしょう。

そのため、売主が費用をかけて不用品の処分をおこなっても、売却できずに不用品の処分費用がまるまる赤字になるおそれがあります。

不用品を処分しなくても売却可能な買取業者選びのポイント

物件内の不用品を処分せずに不動産を売却する際の買取業者選びのポイントを、買取業者の独自の視点から4点ご紹介します。

これらのポイントを抑えれば、信用できる買取業者を見抜き、より高額な売却が望めるでしょう。

また、査定する際は必ず複数社に依頼してください。

比較対象が無ければ、提示された買取価格が適切なのかを判断できないからです。

それでは、買取業者を見極めるポイントについてひとつずつ解説していきます。

買取実績が豊富にある

買取業者のホームページから、「ゴミ屋敷」「空き家」「訳あり物件」等の買取実績が豊富にあるか確認してください。

上記した物件の買い取りに慣れた業者であれば、コスパよく不用品撤去やリフォームを行い、再生してから高値で家を再販できます。

そのため、抑えられるコスパ分や高値で再販できる分を上乗せして、高額買い取りが可能です。

一方、「物が残ってても買い取ります」と謳いながらも、実績が掲載されていない買取業者は、実は残置物がある家の買取に特化していない場合があります。

専門性がない買取業者は、買取価格が低いことや、そもそも買い取ってもらえないこともあるので、ホームぺージ等で買取実績をチェックすることが重要です。

弁護士等と連携している

家を売却したい所有者の中には、相続によって家を取得し、それに起因した権利問題を抱えている方も多くいるかと思います。

このような場合には、買取業者が弁護士や税理士と連携しているか確認しましょう。

弁護士等と連携していれば、売主は買取業者の担当者とやり取りするだけで、権利関係の問題も解決できます。

一方、弁護士等との連携が築けていない買取業者に依頼してしまうと、「相続等の問題については自分で弁護士に依頼してください」と、売主任せにされるおそれがあります。

そうなれば、依頼する弁護士を自分で選んだり、買取業者とは別に弁護士とも打ち合わせを行ったり、売主自身の負担が増えてしまいます。

そのため、相続による問題等にも弁護士とともに親身になってくれる買取業者を選びましょう。

査定価格の根拠が明確である

査定価格に疑問点や不明点があれば、担当者に率直に聞いてみましょう。

買取業者の中には、売主から買取先に選んでもらうために、実際には不可能な高い買取価格を提示する業者もいるからです。

このような業者は、契約直前に適当な理由で値下げしてきて、最終的な売却額が他の買取業者よりも低くなるおそれがあります。

まずは見積りの根拠を把握したうえで買取価格を比較し、確実に最も高く買い取ってくれる買取業者を選びましょう。

確実に高く買い取ってくれる買取業者を選ぶには、次にご説明する担当者選びも重要です。

担当者が信頼できる

買取業者を比較する際には、買取価格や条件等だけでなく、担当者の下記要素も比較しましょう。

時間にルーズな担当者では、売主はいつまで経っても家を手放せません。

また、あいまいな返答ばかりする担当者は、契約直前になって売主側に不利な条件の追加、または変更をしてくる可能性もあります。

このように、担当者を比較して信頼できる会社か見極めれば、売却時期の遅延や売却額の不当な値下げを防げます。

家の中の物を処分しなくても売却できる買取業者3選

前述した4つのポイントから、家に物が残っていても安心して売却できる買取業者を3社ピックアップしました。

3社とも全国で買い取りを行っているので、「買取業者を探す時間も無い…」という方は、まずは以下の3社に査定を依頼し、比較してみましょう。

また、それぞれの特色についても紹介していますので、所有する家の状態やご事情に合わせて選ぶことも可能です。

ただし繰り返しになりますが、査定は必ず複数の業者に依頼し、比較してから業者を決定してください。

株式会社AlbaLink／訳あり物件買取プロ【訳あり物件】

株式会社AlbaLink（訳あり物件買取プロ）は、買い手が付きにくく売却できない、いわゆる「訳あり物件」の買取に特化した買取業者です。

同社は価格競争に強く、ゴミ屋敷や空き家、その他訳あり物件を、他社よりも高額で買い取れます。

収益物件のオーナーや不動産投資家など中古物件の販路を全国に持ち、自社での運用も行うなど、買取後の活用方法を豊富に持っているからです。

そのため、大量に物がある家をより高額で買い取ってほしい方におすすめです。

>>【訳あり物件も確実買取】無料相談はこちらから

会社名	株式会社 Alba Link
本社所在地	東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F
営業時間	10：00～19：00 (日曜日 定休)
創業	2011年
宅建番号	国土交通大臣(1)第10112号
公式HP	https://albalink.co.jp/ 買取実績はこちら

公式サイトを確認する

株式会社MARKS／成仏不動産【事故物件】

株式会社MARKS（成仏不動産）は、事故物件のような「嫌われる物件」を「選ばれる物件」へと再生させることを企業理念とする買取業者です。

同社は、一般の買い手が嫌がるような事故物件も積極的に買い取れます。

自社が運営するサイトで、事故物件を買い取りたい人や、事故物件を活用したい投資家を多く募っているからです。

また、特殊清掃や遺品整理、ご供養や相続手続きなどをワンストップで全て担ってくれます。

そのため、親族が亡くなり、物が残ったままの家を所有し困っている方におすすめです。

会社名	株式会社MARKS
本社所在地	横浜市中区山手町246-1 カーネルスコーナーマンション1F
営業時間	9：30～18：30
創業	2016年
宅建番号	国土交通大臣(1)10129号
公式HP	https://jobutsu.jp/ 買取実績はこちら

イエチカドットコム株式会社【農地や山林も】

イエチカドットコム株式会社は、京都に本社を置き、豊富な買取実績を公開している買取業者です。

同社は、地方の山奥や交通の便が悪い物件を積極的に買い取れます。

なぜなら、全国29都道府県に支店を展開しており、その土地に精通したスタッフが適切な活用方法を見出して買い取ってくれるからです。

そのため、地方の奥地や田舎に家屋を所有し、他の業者にも断られてしまった方におすすめです。

会社名	イエチカドットコム株式会社
本社所在地	京都市右京区嵯峨天龍寺若宮町31番地
営業時間	9：00～21：00
創業	ー
宅建番号	京都府知事（3） 13060号
公式HP	https://www.iechika.com/ 買取実績はこちら

家を売却する流れ

前項では、家の中の物を処分せず安心して家を売却できる買取業者をご紹介しました。

それでは次に、よりスムーズに家を買い取ってもらうため、あらかじめ売却に至るまでの流れを把握しておきましょう。

専門の買取業者による買取の流れは下記の通りです。

それぞれ解説していきます。

査定を依頼する

前述した買取業者選びのポイント4つを参考にして、買取業者に査定を依頼します。

繰り返しになりますが、買取価格や買取条件等の比較対象をもつため、必ず複数の買取業者に依頼してください。

売買契約を締結する

次に、依頼した複数の買取業者の各担当者と、買取価格や買取条件を話し合います。

話し合いや交渉を通して買取業者を決めたら、具体的な売買の日程調整や、必要書類の説明がされます。

売主と買取業者の双方が売買条件に合意できれば、契約内容や条件等を契約書にまとめ、売買契約を結びます。

決済・引き渡し

売買契約書で取り決めた日に、買取業者のオフィス等の指定場所に売主（ゴミ屋敷所有者）、買主（買取業者）、司法書士が集まり、決済を行います。

売主と買主とで契約内容を読み合わせて確認し、買主は売主に売買代金を現金で手渡すか、または売主の口座に入金します。

最後に、揃えた必要書類を持って司法書士が所有権を移転する手続きを登記所で行い、売主から買主に鍵を渡せば、売却手続きは完了です。

確定申告する

不動産売却後は、確定申告が必須です。

売却した翌年2月16日から3月15日の間に、所有者の住民票がある住所を管轄する税務署で手続きを行いましょう。

確定申告により支払う「譲渡所得税」については後述します。

家を買い取ってもらう際に必要な書類

家を買取で売却する際の主な必要書類は下記の通りです。

各種書類	取得方法
登記済権利証（登記識別情報）	不動産取得時に法務局より交付
土地測量図面、境界確認書	全国の法務局で取得可能
固定資産税納付通知書	毎年4～6月ごろに各市町村から送付
印鑑証明書	役所で取得可能
住民票	役所で取得可能
実印	各自で保管
身分証明書	各自で保管
収入印紙	郵便局やコンビニ等で購入可能

なお、登記済権利証を紛失してしまった場合は、担当者に相談してください。

司法書士や弁護士等によって本人確認を行い、登記手続きに必要な対応をしてもらえます。

家を買い取ってもらう際に発生する税金

家を買取業者に買い取ってもらった場合、売主は下記の税金を支払います（仲介で売却する際も同様に発生します）。

それぞれ説明します。

印紙税

不動産を売買した際、売主は売却価格に応じた収入印紙を購入して契約書に貼付することで、印紙税を納めます。

売却価格ごとの印紙税額（軽減税率適用後）は下記のとおりです。

【不動産売買契約書の印紙税額】

売却価格	印紙税額
10万円超～50万円以下	200円
50万円超～100万円以下	500円
100万円超～500万円以下	1千円
500万円超～1千万円以下	5千円
1千万円超～5千万円以下	1万円
5千万円超～1億円以下	3万円
1億円超～5億円以下	6万円

参照元：国税庁｜印紙税の軽減措置

譲渡所得税

前述したとおり、不動産を売却し売却益が発生した場合、確定申告し譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税とは、不動産等の資産を売却（譲渡）したときに生じた利益に対する「所得税」「住民税」「復興所得税」のことです。

譲渡所得税は下記の計算式で算出されます。

所有年数に応じた税率は下記の通りです。

空き家の保有期間	所得税の税率	住民税の税率	復興特別所得税の税率
5年以下	30％	9％	0.63％
5年超え	15％	5％	0.315％

なお、相続によって取得した家の場合、被相続人が所有していた年数を引き継ぎます。

確定申告の詳細については国税庁HPをご覧ください。

また、譲渡所得から3,000万円が控除される特例があるので、次項で紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム特例とは、マイホームを売却した際の譲渡所得から、3,000万円を控除できる特例です。

所有期間の長さは関係なく、居住用財産であれば基本的に適用されます。

ただし、現在住んでいない家の場合、住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

そのほかの条件等の詳細は、参照元の国税庁HPをご覧ください。

参照元：国税庁｜マイホームを売ったときの特例

相続した空き家の3,000万円控除の特例

相続した空き家を売却した場合、売却額から3,000万円を控除できる制度があります。

相続した空き家を売却したい方にはとても魅力的な制度ですが、相続してから3年が経過する前に売却しなければなりません。

また、この特例が適用される売却期限は令和5年（2023年）12月31日までです。

そのほかにも条件がありますので、相続した空き家の売却を検討し、まだ相続してから3年経過していないという方は、相続空き家の売却額から3000万円控除｜条件と申請方法や参照元の国税庁HPで詳細を確認してみてください。

参照元：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

まとめ

家の中の物を処分せずに売却する方法などを解説しました。

物件内に残された不用品の処分を専門業者に依頼すると、数十万、もしくはそれ以上の費用がかかります。

だからといって、自力で不用品を運び出して処分するのは非常に労力がかかります。

家の中の物を処分せずに売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却するのが最も賢明です。

弊社AlbaLinkは、物件内の家具や家電、その他不用品も、そのままの状態で買取可能です。

「物件内に残っている家具が多い」「不用品の処分に手間も時間もかけたくない」このような方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。

ご相談のみ、査定のみのお問い合わせも大歓迎です。

>>【相談＆査定無料】家具・家電もそのまま手放すなら弊社へ