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筆界未確定の土地を売却するにはどうすれば良いかわかりやすく解説

筆界未確定の土地を売却するにはどうすれば良いかわかりやすく解説 違法物件

筆界とは土地の範囲を示す界のことであり、「公法上の境界」とも呼ばれます。土地の活用を検討している場合や売買を考えている場合、筆界という用語と出会うことがあります。

今回は特に「筆界未確定地」について、どんな概念なのかをご紹介していきます。筆界と所有権界との違いや筆界未確定の土地を売却するための方法についてご紹介します。

そもそも筆界未確定とは

筆界未確定とは、ある土地が登記された時に範囲を法的に定められた線(筆界)が定まっていない土地であるということです。筆界とよく似た言葉として「所有権界」という言葉があるので、まずは筆界と所有権界の違いについてご紹介していきましょう。

筆界と所有権界の違い

「筆界」は不動産登記法に定められた専門用語で隣接する土地の境目を構成する2点以上の地点とこれらを結ぶ直線を指します。

筆界は登記によって定められるため、筆界を変更するためには分筆や合筆、所有権移転といった登記作業が必要となります。平成17年の不動産登記法改正により初めて「筆界」が明文化され、定義づけが行われたことから「公法上の境界」と呼ばれます。

一方、「所有権界」土地の所有権が及ぶ範囲を示しており、土地所有者の判断で所有権の及ぶ範囲を変更できることから、筆界と所有権界が一致しない場合があります。民法では土地に対する所有権の概念が認められており、民法206条・207条で所有権の内容について言及しています。筆界に対して所有権界は「私法上の境界」とも呼ばれます。

筆界と所有権界

筆界と所有権界が一致しない

筆界未確定とは

筆界未確定は、境界が確認できないことを指します。筆界未確定は、土地所有者が「一筆地調査」に立ち会わない場合や境界の決定に合意しない場合に発生します。

一筆地調査は市町村などの自治体が実施主体として行われ、土地所有者立会いのもとで一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、境界を調査確認する調査です。

この調査は、登記所にある登記簿と公図をもとに調査図を作り、土地所有者立会いのうえで現地と照合しながら筆界を確認していく調査です。筆界が確定すると筆界が公に認められるため、公図上でも確定した土地を記載することが可能です。

一方で境界が確認できない場合や筆界の確定を拒否した場合、土地所有者としての権利は残りますが、筆界未確定(筆界未定)の土地として主に以下の3点の課題を抱えることになります。

1、分筆・合筆ができない
境界未確定の場合、所有している土地を相続や売却のために分割する「分筆」や、隣接する複数の筆の土地を一筆にまとめる「合筆」ができなくなります。相続で土地を分ける場合や、隣接する筆の所有者が身内である場合は所有権の範囲内で話し合いにより実質的に土地を分けたり一つにまとめたりすることは可能です。しかし分筆登記や合筆登記ができないので公的に分割・統合できないため売却や土地活用を考える場合のリスクが残ります。

2、地積更正ができない
地積更正は登記簿の地積情報(土地の面積)と実際の測量面積が異なる場合に登記簿に記載されている情報を修正することです。特に区画整理が行われていない地域の場合、過去の測量面積のまま登記簿に面積が記載されている場合があります。このような場合に地積更正登記を行いますが、筆界未確定の場合は地積更正を行うことができません。

3、地目変更ができない
地目とは、不動産登記法により定められた土地の用途です。登記簿(登記事項証明書)に記載される情報で「田」「畑」「宅地」「雑種地」など23種類(令和2年4月現在)の地目に分類されます。用途地域とは違うため地目の記載内容に沿った内容でしか売買や建物の活用ができないわけではありませんが、土地の用途が変わったら地目変更を行うのが一般的です。しかし、筆界未確定の場合は地目変更を行うことができません。

筆界未確定

売主には境界明示義務がある

筆界未確定の土地は登記内容を変更する場合に大きな制約が出ることはご紹介しましたが、この章では筆界未確定の土地を売却する場合に発生する「境界明示義務」についてご紹介していきましょう。

境界明示義務とは

「境界明示義務」とは土地を売買する場合、現地で土地の境界線を境界杭やブロック塀等の固定物で固定して明示し、隣地との境界線を買主が確認できるようにする義務のことです。

「義務」とされているので法的根拠があるようなイメージを持ちますが、実際には関連する法律はなく、土地の売買にあたって土地の境界線を示す根拠はありません。

これでは土地の売買の際に売買契約書に記載されている内容と実際の土地の境界が曖昧になってしまうことから、売買契約書において「土地の境界を明示する」という事項を記載することで義務を発生させます。

境界明示義務

境界を明示せずに土地を売却することは可能?

相続などで手に入れた土地で、筆界未確定などで土地の境界線を明示できない場合でも土地を売却すること自体は可能です。

前の章でご紹介した通り土地の境界明示義務には法的根拠がないため、境界を明示したくない場合には売買契約書に境界明示義務に関する項目を設定しなければ、売買契約上は問題が発生しないことになります。

しかし、買主側としては登記は法的根拠を伴う行為なので境界が明示されていない土地を購入することは隣接地との紛争の原因を抱えることになりリスクがあります。

従って境界を明示せずに土地を売却することは、不可能ではありませんが買い手がつかない可能性が十分にあると理解しておきましょう。

筆界未確定の土地売却

筆界未確定の土地を売却する方法

筆界未確定の土地を売却したい場合、どのような方法で売却すれば良いでしょうか。この章では筆界未確定の土地を売却するための方法をご紹介していきます。

筆界確認書を作成し地図訂正(公図を作成)を行う

筆界未確定の土地を売却するためにはまず「筆界確認書」を作成します。
筆界確認書は土地の境界線を双方の所有者が「この境界で良い」と合意した際に交わされる確認書です。筆界確認書を作成する場合には、筆界確認書とセットで承諾した土地の境界に関する図面が作成されます。
図面は「筆界確定図」や「確定測量図」と呼ばれ、土地家屋調査士が図面を作成します。

また、「地図訂正」法務局に備え付けられている地図や地図に準ずる図面(公図)を訂正することです。通常は地積更正登記とセットで行うのが一般的ですが、筆界未確定で売買に支障をきたす場合には地図訂正を行うことが可能です。

地図訂正を行う場合は、現状の地図(公図)に誤りがあることを証明するために「土地所在図」や「地積測量図」といった図面や申請書類が必要で、地図訂正の申し出人は土地の所有者かその承継人と決まっています。

筆界確認書

筆界確認書の作成や地図訂正(公図を作成)を行うメリット

筆界確認書を作成したり、地図訂正を行うメリットは売却時のトラブルを減らせる点です。筆界未確定の状態では買主が購入後のトラブルを恐れて購入を忌避する場合があります。筆界確認書を作成すれば隣地所有者と境界についての合意ができていることから、売買契約書にも境界明示ができるため双方が安心して取引することか可能です。

筆界確認書の作成や地図訂正(公図を作成)を行うデメリット

筆界確認書や地図訂正を行うためには土地家屋調査士に業務を委託する必要があります。筆界確認書を作成するためには測量や書面の作成などが必要なので、数十万円の費用が発生します。
また、業務には数ヶ月単位の時間を要するので、費用と時間がかかることがデメリットとして挙げられます。

境界問題に強い買取業者に売却する

筆界未確定の土地の売却を検討している場合、自分で筆界確認や地図訂正を行うと時間や費用的なコストが発生します。そこで、手間なく土地を売却したいと考えている場合には、土地の境界に強い買取業者に売却するのも方法です。

専門業者に売却すればスピーディーに、手間が少なく土地を売却することが可能です。
登記などの複雑な手続きに慣れていない場合や、費用や時間面のコストを抑えたい場合には、買取業者への売却を検討しても良いでしょう。

境界問題に強い買取業者に売却

まとめ

筆界未確定の土地を売却するのは一般的な土地を売却するのに比べてハードルが高くなります。売却できるかは立地や条件にもよりますが、売却の可能性を高めるためには筆界確認書の作成や地図訂正などを行うことをお勧めします。

また、自分で土地売却のための手続きを行うことが困難な場合や、費用や時間面のコストを抑えたい場合には専門の買取業者への売却もお勧めです。

今回ご紹介した各種の手続きを行うことで、確実に土地を売却できるように対応していきましょう。

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