国土交通大臣(1)第10112号
そもそも筆界未確定とは
筆界未確定とは、ある土地が登記された時に範囲を法的に定められた線（筆界）が定まっていない土地であるということです。
筆界とよく似た言葉として「所有権界」という言葉があるので、まずは筆界と所有権界の違いについてご紹介していきましょう。
筆界と所有権界の違い
「筆界」は不動産登記法に定められた専門用語で隣接する土地の境目を構成する2点以上の地点とこれらを結ぶ直線を指します。
筆界は登記によって定められるため、筆界を変更するためには分筆や合筆、所有権移転といった登記作業が必要となります。平成17年の不動産登記法改正により初めて「筆界」が明文化され、定義づけが行われたことから「公法上の境界」と呼ばれます。
一方、「所有権界」は土地の所有権が及ぶ範囲を示しており、土地所有者の判断で所有権の及ぶ範囲を変更できることから、筆界と所有権界が一致しない場合があります。民法では土地に対する所有権の概念が認められており、民法206条・207条で所有権の内容について言及しています。筆界に対して所有権界は「私法上の境界」とも呼ばれます。
筆界未確定とは
筆界未確定は、境界が確認できないことを指します。筆界未確定は、土地所有者が「一筆地調査」に立ち会わない場合や境界の決定に合意しない場合に発生します。
一筆地調査は市町村などの自治体が実施主体として行われ、土地所有者立会いのもとで一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、境界を調査確認する調査です。
この調査は、登記所にある登記簿と公図をもとに調査図を作り、土地所有者立会いのうえで現地と照合しながら筆界を確認していく調査です。筆界が確定すると筆界が公に認められるため、公図上でも確定した土地を記載できます。
一方で境界が確認できない場合や筆界の確定を拒否した場合、土地所有者としての権利は残りますが、筆界未確定（筆界未定）の土地として主に以下の3点の課題を抱えることになります。
分筆・合筆ができない
境界未確定の場合、所有している土地を相続や売却のために分割する「分筆」や、隣接する複数の筆の土地を一筆にまとめる「合筆」ができなくなります。
相続で土地を分ける場合や、隣接する筆の所有者が身内である場合は所有権の範囲内で話し合いにより実質的に土地を分けたり一つにまとめたりすることは可能です。
しかし分筆登記や合筆登記ができないので公的に分割・統合できないため売却や土地活用を考える場合のリスクが残ります。
地積更正ができない
地積更正は登記簿の地積情報（土地の面積）と実際の測量面積が異なる場合に登記簿に記載されている情報を修正することです。
特に区画整理が行われていない地域の場合、過去の測量面積のまま登記簿に面積が記載されている場合があります。
このような場合に地積更正登記を行いますが、筆界未確定の場合は地積更正を行うことができません。
地目変更ができない
地目とは、不動産登記法により定められた土地の用途です。登記簿（登記事項証明書）に記載される情報で「田」「畑」「宅地」「雑種地」など23種類（令和2年4月現在）の地目に分類されます。
用途地域とは違うため地目の記載内容に沿った内容でしか売買や建物の活用ができないわけではありませんが、土地の用途が変わったら地目変更を行うのが一般的です。
しかし、筆界未確定の場合は地目変更を行うことができません。
売主には境界明示義務がある
前述したとおり、筆界未確定の土地は、登記内容を変更する際に、大きな制約を受けます。
「でも、登記内容の変更予定がないなら、特に問題ないんじゃない？」と思う方もいるかもしれません。
ですが、筆界が未確定の土地は、売却時に大きな壁にぶつかります。
それが、売主が負う「境界明示義務」です。
土地を含む不動産を売買する際、その土地の範囲をわかりやすく買主に伝えるため、売主は境界を明らかにする必要があります。
法的に定められた義務ではありませんが、境界が不明瞭な土地は、買主にとってリスクがあるため、基本的に売れにくくなってしまいます。
とはいっても、まずはご安心ください。
境界が確定していない土地を売却する方法はありますので、詳細は筆界未確定の土地を売却する方法でご紹介します。
それでは、筆界が未確定の土地を売却するためにも、まずは「境界明示義務」を正しく理解しましょう。
境界明示義務とは
「境界明示義務」とは土地を売買する場合、現地で土地の境界線を境界杭やブロック塀等の固定物で固定して明示し、隣地との境界線を買主が確認できるようにする義務のことです。
「義務」とされているので法的根拠があるようなイメージを持ちますが、実際には関連する法律はなく、土地の売買にあたって土地の境界線を示す根拠はありません。
これでは土地の売買の際に売買契約書に記載されている内容と実際の土地の境界が曖昧になってしまうことから、売買契約書において「土地の境界を明示する」という事項を記載することで義務を発生させます。
境界を明示せずに土地を売却することは可能だが売れにくい
相続などで手に入れた土地で、筆界未確定などで土地の境界線を明示できない場合でも土地を売却すること自体は可能です。
前の章でご紹介した通り土地の境界明示義務には法的根拠がないため、境界を明示したくない場合には売買契約書に境界明示義務に関する項目を設定しなければ、売買契約上は問題が発生しないことになります。
しかし、買主側としては、登記は法的根拠を伴う行為なので、境界が明示されていない土地を購入することは、隣接地との紛争の原因を抱えることになり、リスクを負います。
従って境界を明示せずに土地を売却することは、不可能ではありませんが買い手がつかない可能性が十分にあると理解しておきましょう。
筆界未確定の土地を売却する方法
お伝えしたとおり、筆界未確定の土地は、買い手にとって隣人とのトラブルに発展するなどのリスクがあるので、基本売れにくくなってしまいます。
とはいっても、売却は可能です。
まず境界を確定させてから売る方法もありますが、そのまま直接買取業者に買い取ってもらう「買取」であれば、手間も費用もかけることなく、土地をを手放せます。
それぞれ詳しく紹介していきます。
筆界確認書を作成し地図訂正（公図を作成）を行う
筆界未確定の土地を売却するためにはまず「筆界確認書」を作成します。
筆界確認書は土地の境界線を双方の所有者が「この境界で良い」と合意した際に交わされる確認書です。
筆界確認書を作成する場合には、筆界確認書とセットで承諾した土地の境界に関する図面が作成されます。図面は「筆界確定図」や「確定測量図」と呼ばれ、土地家屋調査士が図面を作成します。
また、「地図訂正」は法務局に備え付けられている地図や地図に準ずる図面（公図）を訂正することです。
通常は地積更正登記とセットで行うのが一般的ですが、筆界未確定で売買に支障をきたす場合には地図訂正を行うことが可能です。
地図訂正を行う場合は、現状の地図（公図）に誤りがあることを証明するために「土地所在図」や「地積測量図」といった図面や申請書類が必要で、地図訂正の申し出人は土地の所有者かその承継人と決まっています。
売却後のトラブルを減らせる
筆界確認書を作成したり、地図訂正をおこなってから売却することで、トラブルを減らせます。
筆界未確定の状態では買主が購入後のトラブルを恐れて購入を忌避する場合があります。
筆界確認書を作成すれば隣地所有者と境界についての合意ができていることから、売買契約書にも境界明示ができるため双方が安心して取引することか可能です。
数十万円もの委託費用と時間がかかる
筆界確認書や地図訂正を行うためには土地家屋調査士に業務を委託しなければなりません。
筆界確認書を作成するためには測量や書面の作成などが必要なので、数十万円の費用が発生します。
また、業務には数ヶ月単位の時間を要するので、費用と時間がかかってしまいます。
境界問題に強い買取業者に売却する
前述したように、筆界が未確定の土地を売り出すには、土地家屋調査士に依頼しなければならず、費用も時間もかかってしまいます。
「そんなことをしないと土地を売れないのか」と、売却を諦めたくなってしまった方もいるかもしれません。
そんな方におすすめしたいのが、買取業者に直接土地を買い取ってもらう方法です。
境界問題に強い買取業者は、筆界が未確定の土地も、そのままの状態で買い取れます。買取と同時に、境界を確定させる手続き等も、まとめておこなえるからです。
手続きにかかる諸費用等を物件の価格から差し引いた買取価格になりますが、売主は一切の手間をかける必要はありません。
また、業者によって異なりますが、境界問題に強い買取業者はおよそ1週間から1ヶ月で土地を売却できます。
弊社は、筆界未確定土地など売れにくい物件も、最短3日で買い取れます。
「土地を早く手放したい」「手間や費用をかけずに土地を売却したい」という方は、ぜひご相談ください。
まとめ
筆界未確定の土地は、隣人とのトラブルや紛争を起こすおそれがあるため、一般の買い手からは敬遠されてしまい、売れにくくなってしまいます。
とはいっても、境界を確定させてから売却するとなると、専門家に境界の確定を依頼することになり、数十万円もの委託費用と数ヶ月もの時間がかかります。
ですが、境界問題に強い買取業者であれば、境界が確定していない土地を、1週間から1ヶ月程度で買い取れます。
このような買取業者に買取をお願いすれば、境界を確定させる手続きもおこなってくれるため、あなたは手間や費用を一切かけることなく、土地を売却することが可能です。
なお、ここまでご案内してまいりました弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、物件のご相談を年間3,000件以上承っています。
創業から10年間、蓄積してきた経験や知識、活用ノウハウを駆使して、スムーズな買取をお約束します。
筆界未確定の土地が売れずにお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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