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敷地境界線のトラブルが発生!対処法についてわかりやすく解説

敷地境界線のトラブルが発生!対処法についてわかりやすく解説 事故瑕疵物件

家を建てるときや土地の売買の際に敷地境界線は非常に重要になります。

敷地境界線によって土地の正確な形状や面積が定まるからです。

そのため、曖昧な敷地境界線をめぐって隣家とのトラブルに発展する事例は多いのです。
トラブルを避けるには、敷地境界線を明確にしておくことが重要です。

敷地境界線の基礎知識とともに、トラブルになってしまったときの対処方法についてもわかりやすく解説していきます。

敷地境界線とは?

敷地境界線は字の通り、敷地と敷地の境目となる線のことです。

古くからの住宅地では、測量技術が発達していなかった時代に歩幅で計測した曖昧な境界線のまま・・ということも珍しくありません。

敷地境界線とは?

昔は現代ほど地価が高くはなかったこともあり、それほど厳密な測量は求められなかったたこともあるでしょう。

しかし、現在は境界線が10センチずれているだけで、土地の価格が数十万円もしくは何百万円という価格差が生じることになるのです。

それだけに、明確さのない境界線はトラブルの要因になります。

境界には「筆界」と「所有権界」がある

少々複雑になりますが、境界は「筆界」と「所有界」の2つの種類があります。

「筆界」は不動産登記上に記載されている境界で、所有者の意思では変更ができません。

一方「所有権界」は隣接する土地の所有者同士が話し合い、合意のもとに定められた境界です。

例としては、「境界が斜めで建物を建てにくいため、隣地所有者の承諾を得て境界を真っ直ぐにしたが、登記はしていない」などです。

このような場合、本来なら分筆・交換による「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。

所有者同士が内容を認識しているうちはいいのですが、売却や相続で土地の所有者が変わったときに問題が起こることが多いからです。

筆界とは?

・不動産登記で定められている「公法上の境界」
・登記をしない限り筆界は変えられない

筆界

所有権界

・民法で定められている「私法上の境界」
・所有の範囲を示す
・所有者同士の同意があれば変更ができる

所有権界

敷地境界線の確認方法

敷地境界線とは「線」といっても、目に見える線が引かれているわけではありません。

隣地と揉めないためにも自分の土地の敷地境界線はどこなのか、しっかり認識しておく必要があります。

「隣家との境にあるブロック塀が境界線」と認識しているケースがよくありますが、ブロック塀やフェンスは境界線の目安にはなっても、正確な境界線にはなりません。

設置する際に微妙に越境している可能性もあります。

敷地境界線は次のような方法で確認していきます。

境界標を確認する

敷地の測量をおこない敷地が確定されると、敷地のすべての角に「境界標」を設置します。

境界標と境界標を結んだ線が土地の外周、つまり「敷地境界線」になるわけです。
境界標は土地の範囲を示す重要な目印になります。

境界標を確認

しかし、古い時代に設置された「境界標」は木製の杭が多く、腐食や劣化で紛失して境界線がはっきりしていない土地も多いのです。

そのため、いまはコンクリートや御影石、プラスチックなどの耐久性・永続性のある素材が使われています。

登記簿謄本や地積測量図を確認

法務局に保管されている「登記簿謄本」には、所在地・地番・地目・土地の面積・所有者などの土地の詳細情報が記載されているので、土地の権利関係を知ることができます。

地積測量図も法務局で閲覧・取得が可能です。

測量図が登記簿謄本の内容と一致するかどうか確認しましょう。

また、地積測量図で敷地境界線の確認もできますが、あまりに年代が古い測量図は、現代ほど厳密さがなく信ぴょう性に欠けるため、測量をし直した方がいい場合もあります。

地積測量図

地積測量図オンライン申請:登記ねっと 供託ねっと(法務省)

 

土地家屋調査士に依頼する

「そもそも境界票が設置されていない」「境界標が何本か欠損している」このような場合は、境界線は確定できません。

測量図や登記簿謄本の内容が一致しないという場合も、費用は掛かりますが「土地家屋調査士」に依頼して測量をしなおしましょう。

土地家屋調査士

正確なデータを残しておくことがトラブルの防止になり、売却や相続のときもスムーズです。

なお、「測量士」の場合、測量と測量図の作製はできますが、登記はおこなえません。

測量士

敷地境界線のトラブル事例

敷地境界線や境界標にまつわるトラブルや紛争はさまざまな事例があります。

境界標・境界杭の破損や紛失

・家の建て替えをおこなったときに、隣地との境界付近にあった境界標が紛失した。
・隣地との境に塀の設置工事をした際、工事業者が境界杭を倒してしまい、正確な場所がわからなくなった。

境界標や杭は工事の際には邪魔になりがちです。

工事業者の中には、工事がやりやすい位置に移動させて、工事終了後に適当に元の位置に戻している例もあります。

境界標の勝手な移動や撤去は刑法で処罰が定められています。

基本的に、境界標の管理は所有者がおこなうため、工事などの際には事前に現場責任者に注意を促しておきましょう。

境界線の認識の違い

・境界標がないため境界線の認識に隣家と相違があり、増築の際に揉め事になった。
・隣家が勝手に設置した塀が自分の敷地に侵入しているが、境界線がなく抗議ができない。

境界線を確定しない限り、今後もさまざまなトラブルが懸念されます。

専門家に依頼して測量をおこない、境界線を定めましょう。

塀や設置物などによる越境

・エアコンの室外機が境界線上に置かれている。
・植栽の枝が伸びて、境界線を越えて侵入している。
・ガス管や下水道管などの埋設物が地下部分で越境している。

植栽は定期的な伐採などの管理をすることでトラブルを回避できます。

占有物や埋設物などは話し合いで了承を得て、「境界確認書」や「越境の覚書」を作成して双方が所持しておきましょう。

トラブルの収集がつかない場合は?

トラブルの収集がつかず長引きそうな場合は、費用をかけてでも測量をおこない、敷地境界線を確定することが一番の早期解決策です。

そのほかにもトラブルの際、利用できる方法をご紹介しておきましょう。

筆界特定制度を利用する

話し合いでトラブルが解決できず裁判で争うことになれば、高額な費用や多くの時間を必要とします。

こうした裁判をせずにトラブルを解決できるように、法務局がおこなっているのが「筆界特定制度」で、土地が登記されたときの筆界(境界)を明らかにすることができます。

筆界特定制度

所有者が申請をしておこなう

筆界特定制度の利用をするには、土地の所有者もしくはその相続人などが、土地を管轄する法務局に申請をします。

その後「筆界調査委員」が土地の現地調査や測量などの調査をおこない、登記の記録や土地台帳などさまざまな書類を基に筆界を特定します。

このとき土地の所有者や関係人は現地調査や測量に立ち会うことができます。

筆界特定制度のメリット

筆界特定制度のメリットは、裁判をおこなうよりも早く解決ができる点です。

裁判では判断がくだされるまでに概ね2年かかるのが一般的なようです。

しかし、筆界特定制度はほとんどのケースが半年から1年で解決されます。

二つ目のメリットは、費用の負担が少なくてすむ点です。

必要な費用は「申請手数料」と測量が必要な場合は「測量費」を負担します。

申請手数料は土地の価格によって異なりますが、3000万円の土地で6400円程度です。

土地家屋調査士会ADR

土地家屋調査士会が運営する「境界問題相談センター」では境界のトラブルの際、「ADR認定土地家屋調査士」と「弁護士」が調停人として当事者の間に入って、話し合いでの解決の手助けをしてくれます。

裁判所の民事調停のような強制力はありませんが、裁判より費用が安くすみます。

参考:ADR境界問題相談センター

 

土地を売却する

境界線トラブルによって隣地の所有者と険悪な状態になり、住みづらい状況に陥った場合は、思い切って売却をして住み替えを検討するのも一つ選択です。

買取り専門の業者に買取ってもらう方法なら、煩わしい交渉や手続きもなくスピーディーに手放すことが可能です。

揉めることなく手放したいとお考えであれば、まずは相談をしてみましょう。

まとめ

境界線のトラブルが起こるそもそもの原因は、境界線が曖昧なためです。

先々も長く居住するつもりの土地なら、隣地とのトラブルで住みにくい環境にならないように、境界線を確認しておきましょう。

境界標も、敷地の角すべてに設置されているか、斜めになっていないか、破損はないかなど、年に1、2回は点検するのを習慣にしておくといいでしょう。

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