国土交通大臣(1)第10112号
抵当権の抹消登記とは何か
抵当権の抹消登記とは、不動産登記簿に登記されている抵当権を抹消することをいいます。
抵当権は金融機関から住宅ローンなどによる融資を受けた人が返済できなくなった場合に担保権を設定した不動産を処分した代金から優先的に弁済を受けられる権利で、この権利を明確にして、第三者に公示するために担保提供された不動産の登記簿に抵当権の設定登記を行います。
抹消登記が必要なケース
抵当権の抹消登記が必要なケースを例示すると次のとおりです。
不動産の売却時
抵当権の登記が残っていると不動産を売却することができません。
抵当権は、人ではなく不動産に設定されているため売却によって所有権が移転しても抵当権が実行されると担保不動産が処分されてしまうためです。
また、ローンが完済されていて実質的に抵当権が消滅していても抵当権の抹消登記が必要です。
登記簿に抵当権の登記が残っている以上は、口頭でローン完成の説明を受けたとしてもそれを信じて取引することはできないためです。
新しくローンを組む時
新しくローンを組む時に不動産登記簿に抵当権が残っていると、ローンを利用できない場合があります。
抵当権の登記には順位があり、抵当権の実行時には第1順位の抵当権者が優先的に債務の弁済を受けることができます。
住宅ローンの場合は抵当権を第1順位で設定することが求められるのが一般的であり、抵当権の登記が残っている場合には、当該抵当権の登記を抹消するか順位変更により住宅ローンの抵当権を第1順位にできなければ住宅ローンの利用ができません。
不動産相続時
不動産相続時に抵当権登記が残っていると抹消のための手続きが煩雑になってしまいます。
残債が残っているのか、完済しているのかの確認が必要ですが、金融機関のように記録がしっかりと残っているところばかりとは限らず、個人間の貸し借りなどの場合には確認が困難になるケースもあります。
仮に完済していても抵当権抹消のための書類が揃わないと手続きが進まなくなってしまいますので、抵当権が消滅したらすぐに抵当権を抹消登記することが望ましいです。
抵当権抹消登記の期限
建物の新築や解体撤去時に必要となる表題部に関する登記には期限と期限を守れなかった場合の過料が定められていますが、抵当権抹消登記にも同様に期限や過料の定めはあるのでしょうか。
抹消登記自体に期限は無し
抵当権抹消登記には期限と過料の定めはありません。
これは所有権移転登記など建物表題部以外の登記についても同様です。
しかし、期限の定めが無いからといって放置すると、事実関係の把握に手間がかかるために手続きが煩雑になるなどトラブルなどの原因になりかねません。
例えばローンを完済すると金融機関から抵当権抹消の手続きに必要な書類が送付されてきますが、この書類の中には期限設定のあるものが含まれていることがあります。
また、金融機関の合併、移転などがあると手続きが煩雑化してしまいます。
手続きの流れ
抵当権を抹消登記するための手続きの流れを、自分でする場合と司法書士等に依頼する場合とに分けて解説します。
自分でする場合
抵当権抹消登記の手続きは、比較的簡単なため自分で行う方も多くいらっしゃいます。
管轄の法務局を確認
抵当権の抹消登記はどこの法務局でも可能という訳ではなく、管轄の法務局でなければできません。
管轄の法務局とは抵当権が設定された不動産の所在地を管轄する法務局のことで、法務局のホームページで確認することができます。
参考リンク：管轄のご案内（法務局）
登記申請書の作成
登記申請書の作成ですが、法務局のホームページから抵当権抹消登記申請書の様式と記載例をダウンロードすることができます。
登記申請書には、抵当権抹消の原因、権利者（不動産の所有者）・義務者（抵当権者）・添付情報に申請書と一緒に提出する書類・管轄法務局への申請日・申請人兼義務者代理人・登録免許税の額・不動産の表示を記載します。
金融機関からの必要書類と登記申請書を法務局へ提出
登記申請書が作成できたら、自身で収集した書類、金融機関から送付された書類など必要書類を揃えて法務局へ提出します。
必要書類については、下記「手続きで必要な書類」で解説します。
提出方法には窓口持参と郵送の２つの方法がありますが、窓口持参の場合には登記相談の事前予約をしておくと申請書類のチェックをしてもらえますのでお勧めです。
審査ののち、登記完了証が発行される
法務局にて提出した申請書や書類などの審査が行われ、問題が無ければ登記完了証が発行されます。
登記完了証の受領の際には申請書作成に際して使用した印鑑が必要になるので忘れずに持参するようにしましょう。
抵当権抹消登記後の登記簿記載例
司法書士等に依頼する場合
自分で抹消の手続きができない場合には司法書士に依頼することになります。
まずは司法書士事務所に問い合わせて、抵当権抹消登記手続きの見積もりを取得し、依頼先を選びます。
司法書士から必要な書類の提出について要請がありますので、金融機関から送られてきた書類、署名押印した委任状などを準備して渡します。
司法書士が登記手続きをする
司法書士が抵当権抹消登記の手続きを所有者の代行で行います。
委任状を渡していますので、所有者は特段することはありません。
報酬を支払う
見積もりに記載された報酬を支払います。
手続きで必要な書類
抵当権の抹消登記手続きで必要となる書類のうち金融機関から送付されてくる書類は下記のとおりです。
抵当権設定契約証書
抵当権設定契約証書は、住宅ローンを利用したことを証明する書類で、法務局による「登記済」の捺印があることで登記済証の役割を果たします。
弁済証書
弁済証書とはローン完済を証明する書類で、「抵当権解除証書」、「放棄証書」とも呼ばれます。
また、上記の抵当権設定契約証書に契約解除の旨が記載され、弁済証書の役割を兼ねることがあります。
委任状
抵当権の抹消登記は抵当権者と所有者との共同申請で行う必要があるのですが、所有者へ登記手続きを委任するために委任状が送付されてきます。
金融機関の登記簿
ローンを利用した金融機関の法人登記簿のことで、代表者事項証明書と記載されているケースが多いです。
手続きにかかる費用
抵当権の抹消登記手続きには、下記の費用がかかります。
登録免許税
ひとつの不動産につき1,000円となりますので、土地1筆、建物1戸の場合は2,000円となります。
事前調査費用
抵当権抹消に当たり、抵当権が設定されている土地や建物の登記内容を調べるための費用で、ひとつの不動産につき335円となります。
事後謄本取得費用
抹消登記の完了後に正しく抹消が反映されているかどうかを確認するための登記簿取得費用で、ひとつの不動産につき600円となります。
司法書士に抹消登記の手続きを依頼する場合には、上記の費用のほかに司法書士へ支払う報酬がかかります。
報酬は司法書士によって異なりますが、土地1筆、建物1戸で10,000～20,000円程度が一般的です。
抵当権抹消のタイミングは家の売却に最適
住宅ローンを完済したら、なるべく早く抵当権抹消登記をすることがお勧めです。
抵当権抹消登記には期限の定めが無いからといって放っておくと、売買が出来なくなったり、相続時の手続きが大変になったりしてしまいます。
また、住宅ローンによる抵当権抹消のタイミングは家の売却を検討するのに最適な時期です。
一般的にローン返済期間の20～30年を経過した時点は、ライフスタイルの変化により必要な家の大きさや環境なども変わってくるためです。
ローンの残債もないため売却資金は全て住み替えのための資金にすることもできますので、その点からもお勧めのタイミングです。
まとめ
住宅ローンなどの利用によって担保不動産に抵当権の設定がされていた場合、抵当権の抹消登記の完了によって不動産は完全に所有者の資産になるといえます。
可能であれば自分で抵当権の抹消登記の手続きをされると一段と実感が沸くかもしれません。
また、売却も自由に行うことのできる抵当権抹消のタイミングで、老後を見据えたライフプランに基づく必要なマイホームを改めて検討することは大変有意義ですのでお勧めです。
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