国土交通大臣(1)第10112号
なぜ廃墟化してしまうのか
当初は利用目的があって建てられた建物でも、時の経過に伴い廃墟化してしまうことがあります。
詳しくは次章から解説しますが、廃墟化したまま放置してしまえば、あなたにとって金銭的、精神的負担が増すばかりです。特に活用する予定が無いのであれば、廃墟化した建物の売却方法は3つを参考に、早急に手放しましょう。
それでは、なぜ建物が廃墟化してしまうのか、例を挙げながら解説していきます。
遠方で建物の維持管理ができない
建物を長く使用するためには適切な維持管理が欠かせません。
しかし、遠方に所在する建物を相続した場合などは、適切な維持管理をおこなうことが難しくなります。
資産価値の低い物件となると売却の手間が煩わしく、どうにかしなければいけないとは思いながらも、ついつい放置してしまうケースも少なくありません。
こうして空き家の状態が続いてしまうと建物の老朽化が早く進み、やがて廃墟化してしまいます。
経済的な理由で建物を修繕できない
建物を長く使っていると、日常的な修繕から大規模なものまで、さまざまな工事が必要になります。
- 屋根の防水工事
- 外壁の塗装工事
- 給排水管の交換工事
- 給湯器・トイレなどの設備交換工事
これらの工事や設備交換には数十万円から数百万円もの費用負担が伴うため、経済的な理由で修繕できない方も少なくはありません。
修繕できないまま建物や設備を使用し続ければ、雨水が建物の中に入り込むなどして劣化が進み、壁が腐食したり、床が抜けたりして、人が住めない状況になってしまいます。
売却活動に取り組んでくれる不動産会社が見つからない
不動産会社に廃墟化した建物の売却を依頼したくても、売却活動に取り組んでくれる会社を見つけるのは困難です。
売却額が安価になりがちな廃墟では、仮に売買契約が成立したとしても、不動産会社の得られる成功報酬はごくわずかだからです。
というのも、廃墟化した建物を売却するとなると、買手がつくまで値下げする必要があり、結果的に売却価格は非常に安価になります。
不動産会社の収益源は売買価格に応じた仲介手数料です。そのため、大した金額も見込めない安価な物件のために、積極的に売却活動をおこなってくれる不動産会社はほとんどいません。
仲介手数料の上限金額は以下のとおりです。
| 物件の売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円まで | 売買価格×5.5％ |
| 200万円超～400万円まで | 売買価格×4.4％ |
| 400万円超 | 売買価格×3.3％ |
たとえば建物が300万円の場合は「300万円×5.5％＝16万5,000円」しか受け取れません。都市部で数千万円の物件を仲介していたほうが実入りがよいため、廃墟化した建物を積極的に仲介したいと考える不動産会社は少ないといえます。
その結果、空き家を売れないものとしてあきらめてしまい、そのまま放置し続けて廃墟化してしまうケースがあります。
空き家バンクに登録しても引き取ってもらえない
地域振興の一環として、多くの自治体では空き家バンクという制度を運用しています。
空き家バンクとは、用途の無い空き家と利用希望者とをつなぐマッチングサイトのようなものです。空き家バンクに登録された物件情報を自治体の運営するホームページに掲載し、利用希望者を募ります。
ただし、空き家バンクに登録したからと言って必ずしも買手がつくわけではありません。登録されている物件に需要がなければ、結局利用希望者は現われにくいからです。
空き家というだけでもマッチングは難しいですから、廃墟化した建物となれば引き取り手を見つけるのはより困難といわざるを得ません。
空家バンクについては下記記事で詳しく解説しております。
廃墟化した建物を所有し続けてもリスクを負うだけ
建物が廃墟化してしまうとどんどん売却は難しくなり、ついそのまま所有し続けてしまう方も少なくはありません。
しかし、廃墟化してしまった建物を所有し続けたところで、所有者は下記のような金銭的、あるいは精神的なリスクを負うだけです。
- 税金を納めなければならない
- 近隣クレームが入る可能性がある
- 周辺の治安悪化の原因になりかねない
- 倒壊のリスクがある
- 自治体から特定空き家に指定されてしまう
廃墟化した建物を手放せずにお困りの方は、後述する専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらうことをおすすめします。
弊社でも、全国の廃墟や空き家といった物件を積極的に買い取っております。「廃墟を売りたいけどどこも取り扱ってくれない」「廃墟とはいえ少しでも高く売りたい」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
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では、廃墟化した建物を所有し続けるリスクについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
税金を納めなければならない
廃墟化した建物やその敷地を所有していると、固定資産税や都市計画税を納める必要があります。立地によって金額は異なりますが、一戸建てだと1年間でおおよそ10万円から15万円ほどです。
住居として利用しているわけでも、ましてや収益物件として所有しているわけでもないのに、たった数年所有しただけで何十万円もの税金を支払うことになってしまいます。
近隣クレームが入る可能性がある
建物が廃墟化すると、雑草が生い茂り街の美観を損ねるだけでなく、シロアリや蜂が巣を作ったり、ネズミが繁殖したりしてしまい、近隣の方に迷惑を掛ける原因となることがあります。
このため廃墟化した建物の所有者には近隣からクレームが入る可能性が高いのです。
周辺の治安悪化の原因になりかねない
廃墟化した建物は、周辺の治安を悪化させるおそれがあります。
人が居住しておらず、定期的に管理もされていないことが明らかな物件は、人の目が行き届きにくく、トラブルを引き起こす原因や犯罪の温床となる可能性があるからです。
具体的には、不審者やホームレスによる不法占拠、違法薬物の製造や栽培などがおこなわれた例があります。また、ごみの不法投棄や放火などの問題も懸念されます。
もし近隣にまで危害が及べば、クレームどころか損害賠償を請求されかねません。
倒壊のリスクがある
適切な管理がなされていない建物は、湿気や埃が溜まりやすいことから、基礎や柱といった構造部分の腐食やシロアリなどの害虫被害などによって、倒壊リスクが高まります。
倒壊によって隣接建物や居住者、通行者などへの被害が生じた場合には損害賠償責任を負わなければなりません。
日本住宅総合センターによれば、空き家の倒壊によって死亡事故を起こした場合、2億円もの損害賠償が請求されるという試算結果も出ています。
引用元：日本住宅総合センター｜倒壊による隣接家屋の全壊・死亡事故
このように、廃墟を所有してしまったばかりに、所有者はあまりにも高額な損害賠償を請求されてしまうおそれがあります。
自治体から特定空き家に指定されてしまう
廃墟を放置していると、自治体によって特定空き家に指定されるおそれがあります。
特定空き家とは、下記のように、周囲に危害を与えるおそれがあるほど管理が不足している空き家を指します。
- 倒壊の恐れがある
- 衛生上有害となる恐れがある
- 景観を大きく損なっている
- 周辺の生活環境を維持するためには放置が不適切である
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
所有している物件が特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の「住宅用地の特例措置」が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がってしまうおそれがあります。
また、再三にわたる勧告にもかかわらず管理状況が改善されなければ、50万円以下の罰金が科され、最終的には行政によって建物を強制的に解体されてしまいます。その際の解体費用は当然所有者負担です。
このように、特定空き家に指定され、多くの負担を抱えないためにも、活用予定のない空き家は売却して手放すべきです。
弊社は最短3日で廃墟の買取＆決済を行っています。所有者の方に大きな金銭的負担がかかる前に、弊社がお力添えできれば幸いです。
廃墟化した建物の売却方法は3つ
お伝えしてきた通り、廃墟化した建物を所有し続けてもリスクを負うだけですので、早急に売却すべきです。
廃墟化した建物を売却する方法には次の3つがあります。
- 自分自身で費用をかけて販売可能な状態にする
- 更地にしてから売却する
- 買取業者に売却する
詳しくはこれから解説しますが、手間や費用をかけることなく廃墟化した建物を売却したい方は専門の不動産買取業者に依頼しましょう。専門の買取業者であれば、廃墟化した建物もそのままの状態で買い取ってくれます。
それでは、3つの売却方法をそれぞれ分けて説明してまいります。
自分自身で費用をかけて売却可能な状態にする
廃墟化した建物には前述した通り多くのリスクがあるため、そのまま売却することは到底できません。
そこで、自分自身で費用を負担して大規模な修繕やリフォームをすることで、売却可能な状態にしようと考える方もいるかと思います。
しかし、修繕にかけた費用以上の価格で売却できなかったり、そもそも売れなかったりした場合は、修繕費用や労力が無駄になってしまいます。
廃墟を人が住める状態にするには、1,000万以上かかることもありますが、もともと廃墟だった建物が1,000万以上で売却できるケースはそう多くありません。たとえいくらかの価格で売却できたとしても、所有者は大きな赤字を抱えることになってしまいます。
このように、廃墟を自身で修繕したうえで売却して利益を出そうとするのは、現実的ではありません。
更地にしてから売却する
廃墟と化している建物を解体し、更地にしてから売り出すことで、買手がつきやすくなる可能性があります。新しく建物を建てるために土地を探している人にとっては、すでに更地となっている方が、建物を取り壊す手間を省けるからです。
しかし、そもそも立地に需要がなければ、解体しても売却することはできません。
需要がある立地
- 電車文化の都心であれば最寄り駅まで徒歩10分以内
- 車文化の市街地であれば都心まで車で15分以内
立地に需要がない場合は、建物を解体したところで、売却しにくいことに変わりないからです。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地」と答えており、立地が悪い物件は人気がありません。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
ですから、廃墟を解体しても、結果的に高額な解体費用がすべて赤字になってしまう恐れがあります。
平均的な木造住宅（30坪）の解体相場は、およそ120万、鉄筋コンクリートであれば180万ほどですから、決して安い金額ではありません。
また、売却できないまま年を越してしまえば、前述した「住宅用地の特例」の適用外になり、建物が建っていたときより固定資産税の負担が何倍も大きくなってしまうリスクもあります。
このように、買手がつくかもわからない廃墟は決して安易に解体してはいけません。
買取業者に売却する
お伝えしてきた通り、廃墟化した建物を売却するとなると、少しでも買手がつきやすくなるように手間や費用をかけなければならないうえ、確実に売却できるとは限りません。
そこで、確実に廃墟化した建物を売却したい方は、不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
というのも、不動産買取業者は買い取った物件にリフォーム等を施して商品化し、付加価値を付けた状態で自社で運用したり再販したりといった事業をおこなうことが目的です。
なかでも、廃墟や空き家といった活用の難しい物件を積極的に買い取っている専門の買取業者であれば、蓄積した独自の再生ノウハウを駆使して、より確実に物件を活用できます。
そのため、いくら建物が廃墟化していようと、専門の買取業者であればそのままの状態で値段をつけて買い取れるのです。
特に以下の条件に当てはまる方は、買取業者に直接売却するのが最適です。
- 廃墟が遠方にあって管理ができていない
- 廃墟化した建物を売却してすぐに現金化したい
- 確実に売却したい
- 手間や費用をかけずに廃墟化した建物を売却したい
弊社は、廃墟化の進んだ建物であっても、そのままの状態で買い取ることが可能です。廃墟の売却に手間や時間、費用をかけたくない方、かけられない方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
少しでもお客様のご希望に沿えるよう、弊社スタッフが誠心誠意対応させていただきます。
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廃墟化した建物にかかる費用
廃墟化した建物を販売可能な状態にするための費用には次のようなものがあります。
残置物撤去費用
残置物とは、以前の所有者がそのまま残していった私物のことを指します。
廃墟化した建物には残置物がそのままとなっていることも多くありますが、ほとんどは再利用が難しく、購入者にとって不要なものです。
数十万円ほどかけて事前に撤去しておくことが望ましいですが、専門の買取業者に依頼するのであれば、撤去しないまま買い取ってもらえます。
植栽撤去費用
廃墟化し、手入れがされなくなった庭の樹木や生垣などの植栽は見た目が悪い状態になります。
また、伸びた枝が隣地へ越境することもあり、近隣トラブルの原因にもなります。そこで売却に際して見栄えをよくするとともに、近隣トラブルを解消するためにも植栽の手入れ、または撤去をする必要があります。
リフォーム、修繕費用
廃墟化している建物であっても状態によっては手を入れることで再び使用できるケースがあります。リフォーム費用はかかりますが、リフォームを施すことで改善できれば、より売却できる可能性は高くなるでしょう。
解体費用
再び建物を使用できる状態にするために高額な費用が発生する場合や、建て替えを前提とした需要が中心となる場合には、廃墟化した建物を解体・撤去してしまうほうが売却しやすくなります。
自ら投じた費用以上の売却金額の増加が見込めるのであれば、廃墟化した建物の再生に取り組んでみるのもひとつの方法といえます。
しかし、再生にあたっては何をどこまで手を加えるのかなどを決め、清掃業者や解体業者などとの交渉が必要となり、手間を要することに注意が必要です。
アルバリンクは「廃墟化」した建物でも買い取りしています
以下のような方は、ぜひ弊社アルバリンクへの売却をご検討ください。
- 廃墟化した建物の売却に手間や費用をかけたくない
- 売却しようにも、どこから手をつけたらいいか分からない
再販利益が見込めないとして、廃墟の買取を敬遠する不動産会社も多く存在しますが、アルバリンクは「廃墟化」した建物の買取も積極的におこなっています。
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そのため、強気な査定価格を提示でき、結果として他社より高額で買取できるケースも多くあります。
他社の買取価格に納得できなかった方も、ぜひ一度弊社へお問い合わせください。査定やご相談のみでも、無料で承ります。
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買い取り対象エリアは全国
物件の買い取り対象エリアは全国に及びます。インターネットや電話によるお申し込みも受けつけているので、お気軽にご相談ください。
また、アルバリンクでは豊富な運用方法と法律知識で廃墟化した建物の再生方法を検討するため、売主様が金額感に納得さえできれば、そのままの状態で買い取りが可能です。
廃墟が遠方にあり、自身で管理や修繕ができない場合も、ぜひご相談ください。
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廃墟化した建物を買い取ってもらうメリット
一般的に買い取りは仲介と比べて売却価格が安くなりますが、廃墟化した建物の場合には次のような大きなメリットがあります。
売主の契約不適合責任が免責される
契約不適合責任とは、売却したものが契約内容と異なるものであったとき売主が買主に対して責任を負わなければならないというものです。
特約によって契約不適合責任の一部またはすべてを免責とすることもできますが、どのような欠陥があるのか把握しにくい廃墟となった建物を買主にとって不利な当該特約をつけて仲介で売却することは難しくなります。
しかし、不動産のプロフェッショナルであるアルバリンクによる直接買い取りであれば、売主の契約不適合責任は免責となるのです。これは買い取りの大きなメリットです。
廃墟化した建物を所有することでリスクから解放される
廃墟化した建物を所有し続けると、多くのリスクを抱えることになります。しかし買取業者に買い取ってもらうことで、さまざまなトラブルやリスクから解放されます。
アルバリンクでは豊富な知識と経験を積んだ営業担当が誠実、丁寧、迅速に対応いたしますので、最短3日でのスピード買い取りも可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
廃墟化してしまった建物を所有し続けると、固定資産税などの税金を納め続けなければならないほか、特定空き家に指定され、税金の負担がさらに大きくなったり、罰則の対象になるおそれがあります。
しかし、廃墟化した建物は買い手が見つかりにくく、仲介業者に売却を依頼しても断られてしまうことも多々あるでしょう。
廃墟が遠方にあって管理ができない、特定空き家に指定される前に売却してしまいたい場合は、買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
買取業者は買い取った物件を活用するあらゆるノウハウを持っているため、仲介業者が敬遠するような物件でも積極的に買い取ってもらえます。解体や植栽の撤去などの余計な費用をかけずとも現状のままで売却できる点も大きなメリットです。
廃墟の処分にお困りの方は、まずは弊社の無料査定で買取金額を確かめてみてください。
廃墟を所有し続ければ、金銭的にマイナスにしかなりませんが、売却してしまえばまとまった現金が手に入るため、明日からの生活が少しリッチになるかもしれません。
廃墟の買取経験豊富なスタッフが全力で対応させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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