日本全国の「空き家」は年々増加しており、平成30年の総務省調査によると全国の空き家数は８４９万戸にものぼります。
劣化した建物の倒壊の危険や、防犯・衛生上の問題にとどまらず、空き家に「不法侵入」される問題も多発しています。
不法侵入で他人が勝手に住み着いて「売るに売れない！」深刻な事態が起こっています。
このような場合どのように対処すればいいか、わかりやすく解説していきます。
目次
空き家の放置で起こる問題
空き家を所有していても、定期的なメンテナンスや適切な管理を怠っていると、さまざまな問題が起こってきます。
景観が悪くなる
長い間人が住んでおらず、適切な管理もされていない建物は劣化が早まります。
外壁が剥がれ落ち、雑草が生い茂った空き家は、ゴミの不法投棄場所になってしまう例も多く、景観を阻害します。
こうした空き家が存在することで、必然的に周辺全体の雰囲気が悪くなり、エリアの資産価値下落にもつながります。
建物の倒壊事故
空き家の劣化は、強風や地震をきっかけに思わぬ事故が起こることもあります。
空き家からの落下物によって「通行人がケガを負った」「隣家の建物や塀が破損した」といった場合、空き家の所有者は損害賠償責任を求められるケースもあります。
屋根材や外壁材などは重量があるだけに、落下によって命にかかわるような事故に発展しかねません。
治安の悪化
犯罪の拠点として空き家が利用される事件も増加しています。
オレオレ詐欺の現金の受け渡し場所や大麻の栽培など、人目につかない空き家は犯罪者のターゲットになりやすいのです。
「郵便ポストにチラシが溜まったまま」「荒れ放題の庭」このような空き家は要注意です。
近隣トラブル
悪環境を引き起こす「放置した空き家」によって、近隣住民も多大な被害を受ける可能性があります。
空き家が原因で近隣トラブルが発生することも少なくありません。
「空き家の屋根材が落下し停めていた車のガラスが割れた」「空き家に溜まったゴミの悪臭がひどい」などはよくある事例です。
空き家に「勝手に住む」のは犯罪
所有者に承諾を得ることなく、空き家に勝手に侵入して住む行為は「不法占拠」となり、まぎれもなく犯罪です。
具体的には次のような罪に問われることになります。
住居侵入罪
正当な理由なく人の住居などに侵入した場合、３年以下の懲役または１０万円以下の罰金を科せられます。
侵入未遂も処罰の対象になります。
不動産侵奪罪（ふどうさんしんだつざい）
他人の不動産を侵奪（奪う）した場合、１０年以下の懲役を科せられます。
未遂の場合も処罰の対象になります。
親族間における侵奪罪に関しては特例があり、被害者が告訴しない場合は起訴されません。
実際に起こった占拠事例
見知らぬ他人が、空き家を占拠していたという事例は決して珍しいことではありません。
住所不定者の中には、空き家を転々と移動しながら暮らしている人もいるようです。
実際の事例をご紹介しましょう。
事例１．生活困窮者が住み着いていた
住所不定の男性が、急な豪雨をしのぐため一軒家の軒下に飛び込んだところ、人が住んでいる形跡がなく窓にカギが掛かっていなかったため、そのまま侵入し１年以上も住み着いていたといいます。
所有者は他県に居住しており、空き家の掃除に来るのは１～２年に１回程度。
久しぶりに来たところ占拠者を発見し、あわてて警察に通報したということです。
事例２．倉庫代わりに使われていた
親から空き家を相続し、住居として利用するつもりで空き家を見にいったところ、親の知人と称する男性が家中に山のような段ボールを積み上げていました。
男性は小売業を営んでおり、親の生前に「商材の置き場として使う承諾を得ている」と主張し一向に立ち退かないため、最終的には訴訟になったというケースもあります。
事例3．不正購入した商品の受け取り場所になっていた
「誰も住んでいないはずの空き家で、外国人女性が住民になりすまして宅配便を受け取っている」近隣住民から警察へ通報があり事件が発覚しました。
住居侵入をした女性の事情聴取で、不正入手したクレジットカード番号を利用しインターネット通販で購入した商品を転売していた大きな組織犯罪が明らかになりました。
空き家に侵入者や不法占拠者が現れたら
空き家に何者かが出入りしている形跡や占拠者を発見した場合、直接交渉をおこなうのは危険を伴う可能性があるため、まず警察や弁護士に相談しましょう。
空き家を不法占拠されない対策
空き家の不法占拠を防ぐには、普段から対策をおこなうことが必要です。
不法占拠者が狙いをつけるのは、人目につきにくく、長期間人の出入りがない空き家です。
自分でできる範囲で対策を心掛けましょう。
定期的に見回りと管理をする
空き家の室内外のチェック、簡単な清掃、郵便ポスト内の整理など。
時間がある時には窓を開けて空気を通しておきましょう。
湿気・カビの防止になり建物の劣化を遅らせます。
窓や勝手口、玄関の施錠を忘れないことも重要です。
門扉がある場合には、門扉にも鍵を取り付けておくと効果的です。
倉庫や物置、ガレージなども人が侵入しやすい場所といえます。
見落としのないようにチェックしておきましょう。
庭や建物に侵入されても、庭木や雑草が茂って目隠しとなり外部から気づかれにくい場合があります。
庭木や雑草は定期的に伐採して死角を作らない工夫が大切です。
民間サービスを利用する
「遠くに住んでいて空き家管理が難しい」「所有者が高齢になり管理ができない」など、空き家の管理が困難な所有者に代わって、管理をしてくれる「空き家管理業者」に依頼する方法もあります。
地域や依頼するサービスの内容や巡回頻度によって異なりますが、費用の相場は月額4,000円～10,000円位です。
建物の目視点検、郵便ポスト内の広告や郵便物の回収をはじめ、オプションで雪かき・寒冷地では水道栓の凍結防止水抜きも。
空き家の状況を写真で送ってもらえるなど、さまざまなサービスが展開されています。
空き家の増加に伴い管理業者も増えました。
各社のサービスや費用を比較して利用しましょう。
空き家は放置せずに早めに処分する
空き家を適切に維持管理するためには、出費や手間は必要です。
使い道がなく、活用法に困っている空き家であれば、極力早いうちに処分する方法を検討していきましょう。
空き家バンクの活用
市町村などの自治体が運営している「空き家バンク」は、空き家を貸したい・売りたい人が登録し、自治体がインターネット等で情報公開をおこなってくれるサービスです。
空き家を借りたい人・買いたい人が気に入った物件に申し込み、賃貸や売買の契約ができる仕組みです。
自治体が主体となっていることで安心感があり、地方への移住希望者には多く利用されています。
空き家を解体して「土地」として活用
建物の劣化が激しい場合、中古住宅として売却や賃貸利用をするためには、多額のリフォーム費用がかかります。
思い切って解体し、「更地にして売却する」「駐車場として貸し出す」などの方法は費用が抑えられて効果的です。
現状のまま売却する
建物の程度が良い空き家であれば、一般的な「中古住宅」として売却ができます。
建物の解体費用をかけずに処分したい場合は、現状のまま「古家付き土地」として売りに出す方法があります。
本来、解体にかかる金額を考慮した安めの売却価格にして、買い主に解体をしてもらえば売主は費用の持ち出しをせずにすみます。
不動産業者に買取ってもらう
不動産仲介会社や買取り専門業者に「買い取り」をしてもらう方法もあります。
直接買い取ってもらう方法なら現状のままで売却ができるため、費用をかける必要もありません。
決済までに時間がかからず、現金化までの時間は最短といえます。
不法占拠者がいる場合の売却
空き家の売却時に、不法占拠者がいるとスムーズな売却ができません。
占拠者が素直に交渉に応じて退去すれば問題はありませんが、交渉がこじれ裁判に持ち込むとなれば時間や労力がかかり、精神的にも大きな負担です。
専門の買い取り業者に依頼するのがおすすめ
不法占拠者がいる空き家は、一般的な不動産仲介会社は、面倒な物件として取り扱いを拒否される可能性が高いのが実情です。
しかし、買取りの専門会社なら対応してもらえる可能性があります。
買取り会社は数多くありますが、売りにくい物件、面倒な物件の買取りを得意としている会社を選択することで早期買取りが可能です。
アルバリンクではさまざまな「訳あり物件」を扱ってきました。
豊富な経験と買取り実績に基づいた、的確なアドバイスやご提案ができます。
まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
空き家を放置しておくことで、不法侵入や不法占拠をされる可能性があります。
不法占拠者による火災などの事故が起こった場合、地域に迷惑をかけると同時に所有者も責任を負わなければならないケースもあります。
将来的に空き家を利用する予定や目的がない場合は、有効な処分方法を検討し、早い段階で手放すことが賢明です。
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
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