国土交通大臣(1)第10112号
第三者が空き家に勝手に住み着いている2つのパターン
空き家など、自身が所有している建物に第三者が住み着いている場合に考えられる状況は、以下の2つです。
- 放置していた空き家に不審者が住み着いている
- 被相続人の許可を得て、無償で第三者が住み続けている
それぞれ状況や対処法が全く異なるため、以降では、これら2つの状況に分けて、あなたがとるべき対応を解説していきます。
まず、「放置していた空き家に不審者が住み着いている」場合は、空き家に不審者が勝手に住んでいたら即通報をご覧ください。
具体的な状況としては、所有している空き家の管理を怠り、放置してしまったことで、ホームレスなどの不審者が住み着いてしまったパターンです。
一方、「被相続人の許可を得て、無償で第三者が住み続けている」場合は、相続した空き家に第三者が住み続けているなら買取業者に売却から読み進めてください。
それでは、ご自身の該当する項目を読み進めていきましょう。
空き家に不審者が勝手に住んでいたら即通報
空き家に何者かが出入りしている形跡を発見したり、勝手に住み着いている不審者と実際に遭遇してしまった場合は、早急に警察に通報してください。
退去するよう、不審者にあなたが直接交渉するのは危険ですので、絶対にやめましょう。
所有者の許可なく、家屋に侵入したり居住したりする行為は、「不法占拠」であり、紛れもない犯罪です。
具体的には、次のような罪に問われることになります。
- 住居侵入罪
- 正当な理由なく人の住居などに侵入した場合、3年以下の懲役または10万円以下の罰金を科せられる。未遂でも処罰の対象になる。
- 不動産侵奪罪（ふどうさんしんだつざい）
- 他人の不動産を侵奪（奪う）した場合、10年以下の懲役を科せられる。未遂でも処罰の対象になる。親族間における侵奪罪には特例があり、被害者が告訴しなければ、起訴されない。
不法占拠を防ぐには、占拠「させない」対策を取っておくことが重要です。
それでは、具体的な占拠事例と、あなたがとるべき対策をご紹介していきます。
実際に起こった占拠事例
前述したとおり、空き家に勝手に住みつくのは犯罪にあたりますが、所有する空き家を占拠された事例は実際にあり、決して珍しい話ではありません。
詳細は後述しますが、あなたの空き家を犯罪の場に使われてしまうこともありますので、空き家を不法占拠させないための対策を参考に、すぐにでも対策を取りましょう。
それでは、実際に起こった3つの占拠事例について、ご紹介していきます。
事例１．生活困窮者が住み着いていた
所有者が1～2年ぶりに空き家を訪れると、勝手に住みついている占拠者を発見し、慌てて警察に通報したという事例です。
住みついていた男は、急な豪雨をしのぐため一軒家の軒下に飛び込んだところ、人が住んでいる形跡がなく窓にカギが掛かっていなかったため、そのまま侵入し、1年以上住み着いていたといいます。
所有者は他県に居住しており、空き家の掃除に来るのは1～2年に1回程度でした。
事例２．ピッキング道具まで用意し、空き家を転々として生活
ピッキング道具まで用意して、空き家を転々として生活している事例もあります。
その男は、事業に失敗して借金を抱え、知人の家を転々としていたところ、空き家に住むことを思いついたそうです。
警察に見つかるのを避けるため、最低限の荷物をもって滞在し、1か月ごとに空き家を移動し続けているようです。
ピッキング道具を用意しているとのことですから、たとえ戸締りをしていても、1カ月間空き家から目を離している間にも不法侵入されているおそれがあることがわかります。
事例３．不正購入した商品の受け取り場所になっていた
「誰も住んでいないはずの空き家で、外国人女性が住民になりすまして宅配便を受け取っている。」と近隣住民から警察へ通報があり事件が発覚しました。
住居侵入をした女性の事情聴取で、不正入手したクレジットカード番号を利用しインターネット通販で購入した商品を転売していた大きな組織犯罪が明らかになりました。
空き家を不法占拠させないための対策
お伝えしたとおり、空き家を放置してしまうと、知らぬ間に犯罪に悪用されてしまうこともあります。
ニュース等で大きく取り上げられてしまえば、売却したくても買い手が付きにくくなる可能性もあり、所有者にとっては迷惑千万です。
このような事態を防ぐためには、なによりも対策が重要ですので、いくつかご紹介していきます。
詳細は後述しますが、空き家を売却すれば今後の税金も管理費も不要ですから、用途の無い空き家を所有している方には1番おすすめな方法です。
それでは、空き家を不法占拠させない対策について、1つずつ具体的に見ていきましょう。
定期的に見回りと管理をする
空き家の室内外のチェック、簡単な清掃、郵便ポスト内の整理などをしておきましょう。
時間がある時には窓を開けて換気することで、湿気・カビを防止し、建物の劣化を遅らせます。
窓や勝手口、玄関の施錠を忘れないことも重要です。門扉がある場合には、門扉にも鍵を取り付けておくと効果的です。
倉庫や物置、ガレージなども人が侵入しやすい場所といえます。見落としのないようにチェックしておきましょう。
庭や建物に侵入されても、庭木や雑草が茂って目隠しとなり外部から気づかれにくい場合があります。庭木や雑草は定期的に伐採して死角を作らない工夫が大切です。
民間サービスを利用する
「遠くに住んでいて空き家管理が難しい」
「所有者が高齢になり管理ができない」
このように空き家の管理が困難な所有者に代わって、空き家を管理をしてくれる「空き家管理業者」に依頼する方法もあります。
地域や依頼するサービスの内容や巡回頻度によって異なりますが、費用の相場は月額4,000円～10,000円位です。
具体的なサービス内容は、建物の目視点検、郵便ポスト内の広告や郵便物の回収をはじめ、オプションで雪かき・寒冷地では水道栓の凍結防止水抜きなど、さまざまです。
空き家の状況を写真で送ってくれるサービスもあるようです。
空き家の増加に伴い管理業者も増えていますので、各社のサービスや費用を比較して利用しましょう。
空き家を解体して「土地」として活用
建物の劣化が激しい場合は、思い切って解体し、「更地にして売却する」「駐車場として貸し出す」などの方法もあります。
ただ、空き家の解体費用は数百万円と高額なうえ、更地にすると固定資産税の負担が増加してしまいます。
前提として、人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が1/6に減税されています。
しかし、更地は人が住むための土地とは認められないため、住宅用地の特例の適用外となってしまい、結果的に固定資産税が6倍に増額してしまいます。
このように、空き家を解体するには高額な費用が掛かってしまいますので、用途が無い場合は、後述する売却をおすすめします。
空き家を売却する
空き家を占拠されないための対策として、最も適しているのが「空き家の売却」です。
売却して所有権を手放してしまえば、定期的に空き家の管理や見回りをする必要もないですし、税金や管理費用等の金銭的負担もなくなります。
まとまった売却額が手に入るので、むしろ金銭的にプラスになります。
売却方法としては、仲介業者に依頼して一般の買主を探す方法と、買取業者に直接売却する方法があります。
ただし、老朽化が進んでいる空き家や、生活するうえで利便性が低い空き家は、一般の買い手に売り出したところで、一生売れ残ってしまうおそれがあります。
そこで、一般の買い手には売れにくいような空き家は、買取業者に直接売却して、1週間から1ヶ月程度で手放しましょう。
弊社は、築古や悪立地などの売れにくい空き家も、積極的に買い取っています。
どんな物件でも、これまで蓄積してきた活用ノウハウをいかし、適正な買取価格を提示いたしますので、ぜひお問い合わせください。
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相続した空き家に第三者が住み続けているなら買取業者に売却
相続した空き家に第三者が住み続けている（占拠している）場合、占拠者は生前の被相続人と「使用貸借契約」を結んでいた可能性があります。
不動産などを無償で貸し付ける契約。
契約書などが取り交わされず、口約束で行われるケースも多い。
被相続人と使用貸借契約した占拠者（借主）が空き家に居座っている場合、相続人は占拠者を退去させられません。
法的根拠は後述しますが、相続人は、被相続人が交わした使用貸借の契約を遂行し続ける義務（債務）を負うからです。
そこで、所有する空き家を売却すれば、占拠者（借主）は新たな所有者に対して使用貸借の権利を主張できなくなり、退去せざるを得なくなります。
ですが、占拠者がいる物件を購入するような人は、一般の買い手には普通いません。
もし、占拠者のいる物件を売却したいなら、いわゆる訳あり物件を専門とする不動産買取業者に直接売却しましょう。
具体的には後述しますが、専門の買取業者は占拠者がいる物件も、問題なくスムーズに買い取れるからです。
弊社でも、たとえ占拠者がいる状態の物件を積極的に買い取っていますので、お困りの方はぜひご相談ください。
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では、相続人が占拠者を追い出せない法的根拠と具体的な対応について、それぞれ詳しく説明していきます。
相続人は占拠者を追い出せない
お伝えした通り、相続人であるあなたは、占拠者を追い出すことができません。
たとえ使用貸借契約の貸主である被相続人が死亡したとしても、使用貸借契約が終了することはなく、相続人が契約を遂行する義務（債務）を引き継ぐからです。
使用貸借が効力を失う事由（タイミング）は、民法で下記の通り定められており、貸主の死亡は含まれていません。
民法上の使用貸借の終了事由
- 借主と貸主の間で設定された期限
- 借主と貸主の間で設定された期限
- 目的に従った使用・収益終了時
- 使用・収益に足りる期間（相当期間）経過後の解除
- 目的の定めなしの場合の解除
- 借主の死亡
ゆえに、占拠者が立ち退かないかぎり、あなたは空き家の利用も売却もできないうえに、毎年固定資産税を支払い続けなければなりません。
以上のことから、使用貸借契約の借主に空き家を占拠されている場合は、占拠者が出ていくのをひたすら待ち続けるか、後述する専門の買取業者に売却して、所有権ごと空き家を手放すしかありません。
空き家を売却すれば、占拠者は立ち退かざるを得ない
前述のとおり、空き家を売却すれば、占拠者（借主）は新たな所有者に対して使用貸借の権利を主張できなくなり、物件から退去せざるを得ません。
使用貸借契約の借主は、借地借家法で保護されておらず、第三者に対して権利を主張できないからです。
本来、対価を支払って不動産を借りていれば、「借地借家法」によって借主の権利は保護されます。
参照元：e-GOV｜借地借家法
しかし、貸主に対価を支払わない使用貸借契約の場合、借地借家法が適用されず、借主の権利は保護されません。
参照元：e-GOV｜民法第593条
したがって、空き家が売却された場合、占拠者（借主）は、新たな所有者に対して使用貸借の権利を主張できず、退去に応じざるを得ないのです。
専門の買取業者は占拠者がいる空き家を買い取れる
ここまで解説してきた通り、使用貸借の借主が空き家を占拠している場合、相続人は占拠者を追い出すことはできないため、売却して手放すしかありません。
とはいっても、占拠者がいる物件を購入したがる買い手は、ほとんどいません。
しかし、一般の買い手にはとても売れないような、いわゆる訳あり物件を専門とする不動産買取業者であれば、占拠者のいる空き家を問題なく買い取れます。
専門の買取業者は、物件を商品化して運用するといった事業目的で物件を買い取るプロであり、占拠者とのやり取りがあることを前提に、物件を買い取れるからです。
ゆえに、専門の買取業者に直接売却すれば、あなたはおよそ1週間から1ヶ月程度で占拠者がいる空き家を手放せます。
弊社は、占拠者がいる状態の空き家も、スピーディーな買い取りが可能です。
あなたが少しでも早く、ストレスの元となっている空き家を手放せるよう、全力で対応致します。
相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、ぜひご連絡ください。
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空き家を所有し続けてもリスクしかない
ここまで、空き家に見知らぬ第三者が勝手に住み着いていた場合の対応や、住み着きを防止する対策を紹介してきました。
対策を講じれば、不審者による悪用を防ぐことはできます。
しかし、住み着き防止の対策を自身でおこなうにも、民間のサービス会社に依頼するにも、時間や費用がかかり、所有者にとって負担がかかることに変わりはありません。
また、空き家を所有し続ければ、誰かが住み着いてしまうだけでなく、そのほかにも下記のようなリスクを生んでしまうだけです。
-
- 景観が悪くなる
- 建物が倒壊し被害を出す
- 治安が悪化する
- 近隣トラブルを招く
したがって、用途が無い空き家は早急に売却し、空き家が抱える問題を根本的に解決しましょう。
弊社では、使い道が無いような空き家も、スピーディーに買い取れますので、まずは一度ご相談ください。
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景観が悪くなる
長い間人が住んでおらず、適切な管理もされていない建物は劣化が早まります。
外壁が剥がれ落ち、雑草が生い茂った空き家は、ゴミの不法投棄場所になってしまう例も多く、景観を阻害します。
こうした空き家が存在することで、必然的に周辺全体の雰囲気が悪くなり、エリアの資産価値下落にもつながります。
建物が倒壊し被害を出す
空き家の劣化は、強風や地震をきっかけに思わぬ事故が起こることもあります。
空き家からの落下物によって「通行人がケガを負った」「隣家の建物や塀が破損した」といった場合、空き家の所有者は損害賠償責任を求められるケースもあります。
屋根材や外壁材などは重量があるだけに、落下によって命にかかわるような事故に発展しかねません。
治安が悪化する
犯罪の拠点として、空き家が悪用される事件も増加しています。
オレオレ詐欺の現金の受け渡し場所や大麻の栽培など、人目につかない空き家は犯罪者のターゲットになりやすいのです。
「郵便ポストにチラシが溜まったまま」「荒れ放題の庭」このような空き家は要注意です。
近隣トラブルを招く
悪環境を引き起こす「放置した空き家」によって、近隣住民も多大な被害を受ける可能性があります。
空き家が原因で近隣トラブルが発生することも少なくありません。
「空き家の屋根材が落下し停めていた車のガラスが割れた」「空き家に溜まったゴミの悪臭がひどい」などはよくある事例です。
まとめ
所有している空き家に、第三者が勝手に住み着いていた場合の対処法をご説明しました。
所有者の許可なく空き家に住み着くことは「不法占拠」にあたり、れっきとした犯罪ですので、すぐに警察に通報し、対応してもらいましょう。
しかし、相続した建物に第三者が住み着いている場合は、相続人であるあなた自身では、占拠者に退居を命じられない可能性があります。
被相続人が貸主となり、特定の第三者に対して無償で空き家を使用する許可を与えていた場合、相続人であるあなたは、借主（占拠者）に建物を使用させるという、貸主としての債務を引き継いでいるからです。
この場合は、弊社をはじめとする、訳あり物件の扱いを得意とする専門の買取業者にご相談ください。
弊社はこれまでにも、使用貸借によって占拠者がいる状態の物件を、数多く買い取っております。
蓄積してきた経験や知識を活用して、少しでもあなたのご希望に沿って買い取れるよう、全力で対応致します。
もちろん、ご相談や査定のみもお問い合わせも大歓迎ですので、ぜひご連絡ください。
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